湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲 他） part15

[匿名さん]

前スレッド1000件を超えていたので、part15です。

湾岸エリアのタワーマンションについて話し合うスレッドです。
購入を検討していないけれど、湾岸のタワーマンションについて物申したい！という方のためのスレッドです。
今のところ、湾岸に新築計画タワーマンション、近日分譲開始タワーマンションは無いので、
エリアや地域相場、周辺物件の話題…もちろん都心湾岸エリアのタワーマンションであれば分譲中・中古問わず、
タイトル以外の物件の話題もOK！！
有意義な情報交換しましょう。

【スレッドのタイトルを修正致しました。H28.2.10　管理担当】


[スムログ 関連記事]
【動画】湾岸エリアのタワーマンション上空を飛ぶ
https://www.sumu-log.com/archives/3361

[11201: 匿名さん]

>>11199 匿名さん
あ、本物のWCTさんですね。本物はへんな中傷をしないので落ち着きますね。少しうざいけど（笑）

[11202: 匿名さん]

素晴らしい表をありがとうございます。
結局どれが一番良いマンション何ですか？
ランク付けしたものもあるとわかりやすいです。

[11203: 匿名さん]

これ見ると、湾岸マンションのラッシュが2005年から始まり2009年まで続いたことも分かりますね。

[11204: 匿名さん]

>>11199 匿名さん

ご苦労さまです！
築年数と、総戸数をリクエストした者です。

修繕積立金って、物件で結構違いますね。

でも、右側に物件名必要ですか？
左側の管理費の隣にそのまま修繕積立金記載すると分かり易いのでは？

あと、シティタワーズ豊洲ツインは、築年が1年前の2008年だと思われます。

[11205: 匿名さん]

>>11202

この表からは、良いマンションは全く分かりません。また仮にわかるとしても言及するとまた荒れますので。ただ、ソートした表も貼っておきます。管理費は必ずしも安いほうがいいとは限りませんが、一応安い順にソートしてあります。ただし、管理費が安くても管理が出来ていなければ話になりませんので、一概に安ければいいというわけではないことをお含みおきください。

修繕費は将来に備えてしっかり積立額がされていた方が良いという見解のもとに、逆に高い順にソートしてあります。もちろん、調べたのは月々の積立額のみなので一時金の徴収の有無は考慮していませんし、マンションによって必要な修繕費予算も異なりますから、これも一概に高いほうが良いとは言えないことはお含み置きください。ただし、大規模タワーマンションは今後次々と大規模修繕になります。近い将来修繕積立金不足が問題になるのではないかということが言われているのは事実ですね。

[11206: 匿名さん]

>>11204

了解しました。ありがとうございます。あとで訂正しておきますね。

[11208: 匿名さん]

管理費は安ければいいというものではないですよ。例えば有人24時間警備なら管理費は高いですし、深夜巡回がないなら安いです。植栽がなければ安いですし、コンシェルジュがいるいないでも変わりますし、コンシェルジュが綺麗な女性かただのおじさんかでも管理費は増減します。
管理費が高いことでマンションの品格が高くなり、資産価値を高めてる側面もあるので、単純な管理費の上下では管理が優れているマンションかはわかりません。
警備は1人で20時まで、コンシェルジュが清掃員を兼ねたおじさんで17時にはいなくなるマンションを見に行ったことがありますが、管理費が安くても勘弁ですね。CAのようなコンシェルジュや警備員から、毎日いってらっしゃいませと声をかけられる生活が日常になると、管理費が安いマンションには住めなくなりますよ。

[11209: 匿名さん]

ここはWCTさんとそれと絡みたい人で回ってるスレだからw

[11210: 匿名さん]

>>11207
TDのポジをしたらまた来てくれるかな？
共用施設の家具はしょぼくなってしまいましたが、格調高い共用部は健在です。

[11211: 匿名さん]

>>11208
有人24時間警備で警備員が常に6人常駐で、深夜巡回ありで、敷地内の植栽あり。コンシェルジュは全員女性で22時まで対応。清掃員も10人常駐で毎日清掃。それで管理費が安いのは2000戸の規模のメリット？

[11212: 匿名さん]

表作りのWCTさん、本当に暇なんですな。
年金生活者ですか？　それでフラット派？
しかし、表が見にくいですよ。エクセルの使い方も若い人じゃないのが解る。
まず、管理費と積立金の合計額でソートしないと各物件の固定費が見えてこない。
作り直し！

[11213: 匿名さん]

フラットにして欲しいのは、50～60代でタワマンを購入した人
一生で一番金に金に困らない(子育ても終盤もしくは終わりの)時に新築の安い積立金には
なんらメリットがない人々。むしろ金があるうちに、払ってしまいたい。
それは、年金暮らしに突入してから段階的に増額されてしまうと、生活が困窮するから。

年寄衆の理事会が、若い人々を無視して強引に月額をフラットにしちゃうのは、
団塊の世代がタワマンを買ってしまったことによる老害ですな。
大抵は委任で議決するのを利用してフラットにしてしまった・・・・。
しかし、中古の販売が不振になって、やって気付くだろう。
これぞ老害。

[11214: 匿名さん]

>>11211 匿名さん
GFT民です。やっと落ち着いてきたので書き込みができます。そうですね。WCTの管理費の安さは稀に見る規模とテナント収益の賜物です。素直に素晴らしいと思いますよ。WCTには妻の友人が多数いるのでよくお茶をしに行きますが、あの植栽と管理であの安さはなかなか実現できないと思います。

[11215: 匿名さん]

>>11213

どこの湾岸マンションでも、世代の中心は小中学生を持つ親くらいの世代と思いますけどね。

団塊の世代はもう湾岸マンションが出来る前にマンション買っちゃってるでしょ。

たとえば2005年分譲の湾岸マンションの場合、2005年時点で団塊の世代は55歳から57歳ですよ。

その年齢でローン組んで初めてマンション買うというのは考えにくいですがね。

[11216: 匿名さん]

>>11214
私はGFTの運河側の敷地内の植栽は表側からは見えないからわからないけど、意外と広い庭園風になってて良いと思いますよ。ただ、完成したばかりですので木が若いですよね。WCTも3年目に私が入居した時は植栽がまだ小さく「小さい木を、たった今植えました」感がありありでした。10年経って木も少し成長してやっと自然になってきた気がします。笑

[11217: 匿名さん]

＞11215
2005年分譲開始時じゃなく中古を退職金で購入という考え方なんだろ。
違うと指摘する前に、まず　団塊の世代　タワマン　で検索してごらん。
ガンガン買ってるから

[11218: 匿名さん]

＞駅直結だけが容積率が緩和されるのですか？
航空法や景観法など制限解除が非常に困難な場所以外はどこでもありえますよ。
線路や広場の上空を借りて来ることもできるし。
ただ、駅直結だと更なる高層化の建て替えニーズが高いということです。
タワマンが老朽化しはじめる50年後、そのまま修繕で乗り越えねばならない
駅遠物件とはまた違った展開を望めるのが、駅から半径200ｍ以内って感じですね。

[11219: 匿名さん]

＞11211

駐車場代で補てんしてるからです。
で、修繕費の積み立てがうまくいかなかったのか、
修繕費をフラットに見直してます。
フラットと言うと、聞こえ良いけど、実質値上がりみたいだし、
今後も、共用施設が多いので、値上がりの可能性大じゃないですかね。
プールは毎年3000万のコストがかかってるみたいです。
なのに２０ｍ×３レーンで2000世帯なんだって。

[11220: 匿名さん]

ＷＣＴは報知新聞が目の前にあって、旗竿物件みたいなエントランスになってるのが、
ちょっと残念。

[11221: 匿名さん]

＞11219
マンション内の高齢化が進んでみんな車を運転しなくなったら、
赤字転落ということですね。

[11222: 匿名さん]

WCTネガって管理人にアクセス禁止にされるようなこと書いてまでネガして、本当にアクセス禁止になって何がしたいんだろな。何が目的なのか、さっぱりわからん。自爆テロみたいなもん？

[11223: 匿名さん]

駐車場料金からの補填はどこのマンションでもやってます。推測ですが、WCTは駐車場が多く稼働率が高いのではないでしょうか。

駐車場収入のないマンション、例えばリバーシティ（センチュリーパークは除く）は非常に高額の管理費になってます。最近のタワマンは駐車場が少ないので維持費的には不利ですね。

[11224: 匿名さん]

11218-11210も非WCT民によるユルいWCTネガ。もうすぐWCT民の反論が始まる。WCTの宣伝ばかりになるのはそのせい。ネガはそこまで執着するか？

[11225: 匿名さん]

>>11224
あおり行為は、やめたほうが。一斉削除されたばかりなのに。

別に批判的なカキコが不相応なのではない。
掲示板は、個々の考えを書く場所なのだから。
個人攻撃や汚い言葉の応酬が問題なわけで

[11226: 匿名さん]

＞11223
ちょっと違いますよ。多すぎても赤字に転落する可能性があります。
トミヒサクロスの住民板を読んでみてください。
駐車場の借り手がいなくて、3000万の赤字だそうです。

カーシェアの会社が近くにできて車が必要じゃなくなったとか、
そもそも年齢的に乗らなくなったとかで、黒字-赤字が大揺れするのが
駐車場運営です。

[11227: 匿名さん]

>>11223 匿名さん

自己補足ですが、WCTは店舗のテナント収入が貢献してると聞いたことがあります。実際のところどうなんでしょう？

前から疑問だったのですが、店舗がある部分の持ち分は誰のものになってるのでしょう？　内覧に行った際の仲介の不動産屋は不勉強で答えられず。

参考ですが、パークタワー新川崎は店舗分は三井不動産の持ち分になるそうで、店舗分含んだ管理組合が別に作られるとのこと。

[11228: 匿名さん]

>>11226 匿名さん

11223です。もちろんその通り。だから住民層が大切なわけです。我が家はWCTでない大型湾岸タワマンで付帯率は最近のマンションに比べてかなり高いですが、駐車場の稼働率は年々上がってます。

[11229: 匿名さん]

そういえば修繕積立金の話も、元々はWCTの修繕積立金が高いというネガから始まった。で、それからWCTをめぐる話題ばかりになり管理費、修繕費の一覧まで作られた。結局WCTの宣伝ばかりになる。
結局、執拗なネガも宣伝に１役買ってる。ネガが評判を落とせていると思ったら大間違い。露出が増えれば自然に宣伝になる。ゲスの極みのケースと同じ。
いい加減にしつこいWCTネガなんて止めたら？そうやってしつこいネガを書くことが逆にWCTがエースであることを認めている。前田敦子にはネガが多いけど無名アイドルはdisられさえしない。アンチ巨人みたいなもの。

[11230: 匿名さん]

そういえば、某マンションの住民版でも駐車場稼働率がかなり低いのが問題になっていますね。しかも、駐車場料金設定が高い＝駐車場収入から管理費に組み入れるはずだった予算が高いので、管理費計画に最初から見込み違いが生じて、どうするべきかワイワイガヤガヤやってます。ＷＣＴは稼働率が計画を上回っている駐車場、マルエツやクリニック、保育園などのスペース使用料という"営業収入"があるので、区分所有者から集める月額管理費が安いにもかかわらず、管理費会計は大幅な黒字で金が余り、修繕費に毎年何千万円も振り替えているという書き込みも過去にありました。ＷＣＴの店舗は共有部分の貸し出しであり、共有部分は管理組合の所有＝組合員（住民）の区分所有持分となっているはずです。

[11231: 匿名さん]

巨人や前田敦子って一応野球界やＡＫＢでの立場考えたらそれは湾岸ではツインパークスでしょう。

ＷＣＴは湾岸全体での地位は日大、港区限定なら帝京大学って感じでしょ。

[11232: 匿名さん]

もう修繕費の話よくね。マジで飽きた。そもそも湾岸マンションに１０-２０年も住む気あるやつなんて少数だよね。正直どうでもいい。

[11233: 匿名さん]

年々、駐車場の利用率が上がることはやはり珍しいことなのだろうか？一般的には下がっていくと言われるよね。

[11234: 匿名さん]

>>11233 匿名さん

なぜ下がるのですか？

[11235: 匿名さん]

いや、おれも良くわかんないけど、住民が高齢化すると車を手放すと聞いた。ファミリも子供が巣立つと車を手放すとか聞いた。

[11236: 匿名さん]

>>WCTがエースであることを認めている。前田敦子にはネガが多いけど無名アイドルはdisられさえしない。アンチ巨人みたいなもの。

なんですかこれ

[11237: 匿名さん]

2020年マンション価格ランキングが出たした。参考なると思います。
『不動産価格推定サービス『GEEO』を用いて、東京23区内の人気マンション117物件について現在から2020年にかけての価格の推移を予測し、その詳細な結果をもとに「不動産の未来」がどのような姿になるかを徹底分析した。
その調査結果は不動産業界が大きな声では語れない「真実」を赤裸々に示すものとなったが、詳細については後述するとして、まずはどのように予想価格を弾き出したかを説明しておこう。今回、価格予測を行った『GEEO』開発者で株式会社おたに代表取締役の小谷祐一朗氏が語る。

「『GEEO』は、莫大な数のビッグデータを使って現在から未来の不動産価格を予測計算することができます。
利用するデータは、路線価、国勢調査、住宅・土地統計調査など官公庁のオープンデータに加えて、過去の不動産売買の成約価格、駅からの距離、建物の面積、マンションのブランド価値まで含みます。さらに、それぞれの土地の地価推移データも駆使して、1000を超えるデータから、人工知能が不動産の価格を予測します。
人工知能が決められた計算式で導き出すので、恣意性が極力排除されて、人間が弾き出すよりも客観的な結果になります」

そうして算出された結果をまとめたのが、本文最後からの表である。』
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/48993?page=5
『まず驚きなのが、「マンションブーム」の象徴である湾岸エリアが軒並み壊滅状態となっていること。マンション評論家の榊淳司氏が指摘する。
「中央区の勝どき、月島や江東区の豊洲、有明などのタワーマンションで1割以上の暴落が予想されていますが、実はこれは業界内では『既定路線』とされているシナリオです。これまで買い漁っていた海外投資家が去り始め、相続税対策で盛り上がった富裕層による購入も下火。ブームはすでに終焉に向かっているのに、今後も新規物件が次々に建てられるため、供給過剰感から価格下落は必至と見られている」』

[11238: 匿名さん]

品川の開発であのあたりの人口が増えるから、イオンとか巨大スーパーができますよね？
新駅住民だけでなく、スーパー貧弱地帯の高輪と芝浦４丁目の人々のためにも。

[11239: 匿名さん]

>>11237 匿名さん
「決められた計算式で導き出す」のは、人工知能じゃなくて「電子計算機」じゃないかな。笑

[11240: 匿名さん]

>>11237 匿名さん

長文過ぎて読み飛ばそうと思ったが、指摘してるのが酒鬼とか　笑

どうでもいいね。

[11241: 匿名さん]

>>11238 匿名さん

品川シーサイドのイオンの混みっぷりとか、ハンパないですよね。

でも、他にスーパーないし。

[11242: 匿名さん]

>>11238
品川駅近辺には巨大なショッピングモール作る場所は無いし、すでに品川シーサイドにかなりの規模のイオンはあるよ。

品川シーサイド行くには車がいると思うかもしれないが、豊洲も三丁目住民が荷物たくさんの買い物するときは車持ちはららぽーとまで車出してるのが実態。

さらに、例えば有名な豊洲シネコンも高輪には品川プリンスシネマ、港南にはシネマサンシャイン平和島、ららぽーと豊洲だって車でレインボーブリッジ渡れば15分くらいで着く。

品川は生活不便、豊洲は生活便利なイメージあるけど、実態はあんまり変わらないんじゃないかな？

[11243: 匿名さん]

新駅の敷地に巨大なイオンができてくれると、電車で行けるイオンとして繁盛するかと。
イオンシネマも一緒に。

[11244: 匿名さん]

>>11237
その話、さんざん既出。WCTさんが湾岸マンションデータだけ抜き出してくれてる。

[11245: 匿名さん]

>>11243 匿名さん

まーねー。でもビジネスメインだろうね。エンタメにするには勿体無い場所だから。もちろんエンタメや飲食充実を望むが。

[11246: 周辺住民さん]

築地の跡地に何ができるんだろう？結構広いよね？あそこ。
場合によってはTTTとかKTTとかDTは多大な恩恵を受けるかもしれないねー。

[11247: 検討板ユーザーさん]

>>11238 匿名さん
芝浦四丁目はTGMMで駅前スーパーできるって話みたいですよ。芝浦のスーパー不足問題は近いうちに解消するかと。

[11248: 匿名さん]

芝浦４丁目や新駅にスーパーができてくると、港南４丁目のマルエツはどうなりますか？
テナント料に見合わない来店数なら撤退しますかね。
あそこの管理費どうなるのかしら。

[11249: 匿名さん]

豊洲のスーパー事情。
徒歩圏/文化堂、アオキ、サカガミ
自転車圏/イーオン、ヨーカドー、成城石井、マルエツ
徒歩圏に3つ選択肢あるのが嬉しい。

[11250: 住民板ユーザーさん7]

築浅の湾岸タワーマンションの所有者で現在賃貸に出している者ですが、確かにここに来て供給過剰で賃貸でも、借り手を見つけるのに苦労しているのが現状ですね。
私は現金購入なので多少の余裕はありましたが、これからローンを組んで投資をする方は、眺望や駅距離他、何か惹きつける部屋を購入しないと売却や賃貸は相当厳しいでしょうね。
都心部のマンションを買えば良いのでしょうが、1億円以上の部屋は一般の方には、そう簡単には手が出ませんよね。