湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲 他） part15

[匿名さん]

前スレッド1000件を超えていたので、part15です。

湾岸エリアのタワーマンションについて話し合うスレッドです。
購入を検討していないけれど、湾岸のタワーマンションについて物申したい！という方のためのスレッドです。
今のところ、湾岸に新築計画タワーマンション、近日分譲開始タワーマンションは無いので、
エリアや地域相場、周辺物件の話題…もちろん都心湾岸エリアのタワーマンションであれば分譲中・中古問わず、
タイトル以外の物件の話題もOK！！
有意義な情報交換しましょう。

【スレッドのタイトルを修正致しました。H28.2.10　管理担当】


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【動画】湾岸エリアのタワーマンション上空を飛ぶ
https://www.sumu-log.com/archives/3361

[16101: 匿名さん]

そういえば、WCTの最初の大規模修繕はいつ実施の予定でしょうか？

[16102: 匿名さん]

>>16099
せっかく真面目な話になっているのにそういう不要なムリポジするから嫌われるんだよ。

[16103: 匿名さん]

>>16099
正確には2ヶ月ではなく、4月1日から8月中旬現在の4ヶ月弱で6件。中古が50件近くでている現状からすればもうちょっと売れてくれないとちょっと苦しいね。

[16104: 匿名さん]

>>16103 匿名さん

4カ月で6件成約、在庫50件て事？
酷い数字ですね。
数字だけ見ると暴落寸前の兆候ですし、既に暴落している可能性も高いですね。

[16105: 匿名]

>>16104 匿名さん
今更何言ってんの？まだ、WCTの平均成約価格が坪240万-260万くらいだった2009年ごろから常にそんな状態。いっつも40-50件は売りに出ながら取り引きも成立し、築年経過しても価格は下がるどころか逆に上がって、いまや坪300オーバー。それが事実。2100戸もあるマンションは、普通のタワマン3-4棟分。あらゆる面でケタが違うからね。

[16106: 匿名]

中古マンション売り出して成約するのは2割程度だからね。築11年のマンションの取り引き件数として、上に貼られてる表は驚異的な成約数。

[16107: 匿名さん]

>>16105
正常性バイアスって知ってます？

[16108: 匿名さん]

在庫50件で4カ月で6件成約じゃ、売却するのに一年以上かかるぞ。正常な訳ないだろ。

[16109: 匿名さん]

>>16105の人ってたぶん、在庫が100件まで積み上がっても「いつものことだ」って言うんでしょうね。それじゃあ変化の徴候はとらえられません。いったい在庫何件になったらマズイと気づくんだろう？

[16110: 匿名]

仮に湾岸マンションが下がり始めているとすると、今買うのはリスキーだということでしょうか？WCTみたいな古いマンションは分譲が安かったから少々下がっても資産的には損することはないでしょうが、いまは中古も買うべきじやないし、坪360万もする新築ならなおさら買うべきじやないということですか？
私は、マンションの評価や管理状態、部屋の実物や周辺環境、近隣の開発などが見えている程度が良い中古マンションを選択すべきと考えてますが、少し待ってれば急激に下がるというように見た方がいいですかね？

[16111: 匿名]

>>16105 匿名さん
確かに普通のタワマン3-4棟分だとすると、40戸売りだされてるとしても、普通のタワマンでは10数戸のレベル。
芝浦も豊洲でも、どこのタワマンでも売り出している数はそんなものでしょうね。湾岸No.1のツインパークでも、今かなり売りだされてますからね。

[16112: 匿名さん]

>>16111 匿名さん

微妙に数ごまかさないでね。

[16113: 匿名さん]

>>16110
ちゃんと100レス前くらいから見てる？下がってるのはWCTとはじめとする港南4丁目地区だけだよ。豊洲、汐留、芝浦、勝どきなどは横ばい状態。再開発がなく将来性が極めて乏しいエリアが下がっているという話。

[16114: 匿名さん]

>>16111 匿名さん
とうとう4棟分とまで言い出したよ笑
2000戸だから2棟分だろ。50戸在庫があるのは構わないが、4ヶ月で6戸しか売れていないのは在庫数考えたら絶望的としか言いようがない。四半期成約値が暴落するのは当然。湾岸地域で唯一、再開発と無関係でバス便物件という立地だから当然の帰結。

[16115: 匿名さん]

湾岸のタワーマンションはどこもかしこも売りたい人ばっかりで大変～！

[16116: 匿名]

>>16113 匿名さん
下がっているという客観的データがないとなんとも言えませんね。これから発展することが約束されていて11年後にはリニア新幹線も開業する港南エリアは大きく下がることはないと見ていますが。

[16117: 匿名さん]

資産価値重視する人は港南4丁目物件をこのタイミングで買う人はいないでしょう。プールがある豊富な共有施設がいいという人でも、より資産価値が盤石なスカイズベイズかTTT買うしね。特にスカイズベイズの最新の共有施設みたら10年前の古びたWCTはまず買わなくなる。TTTは古いけど仕様がいいからWCTよりはだいぶいい。

[16118: 匿名]

>>16114 匿名さん
逆に4か月で50戸も中古が売れてるマンションがあるなら教えて欲しい 笑

[16119: 匿名]

>>16117 匿名さん
ベイズみたいな江東区の駅遠マンションこそ、将来の資産価値的には心配では？

[16120: 名無しさん]

>>16116 匿名さん
だから4月から8月のレインズ成約は6件で、過去1年の同等条件と比較して明らかに値下がりしてると指摘されてんじゃん。三井湾岸クラブの有料情報今月号でも港南地域は坪平均270と湾岸地域で2期連続下落した唯一の地域と証明されているのに往生際が悪いというか。そういうオトボケ、嘘、偽造で相場はなんら変えれませんよ。まあ、なんとか売り逃げを狙うしかないのでは。

[16121: 匿名]

江東区駅遠の比較対象としてはWコンフォートタワーとかBeaconタワー。値段は坪230万くらいですよね？スカイズだけが長期に高値を維持するとは、とてもおもえません。やはり、買うなら港区というのは半ば常識と思ってましたが、違うんでしょうか？

[16122: 匿名さん]

>>16118 匿名さん

と言うか、需要と供給の関係ですよ。
供給量が多すぎる、かつ割高が原因。
売り主の体力が持たなくなった時点で暴落するよ。

[16123: 匿名さん]

>16119
交通利便性は良くないが、周囲は再開発だらけ、BRTもあるし、地下鉄新線などの可能性も。ランドスケープと共用施設は東京ナンバーワン。成約状況みても極めて堅調。見る目がないから再開発ゼロ地帯買ってババ引くんだよ。もう少し学んだほうがいいよ。

[16124: 匿名さん]

>>16116
駅歩10分以内くらいの港南アドレスなら資産価値が保てるでしょうけど。WCTのような極端な駅遠物件は話は別ですよ。だから、今暴落してるわけなんだから。

[16125: 匿名]

>>16120 名無しさん
だからさ、その三井ナンチャラのデータは、品川区のラグナタワーとかポルトチッタとか、バブル期のシーフォートタワーとか、築古低層のデュープレックスとかクレアシティとか定借付きのシティタワー品川とか、WCTよりも明らかに安いベイクレとかコスモポリスとか、ぜーんぶ入れた平均だろ？って何回言っても分からない可哀想なオツムなんだな。笑

[16126: 匿名]

どこが暴落？WCTは新築マンションじゃなく築11年、初期の分譲価格は平均坪230万くらい。駅遠が下がるならとっくに下がってるはずなんだが？

[16127: 匿名]

これが初期の分譲価格表な。これと成約データと見比べてからきちんと俺みたいにデータ示してどこがどう下がっているのか論理的に話してくれよ(^^)

[16128: 匿名]

>>16125 匿名さん
これは港南の平均でもタワマンの平均でも、ましてやWCTの平均でもないな。これでは、WCTのことは語れないだろう。

[16129: 匿名さん]

>>16125
次長課長必死だな。安い物件がが入っているのはどこの地域でも同じですから。Vタワーも入ってるんだから。そもそもコスモポリスとWCTなんて対して成約価格変わらないし、直近4半期ならコスモポリスの方が高くなってるよ。新駅できたら結構近いからね、コスモは。

次長課長の部屋はブリーズ27階の80平台で実は分譲時坪単価かなり高いんだよね。直近の相場だとほとんど含み益なくなってる状態だから正直かなり焦ってんだろ。でも仕方ないよ。駅歩14分、山手線寄りの中央改札まで19分、再開発ゼロエリアに将来的資産価値が湾岸地域で最低レベルなのは当たり前の話。住んでて幸せならそれでいいじゃない？売る気が無いなら資産価値なんて関係ないし暴落してようがどしっとしてればいいのよ。

[16130: 匿名さん]

WCTって最寄り駅は天王洲アイルでおけ？

[16131: 匿名]

これは次長課長完敗ですな。
降格！（笑）

[16132: 匿名さん]

>>16127 匿名さん

築10年もたった築古マンションのくせに、分譲価格から坪100もあげる強欲住民にみんな引いてます。
儲かったと連呼したらカモになりたい人以外は誰も買わんだろ。だから在庫が積み上がったんじゃない。

[16133: 名無しさん]

>>16126
WCTの分譲時平均坪単価は260前後だから。そんな嘘ばっかりついてどうすんの？アクアとキャピタルでさえ平均で240台です。

10年前の湾岸マンションにしては高くて、住民の質が高いと自慢すればいいもののを。なぜより安かったと言いたがるのか謎。

[16134: 匿名さん]

上の人と同じ意見だね。WCTは分譲時260平均と当時の湾岸マンションとしてはかなり高級価格だったので販売に10年弱も用した。ブリーズタワーは280平均くらいしてかなり高かったんだよ。10年前の物件の中では含み益が異常に少ない物件ではあるが、住民層は悪くないはず。結局、シンボル、ツインなどをみてもほぼ含み益ない状態だし、すみふは割高だからその点は仕方ないよ。好きな人が買うマンション。

[16135: 匿名]

>WCTのような極端な駅遠物件は話は別ですよ。

港区でJR品川駅徒歩13分、シャトルバス有り。サブ駅東京モノレール天王洲4分、りんかい線天王洲6分

江東区で地下鉄豊洲駅徒歩14分、シャトルバス無し、サブ駅ゆりかもめ6分

どっち買う？

[16136: 匿名]

俺、次長じゃないけどね 笑

[16137: 匿名]

>>16132 匿名さん
カモになりたい人以外は誰も買わんだろ。

でも、売れてるね。カモになりたい人がこんなに多いとは思えないけど？

[16138: 匿名]

>>16133 名無しさん
>WCTの分譲時平均坪単価は260前後だから。そんな嘘ばっかりついてどうすんの？

嘘じゃなくちゃんと証拠示してるんだけど。これは、ネガが無理ネガするために出した品川区の低層築古マンションも入ったデータじゃなく、スミフの当時のWCTホームページのキャッシュなんだけど。これは？どう説明するの？

[16139: 匿名さん]

ここで儲かったと連呼するほど購入者が少なくなるって理解出来ないみたいね。

[16140: 匿名]

>安い物件が入っているのはどこの地域でも同じですから。

これさ。安いマンションが入ってるどころか、WCTより高いのVタワーだけで、それ以外はWCTよりかなり安い坪240-270くらいのマンションばっかりじゃん。その平均値が坪270万ということは、WCT価格は少なくとも坪300は超えてるのは確実だね。どこが暴落？まったく下がってないな。

[16141: 匿名]

坪300-330くらいが丁度いいとこじゃね？それ以上高いと人気マンションでもなかなか売れねーよ。あ、あくまで湾岸の話な。

[16142: 匿名]

>>16137 匿名さん
約11ヶ月間で35件成約。成約月3件ペースは正直、中古マンションとしてはめちゃ売れてる部類。人気マンションNo.1はホントなんだな。

[16143: 匿名さん]

>>16141 匿名さん

だね。もっと言うとバス便は更に2割安がいいとこだね。

[16144: 匿名さん]

WCTの最初の大規模修繕っていつぐらいの予定？

って、聞いても誰も答えてくれないのはなぜ？ｗ

[16145: 匿名さん]

ＷＣＴは完売まで８年かかっていて、その間に発売価格が上がったから、
ハッキリ言って現在ゲインしてる部屋は多くないのでは？

http://beblo.net/zero-mansion/room-358463/
これなんて５月くらいからまだ売ってるけど、坪255万だよ？
東京オリンピック目前でこれじゃ・・・・

１期に買った人だけでしょ得してこのスレにウキウキで書いてるのは。
で、その人は坪230万レベルの年収で、次長課長とは大違いなんだよな。

[16146: 匿名さん]

＞16134
いや、次長課長のブリーズは坪340万の時代だよ。

[16147: 匿名]

>>16145 匿名さん

だからさ、2100戸もあるマンションで、そんな低層の眺望も何にもない、一番需要が無い1LDKメゾネットが売れてないという点の話をしてもしょうがないだろ？全体で語れよ。

[16148: 匿名]

>>16144
普通は足場組んでやるような本格的な大規模修繕は築15年目くらいでしょ。WCTはアクアが2006年完成、ブリーズ、キャピタルは2007年完成だから2021年から2022年くらい？

[16149: 匿名さん]

>>16148
オリンピックの直後ぐらいってことですね。大規模修繕。

[16150: 匿名]

>>16146 匿名さん

マジレスすると、最終期72戸は中住戸で坪345万くらい、角部屋で坪550万くらい。ただし、売り出してすぐにリーマンショックが来たので、最終的には中住戸はかなりの値引き(1割以上)に応じたと古いWCT再販売時の検討板に書いてあった。