湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲 他） part15

[匿名さん]

前スレッド1000件を超えていたので、part15です。

湾岸エリアのタワーマンションについて話し合うスレッドです。
購入を検討していないけれど、湾岸のタワーマンションについて物申したい！という方のためのスレッドです。
今のところ、湾岸に新築計画タワーマンション、近日分譲開始タワーマンションは無いので、
エリアや地域相場、周辺物件の話題…もちろん都心湾岸エリアのタワーマンションであれば分譲中・中古問わず、
タイトル以外の物件の話題もOK！！
有意義な情報交換しましょう。

【スレッドのタイトルを修正致しました。H28.2.10　管理担当】


[スムログ 関連記事]
【動画】湾岸エリアのタワーマンション上空を飛ぶ
https://www.sumu-log.com/archives/3361

[11101: 匿名さん]

GFTってのはどうしようもない物件なんだな。仕様も低くて共有施設もしょぼいんだろ？２年後には坪１００程度が妥当なんじゃないか？芝浦全体も倉庫だらけでとても住みたいとは思えんのだよ。あんな土地に坪３００とか理解に苦しむ。かといって港南も同様に住みたいとは思えないな。でも芝浦よりはいくらかましなんだろ。いうても天下の品川駅だからな。

[11112: 匿名さん]

区立中学校の学区はＷＣＴもＧＦＴも同じ港南中学校なんだから同じレベルの争い。

[11113: 匿名さん]

三井不動産はGFT販売時に説明していたけど、
新築未入居を売る場合は説明義務あるの？

[11115: 匿名さん]

＞新築未入居を売る場合は説明義務あるの？

重要事項説明は中古でも義務がある

[11116: 匿名さん]

＞区立中学校の学区はＷＣＴもＧＦＴも同じ港南中学校

ほえ？　GFTの中学生はWCT目の前の中学校まで通うんか？それはないだろ。いったい何ｋｍあると思ってるんだよ

[11117: 匿名さん]

>11116
事実ですね。GFTの中学校区はWCTから徒歩2分の港南中学校区。通学距離は2.4kmと最悪

[11118: 匿名さん]

>>11094 匿名さん

管理費は最新じゃないですね。パークシティ豊洲と豊洲タワーの管理費はかなり下がってるはずです。

修繕積立金は均等方式移行済み同士なら安い方が良いはずですが、均等方式かどうかがわかりませんねぇ。

WCTの修繕積立が豊洲タワーより高いのは駐車場収入の修繕積立金組み込み率が低いのかな。

[11119: 匿名さん]

>>11118 匿名さん

よく見ると下がった後の金額ですね。申し訳ない

[11120: 匿名さん]

WCTの隣は区立公園、GFTの隣は組事務所。どっちが環境が良いか比べるまでもない。

[11123: 匿名さん]

>>11118 匿名さん
>WCTの修繕積立が豊洲タワーより高いのは駐車場収入の修繕積立金組み込み率が低いのかな。

一番の理由は10年目までの10年間の積み立てが少なすぎたこと。一時金を集める前提で現在額の2割しか集めてませんでした。ここから一気に均等に移行したのでこうなっています。

[11124: 匿名さん]

>>11122

>ここで暴れてるのGFTの人みたいだけど、GFTも運河の向こう側は高速と海岸通りで、倉庫街で汚いわ、ホンダとヤナセ隣接だわ、ちょっと下見たら眺望は他のマンションの事言え無い程汚かった。占有部の仕様の低さと、上記環境の悪さはちょっと…。

>現地確認までして、あなたはストーカーですか。笑

>やっぱりGFTの人か…、単純過ぎてすぐ釣れた。



自業自得、因果応報

[11125: 匿名さん]

再投稿

昔にこの掲示板で拾った管理費一覧データが改定前で古いというご指摘もあったし、いろいろ興味があったので、暇つぶしに2016年版管理費・修繕費一覧表を作ってみました。

管理費は管理がしっかりしていることが前提なので、必ずしも安いほうがいいとは限りませんが、一応安い順にソートしてあります。ただし、管理費が安くても管理が出来ていなければ話になりませんので、一概に安ければいいというわけではないことをお含みおきください。

修繕費は将来に備えてしっかり積立額がされていた方が良いという見解のもとに、逆に高い順にソートしてあります。もちろん、調べたのは月々の積立額のみなので一時金の徴収の有無は考慮していませんし、マンションによって必要な修繕費予算も異なるのでしょうから、これも一概に高いほうが良いとは言えないことはお含み置きいただくとともに、個々のご批判は受けかねますのでご容赦ください。

[11126: 匿名さん]

>>11124 匿名さん
これが断定材料とは驚くべき短絡さですね。

[11127: 匿名さん]

本物の芝浦民です。（アイランド→GFT）GFT検討スレを封鎖する原因になったキチガイさんがここでも暴れてるようですね…
あまりにも目に余るのでアクセス禁止措置だけでなく、人物の特定も含めてマンコミュの管理人に理事会から直接働きかけ、然るべく対応するようパス付きで動きがあります。いまのうちにやめておいたほうがあなたの人生の為にも良いかと思うので一応忠告。古くからこのスレにいる人間としては、誹謗中傷しかない今の状況が残念です。もう当分書き込むことはないでしょう。
それでは。

[11128: 匿名さん]

>>11127
その書き込みも同じ穴のムジナ。昨晩からドゥトゥールの住民になりすまして、他のマンションをボロカスに言ったり、人が亡くなった事件をネタにして、徹夜でさんざん暴れてた品性のかけらも無いGFT民が同じ口でよく言うわ。そのくらいで、やめたほうがいいのは、お ま え だ！

[11129: 匿名さん]

修繕費について議論のポイントは、
（１）高額な一時金は銀行引落しが失敗する等の不払いが起きやすい
（２）上記を是正したら、あとはフラット型 or 段階上昇型のどっちがいいか
（３）結局、集める総額は同じ

若い人
　まだ年収が低いので、良いマンションを買うには長期ローンを組むしかない。
　その場合、固定費が安いとローンを組める上限を上げることができ、
　段階上昇型がベスト。

50代以上
　子育てのゴールも見え始め、年収にも余裕があるうちに積立の類は払ってしまいたい。
　年金生活になってから固定費が上昇するのは、非常に危機感がある。
　だから、フラット型がベスト。

湾岸タワマンはどの世代に注目されているのか？その動向も把握した上で修繕計画を
立てることも必要。
国交省のガイドラインは、年収の上昇が見込めない人々が段階上昇型についていけず、
修繕費不足に陥るトラブルを回避するもの。港区など都心部で「年収の上昇が見込め
ない人々」のためにフラット型を採用？　それは正解ではない。
低層マンションや共用施設がシンプルな物件は修繕費が安いので、フラット型でも
積立額は最初から低く、若い人も買いやすい。
しかし、高額なタワマンの場合は積立金が最初から高額では、若い人のうち特殊な職業や
職種の人しか買えなくなる。ここが最重要ポイント。
せっかく若者があこがれるような立地や物件でも、不用意にフラットを採用すると、
若い世代の流入が減り、高齢者団地のようになるだけ。

[11130: 匿名さん]

共用施設の豊富な場所も最初はいいが、本当に満喫するためには、
不労所得や自宅勤務で食えてないと駄目。それなら、平日の日中に使いたい放題だよ。
多くのサラリーマンはプールも使えず、大損してる。
せっかくの施設も、ひまな老人や不労所得層のためのもの。

[11131: 匿名さん]

私が書き込んだのは1週間以上前が最後ですが・・
勝手に決めつけて品のない書き込みを続けるのはお里が知れるので
やめたほうがよろしいですよ。

[11132: 匿名さん]

>>11131 匿名さん
もう書き込まないんじゃなかったの？

もし、本当に本人じゃなく、まだ書き込む気があるなら

徹夜GFT君の書き込みも、キチンと評価してねー 笑笑

[11133: 匿名さん]

>>11124 匿名さん

断片的な情報だけで判断されてますけど、
11052さんの書き込み読みました？
是非お読みください。

[11134: 匿名さん]

たまにガツンと本筋のネガ意見が出てくると、感情に訴えるような反撃しかできないの、誰？

[11135: 匿名さん]

＞11125
＞暇つぶしに2016年版管理費・修繕費一覧表を作ってみました。

いつも暇なようですが、年金暮らしですか？
もしそうなら、フラット型に改変して安心ですね

[11136: 匿名さん]

>>11129

タワーマンションは15年前にはほとんど無かったマンション形態で、どのマンションも大規模修繕をまだ経験していず、その費用は通常の低層マンションを大きく上回る可能性が指摘されています。また、想定どおりに事が進めば良いですが、災害発生などの想定外のリスクもある程度考慮に入れる必要があります。もしも不測の事態が起きれば銀行から借り入れるなどの対策も必要になり、財務の健全性は損なわれることになります。逆に、早期から積立をしていれば、積立金を安全に運用して運用益でトータルの支出は少なくて済むというメリットもあります。最終的に支払うのが同じ額なら、安全性を考慮すれば均等方式を採るべきであると考えます。

均等方式から段階方式に移行したマンションは無いですが、段階方式から均等法式に移行したマンションは事例としてトヨスタワー、ワールドシティタワーズ、武蔵小杉タワーなど多く報告されています。これらのマンションに子育て世代の若い人が住んでいないかといえば、そんなことは全くありません。むしろ、その世代が住民の中核層です。また、最近は三井を除いてほとんどのデベロッパーが10年ごとの積立一時金は廃止してきています。この事実は、修繕費の積立方法は積立一時金なしの均等方式（早く・安全・確実に徴収できる）のほうがベターであることをデベロッパーも住民管理組合も認識していることを示しています。

さらに、上記の表で月々㎡あたり200円以上を集めているマンションと、築10年程度経過しても100円未満しか集めていないマンションが存在しています。詳細は分かりませんが、どのような徴収方法を採っていたにしても３倍もの差がつくことは考えにくい。本当に長期の修繕計画が綿密に検討されているのか？資材価格の高騰や消費税増税も織り込まれているのか？非常に懸念されます。

最後にもう一言。仮に、最初から均等法式を採っていたとしても通常修繕費は200円～250円/㎡程度。80平米でたった16000～20000円です。「年収の上昇が見込めない人」のためにフラットを採用するのではありませんし、むしろ年収が上昇しないと将来の値上げされた修繕費が払えない可能性がある人や、若いからといって、たった月10000円～15000円の支出増で家計収支が破綻するような人は分譲マンションを購入するのは見送ったほうが良いでしょう。均等方式にはそういう経済力があるかどうかを購入時点で見極める意味もあります。月10000円どころかもっと支出が増える不測の事態は人生にはゴロゴロしています。早ければたった５年先には修繕費が値上がりするのです。むしろ、デベロッパーが提示する段階値上げ方式は「販売時に年収の低い人にランニングコストを安く見せて売りやすくするため」の騙しテクニックと言っても良いくらいです。

[11137: 匿名さん]

>>11113
>三井不動産はGFT販売時に説明していたけど、新築未入居を売る場合は説明義務あるの？

隣人が暴力団員。中古住宅の購入前に教えてくれるか
http://president.jp/articles/-/13141


暴力団事務所に対する住民による撤去請求訴訟では、おおむね事務所から半径500メートル程度の地域の住民が原告となっており、そこから類推すると、物件から500メートル以内に暴力団事務所があった場合は、売り手に説明する義務があるとみてよい。

[11138: 匿名さん]

＞11136
西新宿の高層ビルは何年経った？ＮＹは？
超高層の修繕は未知ではない。
修繕工事も立派なビル産業の一部。

あと、駅遠は注意！
スクラップ＆ビルドが無理だから、確実に修繕しか方法がない。

都心駅の直結タワマンだと、たとえ高層でも５０年後に更に５割増しの高さにする
再開発という考え方も十分できる。都心一極集中と、駅直結の加速でね。
実際、今の時代でも高層ビルの超高層化なんて、あちこちでやり始めてる。
５０年で地権者になって更にウハウハ。
これは駅遠では無理ね。頑張って修繕の積み立てをしましょう。

[11139: 通りがかりさん]

運河にトランクが浮いていた事実と付近のマンションを事故物件に結びつけるのは死者の尊厳を傷つけるのと同等の情けなく、恥ずかしい言動ですので今後は注意願います。

[11140: 匿名さん]

>>11138 匿名さん
>これは駅遠では無理ね

⇧こいつが言いたいのは、結局これ。

まともなふりしても、すぐに馬脚を

現すからマヌケとしか言いようがない。

結局、修繕費なんかどうでもいいんだな。
修繕費倍々値上げゲーム頑張ってな。

[11141: 匿名さん]

>駅遠は注意！
>スクラップ＆ビルドが無理だから、確実に修繕しか方法がない。

駅から遠いと何だって？何が言いたいのかわかる人教えて。

ちなみにWCTは天王洲アイル4分、りんかい線6分だけどな。笑

[11142: 匿名さん]

>>11139

一言足りない。

運河にトランクが浮いていた事実を嘲ったGFT住民さん、運河にトランクが浮いていた事実と付近のマンションを事故物件に結びつけるのは死者の尊厳を傷つけるのと同等の情けなく、恥ずかしい言動ですので今後は注意願います。

[11143: 匿名さん]

>>11138 匿名さん

未知ではないは同意だけど、いくら駅近でもタワマン高さ五割増しは無理でしょう。今以上の容積率緩和は考えづらい。ただでさえ都心部タワマンはペンシルが多いわけで。

[11144: 匿名さん]

>>11123 匿名さん

納得しました。確かに均等方式移行の時期の問題ですね。一時金集めるか均等方式移行かの選択の議論の末、均等方式採用に至ったと推察します。

大規模タワマンはセンチュリーパークが大規模修繕に入りましたが、次の大規模はWCTとWコンあたりですね。

あとは西早稲田のパークタワーがそろそろ二回目の大規模修繕の時期ですね。

[11145: 匿名さん]

>>11144 匿名さん
>納得しました。確かに均等方式移行の時期の問題ですね。一時金集めるか均等方式移行かの選択の議論の末、均等方式採用に至ったと推察します。

さすがですね、ご明察。すべて、おっしゃる通りです。2100戸もあるといろいろな方がおられるので仮に不払いが起きた際に、その対策費(弁護士費用など)が新たなコストになりますからね。何がもっとも安全確実かをかなり議論した上で、全会一致で均等方式としました。総会決議もスムーズでした。大規模マンションには人数が多い分、自然にさまざまな良識ある有識者がおられるのもメリットと感じています。

[11146: 匿名さん]

>>11143
2065年なら大いにありえますよ。
建て替えの機運がなく、修繕費を何度も何度も見直して最後は廃墟か。
もう、「フラット」「上昇」とか、何の意味もなさないですね。

子供が喜んで相続してくれるマンションかどうかもポイント

[11147: 匿名さん]

WCTは、建て替えなんてないよ。2065年？海面上昇で撤退かと。
駅に直結してない立地で金がかかる建て替えなんて無理。
まず、そのころに東京モノレールは廃線してる。
空港に近いと、高さ制限で更なる超高層化は無理。

[11148: 匿名さん]

>>11147 匿名さん


建て替えって、いくら位かかるのですか？
築３０年ちょいで老朽化を理由に建て替えた赤プリは、総事業費９８０億円らしいですけど。