湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲 他） part15

[匿名さん]

前スレッド1000件を超えていたので、part15です。

湾岸エリアのタワーマンションについて話し合うスレッドです。
購入を検討していないけれど、湾岸のタワーマンションについて物申したい！という方のためのスレッドです。
今のところ、湾岸に新築計画タワーマンション、近日分譲開始タワーマンションは無いので、
エリアや地域相場、周辺物件の話題…もちろん都心湾岸エリアのタワーマンションであれば分譲中・中古問わず、
タイトル以外の物件の話題もOK！！
有意義な情報交換しましょう。

【スレッドのタイトルを修正致しました。H28.2.10　管理担当】


[スムログ 関連記事]
【動画】湾岸エリアのタワーマンション上空を飛ぶ
https://www.sumu-log.com/archives/3361

[1323: 匿名さん]

>>1320
直近のPCTの成約事例はこのスレのちょっと前のコメントに貼られていましたよ。

[1324: 匿名さん]

＞1322
天王洲アイルには私は関係ないけど、天王洲アイルが失敗って何をもって言ってるの？
平日の天王洲アイル駅は通勤客でかなりの混雑。ただ、街区として他のエリアとの
連続性はないから、あれ以上発展はしないだろうというのなら同意。

[1325: 匿名さん]

>>1324
休日過疎ってるからじゃない？
成功した再開発は、商、産、学、官、住が一体開発されて休日平日問わず人が賑わって文化を形成する。豊洲のキャナリーゼみたいな。天王洲は産に振り切って、学校や公的施設の開発をおろそかにした結果、豊洲のような賑わいを産むことができなかったとは思う。

[1326: 匿名さん]

しばらくROMってましたが、このスレの住民って○○は値下がりしてるとか根拠やデータも

示さずに好き勝手に書いて自己満足。で、ちょっとまともなデータが示されると

○○はウザいとか、○○は意味のないデータとか言うだけですね。相場を無視した新古物件の

売り出しデータで喜んだり、正直、参考にも何にもならんな。

ドゥトゥールの1LDKが1億3千万で売れるなら、借金してでも全棟を買い上げるよ。

https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=030&bs=011&nc...

[1327: 匿名さん]

＞1325
そういう意味では、品川のインターシティも同じ。JR新駅の再開発街区は商業施設も加えてそうならないことを願いたい。ただ、あれだけの交通便利な一等地だと空室が出にくいオフィスが一番儲かるんだよね。天王洲も同じ。

[1328: 匿名さん]

＞1311
やはり半年前との比較でも芝浦、港南が新駅効果で値上がりしてきているのがわかるね。WCTは下がっているというより高値安定という感じ？大きく下がっているとは言えないんじゃないかな。グローブタワーは明らかに上昇してきているね。築10年でこの値上がりは明らかにサウスゲート効果。芝浦マンションも新駅からは遠いけど、サウスゲートエリアであれば、あんまり関係ないということか。

[1329: 匿名さん]

でもグローブは耐震で３１１で石膏ボードにひび入ったらしいよ。

[1330: 匿名さん]

エリアどうこうより、昔は安かったってことですね。

[1331: 匿名さん]

＞＞1320
その表のソースを教えていただけませんか。

[1332: 匿名さん]

＞1331
https://www.sumai-surfin.com/

無料会員登録すると都内全マンションの中古取引相場が見れます。価格は常に見直されていて
頻繁に更新されてます。自分のマンション名と部屋番号でピンポイントで分譲価格と現在の
簡易査定額を見ることもできます。

[1333: 匿名さん]

＞1332
このサイトの価格は信用できないとかいう人もいますが、頻繁に価格は更新されていますし、ある程度現状を正しく反映していると思います。もちろん大規模マンションの場合や、同じマンションでも１階と４０階では価格が全然違うのは言うまでもありません。ちなみに、このサイトはこの掲示板を運営するマンションコミュニティの提携姉妹サイトです。

[1334: 匿名さん]

＞1329
俺グローブじゃないけど、3.11で石膏ボードに小さな亀裂が入った。近くの部屋ではドアのしまりが悪くなったとか。だけど、いずれも補修してもらって元通り。躯体に損傷あったのなら問題だけど、少なくともウチのマンションは躯体には損傷なし。グローブもそういうことなんじゃない？

[1335: 匿名さん]

＞1332
査定額なの？
実際の取引価格じゃなくて？？
初期値は全部屋の平均と思ってよいのかな？？？
ＷＣＴとか9年売ってましたよね。初期値は1期の値段？？？？

[1336: 匿名さん]

＞１３３４
どこですか？

[1337: 匿名さん]

パークタワー品川ベイワードって初耳ですが、
一番値上がり率が大きいんですね。
良いマンションですか？

[1338: 匿名さん]

>1333
>このサイトの価格は信用できないとかいう人もいますが、頻繁に価格は更新されていますし、ある程度現状を正しく反映していると思います。

「頻繁に更新されてる」→「信用できる」、「正しく反映している」
矢印の前後でつながる理屈がわからない。
査定額の出し方や更新の仕方次第じゃないでしょうかね。

[1339: 匿名さん]

>>1318
たった1人でお台場天王洲ネガ乙。

[1340: 匿名さん]

>>1332
レインズの成約データじゃないから、リアルタイムではないのかもだね。
今はWCTやPCTは結構値下がりしてる。売出し価格がね。それでも無くならないということは…。

[1341: 匿名さん]

フジテレビも台場に行ったから、テレビ東京に負けちゃったんじゃない？
新宿に戻ったりして。

[1342: 匿名さん]

>>1337
ちょっと小さいけど、田町駅から徒歩6分でセブン直結、良い物件だと思う。
ただ、共用施設はあんまりないのと、エントランスとかはそうでもない。芝浦の物件は全部、立地で上がった感じだね。
芝浦で共用施設が一番豪華なのは群を抜いてGFT。賃貸入れるとエアタワーとかブルームタワーが良いけど、分譲じゃないから比較対象外だね。

[1343: 匿名さん]

>>1341
負け惜しみにしか聞こえないな。
巣へ帰ったほうが良いよ。
さよなら。

[1344: 匿名さん]

＞1335
住まいサーフィンには分譲価格は昔のマンションは出てませんね。別のサイトなどからの引用と思われます。
WCTに関しては分譲時価格２４０万くらいというのがおおよその定説になってますが、実は第一期はもっと
安かったという話も。一方で２００９年の最終期は中層でも坪単価６５０万とかの部屋もあったので何とも
言えません。WCTはマンション自体がけた違いにでかいので、一棟のマンションとするには無理があるの
でしょう。

[1345: 匿名さん]

ネット上の分譲時価格データの一例。

https://www.sumai-surfin.com/price/president/201003/tower.php

[1346: 匿名さん]

＞1343
総合商社の双日も便利な内幸町へ
出て行っちゃったね。

[1347: 匿名さん]

＞1337
パークタワー品川ベイワードは分譲価格が激安だったうえに、現状は品川駅１２分ですが、山手線新駅ができると新駅徒歩６分にジャンプアップします。なので、ここ最近急速に価格が上昇してきています。

[1348: 匿名さん]

＞１３４５
Ｗコンが豊洲物件になってしまった。

[1349: 匿名さん]

>1347
なるほど。その理由はわかりやすい。
当時購入された方はラッキーでしたね。
新しい住人との住民格差できそうですが。

[1350: 匿名さん]

＞1342
＞ちょっと小さいけど、田町駅から徒歩6分でセブン直結、良い物件だと思う。

それは芝浦ベイワードでしょ？今言っているのは品川ベイワード。


http://suumo.jp/library/tf_13/sc_13103/to_0000077651/

[1351: 匿名さん]

立地が良くて共用施設必要最低限のタワマンが良いんだけど、
何処になりますか？

[1352: 匿名さん]

パークタワー品川ベイワードは、この写真の右上の浜路橋の左側の運河沿いのマンションです。
いまはごらんのとおり品川駅まで距離がありますが、新駅予定地を考えると…というわけです。

[1353: 匿名さん]

＞１３５１
Ｖタワー。

[1354: 匿名さん]

>1352
その地図だとシティタワー品川とかコスモポリス品川も値上がりしますかね。

[1355: 匿名さん]

＞1351
豊洲シエルタワー

[1356: 匿名さん]

>>1351
なんでタワーが良いの？

[1357: 匿名さん]

＞1356
スケールメリットのおかげだと思うんだけど、
仕様が豪華。そういう意味ではシエルは今一つ。

[1358: 匿名さん]

＞1354
コスポリもシティタワー品川も新駅と品川駅の中間くらい。駅に飛躍的に近くなるわけではないけど、
品川駅エリアが今後10年で徐々に開発発展してゆくにつれて、近隣エリアとしての港南の注目度も
上がってゆくでしょうから、資産価値的に暴落することは考えにくい。
加えて、港南にはもうほとんど新規マンションの供給はないので、現存のマンションは築年数が経過
しても比較検討する新築がない。そういう意味で、新駅やリニア開業に向けて品川の注目度が上がる
につれて希少性、プレミア感は高まってくると思います。そういう効果は港南のマンション全体に
言えるでしょうね。ただし、シティタワー品川だけは定借マンションなので別。

[1359: 匿名さん]

マンション少ないのはマイナスじゃないかなあ。
需要がないと、その需要に答える便利施設できないよ。
オフィスビルばかりでは住人にとっては
何も良いことない。

[1360: 匿名さん]

山手線で一番商業施設が充実してる駅ってどこ？
新宿、渋谷辺りなのかな？？
品川は何番目くらい？

[1361: 匿名さん]

東京駅だろ

[1362: 匿名さん]

これからは何といっても田町駅です。TGMMができたら大化けします。品川なんて田舎駅。

[1363: 匿名さん]

東京駅って大丸くらいじゃない？

[1364: 匿名さん]

＞1362
ＴＧＭＭくらいで大化けしたら豊洲まで大化けしてしまう。
却下。

[1365: 匿名さん]

>>1364
スルーした方が良いよ。

[1366: 匿名さん]

>>1362
煽りはスルーで。

[1367: 匿名さん]

GFTの30階非プレミア部屋が早速坪450で成約したようです。これで坪570のプレミア部屋も成約するようなら確実にツインパークスの次のポジションに収まるでしょうね。

[1368: 匿名さん]

GFTは、TGMMができたら田町駅に殆どデッキでつながりますしね。

[1369: 匿名さん]

田町まで徒歩10分くらいかからなかったけ？
アイランドのほうが立地は上でしょ。
後発になるほど、立地悪くなる。

[1370: 匿名さん]

GFTの非プレミア階の中住戸が坪450でさっそく契約されてみたいですよ。芝浦がちょっと抜けてきてますね。アイランドとキャピタルも引っ張られるのでは。

[1371: 匿名さん]

ＧＦＴって貸したら、利回りどのくらいですか。

[1372: 匿名さん]

>>1369
tgmmのデッキを使って徒歩9分かな。
グローブが8分だから1分しか変わらないんだけどね。しかもGFTは屋根付きデッキだから信号もないし雨の日も濡れないし。

[1373: 匿名さん]

GFT完成に関するブログです。

http://view.tokyo/?p=22207

[1374: 匿名さん]

そうかなあ。
グローバルって耐震ですよね？

[1375: 匿名さん]

＞＞1372
1分短縮されるの？

[1376: 匿名さん]

>>1374
免震だよ、なんも知らないんだな（笑）

[1377: 匿名さん]

GFTって、首都高と線路に挟まれた立地じゃなかった？
幹線道路に面していて環境は最高に悪そうだけど。

[1378: 匿名さん]

>>1372
TGMMは丸の内のKITTEを上回る商業施設になると聞きましたが、どんな感じになるのですか？

[1379: 匿名さん]

>>1375
そうだよ、三井の公式情報。GFTのMRいったから間違いないよ。

[1380: 匿名さん]

>>1377
湾岸最高級のツインパークスも首都高と線路に挟まれた立地だけどね。

[1381: 匿名さん]

>>1378
知らない。あと1年くらいしたら詳細でるんじゃない？

[1382: 匿名さん]

＞1376
免震はダメらしいよ。
一発目で変形して、余震でノックアウトなんだって。

大規模な地震が起きた場合に鉛が入った緩衝装置などが変形して揺れを吸収するが、地震後に元の形に戻り、余震にも耐えられるということなどが立証しづらいという。
http://mainichi.jp/articles/20160119/k00/00m/040/131000c

[1383: 匿名さん]

>>1371
6から7%の間じゃないかな

[1384: 匿名さん]

>>1380
そう。だからGFTはツインパークを上回って湾岸No1の座におさまるのですよ。

[1385: 匿名さん]

>>1384
ツインパークスは無理だろ。あそこは築年数古いのに価値が落ちない、さすがに別格だよ。

[1386: 匿名さん]

それいったらアイランドとキャピタルパークタワーも首都高と線路に挟まれてるけどな。いずれもツインパークスみたいな近距離ハサミじゃない。

[1387: 匿名さん]

＞1380
グーグルで見たけどＧＦＴひどいね。
幹線道路と建物の間、ほとんど距離ないんだね。
土地狭いの？オフィスビルみたい。

[1388: 匿名さん]

>>1386
アイランドやCMTもいいマンションですけどね。

>>1384
たしかに今はそうですが、そこは謙虚にいきましょうよ。

[1389: 匿名さん]

＞1383
思ったよりいいね。
この物件の平均価格、坪いくらだっけ？

[1390: 匿名さん]

煽るならもうちょっとうまく煽ってほしい。GFTがツインパ超えるとかありえなさすぎて
話が続かない。

[1391: 匿名さん]

＞1383
利回り7％とかありえなさ過ぎて話が続かないからやめようよ。

[1392: 匿名さん]

>>1377
線路と首都高はアイランドも変わらん

[1393: 匿名さん]

>>1390
煽り？　事実ですよ、日本語理解できないのですか。

[1394: 匿名さん]

>>1389
坪330だよ。

[1395: 匿名さん]

港区立地で利回り6%台はスゴいね。やっぱり買っとけばよかったなあ。初め現場みて寂れすぎで無理、田町も無理と即断してやめたが、最近見に行ったら再開発で雰囲気全然変わってた。再開発、大したことないんだろって内容知らずに舐めてた。

[1396: 匿名さん]

＞1387
唾吐いたら、歩道の人に当たるくらい敷地ぎりぎりに建ててる。
安く上げようとして、部屋たくさん作るとこうなる。

[1397: 匿名さん]

>>1393
あのねぇ、そうやってGFTポジを装って煽るのやめた方がいいですよ？GFTが高く売れて悔しいんでしょうが、見苦しいです。

[1398: 匿名さん]

GFTの転売新古売り出しは別として、入居済み物件の中古が出てくる1年後くらいの
落ち着きどころは築浅プレミアで坪350くらいだろうな。

[1399: 匿名さん]

ツインパークス超えはないでしょう。わかりやすいネガの煽りでしょうから無視でよいかと。

[1400: 匿名さん]

>>1398
1年で坪100もマイナス！？
さすがにむちゃくちゃすぎ…まぁ悔しいのはわかるけどね。

[1401: 匿名さん]

≫1394
だと、利回り７％だとすると８０ｍ２で家賃月50万弱？

[1402: 匿名さん]

>>1401
利回り7%もいくわけない。せいぜい5%。GFTポジを装ってむちゃくちゃな話をして対立を煽るネガなのでスルーしましょう。

[1403: 匿名さん]

GFTが競合するのはアイランド。ツインパは最初からカテゴリーが違う。

[1404: 匿名さん]

湾岸内ランキングでツインパの次点としてGFTがかなり突出した形になりましたね。TGMMとやらができたらグローヴ、パークタワーも坪300後半あるかもしれませんね。

[1405: 匿名さん]

＞1404
数年後にどういう価格になっているか楽しみ。実際は分譲価格近辺＋αくらいで落ち着いて
いると予想。GFTに限らずいまのタイミングで分譲マンション買うのは、高値掴みのリスク高いね。
さっさと転売するが吉。

[1406: 匿名さん]

>>1401
賃貸に出ているのを見ると30万円程度。それにしても新築ピカピカの割には賃貸部屋相当多いね。

http://www.rnt.co.jp/building/detail/2117/

[1407: 匿名さん]

>>1369
駅歩はグローヴ8分、GFT9分。グローヴは再開発エリアまで徒歩7分、GFTは1-2分。地下鉄はGFTが8分、グローヴ10分。GFTはモノレール11分、一方アイランドからは歩けない。ゆりかもめはGFTのが近い。GFTはより都心よりなのでタクシー、車でのアクセスも近い。 アイランドのが周りの雰囲気がよいのは確かだけど立地はいずれもメリットあるかな。

アイランド、CMT、パークタワー、GFTはライバルというより仲間だよね。

[1408: 匿名さん]

＞１４０６
ほんとだ。新築なのに賃貸多いね。
ちょっとびっくり。お土地柄仕方ないのかな。
じっくり腰を据えて住むって方すくなそう。

[1409: 匿名さん]

＞１４０７
アイランドと環境ぜんぜん違うね。
値段抑えるために仕方なかったのかな。
アイランドみたいに街って感じがしない。
オフィスビルの中にマンション混じってる感じ。

[1410: 匿名さん]

>>1408
全戸数の約5%くらいだろ？一般的な分譲タワマンの賃貸比率くらいじゃないの？ここまでくるといちゃもんに近いな（笑）

[1411: 匿名さん]

>>1406
900戸グラスで50戸台の賃貸だから率は6%。むしろ期待より低い。

[1412: 匿名さん]

新築で５％って多いと思う。

[1413: 匿名さん]

最近の大規模物件だと賃貸は10%弱とか少なくないからどちらかといえば低いだろ。

[1414: 匿名さん]

>>1407
芝浦はマンション同士の醜い争いはないからね、GFTが相場を引き上げてくれてアイランド民は本当に感謝してる。なにげにGFTはJR浜松町駅までも徒歩11分なんだよね。浜松町勤務の人にとってはアイランドより勤めやすそうでいいかな。

[1415: 匿名さん]

>>1408
転売屋が多いってことでしょ。

[1416: 匿名さん]

>>1412
なに言ってるの？トミヒサとか大崎の三井とか、最近のタワマンだと10%近くでたりするぞ。

[1417: 匿名さん]

>>1412
多くないから(笑)さすがに無理ネガ。

[1418: 匿名さん]

商売できる資産価値あるってことだから、
賃貸多くてもいいじゃん。
エアーなんとかは嫌だけど。

[1419: 匿名さん]

新築でこれではあっという間に賃貸だらけでしょうね。

[1420: 匿名さん]

今売り出してる部屋もわずか数部屋、賃貸も5-6%程度ならスカイズやトミヒサより実儒購入が多かったと数字からみてとれる。

[1421: 匿名さん]

パークコート浜離宮とどっちがいいか、迷う所ですね。

[1422: 匿名さん]

GFTってなんでこんなに嫌われてるの？無理ネガに只ならぬ怨念を感じる…