湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲 他） part15

[匿名さん]

前スレッド1000件を超えていたので、part15です。

湾岸エリアのタワーマンションについて話し合うスレッドです。
購入を検討していないけれど、湾岸のタワーマンションについて物申したい！という方のためのスレッドです。
今のところ、湾岸に新築計画タワーマンション、近日分譲開始タワーマンションは無いので、
エリアや地域相場、周辺物件の話題…もちろん都心湾岸エリアのタワーマンションであれば分譲中・中古問わず、
タイトル以外の物件の話題もOK！！
有意義な情報交換しましょう。

【スレッドのタイトルを修正致しました。H28.2.10　管理担当】


[スムログ 関連記事]
【動画】湾岸エリアのタワーマンション上空を飛ぶ
https://www.sumu-log.com/archives/3361

[1551: 匿名さん]

>>1538
豊洲は興味ないのでもう1つの湾岸スレでお願いします。
ここだと大きな顔できませんし。あっちだとトップはれますよ。今だけ。

[1552: 匿名さん]

>>1549
俺が買ったのはアクアだが？ブリーズはスミフが売り惜しんでたから、87平米は6000万では無理。

[1553: 匿名さん]

>>1551
ここは湾岸タワマンスレなので豊洲も範囲内ですよ。仲良く行きましょうよ。

[1554: 匿名さん]

>>1553
範囲内だけどここだと侮辱されて気分良くないでしょ？

[1555: 匿名さん]

WCTさんが一番惨めだと思うけど。これでもかってくらいボコボコにされてるよね。偽造と嘘ばっかりなのもバレてるし、まあ自業自得ですけど。

[1556: 匿名さん]

WCTネガしている人の話って、すでに築10年もたって一定の評価が固まっているマンションについて暴落中とか、最後の逃げ場とか全然リアリティ無いね。
WCTの人の方が、話の幅が広くて実際の購入者しか分からない話が多くてリアリティがある。参考になります。

[1557: 匿名さん]

10年落ちなのにいまだに掲示板の話題になり、新築マンションとどっちがいいかと渡り合えるWCT。かたや10年落ちマンションを必死にネガする新築マンションGFT。
それだけで、マンション自体のポテンシャルは、明らかにWCTのが上だということを物語ってる。
俺のマンションなんて、掲示板に書き込んでも完全スルーされて全く話が続かない。笑

[1558: 匿名さん]

>1555
偽造ってこれ？これはマンションコミュニティの提携サイトのデータだから偽造でも何でもないよ？文句あるなら管理者に訴えれば？データ間違ってます！って。

[1559: 匿名さん]

>>1546

同じ眺望ってなに？笑

[1560: 匿名さん]

>>1543
>再開発とWCTは全く関係ないのになんの妄想やら

芝浦転売屋としては、そういうことにしときたいよねー。

[1561: 匿名さん]

>>1559
台場は競合マンション無いから価格維持しやすいね。タワーズ台場高層の虹橋ビュー、WCT高層の虹橋ビューは本当になかなか市場に出ないレア物件。特にタワーズ台場はここ数年一回も見たこと無い。

[1562: 匿名さん]

>>1544
誰にレスしてるんだ？それにPCTの成約価格はお台場より低めだったぞw

[1563: 匿名さん]

WCTを売っても、同じ階の同じ広さのドゥト―ルは買えない。

[1564: 匿名さん]

>>1561
今出てるよ。坪単価440万で。
さすがに売れないと思うけど。

[1565: 匿名さん]

>>1561
競合物件や開発余地がないってそんなに嬉しいことか？
もしかしたら維持はしやすいかもしれないけど、お台場は立地の特製上近隣が開発される見込みもないし、これから下がる一方ってことだよね？
唯一の望みはガーデンシティだけど、あっちはあっちでマンションできるしお株を奪われる可能性がある。
都心って、周辺がどんどん開発されていくのが魅力だと思うんだけど…。

[1566: 匿名さん]

>>1563
だから、一度90平米に住むと、今90平米の部屋を売ってわざわざ70平米の部屋には落とせない。

[1567: 匿名さん]

>>1564
http://www.nomu.com/mansion/1465517/
これだね。成約したらリンク先の表示が無くなるはず。リンクはっとこう。

[1568: 匿名さん]

>>1567
営業じゃないのでリンクは張らないよ。
しかも成約したらって、成約価格は載らないよ。
レインズとかに載れば分かるけど。

PCTの虹橋ビューは330超えるくらいでいつも出るけど、
レインズ見るに成約価格は300前後。
PCTの方が虹橋ビュー住戸多いから希少性ないし、
TDは虹橋の先に東京タワーも見えるし一応港区だからDT > PCTだね。

[1569: 匿名さん]

たまに出てくる金持ち自慢の方、ここで虚勢張って気持ちいい？
お金持ち自慢はリアル世界でしてください。

[1570: 匿名さん]

>>1568
それは同意。それに、もともとPCTは共用部の仕様は台場よりかなり低いし、台場は管理がしっかりしていて共用部の維持管理が高いレベルで保たれている。
PCTは築年数経過がそのまま共用部の劣化につながっている印象。

[1571: 匿名さん]

>>1563
なんで買えないの？
初めての不動産がDTという人よりは買いやすいと思うけど。
親から多額の援助をもらえる人は別としてね。

おそらくWCTに住んでる人とDT買った人って年齢層がそれこそWCTの築年数分離れてて、
多くの購入層はサラリーマンで同じような会社に勤めてる人だと思う。
そう考えれば10年間資産価値が減らないマンションでコツコツ資産を貯めてきたWCT住民の方が、
初めて不動産買うDTよりは買えるってことになる。

でもなんで1563さんはそんなに自分が上にいたいの？

[1572: 匿名さん]

>>1568
価格は見れなくても、リンク先に物件が表示されなくなれば、あの価格近辺て売れたんだろな、ということはわかるんじゃない？1564は売れないと言ってるけど、レアだから売れると思う。

[1573: 匿名さん]

>>1571
私は、いまWCT売ってDT買うことは十分可能。だけどね、WCT気に入ってるから売りたく無い、ていうのが正直なところ。この快適さを捨てて移れません。
一度、嫁に引っ越す？って聞いたら、即このマンションが良いと言われた。
部屋からの眺めは良いし、隣は公園だし、日常の買い物はマンション内で済むし、なかなか都心でこの快適さはない。
嫁の気持ちはよく分かる。

[1574: 匿名さん]

あと22年で、東京の40%が空家になる。

空家にマンション建てるから、
実際は15年以内に40%、20年後は70%の空家になる。

[1575: 匿名さん]

誰が見てもピークは確実に去年だよね（笑）

[1576: 匿名さん]

ピークがまだ去年だからこんな話をしていられるけど、数年で阿鼻叫喚になるだろう。

たった200億で1000戸建てられるタワマンは、全国で採用される。京都でさえ、利益確保のため、ホテルやマンションの高さ制限を解除する方針でしょ。

一戸2000万になるまで、タワマンは利益が出るため、建て続けることが可能。

[1577: 匿名さん]

>>1574
東京の人口だけが増加する。都心一局集中はますます進む。限られた都心マンションと郊外や地方マンションの格差が拡大する。

[1578: 匿名さん]

開発余地が無い町というのはせめて陸続きの場所なら良いと思う。
例えばそれこそ東新橋(汐留)はもう数十年に渡って変わる事もないだろう。
東新橋は変わらなくとも周辺地域がどんどん開発されるから維持されるどころか上がっていく。
もしかしたら東京タワービューが塞がれるときが来るかもしれないけど、その分発展して便利になるんだからマイナスなことばかりじゃないだろうし。

お台場みたいな文字通りの陸の孤島で周辺が開発されないって本当に良いことだと思う？

[1579: 匿名さん]

郊外の交通が完璧過ぎるから、郊外が本当に安くなったら、郊外へ人が流れるのでは？

[1580: 匿名さん]

人が減って満員電車が無くなるなら、郊外最高かもな（笑）

[1581: 匿名さん]

湾岸は新築が売りに出ちゃってる時点で終わりだよな。普通は何年もでねーから（笑）

[1582: 匿名さん]

>>1578
日本地図広げてマクロで見れば、東京都心湾岸は同一地域だよね。まあ、いまは西側優位だけど、香港みたいに海底を地下鉄が通れば、その差も解消。計画はないけどあり得る話。ただ、埋め立て地は1街区が広すぎ。生活を前提に設計されてないから。有明なんか道と道の間が300mも離れてる。それで交通機関が貧弱なままでは住みやすい街にはならない。

[1583: 匿名さん]

第二次世界大戦の10回分の人口減少で、どうなるのか、1つ言えることは、家を買うには、人類史上最悪のタイミングだということ。

[1584: 匿名さん]

将来タワマンは、社宅に良いかもな。社員で風呂入って、会議とカラオケして（笑）子供も一緒。一緒にバスで会社へ（笑）

俺は嫌だけどな。

[1585: 匿名さん]

売りに出ちゃってる時点で、そのマンション疑おうな（笑）誰も住みたくねーわけだから。

[1586: 匿名さん]

>>1572
表示価格と成約価格は違うよ。
近辺の場合もあるけど、離れてる場合もある。
ローン審査済ませて早く買えることをアピールすると値引きして買いやすいよ。
次のとこ決まって早く売りたい人は多いから。
応じなかったら諦めるのも今の中古の買い方かも。またすぐ同じようなのでてくるから。

[1587: 匿名]

湾岸はこれからもガンガン上がって高級住宅街になるんでしょうね。一方で世田谷などの地位が低下する流れでしょうか。

[1588: 匿名さん]

>>1587
高級住宅街というか、都心居住の利便性を存分に謳歌できるレアなエリアとなるでしょう。リニアや羽田空港へのゲート駅となる巨大なターミナルと周囲に出現する日本有数のビジネスの中心からすぐの場所に住環境が整ったマンション街区があり、そこにあるマンションに住むというのは、かなりのプレミア感がある。

[1589: 匿名]

>>1588
ということはこれからもガンガン騰がりそうやね。

[1590: 匿名さん]

>>1589
ガンガン上がるかは別問題。日本経済の成長と所得の向上に依存する。いくら便利で羨望される場所でも、所得が増えないまま、いまの価格からさらに上昇したら買える人はいなくなる。ブランドエリアの超高級低層マンションは坪700-1000もあるが、大規模タワーマンションはいまの経済状況が良い方向へ激変して、金利が上がらない限り、坪400が限界じゃないかな。

[1591: 匿名さん]

>>1590
坪400。標準ファミリータイプ80平米3LDKとして9700万円。それが限界だろな。

[1592: 匿名さん]

平米数を減らしていくんでしょう。坪単価はもっと上がるかもね。

[1593: 匿名さん]

坪単価600くらいまでは上がると思うよ。
400なんてオリンピックまでに達しそう。

[1594: 匿名さん]

マイナス金利がどう影響するか？北欧では不動産価格上がったようだね。

[1595: 匿名さん]

>>1593
400は既に到達してない？
600って55平米で1億だよ？

世間一般の平均年収が上がってないのに、
不動産だけ低金利や相続税対策、海外投資家でひとり歩きしてきたから、
今後はインフレでもない限りそこまでにはならないよ。

[1596: 匿名さん]

>>1595
港区には2億なんて簡単に払える人がわんさかいるよ。

[1597: 匿名さん]

>>1596
わんさかってどのくらい？
港区の世帯の何割くらいのことを言ってますか？

でその人たちが湾岸を買いに来るとでも？
湾岸の中心は年収1000万～1500万（ダブルインカム含めて）のサラリーマン層です。
その人たちが2000万～3000万の年収にならなければ坪600万にもならないという事です。

DTの売れ行きを見れば湾岸の限界ラインが分かると思います。

[1598: 匿名さん]

>>1597
ツインパークス、GFT、キャピタルマーク等、湾岸タワマンで坪400超え結構出てきてますよね。
GFTは港区の購入者が4割、3Aからの購入者も数十世代いたとのことなので、湾岸買いたい金持ち層のニーズもかなりあると思いますが。もちろん坪600まであがるとは思ってないですよ？でも坪400止まりと言われると違和感がありますね。

[1599: 匿名さん]

>>1598
その港区と3Aの購入者が住居用に使ってるかどうかですよね。
新古や賃貸物件を見るにGFTのようなケースは今後厳しくなってくると思います。
しかも販売時は平均400はいってなかったですよね？
新古で出てる価格は売主が売りたい価格で成約価格ではないので、平均400とは言えないですね。

[1600: 匿名さん]

入居後、大量に売りが出てる時点で終わり（笑）

[1601: 匿名さん]

>>1599
成約価格で400超えてるっていってるのに…

[1602: 匿名さん]

>>1567
お台場民だけど、これはさすがに高すぎるから売れないと思う。
そもそも20階は中層階の上のほうで、虹橋ビューでの東京湾の眺望は、UR団地の影響で24階以上でないと抜けてこないんだけど、そこから上の虹橋ビューが出ていって話。
この物件は、たぶん380〜400くらいで売れるんじゃないかなと見ているよ。
20階までの中層階の虹橋ビューは、今までは360〜380くらいの成約だった記憶があるよ。

[1603: 匿名さん]

>>1578
まぁ、良いことでもあり、悪いことでもあるかな。
メリットもデメリットもない、それがメリット。安心を買う、見たいな。PCTみたいに悲しい展開になるよりはマシ。ツインパークスみたいな展開よりは劣る、ってイメージかな。

[1604: 匿名さん]

>>1533
WCTと賃貸を比較対象にしてる時点で(ry

[1605: 匿名さん]

>>1602
南西角の23階以上なら、坪440でも売れるだろうね。
虹橋＆東京タワー＆東京湾＆富士山＆観覧車ビューと最強の組合せビューが全て臨める。
まぁ南西角は、分譲時値付けが坪330〜380と結構高かったのもあるが。
この物件は北西角で中層階なので、そこまで貴重でもない。20階と高層階には近いけどな。

[1606: 匿名さん]

＞1601
GFTの転売組の値付けは異常だし、成約しているとしても、どうしても欲しかった買い逃し客でしょ。今後、GFTが数年たった後でも坪400以上で安定的に成約するならほかの湾岸マンションも坪400近くまで上がるだろうしそうなれば良いことだけど、「新築未入居」じゃなくて数年使用後のほんとの駅徒歩9分の「中古」が全部坪400万で売れ続けることはまずありえない。駅直や駅３分以内物件なら別だけどね。

[1607: 匿名さん]

武蔵小杉の方が高い？
なら、湾岸のほうがお得かな。

[1608: 匿名さん]

>>1605
ほぅ北西より南西で、南西角はそんなに色々見えるんですね。

[1609: 匿名さん]

＞1605
＞南西角の23階以上なら、坪440でも売れるだろうね

その位置の部屋って中古で出たことありますか？たぶん、そういう部屋って持ち主がなかなか手放さないから中古が出ないんじゃないかと思います。湾岸って虹橋ビューの部屋はどのマンションもプレミアで売りに出にくいですよね？

[1610: 匿名さん]

タワーズ台場ってレインボーの反対側にデカデカと空き地あるけどアソコに建物できたら片側完全につぶれるよね。
眺望が潰れるけど、寂れた地区が発展してくれる。
ジレンマだねぇ。

[1611: 匿名さん]

>1606

別にGFTが特別というわけではなく旧価格のマンションは分譲時から坪100アップしての成約は今当たり前なんだよね。トミヒサやスカイズに限らず、都心部件なら分譲時よりそのくらいはアップしてるわけよ。旧価格物件が坪100アップで中古を売却するのが暴利なら今都心で売ってる中古のほぼすべてが異常ということになる。GFTだけ限定しているあたり単なる妬みでしかない。

また、投資目的が多くなった現在の大手の大型物件では引渡し後の転売は900戸クラスなら5％の45戸くらい、賃貸は10％の90戸くらいでるのが普通にもかかわらず、GFTの引渡し直後の転売はわずか数件、賃貸も50件程度と販売時から含み益が多いとわかっていたため買いが殺到した物件ながら購入者は実需目的であったというのが既に数字から読み取れるわけ。港区湾岸で突き抜けた価値になったGFTにWCTさんの嫉妬が燃えさかるのはわかりますが、購入した人達のほとんどは芝浦でつつましく生活したいと思って所有しているだけですからそんな執着ネガはやめましょう。芝浦が上がれば港南4丁目にも間接的なメリットは必ずありますよ。

[1612: 匿名さん]

GFTって賃貸の家賃安いよね。

[1613: 匿名さん]

定期借家契約だからでは？

[1614: 匿名さん]

安いのあるじゃんこれ借りようかなって問い合わせたら定期借家だった。数ある中でなぜかいくつか安い家賃になってる部屋は定期借家なので事前に確認したほうがいいですよ。

[1615: 匿名さん]

今どき、定期なんて普通でしょ。

[1616: 匿名さん]

いくらで貸せるかが、その不動産の本当の価値だと思ったほうが良い。
利回り小さいなら、実力以上に価格が高いんだから売るチャンス。

[1617: 匿名さん]

GFTの賃料相場は＠15800-14000くらい。湾岸ではツインパークスの次点。これが安いならWCTとか千葉埼玉のレベル。

[1618: 匿名さん]

定期借家は家賃1割くらい安くなってるからお得ではある。

[1619: 匿名さん]

＞１６１７
利回りどの程度？

[1620: 匿名さん]

>>1610
南側の眺望より北側だから問題ないでしょ。

[1621: 匿名さん]

WCTの虹橋がきれいに見えるでっかいダイレクトウインドウの部屋が欲しい。マジで。
誰か6000万くらいで売ってくれんかのお。無理だとはわかっているが。

[1622: 匿名さん]

北で眺望が良くても・・・。
お天道様1日中当たらないからね。

[1623: 匿名さん]

>>1611
もう少し短めにお願いします。夜ですし。

[1624: 匿名さん]

WCTとか家賃相場＠9500円-10000円だけどな。安っ！さすが！坪300万で買ったら利回り3％台。投資としても厳しい物件ですね、中古が常に20件以上売れ残っているのも納得です。

[1625: 匿名さん]

>>1622
有明、お台場は北向きが眺望良くて高い方角なんだよね。
日中は働いてる人はいないしね、ダブルインカムが当たり前になった今、そんなに嫌がれる方角ではないんですよ。
虹橋と東京のシティビューは有明とお台場からしか見えない最高の眺望ですよ。

[1626: 匿名さん]

GFTの利回りは標準的な部屋で5.3-5.4%、レンジは5.0-5.9%ほどだから都心の新築物件としてはかなり良い方ですね。

[1627: 匿名さん]

>>1624
WCTの賃料相場9500円から10000円のソースは？脳内？

[1628: 匿名さん]

＞1611
それは同意だが、GFTが今のWCTみたいに10年落ちになった時にはどうなってるんだろうね？
上のほうに11月から1月までの3ヶ月で7件成約というデータ張ってあるが、普通10年以上経過した
中古マンションは検討者が築10年以内という縛りをかけて検索からはじかれるという話もあるのに、
さらに駅徒歩10分以上のマンションが坪300万以上で今だに短期間に7件も成約というのは
少なくとも常識ではありえない話。WCTが普通の常識では測れない人気マンションであることは
間違いなさそうなんだが。

[1629: 匿名さん]

＞1625
北部屋ってタワマンの妥協の産物でしょ。
そもそも、有明、お台場なんて、住みたくないし。

[1630: 匿名さん]

GFTもWCTも好きではないが、
GFTの敷地のゆとりの無さはひどすぎて貧乏くさい。
建物、道路に近すぎるでしょ。

[1631: 匿名さん]

＞1624
GFTって築10年落ちの中古マンションを貶して、自分のマンションが優れていることをアピールしないと精神の安定が図れないくらいのダメマンションなんだということは納得！笑

[1632: 匿名さん]

WCT賃貸で住んでいたことあったが、いつも20件くらいは賃貸募集がでていて借主相場なので募集家賃から1-2万くらいの値引きは当たり前でしたね。実勢相場は＠10000円前後は事実ですね。WCTのような極端な巨大物件は賃貸も中古も常に沢山市場にでていて買主借主相場なので値引きがしやすいというのは買主、借主にはメリット。

[1633: 匿名さん]

＞１６２８

GFTは徒歩9分の物件なので10年後の検索で10分以上の物件にはならない時点でお話にならない。

別に築11年の物件で分譲時より坪60上がってる程度でしょWCTって。現況での都心物件の平均では築10年で分譲時より80-100は上がっている物件がほとんどですから、WCTのように10年後価値が保たれているかどうかと言われても何をおっしゃっているのだろうかとしか言いようがありません。

[1634: 匿名さん]

＞1632
まぁた、そういうデタラメ書くから、WCTは最後の売り時だとか逃げ場とか言われても信ぴょう性がなくなっちゃうんだよね。WCTが坪9000円で借りれたら大したもんだ。

[1635: 匿名さん]

GFTの敷地面積はグローヴやケープとCMTとほとんど変わりませんよ。最近の物件にしては敷地面積は広い方なんで全く説得力がありませんね。道路に近すぎるって笑。WCTなんて首都高速とあの悪評高い海岸通りの目の前に建ってますけど。。。大気汚染ハイリスク立地のWCTはどうしたらいいんですか。

[1636: 匿名さん]

嘘じゃないから笑。不動産屋にいって気に入った部屋の価格交渉してみ、大体の大家が1-1.5万の減額は飲むよ。君が知らないだけ。だって自分の物件の平均中古相場が350だって勘違いしてたんでしょ、誰かが坪300ですよってレインズの平均を明示してくれるまで。

[1637: 匿名さん]

ＷＣＴの賃貸物件の賃貸料。＠１２０００－１４０００のレンジ。築１１年ね。

坪３００万としても利回り4.00－4.66％

ＧＦＴは新築で＠１４０００－１５８００しか取れないの？坪４００万で買って？

利回り3.50-3.95％？それこそ、低っ

[1638: 匿名さん]

また相変わらずの都合のいいデータだけ抽出してるよ。坪１２０００－１４０００円で貸してる？？マジで笑うしかない。
徒歩14分、ホームまで実質20分弱の非免震、築11年の古臭いモノレール物件が坪14000円で貸せるのなら中古成約が坪３００では収まらなかっただろうね。WCTの賃貸実勢は坪9500円-11000円程度ですよ、不動産屋行こうね。中古データも坪350とか嘘ばっかりついてるもんね。

[1639: 匿名さん]

＞１６３５
GFTのほうが部屋の数も多いし、高さも低くありませんでしたっけ？

[1640: 匿名さん]

＞1635
Google earthって便利だね。簡単に空撮写真撮れる。これがwctの敷地周辺を真上から撮ったもの。
配棟に余裕があるし、周囲もグラウンドや公園でゆったりしてる。

[1641: 匿名さん]

グローヴ、CMT、GFTはいずれも800戸台で大体同じで敷地面積も大して変わらない。ケープは1000個超と大きい分敷地面積も他より少し広い。

[1642: 匿名さん]

GMTの高さは？

[1643: 匿名さん]

さて、Google earthにはまだGFTの建物が登録されてないようだが、GFT周囲をまったく同じ高さから同じ面積を空撮したもの。雑居ビルが密集してゆとり無さすぎ。

[1644: 匿名さん]

>>1598
最高500くらいと考えてますかね？

[1645: 匿名さん]

でも首都高＋トラックがバンバン走るあの海岸通りという港区ナンバーワンの大気汚染リスク道路沿いに建ってるね。Google Mapって便利ですね。
WCT住んでたら喘息になりそう。

[1646: 匿名さん]

クロノ、ティアロ、豊洲タワー、シンボル辺りは土地が安いせいか、
すごくゆったりしてる。
あれを港区でやったら、簡単に億越えしちゃうんだろうね。

[1647: 匿名さん]

そりゃ徒歩14分ホームまで20分弱で周囲に嫌悪施設に囲まれた港区の辺境地、港南4-5丁目で多少はランドプランに余裕がなかったら坪50でも売れないって笑
でも海岸通りと首都高沿いに立ててる時点でランドプランに余裕なかったんじゃない？せめて60-70メーターは離れないとさ、首都高X海岸通りだよ。

[1648: 匿名さん]

>1643
WCT,GFT,豊洲タワーを同じ縮尺で貼付してもらえませんか？

[1649: 匿名さん]

＞１６４７
でもGFTは酷すぎるよ。

[1650: 匿名さん]

>>1608
そうなんですよ。まぁ西の高層が観覧車以外全部見えるので、西が一番美味しいって話ですね。北は有明からの東京湾ビューで虹橋もバルコニーからしか見えないので、そうでもない。で、南は観覧車ビュー。
てことで中層以上の南西角が一番高いんですよね。
で、そっち方面の物件はここ数年見ていない…。住人愛され度が分かりますね。その方角の物件が数年間1件も出てこないのが平米単価下がる要因でもあるんだけど(笑)