湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲 他） part15

[匿名さん]

前スレッド1000件を超えていたので、part15です。

湾岸エリアのタワーマンションについて話し合うスレッドです。
購入を検討していないけれど、湾岸のタワーマンションについて物申したい！という方のためのスレッドです。
今のところ、湾岸に新築計画タワーマンション、近日分譲開始タワーマンションは無いので、
エリアや地域相場、周辺物件の話題…もちろん都心湾岸エリアのタワーマンションであれば分譲中・中古問わず、
タイトル以外の物件の話題もOK！！
有意義な情報交換しましょう。

【スレッドのタイトルを修正致しました。H28.2.10　管理担当】


[スムログ 関連記事]
【動画】湾岸エリアのタワーマンション上空を飛ぶ
https://www.sumu-log.com/archives/3361

[1251: 匿名さん]

>>1248
確かにwなんでだろうね？DTなんてもう入居はじまってるよ

[1252: 匿名]

KTTはグローブの下あたりにくるんじゃないかな

[1253: 匿名さん]

豊洲はあと千客万来がどうなるかだね。魅力あるものになるかどうか。

[1254: 匿名さん]

＞1237

1234のデータは、たまたま高額で取引される虹橋眺望の高層が集中しただけ。非虹橋眺望の

部屋はもともと高層でも坪330がいいとこ。低層なら坪300切る普通の駅遠マンション価格。

ただし、ＷＣＴの北東、東、北の２５階以上は別世界。いまでも、安定的に１２３４の価格

で成約する。あのマンションは分譲価格、最上階除きでも坪１８０～６５０まで幅があった。

でかいマンションなので一部を切り取ったデータでは安いとか高いとかモノが言えない。

したがって、１２３４の成約事例も高いケースの参考事例。

[1255: 匿名さん]

>>1251
内装かけても1年で終わるだろ。早めに引き渡してあげればいいのに。契約してから四年近くとか、やりすぎ。

[1256: 匿名さん]

>>1250
たぶん勝どきタワーが入ったら中央区は1つ増えると思うよ。
問題は、そうなったときに豊洲のランクインはスカイズだけになってしまう事。

そういえば駅直結の勝どきビュータワーは見てないから分からないな。誰か調べてたら教えてほしいな。

[1257: 匿名さん]

>>1254
まあ明日住友不動産行ってレインズ見せてもらいな、そんな取引価格見当たらないから。嘘のデータで解説されても困る。とにかく評価が急落してるのは事実だから、早めに売った方がいいんじゃない。

[1258: 匿名さん]

>>1256
カチビューは仕様が低すぎますよね、いくらなんでもあれはないでしょ。

カチビューとクレストプライムタワは伝説のマンション。

[1259: 匿名さん]

＞1254
そうだね。WCTは2100戸もあるから普通の大規模マンションの4棟分。部屋によって階層や眺望の見え方で全然値段が違うのはその通り。いまでも低層は坪250くらいから取引ある。それでも、売主が分譲価格で買ってればプラスなんだけどね。実際、新駅再開発には立地的にまーったく関係ないし、周囲もあのまんまだろうけど、WCTはそれ以外の要素が大きいな。

[1260: 匿名さん]

>>1259
評価急落は実は再開発と関係ない立地というのが正しく認知されてきたという影響はあるでしょうね。便利になる予定なく、あの僻地一帯の古いマンションを買いたがる人は確かにいないでしょうし、今後2-3年で湾岸で一番価格が下落しそうな物件ですね。

[1261: 匿名さん]

＞1249
タワーズ台場も虹橋眺望限定縛りで中古の出物待っている人がいるね。そういう部屋は坪４００はするらしいから中古価格の順位付けはあんまり意味がないな。GFT,DTは新古でとんでもない中古売り出し価格になっているから、安定的に相場形成されるのか？まだ、ランキングに入れるには早すぎる。

[1262: 匿名さん]

いずれにしろ不動産は下落基調にあるし、湾岸でも再開発がある場所とない場所でかなりの格差が生まれるでしょう。その傾向が出始めてるがまさに、今なんじゃないでしょうか。

[1263: 匿名さん]

＞1260
おおむねその通り。しかし一方でWCT単独指名で待っている人もいるのも事実。WCT建設時は土地や建設コストも安かったから、建物や敷地に余裕があるし、なによりああいう共用設備てんこ盛りのマンションが今後、港区にできることはまずない。という意味でのプレミアムと一部住戸は湾岸絶景のプレミアムがついて、WCT指名、東側眺望指定で中古が出るのを待っている人もいるという特異なマンション。

[1264: 匿名さん]

>>1250
や、まぁセンチュリーとかキャピタルゲートとか、月島の話題に全くなってないのは調べてないから、この掲示板住民の中のランキングみたいな感じですよw

去年の冬に誰かが調べてた画像見つけたんで、転載します。元ネタは添付画像。これの正確性は謎ですが。月島やVタワーは上記理由で外したランキングね。

2015年
1.ツインパークス 150
2.勝どきビュー 110
3.WCT 101
3.グローブ 101
5.芝浦パーク 98
5.PCT 98
7.タワーズダイバ 96
8.TTT 95
9.豊洲シェル 94
10.キャピタル 93

これを見ると、去年からの豊洲とWCTの落ちぶりが凄い。WCTは3→9位になってる
勝ビューはさすが直結。URと同じだからイヤですけどね。
TTTは、去年は95くらいみたいですね。今もそんなに変わらないんじゃないかな。

[1265: 匿名さん]

>>1261
GFTは成約いくつか決まりそうってこのスレに書かれてなかった？売り出しで成約して3月のレインズにのるとかなんとか

[1266: 匿名さん]

>>1263
それ妄想じゃない？ブリーズの東側の眺望よい部屋、３ヶ月くらい売れてないまままだ売られてるよ。住友不動産販売のWCT中古を見てもらえればわかるように。

[1267: 匿名さん]

なんで、坪単価250前後の安いマンション住むの？？

派遣社員多いのか？

[1268: 匿名さん]

>>1261
坪400？！お台場なのに全然買えない値段やな。それも加味して平均すると、お台場であっても一気にトップクラスになるね。

そういう意味ではタワーズダイバは高層階虹橋方面の住民の愛着が強すぎて、ランキングには恵まれないのかもですね。(WCTも？)

確かにDTとWCTはもうちょっと後にランキングしたほうが良いかもですね。
まぁ、あくまで掲示板住民の1人が出した参考程度のランキング、という感じで。

ランキング作業は、やっぱり楽しいな(笑)

[1269: 匿名さん]

>>1260
シティテラス品川は「品川」というだけで実際は天王洲なんだけどサウスゲートの波及効果を期待して売れているらしいよ。デベロッパーは勝島まで「サウスゲート」と言い出して、一次取得者も「サウスゲート周辺エリアなら資産価値が維持しやすい」とその気になっているらしい。そういう意味では、無理すれば「品川」と言えるエリアは再開発の場所に近い、近くないに関係なく、新駅～リニア完成までの期待感の上昇に伴って中古マンションも一定の人気は維持するだろうね。

http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/katsushima/dev/

http://www.ober.jp/og452/position.html

[1270: 匿名さん]

WCTなんて、東京で一番安いマンションでしょ。

[1271: 匿名さん]

坪200で買えるのは、WCTだけ。

[1272: 匿名さん]

>>1264 >>1249
キャピタルマークタワー、グローブともに芝浦の物件が値上がり、ダイバは無風(笑)、WCTと豊洲は軒並み値下がりか…。
湾岸の状況を掴むのには、このランキング比較は勉強になりますね。

[1273: 匿名さん]

>1245
石膏ボードにひび入る時点でいらん。
地震あるたびにリフォームしないといけない。

[1274: 匿名さん]

>>1269
もう竣工してるけど小規模でたいした数ないのに沢山売れ残ってるのに人気といわれてもね。坪290程度で売れないくらいだから人気というのはいいすぎ。

[1275: 匿名さん]

>>1266
たぶんこれのことを言ってるのかな？東側は22階ではだめ。湾岸ビューじゃなくて入国管理局ビュー倉庫ビューになっちゃうから。東側で価格が上がるのは30階以上。30階より下はかえって対岸の倉庫ビューで人気なし。低層なら思いっきり低層の2階とか3階の運河ビューのほうがまだまし。

[1276: 匿名さん]

>>1273
グローヴへの嫉妬が激しい、同世代の評価急落中の同僚さん。

[1277: 匿名さん]

＞1274
シティテラス品川は、今まで売り出した分は全戸申し込み済み。残っているのは、住不が小出しにして売っていないだけ。HP見ると、「先着順受付住戸」は無し、「次回以降販売住戸」は2月下旬発表予定、それまでは申し込みは受け付けられませんとなっている。ちなみに、パークホームズ豊洲は販売分に7戸も売れ残りが出て「先着順受け付け」となっている。

[1278: 匿名さん]

>>1275
そこまで限定されたらWCTほとんど買う部屋ないじゃん。ブリーズの東30階以上だけとか。でもごみ焼却炉煙突がうざすぎて良いとは思わない。

[1279: 匿名さん]

>>1261
個人的にはランキング云々よりも、去年に比べてタワーズダイバの評価が上がっている事が胸熱です。

一時期は豊洲にも平米単価を抜かれ、ゆりかもめ糞物件と散々叩かれ苦汁を飲まされてきただけに、今のこの評価はまさに忍耐強く頑張ったな、と。

こんな市況でも値段の変動が少ない、まさにスルメ物件ですね。噛めば噛むほど味わいがあるみたいな。中古になっても強い物件。

[1280: 匿名さん]

>>1277
はいはい。このご時世で坪290で竣工時に沢山売れ残るあたり地域の評価が現れてるかと。WCT同様、再開発と関係ないのが正しく認知されてるはずですからリセールは厳しい道のりになると思いますよ。頑張ってね。

[1281: 匿名さん]

>>1277
さすがにこんな微妙な板状マンション買うなら私は迷わずWCT中古買いますよ。

[1282: 匿名さん]

眺望の前に東って住居としてどうなのよ。
朝は眩しいからカーテン必要だし、昼は暗くて照明つける必要がある。

[1283: 匿名さん]

>>1277
シティテラスはありえない。そもそもタワーじゃないからスレ違い。

[1284: 匿名さん]

>>1282
あれ？南むき信者の人？港区湾岸は東が1番高いんだよ。港区内陸タワーでは北が一番高いケースも多い。南むき信者はタワマン向いてないから板状南向きマンション買ってね。

[1285: 匿名さん]

>>1281
板状マンションなんでこことはスレ違いだけど、タワー棟はこのスレ範疇だし、どうなるか楽しみだね。
坪290ということは豊洲くらい？板状なのにその価格で売れてるのはなかなか凄いと思いますよ。

[1286: 匿名さん]

>>1285
タワーは坪350とのこと。売れるのかねぇ

[1287: 匿名さん]

まあ北はタワマンの妥協の産物だね。
一次取得者が営業トーク真に受けて
買っちゃうパターン。

[1288: 匿名さん]

>>1284
東は虹橋方面だよね。タワーズダイバは逆に西向きが一番高いよ！CTEは虹橋見れるんだっけ？

[1289: 匿名さん]

>>1287
北は安くて値上がり一番有利だから、転売厨が買うのよね。

[1290: 匿名さん]

＞1276
石膏ボードにひびが入った部屋は、
低層、中層、高層？
それとも全部？？

[1291: 匿名さん]

>>1279
豊洲に抜かれなくて良かったね(笑)

[1292: 匿名さん]

>>1288
タワーは見れるけど板状は見れないはず。タワマンは方角じゃなくて、なにが見えるかで価値が決まるからね。

[1293: 匿名さん]

>>1286
まじか。ていうかタワーが出来たら、WCTの眺望阻害されないの？大丈夫なのかな？

[1294: 匿名さん]

>>1293
肝心の虹橋は逆方面だし全く問題ないよ。そもそもタワーとかいっても24階くらいの低いタワーだからね。

[1295: 匿名さん]

>>1226

これパークコート浜離宮に一番近い方角の部屋だけど東京タワーはギリギリかわしそう。

[1296: 匿名さん]

>>1226

あと築地にどれだけ巨大なビルが出来ても関係なさそうだね。

[1297: 匿名さん]

東京タワー小さいんだね。

[1298: 匿名さん]

>>1294
そうなんかぁ。でも、てことは、WCTの25階くらいまでの虹橋向きの人は、相当影響受けるんとちゃうん？
WCT値下がりの要因は、もしかしてコレのせい？

[1299: 匿名さん]

>>1298
虹橋とは逆方面だから全く影響ないってば。WCTとCTEの位置関係わかってる？

[1300: 匿名さん]

>>1296
すごいところ住んでますねwスカイハウスすみ？羨ましいw

[1301: 匿名さん]

>>1299
まじか。同じ方面だと思ってた。教えてくれてありがとう。じゃあWCTの値下がりはそれが要因じゃなくて、やっぱり駅遠なのと古さが目立ってきたからなんだね。

[1302: 匿名さん]

眺望有り難がるのは一次取得者だけかと。
毎日見てると必ず飽きますから。
しかも北とか住居としてあり得ないし。
お天道様２４ｈ×３６５日、見れないなんて、
自律神経に悪そう。
南部屋なら今時期でも天気が良ければ
ベランダで日向ぼっこもできるのにね。

[1303: 匿名さん]

タワーズ台場は周囲にいくらでも空き地があるけどずっとそのままだよね。
周辺の開発が終わったというか、もう開発する意味もなく放置されてるだけじゃん。

[1304: 匿名さん]

台場は再開発失敗エリアの代表でしょ。
寂れた感が半端ない。
10年後は天王洲と同じだね。

[1305: 匿名さん]

>>1292
板状も上層は虹橋見れるみたい。
公式に載ってるね。

[1306: 匿名さん]

>>1305
見えるっていうのは部屋から見えることじゃない？外廊下から小さく見えるって言われても意味ないよね。

[1307: 匿名さん]

>>1304
お台場と天王洲ネガは1人だけか。お疲れ。

[1308: 匿名さん]

>>1303
お台場は空き地はもうないよ。空き地が残ってるのは江東区側ね。
しったか乙。

[1309: 匿名さん]

空き地なしであの寂れた感は酷い。

[1310: 匿名さん]

デックスとかビーナスとか、
行きたい？
寂れた感半端ないよ。

[1311: 匿名さん]

＞1264
そのデータ、3か月おきに更新されるから、最新2月データ出ている。それによると、次の通り。

[1312: 匿名さん]

>>1304
流石に台場が天王洲と同じってありえないでしょ。
天王洲なんてオフィスと寂れたシーフォートしかないし。
モノレールとマイナー線の立地じゃ人も来ないし、埠頭、発電所、ゴミ処理場に囲まれた環境じゃ廃れるよ。

[1313: 匿名さん]

>>1311
WCTの坪単価が明らかにおかしいんだけどこれってどういうソースから計算してるの？

[1314: 匿名さん]

>1311
エリア毎に横軸築年数、縦軸値上がり率で
整理してもらえると、とても良いデータになると思うんだけど。

[1315: 匿名さん]

＞１３１３
ソース怪しいの？
ならデータ整理しても意味ないね。

[1316: 匿名さん]

>>1311
これWCTポジが作った表でWCTの坪単価が恣意的に計算されてるからなんの参考にもならないよ。

[1318: 匿名さん]

>>1308

誰が港区台場に空き地があるって言った？
タワーズ台場の「周囲」に空き地があるって言ったんだけど？

動物じゃないんだから精髄反射で反論する前に文章ちゃんと読んだ方がいいよ。

[1319: 匿名さん]

＞1313
マンションコミュニティの姉妹提携サイト住まいサーフィンのデータだね。

[1320: 匿名さん]

＞1314
築年数×値上がり率のグラフ。こうしてみると、2000年から2010年の分譲でエリアは今でいうサウスゲートエリアのマンションの値上がりが顕著。ところで、WCTやPCTが値下がりしているというソースは？そういう事実は把握してないんだけど。

[1321: 匿名さん]

＞1316
＞これWCTポジが作った表でWCTの坪単価が恣意的に計算されてるからなんの参考にもならないよ。

WCTポジするためにしては手が込みすぎている。それならば、有明や豊洲のマンションを
もっと落とすはず。データ一瞥したけどある程度、納得感もある。こんなものなんじゃない？

[1322: 匿名さん]

>>1304
港区台場はもう空き地ないからね。
問題は江東区青海だよね。
お台場は近くで言うと天王洲アイルや汐留よりは失敗してないと思うよ。
ちなみにサウスゲートで盛り上がってる品川も、民間3社が別々に動いてるから失敗もあり得るよ。

[1323: 匿名さん]

>>1320
直近のPCTの成約事例はこのスレのちょっと前のコメントに貼られていましたよ。

[1324: 匿名さん]

＞1322
天王洲アイルには私は関係ないけど、天王洲アイルが失敗って何をもって言ってるの？
平日の天王洲アイル駅は通勤客でかなりの混雑。ただ、街区として他のエリアとの
連続性はないから、あれ以上発展はしないだろうというのなら同意。

[1325: 匿名さん]

>>1324
休日過疎ってるからじゃない？
成功した再開発は、商、産、学、官、住が一体開発されて休日平日問わず人が賑わって文化を形成する。豊洲のキャナリーゼみたいな。天王洲は産に振り切って、学校や公的施設の開発をおろそかにした結果、豊洲のような賑わいを産むことができなかったとは思う。

[1326: 匿名さん]

しばらくROMってましたが、このスレの住民って○○は値下がりしてるとか根拠やデータも

示さずに好き勝手に書いて自己満足。で、ちょっとまともなデータが示されると

○○はウザいとか、○○は意味のないデータとか言うだけですね。相場を無視した新古物件の

売り出しデータで喜んだり、正直、参考にも何にもならんな。

ドゥトゥールの1LDKが1億3千万で売れるなら、借金してでも全棟を買い上げるよ。

https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=030&bs=011&nc...

[1327: 匿名さん]

＞1325
そういう意味では、品川のインターシティも同じ。JR新駅の再開発街区は商業施設も加えてそうならないことを願いたい。ただ、あれだけの交通便利な一等地だと空室が出にくいオフィスが一番儲かるんだよね。天王洲も同じ。

[1328: 匿名さん]

＞1311
やはり半年前との比較でも芝浦、港南が新駅効果で値上がりしてきているのがわかるね。WCTは下がっているというより高値安定という感じ？大きく下がっているとは言えないんじゃないかな。グローブタワーは明らかに上昇してきているね。築10年でこの値上がりは明らかにサウスゲート効果。芝浦マンションも新駅からは遠いけど、サウスゲートエリアであれば、あんまり関係ないということか。

[1329: 匿名さん]

でもグローブは耐震で３１１で石膏ボードにひび入ったらしいよ。

[1330: 匿名さん]

エリアどうこうより、昔は安かったってことですね。

[1331: 匿名さん]

＞＞1320
その表のソースを教えていただけませんか。

[1332: 匿名さん]

＞1331
https://www.sumai-surfin.com/

無料会員登録すると都内全マンションの中古取引相場が見れます。価格は常に見直されていて
頻繁に更新されてます。自分のマンション名と部屋番号でピンポイントで分譲価格と現在の
簡易査定額を見ることもできます。

[1333: 匿名さん]

＞1332
このサイトの価格は信用できないとかいう人もいますが、頻繁に価格は更新されていますし、ある程度現状を正しく反映していると思います。もちろん大規模マンションの場合や、同じマンションでも１階と４０階では価格が全然違うのは言うまでもありません。ちなみに、このサイトはこの掲示板を運営するマンションコミュニティの提携姉妹サイトです。

[1334: 匿名さん]

＞1329
俺グローブじゃないけど、3.11で石膏ボードに小さな亀裂が入った。近くの部屋ではドアのしまりが悪くなったとか。だけど、いずれも補修してもらって元通り。躯体に損傷あったのなら問題だけど、少なくともウチのマンションは躯体には損傷なし。グローブもそういうことなんじゃない？

[1335: 匿名さん]

＞1332
査定額なの？
実際の取引価格じゃなくて？？
初期値は全部屋の平均と思ってよいのかな？？？
ＷＣＴとか9年売ってましたよね。初期値は1期の値段？？？？

[1336: 匿名さん]

＞１３３４
どこですか？

[1337: 匿名さん]

パークタワー品川ベイワードって初耳ですが、
一番値上がり率が大きいんですね。
良いマンションですか？

[1338: 匿名さん]

>1333
>このサイトの価格は信用できないとかいう人もいますが、頻繁に価格は更新されていますし、ある程度現状を正しく反映していると思います。

「頻繁に更新されてる」→「信用できる」、「正しく反映している」
矢印の前後でつながる理屈がわからない。
査定額の出し方や更新の仕方次第じゃないでしょうかね。

[1339: 匿名さん]

>>1318
たった1人でお台場天王洲ネガ乙。

[1340: 匿名さん]

>>1332
レインズの成約データじゃないから、リアルタイムではないのかもだね。
今はWCTやPCTは結構値下がりしてる。売出し価格がね。それでも無くならないということは…。

[1341: 匿名さん]

フジテレビも台場に行ったから、テレビ東京に負けちゃったんじゃない？
新宿に戻ったりして。

[1342: 匿名さん]

>>1337
ちょっと小さいけど、田町駅から徒歩6分でセブン直結、良い物件だと思う。
ただ、共用施設はあんまりないのと、エントランスとかはそうでもない。芝浦の物件は全部、立地で上がった感じだね。
芝浦で共用施設が一番豪華なのは群を抜いてGFT。賃貸入れるとエアタワーとかブルームタワーが良いけど、分譲じゃないから比較対象外だね。

[1343: 匿名さん]

>>1341
負け惜しみにしか聞こえないな。
巣へ帰ったほうが良いよ。
さよなら。

[1344: 匿名さん]

＞1335
住まいサーフィンには分譲価格は昔のマンションは出てませんね。別のサイトなどからの引用と思われます。
WCTに関しては分譲時価格２４０万くらいというのがおおよその定説になってますが、実は第一期はもっと
安かったという話も。一方で２００９年の最終期は中層でも坪単価６５０万とかの部屋もあったので何とも
言えません。WCTはマンション自体がけた違いにでかいので、一棟のマンションとするには無理があるの
でしょう。

[1345: 匿名さん]

ネット上の分譲時価格データの一例。

https://www.sumai-surfin.com/price/president/201003/tower.php

[1346: 匿名さん]

＞1343
総合商社の双日も便利な内幸町へ
出て行っちゃったね。

[1347: 匿名さん]

＞1337
パークタワー品川ベイワードは分譲価格が激安だったうえに、現状は品川駅１２分ですが、山手線新駅ができると新駅徒歩６分にジャンプアップします。なので、ここ最近急速に価格が上昇してきています。

[1348: 匿名さん]

＞１３４５
Ｗコンが豊洲物件になってしまった。

[1349: 匿名さん]

>1347
なるほど。その理由はわかりやすい。
当時購入された方はラッキーでしたね。
新しい住人との住民格差できそうですが。

[1350: 匿名さん]

＞1342
＞ちょっと小さいけど、田町駅から徒歩6分でセブン直結、良い物件だと思う。

それは芝浦ベイワードでしょ？今言っているのは品川ベイワード。


http://suumo.jp/library/tf_13/sc_13103/to_0000077651/