湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲 他） part15

[匿名さん]

前スレッド1000件を超えていたので、part15です。

湾岸エリアのタワーマンションについて話し合うスレッドです。
購入を検討していないけれど、湾岸のタワーマンションについて物申したい！という方のためのスレッドです。
今のところ、湾岸に新築計画タワーマンション、近日分譲開始タワーマンションは無いので、
エリアや地域相場、周辺物件の話題…もちろん都心湾岸エリアのタワーマンションであれば分譲中・中古問わず、
タイトル以外の物件の話題もOK！！
有意義な情報交換しましょう。

【スレッドのタイトルを修正致しました。H28.2.10　管理担当】


[スムログ 関連記事]
【動画】湾岸エリアのタワーマンション上空を飛ぶ
https://www.sumu-log.com/archives/3361

[11401: 匿名さん]

駐車場の話もういいよ、振りすぎ。ま、11395の方もちょっと言い過ぎだけど。

[11402: 匿名さん]

>11398
(駐車場料金が)高くても売れなきゃ(買われなきゃ)意味がない。結果から見ると、駐車場料金設定が若干高すぎたということでしょうね。同じような問題はGFTだけじゃなく他のマンションでも起きてます。マンション駐車場は営利ではないけど、営利と同じような分析の上での慎重な設置台数と料金設定が求められるということでしょう。実はかなり難しい、微妙な問題ですね。

[11403: 匿名さん]

はい、駐車場問題はこれにて終了ー！

[11404: 匿名さん]

これがホントの駐車禁止

。。。

[11405: 匿名さん]

うまい！山田さん、じゃない山田君、座布団２枚。

[11406: 匿名さん]

>>11399
上に高級物件は管理費が高いという主張があるが、管理費の高低はどういう管理がされているかによって決まる。24時間有人管理か？警備員は常駐か？深夜警備はあるか？全館をモニターする防災センターはあるか？監視カメラの台数は？コンシャルジェは若い女性かおじさんか？コンシャルジェは深夜まで対応しているか？清掃要員は何人居て清掃は週に何回されるか？敷地内に植栽は無いのかそれとも豊富か？エレベーターは何台設置されているか？共用設備は豊富か？etc.　

一方で、マンションが高級マンションか否か（マンションの値段）は立地に依存するので、基本的に管理費とは比例しないはず。同じ管理サービスを３Ａでやっても湾岸でやっても基本的にかかる管理費用は同じだし、そういう風に見て内陸タワーと湾岸タワーの管理のレベルに差があるとは思えない。

しかし、現実には大崎の物件のように販売価格が高いマンションは管理費も高い傾向にある。これは、高級マンションほど管理費が高くても年収レベルの高い居住者からクレームが出ない可能性が高いので、管理費を高く設定してマンションの販売終了後も系列の管理会社を通じて金を吸い上げるためだと個人的には考えている。まあ、管理会社がしっかり仕事をしないと管理組合に管理会社を変えられてしまうので、管理がしっかり出来ていることが前提だが。

[11407: 匿名さん]

やっぱりコンシェルジェは女性がいいね。
エントランスが華やかになる。

[11408: 匿名さん]

>>11406 匿名さん

管理費の高い安いは戸数にもよるのでは？
同じサービスなら戸数が多い方が一戸辺りの負担は少なくなりますよ。

[11409: 匿名さん]

>>11405
司会が昇太に変わって呼び方がややこしくなったね。

[11410: 匿名さん]

GFTの駐車場、4万は高すぎ！ぷんぷん！

[11411: 匿名さん]

【速報！】2015年度人気中古マンションランキング

野村不動産アーバンネットが毎年6月に発表している、前年度の人気中古マンションランキングが本日発表されました。

第一位はビンテージマンションの代表格広尾ガーデンヒルズ、第二位はワールドシティタワーズ、第三位はプラウドシティ池袋本町と言う結果でした。

ＷＣＴは２０１０年度から５年連続１位でしたが、Ｖ６はなりませんでした。しかし、ＷＣＴは築１０年を超えたためランク外に落ちると思われていましたが、安定の人気です。

以下、湾岸マンションではランク上位に入ったのは下記の通り。

　４位　ザ・トーキョータワーズ（前年３位）
　８位　東京ツインパークス（前年５位）
１２位　スカイズタワーアンドガーデン（初登場）
１７位　ビーコンタワーレジデンス（前年３９位）

一方、湾岸マンションで大きく順位を落としたのは

３３位　パークシティ豊洲（前年１１位）
３６位 ブリリアマーレ有明（前年６位）

という結果でした。

http://www.nomu.com/mansion/catalog-rank/

[11412: 匿名さん]

>>11408 匿名さん

その通りですね。それが大規模タワーマンションの最大のメリット。しかし、現実には内陸の大規模タワーマンションで管理レベルが同じようなものでも、管理費は高い傾向にあります。また、分譲時の景気が良かったマンションと景気が悪かったマンションでは景気が良かった時期の分譲マンションは管理費がやけに高い。それが見直されないままになっているケースが散見されます。

WCTの管理費は201円/平米と安いのは散々既出ですが、お隣のバブル期に分譲された天王洲シーフォートタワーは管理費が450円/平米と、なんとWCTの2.2倍です。駐車場は普通40000円、ハイルーフ75600円。規模の違いだけでは説明出来ないとかんじますね。

[11413: 匿名さん]

中央区、晴海レジデンスは、平置き駐車場ワンコインの500円だから。マンションの駐車場は高すぎます。

裕福な戸建てに負けまくりの条件の悪さです。

[11414: 匿名さん]

正直、マンション+駐車場の維持費に月々10万も掛かると、もう一つ家が買えてしまいます。

これを解消する手立てを知っていますか？
中古で本体価格をゼロ円にすることです。

月々10万なら5000万のローンと同じだから、
マンション本体価格が5000万引かれる。

こんな有様になりたいですか？

[11415: 匿名さん]

公共施設やお城なんかが売りに出されますが、維持費だけ払ってくれる方を募集してます。同じです。売出価格はゼロ円です。　

[11416: 匿名さん]

WCTネガの自作自演、一人相撲感が凄いなw
この人サウスゲートスレでも同じように粘着して、追い出された人だよね。

[11417: 匿名さん]

しかし、駅遠バス便だと、日々の労力とタイムロスを金に換算すると・・・
相当人生で損をします。

[11418: 匿名さん]

>>11414 匿名さん

だね、GFTはまずいよな…。
新築時点で70,000超え、
現在の駐車場の空き状況からして
10年後の修繕費値上げでは確実に10万超え行くわ。

[11419: 匿名さん]

>>11418 匿名さん

GFT巻き込まないでください。
同じエリアのマンション同士の叩きあいほど無意味なものはありません。
両者を争わせたい人の思惑に乗らないで下さい。
WCTは良いマンションですよ。
WCT購入者は先見の明があったと思いますよ。

[11420: 匿名さん]

>>11418
三井系は修繕積立一時金もあるしね。5年目、10年目、15年目・・・と段階的に修繕費の値上げがある。1年目の維持費にそれが確実に足されていくから1年目から70,000円超えだとすぐに月10万超え。

[11421: 匿名さん]

＞＞11419

煽りは無視した方がいいよ。変にレスすると喜ばせるだけ。

[11422: 匿名さん]

三井系は修繕積立一時金もあるしね。5年目、10年目、15年目・・・

マンションの家系が絶対繁栄しない理由がわかるね〜。資産をどこかで捨てるしかなく、捨てるまでに莫大な金が消えてる。こりゃダメだ。

[11423: 匿名さん]

本日発表のノムコム2015年度最新版　首都圏人気中古マンションランキングベスト50です。
湾岸マンションに色を塗ってあります。

[11424: 匿名さん]

51位から100位はこちら

[11425: 匿名さん]

本日、住友不動産販売の人気マンションランキングも最新版が発表されました。こちらは、
住友不動産販売取り扱い物件なので、全体的に住友不動産旧分譲が多く出ています。

[11426: 匿名さん]

五輪効果で“品川”が上昇、８年ぶり路線価がアップ

http://headlines.yahoo.co.jp/videonews/jnn?a=20160701-00000058-jnn-soc...

TBS系（JNN） 7月1日(金)21時11分配信

相続税などの算定で基準となる土地の価格＝路線価が、１日発表されました。全国平均は０．２％のプラスで、リーマンショック以来、８年ぶりに上昇に転じました。

国税庁が１日に発表した今年１月時点の路線価。全国１位は、３１年連続で東京・銀座の鳩居堂前。その価格は、１平方メートルあたり３２００万円で、去年に比べ１８．７％の大幅な上昇となりました。

その大きな要因は「インバウンド効果」です。訪日外国人の増加で商業施設やホテルなどの開発が活発になり、路線価の全国平均は、前年比０．２％のプラスと、リーマンショック以来、８年ぶりに上昇に転じました。
「羽田空港の国際線ターミナルから電車でおよそ１１分の品川駅ですが、今後、駅周辺では大規模な再開発が計画されているということです」（記者）

オリンピックに合わせ、東京都が新たな国際交流拠点と位置づけている「品川」。路線価は９．８％上昇しました。ＪＲ東日本は品川・田町間を再開発し、２０２０年に新駅の開業を予定。品川駅周辺に６万平方メートルの土地を持つ京急グループも、オフィスやホテルを備えた大規模複合施設の開発を計画しています。

「（品川駅は）羽田空港に一番近い大きいターミナル駅ということもありますし、重要な拠点として捉えています。（オリンピックに向けて）品川から泉岳寺まであわせまして、ホテルの部分で拡充を図ったり、既存の施設の改修を図って、新しく来る方にも飽きられないような施設を造ろうと」（京浜急行電鉄 品川開発推進室 谷井健課長）

オリンピックまであと４年。地価の上昇傾向はこのまま続くのでしょうか。

　「イギリスのＥＵ離脱とか、円高傾向といった不安材料はありまして、（円高で観光客が）買い物をする額が伸びないと、商業施設の売り上げが伸びませんので、商業施設への投資などが少し慎重になると思います。（路線価の）上昇率は鈍化するかもしれませんが、緩やかな上昇は続くと思います」（みずほ信託銀行 不動産コンサルティング部 橋本幸治部長）

　地方の都市では今も地価の下落が続いていて、上昇傾向がこのまま全国に波及するか、先行きは不透明です。（01日18:30）.

[11427: 匿名さん]

>>11426 匿名さん

都心飛行機通過ルートが発表されたときに、マスコミは品川をどのように扱うか、興味あります。

[11428: 匿名さん]

住宅ローンの新規借り入れのお勧めはどこでしょうか？
10年固定、4000万を借りるっす！

[11429: 匿名さん]

>>11428 匿名さん

単に金利が低いだけなら、三井住友信託銀行かな。

[11430: 匿名さん]

>>11428 匿名さん

まず10年で払い切るのか、30年の当初10年なのかどっち？

[11431: 匿名さん]

どっちでも良いよ。

[11432: 匿名さん]

WCTって人気あるんですねー。築10年以上の中古マンションが、絶賛分譲中マンションみたいにネガされる訳が分かりました。笑

[11433: 匿名さん]

>>11432 匿名さん

ネガされる訳が分かったということは、人気がある理由も分かった？

教えて！

[11434: 匿名さん]

>>11433

たぶん、11426にあるように資産性が高い品川エリア物件だということと、大規模なので管理費が安いのに共用設備が充実していることが人気の理由でしょうね。

[11435: 匿名さん]

ドトールってまだ売ってるの？
内覧した人います？

[11436: 匿名さん]

ドトールは建物はかっちょいいんだけど、室内はダメダメ。天井低いし、天カセエアコン付けれないし、
ダイレクトウインド床から天井までのじゃないし。住不の新フラッグシップとか言ってるけど、
あれじゃ間違いなく旧フラッグシップを超えれてないんだよなあ。残念。。。

[11437: 匿名]

>>11435 匿名さん
売ってますよ。モデルルームに行けば見せて貰えるし、買える資力のある人は、現地まで案内して部屋他を見せてくれるよ。
行ってみたら。笑。。。

[11438: 匿名さん]

>11418
ＷＣＴは今でも平置きだと10万超え。
不便な機械式でも8万。

[11439: 匿名さん]

>>11438
その話はデタラメだと判明してもうとっくに終わった。管理費＋修繕費＋駐車場代で一番高いのは
ツインパ、次いでＧＦＴが最終結果。しかも、ＧＦＴはこれから修繕費の大幅値上げありで５年後
にはツインパ抜いて維持費が最も高いマンション認定済み。

[11440: 匿名さん]

ＷＣＴは今でも平置きだと10万超え。
不便な機械式でも8万。

間違ってる？
事実ですよね。

[11441: 匿名さん]

デタラメではないだろうね。他と比べてるわけじゃないし。

[11442: 匿名]

>>11439 匿名さん
管理費やら駐車場が高くなると騒ぐ様な人は、そもそも無理してタワーマンションに住むべきではないですな。後々管理費不払いとかで住民に迷惑をかける可能性高いですな。辰巳の団地がお似合いですかな。

[11443: 匿名さん]

坪250で買った方にとっては月10万きついと思うけどね。

[11444: 匿名さん]

＞間違ってる？

＞他と比べてるわけじゃないし。


間違ってる。そこまで言うなら比べてみよう。

11439の表で90㎡の部屋買って23000円の駐車場なら￥67760、

46000円の平置き借りても￥90760。しかも修繕費の値上げ無し。

だから10万超えは間違い



ＧＦＴは機械式駐車場しかないマンションで、最も高い駐車場で

比較するなら機械式駐車場が￥42000円するので90㎡の維持費￥78740で

現時点でツインパを超える

しかも5年後に修繕費値上げ予定で、修繕費上がったら近い将来10万超え

確定。これが事実。

[11445: 匿名さん]

>>11443

あなたは11年前の収入と今の収入変わってないの？変わってないのかあ　かわいそうに。

俺２倍以上になってるぜ？

[11446: 匿名さん]

＞11439の表で90㎡の部屋買って23000円の駐車場なら￥67760、

46000円の平置き借りても￥90760。しかも修繕費の値上げ無し。

だから10万超えは間違い


シャトルバス2人利用入れて計算してるから。
だからあってるよ。
立地が悪いと余分なお金かかる。

[11447: 匿名さん]

>11443
立地が悪いと共用施設やシャトルバスで
誤魔化すから、物件価格ても、結局、維持費高くなるんだよね。

[11448: 匿名さん]

>11147です。

ミス

×物件価格ても
○物件価格安くても

[11449: 匿名さん]

今日の日テレのミュージックデイは汐留ライブステージは無料だったんだね。こういうテレビ系のイベントにすぐに赴ける港区の湾岸タワマンはやっぱり良いよね。豊洲や有明だとなかなか遠いからなぁ。

[11450: 匿名さん]

あいかわらずWCTは下らんことやってんな。なんで管理修繕費はわかるが、今の時代契約率が３割台の駐車場台がランニングコストの前提になってるんだろう。マジョリティは他の７割だろ、普通は。その時点で恣意的。

ランニングコスト入れるなら、多数が使わない駐車場より、大抵の人が使うシャトルバス台OR他の鉄道より異常に高い臨海線・モノレール代を換算するほうがよっぽどリアルのコストになるでしょうに。