湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲 他） part15

[匿名さん]

前スレッド1000件を超えていたので、part15です。

湾岸エリアのタワーマンションについて話し合うスレッドです。
購入を検討していないけれど、湾岸のタワーマンションについて物申したい！という方のためのスレッドです。
今のところ、湾岸に新築計画タワーマンション、近日分譲開始タワーマンションは無いので、
エリアや地域相場、周辺物件の話題…もちろん都心湾岸エリアのタワーマンションであれば分譲中・中古問わず、
タイトル以外の物件の話題もOK！！
有意義な情報交換しましょう。

【スレッドのタイトルを修正致しました。H28.2.10　管理担当】


[スムログ 関連記事]
【動画】湾岸エリアのタワーマンション上空を飛ぶ
https://www.sumu-log.com/archives/3361

[16951: 匿名さん]

>>16947さん

トライスター型とか凸凹タワマン。
スクエア型が地震には強いと。

[16952: 匿名さん]

>>16951 匿名さん

そうなんですか？ トライスターは地震に弱くて、スクウェアなら耐震でも大丈夫てこと？

[16953: 匿名さん]

豊洲＝埋め立て土壌汚染エリア
って、イメージが全国区で拡がって定着するのが
一番の問題。

今後検査で問題なしになったとしても、
イメージとか風評って一度定着するともう覆せない。

例えば、白金は、奇数丁目は超下町で地位が低くて、バラックも結構あるけど、世の中一般的にはそんな事は知られてないし、白金ってだけで普通にみんな良いイメージのみ想起されるわけで、
その逆パターンになってしまい、豊洲エリア全体がそう見られてしまう。

[16954: 匿名さん]

日本のスラム、豊洲　

[16955: 匿名さん]

また大先生の舎弟か。。それしか書くことないのかね？

[16956: 匿名さん]

＞WCTさんはGFT叩きが異常すぎだと思うわ。湾岸全体の価値を引っ張ってる存在なんだし。

GFTが湾岸全体の価値を引っ張ってる？湾岸を代表するのはアイランド、PCT、
TTT、WCTなどの湾岸開発の先駆者となった1000戸級の超大規模タワーたち。
これらの市場相場価格がメルクマール。新築の未入居の勘違い値付け物件なんて
3年から5年後に本当の価値が分かる時期にならないと意味なし。

[16957: 検討板ユーザーさん]

>>16953 匿名さん

一回止めたことにより移転が確定したら調査したが問題なしということになる
開場イコール安全というメッセージになる

[16958: 匿名さん]

>>16952さん

スクエア型で耐震なら問題いないでしょう。上層部の揺れが免震より大きいと言われているいるが、ランドマークタワー並の超々高層タワーでなけらば騒ぐ程の差は無いでしょう。

[16959: 匿名さん]

>>16958 匿名さん
耐震で問題ないなんて無責任。それに超々高層タワーこそ、免震は向いてないのが常識。

[16960: 匿名さん]

>>16953 匿名さん

白金含めて色んな街が、都心飛行機低空飛行エリア、ってイメージでもうすぐ全国に拡がる。

[16961: 匿名さん]

>>16949
>>だって、新市場出来るところは、豊洲の二丁目、三丁目とは別物ですもの。
オホホホ～っ。


豊洲は最近までガス製造や重工業など有毒廃棄物を多く排出する工場地帯でした。
豊洲1丁目から3丁目は2000年代初めまでＩＨＩ(石川島播磨重工業)の大規模は工場がありました。
豊洲新市場の土壌汚染が問題になっている豊洲6丁目は1980年代後半まで東京ガス工場でした。

豊洲1丁目から3丁目も、豊洲6丁目と同じように土壌汚染調査をすれば何らかの汚染が発覚しますよ。
2001年の豊洲地図
http://farm6.static.flickr.com/5166/5232002714_715387b626_o.jpg

2001年までの豊洲1丁目から3丁目
http://userdisk.webry.biglobe.ne.jp/006/097/65/N000/000/006/1299298419...

[16962: 匿名さん]

耐震はリスクありすぎるから、選択肢になし。

[16963: 匿名さん]

>>16961
>>豊洲1丁目から3丁目も、豊洲6丁目と同じように土壌汚染調査をすれば何らかの汚染が発覚しますよ。

豊洲には土壌汚染の危険だけではなく、液状化とそれに伴う側方流動や地盤沈下の危険もあります。

「豊洲の地盤は、もともと軟弱なうえ、隅田川のヘドロで埋め立てられた土地です。大きな地震が起きれば、液状化や側方流動が起こりやすいのです。側方流動とは、軟弱な地盤が横滑りする現象で、実際、東日本大震災の後、豊洲新市場周辺で側方流動が起きた形跡がありました」（水谷氏）

仮に大地震が首都圏を襲った場合、新市場の杭が折れる危険性があるのだ。

「ガッチリ固定された杭が横殴りに揺さぶられ、損傷するでしょう。杭はほとんどしなることがないため、揺れが強いと折れる可能性があります。新市場は床や天井がボコボコになり、建物に亀裂が入る。横浜のマンションどころの騒ぎではありません」（建築アナリストの森山高至氏）
http://www.nikkan-gendai.com/articles/view/news/184278/2

側方流動が発生すれば豊洲のタワーマンションも床や天井がボコボコになり、建物に亀裂が入る。横浜のマンションどころの騒ぎではなくなる。

RC建築は構造体にX字状の大きな亀裂が生じると中の鉄筋が大きなダメージを受けている恐れがあります。そうなると役所から危険建築物の指定を受け、退去命令が出されます。そして住民は立ち退くしか道がなくなります。その後には住宅ローンだけが残されます。

豊洲で側方流動の形跡
http://ameblo.jp/garbanzo04/entry-10836148718.html

豊洲新市場6街区北側の護岸で100m以上に渡る地盤沈下
http://farm8.static.flickr.com/7591/17268628062_3ed638ba8c_o.jpg

また、液状化については、被害にあった石油会社などが情報を出さないため不明な点が多く、これから情報を集めて実態を解明していく必要があるという。

[16964: 匿名さん]

試験飛行してくれればいいのにね。頑なにやらないからあらぬ憶測やネガの突っ込みの余地を与えてしまう。

[16965: 匿名さん]

>>16963
>>豊洲には土壌汚染の危険だけではなく、液状化とそれに伴う側方流動や地盤沈下の危険もあります。


3.11東日本震災時に豊洲でも側方流動が確認されました。阪神淡路震災では揺れ時間がわずか10秒程度の直下型地震で支持杭や水道管などの埋設管、橋脚などが破壊され、甚大な被害を受けました。

3.11東日本震災では、共同溝と同等もしくはそれ以上の耐震性を誇り、震度７にも耐えられるはずの地下鉄の豊洲駅でも浸水が発生しました。揺れの大きさは震度5で、震源地からは900キロも離れている状況でです。震度6弱以上の直下型地震が起きれば、大きな被害を受けるでしょう。

3.11の地下鉄有楽町線・豊洲駅
http://farm8.static.flickr.com/7095/6952677312_fed1bf9905_o.png

[16966: 匿名さん]

>>16961
>>豊洲は最近までガス製造や重工業など有毒廃棄物を多く排出する工場地帯でした。

築地で47年にわたってマグロ仲卸をしている「小峰屋」の和知幹夫氏は、こう現状を訴える。

333ヵ所の地下水の再検査、新市場近辺の海水や海底の化学物質の汚泥調査もしていない。新市場の仲卸店舗と競り場との間を走っている315号線の道路の下には、現在も当時埋めた化学物質入りのドラム缶が100本以上残存していて、腐食して沁み渡り、地下水に流れ込んでいるため、その海域には魚がいないのが現状です。
http://diamond.jp/articles/-/86812?page=2

[16967: 匿名さん]

>>16966
>>>>333ヵ所の地下水の再検査、新市場近辺の海水や海底の化学物質の汚泥調査もしていない。


東京都はこれまで７回の調査を行ったと発表していますが、その7回の検査はすべて情報開示を拒否してきた舛添知事時代までに行われた検査です。まともな検査が行われていたと思っている人はいません。

まず、国が定めた土壌汚染対策法では、26種類の物質について調査が義務付けられているが、舛添知事時代までの東京都では、調査対象物質を7種類に絞っていて、第三者によるデータの再検証、現場への立ち入りすらも拒否していました。

また、発がん性物質であるベンゼンに関しても、汚染が調査されていない333区画中、305区画を都は最初から汚染のない区画として振り分けるなどの不正をしていたことも明らかになっています。
http://diamond.jp/articles/-/86812utm_source=daily&utm_medium=email&ut...

[16968: 匿名さん]

>>16967
>>>>また、発がん性物質であるベンゼンに関しても、汚染が調査されていない333区画中、305区画を都は最初から汚染のない区画として振り分けるなどの不正をしていたことも明らかになっています。

また、東京中央市場労働組合執行委員長の中澤誠氏が、こう補足する。

「都は当初、豊洲では濾過海水が使えないから真水で人工海水をつくらないといけないると、ずっと言ってきた。ところが、ここにきて突然、護岸から取ることになったのは深刻です。汚染が残っている可能性は高いし、汚泥に汚染物質がいっぱいあることは予想できる。そういったものが活魚の水槽に入って来るとなれば、大変なことになる」
http://diamond.jp/articles/-/86812?page=2

まず、東京都がどのような土壌汚染対策を行ったかというと、
表面2ｍだけの汚染土を入れ替えて、その上に2.5ｍの盛り土をして、コンクリートで舗装しただけです。

豊洲の土壌汚染実態を研究する日本環境学会顧問の畑明郎（あきお）氏は様々な問題点があると指摘しています。

「土壌を入れ替えても、汚染された地下水の対策は行なわれていません。そのため、地下水が潮位や毛細管現象などで上昇すれば、きれいな土も再び汚染されてしまいます。また、ベンゼン、シアン、水銀は常温でも蒸発するため、覆土や舗装をしても隙間から漏出する危険がある。

さらに、液状化の問題もある。市場の敷地は埋め立て地のため地盤が軟らかく「大きな地震が来れば液状化して地中の汚染物質が噴き出す危険性がある」

豊洲は周りを海に囲まれた埋立島だから、液状化が起こらなくても潮位の影響をもろに受けるので、満潮時の潮位の上昇や毛細管現象によって地上に汚染水が上昇してくることによって入れ替えた土が再び汚染されます。

毛細管現象とは、細い管状物体の内側の液体が管の中を上昇（場合によっては下降）する物理現象。

[16969: 匿名さん]

豊洲に住んでる人は身内にどう説明したんだろ。子供にだって説明が必要な時がくる。親が馬鹿だと子供がかわいそうだ。

[16970: 匿名さん]

汚染土壌に盛り土してマンション売ってること、
明るみにしたら大問題になるのでは？？

[16971: 匿名さん]

側方流動も、液状化も、土壌汚染も、二丁目、三丁目には関係ないもんね。

3･11でも、何も問題起きなかったし、土壌汚染調査もバッチリだし。

そもそも、土壌汚染されてようがなんだろうが、高層マンションに住んでたら関係ないね。

[16972: 匿名さん]

KTTの写真があがってきましたね。半分くらいはイメージ映像だけど、部屋の写真から見る限り、ちょっと天井がボコボコすぎるような。。どう？

https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=030&bs=010&nc...

[16973: 匿名さん]

それを言ったら、戸建てだって庭がなけりゃ汚染は関係ない？　そんなわけない。

[16974: 匿名さん]

IHは電気代3万くらいいくだろ。震災で電気器具はゴミだと勉強したはず。

[16975: 匿名さん]

トライスターはダメだね。
人詰め込むための形だから。
眺望、自分のマンションで塞がれるでしょ。
勝どきトライスターは世帯数あたりの敷地も
周りの湾岸タワーよりかなり狭いでしょ。

[16976: 匿名さん]

震災で電気の復旧は早いと思った。
ガスは心配。

[16977: 匿名さん]

>>16975
平均的なタワマンはの半分くらいだね。でも固定資産税が安くなるのはいい。トライスターでもスカイズは天井綺麗だけどな。

[16978: 匿名さん]

タワーの土地分の固定資産税なんてそもそも僅か。

[16979: 匿名さん]

>>16978
とは言っても10万単位だから結構違う。

[16980: 匿名さん]

タワマンの固定資産税なんて、ほとんど建物でしょ。
10万も違うわけないじゃん。
周辺のタワマンの固定資産税20万として、土地ぶんが3割（6万）とみると、
勝どきタワーの敷地が他の半分なら、3万安いってとこかな。

で、あの圧迫感。湾岸の良さが全くない。

[16981: 匿名さん]

KTTのMR行ったけど、かなり無理のある間取りが多かったな。このへんがトライスターの限界と思った。

[16982: 匿名さん]

>>16972

なんだその2段構えの下がり天井は。お城の客間の書院造りかよｗ

やっぱり最近の安普請は知れてるな。

[16983: 匿名さん]

＞そもそも、土壌汚染されてようがなんだろうが、高層マンションに住んでたら関係ないね。

問題は生活に関係あるか無いかじゃなくて資産として価値を維持できるのかどうかだ。

豊洲＝汚染のイメージが付くとわざわざ豊洲を選ぶ奴は減って価格は下がるだろう。

住みたい街に豊洲がアンケート調査で上位に復活することは二度とないだろうな。

[16984: 匿名さん]

＞トライスターはダメだね。
＞人詰め込むための形だから。

その通り。一番良いのは板状の超高層。設計と建設にコストかかるからレアだけどね。
カテリーナ三田とかＷＣＴとかＰＣＴのＢ棟はワイドスパンで眺望も良い。

[16985: 匿名さん]

>>16982 匿名さん

同感です。
眺望もダメダメですね。
開放感が無いと湾岸買う意味無いし。
購入者には申し訳ないが、これじゃ買い換える気にならん。
やっぱり10年前の湾岸初期に購入した人だけが勝ち組だね。

[16986: 匿名さん]

というか、2DKって…
地検者住戸だから特別なんだとは思うけど。

[16987: 匿名さん]

１LDKで使えば、よさそう。

[16988: 匿名さん]

>>16985

湾岸マンションが際物扱いだった10年前の湾岸初期は、各デベロッパーが売るために
いろいろと工夫を凝らした。ＷＣＴもＰＣＴもＴＴＴもみんなそう。

ＴＴＴ、ＷＣＴなんかは共用設備で日本一を目指したし、ＰＣＴはららぽーと直結、
それぞれに頑張って他には無い売りを作った。わざわざ敷地の角度と建物の角度を
ずらしてまで眺望にもこだわった。

でも、実はそんなにいろいろしなくても売れると分かったらデベは建設コスト下げ
はじめた。結果、今はつまらないマンションばかりになってる。

[16989: 匿名さん]

>>16983 匿名さん

資産価値下がったって、痛くもかゆくもないし。
便利だから買っただけだし、リタイアしたら、南房総の、海の見える家にでも住んで、「対岸の湾岸」の夜景でも見ながら過ごすわ。
借金があるわけでもないからねぇ。

豊洲買った人は、皆それくらい余裕あるっしょ。

[16990: 匿名さん]

共用施設は必要最低限で良い。
そんなことに金かけず、
毎日必ず使うエントランスとか植栽に金かけて欲しい。
WCTって毎年プールで3000万赤字でしょ。
で、20m×3レーンしかないらしい。
完全にお荷物。
コンビニなんかも管理費、無駄。
真面な立地なら徒歩で１、2分で普通コンビニあるでしょ。

[16991: 匿名さん]

>リタイアしたら、南房総の、海の見える家にでも住んで、「対岸の湾岸」の夜景でも見ながら過ごすわ。
そういった需要層にスカイズが受けたんでしょうね。

[16992: 匿名さん]

部屋の仕様、周辺の環境、部屋からの眺望、すべて犠牲にしても値段が高い駅近を取るか、駅から少し距離があっても仕様や眺望が良い、周りに緑が多い少し安いマンションを取るかだよな。おれは迷うことなく環境がいいほうだな。郊外の駅近ならいいが生活環境にプラスになるものは何にもない都心の駅前なんかに住みたくねーな。

[16993: 匿名さん]

>>16988
同意。立地イメージに難がある物件ほど中身に拘る。
最近だとスカイズベイズは構造やランドスケープ、共用部にかなり拘った物件だけど、震災後で新豊洲の駅遠の悪条件が重なったからこそ。
PT晴海はその意味でかなり期待している。高さと階数から階高はクロノを上回る湾岸最強クラスっぽいので、全居室2600mmフルフラット天カセ付とかになること期待。

[16994: 匿名さん]

>>16990
プールは赤字でも他の収入を含めて全体会計では毎年大幅な黒字で余りまくってる管理費を贅沢に使えてるから建物の維持管理が極めて良好ということはこのスレで既出だよね。それに、プールのせいで管理費が高いならプールはお荷物と言えるけどWCTは管理費が湾岸マンションで一二を争そうくらい安いというのも既出。

＞コンビニなんかも管理費、無駄。

マンションにコンビニなどのテナントが入ってると、そこからテナント賃料が入るからその分住民が支払わなきゃならない管理費が安くなる。コンビニにとっても固定客がつかめて良いし、住民も管理費が安くなるうえにマンションにコンビニやその他サービス店舗が入ってれば便利だし、両者ウィンウィンの良い仕組みだと思うよ。

[16995: 匿名さん]

マンションにテナントなんて最悪。
自宅を買ったはずが、
不動産経営しないといけないなんて意味不明。

確かWCTって2000世帯くらいなかったけ？
で、プール20ｍが3レーンだけですよ。
お荷物以外の何物でもない。

[16996: 匿名さん]

＞WCTって毎年プールで3000万赤字でしょ。
＞完全にお荷物。

いや、うちのマンション、プール無いのにWCTより管理費かなり高いんだけど、それどうよ？
てか、そういうマンション多いんじゃね?　wctやTTTやPCTはあんだけの規模があるから
プール維持できるんだろ。比較してもショーがねーよ。別にWCTポジではないけど、あんたの
理屈も通ってないなと思っただけだ。

[16997: 匿名さん]

スーパーが入ってるタワマンは大抵、立地が悪い。

[16998: 匿名さん]

何でもかんでもただネガりたいだけ。
まともに相手する必要なくね？

[16999: 匿名さん]

>>16995
うちもマンションも一階にコンビニ入ってるけど、その賃料が結構、管理費会計に
プラスになってるよ。一階にコンビニあると便利だし、マンションにテナントが
最悪ってことは無いと思うが。

[17000: 匿名さん]

＞wctやTTTやPCTはあんだけの規模があるから
プール維持できるんだろ。

2000世帯で20m×3レーンですよ。
で毎年3000万！
お金どぶに捨ててるだけ。