湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲 他） part15

[匿名さん]

前スレッド1000件を超えていたので、part15です。

湾岸エリアのタワーマンションについて話し合うスレッドです。
購入を検討していないけれど、湾岸のタワーマンションについて物申したい！という方のためのスレッドです。
今のところ、湾岸に新築計画タワーマンション、近日分譲開始タワーマンションは無いので、
エリアや地域相場、周辺物件の話題…もちろん都心湾岸エリアのタワーマンションであれば分譲中・中古問わず、
タイトル以外の物件の話題もOK！！
有意義な情報交換しましょう。

【スレッドのタイトルを修正致しました。H28.2.10　管理担当】


[スムログ 関連記事]
【動画】湾岸エリアのタワーマンション上空を飛ぶ
https://www.sumu-log.com/archives/3361

[11001: 匿名さん]

困るのは一時金が不払いになりやすいことでしょ？自動引き落としで残額ないとか、

銀行に申請している引き落とし限度枠をうっかり低く設定してる人とか。

それは是正すべき。今年は50万ですとか10年目に言われる前に、ＷＣＴも是正したんでしょ。

段階的に上がっていく方式までフラットにするべきだったか？　という話ね。

ＷＣＴさんはすぐ脱線させるね。イライラしてくる

[11002: 匿名さん]

>>11001
湾岸マンションでは一時金方式を取ってるマンション多いよね？まずはその是正が必要。段階方式にしても、完成直後ならまだしも完成から10年も経っているのに、いまだに月1万円未満の積み立て金しか集めていないマンションの積み立て不足の積み上がった累積不足は明らか。そういうマンションは段階方式の増額時の増額幅が非常に大きくなり増額に応じない住民が出てくるリスクが高いことで、一時基金問題と本質的な問題の根っこは同じ。現在の修繕費徴収額が少ないマンションは将来の資産価値維持に重大なリスクを抱えていると認識すべき。

[11003: 匿名さん]

住んでもないマンションの大地震による修繕費を心配するより、自分の仕事を心配した方がいい。
マンションは保険が効くけど、仕事は保険は効かないよ。

[11004: 匿名さん]

>>11002 匿名さん
修繕費の増額の場合は応じる応じないではなく、勝手に口座から引き落としされるので未払いの問題はおきませんよ？拒否権はないですし、増額を拒否するには管理費修繕費の引き落とし口座を凍結するしかないですが、そこまでする人はそもそも増額するしないにかかわらず払わないでしょうしね。

[11005: 匿名さん]

>>10993 匿名さん

>>10993 匿名さん
>たとえば月々の積立額が、

>マンションＡ　８千円
>マンションＷ　2.4万円

>これは衝撃的

確かに衝撃。

もしも、修繕積み立て月8000円のＡ／月24000円のＷともに築10年経過していて、両方ともに将来にかかる修繕費には大差ないとすると、すでにＡはＷに比較して（24000円－8000円）×120ヶ月で一戸あたり192万円の積み立て不足、仮に1000世帯のマンションだとすると19億2千万円の積み立て不足。10年目一時金があるとしても１戸あたり平均192万円も集める計画にはなってないから、積み立て不足は今後はさらに積みあがっていくことになる。

仮に、一時金を廃止して段階方式を維持するにしても、20年目の大規模修繕までにＷ並みにしようとすると、次の10年で集めるべき288万円＋今までの不足192万円を10年で払うと月々の修繕費は（288万円＋192万円）÷120ヶ月で、なんと月8000円を月40000円に5倍に増額しなければ追いつかない。これは、衝撃的。

さらに言えば、10年前に比べて資材価格は高騰しているのは周知の事実。また、東京オリンピック開催に向けて建設資材価格はさらに高騰することが予想され、人件費もアップしてゆく。加えて、10年前は消費税は5％だったが、20年目の修繕時には最低でも消費税は10％。修繕支出には消費税がかかることも忘れてはならない。

これから修繕費の積み立て不足問題が社会的にクローズアップされると、修繕費の積み立てに問題が無いマンションと、大きな不足が生じているマンションでは、その資産価値に大きな差が生じることになるのは明らか。まさに、マンションの資産であるＢ／Ｓが健全か否か、負債を資産で賄えるかが、そのままマンション自体の資産価値に影響するのは当たり前と言えば当たり前の話。

「マンションは管理を買え」というが、管理とは清掃や植栽の問題だけではない。ＷＣＴや豊洲タワーのように一時金を廃止して修繕費の徴収をフラットにして健全運営に向けて大きく舵を切った、まともな管理組合が管理しているマンションと、いまだに「うちは修繕費が安いよね」と喜んでいるマンションでは、近い将来はその資産価値に大きな差がつくことになるだろう。

[11006: 匿名さん]

>>11003
>住んでもないマンションの大地震による修繕費を心配するより、

だから、このスレッドはど素人の集まりか？と言いたくなるんだよ。地震が無くても大規模修繕は必ず必要。特に湾岸マンションのような大規模高層マンションはなおさら。地震があれば、さらにその費用は膨れ上がりタイミングも前倒しになるから、積み立て不足マンションはさらにリスキー。修繕できなければマンションはどんどん老朽化の醜態を晒して、築年数の経過した都営団地みたいになってゆく。仮にもマンショントピ専用掲示板なのに、そんなことも知らずにに投稿するやつがいるのは信じられない。

[11007: 匿名さん]

>>11002 匿名さん

他のエリアは知らないけど豊洲タワマンで一時金方式のマンションはないと思う。

それはそうと、一時金方式のマンションの場合、金額は明文化されて管理規則に規定されてるの？　されてない場合、金額を総会で決議しなければならないからかなり大変。　

[11008: 匿名さん]

>>11007 匿名さん
そうなんだよね。目安としての一時金積立額は分譲時にデベロッパーから提示されているけど、それはあくまで目安。10年前に作成された数字でそのままいけることのほうが珍しく、当然、経済状況の変化などを織り込んで算定しなおして新たな徴収額を設定しなければならない。たいてい、当初予定より増額になるので反対する組合員も出てきて総会で揉めることになる。仮に総会は多数決で通っても、こういうのが不払いに繋がってゆく原因。

加えて、本来は月々の修繕積み立て額も3年おきに見直しを掛けるように国交省からは指導通達が出ている。法的強制力は無いものの、わざわざ国交省ガイドラインを出したということは、国もスルーするわけには行かない問題だと捉えている証拠。いま、湾岸マンションで３年置き程度に修繕費の額を見直して改定しているマンションがどれだけあるだろうか。この状況を開示することは健全な不動産取引を維持するためにも重要なことだと思うが開示されていず、検討者側も「安いほうが良い」と無関心なのは大きな問題だと思う。

[11009: 匿名さん]

今は、ネット上にいくつか問題を指摘するサイトがあるくらいで、修繕費積み立て不足は社会の関心は集まっていないが、近い将来に週刊文春のような雑誌が、"深刻なマンション修繕積み立て金不足、都心タワーマンションが抱える闇"なーんてタイトルでマンションの修繕費積み立て状況一覧とともに特集記事を連発したら、いったいどうなるだろうな。W○○の修繕費が高いとか維持費がとかバカにしてた奴が、真っ青になる側になるだろうな。

[11010: 匿名さん]

国が推奨する「マンション修繕費」の積立

http://touch.allabout.co.jp/gm/gc/445489/

[11011: 匿名さん]

この記事も参考になりますね。WCTと同じような意思決定をしたマンションは他にもあるようです。

マンションの管理費・修繕積立金の改定＜実例＞

http://www.ienojikan.com/house/kanri/20140730.html

[11012: 匿名さん]

>11011
正しい額を知ると、修繕費を平米あたり100円も集めていないマンションは怖いと思うな。

>>こうして、私たちは都心部で200mの超高層、内廊下のタワーマンションとしては珍しく、修繕金は216円/㎡、管理費は238円/㎡というリーズナブルな負担水準で、長期に安定した財政基盤を作ることができたのです。

[11013: 匿名さん]

フラットにして欲しいのは、

・現預金が少ない人
・50代や60代

一生で一番収入がある時に月額が安くて、
年金暮らしになるころに増額では困るから。


団塊の世代による老害ですな。理事会でフラットにしちゃうのは

[11014: 匿名さん]

（わかりやすく訂正）

フラットにして欲しいのは、

・現預金が少ない人
・50代や60代

中年以降に購入した人々にとって、
一生で一番金に困らない(子育ても終盤もしくは終わりの)時に新築として買っても、
その時に月額の詰めた手金がが安くても、まったく意味がない。むしろ払ってしまいたい。
それは、年金暮らしに突入してから段階的に増額してきては、生活が困窮してしまうから。

団塊の世代がタワマンを買ってしまったことによる老害ですな。
理事会が若い人々を無視してフラットにしちゃうのは。
大抵は委任で決議して決着しちゃうのを利用してるだけ。
しかし、中古の販売が不振になって、やって気付くだろう。
完全フラットの弊害を。これぞ老害。

たかが掲示板のためにエクセルで表を作るほど暇だから、既に退職者なんだろう。
（エクセルのレイアウトが古くさいからバレバレ）

[11015: 匿名さん]

＞11009
ＷＣＴさん、必至すぎ。しかも馬鹿。
「一時金50万」っていうのだけ是正が必要というのがまだわからないとは。

いいかな？
定額でも可変でも、払わない人は払わない。
だから、不払いの人へのペナルティーを規約に盛り込んだ方がベスト。
ゲストルームなどの共用施設の予約をできなくするとか。
そもそも、不払いで転売しようとしても、買い手がつかない。
だからちゃんと払う。
都心のタワマンの性格さえわからんとは。
ＷＣＴさん、自分のマンションを擁護しようとして、屁理屈がすごすぎ。

[11016: 匿名さん]

>>11015

>一時金50万っていうのだけ是正が必要というのがまだわからないとは。

馬鹿はあなた。一時金50万を廃止して、さらに10年目までちょびっとしか集めなかった不足分を考慮して10-20年目の修繕費を計算すると、いったい、修繕費はいくらになるかな？他のマンション事例では200円以上は必要だとなっている。国交省のガイドラインでも206円。

もしも、修繕積み立て月8000円のＡ／月24000円のＷともに築10年経過していて、両方ともに将来にかかる修繕費には大差ないとすると、すでにＡはＷに比較して（24000円－8000円）×120ヶ月で一戸あたり192万円の積み立て不足、仮に1000世帯のマンションだとすると19億2千万円の積み立て不足。10年目一時金があるとしても１戸あたり平均192万円も集める計画にはなってないから、積み立て不足は今後はさらに積みあがっていくことになる。

仮に、一時金を廃止して段階方式を維持するにしても、20年目の大規模修繕までにＷ並みにしようとすると、次の10年で集めるべき288万円＋今までの不足192万円を10年で払うと月々の修繕費は（288万円＋192万円）÷120ヶ月で、なんと月8000円を月40000円に5倍に増額しなければ追いつかない。これは、衝撃的。

さらに言えば、10年前に比べて資材価格は高騰しているのは周知の事実。また、東京オリンピック開催に向けて建設資材価格はさらに高騰することが予想され、人件費もアップしてゆく。加えて、10年前は消費税は5％だったが、20年目の修繕時には最低でも消費税は10％。修繕支出には消費税がかかることも忘れてはならない。

これから修繕費の積み立て不足問題が社会的にクローズアップされると、修繕費の積み立てに問題が無いマンションと、大きな不足が生じているマンションでは、その資産価値に大きな差が生じることになるのは明らか。まさに、マンションの資産であるＢ／Ｓが健全か否か、負債を資産で賄えるかが、そのままマンション自体の資産価値に影響するのは当たり前と言えば当たり前の話。

[11017: 匿名さん]

修繕にいくらかかるかが大事。
お荷物共用が多いと、当然その額は大きくなる。
その結果、月々集める額も多くなる。
単純な話。

[11018: 匿名さん]

フラットにした、と言うと聞こえが良いが
単純に修繕の積立てが足りず、
予定より早く修繕費値上げするしかなかった、ってのが現実でしょう。こういうマンションはまだまだ上がる可能性あり。

[11019: 匿名さん]

5年前の新築が坪250なんでしょ、これから5年後の中古が坪200でも誰も驚かないよね。都合の良い解釈をしてはならないよ。

[11020: 匿名さん]

円高でマンション買った外国人が大損こいてる。
かわいそう。

[11021: 匿名さん]

まあ、積み立て段階値上げマンションでは、20年目時点までに均等方式に積み立て額が一気に追いつこうとしたら11年目から以降は10年目までの積み立て額の5倍が必要。

30年目までに追いつこうとしたら、11年目から20年目は3倍、21年目から30年目は5倍が必要と言われてるからな。

段階方式で30年で帳尻合わすにしても、少なくとも11年目からは3倍が必要だから、上のAとWの比較では、Aの現在8000円は11年目からは24000円と均等方式Wと同じ額になる。

WCTは丸10年目にその決断をした。もうすぐ、湾岸マンションは順次、丸10年を迎えるから、その決断が管理組合に出来るか？見ものですな。

[11022: 匿名さん]

どこかに、湾岸マンションの管理費、修繕積立金の一覧の表がありましたっけ？

WCTさんに、都合の良いヤツではなくて。

[11024: 匿名さん]

>>11021 匿名さん
なるほど。仮に一時金廃止で段階値上げは維持だと11年目から20年目は10年目までの3倍、21年目から30年目は5倍、仮に一時金廃止で完全均等方式に移行だと11年目移行は30年目まで10年目までの4倍ということですね。

いずれにしても各マンションは11年目以降は毎月の修繕費徴収額は10年目までの最低3倍から5倍は予想される。
WCTは湾岸マンションでは古株なので、いち早く11年目を迎えて修繕費改定に踏み切ったということですね。今後、つぎつぎと湾岸マンションは丸10年を迎えますから、どうなるか注目ですね。もしも、修繕費が低いままのマンションがあればリスクありということにもなりますね〜。頭の整理がつきました。ありがとうございます。

[11025: 匿名さん]

>>11022
各マンションの中古物件詳細見れば、
管理費、修繕費載ってるから
平米単価設定はカンタンに計算可能。
めんどくさいからやらないが。
WCTもそうやって作ったと思われ。

[11026: 匿名さん]

>>11025 匿名さん

いや、それをいちいち見て、計算するのが面倒くさかったですよ　笑

でも、どこかで見た気がしたので。

[11028: 匿名さん]

>>11017
>>修繕にいくらかかるかが大事。
>>お荷物共用が多いと、当然その額は大きくなる。
>>その結果、月々集める額も多くなる。
>>単純な話。

その通りです。
無駄な共用施設は修繕積立金を高騰させるだけではなく、管理費も高騰させる。

[11029: 匿名さん]

>>11028 匿名さん

なるほど。

うちのマンションには、20メーター3レーンのプール無くて良かったです。

[11030: 匿名さん]

修繕積立の話題については、
普通に常識あれば、WCTネガの主張は無茶苦茶でズレてるのが分かるから、自爆になる
この話題で粘るのはやめた方が良い。

じゃ無いと、他のネガネタも全て根拠の無い
デタラメしか書いて無いように見えちゃうよ。

[11031: 匿名さん]

>>11028 匿名さん

つまり、修繕費の総額が少ないので月々支払いが少額でも問題ないと言う事ですか？

[11034: 匿名さん]

書きこんでるのがＧＦＴだろうが何だろうがどうでもいいが、上にある「年寄りはさっさと前倒ししてでも払ってあとの年金生活になったときの負担が少ないほうが良く」、「若い人は最初の負担が少ない段階値上げが良い」なら、やっぱり間取って均等にするしかないんじゃね？途中で買い替えるにしても、どのマンションも均等方式になるならいつ住んでいつ買い替えても不公平にはならないしな。

だけど、おまえらマンション何歳の時に買うんだよ？、「若い人は最初の負担が少ない段階値上げが良い」って言ったって３０年目まで考えたら、３５歳までに買わないとどっちにしても年金のなかから修繕費払うことになるんだぜ？それ以前に６０歳から６５歳まで無収入かもしれないから、その方がきついかもな。金の問題はなんでもそうだけど、どーせ払わなきゃいけないならさっさと払った方が良いに決まってるぞ？

[11036: 匿名さん]

＞どこかに、湾岸マンションの管理費、修繕積立金の一覧の表がありましたっけ？
＞WCTさんに、都合の良いヤツではなくて。

WCTに都合のよいやつって、そんなねつ造、中古物件サイト見ればすぐにばれるからさすがにWCTもやってねーだろ？しつこい書き込みはどうかと思うが、いくらなんでもそこまでアホじゃないと思うぞ。

[11037: 匿名さん]

>>11035
誘導に簡単に引っかかてるなｗｗ　だから、ひたすらWCTの修繕費が高いとコピペ。修繕積立が安いのはむしろネガティブポイントだと指摘されても、ひたすら同じコピペ。しつこいうえに、能が無さすぎ。分譲マンションに関する知識が浅いとこ見ると、分譲マンション買ったの初めてだろうけど、ちょっとは知らないと恥をさらすだけだぜ？

[11038: 匿名さん]

すまん、11037は11033に対してな　誤解のないように

[11039: 匿名さん]

豊洲工作員は敗退で今はWCT vs GFT ？

[11040: 匿名さん]

>>11039
別にWCTはGFTがあーだこーだと言ってないんじゃね？少なくともここ数日は。GFTがGFT民であることを隠して、ひたすらWCTの維持費にネガコピペ。修繕費が安いのはポジポイントではなくむしろネガポイントと言われ、返す言葉なくひたすら同じコピペ。WCTもしつけーけどGFTはもっとしつけ―上に書いてることに中身なし。いまざっと読んだが、WCTのほうがまともな書き込みだな。いい加減WCTもしつけーけど。

[11041: 匿名さん]

10963の表見たら、一番維持費高いのGFTじゃねーか。GFTがどーのこーのと言ってるわけじゃないのに、それで顔真っ赤にしてたのか。しかも、高い原因は修繕積立がしっかりしてあるからじゃなくてバカ高い駐車場代。いくら港区でも湾岸埋め立てで機械式駐車場４００００円ありえなくね？聞いたことねーわ。平置きならわかるがな。

[11043: 匿名さん]

>>11040 匿名さん

もはや、どっちもどっち。
WCTは～　とか　GFTは～　とかじゃなくて、湾岸マンションこうあるべき、って事を語るべき。

スレタイどおり。笑

[11044: 匿名さん]

WCTの人って、1人か2人だと思うけど、めっちゃ口が悪いよね。

[11045: 匿名さん]

GFT検討板、炎上して閉鎖されてる笑

[11047: 匿名さん]

＞豊洲タワーは昨年に修繕積立均等方式に移行してますね。

上のほうにこういう書き込みがあったから、トヨスタワーの修繕費を見てみたら、やはり月225円/㎡集めることになってるな。上のムサコのマンションのケースでも216円。一方で三井系のマンションに多いが㎡100円/月前後しか集めてないとか、ひでーのはいまだに70円なんてのもある。段階値上げ方式で先送りしても、最終的には最初から㎡200円以上払ってたのと同じ額をどっかで払わなきゃならんから、後で払うマンションは300円とか400円とか払うことになるんだろーな。

[11048: 匿名さん]

>>11045
ＧＦＴ住民版「検討スレで、中古売り出し部屋の分譲価格を晒すなどの嫌がらせ行為が行われています。一か月しても掲示板が閉鎖されない場合、理事会の事案として取り上げてもらい、正式な抗議をさせてもらおうと思っています」だとよ。

マンコミュの掲示板が理事会の議案だとよ。分譲価格なんてマンコミュの「価格スレ」に全部屋が晒されてるのに異常だな。

[11050: 匿名さん]

>>11048
価格はのらさんブログにも載ってるよね

[11051: 匿名さん]

>>11008 匿名さん

同意します。修繕積立金の変更とか（多分）一時金の決定とか、総会の特別決議が必要で、単なる過半数では足りない。

普通は賃貸住民が増えてくるから、時間が経てばたつほど議決を成立させる委任状を集めるのが大変になる。20年後とか相当難しいと思う。

修繕積立金を上げるの反対するのは一般的に売り抜けを図るキャピタル狙いの投資購入でしょうね。均等方式に移行できること自体、まともな実需住民が主導権を持ってるということだと思ってます。

WCTは投資目的が多いと思ってたから均等方式に移行済みというのは意外でした。なかなかやるなという印象

[11052: 匿名さん]

1033だが冗談のつもりで書き込みしたらメッチャ叩かれて驚いた。
今日初の書き込みなのに、分かってねーとか、初めてマンション購入したとか言われてるし。
マンションは3戸所有してるんだけどなぁ。
ちなみにGFTは持ってないよ　笑

[11053: 匿名さん]

だからさ、WCTの一部の人たち、血の気が多すぎるんだよ。反感買ってるのはその人たちの責任も大きいよ、ほんと。

[11054: 匿名さん]

>>11047 匿名さん

てことで、豊洲タワーは、優良物件でO.K.？

[11056: 匿名さん]

>>11054
私は豊洲住民ではないですが、少なくとも修繕積立金の状況に関しては、デベロッパーの初期設定が
段階値上げだったのを知っています。住民（管理組合）の意思で均等方式に移行したということは、
管理組合に良識ある人が多く健全に機能していると言って良いと思います。

こういう理事会がしっかりしているマンションであれば、管理状態も良好に保たれるでしょうし優良
物件と言って良いのではないでしょうか？マンションは管理を買えとはこのことですね。

[11057: 匿名さん]

＞WCTは投資目的が多いと思ってたから均等方式に移行済みというのは意外でした。なかなかやるなという印象


WCT住民じゃないですが、WCT世代のマンションもそう思われてるんですね。私もWCT初期分譲などを検討して、結果、別のマンションにしましたが、2004年当時はバブル崩壊後の不況の出口が見えず、買ったマンションが値上がりするかもなんて風潮は皆無でした。だから、湾岸マンションも安かったし、安くしないと売れなかったわけです。

そういう状況ですから、湾岸マンションなんて安いだけで（それでも埋め立て地のマンションとしては高いという批判も多く）駅から徒歩10分もかかるし、買って貸し出しても借り手なんてつくわけないというのが一般的な見方でしたから、賃貸目的で買った人は少ないでしょうし、ましてや転売目的で儲けようと買った人なんてほとんどいない、当時はほとんどが実需と思います。

だから、最近の湾岸マンションが当時の5割増しの値段で売られて、さらに即さらに5割増しで売り出されたり、いきなり何百戸も賃貸に出されてるのを見ると、ミニバブル到来と感じるとともに「管理は大丈夫か？」と思うわけです。豊洲の豊洲タワーやシティタワーズ豊洲ツインがほぼ完売した2009年ごろまではそんな感じだったと思います。

だから、余計なおせっかいかもしれませんが修繕費の問題に加えて、最近の湾岸マンションの状況は本当に将来大丈夫か？と思いたくなるよりますね。

[11058: 匿名さん]

>>11021
＞30年目までに追いつこうとしたら、11年目から20年目は3倍、21年目から30年目は5倍が必要と言われてるからな。


ちょっと計算してみましたが、その通りですね。平均専有面積80㎡のマンションでトヨスタワー
並みの225円を最初から集めたマンションと、最初の10年間はその1/3しか集めなかった場合の
試算です。11-20年目は均等方式と同額、30年累積で最終的に同額にするためには、それ以降は
均等方式の1.7倍を徴収しなければならないことになりますね。

[11059: 匿名さん]

書き足しますが、昨日WCTを批判ていた人は1～10年目の6000円対18000円だけを比べてたに
過ぎませんね。申し訳ないですが、的外れというしかありません。

[11061: 匿名さん]

>>11060 匿名さん

確かにまともな方向になって、良い傾向ですね。

豊洲タワーの情報提供して下さった方のお陰ですね。

ありがとうございます！

[11062: 匿名さん]

まだ売れる今のうちに売って内陸に引っ越した方が良さそうですね。
もっとも売ったお金に持ち出しが必要になるのでしょうが。。

[11063: 匿名さん]

古い高層が売れるわけないじゃん。後々、維持費増やしたらダメじゃん。

[11065: 匿名さん]

中古マンションの売り出しが倍に膨れたね。
来週には倍でまた来週には3倍か。

[11066: 匿名さん]

>>11065
どこ情報？ソースあるならソース求む。テキトー情報なら構わんからそう言ってくれ。

[11067: 匿名さん]

WCTからＤＴに引っ越してきました。本当に良い時期に、中古も坪300で売っぱらえたし、大正解だったと実感しながらアーバンリゾートライフを楽しんでいます。売却した今だから言えるけど、最新のスミフフラグシップは伊達ではなく、ＷＣＴより何もかもが上。住んでいたら気づかないけど、あの古臭いマンションにはもう戻れない。何よりも5年以内に大震災が7割の確立で来ると言われてる現在、あそこに住む続けるわけにはいかなかった。なんども叩かれているように災害対策は脆弱すぎると思う。内見に来た人には売却時はリニアもあるし、資産価値あがりますよとか適当なこと言っておいたけど、本音では皆さんいうとおり再開発は周囲に全くないし、駅から遠すぎてリニアなんて関係あるわけないというのは自分でもわかってて言ってた(笑)眺望も言われてる通り足元が汚さすぎてというのは住民皆わかっています、ＤＴも眺望は色々言われるけど、ＷＣＴの時より眺望は間違いなくいいです。

ここでいろんな物件に毒吐いて、嫌われてまくっている住人さんも早く脱出するのが、吉だとおもいますよ。もう市況が冷え込んできているので手遅れかもしれないけどね。

[11068: 匿名さん]

>>11057さん

湾岸マンションで5割増しで出てるのは田町・芝浦方面かと思いますが、5割増しでも、坪200万が300万なので、周辺相場からするとリーズナブルではないかと。
湾岸に限らず東京圏全般あがっているので、個人的には台東区や北区のあがりっぷりのほうが大丈夫なのかと思います。

有明や豊洲のマンションで5割以上あがっているのはPCTですが、ここは管理も問題ないし、周辺相場と比べると、利便性とランドマーク性から坪300万でもやむなしかと

[11069: 匿名さん]

WCTの前の運河にスーツケースに入った遺体が浮いていたニュースをみまして、WCTは大島てるの炎マークの入った物件認定になってしまうんでしょうか・・・・？

[11070: 匿名さん]

ＣＴＥとＷＣＴの前の運河から死体が詰められたスーツケースが見つかりましたね。

数々のマイナス要因に加えて、運河から死体発見とは．．．．

ガンバレよ。

[11077: 匿名さん]

>>11074 匿名さん
連投お疲れ様。ネガは人の死もこんな風に扱う、本当のク ズなんだね。
映像見るとWCTのウッドデッキじゃ無く、
クリスタルヨットクラブと橋の間のウッドデッキなんだけどw

アイランドのグローヴとケープ位の距離離れてるけど、WCTと関係あるのかい？

[11078: 匿名さん]

さすがに人の死をネタにするのはマズいだろ。

[11079: 匿名さん]

>>11078 匿名さん

人の死はそれだけ大きいことなんですよ。
亡くなられた方のご冥福をお祈りし、
その事実を受け入れるしかないのです。
それ以上でもそれ以下でもないのです。

[11080: ご近所さん]

人と断定されていますが、DNA鑑定の結果が出たのでしょうか？
個人的には人間に似た何か別のものではないかと疑っています。

[11081: 匿名さん]

私はWCTではないですが、人が亡くなっていた事件のことを嘲る投稿はひどいですね。さすがに今回ばかりは人間性を疑うレベルを通り越してます。ほんとにどーしようもないクズ。こんな人が、匿名掲示板で何を言ってもクズの発言はクズの発言。昨日からのWCT氏の修繕費に関する見解の書き込みとのレベル差があまりにも天と地ほどかい離してて目まいがするレベル。どうせ、他のマンションの悪口書くのも同一人物でしょう。

[11082: 匿名さん]

30-40代の女性と報道されていますから、それは間違えようがないと思いますよ。WCTも中古は多少影響あるでしょうけど、新築販売中のCTEの方が事件の影響は大きいでしょうね。目の前ですし、その眺めが売りの一つのようですから。最近、日本自体に事件が多くなってきた気がするのは気のせい？

[11083: 匿名さん]

誰も冒涜するようなことは言ってないのでは。クズだのなんだの、引き続き汚い言葉ばかり使っている方のこそ、言葉を慎むべきだと思いますよ。物件板という側面から販売や情勢に影響があるならトピックになるのは普通のことだと思います。事件が解決するといいですね。

[11084: 匿名さん]

>>11067
＞WCTからＤＴに引っ越してきました。本当に良い時期に、中古も坪300で売っぱらえたし、大正解だったと実感しながらアーバンリゾートライフを楽しんでいます。


GFT君、正体バレたからって、今度はDT民に化けて作り話おつかれ。DTがアーバンリゾート？DTはすごく良いマンションだが、そんなこと思ってるDT民はいないよ残念ながら。突然、唐突にDTが出てきてWCTを貶すわけがない。DTの居住者にそんな品のない人はいないよ。そのあと遺体云々の話書いたクズも君でしょ？ニュースへのリンクべたべた張りまくって、その偏執的なしつこさがGFT君だともろバレなんだよね。とりあえず、人の尊厳を無視するような君の投稿は削除に値するから、申請出しとくからね。

[11085: 匿名さん]

>>11081 匿名さん

亡くなった方のことは誰も嘲ってないと思います。

このような事件が起きてしまったことを嘆いているのではないでしょうか。

それを「クズ」と連呼されるあなたのほうが、視野狭窄で亡くなられた方を嘲っていることになると思います。

[11087: 匿名さん]

事件が起きてしまったことを嘆いている？　わざわざ、リンク張りまくって面白がっておちょくっているだけにしか見えません。極めて不快なので「公序良俗に反する」として削除依頼出しました。このような掲示板で削除されるかどうかわかりませんが、匿名掲示板をいいことに、あのような投稿をする人は「人でなし」と言います。


別に事件のことを書くなとは言いません。しかし、私なら「湾岸で残念な事件が起きましたね。亡くなった方のご冥福と事件の早い解決を祈ります」と書きますね。

[11088: 匿名さん]

＞WCTも中古は多少影響あるでしょうけど、新築販売中のCTEの方が事件の影響は大きいでしょうね。

もう一つ言わせていただくと、あなたは湾岸エリアに住んで日が浅いのかもしれませんが、今回の事件の酷さを上回って酷い事件は過去に他の湾岸エリアでも起こっていますよ。また、某新築マンションの近くに広域指定暴力団の事務所があるのも知っています。私は、あなたほどクズ人間ではないので、いちいちどんな事件やどのマンションの近くで起こった事件か書きませんが。しかし、今回の件がマンションの資産価値に影響あるなら、同じように影響が出るであろうマンションは芝浦にも豊洲にもありますので覚えておいてください。

[11089: 匿名さん]

このスレもそろそろ閉鎖されそうだね。

[11090: 匿名さん]

GFTの管理組合の議題に上るのは間違いないですね。

[11091: 匿名さん]

>>11084

ま、売却したからと言って自分の住んでたマンションをわざわざボロカスに言ったり、

売り出した中古を買ってくれたお客を自分が騙して売りつけたことを自慢するように

書いて小ばかにするやつは、さすがにいないから、すぐに作り話だとバレるわな。

自分は化けたつもりでも浅知恵しかないからすぐにバレるのがGFT君のおバカなところ。

上の事件をおちょくる投稿もGFT君の仕業であることもすぐにわかる　笑

[11092: 匿名さん]

DT住民に成りすまして化けたGFT君のおバカさがわかる

＞＞WCTからＤＴに引っ越してきました。本当に良い時期に、中古も坪300で売っぱらえたし、大正解だったと実感しながらアーバンリゾートライフを楽しんでいます。売却した今だから言えるけど、最新のスミフフラグシップは伊達ではなく、ＷＣＴより何もかもが上。住んでいたら気づかないけど、あの古臭いマンションにはもう戻れない。何よりも5年以内に大震災が7割の確立で来ると言われてる現在、あそこに住む続けるわけにはいかなかった。なんども叩かれているように災害対策は脆弱すぎると思う。内見に来た人には売却時はリニアもあるし、資産価値あがりますよとか適当なこと言っておいたけど、本音では皆さんいうとおり再開発は周囲に全くないし、駅から遠すぎてリニアなんて関係あるわけないというのは自分でもわかってて言ってた(笑)眺望も言われてる通り足元が汚さすぎてというのは住民皆わかっています、ＤＴも眺望は色々言われるけど、ＷＣＴの時より眺望は間違いなくいいです。

↓これ嫌われまくってる自分に言ってるのか？笑

＞ここでいろんな物件に毒吐いて、嫌われてまくっている住人さんも早く脱出するのが、吉だとおもいますよ。もう市況が冷え込んできているので手遅れかもしれないけどね。

[11093: 匿名さん]

ＣＴＥスレでもサウスゲートスレでも、ここより先にこの話題はポストされてますよ。ニュースになるくらいの事件なんだから話題になるのは当然だし、中古市場にも影響あるでしょうねと指摘されて、結局、ＷＣＴさんは人の死がどうとかではなく、自物件へのネガがに怒り狂っているだけにしかみえませんよ。3か月くらいしたら事件なんて皆忘れるから永続的な影響はないと思いますから少し落ち着いたら？しかも、何の証拠もないのにすべてＧＦＴのせいにして、攻撃的な書き込みを繰り返すというのもいただけない。なぜ、誰彼構わず、攻撃的で感情的なんでしょうか。たかが掲示板ですから、もう少し冷静に大人になってはいかがでしょうか。

[11094: 匿名さん]

えっと、、、修繕費・管理費の話はもう終わったんですかね？昔にこの掲示板で拾った管理費一覧データが改定前で古いというご指摘もあったし、いろいろ興味があったので、暇つぶしに2016年版管理費・修繕費一覧表を作ってみました。

管理費は管理がしっかりしていることが前提なので、必ずしも安いほうがいいとは限りませんが、一応安い順にソートしてあります。ただし、管理費が安くても管理が出来ていなければ話になりませんので、一概に安ければいいというわけではないことをお含みおきください。

修繕費は将来に備えてしっかり積立額がされていた方が良いという見解のもとに、逆に高い順にソートしてあります。もちろん、調べたのは月々の積立額のみなので一時金の徴収の有無は考慮していませんし、マンションによって必要な修繕費予算も異なるのでしょうから、これも一概に高いほうが良いとは言えないことはお含み置きいただくとともに、個々のご批判は受けかねますのでご容赦ください。

そういう前提を踏まえたうえで、管理費は安い順に、修繕費はしっかり積み立てられている順にソートすると、面白いことに両方ともにトップはＷＣＴになることが分かりました。ＷＣＴが嫌いでしょうがない人もいるようなので、嫌かもしれませんが私はＷＣＴポジをするつもりはありません。思い出せる湾岸マンションは全部入れたつもりです。また。データは中古物件サイトで調べました。㎡数で割り算していますので、部屋によって数円単位の誤差はあると思いますが、ご容赦ください。

[11095: 匿名さん]

GFT付近が再開発されない理由は、すぐそばに組事務所があるからなの？
エントランスの真正面にあるあの変電所も、独特な外観で雰囲気を悪くしているよね。

[11096: 匿名さん]

＞ＣＴＥスレでもサウスゲートスレでも、ここより先にこの話題はポストされてますよ。
＞自物件へのネガがに怒り狂っているだけにしかみえませんよ。



別に怒り狂ってねーよ。

サウスゲートもCTEも事件を心配する声ばかりで、あんたみたいに事件をオチョクルようなレスは一つもない。っていうか、お前、事件を心配して書きこんだのではなく、自分でWCTをオチョクルのが目的で事件を利用しましたといま自供してるよな？そういうのを偽善者というんだよ。

それにな、事件の場所とWCTは450mも離れてる。GFTと某＊＊＊事務所の距離はたった130mだ。11087さんの指摘を読んで、他の掲示板の書き込みを見て、ほんとに同じことを書いているか考えろ。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[11097: 匿名さん]

GFT周辺は本当に寂れていて汚い。
駅遠なのに組事務所、変電所、資材置き場、線路、高速道路には近いという何とも残念な立地。

[11100: 匿名さん]

これで引き続き、港区大規模タワマン資産価値ワーストスリーの地位は安泰ですね。ちなみに、管理修繕費の表、修繕費の方が高い方が上から書いてあるんだけど(笑)あいからずウケる奴だな。修繕費は高い方がいいっていう主張なのかな？

[11101: 匿名さん]

GFTってのはどうしようもない物件なんだな。仕様も低くて共有施設もしょぼいんだろ？２年後には坪１００程度が妥当なんじゃないか？芝浦全体も倉庫だらけでとても住みたいとは思えんのだよ。あんな土地に坪３００とか理解に苦しむ。かといって港南も同様に住みたいとは思えないな。でも芝浦よりはいくらかましなんだろ。いうても天下の品川駅だからな。

[11112: 匿名さん]

区立中学校の学区はＷＣＴもＧＦＴも同じ港南中学校なんだから同じレベルの争い。

[11113: 匿名さん]

三井不動産はGFT販売時に説明していたけど、
新築未入居を売る場合は説明義務あるの？

[11115: 匿名さん]

＞新築未入居を売る場合は説明義務あるの？

重要事項説明は中古でも義務がある

[11116: 匿名さん]

＞区立中学校の学区はＷＣＴもＧＦＴも同じ港南中学校

ほえ？　GFTの中学生はWCT目の前の中学校まで通うんか？それはないだろ。いったい何ｋｍあると思ってるんだよ

[11117: 匿名さん]

>11116
事実ですね。GFTの中学校区はWCTから徒歩2分の港南中学校区。通学距離は2.4kmと最悪

[11118: 匿名さん]

>>11094 匿名さん

管理費は最新じゃないですね。パークシティ豊洲と豊洲タワーの管理費はかなり下がってるはずです。

修繕積立金は均等方式移行済み同士なら安い方が良いはずですが、均等方式かどうかがわかりませんねぇ。

WCTの修繕積立が豊洲タワーより高いのは駐車場収入の修繕積立金組み込み率が低いのかな。

[11119: 匿名さん]

>>11118 匿名さん

よく見ると下がった後の金額ですね。申し訳ない

[11120: 匿名さん]

WCTの隣は区立公園、GFTの隣は組事務所。どっちが環境が良いか比べるまでもない。

[11123: 匿名さん]

>>11118 匿名さん
>WCTの修繕積立が豊洲タワーより高いのは駐車場収入の修繕積立金組み込み率が低いのかな。

一番の理由は10年目までの10年間の積み立てが少なすぎたこと。一時金を集める前提で現在額の2割しか集めてませんでした。ここから一気に均等に移行したのでこうなっています。

[11124: 匿名さん]

>>11122

>ここで暴れてるのGFTの人みたいだけど、GFTも運河の向こう側は高速と海岸通りで、倉庫街で汚いわ、ホンダとヤナセ隣接だわ、ちょっと下見たら眺望は他のマンションの事言え無い程汚かった。占有部の仕様の低さと、上記環境の悪さはちょっと…。

>現地確認までして、あなたはストーカーですか。笑

>やっぱりGFTの人か…、単純過ぎてすぐ釣れた。



自業自得、因果応報

[11125: 匿名さん]

再投稿

昔にこの掲示板で拾った管理費一覧データが改定前で古いというご指摘もあったし、いろいろ興味があったので、暇つぶしに2016年版管理費・修繕費一覧表を作ってみました。

管理費は管理がしっかりしていることが前提なので、必ずしも安いほうがいいとは限りませんが、一応安い順にソートしてあります。ただし、管理費が安くても管理が出来ていなければ話になりませんので、一概に安ければいいというわけではないことをお含みおきください。

修繕費は将来に備えてしっかり積立額がされていた方が良いという見解のもとに、逆に高い順にソートしてあります。もちろん、調べたのは月々の積立額のみなので一時金の徴収の有無は考慮していませんし、マンションによって必要な修繕費予算も異なるのでしょうから、これも一概に高いほうが良いとは言えないことはお含み置きいただくとともに、個々のご批判は受けかねますのでご容赦ください。

[11126: 匿名さん]

>>11124 匿名さん
これが断定材料とは驚くべき短絡さですね。

[11127: 匿名さん]

本物の芝浦民です。（アイランド→GFT）GFT検討スレを封鎖する原因になったキチガイさんがここでも暴れてるようですね…
あまりにも目に余るのでアクセス禁止措置だけでなく、人物の特定も含めてマンコミュの管理人に理事会から直接働きかけ、然るべく対応するようパス付きで動きがあります。いまのうちにやめておいたほうがあなたの人生の為にも良いかと思うので一応忠告。古くからこのスレにいる人間としては、誹謗中傷しかない今の状況が残念です。もう当分書き込むことはないでしょう。
それでは。

[11128: 匿名さん]

>>11127
その書き込みも同じ穴のムジナ。昨晩からドゥトゥールの住民になりすまして、他のマンションをボロカスに言ったり、人が亡くなった事件をネタにして、徹夜でさんざん暴れてた品性のかけらも無いGFT民が同じ口でよく言うわ。そのくらいで、やめたほうがいいのは、お ま え だ！

[11129: 匿名さん]

修繕費について議論のポイントは、
（１）高額な一時金は銀行引落しが失敗する等の不払いが起きやすい
（２）上記を是正したら、あとはフラット型 or 段階上昇型のどっちがいいか
（３）結局、集める総額は同じ

若い人
　まだ年収が低いので、良いマンションを買うには長期ローンを組むしかない。
　その場合、固定費が安いとローンを組める上限を上げることができ、
　段階上昇型がベスト。

50代以上
　子育てのゴールも見え始め、年収にも余裕があるうちに積立の類は払ってしまいたい。
　年金生活になってから固定費が上昇するのは、非常に危機感がある。
　だから、フラット型がベスト。

湾岸タワマンはどの世代に注目されているのか？その動向も把握した上で修繕計画を
立てることも必要。
国交省のガイドラインは、年収の上昇が見込めない人々が段階上昇型についていけず、
修繕費不足に陥るトラブルを回避するもの。港区など都心部で「年収の上昇が見込め
ない人々」のためにフラット型を採用？　それは正解ではない。
低層マンションや共用施設がシンプルな物件は修繕費が安いので、フラット型でも
積立額は最初から低く、若い人も買いやすい。
しかし、高額なタワマンの場合は積立金が最初から高額では、若い人のうち特殊な職業や
職種の人しか買えなくなる。ここが最重要ポイント。
せっかく若者があこがれるような立地や物件でも、不用意にフラットを採用すると、
若い世代の流入が減り、高齢者団地のようになるだけ。

[11130: 匿名さん]

共用施設の豊富な場所も最初はいいが、本当に満喫するためには、
不労所得や自宅勤務で食えてないと駄目。それなら、平日の日中に使いたい放題だよ。
多くのサラリーマンはプールも使えず、大損してる。
せっかくの施設も、ひまな老人や不労所得層のためのもの。

[11131: 匿名さん]

私が書き込んだのは1週間以上前が最後ですが・・
勝手に決めつけて品のない書き込みを続けるのはお里が知れるので
やめたほうがよろしいですよ。

[11132: 匿名さん]

>>11131 匿名さん
もう書き込まないんじゃなかったの？

もし、本当に本人じゃなく、まだ書き込む気があるなら

徹夜GFT君の書き込みも、キチンと評価してねー 笑笑

[11133: 匿名さん]

>>11124 匿名さん

断片的な情報だけで判断されてますけど、
11052さんの書き込み読みました？
是非お読みください。

[11134: 匿名さん]

たまにガツンと本筋のネガ意見が出てくると、感情に訴えるような反撃しかできないの、誰？

[11135: 匿名さん]

＞11125
＞暇つぶしに2016年版管理費・修繕費一覧表を作ってみました。

いつも暇なようですが、年金暮らしですか？
もしそうなら、フラット型に改変して安心ですね

[11136: 匿名さん]

>>11129

タワーマンションは15年前にはほとんど無かったマンション形態で、どのマンションも大規模修繕をまだ経験していず、その費用は通常の低層マンションを大きく上回る可能性が指摘されています。また、想定どおりに事が進めば良いですが、災害発生などの想定外のリスクもある程度考慮に入れる必要があります。もしも不測の事態が起きれば銀行から借り入れるなどの対策も必要になり、財務の健全性は損なわれることになります。逆に、早期から積立をしていれば、積立金を安全に運用して運用益でトータルの支出は少なくて済むというメリットもあります。最終的に支払うのが同じ額なら、安全性を考慮すれば均等方式を採るべきであると考えます。

均等方式から段階方式に移行したマンションは無いですが、段階方式から均等法式に移行したマンションは事例としてトヨスタワー、ワールドシティタワーズ、武蔵小杉タワーなど多く報告されています。これらのマンションに子育て世代の若い人が住んでいないかといえば、そんなことは全くありません。むしろ、その世代が住民の中核層です。また、最近は三井を除いてほとんどのデベロッパーが10年ごとの積立一時金は廃止してきています。この事実は、修繕費の積立方法は積立一時金なしの均等方式（早く・安全・確実に徴収できる）のほうがベターであることをデベロッパーも住民管理組合も認識していることを示しています。

さらに、上記の表で月々㎡あたり200円以上を集めているマンションと、築10年程度経過しても100円未満しか集めていないマンションが存在しています。詳細は分かりませんが、どのような徴収方法を採っていたにしても３倍もの差がつくことは考えにくい。本当に長期の修繕計画が綿密に検討されているのか？資材価格の高騰や消費税増税も織り込まれているのか？非常に懸念されます。

最後にもう一言。仮に、最初から均等法式を採っていたとしても通常修繕費は200円～250円/㎡程度。80平米でたった16000～20000円です。「年収の上昇が見込めない人」のためにフラットを採用するのではありませんし、むしろ年収が上昇しないと将来の値上げされた修繕費が払えない可能性がある人や、若いからといって、たった月10000円～15000円の支出増で家計収支が破綻するような人は分譲マンションを購入するのは見送ったほうが良いでしょう。均等方式にはそういう経済力があるかどうかを購入時点で見極める意味もあります。月10000円どころかもっと支出が増える不測の事態は人生にはゴロゴロしています。早ければたった５年先には修繕費が値上がりするのです。むしろ、デベロッパーが提示する段階値上げ方式は「販売時に年収の低い人にランニングコストを安く見せて売りやすくするため」の騙しテクニックと言っても良いくらいです。

[11137: 匿名さん]

>>11113
>三井不動産はGFT販売時に説明していたけど、新築未入居を売る場合は説明義務あるの？

隣人が暴力団員。中古住宅の購入前に教えてくれるか
http://president.jp/articles/-/13141


暴力団事務所に対する住民による撤去請求訴訟では、おおむね事務所から半径500メートル程度の地域の住民が原告となっており、そこから類推すると、物件から500メートル以内に暴力団事務所があった場合は、売り手に説明する義務があるとみてよい。

[11138: 匿名さん]

＞11136
西新宿の高層ビルは何年経った？ＮＹは？
超高層の修繕は未知ではない。
修繕工事も立派なビル産業の一部。

あと、駅遠は注意！
スクラップ＆ビルドが無理だから、確実に修繕しか方法がない。

都心駅の直結タワマンだと、たとえ高層でも５０年後に更に５割増しの高さにする
再開発という考え方も十分できる。都心一極集中と、駅直結の加速でね。
実際、今の時代でも高層ビルの超高層化なんて、あちこちでやり始めてる。
５０年で地権者になって更にウハウハ。
これは駅遠では無理ね。頑張って修繕の積み立てをしましょう。

[11139: 通りがかりさん]

運河にトランクが浮いていた事実と付近のマンションを事故物件に結びつけるのは死者の尊厳を傷つけるのと同等の情けなく、恥ずかしい言動ですので今後は注意願います。

[11140: 匿名さん]

>>11138 匿名さん
>これは駅遠では無理ね

⇧こいつが言いたいのは、結局これ。

まともなふりしても、すぐに馬脚を

現すからマヌケとしか言いようがない。

結局、修繕費なんかどうでもいいんだな。
修繕費倍々値上げゲーム頑張ってな。

[11141: 匿名さん]

>駅遠は注意！
>スクラップ＆ビルドが無理だから、確実に修繕しか方法がない。

駅から遠いと何だって？何が言いたいのかわかる人教えて。

ちなみにWCTは天王洲アイル4分、りんかい線6分だけどな。笑

[11142: 匿名さん]

>>11139

一言足りない。

運河にトランクが浮いていた事実を嘲ったGFT住民さん、運河にトランクが浮いていた事実と付近のマンションを事故物件に結びつけるのは死者の尊厳を傷つけるのと同等の情けなく、恥ずかしい言動ですので今後は注意願います。

[11143: 匿名さん]

>>11138 匿名さん

未知ではないは同意だけど、いくら駅近でもタワマン高さ五割増しは無理でしょう。今以上の容積率緩和は考えづらい。ただでさえ都心部タワマンはペンシルが多いわけで。

[11144: 匿名さん]

>>11123 匿名さん

納得しました。確かに均等方式移行の時期の問題ですね。一時金集めるか均等方式移行かの選択の議論の末、均等方式採用に至ったと推察します。

大規模タワマンはセンチュリーパークが大規模修繕に入りましたが、次の大規模はWCTとWコンあたりですね。

あとは西早稲田のパークタワーがそろそろ二回目の大規模修繕の時期ですね。

[11145: 匿名さん]

>>11144 匿名さん
>納得しました。確かに均等方式移行の時期の問題ですね。一時金集めるか均等方式移行かの選択の議論の末、均等方式採用に至ったと推察します。

さすがですね、ご明察。すべて、おっしゃる通りです。2100戸もあるといろいろな方がおられるので仮に不払いが起きた際に、その対策費(弁護士費用など)が新たなコストになりますからね。何がもっとも安全確実かをかなり議論した上で、全会一致で均等方式としました。総会決議もスムーズでした。大規模マンションには人数が多い分、自然にさまざまな良識ある有識者がおられるのもメリットと感じています。

[11146: 匿名さん]

>>11143
2065年なら大いにありえますよ。
建て替えの機運がなく、修繕費を何度も何度も見直して最後は廃墟か。
もう、「フラット」「上昇」とか、何の意味もなさないですね。

子供が喜んで相続してくれるマンションかどうかもポイント

[11147: 匿名さん]

WCTは、建て替えなんてないよ。2065年？海面上昇で撤退かと。
駅に直結してない立地で金がかかる建て替えなんて無理。
まず、そのころに東京モノレールは廃線してる。
空港に近いと、高さ制限で更なる超高層化は無理。

[11148: 匿名さん]

>>11147 匿名さん


建て替えって、いくら位かかるのですか？
築３０年ちょいで老朽化を理由に建て替えた赤プリは、総事業費９８０億円らしいですけど。

[11151: 匿名さん]

管理組合が事実だとしてもネガのコメント削除してアク禁出来るのならば、今後は各管理組合が自分のマンションのポジコメのみ書き込むようになりますね。
そしたらこのサイトは意味なくなると思う。

[11152: 匿名さん]

>>11148
広げた床面積を売れば建設費を相殺できるが、それができるのは駅直結。
赤プリが売上アップで建設費捻出を何年かで実現させるのと同等。
そんなことができるような立地を頑張って買えれば、後々ご褒美が待ってるよ。

[11153: 匿名さん]

>>11152 匿名さん

そもそも、容積率一杯に建てているのに、床面積を広げられるのですか？

[11154: 匿名さん]

11151
むしろネガコメのほうが現実的だし学ぶことが多いので。

もしうちのタワマンが均等型にしようなんて提案が起きたら、絶対に反対します。
あ、一時金が何度も来るマンションだったら、そこは是非直すところでしょうけどね。
修繕を経験する人々が、より多くの修繕積立金を払うべきです。
最初っから永住目的なら、別に増額型でもフラットでも同じなんだし、
きれいになったマンションになってから買う人は、修繕費も加算された額で
買うしかないんだし。
だったら、築20年くらいまでは若い人に門が開かれたマンションのほうが、
若々しくて良い。若向けのテナントも撤退しないでいてくれる。

自分のマンションだけを売り込むだけのスレでは、得られない情報でしたよ。
売り込みがポジ？　いいえ、荒らしはむしろ中古を売りこんでる人間らですね。

[11155: 匿名さん]

＞そもそも、容積率一杯に建てているのに、床面積を広げられるのですか？

面倒なひとですね。
容積率緩和の政策が今まで何回おこなわれたか知ってますか？
国家戦略特区でも緊急特定都市も、区の個別策も、なんでもありありです。
しかも建築技術が向上していくのに、2065年も同じ容積率と思ってる人は
普通いませんよ。
ただし、厳しく制限された地区を除きます。航空法や景観法です。
先を見通せる人なら、それに引っかからない場所を既に選んでるでしょうね。

[11156: 匿名さん]

>>11155 匿名さん

駅直結だけが容積率が緩和されるのですか？

[11157: 匿名さん]

つい最近のニュースでも
「東京都、ホテル容積率を最大300％上乗せ　訪日客向け客室増」
こんなのばかり。

[11158: 匿名さん]

11156
先が見通せるようになれるといいですね

[11159: 匿名さん]

>>11156
だよな。大事なトコロで論理破綻を来たすのは浅知恵の証拠。思いつきを書き込んでるだけのレベル

[11161: 匿名さん]

管理担当です。

いつもご利用ありがとうございます。

投稿者同士の批判や暴言、中傷を含むレスが散見されたため、
関連レスの一斉削除を行っております。

削除によってやりとりが不明確になっているかと思いますが、
ご了承頂きますようよろしくお願い申し上げます。

投稿をされている方に向けた悪口や暴言、皮肉や嘲笑うような内容の投稿は、健全な情報交換を逸脱し、また、関係のない第三者にも、不快感を与えることがありますので、どうぞご配慮を持ったご利用をお願いいたします。

なお、ご利用にあたりましては、以下のドキュメントもご確認ください。

■利用規約
http://www.e-mansion.co.jp/information/kiyaku.html

■投稿マナー
http://www.e-mansion.co.jp/information/manner.html

■削除されやすい投稿
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/49191/

■FAQ　不動産関連の業者やマンションへの批判的な意見は削除されるのですか？
http://www.e-mansion.co.jp/information/faq.html#2

■FAQ変なことは書いていないのにレスが削除されました
http://www.e-mansion.co.jp/information/faq.html#5

■FAQ「事実」を書いただけなのに削除されました
http://www.e-mansion.co.jp/information/faq.html#6

■FAQ批判的な意見を書いたら削除されました
http://www.e-mansion.co.jp/information/faq.html#7

■投稿の健全化に向けてのお知らせ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/204530

今後とも、宜しくお願いいたします。

[11162: 匿名さん]

あーあ、怒られた。だから言わんこっちゃない。節度ある投稿してるのは修繕費の問題を真面目に論じているWCT氏と豊洲タワー氏だけ。

[11163: 匿名さん]

>>11127 匿名さん

人物特定？それも管理組合でって笑
揃いも揃って、、、

[11164: 匿名さん]

昨日の夜中に、WCTを中傷してたレスが綺麗に無くなってスッキリした。当分アクセス禁止だろう。平和が訪れて良かった。

[11165: 匿名さん]

>>11154
>修繕を経験する人々が、より多くの修繕積立金を払うべきです。


これは、ちょっとどうかな。自分が使用している間も劣化は一定のスピードで進んでるわけで、そういう意味で修繕費は公平、均等に払うべきだと思いますね。段階値上げ方式が修繕が近づいたタイミングで支払いから上手く逃げられる仕組みだとしたら、私は不健全な管理組合運営だと思いますね。みんなが自分さえよければ良い、修繕費支払い前に逃げないのが悪い、そんなことを考えたら管理は成り立たないと思いますし、管理状態の悪化につながります。マンションは管理状態を買えと言いますからね。

[11166: 匿名さん]

というわけで再々投稿。結構、苦労して作ったので、ちゃんと見てね。

昔にこの掲示板で拾った管理費一覧データが改定前で古いというご指摘もあったし、いろいろ興味があったので、暇つぶしに2016年版管理費・修繕費一覧表を作ってみました。

管理費は管理がしっかりしていることが前提なので、必ずしも安いほうがいいとは限りませんが、一応安い順にソートしてあります。ただし、管理費が安くても管理が出来ていなければ話になりませんので、一概に安ければいいというわけではないことをお含みおきください。

修繕費は将来に備えてしっかり積立額がされていた方が良いという見解のもとに、逆に高い順にソートしてあります。もちろん、調べたのは月々の積立額のみなので一時金の徴収の有無は考慮していませんし、マンションによって必要な修繕費予算も異なるのでしょうから、これも一概に高いほうが良いとは言えないことはお含み置きいただくとともに、個々のご批判は受けかねますのでご容赦ください。

そういう前提を踏まえたうえで、管理費は安い順に、修繕費はしっかり積み立てられている順にソート。思い出せる湾岸マンションは全部入れたつもりです。また。データは中古物件サイトで調べました。㎡数で割り算していますので、部屋によって数円単位の誤差はあると思いますが、ご容赦ください。

[11167: 匿名さん]

個人的には、管理人のポジションを知りたい。WCT住まいとかだと、面白いのだが。。。

[11168: 匿名さん]

WCT氏以外のカキコが、パタっと。

みーんな揃ってアク禁？

アク禁になるような人しか

いないのか？このスレは。

[11169: 匿名さん]

>>11166 匿名さん

素晴らしい表ですね。

築年数と、総戸数加えたら完璧じゃないですか！

[11170: 匿名さん]

>>11169
ありがとうございます。築年と戸数加えましょうか？
ほんとは、修繕費の積み立てが段階値上げか均等か、数十万円単位の一括一時金はあるのか？が分かると良いのですが。

[11171: 匿名さん]

修繕費が思ったよりかかりそうなので、予定より早く値上げしただけでしょ。フラットにしたと言うと聞こえは良いが、実情は、無駄な共用施設のせいで、金がかかる。今後もそういうところは値上げある。

[11172: 匿名さん]

GFT粘着のキチガイがアクセス禁止になってスッキリ。これでこのスレも平和になればいいね。

[11173: 匿名さん]

>>11171
トータルとしての予算額も見直してますが、総額はほとんど変わっていません。デベロッパーが設定した最初の10年間の徴収額が少なすぎたのと、一括して集める基金を廃止、段階値上げも廃止して均等に再配分した結果、この額になったということです。WCTも最初の10年間は平米75円くらいしか集めていませんでした。集金時期が将来に偏り過ぎだったのです。

[11174: 匿名さん]

トータルの見直しが問題。
そういいところは、まだまだ上がりますよ。

[11175: 匿名さん]

修繕って言っても、インターホン取り替えるぐらいしかできないだろ。タワーマンションは使い捨てだよ。

[11176: 匿名さん]

事実、東北地震で複数の損傷が見つかっても、公表できず、修繕などできない。建て替えるか？無理だろ。何もできやしない。ヒビを隠して終わり。隠蔽大国だから。

[11177: 匿名さん]

築12年の住友の傾きマンションも、修繕終わった直後じゃないのか？　

データ改ざんのオンパレード。
修繕なんて建築業界の儲けのネタ。

29日は、肉の日と同じ。

[11178: 匿名さん]

>>11174
普通は見直すべき。資材高騰、消費税増税、人件費上昇、、、見直さない方が怖い
国交省も3年程度で見直しをかけるように指導していますよ。

[11179: 匿名さん]

築12年の住友の傾きマンションも、
修繕終わった直後じゃないのか？　

データ改ざんのオンパレード。
修繕なんて建築業界の儲けのネタ。

29日は、肉の日と同じ。

[11180: 匿名さん]

ドゥトゥールやKTTがスレタイにあるのに、
新築カテで中古の話ばかりの変なスレですね。

[11181: 匿名さん]

>>11180 匿名さん

購入を検討していないけれど、湾岸のタワーマンションについて物申したい！という方のためのスレッドです。
今のところ、湾岸に新築計画タワーマンション、近日分譲開始タワーマンションは無いので、
エリアや地域相場、周辺物件の話題…もちろん都心湾岸エリアのタワーマンションであれば分譲中・中古問わず、
タイトル以外の物件の話題もOK！！

[11182: 匿名さん]

結局、昨日の晩に暴れてたGFT君も、その後で敬語に変わって管理者に訴えるとまともぶってたのも全部、同一人物だということか。湾岸マンションの先輩WCTに暴言、中傷、デタラメのオンパレードだったからな。綺麗に全部削除されてスッキリした。

[11183: 匿名さん]

>>11182 匿名さん
いえ、訴えたまともなほうは私なので同一人物ではありません。

[11184: 匿名さん]

>>11182
そういう書込み方はいいかげんもう控えた方がいいですよ。WCTさん

[11185: 匿名さん]

11172, 11182さんみたいな配慮を欠い書き込みが荒れる原因になるんですよ。
ご自分も少しは自制しましょう。

[11186: 匿名さん]

修繕費の均等積み立て方式、段階積立方式、一時金徴収方式のデメリットです。段階方式はあとから値上げに反対するものが出て話がまとまらないリスク、一時金徴収は一度の多額を用意する必要があるので用意できない人が出るリスクがあります。

しかしながら、2005年ごろのマンションはこのリスクがある２つ方法の併用という、もっともリスクが高い積み立て方式を購入者に提示していたマンションも多かったですね。

さすがに、最近は一時金方式を提示するデベロッパーは減ってきたみたいですが、段階方式を提示するデベロッパーはいまだ多いですね。さらに、三井だけはなぜか一時金方式も残したままにしています。

均等方式が一番健全なのですが、途中から均等にした場合は修繕費がいきなり３倍、４倍になるため、管理組合での合意形成が難しい面がありますね。

しかし、豊洲タワーやパークシティ武蔵小杉、ワールドシティタワーズは、大幅な値上げを受け入れてでも均等方式に変えるべきと意思決定しています。一定の経済力がある区分所有者が多いと、管理組合での合意形成もスムーズなのでしょう。中古を購入する場合、管理組合理事にまで説明を聞くケースはまれでしょうから、今後は修繕費の負担が小さく少額しか集めていない可能性が考えられるマンションはそれだけで敬遠される時代が来るかもしれません。

[11187: 匿名さん]

削除された書き込みのほぼすべては、ＷＣＴさんのものですよね。出禁にもなっているはず。また違うデバイスで出入りしてるみたいだけどね。管理人が彼らを荒らしと判断しているのは火を見るより明らか。同じことをすれば、そのデバイスもアク禁になるだけ。攻撃的でアホな発言は控えるべきでしょうね。

[11188: 匿名さん]

修繕積立金のメリット、デメリットは、人によって異なるもの。
若い人が住みたがるような場所は、低額スタートが人気になるだろうし、
各マンションの特徴として購入者が選ぶときの項目の一つというだけです。
固定ではなく、上昇カーブを緩やかにするのもいいし。

しかし一つ言えるのは、共用施設は金食い虫ということ。
積立計画が甘すぎて全然金が足りない、なんてことも。
そんな低額で大丈夫なの？と分析する以前に、共用施設の内容も比較の対象に
しなと、足りるか足りないかの判断もできないはず。

[11189: 匿名さん]

＞削除された書き込みのほぼすべては、ＷＣＴさんのものですよね。出禁にもなっているはず。攻撃的でアホな発言は控えるべきでしょうね。


そういう発言が荒れる元だとわかってないんですね。私がそのWCTさんですが削除された投稿は無いし、アク禁にもなってない。WCTを中傷する人をさらに揶揄おうとして、WCT住民に成りすました人がいたんだったら知らないけどね。マンションの共有回線でアクセス禁止食らってみんなに迷惑かけるほど馬鹿じゃない。


（削除され、投稿者がアクセス禁止になった理由）
「投稿をされている方に向けた悪口や暴言、皮肉や嘲笑うような内容の投稿は、健全な情報交換を逸脱し、また、関係のない第三者にも、不快感を与えることがありますので、どうぞご配慮を持ったご利用をお願いいたします」


最近の投稿を振り返って、誹謗、中傷が、どの特定マンションに向けたものがほとんどだったか？昨日、発生した不幸な事件をネタにしてまで、その近隣にあるマンションを「事故物件」と執拗に中傷したのは、どの特定マンションを対象にしたものだったか？管理人氏が指摘をしているのは「中傷対象マンション」ではなく「中傷した側」。それを考えれば誰が原因で、誰がアクセス禁止になったのかわかるでしょ？

[11190: 匿名さん]

>>11189 匿名さん

11187の発言は当然悪いけど、
11172, 11182みたいな発言が11187の発言を誘発してしまうのだと思います。
やはり双方相手を配慮して書き込みするべきかと。
雨降って地固まる。
縁あって同じ地域に住まう訳ですから仲良くしましょう。

[11191: 匿名さん]

>>11190

おっしゃる通り。

[11193: 匿名さん]

>>11192 匿名さん
アク禁になった人だと思いますが、下品すぎますね…WCT住人を装って荒らすのはいい加減にしたらどうですか？
GFTもWCTも湾岸を代表するマンションで、それでいいでしょう。またアク禁になりますよ。

[11194: 匿名さん]

11181さん　　三井の浜離宮のパークコートは、湾岸物件ではないのですか？

[11195: 匿名さん]

このスレはそれぞれ自分のマンションのポジと他物件のネガばかりで誰の役にも立っていないので削除した方がいいと思います。
湾岸住民の民度が反映されていると思うと残念ですが。。

[11196: 匿名さん]

>>11195 匿名さん
以前はこんなスレではなかったんですけどね…
GFT粘着ネガさんとWCT住人を装った荒らしが来てからおかしくなりました。本物のWCTさん、またきてくれませんかね。ほかにも台場さん、芝浦民さん、GFTさん、みんな自慢はしても他のマンションを執拗に攻撃したりする人はいませんでしたよ。

[11197: 匿名さん]

>>11192
WCT住民ですが、申し訳ないけどそういうのWCT住民だと思われるので、やめてもらえませんか？

[11198: 匿名さん]

>>11192 匿名さん
いい加減にWCT住人装うのやめたら？GFT粘着ネガしたいだけの部外者なのバレバレ。もしWCT住人なら証拠みせて？

[11199: 匿名さん]

>>11196
本物のWCT住民ここにいますよ！笑　私はこのマンションに長く住んでみても満足度が高まるばかりで、マンション自体も管理組合の健全な運営も含めて本当に良いマンションだと思っているので、ときどきポジポジしますが、他のマンションの悪口は誓って絶対に言いません。ところで、レス11169さんに、

＞素晴らしい表ですね。

＞築年数と、総戸数加えたら完璧じゃないですか！

とリクエスト？されたので。築年数を加えてみました。並びは築年数古い順です。

[11200: 匿名さん]

訂正。表が管理費と修繕費が同じマンションの並びになってませんでした。