湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲 他） part15

[匿名さん]

前スレッド1000件を超えていたので、part15です。

湾岸エリアのタワーマンションについて話し合うスレッドです。
購入を検討していないけれど、湾岸のタワーマンションについて物申したい！という方のためのスレッドです。
今のところ、湾岸に新築計画タワーマンション、近日分譲開始タワーマンションは無いので、
エリアや地域相場、周辺物件の話題…もちろん都心湾岸エリアのタワーマンションであれば分譲中・中古問わず、
タイトル以外の物件の話題もOK！！
有意義な情報交換しましょう。

【スレッドのタイトルを修正致しました。H28.2.10　管理担当】


[スムログ 関連記事]
【動画】湾岸エリアのタワーマンション上空を飛ぶ
https://www.sumu-log.com/archives/3361

[15901: 匿名さん]

>>15898

昨日の8時ごろまではWCT関連の書き込みも少なく平和なスレだった。＊＊WCTネガが入ってきてから荒れた。誰が荒らしたのか明白。

[15902: 匿名さん]

私が資料を載せた本人ですが、WCTネガなど一言も書いておりません。
ただ、港南が豊洲以下の価格でしか成約していない事実を示しただけです。芝浦より港南のほうが価格が高いようなコメントも散見されたので、事実が全く逆であることを述べただけです。勝手にWCTネガと拡大解釈されたようですけど、余裕がないんですねぇ。

[15903: 通りがかりさん]

>>15902 匿名さん

湾岸には何の所縁も無いものですが、この表からは豊洲も港南も大して変わらない(どんぐりの背比べ)に見えるのですが…。
ということで仲良くしたらどうですか？

[15904: 匿名さん]

>>15901 匿名さん

ネガなんて一人もいないでしょ。
WCT住民が勝手にネガされたと勘違いして暴れただけだろ。民度の低さが際立つね。笑

[15905: 匿名さん]

そうそう、駅前不動産屋さん、不動産屋は分析して有用な情報を提供するのが仕事なんだから、それを我々お客さんに広めてくださいな。そのためのレインズでしょう。レインズは不動産屋から情報収集する機能だけ。それを一般にフィードバックして広く活用する手助けをするのが、不動産業のお仕事。

[15906: 匿名さん]

坪10万は結構違うと思うがね。

[15907: 匿名さん]

>>15875が載せてるグラフって衝撃的じゃないですか？

今年に入ってから在庫が急激に積みあがってるし、売り出し価格も成約価格にどんどん鞘寄せしてるのが一目瞭然じゃないですか！
誰がどう見ても、住民が逃げ出しにかかってますよね？ 何かあったんですかね？

[15908: 匿名さん]

>>15900 匿名さん

次長にとっては何の不都合もないだろ。品川駅とは関係ない品川区も入れ、坪200万で取引されてる定借マンションも入れた平均値なんだから。

[15909: 匿名さん]

これのどこをどう見たら住民が逃げ出してることになるんだ？

[15910: 匿名さん]

>>15908 匿名さん
シティタワー品川の成約単価は240くらいですよ。200とか嘘言わないように 苦笑

[15911: 匿名さん]

芝浦も住民が逃げ出してるのか？

[15912: 匿名さん]

15911グラフの方が最近の売り出しが多くて、成約が少ないように見えるな。

[15913: 匿名さん]

まあ、そう熱くならないでWCTからの花火の写真でも見て和めや。

[15914: 匿名さん]

>>15908 匿名さん
母集団が17のマンションなので、仮にシティタワーが坪230程度だとしても、影響はせいぜい坪5下がるくらいですよ。
坪400超えのＶタワーもその母集団には含まれているので定借タワーの影響は殆どないといっていいでしょうね。

[15915: 匿名さん]

窓際に座って花火眺めるのは気持ちいいぞ！笑

[15916: 匿名さん]

>>15912 匿名さん
港南さんは自滅が好きですねぇ。不動産レポートには港南の在庫が積み上がって成約単価が急降下してるグラフも載っていたのでそれを帰ったらお見せしますよ。

[15917: 匿名さん]

>>15914 匿名さん

これだけのマンションの平均値だろ？意味ねえな。

[15918: 匿名さん]

クレアシティとかサンウッドとかデュープレックスとかが安いんだろ？笑

[15919: 匿名さん]

真面目に書くと、WCTの成約相場は低層の眺望のない部屋で270－290万、中層で300－320万、高層で330－350万、特に高層で眺望が良い部屋だと350万以上の成約事例もチラホラあるのが実態。平均すると坪320-330万ってとこ。最近は安めの部屋の成約が続いただけ。分譲第一期の売り出しは平均坪230万、第三期でも240万くらいだったから坪100万前後程度は上昇しているね。

[15920: 匿名さん]

最近の売り出しが急増して、成約が急減してるのは芝浦だなぁ。

[15921: 匿名さん]

この眺めの部屋が坪270万で買えるなら即決するわ。

[15922: 匿名さん]

どうせタワーに住むなら眺望はこうでなければ。

[15923: 匿名さん]

どうせ住むなら、こういう開放感と緑がある場所がいいよね。

[15924: 匿名さん]

>>15921
>>15922
いつもながら、見事なトリミング技術です。

[15925: 匿名]

今日の新聞にも出てたけど、既に潮目は変わってる。すっトーンと落ちそうだよ、マンション価格。売り隊さん、お急ぎ下さい。

[15926: 匿名さん]

TDも忘れないでね

[15927: 匿名さん]

>>15925 匿名さん

そうそう。バス物件は一番最初に下落するから急がないとね。

[15928: 匿名さん]

>>15924 匿名さん
他のマンションは眺望をトリミングしても絵にならないのでは？笑

[15929: 匿名さん]

あれ？ 忘れちゃいけないのはなんだっけ？ TD？ DT？

[15930: 匿名さん]

>>15927 匿名さん
もう10年以上経ったんだけど、その間にリーマンショックもあったんだけど、いつになると急落するのかな？

[15931: 匿名さん]

これ以上WCTの価格が上がるとは言わないが、リニア開業に向けて維持されるでしょうなあ

[15932: 匿名さん]

>>15930
逃げ出してる人たちに聞いてみたら？

[15933: 匿名さん]

ドトールも忘れないでね。

[15934: 匿名さん]

>>15930 匿名さん

あの立地じゃ、坪200位が適正だよな。
今は割高すぎだから在庫の山。

[15935: 匿名さん]

WCTは坪200になると言われて、待つこと早11年以上。いつになれば坪200で買えるんだろう。

[15936: 匿名さん]

もうすぐですよ、きっと。

[15937: 匿名さん]

200になったら、みんな買ったりしてww

[15938: 匿名]

逃げ時は去年でしたね？
今年いっぱいなんとか行けるかも知れんが、これ以上在庫積み上がったらドスンっといくだろうなぁ。急がねば。

[15939: 匿名さん]

そりゃ坪200なら買うべ。買って坪12000円/月で貸したら表面利回りは7.2%になっちゃうからな。

[15940: 匿名さん]

そのときは賃料も下がると思うが、坪単価の下げよりは緩やかだろうからね…

[15941: 匿名さん]

>>15938 匿名さん
豊洲でも在庫はどんどん積み上がってる。ただ、売れればラッキー、売れなきゃ住み続けるさ的な売り出しも多いからな。一概に在庫が積み上がっているとは言えないな。

[15942: 匿名さん]

>>15939 匿名さん

築10年で表面利回り7.2じゃいまいちだな。
ローン期間20年とすると、賃貸は持ち出しになる。キャピタルゲインが期待できない港南4丁目じゃ致命的。

[15943: 匿名さん]

>>15938 匿名さん
毎年、毎年、今年が売り時、という話が出るな。笑 来年も同じこと言ってるだろよ。

[15944: 匿名さん]

そもそもキャピタルゲイン考えるなら、湾岸タワーを今買うなんて有り得ないでしょ・・

[15945: 匿名さん]

>>15942 匿名さん
キャピタルゲインが期待出来ないのは、今から買ったら、の話な。それは湾岸どこでも一緒だ。
今、分譲価格坪360万で新築マンション買って、WCTみたいに10年後に坪100万近いキャピタルゲイン得られると思ってる？

[15946: 匿名さん]

湾岸マンションは、これが本当の価値。こういう分譲価格で買わなきゃキャピタルゲインなんて全く期待出来ないぜ。

[15947: 匿名さん]

>>15945 匿名さん

話の流れを読んでからレスしてくれる？
流れと違う変なレスされても疲れる。

[15948: 匿名さん]

>>15946 匿名さん

こういう割高を買うとヤバイから、ババ引きたい人以外買ったら人生終るよ。

[15949: 匿名さん]

2005年当時は90平米が6000万だからな。今じゃ、そもそも90平米なんていう設定自体がほとんどない。建設コストが上がってるから70平米台中心で価格は8000万近い。利回りも低い上に、この価格で10年後にキャピタルゲインなんか得られるわけがない。

[15950: 匿名さん]

WCTが坪100の含み益って嘘もここまで来ると詐欺に近い。

WCTの分譲時平均は割高スミフの名に恥じない最終的な平均坪単価は260。

ここ4か月の平均成約は270-280まで急落中で含み益はわずか10-20(笑)

含み益50-100は当たり前の築10年の湾岸マンションの中で完全に最下位の資産価値上昇率です。

[15951: 匿名さん]

>>15948 匿名さん
91.58平米、6170万で坪222万で割高なら、いくらなら割安なんだろうな。
人生終わるなら2100世帯全員人生終わってるだろ？笑

[15952: 匿名さん]

>>15950 匿名さん

WCTに生きるって大変なんですよ。
分かってあげてください。

[15953: 匿名さん]

74.91平米の部屋なんか当時、坪200万切ってるからな。不動産は買い時とは良く言ったもんだ。

[15954: 匿名さん]

三井湾岸クラブの公式有料情報により、4丁目群団が足を引っ張る港南エリアの坪単価は270まで急落中。湾岸で4半期で2期連続下落した唯一の地域。

湾岸唯一の再開発がゼロ地帯の極駅遠モノレールマンションの中古だけは買ってはいけない。

最後にもう一度言います。湾岸で4半期で2期連続下落した唯一の地域、それが港南。

[15955: 匿名さん]

>>15950 匿名さん

15946の価格表をよ〜く見てから言ってくれる？

[15956: 匿名さん]

いまWCT買ったら、ジエンドになるかも知れない究極のスリルを味わえるってことですね！ 悪くないなぁw

[15957: 匿名さん]

WCT

分譲時平均単価２６１

直近四半期の中古成約単価２７０－２９０

こんな資産価値上がってない物件って本当に珍しい。グローヴはガチで坪100以上がってるけどWCTは１０－２０(笑)。wwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwww

[15958: 匿名さん]

>>15954 匿名さん
品川、港南の平均な。含まれているマンションは低層、小規模、品川区物件、定借マンション、青物横丁駅物件を含む、という注釈をつけてくれる？笑笑

[15959: 匿名さん]

これが事実な。ワールドには確かに坪270-280の成約事例もあるなあ。平均値は325だけど。

[15960: 匿名さん]

芝浦は、15959に比べても最近特に中古売り出しが急増して成約は急減してるけど、住民が逃げ出してる理由は何？

[15961: 匿名さん]

目の前にオーシャンビューが広がり、お台場の花火が部屋の正面に見える日もある部屋は特に人気だよな。

[15962: 匿名さん]

散々コケにしてたのらさんのデータを都合のいい時だけ借用する次長課長

てかプロの投資家が会員になっている有料の湾岸クラブのデータより素人ブロガーのデータのが信用度が高いのかな？(笑)

そもそも直近4カ月でWCT含む港南が暴落してるよという話なんだよね。のらさんのデータでも4月から成約が急減していて、成約値も300以下しかないのが明らかだよね。この後の3カ月が全然成約していないし、成約値も270とか連発してるんだよwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwww

[15963: 匿名さん]

都内の先陣を切って暴落が始まったWCTと港南4丁目。大変ですね。再開発祭りのその他湾岸地域の資産価値はお陰様で安泰です。

[15964: 匿名さん]

こういうデータも出ていたが、WCTの将来的資産価値が絶望的というのは色々なデータからももう反論しようがないよね。

平成２７年度分　国土交通省発表（７月１日）

港区湾岸の路線価格（万/坪）

ツインパ　５５４万

Ｖタワー　５７２万

グローヴ　３１７万

ＧＦＴ　　２７７万

ＣＭＴ　　２５７万

ＣＴ品川　２４４万

ケープ　　２３８万

ＴＤ　　　２３８万

ＰＴ品川　１９４万

―――――――住居エリアの壁――――――――――――――

港区海岸の倉庫街　１８１―２１１万

ＷＣＴ　１８１万円

ごみ焼却場・コンクリート工場・東京入管（港南５丁目）１１２－１０５万


ふうっ、倉庫街には負けたが、ゴミ処理場と東京入管には勝ったぜーー

散々、リニアと新駅効果でＷＣＴは資産価値爆上げ中と豪語していたが、実態は皆が指摘していたとおり、港南１-２丁目と駅徒歩１０分圏内にある３丁目だけが、資産価値上昇中。ＷＣＴのエリアだけは見事にほぼ上昇なく、埠頭の倉庫街より評価が下という始末。皆から、駅歩１４分、改札まで１９分という自称最寄駅状態だし、周囲に再開発予定もゼロだから資産価値なんか絶対上がらないよと、言われていたとおりの事実が国土交通省のデータで裏付けられる。

また、売れ残り在庫日本一が示す通り４０件以上もあるのに４-６月の直近３カ月の成約数はわずか４件(笑)この間の平均成約坪単価も３０２まで急落中。年内に平均取引単価が２００万台に突入するのは確定では？？

[15965: 匿名さん]

ワールドシティタワーズ、なぜ都内の先陣を切って暴落中なのかを原因を検討してみたが、複数の要因があるようだね。

・築１０年
・駅歩１４分 改札まで１９分
・修繕費２４０００円（約８０平米あたり）
・首都高速沿い
・海岸通り沿い
・２０１１以前の非免震
・湾岸タワマンで最低ランクの災害対策（非常電源４-６時間、電気系統地下に設置、水門外立地）
・３．１１で液状化実績のある港南４丁目アドレス（目の前の大学グラウンドにて）
・完全なるインフレーム（柱だらけで有効居住面積低い）
・酷い間取りの数々（廊下や構造がでこぼこで有効居住面積が低い）
・湾岸一汚い足元の眺望
・港区居住エリアで最下位の資産価値エリア（国土交通省の最新路線価格より証明。埠頭の倉庫街より評価が下）
・超駅遠のため港南アドレスで唯一資産価値上昇の恩恵が見られない（国土交通省路線価データより）
・周囲に再開発計画ゼロ

[15966: 韓国カジノ バカラVIPプログラム]

韓国チェジュ島の新羅ホテルカジノでエージェントをしております。
バカラをプレイされるお客様へ、航空券やホテル、食事など無料で
ご提供するVIPサービスのご案内しております。

毎月バカラ大会や抽選会も開催中！ご興味ある方、ご連絡くださいませ！
電話:[phone]/LINE ID:cnsjp1
http://cnsjp1.blogspot.com

[15967: 匿名さん]

WCTに限って言えば全然暴落なんてしてないじゃん。

10年以上必死に都合のいい資料をかき集めてネガってる人がいるけどすごい執念だね（笑）
君たちみたいなネガのおかげで10年住んだ中古マンションが忘れられることもなく
買値の20-30％も高く売れるんだから感謝しないと。

この掲示板見てない一般住民は笑いが止まらないな。御苦労さん（爆）

まあここでも見て少し落ち着きなさいよ。
大手不動産のトップページに載るようなマンション買えなくて残念でしたね～

http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/masterpiece/

[15968: 匿名さん]

自称湾岸一の眺望。毎日乗ったら一人当たり月7200円かかる素敵なバス。バス停降りてから改札まではさらに徒歩5分。湾岸一値下がりが激しい港南4丁目アドレス。売却すれば坪270は期待できる高級レジデンス。羨ましいです。

[15969: 匿名さん]

＞＞１５９６７
だから三井クラブの成約事例データでも、レインズのデータでも4月から8月上旬までのWCTの個別の成約事例で成約単価は坪２７０－２８０と急落していますけど(笑)

まあ見れない情弱さんだからわからないのかな。もう逃げれないから腹くくるしかない。頑張って皆で返済しよう。

[15970: 匿名さん]

そういえば、このスレには「WCTポジ」または「ステマまがい」もしくは「自慢しぃ」はいるけど

「WCT買いたい！」

という人は見たことないなぁ。。。つまりどういうこと？笑

[15971: 匿名さん]

買いたい人がいれば暴落しないし、もっと成約件数も増える。そういうことです。

[15972: 匿名さん]

>>15962～15965
お盆明けの朝から必死すぎ。
一般住民よりもWCTのこと詳しいんじゃない？本当は大好きなんでしょ？？(笑)

10年前にもネガり続けてて購入できなかったんですか？
それ以外に10年以上も粘着し続けられる理由って何？

次長課長はどうしようもないけど、この粘着君がWCTにいなくてよかった。
まあプラスマイナスゼロか(笑)

次長課長だけだと不公平だから粘着君にも何か名前つけてあげないといけませんね。

[15973: 匿名さん]

>>15972
プラマイゼロは過大評価しすぎです。
次長課長は、10年に一人の逸材ですから。

[15974: 匿名さん]

>>15968＝15969

粘着君レス早すぎ！！
住民装った餌に食いつきよすぎでしょ。

悔しがってばかりじゃ前に進めないぞ！
その調査力があればきっといつかいい物件に出会えるよ（爆）

[15975: 匿名さん]

>>15969 匿名さん
>だから三井クラブの成約事例データでも、4月から8月上旬までのWCTの個別の成約事例で成約単価は坪２７０－２８０と急落していますけど


三井クラブのWCTだけの個別物件の成約事例データ見たいなあ！嘘だからだせないよねー笑

[15976: 匿名さん]

>>15974 匿名さん
いや、ネガのWCTへの執着心は感心するなあ！ここまで調べるパワーを違うことに使った方が人生楽しくなるぞ！笑

[15977: 匿名さん]

>>15972
10年に一度の逸材である次長課長よりは格下なので、主任係長はどうでしょう？

[15978: 匿名さん]

三井クラブの会報とか、

高く売るから売ってくださいな！

という宣伝だよね。笑

[15979: 匿名さん]

>>15977
平バイトで。

[15980: 匿名さん]

>>15977 匿名さん

いや、WCTに顔真っ赤にしてネガを書いてる内容のレベルの低さ見れば、まだ研修中の新入社員でしょ。湾岸マンションの雄、キングオブマンションのワールドシティタワーに対抗しようなんて100年早い。笑

[15981: 匿名さん]

>>15979さん
すぐにレスに食いついてくるから
入れ食い平バイトは？

>>15969さん
三井クラブ？？見れない情弱さん？？
見れる事をステータスのようにさりげなく自慢…

最高のキャラじゃないか（爆）
期待以上のレスありがとう！！五年に一人の逸材だ！
その調子でいけば平バイトから次長課長になれるかも？？

[15984: 匿名さん]

[当掲示板の趣旨に反する不適切な発言であると判断し、削除しました。管理担当]

[15985: 匿名さん]

>>15980 匿名さん

ワンパターンだね。
他にボキャブラリー無いの？

[15986: 匿名さん]

バス物件ばんざーい！
早く他人にババ引かせるぞー！

[15987: 匿名さん]

つ

[15988: 匿名さん]

管理人さんに迷惑かけちゃいかん。

[15989: 匿名さん]

何度もいいますが、港南の成約単価の資料を貼ったのは私ですが、WCT個別のネガ発言は全くしておりません。資料を転用してWCTネガをしてるのは別の人間です。WCTの前四半期の成約単価は302です。港南全体の単価よりはやや高めですが、芝浦と比較すると、一番安いケープタワー以下ですよ。

[15990: 匿名さん]

WCT誹謗がまた削除。もうちょっとちゃんとした情報交換になる理性的な書き込みしようぜ！

15825：匿名さん [2016-08-17 00:06:02]
[No.15301～本レスまで、情報交換を阻害する可能性があるため一部の投稿を削除しました。管理担当]

[15991: 匿名さん]

>>15989 匿名さん
>港南の成約単価の資料を貼ったのは私ですが、

だからさ、それは港南だけのデータじゃないだろ？品川区東品川や品川区大井のマンションや港南な非タワマン、加えて定借のシティタワー品川も入ってるだろって。

[15992: 匿名さん]

>>15991 匿名さん
確かに17サンプルのうち、5サンプル程度は東品川の物件ですね。では、その東品川の物件がそこまで平均を押し下げてると？
仮に港南が300、東品川を230としても、坪279で豊洲より低いですけど（笑）

[15993: 匿名さん]

仮に港南のみを抽出して芝浦並みの坪350だとすると、東品川の物件は坪69になる計算です。レインズを見る限り東品川でも坪220程度の成約単価なので、そこまでエリア全体を押し下げる影響はないですね、せいぜい坪9くらいかな

[15994: 匿名さん]

>>15993 匿名さん
港南について誰が坪350だと言ったよ？WCTが坪320-330、それ以外は坪280-300、シティタワー品川は坪240、港南の築古低層も坪240-250ってとこだろ。
芝浦の坪350ってのもマユツバだけどな。GFTの新築未入居プレミアがついた部屋で坪400で7件成約というのを入れた平均値が坪350だろ？ということは、アイランドとかは部屋によって眺望や間取りが良ければ坪350もあるかもしれないが、低層階も入れた平均値は良くて坪330-340というとこだろな。

[15995: 匿名さん]

このWCTデータ見ても多分、低層階だと思うが坪300切る成約事例もかなりあるからな。WCTの三か月間の4件の成約平均値が坪304てのもそのとおりなんじゃね？しかし、昨年度40件近く成約したマンションについて語るのに、最近数か月の数件だけではサンプル数が少なくてなんとも言えんな。

[15996: 匿名さん]

>>15994 匿名さん

WCTが坪320-330もする訳ないっしょ。
普通に考えてアイランドよりかなり安くしないと売れないよな。
坪300がぜいぜいだろ。

[15997: 匿名さん]

>>15996 匿名さん

15995のレインズデータは嘘だといってんの？湾岸東ポジの、のらえもん氏に文句言ったら？

[15998: 匿名さん]

>>15997 匿名さん

自分で言え

[15999: 匿名さん]

>>15998 匿名さん

なんで文句言うつもりがない俺が言うのさ。

[16000: 匿名さん]

管理人さんも半ば放置プレーだったこのスレッドも、さすがに昨日の夜からのWCTに対する中傷は一斉削除してるね。最近は削除依頼が無くても管理人さんの判断で削除&目に余る場合はアク禁にする方針に変えたみたいだね。