湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲 他） part15

[匿名さん]

前スレッド1000件を超えていたので、part15です。

湾岸エリアのタワーマンションについて話し合うスレッドです。
購入を検討していないけれど、湾岸のタワーマンションについて物申したい！という方のためのスレッドです。
今のところ、湾岸に新築計画タワーマンション、近日分譲開始タワーマンションは無いので、
エリアや地域相場、周辺物件の話題…もちろん都心湾岸エリアのタワーマンションであれば分譲中・中古問わず、
タイトル以外の物件の話題もOK！！
有意義な情報交換しましょう。

【スレッドのタイトルを修正致しました。H28.2.10　管理担当】


[スムログ 関連記事]
【動画】湾岸エリアのタワーマンション上空を飛ぶ
https://www.sumu-log.com/archives/3361

[11351: 匿名さん]

>11349
坪250なら所得もそのレベル。
で、維持費毎月8万。

[11352: 匿名さん]

湾岸壊滅の記事が増えてきましたね。。。
どこまで安くなるのかな。

[11353: 匿名さん]

>>11349

今北産業！　笑

＞あと修繕費とか管理費に関してはネガが何回もココまで論破されてるので、もう相手にもならんし。

ま、そうなんですけど、確かにマンションによって駐車場代が違うし、駐車場代はどんな状況なのか？管理費、修繕費、駐車場代の合計で各マンションが一体いくらかかるのか？それはそれで興味あるので、またまた調べましたよん！

管理費、修繕費は90㎡の部屋に住んでいると仮定。さらに駐車場代はそのマンションの一番安い普通車用駐車場（軽専用は除く）を借りたと仮定しました。

その場合の、維持費（管理費＋修繕費＋駐車場代）の高い順ランキングです。１位はさすが、超高級物件のツインパークス！維持費も高級なんですねえ。以下、高い順に並んでいるので興味ある方はゆっくりご覧ください。なお、修繕費は今後変動します。築浅マンションの場合、５年目から２倍～３程度に上昇することをお忘れなく。
・

[11354: 匿名さん]

WCT の場合、更に毎月のシャトルバス代も必要。
夫と子供が使ったとして、月1万プラス。

[11355: 匿名さん]

＞安く買えた時点で、ローンが少なくて済むから、寧ろ住宅関係の費用負担は軽くなるのにw

安く買えて、そのあと値上がりが最高ですね。ローンの返済は軽いし、値上がりしてりゃ、今後少々下がったって構わないし。私の記憶では一番安かったのはCMTとTTT。たしか、初期は坪200万くらいからあった記憶があります。

[11356: 匿名さん]

>>11353
素晴らしい！　全マンションが一目瞭然ですね

維持費最安はケープタワーですか。有明方面かと思っていたので、ちょっと意外な気もします。

ただ、安すぎる修繕費はあとあと怖いと言いますから安すぎるのもビミョーですね

ツインパは別格として、GFTは駐車場が高すぎますね　芝浦で40000円は無いでしょう

高輪の某超高級低層物件でさえ42000円でしたから。

今後、管理組合の判断で駐車場代を値下げして管理費を上げるかもしれませんね。

[11357: 匿名さん]

売らない限り値上がりしても意味ないし、売ったら何処に住むのって話。寧ろ安い物件しか買えなかった低い所得の方が問題。

[11358: 匿名さん]

>11356
駐車場代はそのエリアの月極め駐車場の相場に合わせるのが原則です。そうでないと、駐車場借りる方と借りない方で不公平が生じますから。

[11359: 匿名さん]

>>11358 匿名さん

意味不明

[11360: 匿名さん]

＞11353
これって、ＧＦＴは新築だから修繕費が上がったら、維持費がツインパ超えちゃうんじゃね？
まあ、車持たなきゃいいって話かもしれんが、湾岸はなにかと車あった方が便利だし、
俺は車好きで２台持ってるから俺には無理だな。

[11361: 匿名さん]

>>11358
何言ってるかよくわからないんだけど、ってことはＧＦＴの場合は駐車場が相場より高いから、車持ちが車持ってない人の分まで払わされてるってことになるの？

[11362: 匿名さん]

＞売ったら何処に住むのって話。

はあ？売りたい人は売って、その金で次のマンション買うんだろ？その間にタイムラグあれば賃貸に住めばいいだけ。何言ってるの？

[11363: 匿名さん]

芝浦は駐車場高いですよ。月極の屋根付きだと4万越えが普通です。でも住人用なので周辺相場より安くして欲しいですよね。最近のタワマンは駐車場が高いのは何故なんでしょう？

[11364: 匿名さん]

駐車場の最低価格だけで比較するのはフェアじゃないね。マンションによっては区画で駐車場代金に差をつけないところもあれば、安い区画は少しだけで、大半はもっと高い金額の区画ばかりっていうタワマンも多いからね。その表だと、まるで最低価格の区画が一番多いような錯覚に陥る。平均値をだすのがフェアだと思うよ。

[11365: 匿名さん]

売っても手数料含めて、今より安く狭い部屋しか買えないだろ。

[11366: 匿名さん]

>>11363
11353さんが作ってくれた表で有明のスカイズが安いのは別としても晴海のティアロやクロノ、
ＫＴＴも27000円～30000円の設定もあるようですから、築浅が高いというわけでもなさそう。
マンションの駐車場は一般の月ぎめより安いので、ローンや管理費修繕費を支払っても賃貸に
住むより安く上がることが、分譲マンションを買おうというひとつの動機になったりする部分
もありますから、GFTの駐車場料金の設定は謎ですね。
他の湾岸マンションに比べてこれだけ高いと、車を所有する前提の人が購入を敬遠して、
車を持たない主義の人が購入し、結果、駐車場が余りまくる＝管理費や修繕費に支障を来す
ことも考えられるから、車持たないから高くても良いというわけにも行かなさそう。GFTの
駐車場は順調に埋まってるんですかね？

[11367: 匿名さん]

>11362
買ったら儲けなし。
買い換えの費用がかかるぶんマイナス。

[11368: 匿名さん]

晴海レジデンスなど、
普通のマンションの平置き駐車場は、500円だよ。

ワンコイン（笑）

これが地価都内最下位の現実。
騙され便所に金ステ笑える。

[11369: 匿名さん]

埋立地のマンションは、どこも駐車場がタダ同然。論議不要。ダマされて修繕費として払わされてるやつ。（笑）

[11370: 匿名さん]

駐車場は住人全員の資産です。
つまり住人全員、駐車場のオーナーです。
従って、相場より安く貸せば、駐車場収入が減ってしまいます。同時に借りてる方は、安く借りれるのでお得ですが、それは借りてない方の収入減によるものです。相場より高く貸せばその逆。両者に公平にするためには周りの相場に合わせることです。

[11371: 匿名さん]

>11368
それは全部屋ぶんの駐車場があるんじゃないですか？
その場合、いくらに設定しても住民間の不公平は生じません。
修繕費用を駐車場代で賄うか建物の修繕費で賄うかの違いだけです 。

[11372: 匿名さん]

>>11365
＞＞売っても手数料含めて、今より安く狭い部屋しか買えないだろ。


そんなことは無い。頭金2000万、20年ローン4000万で6000万（坪240万、82.5㎡）の
マンション買って、10年住んだとしよう。10年目のローン残高は2100万円。

そのマンションが4割値上がりして8400万（坪336万）で売ったとしよう。
ローン残高2100万円、売買手数料などざっくり300万として、それ引いて6000万残る。

6000万で再度20年ローンで4000万借りれば、1億。部屋の広さは同じの選ぶとすると
坪400万の新築を買える。

最初に頭金をもっと積んでればさらに高い物件も購入可能。

[11373: 匿名さん]

買うマンションの価格も上がってるから
意味なし。寧ろ買い換えの費用がムダ。

[11374: 匿名さん]

＞つまり住人全員、駐車場のオーナーです。従って、相場より安く貸せば、駐車場収入が減ってしまいます。

何かよくわからん理屈だな。駐車場の修繕費が駐車場料金収入で賄える計画が出来ていれば、車を持たない人にはマイナス影響は出ないから、その限りにおいて駐車場料金は安ければ安いほど稼働率に影響が出ないから良いと思うが。もし安い料金設定で駐車場の修繕費を賄ったうえで、余りを管理費にも充当できるなら車持たない人も管理費がその分安くなってハッピーだろ？WCTなんかはそうやって管理費を安くできてる上に、全体会計では管理費も毎年5千万円余って修繕費に振り替えてるらしいじゃないか。寧ろ、周辺相場が高いからと言って相場に合わせた高い駐車場代を前提に駐車場修繕費・管理費計画を組んだ上に、駐車場が高いのが原因で空きばかりで埋まらないと、駐車場の修繕費を車持たない人も払わなきゃならなくなるうえに、管理費計画にも不足が出て管理費の値上げを全員が迫られるからアンハッピー。

[11375: 匿名さん]

>>11373

＞買うマンションの価格も上がってるから
＞意味なし。寧ろ買い換えの費用がムダ。

だから坪240のマンションにタダで10年住んだうえで、手許現金が増えて坪400万の

新築買えてんじゃん。オツム大丈夫？

[11376: 匿名さん]

>>11363

屋根付きかどうかは分からないけど、40000円は相場より高い。地域の最高ランクみたいですよ。

[11377: 匿名さん]

>>11374

理路整然としてる。その通りだと思う。11370の理屈はおかしい。

[11378: 匿名さん]

>11374
極端な例をあげた方が理解できますかね。
平置で駐車場の修繕費用はゼロとします。
相場は1万円。2部屋のマンションで駐車場は1台。
このマンションの駐車場代を5千円に設定。借りる人は5千円お得だけど、駐車場のオーナーでもあるので、駐車場収入は相場で貸したときよりマイナス2500円。本来相場で貸してたら1万円の半分の5千円貰えるところ5千円の半分の2500円しかもらえないから。トータル2500円お得。貸す側は同額の2500円収入減。

[11379: 匿名さん]

>11375
追加でお金払ってるんだから、高い物件になるの当たり前ですよね。買い換えの手数料代ぶん、追加したお金全てを物件につかえないので損してますが。しかも追加分は、価格が上がってしまった物件に対して支払っているので、相対的な含み益も下がってしまっている。

[11380: 匿名さん]

いや、最終的にマンション価格の下落がデカくなり、同時に不景気だから、三ヶ月滞納で物件差押え。→アパート暮らしか、路上暮らして、莫大ローンだけ残る。

不動産投資の典型的スタイル。
個人はすぐに売れないから。

[11381: 匿名さん]

いや、晴海レジデンスは平置き駐車場ワンコイン500円だから。

[11382: 匿名さん]

>>11376 匿名さん
この情報は正しくないよ。無理やり最安値のものを拾ってきただけでわざと高いやつをのぞいてる。芝浦に住んでる実感とは違うね。下みるとわかるけど、4万超えの駐車場も多い。
http://www.at-parking.jp/search/tokyo/minato-ku/shibaura(2-4-chome)/

[11383: 匿名さん]

>>11382 匿名さん
あれ？なぜかURLが壊れてる
www.at-parking.jp/search/tokyo/minato-ku/shibaura(2-4-chome)/

ここをみると、芝浦の過半数の駐車場は4万超えなのがわかるよ。

[11384: 匿名さん]

>>11378
マンション駐車場の料金を周辺相場とあわせるべきだとしても「マンション駐車場」の周辺相場は、「周辺マンションの駐車場」の相場と比較すべきであり、一般の営利駐車場と比較するのはナンセンス。そうしなければ、マンションを比較した際に車持ちは駐車場代が高いマンションを購入するのを敬遠し、結果として駐車場が埋まらないことになる。仮に駐車場修繕費はゼロとしても駐車場収入を管理費に組み入れる計画にしていたのであれば、管理費収入が減って予算を下回ってしまう。結果、車を持ってない人も管理費値上げ分を負担せざるを得なくなる。ＧＦＴの駐車場代は周辺のアイランドやベイワードと比較して明らかに高く、実際にＧＦＴの住民板を見れば駐車場が埋まっていないことで、管理費収入計画に入居直後から影響が出ている問題が議論されている。11378の理屈はさっぱり分からん。

[11385: 匿名さん]

>>11384
前提として、芝浦港南の駐車料金は勝どき晴海豊洲より高いのと、10年前より芝浦港南の地価が大きく上昇しているので、同じ築年の同じ築と比べないと意味がないよ。昔の物件の方が駐車料金が安いのは湾岸に限らずどこでも同じですから。

加えて、分譲時単価、現在の中古単価がいずれも１００前後違う物件の管理費や駐車料金をくらべるのもナンセンス。より高級物、件のが管理費は高く、駐車料金は高いのは議論する余地はない。

「「マンション駐車場」の周辺相場は、「周辺マンションの駐車場」の相場と比較すべきであり、」という考えも理解しがたい。普通はその時のその地域の駐車場相場できめられているわけですから、話が強引すぎる。芝浦の屋内駐車場の平均相場は4.2万円。どちらにしろ高いのは真実だけどね。

「ＧＦＴの駐車場代は周辺のアイランドやベイワードと比較して明らかに高く」など言っていますが、ベイワードは3.7万～ですよ。3千円しか違わないのに明らかに高いって、批判ありきっという思考回路ですよね。とにかく、駐車場の件はすでに解決していますので、心配していただいてますけど余計なお世話以外の何物でもありません(笑)。

[11386: 匿名さん]

>>11384 匿名さん
ちなみにベイワードの駐車場は40000超えの区画が多いから、GFTと比べても高いくらいですよ。いま募集してるのは46000円の区画のみですから。GFTの駐車場の稼働率はそこまで悪くはないです、七割近くうまってるので。さらに隣のヤナセに一割ほど借りてもらえる話になっているので駐車場運営は黒字です。誤解がないように訂正しておきます。

[11387: マンコミュファンさん]

>>11385 匿名さん

あなた頭いいね。
いつも1番納得できる回答をしてる。
きっとWCTポジをボコボコにして、黙らせた人でしょう。

[11388: 匿名さん]

グローバルフロントタワー

管理費は305円/㎡（予定）ということで約5,800㎡の広大な公開空地に広がった豊かすぎる植栽と豊富な共用施設を考えると妥当な範囲内という印象ですが、駐車場代が40,000円（予定）からというのはいかがなものか･･･。これって管理費収入の不足分を駐車場収入で明らか補ってますよね･･･。プランは3LDK中心ですし、設置率は40％ちょっとなのでそこまで空車が多くなることはないでしょうが、この管理費とのバランスだと将来的に駐車場利用者が減ってきた時の管理組合収支への影響が懸念されます。
グローリオ田町は45,000円だったのでそれよりは安いですが、このエリアの駐車場相場はいつから都心一等地並になったのか･･･。
http://mansion-madori.com/blog-entry-2622.html

[11389: 匿名さん]

築3年以内で資産価値が坪400-450程度の都内の大型物件をまとめてみるとこんな感じ。大崎の二つが管理修繕費ともやけに高い理由は良く分からないが、分譲時単価が高い影響だろうか。クヤクションの管理費が80円と激安！これはきっと修繕の多くを区役所が費用してくれるのだろう、これはお得だね。しかしこの当時のタワマンは良い物件が選び放題でしたね。

[11390: 匿名さん]

名のある物件ばかりで全部ほしいね。無理に借金してでも全部の物件買って転売してたら、優に億はゲットできたね。よだれでます。

[11391: 匿名さん]

>>11386 匿名さん

>>11386

えぇ！そうなん？じゃあGFTの共有部駐車場はカーディーラー従業員の車やカーディーラーに修理、点検で入庫した車の置き場になるの？ で、ヤナセの社員が入れ替わり立ち替り立ち入ることになる？もし、自分のマンションがそうならそれは嫌だな。

それに、それで解決する方向ってことは、駐車場料金が高いことで他のマンションには発生していない問題が発生しているってことじゃん。借りてもらえる話ってことはまだ、本決まりじゃあ無く、ホントにヤナセが月40000円なんて賃料で借りてくれるのか不透明なんでしょ？

そもそも、そういう話にならざるを得ないのが問題なんじゃ無いの？さらに、もしヤナセが移転したらどうなる？完全に管理費不足→管理費値上げにつながるよね？

ただてさえ、維持費が高いと言われているGFTの維持費がさらに高くなりかねない。

問題は駐車場料金が高いということで、車を持たない人が購入した割合が想定より多く、結果として、駐車場の空きが多くて駐車場収入から繰り入れるはずだった管理費収入に最初から不足が生じ、車を持たない人まで管理費値上げのリスクが出てきていると言うことでしょ？

周りの相場も40,000円だったとしても、それに単純に合わせるからそういうことになるんだと思うよ。別にＧＦＴを攻撃するつもりは無く事例として出しただけで、一般論としてもそういうリスクが生じるから駐車場料金設定が高いことは問題だと言ってるんだけど、それがわかんないのかな？

[11392: 匿名さん]

>>11389
みんな修繕積立金安いな。こんなので足りるわけがないのに。

[11393: 匿名さん]

>>11391
全体的に話がまとまりがないのと、批判を前提に話が展開されいるのが明確なので、全く説得力がありませんね。

初めに、「ただてさえ、維持費が高いと言われているGFTの維持費がさらに高くなりかねない。 」とありますが、ＧＦＴの維持費が11389に上げられている同等クラスのタワマンと比較して維持費が高いという客観的エビデンスはありますか。当然あるわけないし、表の修繕管理の設定から推測しても、平均下から平均以下のレベルと判断するのが妥当でしょう。

次にヤナセが撤退したらという前提に無理がある。ヤナセは創業よりここが本社であり、建て物も最近建て替えたばかり。賃貸でもない自社ビルであり、売却する理由も全くない。そのくらい可能性がない話を仮定したがるという時点で苦笑いする以外にリアクションはできませんね。また、駐車場今程度でヤナセ収入がなく駐車場収入がマイナスでも、全体の収支はマイナスにはなりません。この規模なら普通はそのくらいの余裕はあるものです。

ありもしなそうな可能性を語るならば、5年以内に来る確立が7-8割といも予測されている大地震が来て、築10年の旧型マンションが半壊や一部損壊して、修繕費が数倍に膨れ上がり、さらに地域の大きな液状化で資産価値が大きく失われる可能性のがよっぽど高いと思いますけどね。冗談抜きで。

[11394: 匿名さん]

>>11391
私は管理組合で合意が取れるなら、駐車料金を周辺相場より少し下げてもいいと思う。しかし、原則はあくまで市場相場に合わせるべきで、大きく外れる価格に設定するのは合理的ではない。駐車場はシャトルバス等とは異なり、マンション内の「空間」という共有資産を一部の住民が排他的に利用できるのであるから、車を持たない住民の納得を得るためには、客観的に見て正当な価値に相当するお金を受益者が支払う、という合意スキームが必要。その価値は市場価格に合わせるのが合理的でしょう。

[11395: 匿名さん]

>>11389
格上の物件らの修繕費を心配するより、ご自身の物件の耐震性、地域の液状化の心配をされる方が良いのでは。今後10年のリスク管理のを考える上ではより実際的かつ致命的かと考えます。

[11396: 匿名さん]

>>11391 匿名さん
駐車場の外部貸しは結構よそのタワマンでもやってますよ？リストにあがってるマンションでもやってるとこいくつかありますし。不特定多数ではなく、ヤナセの社員証をつけた限定された人が駐車場を使う分にはなんら問題ないかと。むしろ不特定多数に外部貸ししてるタワマンのほうが余程問題では？そちらを突っ込まないのは何故でしょう？GFTを叩きたい前提で話をしてるからですよね。

[11397: 匿名さん]

またまた怪しい雲行きに・・

[11398: 匿名さん]

>>11391
>駐車場料金設定が高いことは問題だと言ってるんだけど、

ちょっと違うな。結局、駐車場料金が10万だろうが1万だろうが、駐車場料金の範囲内で駐車場修繕費が賄える限りにおいて、駐車場料金の高い安いは問題ではない。

問題は、その料金設定で駐車場稼働率が想定を上回るか否か、だ。つまり、マンションの購入者層が考える駐車場料金の値ごろ感のレベルと駐車場料金設定が合っていたかどうかという話だ。ＧＦＴ検討者層で車を持っている人が駐車場40,000円は高いと判断した結果、車を持たない主義の購入者の割合が想定以上に大きくなった。

駐車場料金を管理費に組み入れるような予算を立てる場合、空きリスクを考慮して予想稼働率は低めに設定したうえで予算を組むべき。ＧＦＴは、三井が読み誤った結果、管理費予算設定（管理費予算の一部になる駐車場料金の設定）、駐車場稼働率の設定などが、三井の立てた計画と実際で大きく狂っちゃったんだろう。

[11399: 匿名さん]

大崎の二つはなんでこんなにコストかかってしまうんだろうね。タワーの方は下駄はいてたけど、あのテナント代はマンション附属じゃなくて三井に入るんだよね多分。知ってる人いる？

[11400: 匿名さん]

＞＞１１３９８
ＷＣＴさん、もういいよ。みんながつまんなくなるからさ。話題変えましょう。

[11401: 匿名さん]

駐車場の話もういいよ、振りすぎ。ま、11395の方もちょっと言い過ぎだけど。

[11402: 匿名さん]

>11398
(駐車場料金が)高くても売れなきゃ(買われなきゃ)意味がない。結果から見ると、駐車場料金設定が若干高すぎたということでしょうね。同じような問題はGFTだけじゃなく他のマンションでも起きてます。マンション駐車場は営利ではないけど、営利と同じような分析の上での慎重な設置台数と料金設定が求められるということでしょう。実はかなり難しい、微妙な問題ですね。

[11403: 匿名さん]

はい、駐車場問題はこれにて終了ー！

[11404: 匿名さん]

これがホントの駐車禁止

。。。

[11405: 匿名さん]

うまい！山田さん、じゃない山田君、座布団２枚。

[11406: 匿名さん]

>>11399
上に高級物件は管理費が高いという主張があるが、管理費の高低はどういう管理がされているかによって決まる。24時間有人管理か？警備員は常駐か？深夜警備はあるか？全館をモニターする防災センターはあるか？監視カメラの台数は？コンシャルジェは若い女性かおじさんか？コンシャルジェは深夜まで対応しているか？清掃要員は何人居て清掃は週に何回されるか？敷地内に植栽は無いのかそれとも豊富か？エレベーターは何台設置されているか？共用設備は豊富か？etc.　

一方で、マンションが高級マンションか否か（マンションの値段）は立地に依存するので、基本的に管理費とは比例しないはず。同じ管理サービスを３Ａでやっても湾岸でやっても基本的にかかる管理費用は同じだし、そういう風に見て内陸タワーと湾岸タワーの管理のレベルに差があるとは思えない。

しかし、現実には大崎の物件のように販売価格が高いマンションは管理費も高い傾向にある。これは、高級マンションほど管理費が高くても年収レベルの高い居住者からクレームが出ない可能性が高いので、管理費を高く設定してマンションの販売終了後も系列の管理会社を通じて金を吸い上げるためだと個人的には考えている。まあ、管理会社がしっかり仕事をしないと管理組合に管理会社を変えられてしまうので、管理がしっかり出来ていることが前提だが。

[11407: 匿名さん]

やっぱりコンシェルジェは女性がいいね。
エントランスが華やかになる。

[11408: 匿名さん]

>>11406 匿名さん

管理費の高い安いは戸数にもよるのでは？
同じサービスなら戸数が多い方が一戸辺りの負担は少なくなりますよ。

[11409: 匿名さん]

>>11405
司会が昇太に変わって呼び方がややこしくなったね。

[11410: 匿名さん]

GFTの駐車場、4万は高すぎ！ぷんぷん！

[11411: 匿名さん]

【速報！】2015年度人気中古マンションランキング

野村不動産アーバンネットが毎年6月に発表している、前年度の人気中古マンションランキングが本日発表されました。

第一位はビンテージマンションの代表格広尾ガーデンヒルズ、第二位はワールドシティタワーズ、第三位はプラウドシティ池袋本町と言う結果でした。

ＷＣＴは２０１０年度から５年連続１位でしたが、Ｖ６はなりませんでした。しかし、ＷＣＴは築１０年を超えたためランク外に落ちると思われていましたが、安定の人気です。

以下、湾岸マンションではランク上位に入ったのは下記の通り。

　４位　ザ・トーキョータワーズ（前年３位）
　８位　東京ツインパークス（前年５位）
１２位　スカイズタワーアンドガーデン（初登場）
１７位　ビーコンタワーレジデンス（前年３９位）

一方、湾岸マンションで大きく順位を落としたのは

３３位　パークシティ豊洲（前年１１位）
３６位 ブリリアマーレ有明（前年６位）

という結果でした。

http://www.nomu.com/mansion/catalog-rank/

[11412: 匿名さん]

>>11408 匿名さん

その通りですね。それが大規模タワーマンションの最大のメリット。しかし、現実には内陸の大規模タワーマンションで管理レベルが同じようなものでも、管理費は高い傾向にあります。また、分譲時の景気が良かったマンションと景気が悪かったマンションでは景気が良かった時期の分譲マンションは管理費がやけに高い。それが見直されないままになっているケースが散見されます。

WCTの管理費は201円/平米と安いのは散々既出ですが、お隣のバブル期に分譲された天王洲シーフォートタワーは管理費が450円/平米と、なんとWCTの2.2倍です。駐車場は普通40000円、ハイルーフ75600円。規模の違いだけでは説明出来ないとかんじますね。

[11413: 匿名さん]

中央区、晴海レジデンスは、平置き駐車場ワンコインの500円だから。マンションの駐車場は高すぎます。

裕福な戸建てに負けまくりの条件の悪さです。

[11414: 匿名さん]

正直、マンション+駐車場の維持費に月々10万も掛かると、もう一つ家が買えてしまいます。

これを解消する手立てを知っていますか？
中古で本体価格をゼロ円にすることです。

月々10万なら5000万のローンと同じだから、
マンション本体価格が5000万引かれる。

こんな有様になりたいですか？

[11415: 匿名さん]

公共施設やお城なんかが売りに出されますが、維持費だけ払ってくれる方を募集してます。同じです。売出価格はゼロ円です。　

[11416: 匿名さん]

WCTネガの自作自演、一人相撲感が凄いなw
この人サウスゲートスレでも同じように粘着して、追い出された人だよね。

[11417: 匿名さん]

しかし、駅遠バス便だと、日々の労力とタイムロスを金に換算すると・・・
相当人生で損をします。

[11418: 匿名さん]

>>11414 匿名さん

だね、GFTはまずいよな…。
新築時点で70,000超え、
現在の駐車場の空き状況からして
10年後の修繕費値上げでは確実に10万超え行くわ。

[11419: 匿名さん]

>>11418 匿名さん

GFT巻き込まないでください。
同じエリアのマンション同士の叩きあいほど無意味なものはありません。
両者を争わせたい人の思惑に乗らないで下さい。
WCTは良いマンションですよ。
WCT購入者は先見の明があったと思いますよ。

[11420: 匿名さん]

>>11418
三井系は修繕積立一時金もあるしね。5年目、10年目、15年目・・・と段階的に修繕費の値上げがある。1年目の維持費にそれが確実に足されていくから1年目から70,000円超えだとすぐに月10万超え。

[11421: 匿名さん]

＞＞11419

煽りは無視した方がいいよ。変にレスすると喜ばせるだけ。

[11422: 匿名さん]

三井系は修繕積立一時金もあるしね。5年目、10年目、15年目・・・

マンションの家系が絶対繁栄しない理由がわかるね〜。資産をどこかで捨てるしかなく、捨てるまでに莫大な金が消えてる。こりゃダメだ。

[11423: 匿名さん]

本日発表のノムコム2015年度最新版　首都圏人気中古マンションランキングベスト50です。
湾岸マンションに色を塗ってあります。

[11424: 匿名さん]

51位から100位はこちら

[11425: 匿名さん]

本日、住友不動産販売の人気マンションランキングも最新版が発表されました。こちらは、
住友不動産販売取り扱い物件なので、全体的に住友不動産旧分譲が多く出ています。

[11426: 匿名さん]

五輪効果で“品川”が上昇、８年ぶり路線価がアップ

http://headlines.yahoo.co.jp/videonews/jnn?a=20160701-00000058-jnn-soc...

TBS系（JNN） 7月1日(金)21時11分配信

相続税などの算定で基準となる土地の価格＝路線価が、１日発表されました。全国平均は０．２％のプラスで、リーマンショック以来、８年ぶりに上昇に転じました。

国税庁が１日に発表した今年１月時点の路線価。全国１位は、３１年連続で東京・銀座の鳩居堂前。その価格は、１平方メートルあたり３２００万円で、去年に比べ１８．７％の大幅な上昇となりました。

その大きな要因は「インバウンド効果」です。訪日外国人の増加で商業施設やホテルなどの開発が活発になり、路線価の全国平均は、前年比０．２％のプラスと、リーマンショック以来、８年ぶりに上昇に転じました。
「羽田空港の国際線ターミナルから電車でおよそ１１分の品川駅ですが、今後、駅周辺では大規模な再開発が計画されているということです」（記者）

オリンピックに合わせ、東京都が新たな国際交流拠点と位置づけている「品川」。路線価は９．８％上昇しました。ＪＲ東日本は品川・田町間を再開発し、２０２０年に新駅の開業を予定。品川駅周辺に６万平方メートルの土地を持つ京急グループも、オフィスやホテルを備えた大規模複合施設の開発を計画しています。

「（品川駅は）羽田空港に一番近い大きいターミナル駅ということもありますし、重要な拠点として捉えています。（オリンピックに向けて）品川から泉岳寺まであわせまして、ホテルの部分で拡充を図ったり、既存の施設の改修を図って、新しく来る方にも飽きられないような施設を造ろうと」（京浜急行電鉄 品川開発推進室 谷井健課長）

オリンピックまであと４年。地価の上昇傾向はこのまま続くのでしょうか。

　「イギリスのＥＵ離脱とか、円高傾向といった不安材料はありまして、（円高で観光客が）買い物をする額が伸びないと、商業施設の売り上げが伸びませんので、商業施設への投資などが少し慎重になると思います。（路線価の）上昇率は鈍化するかもしれませんが、緩やかな上昇は続くと思います」（みずほ信託銀行 不動産コンサルティング部 橋本幸治部長）

　地方の都市では今も地価の下落が続いていて、上昇傾向がこのまま全国に波及するか、先行きは不透明です。（01日18:30）.

[11427: 匿名さん]

>>11426 匿名さん

都心飛行機通過ルートが発表されたときに、マスコミは品川をどのように扱うか、興味あります。

[11428: 匿名さん]

住宅ローンの新規借り入れのお勧めはどこでしょうか？
10年固定、4000万を借りるっす！

[11429: 匿名さん]

>>11428 匿名さん

単に金利が低いだけなら、三井住友信託銀行かな。

[11430: 匿名さん]

>>11428 匿名さん

まず10年で払い切るのか、30年の当初10年なのかどっち？

[11431: 匿名さん]

どっちでも良いよ。

[11432: 匿名さん]

WCTって人気あるんですねー。築10年以上の中古マンションが、絶賛分譲中マンションみたいにネガされる訳が分かりました。笑

[11433: 匿名さん]

>>11432 匿名さん

ネガされる訳が分かったということは、人気がある理由も分かった？

教えて！

[11434: 匿名さん]

>>11433

たぶん、11426にあるように資産性が高い品川エリア物件だということと、大規模なので管理費が安いのに共用設備が充実していることが人気の理由でしょうね。

[11435: 匿名さん]

ドトールってまだ売ってるの？
内覧した人います？

[11436: 匿名さん]

ドトールは建物はかっちょいいんだけど、室内はダメダメ。天井低いし、天カセエアコン付けれないし、
ダイレクトウインド床から天井までのじゃないし。住不の新フラッグシップとか言ってるけど、
あれじゃ間違いなく旧フラッグシップを超えれてないんだよなあ。残念。。。

[11437: 匿名]

>>11435 匿名さん
売ってますよ。モデルルームに行けば見せて貰えるし、買える資力のある人は、現地まで案内して部屋他を見せてくれるよ。
行ってみたら。笑。。。

[11438: 匿名さん]

>11418
ＷＣＴは今でも平置きだと10万超え。
不便な機械式でも8万。

[11439: 匿名さん]

>>11438
その話はデタラメだと判明してもうとっくに終わった。管理費＋修繕費＋駐車場代で一番高いのは
ツインパ、次いでＧＦＴが最終結果。しかも、ＧＦＴはこれから修繕費の大幅値上げありで５年後
にはツインパ抜いて維持費が最も高いマンション認定済み。

[11440: 匿名さん]

ＷＣＴは今でも平置きだと10万超え。
不便な機械式でも8万。

間違ってる？
事実ですよね。

[11441: 匿名さん]

デタラメではないだろうね。他と比べてるわけじゃないし。

[11442: 匿名]

>>11439 匿名さん
管理費やら駐車場が高くなると騒ぐ様な人は、そもそも無理してタワーマンションに住むべきではないですな。後々管理費不払いとかで住民に迷惑をかける可能性高いですな。辰巳の団地がお似合いですかな。

[11443: 匿名さん]

坪250で買った方にとっては月10万きついと思うけどね。

[11444: 匿名さん]

＞間違ってる？

＞他と比べてるわけじゃないし。


間違ってる。そこまで言うなら比べてみよう。

11439の表で90㎡の部屋買って23000円の駐車場なら￥67760、

46000円の平置き借りても￥90760。しかも修繕費の値上げ無し。

だから10万超えは間違い



ＧＦＴは機械式駐車場しかないマンションで、最も高い駐車場で

比較するなら機械式駐車場が￥42000円するので90㎡の維持費￥78740で

現時点でツインパを超える

しかも5年後に修繕費値上げ予定で、修繕費上がったら近い将来10万超え

確定。これが事実。

[11445: 匿名さん]

>>11443

あなたは11年前の収入と今の収入変わってないの？変わってないのかあ　かわいそうに。

俺２倍以上になってるぜ？

[11446: 匿名さん]

＞11439の表で90㎡の部屋買って23000円の駐車場なら￥67760、

46000円の平置き借りても￥90760。しかも修繕費の値上げ無し。

だから10万超えは間違い


シャトルバス2人利用入れて計算してるから。
だからあってるよ。
立地が悪いと余分なお金かかる。

[11447: 匿名さん]

>11443
立地が悪いと共用施設やシャトルバスで
誤魔化すから、物件価格ても、結局、維持費高くなるんだよね。

[11448: 匿名さん]

>11147です。

ミス

×物件価格ても
○物件価格安くても

[11449: 匿名さん]

今日の日テレのミュージックデイは汐留ライブステージは無料だったんだね。こういうテレビ系のイベントにすぐに赴ける港区の湾岸タワマンはやっぱり良いよね。豊洲や有明だとなかなか遠いからなぁ。

[11450: 匿名さん]

あいかわらずWCTは下らんことやってんな。なんで管理修繕費はわかるが、今の時代契約率が３割台の駐車場台がランニングコストの前提になってるんだろう。マジョリティは他の７割だろ、普通は。その時点で恣意的。

ランニングコスト入れるなら、多数が使わない駐車場より、大抵の人が使うシャトルバス台OR他の鉄道より異常に高い臨海線・モノレール代を換算するほうがよっぽどリアルのコストになるでしょうに。