湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲 他） part15

[匿名さん]

前スレッド1000件を超えていたので、part15です。

湾岸エリアのタワーマンションについて話し合うスレッドです。
購入を検討していないけれど、湾岸のタワーマンションについて物申したい！という方のためのスレッドです。
今のところ、湾岸に新築計画タワーマンション、近日分譲開始タワーマンションは無いので、
エリアや地域相場、周辺物件の話題…もちろん都心湾岸エリアのタワーマンションであれば分譲中・中古問わず、
タイトル以外の物件の話題もOK！！
有意義な情報交換しましょう。

【スレッドのタイトルを修正致しました。H28.2.10　管理担当】


[スムログ 関連記事]
【動画】湾岸エリアのタワーマンション上空を飛ぶ
https://www.sumu-log.com/archives/3361

[17351: 匿名さん]

>>17350 匿名さん
特に定借の坪230で成約がそこそこ多いシティタワー品川が平均値の計算に入ってるのが影響でかいな。

[17352: 匿名さん]

>>17351
残念ながら、その期間のCT品川の成約は品川エリア全体の5％。ほぼ影響ないw 文系ならごめんね。

[17353: 匿名さん]

>>17352 匿名さん
ほー。では、成約が坪200前半のこれらは？

天王洲デュープレックス、サンウッド天王洲タワー、ラグナタワー、ラクシア品川ポルトチッタ、クレアシティアイ・テック品川、シーフォートタワー、品川シーサイドレジデンス

[17354: 匿名さん]

そして、確実にWCTより成約相場が安いこれらは？

ベイクレストタワー、コスモポリス品川、パークタワー品川、ブランファーレ、フェイバリッチタワー

[17355: 匿名さん]

こんだけ多くの平均値は個別物件を論じるには多すぎだな。

[17356: 匿名さん]

>>17353
規模が小さいからか、単に在庫が少ないからかはしらないが成約は少ない OR 0件のものが多い。てかめっちゃ気にしてるんだね。在庫50件あるのに4ヶ月で5個、売れるまで3年4ヶ月、成約平均も290まで下落中じゃ確かに気になるか。きちんとした情報ほしけりゃ金払って湾岸クラブに入りな、WCT坊や。

[17357: 匿名さん]

特に資産価値が高いエリアという特集の挿し絵に使われるほどのマンションは品川区低層築古まで入れた中古平均値では語れないでしょ？

[17358: 匿名さん]

>>17356 匿名さん
>4ヶ月で5個

真っ赤な嘘

[17359: 匿名さん]

で、話変わるけどこれに対する反論よろしくね。


嘘と誇張？？？じゃあ一個づつ検証してみようか。

①首都高、幹線道路に近いタワマンはどこでも当てはまるけど。首都高に面したタワマン、さらに首都高X幹線道路Xモノレールに面した物件なんてここしかない。

近いと面してるじゃ、全く違うから。特に首都高X海岸通りに面していて空気がよいはずがない。首都高に面した物件の住民の肺がんリスクは、そうじゃない物件の数倍という論文とか出てたし。普通にお断りです。

⇒首都高と幹線道路と鉄道という３つに面したタワーマンションっていくら探してもWCTしかない。何度も言うけど近くにあるという条件じゃなくて、完璧に面した物件ね。騒音排ガスX騒音排ガスX騒音という３掛けで環境が良いと言われても誰も同意しない。

②部屋からは火力発電所、ごみ処理場、コンクリート工場、東京一のコンテナ街が視界に入る。

⇒港区の嫌悪施設島が運河の対岸に控え、東の中層以上の部屋であればすべての施設が見えるはずだけど。グーグルアースでも確認済。

③駅は品川駅までは徒歩１４分、さらに山手線ホームまでは徒歩５分。シャトルバス使えば往復２４０円、１か月乗ったら一人７２００円。

⇒売主のスミフの公式HPで徒歩１４分と堂々かいてある。また、港南口入口から山手線ホームまで物件表記のスピードで歩けばこのくらいかかるのも事実。バスの金額も事実。

④修繕費は８０平米で月２４０００円。

⇒いうまでもなく事実

⑤再開発は周囲に全くないため、港南アドレスで唯一路線価が上がらず、いまだ芝浦埠頭の倉庫街より安い状態で将来的資産価値上昇は厳しい。有料不動産情報データでも駅遠物件が足を引っ張る品川エリアは湾岸で唯一、二期連続下落との厳しい現実。

⇒徒歩１０分圏内には再開発は一つもない。どれだけ目を凝らして地図とにらめっこしてもない。プロ投資家御用達の三井湾岸クラブ最新号からのエビデンス。

⑥さらに、新航路が始まったら日中は上空４００メートルを３分おきにジェット機が飛び交い、外での会話もそのたびに中断、パティオやテラスのお店でコーヒーもゆっくり飲めやしない。部屋が高層にあれば轟音はそれ以上。

⇒これもほぼ決定事項ですよね。WCT近辺の想定高度は３００－４００mと極めて低い。日中に２分おきの運行が予定されている。

[17360: 匿名さん]

>きちんとした情報ほしけりゃ金払って湾岸クラブに入りな

めっちゃ気に入ってるので、売る気ないから、わざわざ金払ってバイアスかかった情報なんて買いません 笑

[17361: 匿名さん]

>>17358
だからこれは、ブランファーレとコスモポリスの成約が5件混じっていますよと何度も指摘されていますよねw

完全に確信犯でおとぼけしているのはわかってるよ。

[17362: 匿名さん]

>>17359 匿名さん

なげーよ。読む気しねー。

[17363: 匿名さん]

>>17361 匿名さん
証拠がなくて信用しろという方が無理じゃ？

[17364: 匿名さん]

こんな眺めのマンションが坪290で買えるなら即決だわ。

[17365: 匿名さん]

これだけレインボーブリッジが綺麗に見えるマンションはそうないからね。

[17366: 匿名さん]

湾岸で、これだけ緑豊かなマンションはレアだよね。

[17367: 匿名さん]

昔から芝浦方が港南より高く、それが覆ったことは歴史上一度もないけど、ここまで明暗がはっきり分かれるとは同じ港区湾岸とはいえ気の毒ですね。交通利便、環境、再開発、将来性の大切さがよくわかります。

プロ投資家御用達の三井湾岸クラブの最新データ。

憎き芝浦を毎日無理ネガしてるけど、芝浦物件の成約平均単価は３４８、品川エリアは２７０wwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwww

もう一度いうけど品川エリアは２７０wwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwww

自称格下のはずの芝浦に坪単価で７８も水をあけられているよ(ニッコリ)。個別物件の成約値も記載されているが、WCTを筆頭とする徒歩１０分圏外の極駅バス物件軍団が値下がり中。このため、湾岸地域で品川だけ二期連続の暴落という結果になっている。ちなみにVタワーをはじめとする１０分圏内物件は堅調に推移。

品川エリアの特徴として、WCTを筆頭とする徒歩１０分圏外の極駅バス物件軍団がリニアだの新駅だの、本来無関係の極遠立地の物件があたかも再開発の恩恵があるかのように宣伝され売られている。しかし最近になって、徒歩１０分圏外で恩恵はあるはずないという常識的な考えがすこしずつ認知されてきており、路線価や中古成約値は品川駅前の価値上昇とは対照的に下落というという至極当然の流れになっている。

[17368: 匿名さん]

しかも管理費は湾岸マンション最安。修繕費は一時金を廃止した健全運営で将来の値上げ無し。備え万全。

[17369: 匿名さん]

WCTさん、相変わらずボッコボッコにされてますね（笑）おなじみの光景だけど面白い。

[17370: 匿名さん]

>>17367 匿名さん

でも、港南では一番駅遠のWCTがVタワーに次いで一番高いという、駅遠イコール安いを否定する事実の前にはネガは何も言えない。

[17371: 匿名さん]

>>17369 匿名さん

新たなネタに発狂してるWCTネガが約1名 ♡

[17372: 匿名さん]

>品川エリアは２７０

"品川区"な 爆笑

[17373: 匿名さん]

品川駅のある港区港南と品川区の区別もしないとは。笑 三井のアホ雑誌も大したことねーな。

[17374: 匿名さん]

>>17369 匿名さん

お互いにひたすらコピペしてるだけ 笑

[17375: 匿名さん]

WCTのステマ行為並びに憎きGFTに喧嘩をふっかけた結果、ボコボコにされる。自業自得。都合の悪い事実を並べられたら、きちんと反論できずに虚偽と嘘でおとぼけ意見を書き込み。画像連発。もっと成長しろよ。

そもそもステマや他物件への攻撃をしなければWCTだって誰もネガらないし、話題にもならない。暴落してもう永住決定なんだから、そこに大満足してるなら下手な書き込みしないで充実した生活を楽みな。

[17376: 匿名さん]

しかし、ネタの多さと写真の多さ、ソースの多さてポジの圧勝。

[17377: 匿名さん]

>>17375 匿名さん
ステマじゃないよ。一切売る気ないからね〜。

[17378: 匿名さん]

ま、売る気ないのはホントだろうな。10年やり続けてるんだから。笑

[17379: 匿名さん]

まあ傍目で見ると所詮は五十歩百歩、恥の晒し合いだけどね。

[17380: 匿名さん]

顔真っ赤にして必死に長文書くGFTが写真貼られて揶揄われてるだけだな。

[17381: 匿名さん]

WCTの人、いつ寝て、仕事何してるの？笑

[17382: 匿名さん]

>>17378
この次長課長さんって10年もほんとうにこれやってるの？ここ数ヶ月でなくて？

[17383: 匿名さん]

>>17381
常に総合スレ、サウスゲートスレ、WCT中古スレ、クラッシイスレ、PC浜離宮スレをチェックしながら、メール機能でいつでも更新状態に反応できるようにしているじゃない？

[17384: 匿名さん]

>>17383 匿名さん
それ、ヤバイんじゃないの？

[17385: 匿名さん]

>クラッシイスレ、PC浜離宮スレ

興味無し。見たこと無し。

[17386: 匿名さん]

>>17382 匿名さん
10年やってる。ちなみに昨晩もWCT住民は2人、いや3人いたかな。

[17387: 匿名さん]

[No.17383～本レスまで、一部テキストを削除いたしました 管理担当]　

[17388: 匿名さん]

絶対に売らないというブリーズタワーの人と、アクアタワーで富久クロスに買い替えなくて正解だったと言ってる人と、あともう一人、WCT住民だけどやりすぎじゃない？と諌める人。

[17389: 匿名さん]

>>17387 匿名さん

夜中中粘着して長文大作ネガ作るあなたも異常に写ってるよ？笑

[17390: 匿名さん]

>富久クロスに買い替えなくて正解だったと言ってる人

↑すごい愛着があるんですね。よっぽど快適なマンションなんでしょう。

[17391: 匿名さん]

wctだけなんで毎日掲示板に張り付いてる異常者が多いんだろうか？
格安マンションは住民の質も違うのかな？

[17392: 匿名さん]

>>17388
アクアで坪230で買ったという人が前からいる。次長課長はブリーズ27階の東部屋で80平米台かつ、たしか分譲時坪300くらいするかなり高い部屋なんだよね。次長課長さ今売っても多分坪320位にしかならない。次長課長がブリーズ住民ということを知られたくないために、アクア住民を装っていたのか、同じようなアホアホ理論のステマをするアクア住民が本当にいるのかは今だに判別がつかないよね（笑）次長課長が自治会に身元バレしたのは事実らしいよ。これは本当の話。

[17393: 匿名さん]

10年ってすごいね。自分はそうはなりたくないなと反面教師の意味で関心します。たぶん、10年選手はWCTくらいしかいないでしょ。驚くわ。

[17394: 匿名さん]

>>17392 匿名さん
自治体身バレは成りすまし住民の嘘でしたね。しかも、完全に特定されたわけじゃないでしょ？

[17395: 匿名さん]

>>17391 匿名さん
格安マンション？最高級湾岸マンションですよ。2004-2006年ごろのね。笑

CMTやTTTの方が安く、当時のWCTの最多価格帯坪単価230-240はブイタワーとツインパを別にすれば湾岸最高価格。
それでも、当時の湾岸人気はすごくて各マンション売り出せば飛ぶように売れた。
WCTは第一期も第二期も申し込み多数により抽選のうえで即日完売。

[17396: 匿名さん]

>>17391 匿名さん

よっぽど気に入ってるか、逆に一刻も早く売りたいかしか考えられない。

しかし、一刻も早く売りたいなら、さすがに10年はないだろう。

売る気は無いと繰り返してるし、よっぽど気に入っているということなんだろ。

[17397: 匿名さん]

>>17394
次長課長さん本人ですね。私はなりすましではありませんよ。自治会宛に告発みたいなメールが来たと聞いています。部屋番からどの方かはわかっているようですが、自治会としても管理権限があるわけではないし、トラブルに巻き込まれたくないからそのまま様子見していると。ちょっと前の話なので今は知りませんけどね。成りすましと判断されるのは結構ですが、私はそれしか知りません。

[17398: 匿名さん]

要するにお咎め無しってこと？あの写真だけじゃ証拠としては弱いし、シラを切られたらそれまでだからなー。

[17399: 匿名さん]

つうか便所の落書きにいちいち取り合っているほど管理組合もヒマじゃないってこと

[17400: 匿名さん]

>富久クロスに買い替えなくて正解だったと言ってる人

長年にわたり投稿ありがとうございます。

[17401: 匿名さん]

>>17399 匿名さん
常識的に考えりゃ、2000世帯のマンモスマンションでこんな掲示板の落書きにいちいち取り合ってたらキリがないわな。20戸しかない超高級低層マンションじゃあるまいし。

[17402: 匿名さん]

さしずめ、非住民の17397がネットの自治会Hpの問い合わせから書き込んで黙殺されたというとこだろ。
WCT住民も異常だが、そこまで粘着するのはもっと異常だな。もっと鷹揚に構えられないのかね。みんな余裕がねーな。

[17403: 匿名さん]

>>17368

管理費足りず、駐車場代で補てんしているとのことなので、
見かけの安さに騙されたりしません。

[17404: 匿名さん]

>>17403 匿名さん
タワマンで、駐車場会計を完全分離してるところの方が圧倒的に少ないんだけど…。
自分のトコの管理会計見てみなよ。

常識も知らないのに書き込むと恥かくよー。
なのに何故か得意げww

[17405: 匿名さん]

>>17404 匿名さん

だよな。言うまでもない。

[17406: 匿名さん]

>17404
んだ。

[17407: 匿名さん]

ここを見に来ているみなさんｗｃｔさんみたいに自分の買ったマンションを

「最高ーーー！いい買い物したぜ！！！ずぇーーーたいに売らないもんね！」

って思ってるんですかね？

普通の人にとっては一生の買い物なので、それくらい満足したいですよね。
何千マンもローン組んで買うんですから。買ってからしばらくはウキウキ
してても１０年も経てば日常になるのがふつう。

それなのに、買ったばっかりみたいにウキウキして書き込みできる人が
築１０年でも何人もでてくるのは、ｗｃｔはよっぽど良いマンション
なのだろうと思います。実際写真もきれいですしね。

口汚い書き込みする人は、自分のマンションについてそう思ってないから、
他人が満足そうにしてるの見ると腹が立つんじゃないかなと傍から見てて
思いました。それとも、自分のマンションに満足も不満足も愛着も何もない、
値上がり益だけ期待の空中族さん？

マンションについて「値下がりする前に早く脱出しないと」とか書いてる
からそうなのかもしれませんね。でも、そうならなんでマンション買ったの？

そういう人がいるマンションは大事にしようという意識が無いから管理状態に
悪影響大といいますね。だから何だ、ということは無いですがね。

[17408: 匿名さん]

ただの空中族です。だがワールドシテはいいマンションと思うんだ！

[17409: 匿名さん]

>>17407 匿名さん

しかしその素晴らしいWCTから脱出したい人が多数という事実。

[17410: 匿名さん]

wctって、マンションの歌とかあんの？

[17411: 匿名さん]

http://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=030&bs=011&nc=...

GFT低層階とは言え、新築80平米以上の3LDKで、
売出しで坪368万か、成約で下手すると坪330切るかもね。
なんか成約で坪420平均とか連呼してる人がいたけど、どこの平行世界なんだろう。。。

[17412: 匿名さん]

マンションに愛着もくそも無い空中族と、実需で買って本当に満足して永住するかもしれないとまで考えている人が会話してるから、どこまでいっても全くかみ合わないんだな。

だから、「マンション自体にそんなに満足することがあるかよ？マンションは立地で中身は50歩100歩どれも一緒だろ？このマンションは立地で値上がりするだろ。だから買って、値上がりしたらさっさと売って他に行くぜ！」と思ってる。だから、マンション自体に満足している人がいることが理解できず、永住して満足しているWCTポジがステマに見える。

一方、WCTの住民は「いやあ、ほんとに買った良かった。豪華共用設備は便利だし、ロビーはホテルみたいだし、駅まではシャトルバスで楽ちんだし、眺望はすごいし、おまけにマンションは値上がりするし、当分住み続けるぜ！富久クロスもちょっと考えたけど、環境考えるとやっぱこっちのほうがいい。子供の学校も目の前だし、公園は隣だし、会社も近いし、本当に良い買い物をしたよ」と思ってる。

そりゃ、永遠にかみ合わないわな。

[17413: 匿名さん]

>>17411

　価格更新　の文字が悲しいね。そういえば、昔は　新価格　とか言ってたなｗ

[17414: 匿名さん]

>>17412 匿名さん

で？

[17415: 匿名さん]

>>17403 匿名さん
タワマンで、駐車場会計を完全分離してるところの方が圧倒的に少ないんだけど…。
自分のトコの管理会計見てみなよ。


真面なマンションの駐車場会計は修繕費です。
管理費を補てんするなんて、初耳。
よっぽど酷いマンションだと思われます。

[17416: 匿名さん]

>>17412

うむ。説得力がある。転売ネガが永住ポジを「脱出しそこなった奴」「脱出しそこなったのに
ステマすんな」と言う理由も納得できる。永住ポジは「ステマじゃないです」「売るつもりは
ないですよ」「本当に満足してるんですゥ」と言う。だが、転売ネガにはそれが理解できない。

マンションは本来住むものだから、住民がそこまで満足しているマンションは、長期的には
必ず資産価値的にもポジティブに働くだろう。短期相場で売買を考えてる人と議論の前提が
全く異なる。

[17417: 匿名さん]

>>17415 匿名さん

凄いな、自分の無知を棚に上げて、調べる努力もしないとかw
恥ずかしくても、成長するには、まず自分の無知を認めるところからだよ、頑張れ！

[17418: 匿名さん]

>>17415

WCTの駐車場代はだいたい￥25000-￥30000だろ？

総平均￥27500としようや。1300台の駐車場で月の駐車料収入が3575万円だ。

年間に直すと4億2900万円。機械式駐車場の大規模修繕が15年に一度として

それまでにたまる金が64億3500万円だ。利息入れたら70億円近くなるだろ。

いくらなんでも、そんなに駐車場修繕費にはかからない。

だから、駐車場修繕必要積み立て分以外は大部分を管理費に入れる。なので、各戸

から月々集める管理費は安く済む。そして、共用施設も利用料でトータルで黒字

で管理費はかからない。

で、管理費収入がありすぎて管理費も余る。だから毎年5000万から１億円の余り

は修繕費会計に移し替えて長期建物修繕費に繰り入れ国債で運用する。結果として

修繕費に回ってる。なんか問題あるか？

[17419: 匿名さん]

モモレジさんのブログで言及されてるが、
GFTも駐車場代を管理費に補填してて、しかもそれでも足りないので
周辺相場より高い設定になってるみたいだが、破綻しない？大丈夫か？
http://mansion-madori.com/blog-entry-2622.html

本文より引用↓
管理費は305円/㎡（予定）ということで約5,800㎡の広大な公開空地に広がった豊かすぎる植栽と豊富な共用施設を考えると妥当な範囲内という印象ですが、駐車場代が40,000円（予定）からというのはいかがなものか･･･。これって管理費収入の不足分を駐車場収入で明らか補ってますよね･･･。プランは3LDK中心ですし、設置率は40％ちょっとなのでそこまで空車が多くなることはないでしょうが、この管理費とのバランスだと将来的に駐車場利用者が減ってきた時の管理組合収支への影響が懸念されます。

[17420: 匿名さん]

>>17419
GFTじゃないけど、駐車場の稼働率が悪くて、駐車場料金の設定が高すぎるから値下げして稼働率を上げるべきだとか、いや値下げしないで駐車場維持費を管理費で補てんするべきだとか、近くの会社に貸し出して穴埋めしようとか、管理費に繰り入れるはずだった駐車場収入が見込め無いので管理費を上げるべきだとか、大揉めに揉めてるマンションもあるようですね。駐車場は設置台数と料金設定次第でWCTみたいに管理費が安く済んだり、逆にお荷物になったりしますから、設置台数と料金設定、稼働率の見通しにもとづく管理費修繕費への繰り入れ計画は非常に高度な検討がいると思います。

[17421: 匿名さん]

>>17419
つ

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/594441/res/1071-1180

[17422: 匿名さん]

またGFTへ攻撃始めてるし、どれだけ嫉妬と劣等感の塊なんでしょ。WCTで本当に心が満たされてたらこんな化け物にはならないだろう。

[17423: 匿名さん]

>>17419 匿名さん

>駐車場代が40,000円（予定）からというのはいかがなものか･･･。

40000円は高いな。高いから駐車場使わない人や近くの安い駐車場を使う人も出てくるだろう。駐車場収入を管理費に組み入れる計画なら、駐車場が利用されないと管理費会計が…

[17424: 匿名さん]

>>17422 匿名さん

17423だがWCT住民じゃないぜ？17419にレスしただけだ。

[17425: 匿名さん]

>>17422 匿名さん
そもそも駐車場ネタを振ったのは、WCTネガだな。WCTから駐車場ネタを持ち出したわけじゃないな。17419がWCT民かどうかは知らんが。

[17426: 匿名さん]

GFTの駐車場の件についてはすでに解決済ですけど、外野が何を心配されているのですか？

駐車場代は高いほうですけど、このくらいの価格帯の物件では他にも同じような料金のところもありますし、高いと思うなら使わないければいいだけの話で。坪２００代や築１０年以上の物件の駐車場代と比較して高いと言われても、物件の価値が違うので意味のない議論かと。

[17427: 匿名さん]

> 17426
あれで解決というのはお気楽に過ぎませんか。

[17428: 匿名さん]

GFTって、駐車場358台のうち、わずか218台しか契約者がいないんだね。
全883戸中218台となると、車保有率は25%を切ってる！
「駅から遠いから車を持ちたい気持ちはやまやまだけど、頑張ってローンを組んだからその余裕が無い人が多い」という解釈で正しい？？

ちなみに他のマンションの車保有率はどうなんだろう。

[17429: 匿名さん]

あれで解決ってあなたがストーカーのようにGFT契約者板を眺めていた時から色々、変更があり問題は解決しているのですが。

２１８台っていつの話やら(笑)。契約者板を全部舐めるようにチェックとか気味悪すぎ。今は大事な話も含めてほとんどの書き込みはパス付でしか展開されていませんよ。

会計も黒字。駐車場運営も解決したって言っているのに何も知らない部外者がここで何を語るのさ。単にネガりたいだけじゃん、ほんま病的やであんた。

[17430: 匿名さん]

GFTの売り出しを調べると、売り出し価格の時点で坪400万切ってる部屋が大量にあるんだけど。
平均成約価格が420万って本当なの？？

65.56㎡、北角、6900万円（坪348万円）
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_minato/nc_86562930/

60.72㎡、西、7280万円（坪396万円）
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_minato/nc_86144681/

62.52㎡、北東、7450万円（坪394万円）
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_minato/nc_86837670/

65.56㎡、北東角、7800万円（坪393万円）
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_minato/nc_86917392/

72.45㎡、南、8370万円（坪382万円）
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_minato/nc_86843548/

78.04㎡、東、8998万円（坪381万円）
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_minato/nc_86644819/

76.67㎡、東、8998万円（坪388万円）
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_minato/nc_86517953/

82.24㎡、北東角、9180万円（坪369万円）
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_minato/nc_86699762/

81.03㎡、南、9180万円（坪375万円）
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_minato/nc_86563000/

82.24㎡、北東角、9580万円（坪385万円）
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_minato/nc_86563196/

82.24㎡、北東角、9600万円（坪386万円）
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_minato/nc_86562958/

[17431: 匿名さん]

ここ最近の中古マンション成約価格は、平均して売り出し価格から10%程度下がって成約している。

GFTは「新価格」表示が多く、これは当初の価格では売れず、しびれを切らした多くのオーナーが提示価格を下げて売り出しているということに他ならない。（そのままの価格で売れるなら値下げして売り出す必要ないからね）

>>17430 に掲載されている10部屋については、実際には坪350程度での成約に収まると考えるのが妥当だろう。

[17432: 匿名さん]

「「駅から遠いから車を持ちたい気持ちはやまやまだけど、頑張ってローンを組んだからその余裕が無い人が多い」という解釈で正しい？？ 」

⇒この書き込みどう？(笑)どうみても中傷してやりたいという以外に解釈しようがないんだけど。

そして、こんどは中古成約の値段わざわざ自分で書き写して、さらに坪単価まで計算して、中古成約値にケチをつける。

こんな人どう思う。こんな病的なことやるのはWCTしかいない。

[17433: 匿名さん]

>>17421

GFTさんの掲示板見ましたが、大変そうですね。
ポジティブな内容のみ書き込むように指示されている住民板で具体的な解決報告が一切上がってないのも、厳しい事情があることの裏返しなのでしょう。
一般に築年数の経過とともに駐車場契約率は低下していくので、１年目でこの状況では先が思いやられますね。

> 総会で配布されたＱ＆Ａによると、予算上は358台のうち300台分の収入を見込んでいるとの事です。
> 40,000円/月 × 300台 ＝ 12,000,000円/月
> この金額以上の収入を確保する事が、管理組合としてクリアすべき最低条件となります。
> （当然ながら、それ以上を目指していかないと、将来の大規模修繕等の予算に影響してきます。）
>
> また、現状の契約台数は218台との事ですので、
> 300台 － 218台 ＝ 82台
> 40,000円/月 × 82台 ＝ 3,280,000円/月
> の不足を解消する手だてを早急に打たないといけない訳です。
>
> まず、理事会で第一の解決策として交渉して下さっているヤナセが、
> 入居者と同じ金額で82台以上契約して貰えれば最低ラインはクリアとなります。
>
> 一方で、ある金額まで値下げしたら入居者の契約が増えて満車になると仮定して、予算上最低限必要な収入を下回らない料金は、
> 12,000,000円/月 ÷ 358台 ＝ 33,519円/月
> となります。
> 従って、もしも33,600円/月に値下げしたら、
> 358台 － 218台 ＝ 140台
> の新規契約者が集まりますか？という議論でしょうか。

[17434: 匿名さん]

湾岸の駅歩10分程度の駅近でない大規模マンションで、駐車場契約率が25%を切っているマンションってGFT以外にあるのか？
自分には思いつかない。

[17435: 匿名さん]

物件中傷が明白かつ執拗な悪質投稿なので削除依頼とアクセス禁止を依頼しました。自分の物件に満足しているというのなら、病的な他物件批判はおやめになった方がいい。お疲れさま。

[17436: 匿名さん]

>> 17432
> そして、こんどは中古成約の値段わざわざ自分で書き写して、さらに坪単価まで計算して、中古成約値にケチをつける。

自分で書き写すって、単なるsuumoのコピペでしょ笑

そもそも平均坪420万で成約してるとか嘘書いてるからネガられるんじゃないの。

それとも坪単価420万で成約していたのが、何らかの理由があって坪単価350万まで急落したとでも言うの？
そうだったらその理由を教えてほしいな。

[17437: 匿名さん]

>>17435
散々WCTの中傷を続けてきた自らの行為は棚にあげて、GFTの中傷は許さないという態度がすごいですね。
管理人さんの冷静・平等な判断を願います。

[17438: 匿名さん]

>>17429 匿名さん

>何も知らない部外者がここで何を語るのさ。
おいおい、君がそれを言うのかい⁈w
今まで散々WCTにもっと酷い粘着的なネガ繰り返してたのにねー。
事実を挙げられただけで、テンパり過ぎじゃね？

[17439: 匿名さん]

あの、今、上の↑やりとり読みましたが、いままでこういうGFTネガは全部私の書き込みに
されてきましたが、念のために申し上げますが過去も含めてWCT民の私ではないですので、
WCTのせいにしないでくださいね。本当に念のため。

[17440: 匿名さん]

>>17430 匿名さん
10階以下の低層ばっか挙げてなにいってんだ？それらの部屋は新築時に坪300切ってる部屋じゃん。それが25%割り増しで売りに出してるから全然資産価値は下がってないぞ。
ちなみに4〜6のGFT成約単価は400、いままでの平均で410だよ。不動産レポートでもわかるし、レインズみりゃわかるよ。

[17441: 匿名さん]

>>17436 匿名さん
急落したんだろ。湾岸最大の暴落。アイランドより駅遠だからアイランドより安くなるのは当たり前。駅遠はダメはさんざん自分で言ってたからな。

[17442: 匿名さん]

>>17440 匿名さん

うーむ。売り出し価格から坪400切っている部屋があれだけあっても、総平均値は410は計算が合わない。
引き渡し直後にうまく売り抜けたケースで坪400以上の成約事例があったと言ってることを嘘を言ってるとは言わないが、実際の相場は引き渡しから半年程度ではわからないからな。
他のマンションみたいに築年が何年か経過して入居済み中古になったときの成約価格が本当のそのマンションの評価だろう。
ここ数ヶ月、GFTでは芝浦の中古取引相場を大幅に上回る坪400以上で一件も売れずに価格値下げが相次いでいるのも、当たり前と言えば当たり前と感じる。

[17443: 匿名さん]

>>17434 匿名さん

つまり、

１．三井がGFTの駐車場料金を周辺相場の最高値￥40000と設定して、その駐車場が8割がた埋まることを前提に住戸の月管理費を設定して予算計画を組んだ。

２．販売時、「うへー駐車場40000円かよ。めっちゃたけーじゃん。俺はパスだな」と敬遠した車持ち検討者が多く、結果車を持たない主義の購入者が想定以上に多くなった。

３．当然の帰結として駐車場が埋まらず、駐車場料金収入が当初想定を大幅に下回り、引渡し直後からあるべき収入がない状態となり管理費会計に穴が開く事態となった。

車持たない主義の人が多く住んでるマンションで駐車場代値下げしても、駐車場は埋まらない。結果として、唯一の解決策は、共有部に部外者が毎日立ち入ることを容認してマンション居住者以外に貸し出すこと。これって、三井のミスじゃねーの？三井に責任取らせるべきかと思うが。

[17444: 匿名さん]

>>17440 匿名さん

まぁ今の売り出しでも内見入らずに、
売り出し価格さらに下がって成約でも下がるってかのうせいも結構あるけど、

まあ君の論法にとりあえず乗って、
売り出しで25%って事は、成約で15%利益出るかどうか、新築タワマンとしては、湾岸最低の値上がり率だな…。

[17445: 匿名さん]

>>17444 匿名さん
まぁ市況が悪化してるから仕方ないんじゃない？WCTも6〜8のレインズ平均で坪273だし、最近の成約単価はどこも悲惨だよ。
参考までに新築タワマンでGFTより値上がりしてるとこ教えて？最近だとスカイズくらいしか思い浮かばないな

[17446: 匿名さん]

>17445
10年前のマンションは分譲が安かったから含み損になることはないけど、最近の分譲はちょっとかわいそう。GFTの分譲価格はまだ良心的だったが。新築が苦戦する一方で中古市場は活況というのは分かる。WCTは階層や眺望で中古価格が坪100万違うから、最近のは安めの部屋の成約が多かったんだろう。GFTでも平均値は坪410だが低層は坪370くらいで比較的安いと言ってるのと同じ理屈だ。

[17447: 匿名さん]

>>17446 匿名さん
まぁその通りだね。貴方の意見が一番フェアだと思うよ。GFTは最近の新築タワマンではまだ含み益が乗る方だよ。GFTが損するならDTとかベイズ、ティアロあたりはもっと悲惨。もっと言えば、いま売ってるタワマンなんて割高すぎて含み損確定だからなぁ

[17448: 匿名さん]

>>17446 匿名さん

低層坪370万は売り出し価格。
成約はそれより10%下がるので330-40万辺りですね。

[17449: 匿名さん]

そう考えるとアイランドのクローヴは強い、やはり芝浦と言えばアイランドと言う認識されてるんだろう。

築10年なのに、新築のGFTと坪10万変わるかどうかかぁ。

[17450: 匿名さん]

>>17449 匿名さん
グローブの6〜8平均も坪320で、GFTの400とは坪80の差があります。グローブは一時期坪360近くまで上昇したのですが、最近はいまいちですね。