湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲 他） part15

[匿名さん]

前スレッド1000件を超えていたので、part15です。

湾岸エリアのタワーマンションについて話し合うスレッドです。
購入を検討していないけれど、湾岸のタワーマンションについて物申したい！という方のためのスレッドです。
今のところ、湾岸に新築計画タワーマンション、近日分譲開始タワーマンションは無いので、
エリアや地域相場、周辺物件の話題…もちろん都心湾岸エリアのタワーマンションであれば分譲中・中古問わず、
タイトル以外の物件の話題もOK！！
有意義な情報交換しましょう。

【スレッドのタイトルを修正致しました。H28.2.10　管理担当】


[スムログ 関連記事]
【動画】湾岸エリアのタワーマンション上空を飛ぶ
https://www.sumu-log.com/archives/3361

[17401: 匿名さん]

>>17399 匿名さん
常識的に考えりゃ、2000世帯のマンモスマンションでこんな掲示板の落書きにいちいち取り合ってたらキリがないわな。20戸しかない超高級低層マンションじゃあるまいし。

[17402: 匿名さん]

さしずめ、非住民の17397がネットの自治会Hpの問い合わせから書き込んで黙殺されたというとこだろ。
WCT住民も異常だが、そこまで粘着するのはもっと異常だな。もっと鷹揚に構えられないのかね。みんな余裕がねーな。

[17403: 匿名さん]

>>17368

管理費足りず、駐車場代で補てんしているとのことなので、
見かけの安さに騙されたりしません。

[17404: 匿名さん]

>>17403 匿名さん
タワマンで、駐車場会計を完全分離してるところの方が圧倒的に少ないんだけど…。
自分のトコの管理会計見てみなよ。

常識も知らないのに書き込むと恥かくよー。
なのに何故か得意げww

[17405: 匿名さん]

>>17404 匿名さん

だよな。言うまでもない。

[17406: 匿名さん]

>17404
んだ。

[17407: 匿名さん]

ここを見に来ているみなさんｗｃｔさんみたいに自分の買ったマンションを

「最高ーーー！いい買い物したぜ！！！ずぇーーーたいに売らないもんね！」

って思ってるんですかね？

普通の人にとっては一生の買い物なので、それくらい満足したいですよね。
何千マンもローン組んで買うんですから。買ってからしばらくはウキウキ
してても１０年も経てば日常になるのがふつう。

それなのに、買ったばっかりみたいにウキウキして書き込みできる人が
築１０年でも何人もでてくるのは、ｗｃｔはよっぽど良いマンション
なのだろうと思います。実際写真もきれいですしね。

口汚い書き込みする人は、自分のマンションについてそう思ってないから、
他人が満足そうにしてるの見ると腹が立つんじゃないかなと傍から見てて
思いました。それとも、自分のマンションに満足も不満足も愛着も何もない、
値上がり益だけ期待の空中族さん？

マンションについて「値下がりする前に早く脱出しないと」とか書いてる
からそうなのかもしれませんね。でも、そうならなんでマンション買ったの？

そういう人がいるマンションは大事にしようという意識が無いから管理状態に
悪影響大といいますね。だから何だ、ということは無いですがね。

[17408: 匿名さん]

ただの空中族です。だがワールドシテはいいマンションと思うんだ！

[17409: 匿名さん]

>>17407 匿名さん

しかしその素晴らしいWCTから脱出したい人が多数という事実。

[17410: 匿名さん]

wctって、マンションの歌とかあんの？

[17411: 匿名さん]

http://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=030&bs=011&nc=...

GFT低層階とは言え、新築80平米以上の3LDKで、
売出しで坪368万か、成約で下手すると坪330切るかもね。
なんか成約で坪420平均とか連呼してる人がいたけど、どこの平行世界なんだろう。。。

[17412: 匿名さん]

マンションに愛着もくそも無い空中族と、実需で買って本当に満足して永住するかもしれないとまで考えている人が会話してるから、どこまでいっても全くかみ合わないんだな。

だから、「マンション自体にそんなに満足することがあるかよ？マンションは立地で中身は50歩100歩どれも一緒だろ？このマンションは立地で値上がりするだろ。だから買って、値上がりしたらさっさと売って他に行くぜ！」と思ってる。だから、マンション自体に満足している人がいることが理解できず、永住して満足しているWCTポジがステマに見える。

一方、WCTの住民は「いやあ、ほんとに買った良かった。豪華共用設備は便利だし、ロビーはホテルみたいだし、駅まではシャトルバスで楽ちんだし、眺望はすごいし、おまけにマンションは値上がりするし、当分住み続けるぜ！富久クロスもちょっと考えたけど、環境考えるとやっぱこっちのほうがいい。子供の学校も目の前だし、公園は隣だし、会社も近いし、本当に良い買い物をしたよ」と思ってる。

そりゃ、永遠にかみ合わないわな。

[17413: 匿名さん]

>>17411

　価格更新　の文字が悲しいね。そういえば、昔は　新価格　とか言ってたなｗ

[17414: 匿名さん]

>>17412 匿名さん

で？

[17415: 匿名さん]

>>17403 匿名さん
タワマンで、駐車場会計を完全分離してるところの方が圧倒的に少ないんだけど…。
自分のトコの管理会計見てみなよ。


真面なマンションの駐車場会計は修繕費です。
管理費を補てんするなんて、初耳。
よっぽど酷いマンションだと思われます。

[17416: 匿名さん]

>>17412

うむ。説得力がある。転売ネガが永住ポジを「脱出しそこなった奴」「脱出しそこなったのに
ステマすんな」と言う理由も納得できる。永住ポジは「ステマじゃないです」「売るつもりは
ないですよ」「本当に満足してるんですゥ」と言う。だが、転売ネガにはそれが理解できない。

マンションは本来住むものだから、住民がそこまで満足しているマンションは、長期的には
必ず資産価値的にもポジティブに働くだろう。短期相場で売買を考えてる人と議論の前提が
全く異なる。

[17417: 匿名さん]

>>17415 匿名さん

凄いな、自分の無知を棚に上げて、調べる努力もしないとかw
恥ずかしくても、成長するには、まず自分の無知を認めるところからだよ、頑張れ！

[17418: 匿名さん]

>>17415

WCTの駐車場代はだいたい￥25000-￥30000だろ？

総平均￥27500としようや。1300台の駐車場で月の駐車料収入が3575万円だ。

年間に直すと4億2900万円。機械式駐車場の大規模修繕が15年に一度として

それまでにたまる金が64億3500万円だ。利息入れたら70億円近くなるだろ。

いくらなんでも、そんなに駐車場修繕費にはかからない。

だから、駐車場修繕必要積み立て分以外は大部分を管理費に入れる。なので、各戸

から月々集める管理費は安く済む。そして、共用施設も利用料でトータルで黒字

で管理費はかからない。

で、管理費収入がありすぎて管理費も余る。だから毎年5000万から１億円の余り

は修繕費会計に移し替えて長期建物修繕費に繰り入れ国債で運用する。結果として

修繕費に回ってる。なんか問題あるか？

[17419: 匿名さん]

モモレジさんのブログで言及されてるが、
GFTも駐車場代を管理費に補填してて、しかもそれでも足りないので
周辺相場より高い設定になってるみたいだが、破綻しない？大丈夫か？
http://mansion-madori.com/blog-entry-2622.html

本文より引用↓
管理費は305円/㎡（予定）ということで約5,800㎡の広大な公開空地に広がった豊かすぎる植栽と豊富な共用施設を考えると妥当な範囲内という印象ですが、駐車場代が40,000円（予定）からというのはいかがなものか･･･。これって管理費収入の不足分を駐車場収入で明らか補ってますよね･･･。プランは3LDK中心ですし、設置率は40％ちょっとなのでそこまで空車が多くなることはないでしょうが、この管理費とのバランスだと将来的に駐車場利用者が減ってきた時の管理組合収支への影響が懸念されます。

[17420: 匿名さん]

>>17419
GFTじゃないけど、駐車場の稼働率が悪くて、駐車場料金の設定が高すぎるから値下げして稼働率を上げるべきだとか、いや値下げしないで駐車場維持費を管理費で補てんするべきだとか、近くの会社に貸し出して穴埋めしようとか、管理費に繰り入れるはずだった駐車場収入が見込め無いので管理費を上げるべきだとか、大揉めに揉めてるマンションもあるようですね。駐車場は設置台数と料金設定次第でWCTみたいに管理費が安く済んだり、逆にお荷物になったりしますから、設置台数と料金設定、稼働率の見通しにもとづく管理費修繕費への繰り入れ計画は非常に高度な検討がいると思います。

[17421: 匿名さん]

>>17419
つ

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/594441/res/1071-1180

[17422: 匿名さん]

またGFTへ攻撃始めてるし、どれだけ嫉妬と劣等感の塊なんでしょ。WCTで本当に心が満たされてたらこんな化け物にはならないだろう。

[17423: 匿名さん]

>>17419 匿名さん

>駐車場代が40,000円（予定）からというのはいかがなものか･･･。

40000円は高いな。高いから駐車場使わない人や近くの安い駐車場を使う人も出てくるだろう。駐車場収入を管理費に組み入れる計画なら、駐車場が利用されないと管理費会計が…

[17424: 匿名さん]

>>17422 匿名さん

17423だがWCT住民じゃないぜ？17419にレスしただけだ。

[17425: 匿名さん]

>>17422 匿名さん
そもそも駐車場ネタを振ったのは、WCTネガだな。WCTから駐車場ネタを持ち出したわけじゃないな。17419がWCT民かどうかは知らんが。

[17426: 匿名さん]

GFTの駐車場の件についてはすでに解決済ですけど、外野が何を心配されているのですか？

駐車場代は高いほうですけど、このくらいの価格帯の物件では他にも同じような料金のところもありますし、高いと思うなら使わないければいいだけの話で。坪２００代や築１０年以上の物件の駐車場代と比較して高いと言われても、物件の価値が違うので意味のない議論かと。

[17427: 匿名さん]

> 17426
あれで解決というのはお気楽に過ぎませんか。

[17428: 匿名さん]

GFTって、駐車場358台のうち、わずか218台しか契約者がいないんだね。
全883戸中218台となると、車保有率は25%を切ってる！
「駅から遠いから車を持ちたい気持ちはやまやまだけど、頑張ってローンを組んだからその余裕が無い人が多い」という解釈で正しい？？

ちなみに他のマンションの車保有率はどうなんだろう。

[17429: 匿名さん]

あれで解決ってあなたがストーカーのようにGFT契約者板を眺めていた時から色々、変更があり問題は解決しているのですが。

２１８台っていつの話やら(笑)。契約者板を全部舐めるようにチェックとか気味悪すぎ。今は大事な話も含めてほとんどの書き込みはパス付でしか展開されていませんよ。

会計も黒字。駐車場運営も解決したって言っているのに何も知らない部外者がここで何を語るのさ。単にネガりたいだけじゃん、ほんま病的やであんた。

[17430: 匿名さん]

GFTの売り出しを調べると、売り出し価格の時点で坪400万切ってる部屋が大量にあるんだけど。
平均成約価格が420万って本当なの？？

65.56㎡、北角、6900万円（坪348万円）
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_minato/nc_86562930/

60.72㎡、西、7280万円（坪396万円）
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_minato/nc_86144681/

62.52㎡、北東、7450万円（坪394万円）
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_minato/nc_86837670/

65.56㎡、北東角、7800万円（坪393万円）
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_minato/nc_86917392/

72.45㎡、南、8370万円（坪382万円）
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_minato/nc_86843548/

78.04㎡、東、8998万円（坪381万円）
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_minato/nc_86644819/

76.67㎡、東、8998万円（坪388万円）
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_minato/nc_86517953/

82.24㎡、北東角、9180万円（坪369万円）
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_minato/nc_86699762/

81.03㎡、南、9180万円（坪375万円）
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_minato/nc_86563000/

82.24㎡、北東角、9580万円（坪385万円）
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_minato/nc_86563196/

82.24㎡、北東角、9600万円（坪386万円）
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_minato/nc_86562958/

[17431: 匿名さん]

ここ最近の中古マンション成約価格は、平均して売り出し価格から10%程度下がって成約している。

GFTは「新価格」表示が多く、これは当初の価格では売れず、しびれを切らした多くのオーナーが提示価格を下げて売り出しているということに他ならない。（そのままの価格で売れるなら値下げして売り出す必要ないからね）

>>17430 に掲載されている10部屋については、実際には坪350程度での成約に収まると考えるのが妥当だろう。

[17432: 匿名さん]

「「駅から遠いから車を持ちたい気持ちはやまやまだけど、頑張ってローンを組んだからその余裕が無い人が多い」という解釈で正しい？？ 」

⇒この書き込みどう？(笑)どうみても中傷してやりたいという以外に解釈しようがないんだけど。

そして、こんどは中古成約の値段わざわざ自分で書き写して、さらに坪単価まで計算して、中古成約値にケチをつける。

こんな人どう思う。こんな病的なことやるのはWCTしかいない。

[17433: 匿名さん]

>>17421

GFTさんの掲示板見ましたが、大変そうですね。
ポジティブな内容のみ書き込むように指示されている住民板で具体的な解決報告が一切上がってないのも、厳しい事情があることの裏返しなのでしょう。
一般に築年数の経過とともに駐車場契約率は低下していくので、１年目でこの状況では先が思いやられますね。

> 総会で配布されたＱ＆Ａによると、予算上は358台のうち300台分の収入を見込んでいるとの事です。
> 40,000円/月 × 300台 ＝ 12,000,000円/月
> この金額以上の収入を確保する事が、管理組合としてクリアすべき最低条件となります。
> （当然ながら、それ以上を目指していかないと、将来の大規模修繕等の予算に影響してきます。）
>
> また、現状の契約台数は218台との事ですので、
> 300台 － 218台 ＝ 82台
> 40,000円/月 × 82台 ＝ 3,280,000円/月
> の不足を解消する手だてを早急に打たないといけない訳です。
>
> まず、理事会で第一の解決策として交渉して下さっているヤナセが、
> 入居者と同じ金額で82台以上契約して貰えれば最低ラインはクリアとなります。
>
> 一方で、ある金額まで値下げしたら入居者の契約が増えて満車になると仮定して、予算上最低限必要な収入を下回らない料金は、
> 12,000,000円/月 ÷ 358台 ＝ 33,519円/月
> となります。
> 従って、もしも33,600円/月に値下げしたら、
> 358台 － 218台 ＝ 140台
> の新規契約者が集まりますか？という議論でしょうか。

[17434: 匿名さん]

湾岸の駅歩10分程度の駅近でない大規模マンションで、駐車場契約率が25%を切っているマンションってGFT以外にあるのか？
自分には思いつかない。

[17435: 匿名さん]

物件中傷が明白かつ執拗な悪質投稿なので削除依頼とアクセス禁止を依頼しました。自分の物件に満足しているというのなら、病的な他物件批判はおやめになった方がいい。お疲れさま。

[17436: 匿名さん]

>> 17432
> そして、こんどは中古成約の値段わざわざ自分で書き写して、さらに坪単価まで計算して、中古成約値にケチをつける。

自分で書き写すって、単なるsuumoのコピペでしょ笑

そもそも平均坪420万で成約してるとか嘘書いてるからネガられるんじゃないの。

それとも坪単価420万で成約していたのが、何らかの理由があって坪単価350万まで急落したとでも言うの？
そうだったらその理由を教えてほしいな。

[17437: 匿名さん]

>>17435
散々WCTの中傷を続けてきた自らの行為は棚にあげて、GFTの中傷は許さないという態度がすごいですね。
管理人さんの冷静・平等な判断を願います。

[17438: 匿名さん]

>>17429 匿名さん

>何も知らない部外者がここで何を語るのさ。
おいおい、君がそれを言うのかい⁈w
今まで散々WCTにもっと酷い粘着的なネガ繰り返してたのにねー。
事実を挙げられただけで、テンパり過ぎじゃね？

[17439: 匿名さん]

あの、今、上の↑やりとり読みましたが、いままでこういうGFTネガは全部私の書き込みに
されてきましたが、念のために申し上げますが過去も含めてWCT民の私ではないですので、
WCTのせいにしないでくださいね。本当に念のため。

[17440: 匿名さん]

>>17430 匿名さん
10階以下の低層ばっか挙げてなにいってんだ？それらの部屋は新築時に坪300切ってる部屋じゃん。それが25%割り増しで売りに出してるから全然資産価値は下がってないぞ。
ちなみに4〜6のGFT成約単価は400、いままでの平均で410だよ。不動産レポートでもわかるし、レインズみりゃわかるよ。

[17441: 匿名さん]

>>17436 匿名さん
急落したんだろ。湾岸最大の暴落。アイランドより駅遠だからアイランドより安くなるのは当たり前。駅遠はダメはさんざん自分で言ってたからな。

[17442: 匿名さん]

>>17440 匿名さん

うーむ。売り出し価格から坪400切っている部屋があれだけあっても、総平均値は410は計算が合わない。
引き渡し直後にうまく売り抜けたケースで坪400以上の成約事例があったと言ってることを嘘を言ってるとは言わないが、実際の相場は引き渡しから半年程度ではわからないからな。
他のマンションみたいに築年が何年か経過して入居済み中古になったときの成約価格が本当のそのマンションの評価だろう。
ここ数ヶ月、GFTでは芝浦の中古取引相場を大幅に上回る坪400以上で一件も売れずに価格値下げが相次いでいるのも、当たり前と言えば当たり前と感じる。

[17443: 匿名さん]

>>17434 匿名さん

つまり、

１．三井がGFTの駐車場料金を周辺相場の最高値￥40000と設定して、その駐車場が8割がた埋まることを前提に住戸の月管理費を設定して予算計画を組んだ。

２．販売時、「うへー駐車場40000円かよ。めっちゃたけーじゃん。俺はパスだな」と敬遠した車持ち検討者が多く、結果車を持たない主義の購入者が想定以上に多くなった。

３．当然の帰結として駐車場が埋まらず、駐車場料金収入が当初想定を大幅に下回り、引渡し直後からあるべき収入がない状態となり管理費会計に穴が開く事態となった。

車持たない主義の人が多く住んでるマンションで駐車場代値下げしても、駐車場は埋まらない。結果として、唯一の解決策は、共有部に部外者が毎日立ち入ることを容認してマンション居住者以外に貸し出すこと。これって、三井のミスじゃねーの？三井に責任取らせるべきかと思うが。

[17444: 匿名さん]

>>17440 匿名さん

まぁ今の売り出しでも内見入らずに、
売り出し価格さらに下がって成約でも下がるってかのうせいも結構あるけど、

まあ君の論法にとりあえず乗って、
売り出しで25%って事は、成約で15%利益出るかどうか、新築タワマンとしては、湾岸最低の値上がり率だな…。

[17445: 匿名さん]

>>17444 匿名さん
まぁ市況が悪化してるから仕方ないんじゃない？WCTも6〜8のレインズ平均で坪273だし、最近の成約単価はどこも悲惨だよ。
参考までに新築タワマンでGFTより値上がりしてるとこ教えて？最近だとスカイズくらいしか思い浮かばないな

[17446: 匿名さん]

>17445
10年前のマンションは分譲が安かったから含み損になることはないけど、最近の分譲はちょっとかわいそう。GFTの分譲価格はまだ良心的だったが。新築が苦戦する一方で中古市場は活況というのは分かる。WCTは階層や眺望で中古価格が坪100万違うから、最近のは安めの部屋の成約が多かったんだろう。GFTでも平均値は坪410だが低層は坪370くらいで比較的安いと言ってるのと同じ理屈だ。

[17447: 匿名さん]

>>17446 匿名さん
まぁその通りだね。貴方の意見が一番フェアだと思うよ。GFTは最近の新築タワマンではまだ含み益が乗る方だよ。GFTが損するならDTとかベイズ、ティアロあたりはもっと悲惨。もっと言えば、いま売ってるタワマンなんて割高すぎて含み損確定だからなぁ

[17448: 匿名さん]

>>17446 匿名さん

低層坪370万は売り出し価格。
成約はそれより10%下がるので330-40万辺りですね。

[17449: 匿名さん]

そう考えるとアイランドのクローヴは強い、やはり芝浦と言えばアイランドと言う認識されてるんだろう。

築10年なのに、新築のGFTと坪10万変わるかどうかかぁ。

[17450: 匿名さん]

>>17449 匿名さん
グローブの6〜8平均も坪320で、GFTの400とは坪80の差があります。グローブは一時期坪360近くまで上昇したのですが、最近はいまいちですね。

[17451: 匿名さん]

>>17447 匿名さん
消費者もバカじゃないから、そのことに気づき始めてるね。デベロッパーが価格を吊り上げているわけじゃなく、建設コスト高騰が原因だから、デベが悪いわけでもない。
ただ、どうしても今マンションを買うなら、タワーマンション中古を買って、使用感があるキッチンと壁紙、床の張替えだけ取り替えるという簡易リフォームでも満足感は得られると思う。
管理が良いタワーマンションであれば、共用部は綺麗だしね。

[17452: 匿名さん]

>>17450 匿名さん
GFTの6ー8の成約平均は、坪400も無いです、坪365位。

[17453: 匿名さん]

最近の湾岸はどこもいまいち。
DT→絶賛売れ残り中。中古一件も成約せず。WCTと同じ9年コースか？
ツインパ→浜離宮への乗換需要で在庫積み上がり、成約単価も420まで落とす体たらく
GFT→低層370などの安い在庫が積み上がり、成約単価400を切る日も近い
アイランド→絶賛値下がり中
WCT→成約が半年で10件程度という売れなさ。直結成約単価平均も坪273と悲惨
PC豊洲→眺望塞がれ問題で絶賛値下がり中
ティアロ→完売詐欺だったことが判明。大量の在庫が2割増し程度で売りに出されるも全く売れず
KTT→地権者住居の成約は15%程度しか値上がりせず、成約も殆どない、絶賛売れ残り中。謎のオブジェや場末の居酒屋がエントランス横に出来るなど住民スレも大荒れ
スカイズ、ベイズ→市場汚染マンションのレッテルを貼られ在庫積み上がり。絶賛値下がり中。

[17454: 匿名さん]

>>17452 匿名さん
はい、嘘言わないでね。ソースをちょうだい？少なくともレインズサイトでは400程度になってるし、投資家向けの不動産レポートでも400と報告されてたけどね。

[17455: 匿名さん]

>>17454 匿名さん
WCTの最近3ヶ月の成約が、僅か4-5戸といって煽ってたけど、GFTの最近3ヶ月(6月から8月)の成約は僅か2戸だね。

成約価格は409万円と386万円。事例は2戸しかないから平均は意味ないが。一方で、在庫は16戸。単純計算で売れるまでに24ヶ月かかる。

WCTを必死に攻撃してたけど、あまり、他所と比較してどーのこーのとドヤ顔しないほうがいいよ。

[17456: 匿名さん]

三井湾岸クラブの最新号でGFTは現在410平均と報告されていたし、総合スレにも200〜300レス前に報告書の画像も貼ったんだけど。住まいサーフィンでも同じような数字。東京全体、湾岸全体で下落しているのは間違いないでしょう。スカイズ、富久、gftあたりはまだ坪80くらいの含み益を残していますが、現在新築で絶賛販売中の物件は購入時点で含み損抱えるリスクがでてきたね。

[17457: GFT住人さん]

>>17448 匿名さん
違うよ。
ここまでのGFTの１番安い成約事例が360台。
>>17452も嘘。そもそも、最近売りに出されたものが13階以下の条件の悪い安い部屋ばかりなのを隠して情報操作してる。売れた部屋も、皆坪@80の値上がり幅を取れている。
ちなみに、うちは某大手に査定してもらったら固めで@438だった。これもやはり@80の含み。全戸平均したら@400超というのはほぼ正しい。
快適なので、全く売る気はないけどね。

[17458: 匿名さん]

>>17455 匿名さん
駐車場大丈夫ですか？
ヤナセにちゃんと満額で貸せた？

それ出来ないと大規模修繕で破綻しちゃうんですよね？

[17459: 匿名さん]

>>17453
湾岸だけじゃないよ、東京全体で絶賛値下がり中。3Aの有力物件でさえ全然成約しない状態（笑）

さあ、みんなどうしようか。この日が来ることはわかってたけど思ってたより早かったね。

[17460: 匿名さん]

>>17457 GFT住人さん

WCTも安い売り出しと成約は、ほぼ低層で眺望無しなんだけどねw
何でGFTだけ、低層切り離して別のマンションの様に語ってんのw

[17461: 匿名さん]

もともと人気もなく注目度も低かったから目立ってないけど、DT、クロノ、ティアロ、KTTの中古の売れなさが半端ない。結構ですがシャレにならんよ。ティアロなんて、実はちゃんと完売してなかったみたいで数十戸のバルク通した事実上の再販売が始まっている。

[17462: 匿名さん]

>>17459 匿名さん
私は、マンションに超満足して、他に移りたいマンションもないので、査定より高く買うという人が仮に現れても売りません。港南居住の快適さと品川駅の利便性の高さを同時に享受できる場所は、他にはありませんからね。
しかも、近隣では新駅やリニア開業に向けて商業開発などさまざまなポジティブな変化が起きて、ますます便利になるでしょうし。

[17463: 匿名さん]

>>17461 匿名さん
そう。スカイズ、GFTはなんとか含み益がでるけど、それ以降の新築は悲惨すぎる…本当に、文字通り全く売れてない。勝どき、晴海、東雲あたりがさらに新築がたつから、本当に悲惨なことになるよ。

[17464: 匿名さん]

>>17460
あんたレインズ素人画面しか見れない人でしょ。今年のWCTの成約はどちらかというと中層以上ばかりだよ。築11年の成約平均270台まで下落中の古マンション買うのに眺望ない部屋なんて買う人いねえから。眺望いうても足元汚さすぎて、湾岸下位なのは皆さんご存知の通り。

[17465: 匿名さん]

>>17463
勝どき晴海って今でさえ、DTも中古も全然売れてないのに、これから2万戸供給すんだろ。まじやばくない？

[17466: 匿名さん]

>>17465 匿名さん
流石に勝どき晴海買った情弱はこのスレにはいないと思うけど…いたとしたら本当に可哀想

[17467: 匿名さん]

今売ってるPHTやPC湊あたりもかなり厳しいだろうね。売れてほしいが既に含み損抱えてる可能性はある。

[17468: 匿名さん]

>>17464 匿名さん
へー。ソース出してみ。後方角とか棟でだいぶ違うしね。

因みにさすがにこれ迄いつも連呼してた成約坪平均420万って言う嘘は取り下げたんだねw
まぁそれでも坪400とかセコいサバ読んでるけど、この3ヶ月の成約平均は坪395万だね〜。

そして今出てる低層そのまま売れても平均下がるのに、成約だと更に下がるから、半年後には坪350位かな。

[17469: 匿名]

WCTは西側の売却が圧倒的に多い。
DWのため西日が暑いのも理由らっしい。
安い成約は、西側の比較的低層階の部屋、各棟お見合いになる中庭向き部屋だと思われる。
それ以外は安くても間取りがよほど悪いとかが無い限り坪300万以上だと思う。

[17470: 匿名さん]

KTTってあんなに売れたのになんで全然含み益ないの？ティアクロはそもそも即完してない人気イマイチだったからそうなる予想はしていたが。

[17471: 匿名さん]

>>17467 匿名さん
湊は350がいいとこ。2割高で掴まされてるからすでに含み損だろうね。

[17472: 匿名さん]

>>17470 匿名さん
地権者が激安で売りに出したのと、そもそも勝どきは供給多すぎてエリア全体で値下がりしてるから、そのダブルパンチ。これからさらに新築がたつから中古も動かないよね

[17473: 匿名さん]

DT2棟で、未分譲のSOHO部分以外は、夜になるとかなり電気がついている（聞いた話なのでどのくらいかはわからないが）そうだ。
子の話が本当ならそこそこ売れたことになる。
実態はどうなんでしょう。

[17474: 匿名さん]

>>17469
直近4ヶ月の坪270ー290の成約は東30階台、南20階台、東20階台とかになってますけど。嘘つきすぎ。というは今の市場わかってないね。ガチで暴落してるのいい加減気づけ。

[17475: 匿名さん]

>>17473 匿名さん
いや、日経の記事で600戸売れ残ってるのバレちゃったから。SOHOも分譲始まってるけど全く売れてないみたいね。

[17476: 匿名さん]

クラッシィやクレヴィアも割高感が払拭できないで苦労してるみたいね。

[17477: 匿名さん]

>>17471
既に坪70含み損っていうことですか。HP見ててもこの時点でやたらキャンセル住戸でてくるし、かなり厳しいですね。なんとか売れてほしいけど厳しいかな。

[17478: 匿名さん]

>>17475
それまじで？？600戸？？？本当ならシャレにならないよ。ソース貼り付けてもらえますか？

[17479: 匿名さん]

湊はあんな微妙な雑居ビル街であそこだけ値段が突出しすぎてる。周辺の中古と乖離が大きすぎるのはとても気にはなっていた。このまま不動産市場が下り基調なら竣工時に坪300くらいになっている可能性もありそう。

[17480: 匿名さん]

>>17478 匿名さん
前にここにソース貼ってあったよ？探してよ、めんどくさいから。日経に住友不動産の業績が好調って記事が出て、そこでdtが6割売れた、つまり4割売れ残ってると言及されてる。ちなみにイーストは対岸のうちのタワマンからみえるけど、真っ暗だよ？結構あかりついてるって本当？今夜見てみるわ

[17481: 匿名さん]

>>17475

DTは総個数1450個のうち未販売600個ですか。
約41%が売れ残りということになりますね。
以前スーモに載っていた70㎡ちょいくらいの高層階は物凄い坪単価だった気がします（確か9000万台位だった気が）。

[17482: 匿名さん]

そろそろDT築2年表記になってしまうのに600戸残ってたらどうやって売るつもりだろ。ゴクレのレジェンド物件を超える記録が生まれるかもな。

[17483: 匿名さん]

でも契約者板に実質的な値引きがされていたような書き込みがあったよね。多分やってるでしょ。そうじゃなきゃ周辺の中古の売れなさみても、さすがに売れない。

[17484: 匿名さん]

>>17482 匿名さん
DT9年かけて売っていく間に、パークタワーや選手村などDTより坪100近く安いであろう新築が2万戸できるわけで…さらにDTの眺望は勝どき東と選手村で完全に塞がれて四方お見合いマンションになる。どうなるか少し考えればわかる。

[17485: 匿名さん]

やっぱりGFT、スカイズが湾岸最後の割安マンションだったんだね。それ以降のタワマンはすべて含み損で悲惨な未来が確定。一番の勝ち組は8年前に買ったアイランド、WCT組あたりかな。

[17486: 匿名さん]

>>17480

「電気がついている」と聞いたのは、DT2棟のうちスカイリンクから遠い方の棟（W棟かな?）です。
何割くらいの部屋の灯りがついていたのかはわかりませんが、そこそこついていたらしいです。

[17487: 匿名さん]

>>17486 匿名さん
ウェストは結構あかりついてるよ。でもイーストは真っ暗なんだから、半分くらいしか売れてないのは見ただけで明らか。

[17488: 匿名さん]

>>17485
グローヴ、ケープ、CMTは坪70ー100くらいあがってるけど、WCTは9年間値上げしまくって売り、最終的に分譲時平均260なんだよね。今ちょっと下がってきて280くらいになってるからちょっと含み益は微妙。ブリーズ組はほぼ含み益なしか含み損状態、アクアの1期で眺望良い安い買った人なら80くらいの含み益あると思う。結局スミフは一期で買わないとだめだね。

[17489: 匿名さん]

>>17485
富久クロスも忘れないでね。

[17490: 匿名]

WCTの勝ち組は初期に買った人達ですね。
最終期（ブリーズタワー）の分譲価格は低層階（運河・公園方向部屋）でも坪約300万以上からでした。
これで利益を出すのは難しいでしょう。
まぁ、それでも最近分譲の湾岸物件よりはまだ割安ではありますが。

[17491: 匿名さん]

>>17489 匿名さん
ここは湾岸タワマンスレなので、トミヒサ君は新宿に帰ってね。空き巣や自殺とか、いかにも治安が悪そうな悲惨な話もよく聞くけど、間取りの酷さに比べたら耐えられるレベルだよね。

[17492: 匿名]

WCTの最上階はここ数年たまに売り出しが出るが、成約しているのだろうか。

[17493: 匿名さん]

富久は半年位前のおじゃマップで大々的に取り上げられていたね。

[17494: 匿名さん]

>>17490
WCTの場合は全体平均だと築10年組としては含み益がかなり少ない物件。ただ販売期間が9年というロングランで時期によって価格差が異常にあるということから、一期の一番安い時期に眺望の良い部屋買った人が唯一の勝ち組。眺望差ほど価格差がついてなかったから。眺望ない部屋はいまなら多分坪240くらいまで買い叩かれる。湾岸は眺望ないとリセールきつい。ブリーズは坪300以上したからね。いま売ってもほとんどの部屋が含み損。

[17495: 匿名さん]

>>17464 匿名さん
西向き？東向き？それが重要なんだが。あのマンションに限っては。西向きは安い。

[17496: 匿名さん]

>17430 のデータは衝撃だね。
GFTは高層階でなければ売り出し価格の時点で坪400すら行かないのか。

たとえば、
65.56㎡、北角、6900万円（坪348万円）
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_minato/nc_86562930/

この部屋は9階の70Aタイプだけど、分譲時価格は6210万円（坪単価313万円）だった。

売り出し価格が6900万
→現状平均値である10%安で成約できたとしてぴったり6210万円

これに取得時の手数料約200万、販売時の手数料約200万を入れるとどう転んでも赤字。

もちろん部屋にもよるんだろうが、新築のGFTですら既に赤字になってしまう部屋があるというのは衝撃だよ。

[17497: 匿名さん]

築10年組だと何も考えずに買って大儲けできたという意味でグローヴが一番ですね。芝浦はなんだかんだ再開発に恵まれていて今後の資産性も豊洲と並んで一番期待できるし。

[17498: 匿名さん]

東京の不動産市場全体が急に冷え込んできたって所か。ま、いつか来るとは思ったけど、予想以上に早かったな。

[17499: 匿名さん]

>>17495 匿名さん
いやいや、WCTに限らず、ベイビューの港区湾岸はどのマンションも東向きが高いから。GFTもアイランドも東と西で1割は成約単価違うよ。GFTは新築のときも東だけ1割高かったしね。

[17500: 匿名さん]

>>17496
しつこいよ。三井湾岸クラブの8月のレポートで坪410平均で成約していると総合スレにも証拠まで貼られただろ。住まいサーフィンでも同じような数字。話題変わったんだからきちんとついてこい。

[17501: 匿名]

>>17498 匿名さん

だいたい6年周期で今谷間の1番深い所ですよ！
在庫数なんかも重要
スカイズの頃は乗っていたね〜

[17502: 匿名さん]

>>17469 匿名さん
坪300以上になるとWCT時代みたいに85〜100平米が当たり前のマンションは価格が8000万から9000万になってくるから、なかなか購入希望者は出ない。かといって、築10年過ぎれば急いで売りたいというわけでもないだろうから、WCT東側高層で坪340-350の成約事例が過去1年以内に複数ある限り、売り手もなかなか価格を下げようとはしないだろう。あのマンションにはダイナミックな眺望という武器があるからね。

[17503: 匿名さん]

>>17498 匿名さん
芝浦港南は再開発と港区ブランドがあるからマシだけど、汚染のイメージがついた豊洲、大量在庫の勝どき晴海、再開発の予定すらないお台場、有明はこれから悲惨だよ。お台場有明はすでに4月から値崩れ始まってるしね。

[17504: 匿名さん]

>17500
三井の恣意的かつ古いデータで何を言ってんだか。
suumo見ればGFTの売り出し価格が坪400すらいってないのははっきり分かる。
これでどうやって平均坪410にするつもりだよ笑

しかもどんどん値下げして出してきてるのが悲惨。

[17505: 匿名さん]

どの部屋でも含み益が出る物件はスカイズまでだったということだね。
GFTは惜しかった。

[17506: 匿名さん]

>>17499
GFTについてはちょっと違う。西にツインパと同等のタワービューがあるから。想定以上のタワービューで三井自身が値付けミスったと言っていたほど。このためGFTの物件の含み益は北や西のが高く、東、南で少ない傾向がでてるよ。

[17507: 匿名さん]

>17500
> しつこいよ。三井湾岸クラブの8月のレポートで坪410平均で成約していると総合スレにも証拠まで貼られただろ。住まいサーフィンでも同じような数字。話題変わったんだからきちんとついてこい。

おいおい、話題変わったんじゃなくて、GFTへの市場評価が変わったんだよ。
↓これでどうやって平均坪410で成約するんだよ笑

65.56㎡、北角、6900万円（坪348万円）
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_minato/nc_86562930/

60.72㎡、西、7280万円（坪396万円）
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_minato/nc_86144681/

62.52㎡、北東、7450万円（坪394万円）
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_minato/nc_86837670/

65.56㎡、北東角、7800万円（坪393万円）
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_minato/nc_86917392/

72.45㎡、南、8370万円（坪382万円）
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_minato/nc_86843548/

78.04㎡、東、8998万円（坪381万円）
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_minato/nc_86644819/

76.67㎡、東、8998万円（坪388万円）
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_minato/nc_86517953/

82.24㎡、北東角、9180万円（坪369万円）
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_minato/nc_86699762/

81.03㎡、南、9180万円（坪375万円）
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_minato/nc_86563000/

82.24㎡、北東角、9580万円（坪385万円）
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_minato/nc_86563196/

82.24㎡、北東角、9600万円（坪386万円）
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_minato/nc_86562958/

[17508: 匿名さん]

>>17504
三井の恣意的なデータって（笑）しかも8月号なんだけど。古いですか？w

SUUMOの部屋が10階以下の低層ばっかりだからね。一応タワマンだからさ。なんどもいうけど売値じゃなくて、成約平均でお話ししてね。

[17509: 匿名さん]

>>17507 匿名さん
だからわざと10階以下の低層ばっかり出すのはフェアじゃないだろ。ちゃんと中、高層の部屋も含めてリンクしてくれないか？

[17510: 名無しさん]

>>17501 匿名さん

山高ければ谷深し。底打ちまでどのくらい下がるか。やれやれ、とほほ。。。

[17511: 匿名さん]

>17506
> GFTについてはちょっと違う。西にツインパと同等のタワービューがあるから。想定以上のタワービューで三井自身が値付けミスったと言っていたほど。このためGFTの物件の含み益は北や西のが高く、東、南で少ない傾向がでてるよ。

含み益の高い北角部屋ですら、>17496によると含み益が出ないということになるけど？
９階が低層すぎて利益が出ないということ？

[17512: 匿名さん]

>>17511 匿名さん
その部屋は異様に安いから何か理由があるんじゃない？同じ北向きでも突出して安い。内覧してみようかな…

[17513: 匿名さん]

大量10件が売り出し価格の時点で平均380というだけで衝撃じゃないか。

たとえばこれとか19階の含み益が高いといわれる西向き。
それでも売り出し価格で400いかない。
60.72㎡、西、7280万円（坪396万円）
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_minato/nc_86144681/

もはや平均410で成約なんて無理筋すぎるよ。

[17514: 匿名さん]

GFTがいまだに平均坪410で成約できると思ってるなら、>>17507の10部屋全部買って売却するだけでボロ儲けだね（笑）

[17515: 匿名さん]

PC中央湊のことをとやかく言う人がいるみたいですが、中央湊は湾岸ではなく比較的地ぐらいが高いので割高とは思えません。
他にいっぱい割高なマンションあるでしょ？

[17516: 匿名さん]

>>17507
その部屋達のの階数これよ。
3階
5階
8階
4階
6階
6階
9階
10階
11階
19階
9階

まあよくもこれだけ低層階集めたな。いくらGFTでも低層階の成約値は最初からこんなもんですよ。3Aじゃないんだから。低層階でこの価格は湾岸では一応立派なほうなんですよ。

[17517: 匿名さん]

>>17515 匿名さん
湊はどう考えても割高でしょ。周辺マンションの相場見てみなよ。地ぐらいとかいっても佃のリバーシティよりだいぶ下がるし。リバーシティの中古価格より下回る350くらいがいいとこダヨ。ね。

[17518: 匿名さん]

>>17511 匿名さん
GFTも東側プレミアは高かったよね。坪400に迫る価格だった。実際にはほとんど益は出ないだろう。

[17519: 匿名さん]

>>17515
えっ？
湊って埋立地で目の前の隅田川も事実上の運河。埋め立てラインの山手線から数キロも離れるどうみても湾岸立地。

周辺のマンションの中古は築浅でも坪300未満。普通に割高。だから数ヶ月も先着順やっても売れないわけでしょ。あと内覧前なのにキャンセル多い。

[17520: 匿名さん]

>>17516 匿名さん

てか、新築マンションで低層だけでも未入居でそんなに売りに出てるって、いったい全体では何戸出てるのよ。ペントハウスの王様部屋も3億5000万で売りに出てるけど。みんな転売目的で買ったの？

[17521: 匿名さん]

>>17518
東高層中住戸はほとんど売りに出てないけど、1戸だけ出たのは450で成約してますよん。高層の角は方角によらず450ー495のレンジで成約。

[17522: 匿名さん]

>>17520 匿名さん
30戸くらいじゃないかな。というか、新築大規模タワマンで30戸くらいどのタワマンでも出るよ。スカイズ、トミヒサなんかはもっと多かったし。WCTも50はでてるでしょ。少ないか、平均くらいの売り出しじゃないの？

[17523: 匿名さん]

>>17516
異常な低層揃いだな。中層以上も買わせてくれ。

[17524: 匿名さん]

>>17500 匿名さん

話題変わったんじゃ無くて、話題から逃げたんだよねww
あれー、ちょっと前まで、坪平均420万！と息巻いてたのに、色々と嘘がばれてきたからねぇ。

[17525: 匿名さん]

>>17524 匿名さん
嘘？
2-3が420、4-6が400、全体平均で410は不動産レポートに記載されていて、ここにソースも貼られた事実ですが… 7-9は低層が多いので370くらいかもですね。
いずれにしても、誰も嘘なんかついてませんよ。

[17526: 匿名さん]

>>17520
勘違いしてるけど、新築マンションの入居後は一番中古販売が多い時期だよ。投資的価値が高い物件では転売屋も買い漁るのは普通だし、価値の証でもあるから仕方ない。まあ1年経てば落ち着きますから。

GFT中古でた時も400くらいで取引されるはずと言われていたが、WCTさんは330でも売れないと言って散々ネガしたけど、結局420で取引され、次に賃貸が100件以上でたら、こんなの絶対埋まらねえと散々ネガしたが、半年経てば落ち着くよと言っていったよね？結局5ヶ月で賃貸は埋まったし。中古販売に関しては賃貸ほど落ち着くのは早くないもので1年経てば落ち着くよと言ってるのだが。とにかくまともな議論や常識がしないひとだから。単にネガしたいだけだもんね。

[17527: 匿名さん]

GFT転売厨の値下げラッシュ？

[17528: 匿名]

港区、中央区は値下がり中

[17529: 匿名さん]

いつのまにかGFTの売り出し価格が値下げラッシュになってるのね。
高層でなければ坪300台で買えると。

[17530: 匿名さん]

>>17322
相手をねがるためには嘘と虚偽。これがWCTのスタンスだから。GFTねがるために10階以下の低層階の売り出し情報並べて下がってるとか意味不明なんだよ。最新データの成約単価が410だってプロ御用達の湾岸クラブので成約単価のエビデンス出てるのにそれは信用できないとかアホか？まともに会話できないよ。

一方でWCTに対する指摘はすべて事実なんだよ。結局これにも何にも反論できないじゃん。だってすべて事実だから。

①首都高、幹線道路に近いタワマンはどこでも当てはまるけど。首都高に面したタワマン、さらに首都高X幹線道路Xモノレールに面した物件なんてここしかない。

近いと面してるじゃ、全く違うから。特に首都高X海岸通りに面していて空気がよいはずがない。首都高に面した物件の住民の肺がんリスクは、そうじゃない物件の数倍という論文とか出てたし。普通にお断りです。

⇒首都高と幹線道路と鉄道という３つに面したタワーマンションっていくら探してもWCTしかない。何度も言うけど近くにあるという条件じゃなくて、完璧に面した物件ね。騒音排ガスX騒音排ガスX騒音という３掛けで環境が良いと言われても誰も同意しない。

②部屋からは火力発電所、ごみ処理場、コンクリート工場、東京一のコンテナ街が視界に入る。

⇒港区の嫌悪施設島が運河の対岸に控え、東の中層以上の部屋であればすべての施設が見えるはずだけど。グーグルアースでも確認済。

③駅は品川駅までは徒歩１４分、さらに山手線ホームまでは徒歩５分。シャトルバス使えば往復２４０円、１か月乗ったら一人７２００円。

⇒売主のスミフの公式HPで徒歩１４分と堂々かいてある。また、港南口入口から山手線ホームまで物件表記のスピードで歩けばこのくらいかかるのも事実。バスの金額も事実。

④修繕費は８０平米で月２４０００円。

⇒いうまでもなく事実

⑤再開発は周囲に全くないため、港南アドレスで唯一路線価が上がらず、いまだ芝浦埠頭の倉庫街より安い状態で将来的資産価値上昇は厳しい。有料不動産情報データでも駅遠物件が足を引っ張る品川エリアは湾岸で唯一、二期連続下落との厳しい現実。

⇒徒歩１０分圏内には再開発は一つもない。どれだけ目を凝らして地図とにらめっこしてもない。プロ投資家御用達の三井湾岸クラブ最新号からのエビデンス。

⑥さらに、新航路が始まったら日中は上空４００メートルを３分おきにジェット機が飛び交い、外での会話もそのたびに中断、パティオやテラスのお店でコーヒーもゆっくり飲めやしない。部屋が高層にあれば轟音はそれ以上。

⇒これもほぼ決定事項ですよね。WCT近辺の想定高度は３００－４００mと極めて低い。日中に２分おきの運行が予定されている。

全部事実

[17531: 匿名さん]

>>17529
うん10階以下の低層なら360から400弱のレンジで買えますよ、初めから。WCTの今年成約した超高層、最高条件部屋で坪350くらいなw

[17532: 匿名さん]

まあ、どのマンションも売れにくくなっていると言う事がよく分かった。今朝の本スレは興味深かったね。

[17533: 匿名さん]

>>17532 匿名さん

うん、たまにはまともな議論が出来ることもあるんだなと思った。GFTからの書き込みだけは17530のように、程度の低い便所の落書きだが 笑

[17534: 匿名さん]

>>17530 匿名さん
あのさ、GFTのネガを書いてるのはWCTじゃないと言ってたのに、いつまでやってるの？そんなことしてもGFT暴落の事実は変わらないぜ？

[17535: 匿名さん]

>17530
因果応報、他人にした嫌がらせは自分に返ってくる。少しは反省しろ。

[17536: 匿名さん]

みなさん、いま、CMT、グローブタワーやWCTが、"まもなく待望の第１期販売開始！"だったら、いくらになると予想しますか？

[17537: eさん]

>>17536
意味わからねえ。昔と今のサッカーの選手比べるのと同じで意味ねえ。戦術もフィジカルも違う。

[17538: 匿名さん]

少なくともGFTよりは高いだろうね。

[17539: 匿名さん]

WCTもこんなところで24時間365日油売って時間あったら羽田新航路の反対運動でもしたらどうだ。

WCTの通過場所は高度が300ー400メートルとめちゃくちゃ低いので騒音被害は相当なものになるはずよ。伊丹空港のこの動画は高度300メートルで航路からの離れ具合がWCTとほぼ同じなのでかなり参考になる。地上でこの煩さだよ。ガチで資産価値に多く影響するよこれは。毎日日中にこの騒音が2分起きだぞ。反対運動しない理由がわからない。これにこそ心血注いでなんとかせい。

https://www.youtube.com/watch?v=Uf_XBM_LqTA

[17540: 匿名さん]

今一番買ったらいけないのはアイランド？
販売価格が安かった。311で被災した。耐震。

[17541: 匿名さん]

分譲時の価格で住人層も、セレブから庶民までタワマンごとに違いますよね？湾岸で一番セレブはGFT ですか？後発なので立地や間取はイマイチですけど。

[17542: 匿名さん]

まだ先の話だが、選手村跡地や勝どき東のような超大型の案件供給がある事を市場が嫌気している点もありそうだ。

[17543: 匿名さん]

>>17539 匿名さん
品川駅付近の通過ポイントはまさに品川駅の上空。1km離れている上に高値がついているのは東側だから航路と反対側。まったく騒音は届かないだろう。ちなみに俺はWCT民じゃない。何でもかんでもWCTが書いてると言うのもうやめたら？

[17544: 匿名さん]

>>17543 匿名さん

素朴な疑問なのですが、航路は一定の幅を持っているものでしょうか。地図上には線で書いてあっても、実際に飛ぶ航路は左右いくらかの幅があのでは。もしこの幅が100m単位あるいは数百mだとすると、1km離れていると言っても、もっと近くになることがあるのではと思う。

[17545: 匿名さん]

航路下、高速道路、幹線道路、鉄道に面してる。
何れか一つでも条件に合致してたら選択肢から外すのが普通の感覚だと思う。幹線道路に面してるマンションにお邪魔したことあるが、煩くて1日中窓開けられないと思いました。うちのタワマンは窓開けたまま寝られるけど。

[17546: 匿名さん]

>>17544 匿名さん

飛行機が飛ぶ昼間は海側から陸側に風が吹くことが多い(海陸風)。
品川付近では、南東から北西への風になる。飛行機はアプローチ時、向かい風を受けながら着陸するので滑走路直線上よりやや西側に着陸コースを取ることが予想される。そうすると、どこが真下になるかはgoogle earth で確認してくれ。

[17547: 匿名さん]

>>17545 匿名さん

うちも夏は窓開けて寝てるよ。WCT東側だけど。

[17548: 匿名さん]

二分おきに飛行機の爆音かー、
WCT買った人残念だね。こりゃ無理だ。

[17549: 匿名さん]

>>17545 匿名さん
人のマンションにお邪魔してウルサイのに、自分で勝手に窓開けたんだ。ふーん 笑

[17550: 匿名さん]

>>17546 匿名さん

成田空港では、離陸後一定の角度で広がり、13km離れた場所で幅2.5kmを目指すとなってますね。やっぱり当日の風の状況などで1kmは誤差の範囲、無縁とは到底言えない。

[17551: 匿名さん]

タワマンだと響くよね。
どこまで安くなるんだろ。。

[17552: 匿名さん]

>>17550 匿名さん

ちなみに、羽田の新滑走路が出来るまで、たまに強い西風が吹いたとき、飛行機はディズニーランドからお台場潮風公園方向に飛びWCTの南側で急旋回してA滑走路16Rに降りてましたね。急旋回の様子がよく見えて子供は喜んでました。そのときに、騒音は室内には一切入ってきませんでしたね。航路直下の戸建ては影響あるかもしれませんが、航路と反対側になる面は飛行機は見えませんし、音は注意しても聞こえないレベルでしょう。

[17553: 匿名さん]

>>17552 匿名さん

落下物も怖いな。

[17554: 匿名さん]

これが、いまは廃止された着陸コースの実際のトレース図。これはL16ですがR16のときはマンションから飛行機がかなり近く見えましたが、音はまったくありませんでしたね。ましてや、今度は航路は窓の向きと反対側ですからね、

[17555: 匿名さん]

>>17554 匿名さん

詳しいようなので教えていただきたいのですが、実際に多数の航空機がルートを通る場合、この黄色線の両側何メートルくらいの幅を飛ぶのでしょうか？

[17556: 匿名さん]

この図でお台場潮風公園から天王洲の辺りになると着陸も最終段階なので、JAL、ANAであれば航路のズレは左右十メートルレベルでしょう。 見た目には各飛行機とも全く同じところを飛んでるように見えました。
ただし、羽田空港をよく知らない外国機がたまーにレインボーブリッジの上からアプローチすることがありました。ごく稀にですが。笑 これがそのときの航跡です。これでも音は室内までは入りませんでしたが。

[17557: 匿名さん]

航路より、地上300メートルを低空飛行する。

音はどうでしょうか？
うるさいですよね。

[17558: 匿名さん]

購入者、住民は騒音の影響が少ないことを祈るのみ。
中古も含めた検討者は、市況が下り基調の中、あえて騒音があるかもしれないリスクを冒して今買いに出るのは危険。実際に飛ぶようになり、自分の耳で確かめてからにするのが安全。

[17559: 匿名さん]

17554さんが仰るとおり、羽田空港のR/W16Lへの南風着陸は迫力ありましたね。高度300mの低空で進入しお台場の近く、WCTの目の前で左に急旋回をいれてR/Wに正対させてましたからね。直線距離はWCTからだと最も近いところで1kmくらいだったと思います。着陸進入の方法は、大きく電波に誘導されて来る方法（ILS）や滑走路を目視しながら降りる方法と様々ありますが、羽田16LにILSは設置されていませんので、パイロットは管制官に誘導されながら目視で降りてきていました。ただし、ファイナルアプローチでの航路の誤差はほとんどなかったでしょう。

[17560: 匿名さん]

ワールド、飛行機、9.11同時多発テロを連想します。

もしハイジャックされたら管制塔から、周辺住民にラジオ入りますか？又はそのような仕組みを導入できますか？

[17561: 匿名さん]

17554、556、559さんの話は中々面白いね。今日は朝から時々興味を惹かれるレスが出てくる。

[17562: 匿名さん]

>>17557 匿名さん
17554のケースで高度300m、水平距離約1Kmで室内には一切、音が入らなかったのは事実ですぬ。今回のケースは条件が異なりますが、飛行機が飛ぶ昼間は湾岸では風が東側から西側に吹きます(海から陸)。音波は風の影響を思った以上に受けますから、航路の東側より西側のほうが音が大きくなるのは間違いないと考えています。あと、タワーマンションではそもそも防音サッシになっていますから、それによる遮音効果も大きいでしょう。トータルとして一番影響を受けるのは芝浦、港南のタワーマンションよりも高輪の戸建て街と予想しています。

[17563: 匿名さん]

昨日22時頃に高輪真上を飛んでましたが、音は気にならなかったですね。

[17564: 匿名さん]

うそつけ　(笑)

[17565: 匿名さん]

気になることにしたい汚染地帯の人？

[17566: 匿名さん]

こればっかりは始まってみないとわからない。落下物の可能性は交通事故よりずっと低いでしょ。ただこの前の大韓航空みたいにタービンブレードが破損して飛んできたら怖いけど。

[17567: 匿名さん]

ガイアの夜明け見ましたか？マンションの修繕積立金不足で苦悩するマンションを取り
上げていました。今は各湾岸マンションピカピカで想像もつかないですけど、そのうち
必ず傷んできますよね。うちのマンション80㎡で月8000円しか修繕積立金が無いん
ですけど、安くて良いと喜んでていいんでしょうか？

上のほうに修繕積立金一覧がありましたけど、高いところと安いところと３倍以上違い
ます。高いところが将来に積みたて不足に陥らないようにして出した額だとしたら、
うちのマンションの将来が心配です。

[17568: 匿名さん]

汚染地域住まいが港区タワーマンションに対等な口聞けると思ってるの？
騒音よりも汚染の方が重大だし資産価値にも影響する。

[17569: 匿名さん]

>>17568 匿名さん

何、その選民思想。
港区住んでるだけで偉いとか思ってんの？

釣りだよね？

[17570: 匿名さん]

ここのスレの住人ってマンションの値打ちが上がった下がったって言い合いしてるけど、そもそも俺からしたら坪300万で十分高騰した価格。それ以上はバブルだね。坪350とか400でスゲーだろって自慢してるのが滑稽。そんなっブル価格のマンションはすぐに崩壊する。考えてみ？実需で買う人が一体いくらまでなら買えるか？内陸高台を買える金持ちは湾岸ならいくらまでなら出すか？最上階プレミア除けば、せいぜい8000から9000万が限界だろ。坪単価にすれば300万だよ。

[17571: 匿名さん]

なんかGFTさん完全劣勢だね。
駐車場とか成約単価とか、色々と自分からネガしといて、事実出されると遠 吠えして、話逸らして逃げてるし。

思うんだけど、新築三井のタワマンなのに、
駅遠の築10年のタワマン相手に同じ土俵戦ってるの？なぜずっと粘着して、そんなに必死なのか⁈凄く謎なんですけど。

[17572: 匿名]

>>17567 匿名さん

長期修繕計画と積立金の推移の見方を管理組合に教えてもらえば良いよ〜

[17573: 匿名さん]

嘘が誇張だと主張していたけど結局反論できなかったね。
だって事実だから仕方ないよね。

WCTの環境についての考察

①首都高、幹線道路に近いタワマンはどこでも当てはまるけど。首都高に面したタワマン、さらに首都高X幹線道路Xモノレールに面した物件なんてここしかない。

近いと面してるじゃ、全く違うから。特に首都高X海岸通りに面していて空気がよいはずがない。首都高に面した物件の住民の肺がんリスクは、そうじゃない物件の数倍という論文とか出てたし。普通にお断りです。

⇒首都高と幹線道路と鉄道という３つに面したタワーマンションっていくら探してもWCTしかない。何度も言うけど近くにあるという条件じゃなくて、完璧に面した物件ね。騒音排ガスX騒音排ガスX騒音という３掛けで環境が良いと言われても誰も同意しない。

②部屋からは火力発電所、ごみ処理場、コンクリート工場、東京一のコンテナ街が視界に入る。

⇒港区の嫌悪施設島が運河の対岸に控え、東の中層以上の部屋であればすべての施設が見えるはずだけど。グーグルアースでも確認済。

③駅は品川駅までは徒歩１４分、さらに山手線ホームまでは徒歩５分。シャトルバス使えば往復２４０円、１か月乗ったら一人７２００円。

⇒売主のスミフの公式HPで徒歩１４分と堂々かいてある。また、港南口入口から山手線ホームまで物件表記のスピードで歩けばこのくらいかかるのも事実。バスの金額も事実。

④修繕費は８０平米で月２４０００円。

⇒いうまでもなく事実

⑤再開発は周囲に全くないため、港南アドレスで唯一路線価が上がらず、いまだ芝浦埠頭の倉庫街より安い状態で将来的資産価値上昇は厳しい。有料不動産情報データでも駅遠物件が足を引っ張る品川エリアは湾岸で唯一、二期連続下落との厳しい現実。

⇒徒歩１０分圏内には再開発は一つもない。どれだけ目を凝らして地図とにらめっこしてもない。プロ投資家御用達の三井湾岸クラブ最新号からのエビデンス。

⑥さらに、新航路が始まったら日中は上空４００メートルを３分おきにジェット機が飛び交い、外での会話もそのたびに中断、パティオやテラスのお店でコーヒーもゆっくり飲めやしない。部屋が高層にあれば轟音はそれ以上。

⇒これもほぼ決定事項ですよね。WCT近辺の想定高度は３００－４００mと極めて低い。日中に２分おきの運行が予定されている。

全部事実

[17574: 匿名さん]

>>17541 匿名さん

ツインパ、DT、センチュリーくらいじゃない？
GFTは市況のわりにかなり割安だったため、DTと比較してセレブというよりは庶民寄り。

DTは住人スレ見る限り、庶民的な方もいるようですが…

[17575: 匿名さん]

＞品川駅付近の通過ポイントはまさに品川駅の上空。1km離れている上に高値がついているのは東側だから航路と反対側。まったく騒音は届かないだろう。

また嘘ついてるね(笑)WCT敷地からC航路までの直線距離は約５８０メートルです。１キロではありません。

以下、港区ホームページで公表されている航路図と想定騒音のデータを示す。WCT周辺におけるジェット機の高度は３００-３５０メートル、航路から敷地まで５８０メートル。すると想定騒音は表から最大で７５デシベルくらい。

不運な事にWCTに近いC航路の本数が圧倒的に多くて１時間に３１本。２分弱おきに爆音が鳴り響く。

高度が３００－３５０メートル、水平距離が５８０メートルなら最大７５デシベルだけど影響ないんだね(笑)部屋に全く聞こえないだろうって完全に詐欺レベルの意見。大好物の目の前の公演で遊んでいても日中は７５デシベルの轟音が２分おきに鳴り響く、凄い環境になりそうですね。

WCTはこのデータも区のデータだから信用できないとかバイアスとか言う
んだろうね。

本当に部屋に騒音ゼロなのか、羽田が便利になるし、新航路開始が待ち遠しいですね。

[17576: 匿名さん]

>>17573 匿名さん

この長文しつこい。
せめて3行で。

[17577: 匿名さん]

>>17571
劣勢と言うか、書き込みの質と量に引いた。GFTのイメージにとって決してプラスにならないと思うのだが。

[17578: 匿名さん]

北区の人口が猛烈に増えてるとか、これあれだろ。汚染とか地震とか騒音で、高台へ逃げてんだろｗ

[17579: 匿名さん]

そして高度が３００－３５０メートル、水平距離が５８０メートルなら最大７５デシベルという条件をぴったり満たす伊丹空港の騒音動画これ。もしかしたらこれよりちょっとうるさいくらいかもしれない。

こんなうるさかったから、公園にいるときも、外歩いてる時も、港南を散歩している時もしんどくないですか？

これほどの騒音が資産価値に影響しないとはとても思えない。

https://www.youtube.com/watch?v=Uf_XBM_LqTA

[17580: 匿名さん]

タワマン上階の200メートル上で飛行機が静かなわけないだろ(笑)　デタラメだらけ。ポジポジ。

[17581: 匿名さん]

芝浦のグローヴタワーとアイランドケープタワーってモノレールに面してる部屋の人は中が車内から丸見えだからね。
夜はカーテンしめないとヤバイよ。

[17582: 匿名さん]

ついでに、晴海埠頭ではパトリオットミサイル発射準備　(笑)　発射でマンションの窓ガラスが吹き飛ぶから　(笑)

[17583: 匿名さん]

まったく人が住めないあらゆる、膨大な要素　(笑)

[17584: 匿名さん]

>>17573

同じコピペ、しかも長文、誰も読んでないことに気づいてないの？爆笑

[17585: 匿名さん]

GFTさんの掲示板見ましたが、大変そうですね。
ポジティブな内容のみ書き込むように指示されている住民板で具体的な解決報告が一切上がってないのも、厳しい事情があることの裏返しなのでしょう。
一般に築年数の経過とともに駐車場契約率は低下していくので、１年目でこの状況では先が思いやられますね。

> 総会で配布されたＱ＆Ａによると、予算上は358台のうち300台分の収入を見込んでいるとの事です。
> 40,000円/月 × 300台 ＝ 12,000,000円/月
> この金額以上の収入を確保する事が、管理組合としてクリアすべき最低条件となります。
> （当然ながら、それ以上を目指していかないと、将来の大規模修繕等の予算に影響してきます。）
>
> また、現状の契約台数は218台との事ですので、
> 300台 － 218台 ＝ 82台
> 40,000円/月 × 82台 ＝ 3,280,000円/月
> の不足を解消する手だてを早急に打たないといけない訳です。
>
> まず、理事会で第一の解決策として交渉して下さっているヤナセが、
> 入居者と同じ金額で82台以上契約して貰えれば最低ラインはクリアとなります。
>
> 一方で、ある金額まで値下げしたら入居者の契約が増えて満車になると仮定して、予算上最低限必要な収入を下回らない料金は、
> 12,000,000円/月 ÷ 358台 ＝ 33,519円/月
> となります。
> 従って、もしも33,600円/月に値下げしたら、
> 358台 － 218台 ＝ 140台
> の新規契約者が集まりますか？という議論でしょうか。

[17586: 匿名さん]

GFTの売り出しを調べると、売り出し価格の時点で坪400万を切る部屋が大量に在庫され、
しかも全く売れていません。坪420が聞いて呆れる惨状。この10％下が成約レベルとすると
築10年のアイランドと同じレベル。


65.56㎡、北角、6900万円（坪348万円）
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_minato/nc_86562930/

60.72㎡、西、7280万円（坪396万円）
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_minato/nc_86144681/

62.52㎡、北東、7450万円（坪394万円）
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_minato/nc_86837670/

65.56㎡、北東角、7800万円（坪393万円）
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_minato/nc_86917392/

72.45㎡、南、8370万円（坪382万円）
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_minato/nc_86843548/

78.04㎡、東、8998万円（坪381万円）
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_minato/nc_86644819/

76.67㎡、東、8998万円（坪388万円）
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_minato/nc_86517953/

82.24㎡、北東角、9180万円（坪369万円）
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_minato/nc_86699762/

81.03㎡、南、9180万円（坪375万円）
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_minato/nc_86563000/

82.24㎡、北東角、9580万円（坪385万円）
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_minato/nc_86563196/

82.24㎡、北東角、9600万円（坪386万円）
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_minato/nc_86562958/

[17587: 匿名さん]

>>17586 匿名さん
恣意的なデータばかり出してないで、高層階のぶんも一緒に出してくんないかな？(笑)
スレの履歴読んだら分かるよね？

[17588: 匿名さん]

ＧＦＴは価格改定　新価格　の嵐だな。さすがに、売主もしびれを切らしたか
クラッシイハウスの価格に寄せてきた。クラッシイがぼつぼつ売れる一方で
ＧＦＴ中古は全く売れずだからな。検討者がいるうちに引き込んで、
利益なしでとにかく売り抜ける作戦に変更だろう。時間がたてばたつほど
下がるのは目に見えているからな。
しかし、ＧＦＴはまだまし。ＫＴＴや晴海なんかはもっと分譲が高いから。
転売目的で買った奴は死亡確定だな。

[17589: 匿名さん]

晴海は坪200以上で売れた初めての実績がDT、強烈にアウト。

[17590: 匿名さん]

wct住民かどうかわからないが、17554-17559あたりの飛行ルートに関する興味深いしっかりとした書き込みに対して、GFT民の相も変らぬ低能丸出しのコピペ。GFT住民の民度が知れるとはこのことだな。

[17591: 匿名さん]

潮目がこんなに早く変わるとはちょっと前には想像つかなかったよね。
転売目的には向かない市況になってしまった。

[17592: 匿名さん]

大井町と新大阪の条件がほぼ同じらしい。WCTはこれより少し静かになる感じ？
https://m.youtube.com/watch?feature=youtu.be&v=5mE1Gp5nY9w

[17593: 匿名さん]

羽田空港R/W 16Lに、計器管制を使わず目視で進入するときの正確な飛行ルートです。品川駅の真上を通りますね。なお、現在はR/W16Lは、ILSは設けられていませんが、今回のルート変更で計器管制可能になるようにILSが設けられると思います。

[17594: 匿名さん]

こちらは事実しか乗せてないけど、WCTの主張は自分の物件に関しても、他物件に関しても嘘ばかり。

クロティアもしっかり中古が成約しています。クロノは坪３３０くらいで順調に成約しており、条件の良い部屋では坪４００近くになることもある。特に運河側は大変人気で順番待ちもいるくらい。KTTに関しては地権者住戸は仕様も低いし、少し安くなって当たり前。部屋も見れないのに間取り見て買う人はいないの当たり前でしょ。GFTの成約値は最新データでも坪４１０と堅調と何度もまともなエビデンスがしめされているにもかかわず、売り出し中の１０階以下の低層部屋の価格だけならべて坪４００切ってる。暴落じゃんってアホですか。

WCTははちゃめちゃで嘘ばかり

[17595: 匿名さん]

新航路始まったらWCTはマジで坪１００台とか視野に入るかもね。

WCT敷地からC航路までの直線距離は約５８０メートルです。１キロではありません。

以下、港区ホームページで公表されている航路図と想定騒音のデータを示す。WCT周辺におけるジェット機の高度は３００-３５０メートル、航路から敷地まで５８０メートル。すると想定騒音は表から最大で７５デシベルくらい。

不運な事にWCTに近いC航路の本数が圧倒的に多くて１時間に３１本。２分弱おきに爆音が鳴り響く。

高度が３００－３５０メートル、水平距離が５８０メートルなら最大７５デシベルだけど影響ないんだね(笑)部屋に全く聞こえないだろうって完全に詐欺レベルの意見。大好物の目の前の公演で遊んでいても日中は７５デシベルの轟音が２分おきに鳴り響く、凄い環境になりそうですね。

WCTはこのデータも区のデータだから信用できないとかバイアスとか言う
んだろうね。

本当に部屋に騒音ゼロなのか、羽田が便利になるし、新航路開始が待ち遠しいですね。

[17596: 匿名さん]

そして、これがR/W16Rの場合の飛行ルートです。大崎駅五反田駅のやや西を通る形になります。

[17597: 匿名さん]

>>17594

wctだという証拠がどこにあるの？

[17598: 匿名さん]

ほぼ同条件の騒音がこれ。やばいだろ。坪１００になるかもね。


https://www.youtube.com/watch?v=Uf_XBM_LqTA

[17599: 匿名さん]

>>17595

おまえ昼間のWCT住民さんの書き込み読んだのかよ？WCTさんのほうがみんなによっぽど役立つ書き込みしてたぞ？

[17600: 匿名さん]

>17593

品川駅の真上ということはWCTから1km離れてることになるね。しかも、人気の東側は飛行経路と反対側。実際はほとんど影響ないんじゃない？