湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲 他） part15

[匿名さん]

前スレッド1000件を超えていたので、part15です。

湾岸エリアのタワーマンションについて話し合うスレッドです。
購入を検討していないけれど、湾岸のタワーマンションについて物申したい！という方のためのスレッドです。
今のところ、湾岸に新築計画タワーマンション、近日分譲開始タワーマンションは無いので、
エリアや地域相場、周辺物件の話題…もちろん都心湾岸エリアのタワーマンションであれば分譲中・中古問わず、
タイトル以外の物件の話題もOK！！
有意義な情報交換しましょう。

【スレッドのタイトルを修正致しました。H28.2.10　管理担当】


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【動画】湾岸エリアのタワーマンション上空を飛ぶ
https://www.sumu-log.com/archives/3361

[1501: 匿名さん]

>>1499
トータルの周辺環境はどう考えても、港南マンション>芝浦マンションだけどね。港南マンションは駅から遠い分、周りの街は綺麗になるのが早かった。もともとオフィスも雑居ビルも無く、倉庫街だったことが、逆にサウスゲート計画による街のリニューアルはしやすかったのだと思う。電線もほとんど埋められたし、車道、歩道も拡幅された。芝浦もこれからいろんな整備は進むだろう。

[1502: 匿名さん]

>>1499
湾岸で2位に躍り出た瞬間ネガが増えましたね(笑)

[1503: 匿名さん]

DTは3位だけど、元値が高かっただけに、売却益が出るかどうかは疑問。1.3億みたいな価格で売れるないけど、坪400で売れたにしても、分譲時の単価が中住戸で既に360〜380だからねぇ。

[1504: 匿名さん]

>>1503
去年なんかは、DTは買った瞬間含み損物件と言われ続けてきたからね。その割には、坪400くらいで売れるなら赤字でもないしそれなりで、結果論良かったんじゃないかな。

[1505: 匿名さん]

GFTは分譲は坪340だっけ？アイランド並みになるには10年後でも分譲価格の1.4倍、坪480程度で取引される必要があるが、果たしてどうなるか？

[1506: 匿名さん]

>>1505
GFTが築10年後も坪450万とかで取引されて、妬みからWCTみたいにマンコミュでもネガが常に湧いてくるようなマンションになれば凄いね。

[1507: 匿名さん]

豊洲みたいに、最初から街が完成してると上値余地もほとんどなく新築が新たに供給されるから中古は経年変化とともに価値は下がるだろうが、芝浦みたいに街の整備がこれからも計画されてたり、港南みたいにこれから東京の中心になるような大規模開発が計画されてると、同じアドレスのマンションは長期に渡って一定の人気と価値が保たれやすいから良いよね。これから買うなら湾岸東側の新築よりもサウスゲートエリアの中古の方が賢いかもね。

[1508: 匿名さん]

損だと分かってても完成した街で快適な生活を送るか、不完成な街で不便な生活をしつつ10年後の値上りを狙うか。
どっちが優先度高いか考え方は人それぞれでしょう。

自分の場合は我慢してお金だけ残しても…と思い前者をとりました。

[1509: 匿名さん]

>>1508
永住するか、将来は売却して移住するか。人それぞれで、そこそこの居住環境と将来発展性を兼ね備えたマンションはなかなか無いからね。話題になってるWCTなんかはマンション内に日常必要な店やクリニックや金融機関やアメニティ設備があり、マンション周囲は公園と運河、近隣には天王洲アイルの水辺とウッドデッキ、エリアはサウスゲート品川駅エリアで資産価値の暴落は考えにくい。などがあるから、10年経っても中古取引が活発なんだろうね。

[1510: 匿名さん]

WCTの2015年11月から2016年1月までのレインズの成約坪価格

11月　304.1
11月　293.7
12月　280.5
12月　318.0
12月　284.3
1月　 316.8
1月　 326.7

平均　坪303.4

港南４丁目、WCTの現状はこんなものですよ、現実見ようぜ。再開発全く関係ないから今後はまあ厳しいでしょうね。

[1511: 匿名さん]

>>1507

豊洲はまだビル作ってるしもう少し発展するでしょ。
値段は今がピークかなって思ってるけど。

[1512: 匿名さん]

WCT安！(笑)

ガチのデータ出されるとWCTの自作の表がいかに改ざんデータかよくわかる。１年後は坪280くらいまでは下がるだろう。みんな頑張って売り抜けないと、WCTは売り時確実に過ぎてますよ。PCTもしかり。

[1513: 匿名さん]

>>1510
売り出しじゃなく成約価格でそんなに高いの？しかも、築10年超えで。築11年目のマンションがたった3ヶ月で7件も成約していることの方が驚き。中古人気マンションNo.1というのはホントだったんだね。所有者は売却したくなっても苦労無く現金化できそう。

[1514: 匿名さん]

豊洲は駅前再開発あるからまだまだイケる。PCT以外はまだ売らなくていいと思います。

[1515: 匿名さん]

>>1513
分譲時240だから坪60しか上がってない。売却したって3%の手数料、他諸経費、最後に税金ひかれて大して手元に残らないよ。そもそもグロスが低いのに坪60じゃかなり端金です。

[1516: 匿名さん]

1510のデータがホントだとすると、年末年始考えると、普段は毎週のように取引が活発に成立していることになるね。真面目な話、中古マンションは7000万超えると、実際はなかなか売却できない。芝浦、港南の2005年頃のマンションは今より占有面積広くて、平均85平米はあったから推定成約価格は平均7800万。10年住んで、その価格でほとんど損すること無く売却できていることが凄い。

[1517: 匿名さん]

>>1516
しかも、もっとも最近が一番成約価格が高いということは、WCTの価格が下がってきているわけではなさそう。これで、大幅に下がっているなら、以前は坪350万くらいだったということ？いずれにしても、築10年マンションとしては大したもの。

[1518: 匿名さん]

>>1515
今の時代で60の2割上がれば十分でしょ。
そんなにキャピタルゲインに熱中してないで、仕事頑張った方がいいよ。
サラリーマンには難しいのかもしれないけど、
経営者なら10年で数千万の収入は大した額じゃないでしょ。

[1519: 匿名さん]

WCTの8000万前後の中古価格はギリギリで年収2000万までの人にも手が届く価格だから、ちょうど良いのかも。10年落ち中古に9000万から1億出す人は少ないだろうし、あんまり高いと逆に売却に苦労する。1億出せても、それだけ金があったら新築買うでしょ？普通。だから、人気があるし取引が活発というのは理解しやすいね。

[1520: 匿名さん]

>>1510
最近のWCTの売り出し→成約(ネット掲載で、表示が成約済みに変わった物件)は、かなりが15階より下の低層だった。
売り出しは坪300-330くらいの間。それが平均坪300万以上で成約しているとすれば、高層が出れば坪330-350は行くと思う。上の方なある平均坪330くらいというのは、ほぼ当たってる。芝浦アイランドの方が駅ら近い分、さらに高い傾向というのは確かだけどね。

[1521: 匿名さん]

WCTさんって本当に惨めですよね。

坪単価偽造したデータ張ったり、偽造した表張ったり、分譲時より4割り上がってると豪語して、結局坪単価300平均がばらされ、分譲時から２割しか上がってないのがバレて。。。

そしたら今度は２割上がってたら大したもんだって言い張る。その時期に大手から分譲された物件で２割上がってない物件さがすほうが大変だけどね。

しまいにゃいつもの東高層なら350だって言い出す。思考回路がヤバすぎて心配になるよ。

[1522: 匿名さん]

>>1519
今後築20年以降のタワマンがどう価値を維持できるかですよね。
湾岸にはまだ例がないから、そういう意味で築10年物を買うのはリスクがある。
坪400が当たり前になったいま激しいインフレでもない限り、
いままでのようにキャピタルゲインを得ることは難しいから、
10年固定で新築買って減税が終わる10年で売ってという最新を追いかけるスタイルが、
一番湾岸に合っている気がする。

[1523: 匿名さん]

>>1519
春や秋はさっぱり売れてなかったみたいよ。なぜか11月から1月は取引が多かった。ただ取引活発って2000戸だからね、500戸クラスのマンションなら成約４分の１だから別に活発ではない。20戸以上の中古在庫があること考えたら取引は少ない。

[1524: 匿名さん]

WCTもPCTも今が売り時だからね。
みんな最高値で売ろうと必死なんでしょう。
２棟から多くの人がDTとかに移転する予定ですから。

[1525: 匿名さん]

>>1523
2000戸で20戸(1%)の売り出しは普通だし、売り出された中古は平均坪300以上で毎週のように順調に成約しているというのは素直に凄いと思う。皆さん、"築11年"というの忘れてるんじやない？分譲が坪240万だった築11年目のマンションとしては、もはやビンテージマンションの領域ですよ。

[1526: 匿名さん]

>>1523
成約数は規模に関係無いでしょ。
人気が無くて成約しなければ、
むしろどんどん在庫が増えていくはず。

[1527: 匿名さん]

坪300のWCT売っても仲介手数料、諸経費、税金など色々引かれてたら坪265くらいのもとでしか残らないのに坪360のDT買うのは全く無理。WCTからDT移る人なんて10人くらいしかいないよ、元々坪240買うレベルの住民層なんだから。

[1528: 匿名さん]

>>1526
大丈夫か？規模が500と2000のマンションの成約数を単純比較して活発だ活発じゃないって判断するの？WCT脳恐るべし。

[1529: 匿名さん]

>>1516
これは伊達じゃなかったということか。

[1530: 匿名さん]

>>1527
そうでもないよ。初めて不動産買う人よりは資産があるわけだから買えるよ。
自分も240くらいで湾岸買ったけど、15年くらいで完済しようとしてたから、新しいとこに5000万は回せる。
実際審査軽く通ったしね。100%納得いかなかったので結局買うの止めたけど。

[1531: 匿名さん]

>>1527
何をもって10人くらいと言ってるか分からないけど、
自分の周りに2人もいるから、たった10人とは思えないけどね。

[1532: 匿名さん]

>>1528
マンションが2100戸とデカかろうが、500戸として小さかろうが、
中古として売り出されれば1戸は1戸だし、20戸は20戸。
デカかろうが何だろうが人気が無ければ1戸も売れない。
あなたこそ、頭大丈夫？

[1533: 匿名さん]

>>1527
あ、ちなみにWCTからDTに引っ越す人と、
賃貸からDTを買った人、両方とも友達にいるけど、
前者の方が全然お金持ちだよ。
後者はかなり無理なローン組んでる。フラット３５だし。
変な固定概念、吹き飛ばしましょ。

[1534: 匿名さん]

>>1532
坪240クラスの物件だとこういう会話になっちゃうのね。納得。

[1535: 匿名さん]

DTに普通に失礼だと思うよ。検討購入者層は完全別次元です。10人くらいの例外的な経済強者はいる、それが現実。

[1536: 匿名さん]

まあ、坪300が限界で売り時もう逸しつつあるんだから頑張って売り抜けてね。三年後は坪25
50くらいの可能性十分あるぞ。駅極遠僻地物件は売り時が肝心なのよ。

[1537: 匿名さん]

>>1527
頭金1000万、借り入れ5000万で購入した6000万のマンションが、10年後に6000万で売れれば、10年間、余剰資金は全部返済に回すギリギリの返済してても、10年で完済して6000万で売却すれば、手元資金は5000万は残る。キャピタルゲインしか考えないなんて頭大丈夫？

[1538: 匿名さん]

港区湾岸の最底辺マンションの話はこの辺にしよう。豊洲の話しようぜ。

[1539: 匿名さん]

>>1537
住民ローン借りたひとの90%以上の人は10年で完済とかしませんから、あんたは知らんが設定が相変わらずシイテキ。

[1540: 匿名さん]

>>1536
最初の頃、湾岸マンションは5年以内に売却しなきゃヤバいと言われてたけどね。売らなくて良かったよ。ずぅーと、毎年、最後の逃げ場と言われて早10年。マンション価格は一貫して上がりっぱなし。今が逃げ時？これからサウスゲート計画が本格的に全貌を現してくるのに？安く買おうという魂胆？笑

[1541: 匿名さん]

>>1537
グロス6000万？さすが安っすいマンションやな。DTはファミリーサイズ、中層以上は１億ないと買えんぞ。角は12000-14000はないとね。6000の設定の時点でレベルがよくわかるね。まあ頑張れや。

[1542: 匿名さん]

>>1539
私は完済できるが、あえて残高残してる。ローン減税受けるためにね。ローン残高3800万、手元現金は4500万。事実上完済。いつでも完済可能。

[1543: 匿名さん]

>>1540
再開発とWCTは全く関係ないのになんの妄想やら。築11年の駅極遠、嫌悪施設祭りエリア、自慢はシャトルバス、首都高と海岸通り沿いの立地の古くさいマンションとか坪100でもいらん。まあ頑張って売り抜けてね、厳しいと思うけど。

[1544: 匿名さん]

>>1538
お台場のこと底辺なんて言うなよ。
パークシティ豊洲よりちょっと安いだけじゃん。

[1545: 匿名さん]

>>1541
実際、6000万で87平米購入。計算しやすいように6000万で売却と言ったが、実際に売却すれば8000万は下回らない。ローン完済で仮に売却すれば手元資金は8000万。DTだろうが何だろうが購入可能。だけど、気に入ってるから売らないけどね。

[1546: 匿名さん]

>>1544
豊洲の方が安いよ。
同じ眺望いい部屋の制約見てみ。

[1547: 匿名さん]

>>1541
で君はどのくらいの部屋買ったの？
少し盛っても言ってみなよ。身元バレないんだし。

[1548: 匿名さん]

>>1541
高層階で1億以下いっぱいあったぞ。
ほんとに契約者か？

[1549: 匿名さん]

グロス6000万程度で完済がどうこういわれてもな、レベル低すぎて笑うしかない。

しかもひっかかったね。WCT無理ポジさんはブリーズの東87平米、30階以上ということまで見ばれしましたね。

[1550: 匿名さん]

>>1545
安かったよねー。湾岸マンション。今の価格で埋め立て地を買う勇気は出ないな俺は。上がるチャンスと下がるリスク考えれば、購入は安ければ安いほどいい。WCTなんか初期売り出し分は初日即完売だった。慌てたスミフが小出しにして期を追うごとに価格を吊り上げたのは有名な話。今じゃありえない話。