湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲 他） part15

[匿名さん]

前スレッド1000件を超えていたので、part15です。

湾岸エリアのタワーマンションについて話し合うスレッドです。
購入を検討していないけれど、湾岸のタワーマンションについて物申したい！という方のためのスレッドです。
今のところ、湾岸に新築計画タワーマンション、近日分譲開始タワーマンションは無いので、
エリアや地域相場、周辺物件の話題…もちろん都心湾岸エリアのタワーマンションであれば分譲中・中古問わず、
タイトル以外の物件の話題もOK！！
有意義な情報交換しましょう。

【スレッドのタイトルを修正致しました。H28.2.10　管理担当】


[スムログ 関連記事]
【動画】湾岸エリアのタワーマンション上空を飛ぶ
https://www.sumu-log.com/archives/3361

[1401: 匿名さん]

≫1394
だと、利回り７％だとすると８０ｍ２で家賃月50万弱？

[1402: 匿名さん]

>>1401
利回り7%もいくわけない。せいぜい5%。GFTポジを装ってむちゃくちゃな話をして対立を煽るネガなのでスルーしましょう。

[1403: 匿名さん]

GFTが競合するのはアイランド。ツインパは最初からカテゴリーが違う。

[1404: 匿名さん]

湾岸内ランキングでツインパの次点としてGFTがかなり突出した形になりましたね。TGMMとやらができたらグローヴ、パークタワーも坪300後半あるかもしれませんね。

[1405: 匿名さん]

＞1404
数年後にどういう価格になっているか楽しみ。実際は分譲価格近辺＋αくらいで落ち着いて
いると予想。GFTに限らずいまのタイミングで分譲マンション買うのは、高値掴みのリスク高いね。
さっさと転売するが吉。

[1406: 匿名さん]

>>1401
賃貸に出ているのを見ると30万円程度。それにしても新築ピカピカの割には賃貸部屋相当多いね。

http://www.rnt.co.jp/building/detail/2117/

[1407: 匿名さん]

>>1369
駅歩はグローヴ8分、GFT9分。グローヴは再開発エリアまで徒歩7分、GFTは1-2分。地下鉄はGFTが8分、グローヴ10分。GFTはモノレール11分、一方アイランドからは歩けない。ゆりかもめはGFTのが近い。GFTはより都心よりなのでタクシー、車でのアクセスも近い。 アイランドのが周りの雰囲気がよいのは確かだけど立地はいずれもメリットあるかな。

アイランド、CMT、パークタワー、GFTはライバルというより仲間だよね。

[1408: 匿名さん]

＞１４０６
ほんとだ。新築なのに賃貸多いね。
ちょっとびっくり。お土地柄仕方ないのかな。
じっくり腰を据えて住むって方すくなそう。

[1409: 匿名さん]

＞１４０７
アイランドと環境ぜんぜん違うね。
値段抑えるために仕方なかったのかな。
アイランドみたいに街って感じがしない。
オフィスビルの中にマンション混じってる感じ。

[1410: 匿名さん]

>>1408
全戸数の約5%くらいだろ？一般的な分譲タワマンの賃貸比率くらいじゃないの？ここまでくるといちゃもんに近いな（笑）

[1411: 匿名さん]

>>1406
900戸グラスで50戸台の賃貸だから率は6%。むしろ期待より低い。

[1412: 匿名さん]

新築で５％って多いと思う。

[1413: 匿名さん]

最近の大規模物件だと賃貸は10%弱とか少なくないからどちらかといえば低いだろ。

[1414: 匿名さん]

>>1407
芝浦はマンション同士の醜い争いはないからね、GFTが相場を引き上げてくれてアイランド民は本当に感謝してる。なにげにGFTはJR浜松町駅までも徒歩11分なんだよね。浜松町勤務の人にとってはアイランドより勤めやすそうでいいかな。

[1415: 匿名さん]

>>1408
転売屋が多いってことでしょ。

[1416: 匿名さん]

>>1412
なに言ってるの？トミヒサとか大崎の三井とか、最近のタワマンだと10%近くでたりするぞ。

[1417: 匿名さん]

>>1412
多くないから(笑)さすがに無理ネガ。

[1418: 匿名さん]

商売できる資産価値あるってことだから、
賃貸多くてもいいじゃん。
エアーなんとかは嫌だけど。

[1419: 匿名さん]

新築でこれではあっという間に賃貸だらけでしょうね。

[1420: 匿名さん]

今売り出してる部屋もわずか数部屋、賃貸も5-6%程度ならスカイズやトミヒサより実儒購入が多かったと数字からみてとれる。

[1421: 匿名さん]

パークコート浜離宮とどっちがいいか、迷う所ですね。

[1422: 匿名さん]

GFTってなんでこんなに嫌われてるの？無理ネガに只ならぬ怨念を感じる…

[1423: 匿名さん]

ＧＦＴって田町の他のタワーと比べると
ダントツで賃貸多くない？
キャピタルとか6戸しか出てない。

http://www.rnt.co.jp/list/search/ST_216/BS_2/

[1424: 匿名さん]

>>1420
中古の出物はほんと少ないよね。不動産屋もGFT中古は予想外に出回らなかったっていってた。これからtgmmとか芝浦一丁目計画とか、周辺再開発がたくさんあるから、出し惜しみしてるんじゃないかな。

[1425: 匿名さん]

>>1422
港南駅遠軍団からすれば、自物件は評価急落中なのに芝浦は再開発真っ最中で、どんどん評価上がるのは悔しいというのはあるのでは。その中心にいるGFTはターゲット。

[1426: 匿名さん]

ＴＧＭＭ連呼してるけど、江東区メトロ有楽町線（マイナー路線）の豊洲の開発と規模変わらないからね。
というか、豊洲はホテルが高層に入る分、まだマシなくらい。

[1427: 匿名さん]

>>1423
憎悪の無理ネガが酷すぎると精神も止むからそのくらいにしときや。

[1428: 匿名さん]

>>1423
あのさ、GFTは2月中旬入居で賃貸募集も開始してまだ2週間なの。だからほとんど賃貸も契約できてないから募集が多くて当たり前。

[1429: 匿名さん]

>>1426
そっか(笑)

泣くなよ、歯食いしばれ。

[1430: 匿名さん]

＞１４２８
それにしても多すぎ。最初からこんな出るなんて衝撃です。

[1431: 匿名さん]

>1426
低層に商業施設ちょろっと入るだけだからね。
まあ、ないよりマシだとは思うけど。

[1432: 匿名さん]

>>1430
パークシティ大崎とかトミヒサとか倍くらいでてたけど知らないの？タワマンの賃貸募集とか初めて見ちゃった人かな？なにが衝撃なのかよくわからん。田舎から出てきて初めて丸の内をみた衝撃みたいなもんなのかね。

[1433: 匿名さん]

豊洲の駅前再開発も本当に楽しみだね。三井も気合い入れてくるはずですから。ららぽと共存させる形にしないといけないからどういう内容になるか興味津々。環二で芝浦からもアクセスしやすくなるからお互い便利になりますね。

[1434: 匿名さん]

>>1430
あっという間に賃貸だらけだと思います。

[1435: 匿名さん]

>>1433
芝浦、豊洲ともに同じような再開発するから楽しみだよね。芝浦と豊洲が繋がってお互いに行き来してお互いの街が活気付いてほしいね。湾岸東と湾岸西はいがみあうんじゃなくて同じ湾岸なんだからもっと仲良くすべき。

[1436: 匿名さん]

>>1432
はは、良い例えだね。初めて東京きて丸井をみてオイオイと読んじゃう感じ。

[1437: 匿名さん]

>>1436
年配の方？

[1438: 匿名さん]

＞港南駅遠軍団からすれば、自物件は評価急落中なのに

そんな情報ないが、ソースは？なんかデータでてる？コスポリもベイワードも含め、
港南物件は絶賛値上がり中なんだけど。港南物件は元が安かったから上値余地があって良いよね。
分譲坪２２０－５年後２７０－１０年後３２０（今ココ）。
すでに分譲から坪１００万は上がってる。新駅開業が近づくにつれてさらに上昇中。

[1439: 匿名さん]

GFTは田町駅に徒歩9分、浜松町駅にも徒歩11分。
田町の再開発と浜松町の再開発のダブルの影響がある。
やっぱり徒歩圏に複数の大規模再開発があるのは大きい。

[1440: 匿名さん]

>>1438
リニア開業十数年後だからまだ関係ないよ。しかも4丁目はリニアも新駅も全く関係ないのが正確に認知されてきたから評価急落中なのに気づこうぜ。まあ、涙ふけや。

[1441: 匿名さん]

>>1439
芝浦一丁目計画と竹芝再開発、辻の札再開発もあるから、GFTは5つの再開発に挟まれてるんだよね。そのへんはツインパークスも傾向が似てる。やはり再開発が周辺に沢山あると値崩れしないのかもね。

[1442: 匿名さん]

＞1439
田町も浜松町もオフィスのイメージなんですよね。
住むなら渋谷とかのほうが良いかなあ。

[1443: 匿名さん]

豊洲、有明、芝浦、勝どき晴海ともに大規模再開発を抱えてていて楽しみだし、資産価値も安泰でしょう。それに引き換え、港南駅遠エリアは悲惨だね。意固地になったり、執着無理ネガしてるみてるとこっちまで悲しくなる。

[1444: 匿名さん]

芝浦と港南で仲良くね。

[1445: 匿名さん]

>>1442
渋谷？駅から離れた松濤や神宮はいいとこだけど、渋谷駅前を出入りする気にならない。大人があるく場所ではないし、子供が心配。

[1446: 匿名さん]

渋谷なら表参道のが全然いいな。不便な面もあるが、洗練された雰囲気、静寂な環境は魅力的。

[1447: 匿名さん]

表参道ヒルズって、大したことないよね。

[1448: 匿名さん]

＞1443
あまり煽らないほうがいいよ。WCTはリニアや新駅のニュース前から評価が高かったから、今でも分譲価格の１．３－１．５倍の高値を維持。ただ、高いといっても坪３３０-３５０のレンジでＧＦＴの４００には及ばないけどね。残念ながら港南もWCTだけじゃなく各マンション値上がり中で、WCT以外のマンションはもともと芝浦より中古が安かった分、最近６か月のの上昇幅はむしろ湾岸で一番高いくらい。

[1449: 匿名さん]

>>1447
まあね。ただ神宮、南青山の閑静さ、歴史を感じる建物、人、一回住みたい。できれば10億で戸建て(笑)

[1450: 匿名さん]

>>1449
湾岸スレでなに言ってるの？

[1451: 匿名さん]

さっき出てた表を再掲。港南が急落しているというデータはないね。むしろ、各マンション最近上がってきてる。

[1452: 匿名さん]

＞１４５１
だとすると最近急落したんですかね。

売り主の希望価格でこれですよ。
http://www.stepon.co.jp/premier/worldcity-tower/

[1453: 匿名さん]

日本のお洒落な街としては、表参道、代官山、恵比寿がスリートップだけど一番住みたいのは表参道！代官山のが洗練された人の率が高いけど、坂が多すぎたりファミリー向けが少ない。ファミリーなら表参道がベター。

[1454: 匿名さん]

フェイバリッチタワーとかタワーフェイスとか品川ベイワードとか、今まで話題に上らなかった比較的安かったマンションもWCTレベルに近づいてきてる。ちなみに築浅の港南３のパークホームズ品川は坪４００万。これから新駅エリアの再開発が全貌を現してくると、間違いなく港南マンションは軒並み上昇すると予想。まだ、どのマンションも㎡１００万、坪３３０万レベルで上値余地があるからね。

[1455: 匿名さん]

パークホームズって田の字間取りのこれでしょ。
http://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/FYISXA03/

[1456: 匿名さん]

地方だと1000万代で買える間取りだと思う。

[1457: 匿名さん]

＞1452
ＷＣＴの１５階より下の低層、西側、南側はもともとそんなものだよ。去年からずっと坪３００－３３０。２０１４年くらいまでは坪２６０－２９０くらいだった。たまーに、東、南東、北の高層３０階以上が出ると坪３６０でもすぐに成約。ちなみに最も人気があるのは間違いなく北東角だけど、ここ５年くらい売り出されたのを見たことさえない。中古市場に出てこないね。

[1458: 匿名さん]

北東って住居としてダメじゃん。
日当たり最悪。自律神経に悪そう。

[1459: 匿名さん]

＞1458
それは一般論。ＷＣＴの分譲価格坪６００を超えてた北東部屋は別世界の話。

[1460: 匿名さん]

タワマンがいつまでも流行るとは思えないけどね。
眺望って、飽きちゃうからさ。
まだ資産価値あるなら早めに売り逃げしたほうが良いと思うよ。
北部屋は。タワマンの妥協の産物ですから。

[1461: 匿名さん]

＞1458
夜の仕事してる方には需要あると思います。
昼寝るから、暗いほうが良い。

[1462: 匿名さん]

>>1425
っていうか、新築で完成したばかりのGFT住民が、築10年を超えてるマンションとピカピカの自マンションを比較したり、港南4丁目は○×△とか必死にネガしたりしてる時点で、そのマンションの凄さが逆に際立つのだが。GFT住民はネガして優越感に浸っているつもりかもしれないが、書けば書くほどWCTを引き立ててることに気づいた方がいい。あくまで第三者の意見だが。

[1463: 匿名さん]

田町、港南、仲良くね。

[1464: 匿名さん]

>>1453
それらの街と同じページに並んだ港南って…

[1465: 匿名さん]

ＧＦＴとＷＣＴなら環境はＷＣＴでしょうね。
駅遠だけど。ＧＦＴの環境にはひいた。

[1466: 匿名さん]

また港南の連投始まりそう。
いつも同じネタなんだけどね。

[1467: 匿名さん]

タワーズ台場ってPCT以下じゃん。
まぁ当然の結果か。

[1468: 匿名さん]

>>1467
そんなことないよ。
眺望の良い北西はPCTの西側以上だよ。
スーパーが下にあるのもいいし、駅近だし、ビーチも近い。

[1469: 匿名さん]

スーパーがマンションの下にあると、
マンションが安っぽく感じるのは自分だけかなあ。

[1470: 匿名さん]

>>1465
側から見るとGFTもWCTも環境はどっちもどっち。

[1471: 匿名さん]

＞１４７０
ＧＦＴは道路に建物が近すぎ。
あれは酷い。まったくゆとりがない。
ＷＣＴのほうがマシ。

[1472: 匿名さん]

>>1467
何いってるんだ？PCTの最近の値下げ幅は相当だぞwお見合いタワーの影響で投売りはじまってる。
ダイバは世況もなんのその、唯一物件と重厚なエントランスと唯一のティアラで根強い人気で投売りされていない。(一部の微妙物件を除く)

[1473: 匿名さん]

>>1469
PCTはコンビニがあるよ。
コンビニとスーパーどっちが安っぽいの？って話だよね。
俺は両方あって欲しいと思う派だけど。

[1474: 匿名]

いずれにしても湾岸タワーはそろそろ逃げといた方がいい気がする。

[1475: 匿名さん]

PCTはそんなに下がっている？　値上がり過ぎたから、少し落ち着いた程度では？

[1476: 匿名さん]

＞1475
ＰＣＴもＷＣＴも下がってない。一本調子の上昇が一服して落ち着いてきているけど、分譲価格を３割から４割上回る価格帯で安定。下がっているということにしたいという輩がいるだけの話。

[1477: 匿名さん]

>>1471
WCTさん異常にGFTをライバル視してるね。でも相手にされてないし、中古の検討層も全く違うから無駄な議論かと。

[1478: 匿名さん]

>>1475
相変わらずチャレンジ価格で上がってるようにも見える。

平均が上がってきてる気がしますね。

[1479: 匿名さん]

そもそもマンションは投げ売りできないんですよ。

安く売りたくても銀行が許してくれない。売却するときには一括返済迫られるんです。

アメリカなんかは投げ売りし放題なんですけどねえ。

[1480: 匿名さん]

>>1477
1471ですがWCTじゃないし。もとGFT検討者。現地見にいき、周囲の雰囲気と敷地の窮屈さに購入を止めた。アイランドなど以前の湾岸タワーは敷地に余裕があって植栽なども豊富。WCTは敷地内に大きな公園まである。GFTは建物自体は良いが、敷地内と敷地周囲の環境は最悪レベル。

[1481: 匿名さん]

>>1480
そうなんだ、植栽も豊富だし敷地内に公園もついてるんだけどね。敷地広い場所がいいなら港南４丁目みたいなゴミ処理場、火力発電所２つ、食肉処理場、コンクリート工場に囲まれた徒歩14分の僻地の築10年超えの古びた非免震マンションに住むしかないね。中古も200台ばかりだし安普請でいいんじゃない。

[1482: 匿名さん]

>>1481
中古200台では買えない<WCT

[1483: 匿名さん]

>>1480
目の前は道路だけど、後ろの敷地はなかなか綺麗で秀逸だと思うよ。後ろの川沿いは見てみたかい？

[1484: 匿名さん]

>>1480
ほほう、であなたはどこ買ったの？WCT臭ぷんぷんだけど(笑) 毎日自慢のシャトルバス乗ってる坪240団地マンションの一時取得者だろ。

[1485: 匿名さん]

>>1482
WCTは売り出し価格でさえ坪200台沢山あっていつも20戸くらいでてる買い手市場だから坪240まで叩いて買えるよ。

[1486: 匿名さん]

>>1481
無理矢理、1km先まで周囲の範囲を広げなきゃ反論出来ないようにしか聞こえない。マンション自体は新しくて立派なんだから良いじゃん。ただ、周囲がカーディーラーや雑居ビルや区議会議員が浄化運動を行っている澱んだ運河のマンションと、周囲が公園や大学キャンパスと広い運河のマンションでは比較にならない。WCTが駅から遠いのに高値を付けているのは、その差なんだから良いところは良いと認めなきゃ。

[1487: 匿名さん]

>>1472
>>1468

別に豊洲ボジでも何でもないけど、２月だかの取引価格はＰＣＴの方が上なんでしょ？
それを言っただけだよ？
今後のことは知らない。

[1488: 匿名さん]

>>1483
1480は川沿いの敷地を知らない時点で本当の検討者じゃないのがバレバレですね。
単なるネガなんで、相手にしないでスルーしましょう。

[1489: 匿名さん]

>>1487
ソースおねしゃす
まさか住まいサーフィン？(笑)

[1490: 匿名さん]

>>1486
高値？12月、1月の成約は280台ばかりで、港区湾岸の底辺価格と認識してますけど。

[1491: 匿名さん]

GFTって新築ピカピカなのに築10年超えのマンションを必死に叩かないといけないところが悲しいな。新築と築10年なんだから、普通に考えて考えるまでもなく、他のマンションを叩く必要もなくGFT>>>WCTのはず。1km先まで含めて叩けば叩くほど逆にWCTに注目されるからほどほどにしといた方が…

[1492: 匿名さん]

GFT住民も変な人に付きまとわれて災難だね。

[1493: 匿名さん]

>>1483
GFTの川沿いは高速側だから騒音があって微妙なんだけどね。

[1494: 匿名さん]

>>1483
その澱んだ運河は、浄化作戦展開中。

http://enomotoshigeru.com/target/57.html

http://akiyanazawa.jp/港区を水と緑の都にしたいのです%E3%80%82①芝浦運河の/

[1495: 匿名さん]

確かにGFTの川沿いは高速側だけど、100m以上離れているから影響なんてないよ。

[1496: 匿名さん]

>>1488
ホントの検討者は、あれを"川"とは言わないと思うが。普通、"運河"でしょう 笑

[1497: 匿名さん]

>>1495
100m以上離れているのが問題ないなら、WCTから火力発電所や食肉市場まで、どんだけ離れてると思っているんだ？

[1498: 匿名さん]

>>1497
WCTの事なんて俺は知らん。発電所は他の人が書いています。その人に聞いて下さいな。

[1499: 匿名さん]

>>1495
GFTは高速は110m以上離れてるので全く影響なし。WCTは建物から高速まで20メートルと目の前だよね、それこそ騒音と公害がすごいだろう。しかも港区湾岸で断トツで交通量が多い海岸通り沿いだろ。自分のとこ心配したほうがいいよ、どう考えても。

[1500: 匿名さん]

>>1490
スレ番号間違えてない？成約280てどこ？WCTかな？
ソースお願いします！

[1501: 匿名さん]

>>1499
トータルの周辺環境はどう考えても、港南マンション>芝浦マンションだけどね。港南マンションは駅から遠い分、周りの街は綺麗になるのが早かった。もともとオフィスも雑居ビルも無く、倉庫街だったことが、逆にサウスゲート計画による街のリニューアルはしやすかったのだと思う。電線もほとんど埋められたし、車道、歩道も拡幅された。芝浦もこれからいろんな整備は進むだろう。

[1502: 匿名さん]

>>1499
湾岸で2位に躍り出た瞬間ネガが増えましたね(笑)

[1503: 匿名さん]

DTは3位だけど、元値が高かっただけに、売却益が出るかどうかは疑問。1.3億みたいな価格で売れるないけど、坪400で売れたにしても、分譲時の単価が中住戸で既に360〜380だからねぇ。

[1504: 匿名さん]

>>1503
去年なんかは、DTは買った瞬間含み損物件と言われ続けてきたからね。その割には、坪400くらいで売れるなら赤字でもないしそれなりで、結果論良かったんじゃないかな。

[1505: 匿名さん]

GFTは分譲は坪340だっけ？アイランド並みになるには10年後でも分譲価格の1.4倍、坪480程度で取引される必要があるが、果たしてどうなるか？

[1506: 匿名さん]

>>1505
GFTが築10年後も坪450万とかで取引されて、妬みからWCTみたいにマンコミュでもネガが常に湧いてくるようなマンションになれば凄いね。

[1507: 匿名さん]

豊洲みたいに、最初から街が完成してると上値余地もほとんどなく新築が新たに供給されるから中古は経年変化とともに価値は下がるだろうが、芝浦みたいに街の整備がこれからも計画されてたり、港南みたいにこれから東京の中心になるような大規模開発が計画されてると、同じアドレスのマンションは長期に渡って一定の人気と価値が保たれやすいから良いよね。これから買うなら湾岸東側の新築よりもサウスゲートエリアの中古の方が賢いかもね。

[1508: 匿名さん]

損だと分かってても完成した街で快適な生活を送るか、不完成な街で不便な生活をしつつ10年後の値上りを狙うか。
どっちが優先度高いか考え方は人それぞれでしょう。

自分の場合は我慢してお金だけ残しても…と思い前者をとりました。

[1509: 匿名さん]

>>1508
永住するか、将来は売却して移住するか。人それぞれで、そこそこの居住環境と将来発展性を兼ね備えたマンションはなかなか無いからね。話題になってるWCTなんかはマンション内に日常必要な店やクリニックや金融機関やアメニティ設備があり、マンション周囲は公園と運河、近隣には天王洲アイルの水辺とウッドデッキ、エリアはサウスゲート品川駅エリアで資産価値の暴落は考えにくい。などがあるから、10年経っても中古取引が活発なんだろうね。

[1510: 匿名さん]

WCTの2015年11月から2016年1月までのレインズの成約坪価格

11月　304.1
11月　293.7
12月　280.5
12月　318.0
12月　284.3
1月　 316.8
1月　 326.7

平均　坪303.4

港南４丁目、WCTの現状はこんなものですよ、現実見ようぜ。再開発全く関係ないから今後はまあ厳しいでしょうね。

[1511: 匿名さん]

>>1507

豊洲はまだビル作ってるしもう少し発展するでしょ。
値段は今がピークかなって思ってるけど。

[1512: 匿名さん]

WCT安！(笑)

ガチのデータ出されるとWCTの自作の表がいかに改ざんデータかよくわかる。１年後は坪280くらいまでは下がるだろう。みんな頑張って売り抜けないと、WCTは売り時確実に過ぎてますよ。PCTもしかり。

[1513: 匿名さん]

>>1510
売り出しじゃなく成約価格でそんなに高いの？しかも、築10年超えで。築11年目のマンションがたった3ヶ月で7件も成約していることの方が驚き。中古人気マンションNo.1というのはホントだったんだね。所有者は売却したくなっても苦労無く現金化できそう。

[1514: 匿名さん]

豊洲は駅前再開発あるからまだまだイケる。PCT以外はまだ売らなくていいと思います。

[1515: 匿名さん]

>>1513
分譲時240だから坪60しか上がってない。売却したって3%の手数料、他諸経費、最後に税金ひかれて大して手元に残らないよ。そもそもグロスが低いのに坪60じゃかなり端金です。

[1516: 匿名さん]

1510のデータがホントだとすると、年末年始考えると、普段は毎週のように取引が活発に成立していることになるね。真面目な話、中古マンションは7000万超えると、実際はなかなか売却できない。芝浦、港南の2005年頃のマンションは今より占有面積広くて、平均85平米はあったから推定成約価格は平均7800万。10年住んで、その価格でほとんど損すること無く売却できていることが凄い。

[1517: 匿名さん]

>>1516
しかも、もっとも最近が一番成約価格が高いということは、WCTの価格が下がってきているわけではなさそう。これで、大幅に下がっているなら、以前は坪350万くらいだったということ？いずれにしても、築10年マンションとしては大したもの。

[1518: 匿名さん]

>>1515
今の時代で60の2割上がれば十分でしょ。
そんなにキャピタルゲインに熱中してないで、仕事頑張った方がいいよ。
サラリーマンには難しいのかもしれないけど、
経営者なら10年で数千万の収入は大した額じゃないでしょ。

[1519: 匿名さん]

WCTの8000万前後の中古価格はギリギリで年収2000万までの人にも手が届く価格だから、ちょうど良いのかも。10年落ち中古に9000万から1億出す人は少ないだろうし、あんまり高いと逆に売却に苦労する。1億出せても、それだけ金があったら新築買うでしょ？普通。だから、人気があるし取引が活発というのは理解しやすいね。

[1520: 匿名さん]

>>1510
最近のWCTの売り出し→成約(ネット掲載で、表示が成約済みに変わった物件)は、かなりが15階より下の低層だった。
売り出しは坪300-330くらいの間。それが平均坪300万以上で成約しているとすれば、高層が出れば坪330-350は行くと思う。上の方なある平均坪330くらいというのは、ほぼ当たってる。芝浦アイランドの方が駅ら近い分、さらに高い傾向というのは確かだけどね。

[1521: 匿名さん]

WCTさんって本当に惨めですよね。

坪単価偽造したデータ張ったり、偽造した表張ったり、分譲時より4割り上がってると豪語して、結局坪単価300平均がばらされ、分譲時から２割しか上がってないのがバレて。。。

そしたら今度は２割上がってたら大したもんだって言い張る。その時期に大手から分譲された物件で２割上がってない物件さがすほうが大変だけどね。

しまいにゃいつもの東高層なら350だって言い出す。思考回路がヤバすぎて心配になるよ。

[1522: 匿名さん]

>>1519
今後築20年以降のタワマンがどう価値を維持できるかですよね。
湾岸にはまだ例がないから、そういう意味で築10年物を買うのはリスクがある。
坪400が当たり前になったいま激しいインフレでもない限り、
いままでのようにキャピタルゲインを得ることは難しいから、
10年固定で新築買って減税が終わる10年で売ってという最新を追いかけるスタイルが、
一番湾岸に合っている気がする。

[1523: 匿名さん]

>>1519
春や秋はさっぱり売れてなかったみたいよ。なぜか11月から1月は取引が多かった。ただ取引活発って2000戸だからね、500戸クラスのマンションなら成約４分の１だから別に活発ではない。20戸以上の中古在庫があること考えたら取引は少ない。

[1524: 匿名さん]

WCTもPCTも今が売り時だからね。
みんな最高値で売ろうと必死なんでしょう。
２棟から多くの人がDTとかに移転する予定ですから。

[1525: 匿名さん]

>>1523
2000戸で20戸(1%)の売り出しは普通だし、売り出された中古は平均坪300以上で毎週のように順調に成約しているというのは素直に凄いと思う。皆さん、"築11年"というの忘れてるんじやない？分譲が坪240万だった築11年目のマンションとしては、もはやビンテージマンションの領域ですよ。

[1526: 匿名さん]

>>1523
成約数は規模に関係無いでしょ。
人気が無くて成約しなければ、
むしろどんどん在庫が増えていくはず。

[1527: 匿名さん]

坪300のWCT売っても仲介手数料、諸経費、税金など色々引かれてたら坪265くらいのもとでしか残らないのに坪360のDT買うのは全く無理。WCTからDT移る人なんて10人くらいしかいないよ、元々坪240買うレベルの住民層なんだから。

[1528: 匿名さん]

>>1526
大丈夫か？規模が500と2000のマンションの成約数を単純比較して活発だ活発じゃないって判断するの？WCT脳恐るべし。

[1529: 匿名さん]

>>1516
これは伊達じゃなかったということか。

[1530: 匿名さん]

>>1527
そうでもないよ。初めて不動産買う人よりは資産があるわけだから買えるよ。
自分も240くらいで湾岸買ったけど、15年くらいで完済しようとしてたから、新しいとこに5000万は回せる。
実際審査軽く通ったしね。100%納得いかなかったので結局買うの止めたけど。

[1531: 匿名さん]

>>1527
何をもって10人くらいと言ってるか分からないけど、
自分の周りに2人もいるから、たった10人とは思えないけどね。

[1532: 匿名さん]

>>1528
マンションが2100戸とデカかろうが、500戸として小さかろうが、
中古として売り出されれば1戸は1戸だし、20戸は20戸。
デカかろうが何だろうが人気が無ければ1戸も売れない。
あなたこそ、頭大丈夫？

[1533: 匿名さん]

>>1527
あ、ちなみにWCTからDTに引っ越す人と、
賃貸からDTを買った人、両方とも友達にいるけど、
前者の方が全然お金持ちだよ。
後者はかなり無理なローン組んでる。フラット３５だし。
変な固定概念、吹き飛ばしましょ。

[1534: 匿名さん]

>>1532
坪240クラスの物件だとこういう会話になっちゃうのね。納得。

[1535: 匿名さん]

DTに普通に失礼だと思うよ。検討購入者層は完全別次元です。10人くらいの例外的な経済強者はいる、それが現実。

[1536: 匿名さん]

まあ、坪300が限界で売り時もう逸しつつあるんだから頑張って売り抜けてね。三年後は坪25
50くらいの可能性十分あるぞ。駅極遠僻地物件は売り時が肝心なのよ。

[1537: 匿名さん]

>>1527
頭金1000万、借り入れ5000万で購入した6000万のマンションが、10年後に6000万で売れれば、10年間、余剰資金は全部返済に回すギリギリの返済してても、10年で完済して6000万で売却すれば、手元資金は5000万は残る。キャピタルゲインしか考えないなんて頭大丈夫？

[1538: 匿名さん]

港区湾岸の最底辺マンションの話はこの辺にしよう。豊洲の話しようぜ。

[1539: 匿名さん]

>>1537
住民ローン借りたひとの90%以上の人は10年で完済とかしませんから、あんたは知らんが設定が相変わらずシイテキ。

[1540: 匿名さん]

>>1536
最初の頃、湾岸マンションは5年以内に売却しなきゃヤバいと言われてたけどね。売らなくて良かったよ。ずぅーと、毎年、最後の逃げ場と言われて早10年。マンション価格は一貫して上がりっぱなし。今が逃げ時？これからサウスゲート計画が本格的に全貌を現してくるのに？安く買おうという魂胆？笑

[1541: 匿名さん]

>>1537
グロス6000万？さすが安っすいマンションやな。DTはファミリーサイズ、中層以上は１億ないと買えんぞ。角は12000-14000はないとね。6000の設定の時点でレベルがよくわかるね。まあ頑張れや。

[1542: 匿名さん]

>>1539
私は完済できるが、あえて残高残してる。ローン減税受けるためにね。ローン残高3800万、手元現金は4500万。事実上完済。いつでも完済可能。

[1543: 匿名さん]

>>1540
再開発とWCTは全く関係ないのになんの妄想やら。築11年の駅極遠、嫌悪施設祭りエリア、自慢はシャトルバス、首都高と海岸通り沿いの立地の古くさいマンションとか坪100でもいらん。まあ頑張って売り抜けてね、厳しいと思うけど。

[1544: 匿名さん]

>>1538
お台場のこと底辺なんて言うなよ。
パークシティ豊洲よりちょっと安いだけじゃん。

[1545: 匿名さん]

>>1541
実際、6000万で87平米購入。計算しやすいように6000万で売却と言ったが、実際に売却すれば8000万は下回らない。ローン完済で仮に売却すれば手元資金は8000万。DTだろうが何だろうが購入可能。だけど、気に入ってるから売らないけどね。

[1546: 匿名さん]

>>1544
豊洲の方が安いよ。
同じ眺望いい部屋の制約見てみ。

[1547: 匿名さん]

>>1541
で君はどのくらいの部屋買ったの？
少し盛っても言ってみなよ。身元バレないんだし。

[1548: 匿名さん]

>>1541
高層階で1億以下いっぱいあったぞ。
ほんとに契約者か？

[1549: 匿名さん]

グロス6000万程度で完済がどうこういわれてもな、レベル低すぎて笑うしかない。

しかもひっかかったね。WCT無理ポジさんはブリーズの東87平米、30階以上ということまで見ばれしましたね。

[1550: 匿名さん]

>>1545
安かったよねー。湾岸マンション。今の価格で埋め立て地を買う勇気は出ないな俺は。上がるチャンスと下がるリスク考えれば、購入は安ければ安いほどいい。WCTなんか初期売り出し分は初日即完売だった。慌てたスミフが小出しにして期を追うごとに価格を吊り上げたのは有名な話。今じゃありえない話。

[1551: 匿名さん]

>>1538
豊洲は興味ないのでもう1つの湾岸スレでお願いします。
ここだと大きな顔できませんし。あっちだとトップはれますよ。今だけ。

[1552: 匿名さん]

>>1549
俺が買ったのはアクアだが？ブリーズはスミフが売り惜しんでたから、87平米は6000万では無理。

[1553: 匿名さん]

>>1551
ここは湾岸タワマンスレなので豊洲も範囲内ですよ。仲良く行きましょうよ。

[1554: 匿名さん]

>>1553
範囲内だけどここだと侮辱されて気分良くないでしょ？

[1555: 匿名さん]

WCTさんが一番惨めだと思うけど。これでもかってくらいボコボコにされてるよね。偽造と嘘ばっかりなのもバレてるし、まあ自業自得ですけど。

[1556: 匿名さん]

WCTネガしている人の話って、すでに築10年もたって一定の評価が固まっているマンションについて暴落中とか、最後の逃げ場とか全然リアリティ無いね。
WCTの人の方が、話の幅が広くて実際の購入者しか分からない話が多くてリアリティがある。参考になります。

[1557: 匿名さん]

10年落ちなのにいまだに掲示板の話題になり、新築マンションとどっちがいいかと渡り合えるWCT。かたや10年落ちマンションを必死にネガする新築マンションGFT。
それだけで、マンション自体のポテンシャルは、明らかにWCTのが上だということを物語ってる。
俺のマンションなんて、掲示板に書き込んでも完全スルーされて全く話が続かない。笑

[1558: 匿名さん]

>1555
偽造ってこれ？これはマンションコミュニティの提携サイトのデータだから偽造でも何でもないよ？文句あるなら管理者に訴えれば？データ間違ってます！って。

[1559: 匿名さん]

>>1546

同じ眺望ってなに？笑

[1560: 匿名さん]

>>1543
>再開発とWCTは全く関係ないのになんの妄想やら

芝浦転売屋としては、そういうことにしときたいよねー。

[1561: 匿名さん]

>>1559
台場は競合マンション無いから価格維持しやすいね。タワーズ台場高層の虹橋ビュー、WCT高層の虹橋ビューは本当になかなか市場に出ないレア物件。特にタワーズ台場はここ数年一回も見たこと無い。

[1562: 匿名さん]

>>1544
誰にレスしてるんだ？それにPCTの成約価格はお台場より低めだったぞw

[1563: 匿名さん]

WCTを売っても、同じ階の同じ広さのドゥト―ルは買えない。

[1564: 匿名さん]

>>1561
今出てるよ。坪単価440万で。
さすがに売れないと思うけど。

[1565: 匿名さん]

>>1561
競合物件や開発余地がないってそんなに嬉しいことか？
もしかしたら維持はしやすいかもしれないけど、お台場は立地の特製上近隣が開発される見込みもないし、これから下がる一方ってことだよね？
唯一の望みはガーデンシティだけど、あっちはあっちでマンションできるしお株を奪われる可能性がある。
都心って、周辺がどんどん開発されていくのが魅力だと思うんだけど…。

[1566: 匿名さん]

>>1563
だから、一度90平米に住むと、今90平米の部屋を売ってわざわざ70平米の部屋には落とせない。

[1567: 匿名さん]

>>1564
http://www.nomu.com/mansion/1465517/
これだね。成約したらリンク先の表示が無くなるはず。リンクはっとこう。

[1568: 匿名さん]

>>1567
営業じゃないのでリンクは張らないよ。
しかも成約したらって、成約価格は載らないよ。
レインズとかに載れば分かるけど。

PCTの虹橋ビューは330超えるくらいでいつも出るけど、
レインズ見るに成約価格は300前後。
PCTの方が虹橋ビュー住戸多いから希少性ないし、
TDは虹橋の先に東京タワーも見えるし一応港区だからDT > PCTだね。

[1569: 匿名さん]

たまに出てくる金持ち自慢の方、ここで虚勢張って気持ちいい？
お金持ち自慢はリアル世界でしてください。

[1570: 匿名さん]

>>1568
それは同意。それに、もともとPCTは共用部の仕様は台場よりかなり低いし、台場は管理がしっかりしていて共用部の維持管理が高いレベルで保たれている。
PCTは築年数経過がそのまま共用部の劣化につながっている印象。

[1571: 匿名さん]

>>1563
なんで買えないの？
初めての不動産がDTという人よりは買いやすいと思うけど。
親から多額の援助をもらえる人は別としてね。

おそらくWCTに住んでる人とDT買った人って年齢層がそれこそWCTの築年数分離れてて、
多くの購入層はサラリーマンで同じような会社に勤めてる人だと思う。
そう考えれば10年間資産価値が減らないマンションでコツコツ資産を貯めてきたWCT住民の方が、
初めて不動産買うDTよりは買えるってことになる。

でもなんで1563さんはそんなに自分が上にいたいの？

[1572: 匿名さん]

>>1568
価格は見れなくても、リンク先に物件が表示されなくなれば、あの価格近辺て売れたんだろな、ということはわかるんじゃない？1564は売れないと言ってるけど、レアだから売れると思う。

[1573: 匿名さん]

>>1571
私は、いまWCT売ってDT買うことは十分可能。だけどね、WCT気に入ってるから売りたく無い、ていうのが正直なところ。この快適さを捨てて移れません。
一度、嫁に引っ越す？って聞いたら、即このマンションが良いと言われた。
部屋からの眺めは良いし、隣は公園だし、日常の買い物はマンション内で済むし、なかなか都心でこの快適さはない。
嫁の気持ちはよく分かる。

[1574: 匿名さん]

あと22年で、東京の40%が空家になる。

空家にマンション建てるから、
実際は15年以内に40%、20年後は70%の空家になる。

[1575: 匿名さん]

誰が見てもピークは確実に去年だよね（笑）

[1576: 匿名さん]

ピークがまだ去年だからこんな話をしていられるけど、数年で阿鼻叫喚になるだろう。

たった200億で1000戸建てられるタワマンは、全国で採用される。京都でさえ、利益確保のため、ホテルやマンションの高さ制限を解除する方針でしょ。

一戸2000万になるまで、タワマンは利益が出るため、建て続けることが可能。

[1577: 匿名さん]

>>1574
東京の人口だけが増加する。都心一局集中はますます進む。限られた都心マンションと郊外や地方マンションの格差が拡大する。

[1578: 匿名さん]

開発余地が無い町というのはせめて陸続きの場所なら良いと思う。
例えばそれこそ東新橋(汐留)はもう数十年に渡って変わる事もないだろう。
東新橋は変わらなくとも周辺地域がどんどん開発されるから維持されるどころか上がっていく。
もしかしたら東京タワービューが塞がれるときが来るかもしれないけど、その分発展して便利になるんだからマイナスなことばかりじゃないだろうし。

お台場みたいな文字通りの陸の孤島で周辺が開発されないって本当に良いことだと思う？

[1579: 匿名さん]

郊外の交通が完璧過ぎるから、郊外が本当に安くなったら、郊外へ人が流れるのでは？

[1580: 匿名さん]

人が減って満員電車が無くなるなら、郊外最高かもな（笑）

[1581: 匿名さん]

湾岸は新築が売りに出ちゃってる時点で終わりだよな。普通は何年もでねーから（笑）

[1582: 匿名さん]

>>1578
日本地図広げてマクロで見れば、東京都心湾岸は同一地域だよね。まあ、いまは西側優位だけど、香港みたいに海底を地下鉄が通れば、その差も解消。計画はないけどあり得る話。ただ、埋め立て地は1街区が広すぎ。生活を前提に設計されてないから。有明なんか道と道の間が300mも離れてる。それで交通機関が貧弱なままでは住みやすい街にはならない。

[1583: 匿名さん]

第二次世界大戦の10回分の人口減少で、どうなるのか、1つ言えることは、家を買うには、人類史上最悪のタイミングだということ。

[1584: 匿名さん]

将来タワマンは、社宅に良いかもな。社員で風呂入って、会議とカラオケして（笑）子供も一緒。一緒にバスで会社へ（笑）

俺は嫌だけどな。

[1585: 匿名さん]

売りに出ちゃってる時点で、そのマンション疑おうな（笑）誰も住みたくねーわけだから。

[1586: 匿名さん]

>>1572
表示価格と成約価格は違うよ。
近辺の場合もあるけど、離れてる場合もある。
ローン審査済ませて早く買えることをアピールすると値引きして買いやすいよ。
次のとこ決まって早く売りたい人は多いから。
応じなかったら諦めるのも今の中古の買い方かも。またすぐ同じようなのでてくるから。

[1587: 匿名]

湾岸はこれからもガンガン上がって高級住宅街になるんでしょうね。一方で世田谷などの地位が低下する流れでしょうか。

[1588: 匿名さん]

>>1587
高級住宅街というか、都心居住の利便性を存分に謳歌できるレアなエリアとなるでしょう。リニアや羽田空港へのゲート駅となる巨大なターミナルと周囲に出現する日本有数のビジネスの中心からすぐの場所に住環境が整ったマンション街区があり、そこにあるマンションに住むというのは、かなりのプレミア感がある。

[1589: 匿名]

>>1588
ということはこれからもガンガン騰がりそうやね。

[1590: 匿名さん]

>>1589
ガンガン上がるかは別問題。日本経済の成長と所得の向上に依存する。いくら便利で羨望される場所でも、所得が増えないまま、いまの価格からさらに上昇したら買える人はいなくなる。ブランドエリアの超高級低層マンションは坪700-1000もあるが、大規模タワーマンションはいまの経済状況が良い方向へ激変して、金利が上がらない限り、坪400が限界じゃないかな。

[1591: 匿名さん]

>>1590
坪400。標準ファミリータイプ80平米3LDKとして9700万円。それが限界だろな。

[1592: 匿名さん]

平米数を減らしていくんでしょう。坪単価はもっと上がるかもね。

[1593: 匿名さん]

坪単価600くらいまでは上がると思うよ。
400なんてオリンピックまでに達しそう。

[1594: 匿名さん]

マイナス金利がどう影響するか？北欧では不動産価格上がったようだね。

[1595: 匿名さん]

>>1593
400は既に到達してない？
600って55平米で1億だよ？

世間一般の平均年収が上がってないのに、
不動産だけ低金利や相続税対策、海外投資家でひとり歩きしてきたから、
今後はインフレでもない限りそこまでにはならないよ。

[1596: 匿名さん]

>>1595
港区には2億なんて簡単に払える人がわんさかいるよ。

[1597: 匿名さん]

>>1596
わんさかってどのくらい？
港区の世帯の何割くらいのことを言ってますか？

でその人たちが湾岸を買いに来るとでも？
湾岸の中心は年収1000万～1500万（ダブルインカム含めて）のサラリーマン層です。
その人たちが2000万～3000万の年収にならなければ坪600万にもならないという事です。

DTの売れ行きを見れば湾岸の限界ラインが分かると思います。

[1598: 匿名さん]

>>1597
ツインパークス、GFT、キャピタルマーク等、湾岸タワマンで坪400超え結構出てきてますよね。
GFTは港区の購入者が4割、3Aからの購入者も数十世代いたとのことなので、湾岸買いたい金持ち層のニーズもかなりあると思いますが。もちろん坪600まであがるとは思ってないですよ？でも坪400止まりと言われると違和感がありますね。

[1599: 匿名さん]

>>1598
その港区と3Aの購入者が住居用に使ってるかどうかですよね。
新古や賃貸物件を見るにGFTのようなケースは今後厳しくなってくると思います。
しかも販売時は平均400はいってなかったですよね？
新古で出てる価格は売主が売りたい価格で成約価格ではないので、平均400とは言えないですね。

[1600: 匿名さん]

入居後、大量に売りが出てる時点で終わり（笑）