湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲 他） part15

[匿名さん]

前スレッド1000件を超えていたので、part15です。

湾岸エリアのタワーマンションについて話し合うスレッドです。
購入を検討していないけれど、湾岸のタワーマンションについて物申したい！という方のためのスレッドです。
今のところ、湾岸に新築計画タワーマンション、近日分譲開始タワーマンションは無いので、
エリアや地域相場、周辺物件の話題…もちろん都心湾岸エリアのタワーマンションであれば分譲中・中古問わず、
タイトル以外の物件の話題もOK！！
有意義な情報交換しましょう。

【スレッドのタイトルを修正致しました。H28.2.10　管理担当】


[スムログ 関連記事]
【動画】湾岸エリアのタワーマンション上空を飛ぶ
https://www.sumu-log.com/archives/3361

[11001: 匿名さん]

困るのは一時金が不払いになりやすいことでしょ？自動引き落としで残額ないとか、

銀行に申請している引き落とし限度枠をうっかり低く設定してる人とか。

それは是正すべき。今年は50万ですとか10年目に言われる前に、ＷＣＴも是正したんでしょ。

段階的に上がっていく方式までフラットにするべきだったか？　という話ね。

ＷＣＴさんはすぐ脱線させるね。イライラしてくる

[11002: 匿名さん]

>>11001
湾岸マンションでは一時金方式を取ってるマンション多いよね？まずはその是正が必要。段階方式にしても、完成直後ならまだしも完成から10年も経っているのに、いまだに月1万円未満の積み立て金しか集めていないマンションの積み立て不足の積み上がった累積不足は明らか。そういうマンションは段階方式の増額時の増額幅が非常に大きくなり増額に応じない住民が出てくるリスクが高いことで、一時基金問題と本質的な問題の根っこは同じ。現在の修繕費徴収額が少ないマンションは将来の資産価値維持に重大なリスクを抱えていると認識すべき。

[11003: 匿名さん]

住んでもないマンションの大地震による修繕費を心配するより、自分の仕事を心配した方がいい。
マンションは保険が効くけど、仕事は保険は効かないよ。

[11004: 匿名さん]

>>11002 匿名さん
修繕費の増額の場合は応じる応じないではなく、勝手に口座から引き落としされるので未払いの問題はおきませんよ？拒否権はないですし、増額を拒否するには管理費修繕費の引き落とし口座を凍結するしかないですが、そこまでする人はそもそも増額するしないにかかわらず払わないでしょうしね。

[11005: 匿名さん]

>>10993 匿名さん

>>10993 匿名さん
>たとえば月々の積立額が、

>マンションＡ　８千円
>マンションＷ　2.4万円

>これは衝撃的

確かに衝撃。

もしも、修繕積み立て月8000円のＡ／月24000円のＷともに築10年経過していて、両方ともに将来にかかる修繕費には大差ないとすると、すでにＡはＷに比較して（24000円－8000円）×120ヶ月で一戸あたり192万円の積み立て不足、仮に1000世帯のマンションだとすると19億2千万円の積み立て不足。10年目一時金があるとしても１戸あたり平均192万円も集める計画にはなってないから、積み立て不足は今後はさらに積みあがっていくことになる。

仮に、一時金を廃止して段階方式を維持するにしても、20年目の大規模修繕までにＷ並みにしようとすると、次の10年で集めるべき288万円＋今までの不足192万円を10年で払うと月々の修繕費は（288万円＋192万円）÷120ヶ月で、なんと月8000円を月40000円に5倍に増額しなければ追いつかない。これは、衝撃的。

さらに言えば、10年前に比べて資材価格は高騰しているのは周知の事実。また、東京オリンピック開催に向けて建設資材価格はさらに高騰することが予想され、人件費もアップしてゆく。加えて、10年前は消費税は5％だったが、20年目の修繕時には最低でも消費税は10％。修繕支出には消費税がかかることも忘れてはならない。

これから修繕費の積み立て不足問題が社会的にクローズアップされると、修繕費の積み立てに問題が無いマンションと、大きな不足が生じているマンションでは、その資産価値に大きな差が生じることになるのは明らか。まさに、マンションの資産であるＢ／Ｓが健全か否か、負債を資産で賄えるかが、そのままマンション自体の資産価値に影響するのは当たり前と言えば当たり前の話。

「マンションは管理を買え」というが、管理とは清掃や植栽の問題だけではない。ＷＣＴや豊洲タワーのように一時金を廃止して修繕費の徴収をフラットにして健全運営に向けて大きく舵を切った、まともな管理組合が管理しているマンションと、いまだに「うちは修繕費が安いよね」と喜んでいるマンションでは、近い将来はその資産価値に大きな差がつくことになるだろう。

[11006: 匿名さん]

>>11003
>住んでもないマンションの大地震による修繕費を心配するより、

だから、このスレッドはど素人の集まりか？と言いたくなるんだよ。地震が無くても大規模修繕は必ず必要。特に湾岸マンションのような大規模高層マンションはなおさら。地震があれば、さらにその費用は膨れ上がりタイミングも前倒しになるから、積み立て不足マンションはさらにリスキー。修繕できなければマンションはどんどん老朽化の醜態を晒して、築年数の経過した都営団地みたいになってゆく。仮にもマンショントピ専用掲示板なのに、そんなことも知らずにに投稿するやつがいるのは信じられない。

[11007: 匿名さん]

>>11002 匿名さん

他のエリアは知らないけど豊洲タワマンで一時金方式のマンションはないと思う。

それはそうと、一時金方式のマンションの場合、金額は明文化されて管理規則に規定されてるの？　されてない場合、金額を総会で決議しなければならないからかなり大変。　

[11008: 匿名さん]

>>11007 匿名さん
そうなんだよね。目安としての一時金積立額は分譲時にデベロッパーから提示されているけど、それはあくまで目安。10年前に作成された数字でそのままいけることのほうが珍しく、当然、経済状況の変化などを織り込んで算定しなおして新たな徴収額を設定しなければならない。たいてい、当初予定より増額になるので反対する組合員も出てきて総会で揉めることになる。仮に総会は多数決で通っても、こういうのが不払いに繋がってゆく原因。

加えて、本来は月々の修繕積み立て額も3年おきに見直しを掛けるように国交省からは指導通達が出ている。法的強制力は無いものの、わざわざ国交省ガイドラインを出したということは、国もスルーするわけには行かない問題だと捉えている証拠。いま、湾岸マンションで３年置き程度に修繕費の額を見直して改定しているマンションがどれだけあるだろうか。この状況を開示することは健全な不動産取引を維持するためにも重要なことだと思うが開示されていず、検討者側も「安いほうが良い」と無関心なのは大きな問題だと思う。

[11009: 匿名さん]

今は、ネット上にいくつか問題を指摘するサイトがあるくらいで、修繕費積み立て不足は社会の関心は集まっていないが、近い将来に週刊文春のような雑誌が、"深刻なマンション修繕積み立て金不足、都心タワーマンションが抱える闇"なーんてタイトルでマンションの修繕費積み立て状況一覧とともに特集記事を連発したら、いったいどうなるだろうな。W○○の修繕費が高いとか維持費がとかバカにしてた奴が、真っ青になる側になるだろうな。

[11010: 匿名さん]

国が推奨する「マンション修繕費」の積立

http://touch.allabout.co.jp/gm/gc/445489/

[11011: 匿名さん]

この記事も参考になりますね。WCTと同じような意思決定をしたマンションは他にもあるようです。

マンションの管理費・修繕積立金の改定＜実例＞

http://www.ienojikan.com/house/kanri/20140730.html

[11012: 匿名さん]

>11011
正しい額を知ると、修繕費を平米あたり100円も集めていないマンションは怖いと思うな。

>>こうして、私たちは都心部で200mの超高層、内廊下のタワーマンションとしては珍しく、修繕金は216円/㎡、管理費は238円/㎡というリーズナブルな負担水準で、長期に安定した財政基盤を作ることができたのです。

[11013: 匿名さん]

フラットにして欲しいのは、

・現預金が少ない人
・50代や60代

一生で一番収入がある時に月額が安くて、
年金暮らしになるころに増額では困るから。


団塊の世代による老害ですな。理事会でフラットにしちゃうのは

[11014: 匿名さん]

（わかりやすく訂正）

フラットにして欲しいのは、

・現預金が少ない人
・50代や60代

中年以降に購入した人々にとって、
一生で一番金に困らない(子育ても終盤もしくは終わりの)時に新築として買っても、
その時に月額の詰めた手金がが安くても、まったく意味がない。むしろ払ってしまいたい。
それは、年金暮らしに突入してから段階的に増額してきては、生活が困窮してしまうから。

団塊の世代がタワマンを買ってしまったことによる老害ですな。
理事会が若い人々を無視してフラットにしちゃうのは。
大抵は委任で決議して決着しちゃうのを利用してるだけ。
しかし、中古の販売が不振になって、やって気付くだろう。
完全フラットの弊害を。これぞ老害。

たかが掲示板のためにエクセルで表を作るほど暇だから、既に退職者なんだろう。
（エクセルのレイアウトが古くさいからバレバレ）

[11015: 匿名さん]

＞11009
ＷＣＴさん、必至すぎ。しかも馬鹿。
「一時金50万」っていうのだけ是正が必要というのがまだわからないとは。

いいかな？
定額でも可変でも、払わない人は払わない。
だから、不払いの人へのペナルティーを規約に盛り込んだ方がベスト。
ゲストルームなどの共用施設の予約をできなくするとか。
そもそも、不払いで転売しようとしても、買い手がつかない。
だからちゃんと払う。
都心のタワマンの性格さえわからんとは。
ＷＣＴさん、自分のマンションを擁護しようとして、屁理屈がすごすぎ。

[11016: 匿名さん]

>>11015

>一時金50万っていうのだけ是正が必要というのがまだわからないとは。

馬鹿はあなた。一時金50万を廃止して、さらに10年目までちょびっとしか集めなかった不足分を考慮して10-20年目の修繕費を計算すると、いったい、修繕費はいくらになるかな？他のマンション事例では200円以上は必要だとなっている。国交省のガイドラインでも206円。

もしも、修繕積み立て月8000円のＡ／月24000円のＷともに築10年経過していて、両方ともに将来にかかる修繕費には大差ないとすると、すでにＡはＷに比較して（24000円－8000円）×120ヶ月で一戸あたり192万円の積み立て不足、仮に1000世帯のマンションだとすると19億2千万円の積み立て不足。10年目一時金があるとしても１戸あたり平均192万円も集める計画にはなってないから、積み立て不足は今後はさらに積みあがっていくことになる。

仮に、一時金を廃止して段階方式を維持するにしても、20年目の大規模修繕までにＷ並みにしようとすると、次の10年で集めるべき288万円＋今までの不足192万円を10年で払うと月々の修繕費は（288万円＋192万円）÷120ヶ月で、なんと月8000円を月40000円に5倍に増額しなければ追いつかない。これは、衝撃的。

さらに言えば、10年前に比べて資材価格は高騰しているのは周知の事実。また、東京オリンピック開催に向けて建設資材価格はさらに高騰することが予想され、人件費もアップしてゆく。加えて、10年前は消費税は5％だったが、20年目の修繕時には最低でも消費税は10％。修繕支出には消費税がかかることも忘れてはならない。

これから修繕費の積み立て不足問題が社会的にクローズアップされると、修繕費の積み立てに問題が無いマンションと、大きな不足が生じているマンションでは、その資産価値に大きな差が生じることになるのは明らか。まさに、マンションの資産であるＢ／Ｓが健全か否か、負債を資産で賄えるかが、そのままマンション自体の資産価値に影響するのは当たり前と言えば当たり前の話。

[11017: 匿名さん]

修繕にいくらかかるかが大事。
お荷物共用が多いと、当然その額は大きくなる。
その結果、月々集める額も多くなる。
単純な話。

[11018: 匿名さん]

フラットにした、と言うと聞こえが良いが
単純に修繕の積立てが足りず、
予定より早く修繕費値上げするしかなかった、ってのが現実でしょう。こういうマンションはまだまだ上がる可能性あり。

[11019: 匿名さん]

5年前の新築が坪250なんでしょ、これから5年後の中古が坪200でも誰も驚かないよね。都合の良い解釈をしてはならないよ。

[11020: 匿名さん]

円高でマンション買った外国人が大損こいてる。
かわいそう。

[11021: 匿名さん]

まあ、積み立て段階値上げマンションでは、20年目時点までに均等方式に積み立て額が一気に追いつこうとしたら11年目から以降は10年目までの積み立て額の5倍が必要。

30年目までに追いつこうとしたら、11年目から20年目は3倍、21年目から30年目は5倍が必要と言われてるからな。

段階方式で30年で帳尻合わすにしても、少なくとも11年目からは3倍が必要だから、上のAとWの比較では、Aの現在8000円は11年目からは24000円と均等方式Wと同じ額になる。

WCTは丸10年目にその決断をした。もうすぐ、湾岸マンションは順次、丸10年を迎えるから、その決断が管理組合に出来るか？見ものですな。

[11022: 匿名さん]

どこかに、湾岸マンションの管理費、修繕積立金の一覧の表がありましたっけ？

WCTさんに、都合の良いヤツではなくて。

[11024: 匿名さん]

>>11021 匿名さん
なるほど。仮に一時金廃止で段階値上げは維持だと11年目から20年目は10年目までの3倍、21年目から30年目は5倍、仮に一時金廃止で完全均等方式に移行だと11年目移行は30年目まで10年目までの4倍ということですね。

いずれにしても各マンションは11年目以降は毎月の修繕費徴収額は10年目までの最低3倍から5倍は予想される。
WCTは湾岸マンションでは古株なので、いち早く11年目を迎えて修繕費改定に踏み切ったということですね。今後、つぎつぎと湾岸マンションは丸10年を迎えますから、どうなるか注目ですね。もしも、修繕費が低いままのマンションがあればリスクありということにもなりますね〜。頭の整理がつきました。ありがとうございます。

[11025: 匿名さん]

>>11022
各マンションの中古物件詳細見れば、
管理費、修繕費載ってるから
平米単価設定はカンタンに計算可能。
めんどくさいからやらないが。
WCTもそうやって作ったと思われ。

[11026: 匿名さん]

>>11025 匿名さん

いや、それをいちいち見て、計算するのが面倒くさかったですよ　笑

でも、どこかで見た気がしたので。

[11028: 匿名さん]

>>11017
>>修繕にいくらかかるかが大事。
>>お荷物共用が多いと、当然その額は大きくなる。
>>その結果、月々集める額も多くなる。
>>単純な話。

その通りです。
無駄な共用施設は修繕積立金を高騰させるだけではなく、管理費も高騰させる。

[11029: 匿名さん]

>>11028 匿名さん

なるほど。

うちのマンションには、20メーター3レーンのプール無くて良かったです。

[11030: 匿名さん]

修繕積立の話題については、
普通に常識あれば、WCTネガの主張は無茶苦茶でズレてるのが分かるから、自爆になる
この話題で粘るのはやめた方が良い。

じゃ無いと、他のネガネタも全て根拠の無い
デタラメしか書いて無いように見えちゃうよ。

[11031: 匿名さん]

>>11028 匿名さん

つまり、修繕費の総額が少ないので月々支払いが少額でも問題ないと言う事ですか？

[11034: 匿名さん]

書きこんでるのがＧＦＴだろうが何だろうがどうでもいいが、上にある「年寄りはさっさと前倒ししてでも払ってあとの年金生活になったときの負担が少ないほうが良く」、「若い人は最初の負担が少ない段階値上げが良い」なら、やっぱり間取って均等にするしかないんじゃね？途中で買い替えるにしても、どのマンションも均等方式になるならいつ住んでいつ買い替えても不公平にはならないしな。

だけど、おまえらマンション何歳の時に買うんだよ？、「若い人は最初の負担が少ない段階値上げが良い」って言ったって３０年目まで考えたら、３５歳までに買わないとどっちにしても年金のなかから修繕費払うことになるんだぜ？それ以前に６０歳から６５歳まで無収入かもしれないから、その方がきついかもな。金の問題はなんでもそうだけど、どーせ払わなきゃいけないならさっさと払った方が良いに決まってるぞ？

[11036: 匿名さん]

＞どこかに、湾岸マンションの管理費、修繕積立金の一覧の表がありましたっけ？
＞WCTさんに、都合の良いヤツではなくて。

WCTに都合のよいやつって、そんなねつ造、中古物件サイト見ればすぐにばれるからさすがにWCTもやってねーだろ？しつこい書き込みはどうかと思うが、いくらなんでもそこまでアホじゃないと思うぞ。

[11037: 匿名さん]

>>11035
誘導に簡単に引っかかてるなｗｗ　だから、ひたすらWCTの修繕費が高いとコピペ。修繕積立が安いのはむしろネガティブポイントだと指摘されても、ひたすら同じコピペ。しつこいうえに、能が無さすぎ。分譲マンションに関する知識が浅いとこ見ると、分譲マンション買ったの初めてだろうけど、ちょっとは知らないと恥をさらすだけだぜ？

[11038: 匿名さん]

すまん、11037は11033に対してな　誤解のないように

[11039: 匿名さん]

豊洲工作員は敗退で今はWCT vs GFT ？

[11040: 匿名さん]

>>11039
別にWCTはGFTがあーだこーだと言ってないんじゃね？少なくともここ数日は。GFTがGFT民であることを隠して、ひたすらWCTの維持費にネガコピペ。修繕費が安いのはポジポイントではなくむしろネガポイントと言われ、返す言葉なくひたすら同じコピペ。WCTもしつけーけどGFTはもっとしつけ―上に書いてることに中身なし。いまざっと読んだが、WCTのほうがまともな書き込みだな。いい加減WCTもしつけーけど。

[11041: 匿名さん]

10963の表見たら、一番維持費高いのGFTじゃねーか。GFTがどーのこーのと言ってるわけじゃないのに、それで顔真っ赤にしてたのか。しかも、高い原因は修繕積立がしっかりしてあるからじゃなくてバカ高い駐車場代。いくら港区でも湾岸埋め立てで機械式駐車場４００００円ありえなくね？聞いたことねーわ。平置きならわかるがな。

[11043: 匿名さん]

>>11040 匿名さん

もはや、どっちもどっち。
WCTは～　とか　GFTは～　とかじゃなくて、湾岸マンションこうあるべき、って事を語るべき。

スレタイどおり。笑

[11044: 匿名さん]

WCTの人って、1人か2人だと思うけど、めっちゃ口が悪いよね。

[11045: 匿名さん]

GFT検討板、炎上して閉鎖されてる笑

[11047: 匿名さん]

＞豊洲タワーは昨年に修繕積立均等方式に移行してますね。

上のほうにこういう書き込みがあったから、トヨスタワーの修繕費を見てみたら、やはり月225円/㎡集めることになってるな。上のムサコのマンションのケースでも216円。一方で三井系のマンションに多いが㎡100円/月前後しか集めてないとか、ひでーのはいまだに70円なんてのもある。段階値上げ方式で先送りしても、最終的には最初から㎡200円以上払ってたのと同じ額をどっかで払わなきゃならんから、後で払うマンションは300円とか400円とか払うことになるんだろーな。

[11048: 匿名さん]

>>11045
ＧＦＴ住民版「検討スレで、中古売り出し部屋の分譲価格を晒すなどの嫌がらせ行為が行われています。一か月しても掲示板が閉鎖されない場合、理事会の事案として取り上げてもらい、正式な抗議をさせてもらおうと思っています」だとよ。

マンコミュの掲示板が理事会の議案だとよ。分譲価格なんてマンコミュの「価格スレ」に全部屋が晒されてるのに異常だな。

[11050: 匿名さん]

>>11048
価格はのらさんブログにも載ってるよね