湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲 他） part15

[匿名さん]

前スレッド1000件を超えていたので、part15です。

湾岸エリアのタワーマンションについて話し合うスレッドです。
購入を検討していないけれど、湾岸のタワーマンションについて物申したい！という方のためのスレッドです。
今のところ、湾岸に新築計画タワーマンション、近日分譲開始タワーマンションは無いので、
エリアや地域相場、周辺物件の話題…もちろん都心湾岸エリアのタワーマンションであれば分譲中・中古問わず、
タイトル以外の物件の話題もOK！！
有意義な情報交換しましょう。

【スレッドのタイトルを修正致しました。H28.2.10　管理担当】


[スムログ 関連記事]
【動画】湾岸エリアのタワーマンション上空を飛ぶ
https://www.sumu-log.com/archives/3361

[11251: 匿名さん]

>>11248
いま、芝浦民てWCTマルエツまで買い物に行ってるの？それなら来店は減るけど、さすがにそれは無いでしょ。それに、そもそも近隣マンションや都営もあるからWCTマルエツが3000-4000世帯分をほぼ独占状態、マルエツ近隣にはシティテラス品川も最近完成して、さらに来店は増えてるはず。強いて、マルエツが出て行くとすれば、売り場スペースが足りないからという理由ならあり得るかもね。でも、わざわざ安定顧客がいるWCTからでてくとは思えない。

[11252: 匿名さん]

>>11251
WCTマルエツは最近特に客が増え過ぎ。遅い時間だと、大根おろしで一杯やりたいのに大根が売り切れとか、とんかつが食べたいのにとんかつ用の豚肉が無いとか、売れ筋で品切れなんか想像してないものまで品切れしてることがあるから困る。

[11253: 匿名さん]

>11249
ららぽーと内に富澤商店、カルディ、3丁目のフォレシア内に信濃屋もあり、豊洲は食料品店充実してます。

[11254: 匿名さん]

>>11253

アオキは割と品質が良いものを置いてるよね。

[11255: 匿名さん]

マルエツでも高いよな。地方より、倍の価格するんだよなー。競合がないから。

[11256: 匿名さん]

>>11253 匿名さん

どれも、生鮮は扱ってないがな。

[11257: 匿名さん]

>>11253 匿名さん

パン屋とスーパー併設以外に、ペルエメル、ベルベ、アールデパン、オンザカナルと充実。

ケーキ屋はサクラともう一軒。ケーキ屋はもっとあっても良い気がするな。

[11258: 匿名さん]

>>11249 匿名さん

たつみを 忘れてるよ

[11259: 匿名さん]

>>11242 匿名さん

車使う前提なら湾岸はどこも便利という話になってしまうね。有明民曰わく、車があれば有明は非常に生活便利らしいです。

[11260: 匿名さん]

>>11259 匿名さん

車があればどこでも便利。
そのとおり。

都心への通勤も便利で、駅近で、徒歩圏内に商業施設充実。

これが豊洲駅周辺の魅力。

[11261: 匿名さん]

豊洲は家族連れには、とても住みやすい街ですね。
価格も江東区なので抑えられています。
飾らず、ブランドより実をとる方に向いているかと思います。

[11262: 匿名さん]

↑　いろいろ厳しそうだね。

[11263: 匿名さん]

>築浅の湾岸タワーマンションの所有者で現在賃貸に出している者ですが、確かにここに来て供給過剰で賃貸でも、借り手を見つけるのに苦労しているのが現状ですね。

そりゃそうだろうな。最近の新築湾岸タワマンが賃貸で出てる数の多さを指摘した時に、某マンションから「どこでも最初からこのくらい賃貸に出る」という発言があったが、そんなに分譲直後からたくさん賃貸に出るのは以前は考えられなかった。ネットに載っている賃貸部屋もすごい数だし、ほとんど減ってない。駅から近い、もし遠ければ眺望が良い、レインボーブリッジが見える、そんな何か付加価値でもないと賃貸なんて借り手付かないよなあ。ということは売却もなおさら難しいということだ。虹橋が見える部屋は中古もバカ高く、見えない低層はバカ安くなって格差が広がってる。そういうことなんだろうな。

[11264: 匿名さん]

うちは６％で貸してるよ。月の家賃３５万。

[11265: 匿名さん]

>>11264 匿名さん

凄いですね。

どこの、どんな物件が月35万円で賃貸に出せるんですか？

[11266: 匿名さん]

普通の湾岸のタワーです８０ｍ２弱。

[11267: 匿名さん]

そんなん。空家になった瞬間から大赤字じゃん！　
二ヶ月空家でもう取り返せない。

[11268: 匿名さん]

投資じゃないので。転勤になったから定期で５年で貸してる。

[11269: 匿名さん]

>>11252
マルエツは仕入れる数を店の担当者が判断して決めてて、廃棄が多い店舗は失格らしいよ。
だからそこのマルエツに限ったことではない（苦笑）

[11270: 匿名さん]

＞WCTマルエツが3000-4000世帯分をほぼ独占状態
だから他に巨大スーパーが進出して来たら大変、という話でしょ。
あの規模で2000世帯だけだと。
WCTにも週末に車で遠出して買い出ししちゃう共稼ぎ世帯もいるんだろうし、
芝浦からの客がいなくなったら半分の規模の店舗で充分ということにも。
テナント頼りの管理費の怖さ。

[11271: 匿名さん]

>>11219 匿名さん
ご心配ありがとうございます。

先週WCT総会で会計報告あったんですが、
プール単体での赤字縮小、さらに他の共用施設が全て大幅な黒字で、プールの赤字差し引き共用施設収支で黒字でしたよ。
ちなみに、その収支に駐車場や店舗等からの
収入は入っておらず、純粋にゲストルーム他共用施設間との差し引きでのみで黒字。その為数千万後半の管理費余剰金が今年も発生し、修繕費に付け替えてます。

[11272: 匿名さん]

なのに、駐車場代で管理費補てんしてるんですよね。
修繕費も見直し。総額アップ。今後も、アップの可能性十分ありだね。

[11273: 匿名さん]

シャトルバスも１００円から１２０円へ値上げ。
でも使い勝手が悪いという。

[11274: 匿名さん]

てか、修繕なんてできないマンションでしょ。
インターホン取り替えるだけ。

[11275: 匿名さん]

>>11272 匿名さん
あれ、プールの赤字ネタ苦しくなりました？w
でも駐車場のネタと、修繕費の見直しに関しては、これまで既にネガさんが論破されてるので、持ち出すと自爆ですよー。

[11276: 匿名さん]

戻ってきたG・F・Tさん！

[11277: 匿名さん]

ショトルバス代って片道120円も取るんだ(笑)
大変だね

[11278: 匿名さん]

>>11277 匿名さん

シ"ョ”トルバス⁇

誤字はさておき、
120円が大変な家計なんですね…。
頑張ってください、人生に良いこと有りますように。

[11279: 匿名さん]

管理費（２万）、修繕費（２万５千）、駐車場代（２万５千→使い勝手の悪い機械式の場合）、シャトルバス代（家族のうち２人使うとした場合１万円）で毎月最低８万円。駐車場平置きにすると１０万超え。

[11280: 匿名さん]

シャトルバス、利用者数減でバス会社撤退の可能性もあり。

[11281: 匿名さん]

ｼｬﾄﾙﾊﾞｽに乗らなきゃ品川駅にたどり着けないんでしょ(笑)

[11282: 匿名さん]

ネガさん、本当に家計苦しいんですねー。
そのレベルでタワマン住むから、生活苦しくて
ストレス溜まって掲示板で張り付きネガしちゃうんですよ。

[11283: 匿名さん]

そもそも隣りの土地が再開発されるような立地じゃないと、衰退していくよ。
バス便の立地で、建て替えは、夢のまた夢。
しっかり大規模修繕の５回分くらい積み立てていかないと。
プールの水道代だのボイラーや人件費だの運営で黒字でも、修繕維持を加えた
ロングスパンで考えるとやはり厳しいな。
テナント収入は永遠じゃないし築年数とともに値下げ必至、車もどんどん乗らない
時代になっていくから駐車場の運営も傾く。

[11284: 匿名さん]

坪２５０もしなかった物件でしょ。
月８万も出ると厳しいんじゃないかなあ。

[11285: 匿名さん]

修繕費とかお金の話に関しては、段階値上げかつ一時金徴収な上、管理費が高い三井のタワマン全般を心配した方が良い。管理組合が均等方式移行を進めた武蔵小杉とか除き。

[11286: 匿名さん]

11285
均一料金ね。
2015年時点で見積もっても、2030年、2050年、修繕が一体いくらかかるか
わからんものだよ。資材費も工賃も世界情勢でもすぐ上下するし。
そのころには少子化でプールの施工業者も激減し競争原理が働かず、
目が飛び出るような金額を請求してくるかもしれない。

均一と謳っていながら値上げせざるを得なかったら、逆に大変だ。

[11287: 匿名]

>>11268 匿名さん
ローン組んで購入していればその時点で投資ですね。その気は無くてもね。

[11288: 匿名さん]

>>11286 匿名さん
それが怖いですよね。皮算用が狂うのがね。なにしろまだ大規模修繕を経験してないから、本当にいくらかかるかは分からない。
最初の大規模修繕はいつやるんですか？

[11289: 匿名さん]

WCTネガって管理人にアクセス禁止にされるようなこと書いてまでネガして、本当にアクセス禁止になって何がしたいんだろな。何が目的なのか、さっぱりわからん。自爆テロみたいなもん？なのに懲りずに、また始まったWCTネガ。

しかも、「もしマルエツが撤退したら」と極めて可能性の低い家庭の話で全然ネガになってない。WCT民に管理費会計は毎年5000万円も金が余って修繕費に振り替えるくらいの大幅な黒字と簡単に論破される内容。

それでもしつこく食い下がる→最後はネガがエスカレートして中傷に変わる→アク禁になる→WCTに笑われる。同じことの繰り返し。ネガは何回やれば学習するんだろう？

結局、WCTの宣伝ばかりになるのはそのせい。ネガはそこまで執着するか？くだらないからやめろ。WCTの話ばかり飽きた。それに結局、執拗なネガも宣伝に１役買ってる。ネガで評判を落とせていると思ったら大間違い。露出が増えれば自然に宣伝になる。ゲスの極みのケースと同じ。

いい加減にしつこいWCTネガなんて止めたら？そうやってしつこいネガを書くことが逆にWCTがエースであることが悔しいと思っていると宣伝しているようなもの。前田敦子にはネガが多いけど無名アイドルはdisられさえしない。アンチ巨人みたいなもの。

[11290: 匿名さん]

WCTネガはほんと、ウザいな、しかもネガの内容が無いから全然ネガになって無いし。目障り

[11291: 匿名さん]

>>11270

>だから他に巨大スーパーが進出して来たら大変、という話でしょ。
あの規模で2000世帯だけだと。
WCTにも週末に車で遠出して買い出ししちゃう共稼ぎ世帯もいるんだろうし、
芝浦からの客がいなくなったら半分の規模の店舗で充分ということにも。


ということは、芝浦ってスーパーに行くのにわざわざWCTまで行かないといけないのか？WCTの不便さをはるかに超越してるな。

さらに、すでに品川シーサイドにイオンがあるし、イオン客用の巡回バスはWCT住民を取り込むためにWCT前に停車するから、巨大スーパーでマルエツ撤退ならとっくの昔に撤退してる。

全然ネガになって無い。しかも、WCTdisるためにWCTマルエツまてdisるって異常だな。

[11292: 初心者さん]

修繕費積み立て分はどのように管理しているのでしょうか？
運用？普通預金？

[11293: 匿名さん]

>>11291 匿名さん
芝浦四丁目ならアイランドのピーコックが徒歩5分内にあるし、WCTまでいくわけないじゃん。

[11294: 匿名さん]

>だから他に巨大スーパーが進出して来たら大変、という話でしょ。
>あの規模で2000世帯だけだと。
WCTにも週末に車で遠出して買い出ししちゃう共稼ぎ世帯もいるんだろうし、
>芝浦からの客がいなくなったら半分の規模の店舗で充分ということにも。

↑この頭の回転の悪さがこいつの特徴。ＷＣＴマルエツに行くのがＷＣＴ住民だけと思ってる。ブランファーレ、ベイクレスト、フェイバリッチ、シティタワー品川、コスモポリス、シティテラス品川、シーフォート、都営港南４丁目、グランシティ、etc.

7000世帯から8000世帯が、みんなＷＣＴマルエツの客。周囲にこれと言った競合店なし。シティテラス品川検討板でも買い物はＷＣＴマルエツと書いてある。他のマンション住民もＷＣＴマルエツ無くなったら大変。

11年も営業してるんだから撤退するならとっくの昔に撤退している。マルエツＷＣＴはマルエツグループのなかでも売り上げベスト１０に入ってる。嘘だと思ったらユナイテッド・スーパーマーケット・ホールディングスに聞いてごらん？

[11295: 匿名さん]

>>11293 匿名さん
>芝浦四丁目ならアイランドのピーコックが徒歩5分内にあるし、WCTまでいくわけないじゃん。


だよな。芝浦民は買い物はWCT、芝浦民が行かなくなったらWCT撤退と書いたのはWCTネガだから、そいつに言って。

[11296: 匿名さん]

>>11292
運用。もちろん元本保証で。

[11297: 匿名さん]

ＷＣＴのマルエツまで買い物に行く芝浦の人ってさすがに聞いたことありませんよ。芝浦はＴＧＭＭで大型スーパーが入るはずですが、現状でもミニスーパーでなく、普通サイズのピーコック二つ、肉のハナマサ、成城石井とミニスーパーも数件あるので、スーパー事情に関しては普通だと思います。シーサイドのイオンは芝浦港南民ともにたまに行くと思いますけど、ＷＣＴマルエツはＴＧＭMできようが影響はゼロでしょう。

意味不明ネガですね。

[11298: 匿名さん]

>>11285 匿名さん

最近（ここ10年くらい？）の三井で一時金徴収方式のはないと思います。初期設定値も昔より高くなってます。三井に限った話ではないと思いますが。

ゴクレのマンションが今でも修繕積立金の初期設定値が安かったような（ちょっと自信なし）。長期販売前提だから払いたくないのですかね

[11299: 匿名さん]

最近のタワマンなら、トミヒサクロス、スカイズ、ＰＣ大崎ともに１００件以上の賃貸がでて、最初は埋まらないとネガされましたが、６-８ヶ月くらいしたらいずれも、数件未満まで埋まりと定状状態になっています。ＤＴは空家はあと二十数件、ＧＦＴは十数件まで減っており、まだ入居３カ月目ということを考えれば、まあこんなもんだと思います。いずれもあと半年もすれば定状状態になるでしょう。

私も８０平米前後で４０万で貸しています。利回り５．９なので最高とまではいきませんが、まあまあというレベルです。

[11300: 匿名さん]

>>11294

だから、新しい巨大イオンが新駅に登場して、盛りだくさんな買い物イベントを
展開したら、って話でしょう？
WCTさんは、痛いところを突かれたときに感情的になりすぎますよ。
牛乳や卵など普段使いはマルエツだけ、ってことになったら、利用者は大けれど、
売り上げは落ちるでしょう。
新規進出のスーパーで、環境はガラリと変わるものです。
ネガさんたちと一まとめにしてますが、これらは一般論であり、誰でも思うこと。
WCTさん、とにかくキーキー騒ぎ過ぎ。