湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲 他） part15

[匿名さん]

前スレッド1000件を超えていたので、part15です。

湾岸エリアのタワーマンションについて話し合うスレッドです。
購入を検討していないけれど、湾岸のタワーマンションについて物申したい！という方のためのスレッドです。
今のところ、湾岸に新築計画タワーマンション、近日分譲開始タワーマンションは無いので、
エリアや地域相場、周辺物件の話題…もちろん都心湾岸エリアのタワーマンションであれば分譲中・中古問わず、
タイトル以外の物件の話題もOK！！
有意義な情報交換しましょう。

【スレッドのタイトルを修正致しました。H28.2.10　管理担当】


[スムログ 関連記事]
【動画】湾岸エリアのタワーマンション上空を飛ぶ
https://www.sumu-log.com/archives/3361

[10951: 匿名さん]

また、シャトルバス代入れてないし(笑)

結局、ランニングコストが一番高くて、資産価値は港区タワマンでワーストスリーというわけね。

頑張れよ。

[10952: 匿名さん]

＞＞最新の防災設備や災害備蓄物資が備えられている。

なんで１０年前にできたのに最新だんだよ(笑)しかも公園だのみか！？

災害対策がタワマン最低ランクのＷＣＴをこれから買うって、ライオンの檻の中に素人が裸で入るのとそうかわらないよね。

[10953: 匿名さん]

さあＷＣＴ遊びもそろそろ飽きたので風呂入るわ。あとはＷＣＴさん、いつも画像貼りまくりタイムだよ。じゃな。

[10954: 匿名さん]

WCTトリビア


WCTには専用の桟橋が備えられている。この桟橋は住民専用で住民がクルーザーを横付けして
直接クルーズに出かけられる。また、災害時は緊急物資輸送の為に海上保安庁や警察、自衛隊に
開放される。

[10955: 匿名さん]

＞さあＷＣＴ遊びもそろそろ飽きたので風呂入るわ。あとはＷＣＴさん、いつも画像貼りまくりタイムだよ。じゃな。


逃げたｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗ

[10956: 匿名さん]

wctトリビア見てると不思議と買いたくなってきますね。

[10957: 匿名さん]

１ミリも買いたくなりません。笑

[10958: 匿名さん]

>>10952

＞なんで１０年前にできたのに最新だんだよ(笑)しかも公園だのみか！？

馬鹿はこれだから困る。4年前に40億円かけて再整備されたことを知らないとは。

[10959: 匿名さん]

WCTトリビア

マンション屋上にはバーベキューが出来るキッチン付き施設があり、夜は星空のもとで
東京湾を眺めながら屋外パーティーが出来る

[10960: 匿名さん]

公園だのみは否定しないか（笑）

[10961: 匿名さん]

WCTトリビア

マンションの管理費は、都内タワーマンションでダントツに安い

[10962: 匿名さん]

>>10945
別にその表に載ってるマンションとだけ比較するわけじゃなし、買う人にとってはあまり意味はない。
結局は買う人が以下を許容できるかどうか、というだけでいいんじゃない？

--------------------------
WCTのランニングコストは、シャトルバス抜き、機械式駐車場、かつ標準的な部屋で毎月７万円。平置き、かつ高い部屋だと10万円。これが事実。

[10963: 匿名さん]

＞WCTのランニングコストは、シャトルバス抜き、機械式駐車場、かつ標準的な部屋で毎月７万円。平置き、かつ高い部屋だと10万円。これが事実。


①それは、他のマンションでもほとんど同じ。これが事実。

②且つ、修繕積立金の額が国交省のガイドラインを満たしているのはWCTだけ。これが事実。

＜機械式駐車場、かつ９０㎡の部屋の場合＞

[10964: 匿名さん]

>>10963
グローブ、ケープ、GFT、DTとか、こんな修繕費で足りるわけないですね。修繕積立一時基金の徴収があるでしょうし、資材が高騰していますから、近い将来に月額修繕費の大幅な増額もあるでしょう。いまの単純比較で値段を見ていると、あとで大変なことになりますね。

[10965: 匿名さん]

＞しかも公園だのみか！？

↓
ＷＣＴトリビア


trivia
【名】
1.取るに足りないこと
2.雑学的知識、あまり知られていない事実

[10966: 匿名さん]

＞公園内には最新の防災設備や災害備蓄物資が備えられている。

ほんとだ。




港南緑水公園

面積：20,206.35平方メートル

港南緑水公園は区民参画により設計案をつくり、「水辺空間、自然とのふれあいの場の創出」「子どもから高齢者までが遊び、集う公園」「防災機能の拡充」などの整備方針を定め平成24年4月に全面開園しました。
公園には、はらっぱ広場や四季を楽しめる緑のほか、噴水や自然観察池といった水や生きものと触れ合える施設、マンホールトイレ、かまどベンチ、利水槽、災害備蓄倉庫など災害に対応する施設があります。
また、犬が自由に走り回れるドッグランが整備されています。(ドッグランの利用には登録が必要です)
＊この公園の一部は国有地の無償貸付を受けています。

[10967: 匿名さん]

>>10963
その表だけがマンションの全てではないですよ。比較しててもキリがないでしょう？
買う人にとって重要なのはこれだけだということです。

--------------------------
WCTのランニングコストは、シャトルバス抜き、機械式駐車場、かつ標準的な部屋で毎月７万円。平置き、かつ高い部屋だと10万円。これが事実。

[10968: 匿名さん]

WCTトリビア

WCT前の緑水公園ドッグランは愛犬家の集いの場としてひそかに盛り上がっている。
定期的にアジリティ教室や愛犬ゲーム大会が行われて、多くの愛犬家でにぎわっている。

[10969: 匿名さん]

>>10967
＞買う人にとって重要なのはこれだけだということです。




WCTのランニングコストは、シャトルバス抜き、機械式駐車場、かつ標準的な部屋で毎月６７８２０円
修繕費は国土交通省のガイドライン「適合」

パークシティ豊洲は、機械式駐車場、かつ標準的な部屋で毎月６３５００円
修繕費は国土交通省のガイドライン「非適合」

芝浦アイランドグローブは、機械式駐車場、かつ標準的な部屋で毎月６３０２０円
修繕費は国土交通省のガイドライン「非適合」

グローバルフロントタワーは、機械式駐車場、かつ標準的な部屋で毎月７６７４０円
修繕費は国土交通省のガイドライン「非適合」

ブリリアマーレ有明は、機械式駐車場、かつ標準的な部屋で毎月６６１２０円
修繕費は国土交通省のガイドライン「非適合」

ドゥトゥールは、機械式駐車場、かつ標準的な部屋で毎月６０３００円
修繕費は国土交通省のガイドライン「非適合」

芝浦アイランドケープは、機械式駐車場、かつ標準的な部屋で毎月５３５３０円
修繕費は国土交通省のガイドライン「非適合」




確かに買う人にとって重要なのはこれだけ↑だね。しかし、何を言っても馬鹿には分からないのかな？

[10970: Wctさんへ]

WCTさん、本当にあなたボコボコにやられてますよ。
言ってること無茶苦茶。本当にひとつも勝ててない。
このままだとどんどん資産価値落ちますよ！もっと絞り出して！

[10971: 匿名さん]

＞WCTの管理費は駐車場代で補てんしているから安い＝駐車場代が高いという主張があったので、
駐車場が高いと言えるのか、駐車場代にも興味がひかれたので比較してみた。

修繕費にしわ寄せがきて、値上げ（平坦化）せざるを得なくなってしまった。
湾岸でＷＣＴだけですよ。

[10972: 匿名さん]

>>10969


ランニングコストのたった数千円の多寡よりも、大事なのはここだね。



ＷＣＴ・・・修繕費は国土交通省のガイドライン「適合」


他のマンション・・・ 修繕費は国土交通省のガイドライン「非適合」


国は大規模高層マンションには㎡あたり206円を修繕費として積み立てるように推奨している。
その後のコスト高騰で、最近は国交省基準の1.35倍（278円）は必要との指摘も出ている。


確かに、買う人にとって重要なのはこれだけだ。

[10973: 匿名さん]

>>10970
おめーだよ。全く勝ててないのはｗｗｗ

[10974: 匿名さん]

＞修繕費にしわ寄せがきて、値上げ（平坦化）せざるを得なくなってしまった。


あまりにもアホすぎて話にならんな。もう一度、国が何を言ってるか読んでから
顔洗って出直して来な！特に最後の3行が重要な。



マンションの修繕積立金に関するガイドライン

（抜粋）

４ 修繕積立金の積立方法について

（１）修繕積立金の積立方法

修繕積立金の積立方法には、長期修繕計画で計画された修繕工事費の累計額を、計画期間中均等に積み立てる方式（均等積立方式）の他、当初の積立額を抑え段階的に積立額を値上げする方式（段階増額積立方式）があります。また、購入時にまとまった額の基金（「修繕積立基金」と呼ばれます。）を徴収することや、修繕時に一時金を徴収する又は金融機関から借り入れたりすることを前提とした積立方式を採用している場合もあります。

段階増額積立方式や修繕時に一時金を徴収する方式など、将来の負担増を前提とする積立方式は、増額しようとする際に区分所有者間の合意形成ができず修繕積立金が不足する事例も生じていることに留意が必要です。将来にわたって安定的な修繕積立金の積立てを確保する観点からは、均等積立方式が望ましい方式といえます。

[10975: 匿名さん]

部外者ですが、投稿数や文字数また画像などｗｃｔさんが優勢のように感じます。
むしろアンチｗｃｔの方が勢いが弱いのでは？

[10976: 匿名さん]

>>10971

日本語読めないのか？　大事な部分だけを抜き出すからほんとーによく読め！


段階増額積立方式や修繕時に一時金を徴収する方式など、将来の負担増を前提とする積立方式は、増額しようとする際に区分所有者間の合意形成ができず修繕積立金が不足する事例も生じていることに留意が必要です。将来にわたって安定的な修繕積立金の積立てを確保する観点からは、均等積立方式が望ましい方式といえます。

[10977: 匿名さん]

>>10969 匿名さん
何か間違ってるなら、具体的に指摘してくださいな。人を馬鹿呼ばわりするならね。

買う人にとって重要なのはこれだけだということです。

--------------------------
WCTのランニングコストは、シャトルバス抜き、機械式駐車場、かつ標準的な部屋で毎月７万円。平置き、かつ高い部屋だと10万円。これが事実。

[10978: 匿名さん]

不動産の監督官庁はこう言ってるんだよ


「将来にわたって安定的な修繕積立金の積立てを確保する観点からは、均等積立方式が望ましい方式といえます」

だからWCTは2016年から、この指導の通りに「均等積立方式」に変更した。これにより、月々の支払額は多くなるが健全性が保たれ資産価値にもポジティブに働く。且つ、管理費は安いのでトータルの支払額は他の類似マンションと同等に抑えることが出来ている。



もう一度言う。修繕積立金の積み立て方法に対する指導を守っているのはＷＣＴだけ。あんたが言う通り、買う人にとって重要なのはこれだけだということだ。

[10979: 匿名さん]

この資料を精読してから　顔洗って出直してきな！

http://www.mlit.go.jp/common/001080837.pdf

[10980: 匿名さん]

横からひと言。某マンション（三井不動産分譲）の事例です。月々の修繕積立金は最初は安かったのですが、当初から計画されていた通り10年目に大きく増額されました。さらに問題なのは、10年目に修繕積立基金一時金（部屋の広さに応じて40万円から80万円程度）の徴収がありました。しかし、経済状況から支払わない人や、最近増えてきた外国人所有者が支払いに応じず大問題になっています。こういうのは、購入時には予想できないことでしょうが、最終的にトータルで払う額が同じなら、修繕積立金は均等方式にしないと他のマンションでもトラブルになる可能性が高いと思います。

[10981: 匿名さん]

>>10979

この資料によると20階建て以上のマンションの修繕費は、90㎡の場合


基準値　206円×90㎡＝18540円

最低値　170円×90㎡＝15300円

最高値　245円×90㎡＝22050円

となりますね。タワーマンションはさらに高額の修繕費がかかると言われていますが、
最低値をも満たしていないマンションが多い。国は、こんなことを放置しておいて
良いのかと思います。

[10982: 匿名さん]

>>10981

その通りです。そのうえで、もう一度10963の表を見てみると湾岸タワーマンションに潜在するリスクの大きさがわかります。湾岸は「地震が・・・」「液状化が・・・」とかくだらないことをひたすら書く人が多いですが、そういった問題よりもはるかに大きく、且つ顕在化する可能性が高い問題が「修繕積立金徴収不足問題」だと思いますね。

[10983: 匿名さん]

>10982

地震が来ても、湾岸タワーマンションが地震で倒壊することは無いだろうけど、地震で予定外の
大規模な補修・修繕が必要になることは十分に想定される。その際に、10年後、20年後に
たくさん集める予定で、当初はちょびっとしか修繕費を集めていないと。後々大変なことになる
可能性はあるな。

そういう意味ではWCTは比較的健全な運営を行っていると見ることができる。国交省の基準が
正しいとすると、ほかのタワーマンションは、間違いなく積み立て不足だろうな。
それを度外視して、「維持費が安い」とか喜んでいたり「WCTは維持費が高い」とかDisるのは
愚の骨頂だな。

[10984: 匿名さん]

入居時は頭金やら諸々金がかかるから、修繕積立金だけでも低めに抑えてくれるのは
理に適ってる。
数年たってから余裕ができてローンの繰り上げ返済までしちゃう人がでてくるくらいで、
段階的に引き上げていき、修繕の時期までには多くの人がローンが身軽になって、
修繕費の積立額も、フラットも上昇型も支払総額は同額。
なにもおかしくない。
しかもリニアに上昇していく場合は、大規模修繕前に転出する人にっても不満がない。

永住する人にも、転売する人にも、どっちにとっても有利なのが、段階引き揚げ。
お役所が指導してるのは、組合が小規模でお金の回収能力が低いようなマンションね。

今日だけでもレスがすごい伸びてるようだが、いま、最新の50レスしか読んでなが、
湾岸タワマンの話題としてＷＣＴの人間は鬼の首を取ったように・・・笑える。

[10985: 匿名さん]

タワマンのような管理がしっかりしてるマンションの場合は、
お上が指導する定額制なんか聞き入れる必要もなく、しかも違反でもない。
小さい問題マンションがこのガイドラインを利用するならわかるが。

きっとＷＣＴには永住しか頭にないモンスター住民がいるんだろうね。
ガイドラインを振りかざして、理事会で大活躍～

都心のタワマンにとって完全フラットは絶対に不利だよ。
5年、10年おきの数十万のまとめ払いだけを廃止すりゃよかったんだよ。

[10986: 匿名さん]

↑　馬鹿が2人　いや1人か？



①修繕費が最初は安く、後から跳ね上がる　＋　一時金徴収

②修繕費は完全フラット


つまり、①はあとから中古を買う購入者に高い修繕費を押し付ける。

中古購入者もこのスレのWCTネガほど馬鹿じゃない。

しかも、WCTは管理費、駐車場代が安いので現在のトータルコストは

他のマンションとほぼ同じ。①のマンションの修繕費が跳ね上がった後は、

WCTのほうがトータルのランニングコストは安くなる。

条件として、どっちが中古物件として売却しやすいか明白。

そういう言う計算もできないやつが棲みついているんだなｗｗｗ

[10987: 匿名さん]

消費税もが上がれば、さらに修繕費の必要額も数％上がる。もともとが
億単位の話だから数％も馬鹿にならない。
消費税５％、８％を前提に修繕計画は組まれている。そういうことも計算に入れないとな。

[10988: 匿名さん]

＞10986

WCTさん、それよりも、築20年になったころに中古として売るつもりなのか？

どこに住み替えるんだよ。折角リニアを待ってたのに？

なんか論理が破綻してるな。

修繕費が３倍のタワマンなんか、若い人には最悪だよ。

これから昇進していく人生設計に合わせた月額コストの段階アップがいいのに。

[10989: 匿名さん]

>>つまり、①はあとから中古を買う購入者に高い修繕費を押し付ける。

築年数が経った状態のマンションを選んでる時点で、
そんなことは承知なんだよね。買う側は。

②の場合、フラットで払い続けてきた前オーナーは、それを販売価格に転嫁しようと
するでしょ？

だから同じなんだよ。

積立金の徴収方法を均等にすべきっていうのは、
各戸を回って苦労して集金してるような郊外の小さいマンション。
大型のマンションでそれを採用して、ひょっとして既に不払いが起きてるとかだろ

[10990: 匿名さん]

>>10989 匿名さん

順調に集まってまっせ。

[10991: 匿名さん]

>>10989 匿名さん
バカだね。大規模タワマンこそ集まらないんだよ。特に、都心のマンションで一時金なんて払わないというアジア系外国人投資家が増えてるのしらないのか？

[10992: 匿名さん]

>>10991
バカだね。一時金の話じゃないのに

[10993: 匿名さん]

たとえば月々の積立額が、

マンションＡ　８千円
マンションＷ　2.4万円

これは衝撃的
若い人ってのはローン限度めいっぱいの物件を選んだりするから、
月々の合計支払額を考えると、後者の価値はガタ落ちだぞ。

[10994: 匿名さん]

>>10989 匿名さん

どんな田舎のマンションでも、今のご時世に、各戸回ってお金集めるところなんてないでしょ。

ある？

[10995: 匿名さん]

田舎の小規模は実需が多いし顔が見えるから不払い問題は起きないけど東京の大規模はいろんな人が1000人も1500人も集まると不払い問題が起きやすい。10989は真逆のことを言ってる。

[10996: 匿名さん]

>>10993 匿名さん

ピンチ！マンション大規模修繕の深刻

http://diamond.jp/articles/-/84383?display=b


修繕費が少ないマンションは敬遠される

[10997: 匿名さん]

豊洲タワーは昨年に修繕積立均等方式に移行してますね。

10961の管理費の表ですが、入居時の金額で今は変わってるところが多いですね。下げたところが多いです。

[10998: 匿名さん]

>>10997
豊洲タワーの管理組合はしっかりしてるんですね。安い修繕費を放置しているマンションは、あとあとトラブルになる可能性がありますからね。

[10999: 匿名さん]

なんか、マンショントピ専用掲示板なのに、あまりにマンションのことを知らない投稿者が多くて驚く。修繕費が安い方がいいなんて、マンション管理組合理事を経験して内情を知ってたらとても出来ない発言。国の定めたガイドラインを見れば、多くの湾岸マンションは修繕費積み立て不足は明らか。明るみに出れば、のんきにマンションの資産価値をあーだこーだ言ってるどころの話では無くなるのに。

[11000: 匿名さん]

>>修繕費が安い方がいい
修繕が行われるまでに集める額は同額なんでしょ。
ほとんど永住が目的の立地と、値上がりしていく立地で売買が盛んな場所では、
ガイドライン通りがいいと果たして言えるかどうかという流れさえも読めないなんて。
それこそマンション事情がまるでわかってない理事でもいるんだろうね。
ＷＣＴは本当に均等にしてしまって、早まったと思うよ。

[11001: 匿名さん]

困るのは一時金が不払いになりやすいことでしょ？自動引き落としで残額ないとか、

銀行に申請している引き落とし限度枠をうっかり低く設定してる人とか。

それは是正すべき。今年は50万ですとか10年目に言われる前に、ＷＣＴも是正したんでしょ。

段階的に上がっていく方式までフラットにするべきだったか？　という話ね。

ＷＣＴさんはすぐ脱線させるね。イライラしてくる

[11002: 匿名さん]

>>11001
湾岸マンションでは一時金方式を取ってるマンション多いよね？まずはその是正が必要。段階方式にしても、完成直後ならまだしも完成から10年も経っているのに、いまだに月1万円未満の積み立て金しか集めていないマンションの積み立て不足の積み上がった累積不足は明らか。そういうマンションは段階方式の増額時の増額幅が非常に大きくなり増額に応じない住民が出てくるリスクが高いことで、一時基金問題と本質的な問題の根っこは同じ。現在の修繕費徴収額が少ないマンションは将来の資産価値維持に重大なリスクを抱えていると認識すべき。

[11003: 匿名さん]

住んでもないマンションの大地震による修繕費を心配するより、自分の仕事を心配した方がいい。
マンションは保険が効くけど、仕事は保険は効かないよ。

[11004: 匿名さん]

>>11002 匿名さん
修繕費の増額の場合は応じる応じないではなく、勝手に口座から引き落としされるので未払いの問題はおきませんよ？拒否権はないですし、増額を拒否するには管理費修繕費の引き落とし口座を凍結するしかないですが、そこまでする人はそもそも増額するしないにかかわらず払わないでしょうしね。

[11005: 匿名さん]

>>10993 匿名さん

>>10993 匿名さん
>たとえば月々の積立額が、

>マンションＡ　８千円
>マンションＷ　2.4万円

>これは衝撃的

確かに衝撃。

もしも、修繕積み立て月8000円のＡ／月24000円のＷともに築10年経過していて、両方ともに将来にかかる修繕費には大差ないとすると、すでにＡはＷに比較して（24000円－8000円）×120ヶ月で一戸あたり192万円の積み立て不足、仮に1000世帯のマンションだとすると19億2千万円の積み立て不足。10年目一時金があるとしても１戸あたり平均192万円も集める計画にはなってないから、積み立て不足は今後はさらに積みあがっていくことになる。

仮に、一時金を廃止して段階方式を維持するにしても、20年目の大規模修繕までにＷ並みにしようとすると、次の10年で集めるべき288万円＋今までの不足192万円を10年で払うと月々の修繕費は（288万円＋192万円）÷120ヶ月で、なんと月8000円を月40000円に5倍に増額しなければ追いつかない。これは、衝撃的。

さらに言えば、10年前に比べて資材価格は高騰しているのは周知の事実。また、東京オリンピック開催に向けて建設資材価格はさらに高騰することが予想され、人件費もアップしてゆく。加えて、10年前は消費税は5％だったが、20年目の修繕時には最低でも消費税は10％。修繕支出には消費税がかかることも忘れてはならない。

これから修繕費の積み立て不足問題が社会的にクローズアップされると、修繕費の積み立てに問題が無いマンションと、大きな不足が生じているマンションでは、その資産価値に大きな差が生じることになるのは明らか。まさに、マンションの資産であるＢ／Ｓが健全か否か、負債を資産で賄えるかが、そのままマンション自体の資産価値に影響するのは当たり前と言えば当たり前の話。

「マンションは管理を買え」というが、管理とは清掃や植栽の問題だけではない。ＷＣＴや豊洲タワーのように一時金を廃止して修繕費の徴収をフラットにして健全運営に向けて大きく舵を切った、まともな管理組合が管理しているマンションと、いまだに「うちは修繕費が安いよね」と喜んでいるマンションでは、近い将来はその資産価値に大きな差がつくことになるだろう。

[11006: 匿名さん]

>>11003
>住んでもないマンションの大地震による修繕費を心配するより、

だから、このスレッドはど素人の集まりか？と言いたくなるんだよ。地震が無くても大規模修繕は必ず必要。特に湾岸マンションのような大規模高層マンションはなおさら。地震があれば、さらにその費用は膨れ上がりタイミングも前倒しになるから、積み立て不足マンションはさらにリスキー。修繕できなければマンションはどんどん老朽化の醜態を晒して、築年数の経過した都営団地みたいになってゆく。仮にもマンショントピ専用掲示板なのに、そんなことも知らずにに投稿するやつがいるのは信じられない。

[11007: 匿名さん]

>>11002 匿名さん

他のエリアは知らないけど豊洲タワマンで一時金方式のマンションはないと思う。

それはそうと、一時金方式のマンションの場合、金額は明文化されて管理規則に規定されてるの？　されてない場合、金額を総会で決議しなければならないからかなり大変。　

[11008: 匿名さん]

>>11007 匿名さん
そうなんだよね。目安としての一時金積立額は分譲時にデベロッパーから提示されているけど、それはあくまで目安。10年前に作成された数字でそのままいけることのほうが珍しく、当然、経済状況の変化などを織り込んで算定しなおして新たな徴収額を設定しなければならない。たいてい、当初予定より増額になるので反対する組合員も出てきて総会で揉めることになる。仮に総会は多数決で通っても、こういうのが不払いに繋がってゆく原因。

加えて、本来は月々の修繕積み立て額も3年おきに見直しを掛けるように国交省からは指導通達が出ている。法的強制力は無いものの、わざわざ国交省ガイドラインを出したということは、国もスルーするわけには行かない問題だと捉えている証拠。いま、湾岸マンションで３年置き程度に修繕費の額を見直して改定しているマンションがどれだけあるだろうか。この状況を開示することは健全な不動産取引を維持するためにも重要なことだと思うが開示されていず、検討者側も「安いほうが良い」と無関心なのは大きな問題だと思う。

[11009: 匿名さん]

今は、ネット上にいくつか問題を指摘するサイトがあるくらいで、修繕費積み立て不足は社会の関心は集まっていないが、近い将来に週刊文春のような雑誌が、"深刻なマンション修繕積み立て金不足、都心タワーマンションが抱える闇"なーんてタイトルでマンションの修繕費積み立て状況一覧とともに特集記事を連発したら、いったいどうなるだろうな。W○○の修繕費が高いとか維持費がとかバカにしてた奴が、真っ青になる側になるだろうな。

[11010: 匿名さん]

国が推奨する「マンション修繕費」の積立

http://touch.allabout.co.jp/gm/gc/445489/

[11011: 匿名さん]

この記事も参考になりますね。WCTと同じような意思決定をしたマンションは他にもあるようです。

マンションの管理費・修繕積立金の改定＜実例＞

http://www.ienojikan.com/house/kanri/20140730.html

[11012: 匿名さん]

>11011
正しい額を知ると、修繕費を平米あたり100円も集めていないマンションは怖いと思うな。

>>こうして、私たちは都心部で200mの超高層、内廊下のタワーマンションとしては珍しく、修繕金は216円/㎡、管理費は238円/㎡というリーズナブルな負担水準で、長期に安定した財政基盤を作ることができたのです。

[11013: 匿名さん]

フラットにして欲しいのは、

・現預金が少ない人
・50代や60代

一生で一番収入がある時に月額が安くて、
年金暮らしになるころに増額では困るから。


団塊の世代による老害ですな。理事会でフラットにしちゃうのは

[11014: 匿名さん]

（わかりやすく訂正）

フラットにして欲しいのは、

・現預金が少ない人
・50代や60代

中年以降に購入した人々にとって、
一生で一番金に困らない(子育ても終盤もしくは終わりの)時に新築として買っても、
その時に月額の詰めた手金がが安くても、まったく意味がない。むしろ払ってしまいたい。
それは、年金暮らしに突入してから段階的に増額してきては、生活が困窮してしまうから。

団塊の世代がタワマンを買ってしまったことによる老害ですな。
理事会が若い人々を無視してフラットにしちゃうのは。
大抵は委任で決議して決着しちゃうのを利用してるだけ。
しかし、中古の販売が不振になって、やって気付くだろう。
完全フラットの弊害を。これぞ老害。

たかが掲示板のためにエクセルで表を作るほど暇だから、既に退職者なんだろう。
（エクセルのレイアウトが古くさいからバレバレ）

[11015: 匿名さん]

＞11009
ＷＣＴさん、必至すぎ。しかも馬鹿。
「一時金50万」っていうのだけ是正が必要というのがまだわからないとは。

いいかな？
定額でも可変でも、払わない人は払わない。
だから、不払いの人へのペナルティーを規約に盛り込んだ方がベスト。
ゲストルームなどの共用施設の予約をできなくするとか。
そもそも、不払いで転売しようとしても、買い手がつかない。
だからちゃんと払う。
都心のタワマンの性格さえわからんとは。
ＷＣＴさん、自分のマンションを擁護しようとして、屁理屈がすごすぎ。

[11016: 匿名さん]

>>11015

>一時金50万っていうのだけ是正が必要というのがまだわからないとは。

馬鹿はあなた。一時金50万を廃止して、さらに10年目までちょびっとしか集めなかった不足分を考慮して10-20年目の修繕費を計算すると、いったい、修繕費はいくらになるかな？他のマンション事例では200円以上は必要だとなっている。国交省のガイドラインでも206円。

もしも、修繕積み立て月8000円のＡ／月24000円のＷともに築10年経過していて、両方ともに将来にかかる修繕費には大差ないとすると、すでにＡはＷに比較して（24000円－8000円）×120ヶ月で一戸あたり192万円の積み立て不足、仮に1000世帯のマンションだとすると19億2千万円の積み立て不足。10年目一時金があるとしても１戸あたり平均192万円も集める計画にはなってないから、積み立て不足は今後はさらに積みあがっていくことになる。

仮に、一時金を廃止して段階方式を維持するにしても、20年目の大規模修繕までにＷ並みにしようとすると、次の10年で集めるべき288万円＋今までの不足192万円を10年で払うと月々の修繕費は（288万円＋192万円）÷120ヶ月で、なんと月8000円を月40000円に5倍に増額しなければ追いつかない。これは、衝撃的。

さらに言えば、10年前に比べて資材価格は高騰しているのは周知の事実。また、東京オリンピック開催に向けて建設資材価格はさらに高騰することが予想され、人件費もアップしてゆく。加えて、10年前は消費税は5％だったが、20年目の修繕時には最低でも消費税は10％。修繕支出には消費税がかかることも忘れてはならない。

これから修繕費の積み立て不足問題が社会的にクローズアップされると、修繕費の積み立てに問題が無いマンションと、大きな不足が生じているマンションでは、その資産価値に大きな差が生じることになるのは明らか。まさに、マンションの資産であるＢ／Ｓが健全か否か、負債を資産で賄えるかが、そのままマンション自体の資産価値に影響するのは当たり前と言えば当たり前の話。

[11017: 匿名さん]

修繕にいくらかかるかが大事。
お荷物共用が多いと、当然その額は大きくなる。
その結果、月々集める額も多くなる。
単純な話。

[11018: 匿名さん]

フラットにした、と言うと聞こえが良いが
単純に修繕の積立てが足りず、
予定より早く修繕費値上げするしかなかった、ってのが現実でしょう。こういうマンションはまだまだ上がる可能性あり。

[11019: 匿名さん]

5年前の新築が坪250なんでしょ、これから5年後の中古が坪200でも誰も驚かないよね。都合の良い解釈をしてはならないよ。

[11020: 匿名さん]

円高でマンション買った外国人が大損こいてる。
かわいそう。

[11021: 匿名さん]

まあ、積み立て段階値上げマンションでは、20年目時点までに均等方式に積み立て額が一気に追いつこうとしたら11年目から以降は10年目までの積み立て額の5倍が必要。

30年目までに追いつこうとしたら、11年目から20年目は3倍、21年目から30年目は5倍が必要と言われてるからな。

段階方式で30年で帳尻合わすにしても、少なくとも11年目からは3倍が必要だから、上のAとWの比較では、Aの現在8000円は11年目からは24000円と均等方式Wと同じ額になる。

WCTは丸10年目にその決断をした。もうすぐ、湾岸マンションは順次、丸10年を迎えるから、その決断が管理組合に出来るか？見ものですな。

[11022: 匿名さん]

どこかに、湾岸マンションの管理費、修繕積立金の一覧の表がありましたっけ？

WCTさんに、都合の良いヤツではなくて。

[11024: 匿名さん]

>>11021 匿名さん
なるほど。仮に一時金廃止で段階値上げは維持だと11年目から20年目は10年目までの3倍、21年目から30年目は5倍、仮に一時金廃止で完全均等方式に移行だと11年目移行は30年目まで10年目までの4倍ということですね。

いずれにしても各マンションは11年目以降は毎月の修繕費徴収額は10年目までの最低3倍から5倍は予想される。
WCTは湾岸マンションでは古株なので、いち早く11年目を迎えて修繕費改定に踏み切ったということですね。今後、つぎつぎと湾岸マンションは丸10年を迎えますから、どうなるか注目ですね。もしも、修繕費が低いままのマンションがあればリスクありということにもなりますね〜。頭の整理がつきました。ありがとうございます。

[11025: 匿名さん]

>>11022
各マンションの中古物件詳細見れば、
管理費、修繕費載ってるから
平米単価設定はカンタンに計算可能。
めんどくさいからやらないが。
WCTもそうやって作ったと思われ。

[11026: 匿名さん]

>>11025 匿名さん

いや、それをいちいち見て、計算するのが面倒くさかったですよ　笑

でも、どこかで見た気がしたので。

[11028: 匿名さん]

>>11017
>>修繕にいくらかかるかが大事。
>>お荷物共用が多いと、当然その額は大きくなる。
>>その結果、月々集める額も多くなる。
>>単純な話。

その通りです。
無駄な共用施設は修繕積立金を高騰させるだけではなく、管理費も高騰させる。

[11029: 匿名さん]

>>11028 匿名さん

なるほど。

うちのマンションには、20メーター3レーンのプール無くて良かったです。

[11030: 匿名さん]

修繕積立の話題については、
普通に常識あれば、WCTネガの主張は無茶苦茶でズレてるのが分かるから、自爆になる
この話題で粘るのはやめた方が良い。

じゃ無いと、他のネガネタも全て根拠の無い
デタラメしか書いて無いように見えちゃうよ。

[11031: 匿名さん]

>>11028 匿名さん

つまり、修繕費の総額が少ないので月々支払いが少額でも問題ないと言う事ですか？

[11034: 匿名さん]

書きこんでるのがＧＦＴだろうが何だろうがどうでもいいが、上にある「年寄りはさっさと前倒ししてでも払ってあとの年金生活になったときの負担が少ないほうが良く」、「若い人は最初の負担が少ない段階値上げが良い」なら、やっぱり間取って均等にするしかないんじゃね？途中で買い替えるにしても、どのマンションも均等方式になるならいつ住んでいつ買い替えても不公平にはならないしな。

だけど、おまえらマンション何歳の時に買うんだよ？、「若い人は最初の負担が少ない段階値上げが良い」って言ったって３０年目まで考えたら、３５歳までに買わないとどっちにしても年金のなかから修繕費払うことになるんだぜ？それ以前に６０歳から６５歳まで無収入かもしれないから、その方がきついかもな。金の問題はなんでもそうだけど、どーせ払わなきゃいけないならさっさと払った方が良いに決まってるぞ？

[11036: 匿名さん]

＞どこかに、湾岸マンションの管理費、修繕積立金の一覧の表がありましたっけ？
＞WCTさんに、都合の良いヤツではなくて。

WCTに都合のよいやつって、そんなねつ造、中古物件サイト見ればすぐにばれるからさすがにWCTもやってねーだろ？しつこい書き込みはどうかと思うが、いくらなんでもそこまでアホじゃないと思うぞ。

[11037: 匿名さん]

>>11035
誘導に簡単に引っかかてるなｗｗ　だから、ひたすらWCTの修繕費が高いとコピペ。修繕積立が安いのはむしろネガティブポイントだと指摘されても、ひたすら同じコピペ。しつこいうえに、能が無さすぎ。分譲マンションに関する知識が浅いとこ見ると、分譲マンション買ったの初めてだろうけど、ちょっとは知らないと恥をさらすだけだぜ？

[11038: 匿名さん]

すまん、11037は11033に対してな　誤解のないように

[11039: 匿名さん]

豊洲工作員は敗退で今はWCT vs GFT ？

[11040: 匿名さん]

>>11039
別にWCTはGFTがあーだこーだと言ってないんじゃね？少なくともここ数日は。GFTがGFT民であることを隠して、ひたすらWCTの維持費にネガコピペ。修繕費が安いのはポジポイントではなくむしろネガポイントと言われ、返す言葉なくひたすら同じコピペ。WCTもしつけーけどGFTはもっとしつけ―上に書いてることに中身なし。いまざっと読んだが、WCTのほうがまともな書き込みだな。いい加減WCTもしつけーけど。

[11041: 匿名さん]

10963の表見たら、一番維持費高いのGFTじゃねーか。GFTがどーのこーのと言ってるわけじゃないのに、それで顔真っ赤にしてたのか。しかも、高い原因は修繕積立がしっかりしてあるからじゃなくてバカ高い駐車場代。いくら港区でも湾岸埋め立てで機械式駐車場４００００円ありえなくね？聞いたことねーわ。平置きならわかるがな。

[11043: 匿名さん]

>>11040 匿名さん

もはや、どっちもどっち。
WCTは～　とか　GFTは～　とかじゃなくて、湾岸マンションこうあるべき、って事を語るべき。

スレタイどおり。笑

[11044: 匿名さん]

WCTの人って、1人か2人だと思うけど、めっちゃ口が悪いよね。

[11045: 匿名さん]

GFT検討板、炎上して閉鎖されてる笑

[11047: 匿名さん]

＞豊洲タワーは昨年に修繕積立均等方式に移行してますね。

上のほうにこういう書き込みがあったから、トヨスタワーの修繕費を見てみたら、やはり月225円/㎡集めることになってるな。上のムサコのマンションのケースでも216円。一方で三井系のマンションに多いが㎡100円/月前後しか集めてないとか、ひでーのはいまだに70円なんてのもある。段階値上げ方式で先送りしても、最終的には最初から㎡200円以上払ってたのと同じ額をどっかで払わなきゃならんから、後で払うマンションは300円とか400円とか払うことになるんだろーな。

[11048: 匿名さん]

>>11045
ＧＦＴ住民版「検討スレで、中古売り出し部屋の分譲価格を晒すなどの嫌がらせ行為が行われています。一か月しても掲示板が閉鎖されない場合、理事会の事案として取り上げてもらい、正式な抗議をさせてもらおうと思っています」だとよ。

マンコミュの掲示板が理事会の議案だとよ。分譲価格なんてマンコミュの「価格スレ」に全部屋が晒されてるのに異常だな。

[11050: 匿名さん]

>>11048
価格はのらさんブログにも載ってるよね