湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲 他） part15

[匿名さん]

前スレッド1000件を超えていたので、part15です。

湾岸エリアのタワーマンションについて話し合うスレッドです。
購入を検討していないけれど、湾岸のタワーマンションについて物申したい！という方のためのスレッドです。
今のところ、湾岸に新築計画タワーマンション、近日分譲開始タワーマンションは無いので、
エリアや地域相場、周辺物件の話題…もちろん都心湾岸エリアのタワーマンションであれば分譲中・中古問わず、
タイトル以外の物件の話題もOK！！
有意義な情報交換しましょう。

【スレッドのタイトルを修正致しました。H28.2.10　管理担当】


[スムログ 関連記事]
【動画】湾岸エリアのタワーマンション上空を飛ぶ
https://www.sumu-log.com/archives/3361

[10951: 匿名さん]

また、シャトルバス代入れてないし(笑)

結局、ランニングコストが一番高くて、資産価値は港区タワマンでワーストスリーというわけね。

頑張れよ。

[10952: 匿名さん]

＞＞最新の防災設備や災害備蓄物資が備えられている。

なんで１０年前にできたのに最新だんだよ(笑)しかも公園だのみか！？

災害対策がタワマン最低ランクのＷＣＴをこれから買うって、ライオンの檻の中に素人が裸で入るのとそうかわらないよね。

[10953: 匿名さん]

さあＷＣＴ遊びもそろそろ飽きたので風呂入るわ。あとはＷＣＴさん、いつも画像貼りまくりタイムだよ。じゃな。

[10954: 匿名さん]

WCTトリビア


WCTには専用の桟橋が備えられている。この桟橋は住民専用で住民がクルーザーを横付けして
直接クルーズに出かけられる。また、災害時は緊急物資輸送の為に海上保安庁や警察、自衛隊に
開放される。

[10955: 匿名さん]

＞さあＷＣＴ遊びもそろそろ飽きたので風呂入るわ。あとはＷＣＴさん、いつも画像貼りまくりタイムだよ。じゃな。


逃げたｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗ

[10956: 匿名さん]

wctトリビア見てると不思議と買いたくなってきますね。

[10957: 匿名さん]

１ミリも買いたくなりません。笑

[10958: 匿名さん]

>>10952

＞なんで１０年前にできたのに最新だんだよ(笑)しかも公園だのみか！？

馬鹿はこれだから困る。4年前に40億円かけて再整備されたことを知らないとは。

[10959: 匿名さん]

WCTトリビア

マンション屋上にはバーベキューが出来るキッチン付き施設があり、夜は星空のもとで
東京湾を眺めながら屋外パーティーが出来る

[10960: 匿名さん]

公園だのみは否定しないか（笑）

[10961: 匿名さん]

WCTトリビア

マンションの管理費は、都内タワーマンションでダントツに安い

[10962: 匿名さん]

>>10945
別にその表に載ってるマンションとだけ比較するわけじゃなし、買う人にとってはあまり意味はない。
結局は買う人が以下を許容できるかどうか、というだけでいいんじゃない？

--------------------------
WCTのランニングコストは、シャトルバス抜き、機械式駐車場、かつ標準的な部屋で毎月７万円。平置き、かつ高い部屋だと10万円。これが事実。

[10963: 匿名さん]

＞WCTのランニングコストは、シャトルバス抜き、機械式駐車場、かつ標準的な部屋で毎月７万円。平置き、かつ高い部屋だと10万円。これが事実。


①それは、他のマンションでもほとんど同じ。これが事実。

②且つ、修繕積立金の額が国交省のガイドラインを満たしているのはWCTだけ。これが事実。

＜機械式駐車場、かつ９０㎡の部屋の場合＞

[10964: 匿名さん]

>>10963
グローブ、ケープ、GFT、DTとか、こんな修繕費で足りるわけないですね。修繕積立一時基金の徴収があるでしょうし、資材が高騰していますから、近い将来に月額修繕費の大幅な増額もあるでしょう。いまの単純比較で値段を見ていると、あとで大変なことになりますね。

[10965: 匿名さん]

＞しかも公園だのみか！？

↓
ＷＣＴトリビア


trivia
【名】
1.取るに足りないこと
2.雑学的知識、あまり知られていない事実

[10966: 匿名さん]

＞公園内には最新の防災設備や災害備蓄物資が備えられている。

ほんとだ。




港南緑水公園

面積：20,206.35平方メートル

港南緑水公園は区民参画により設計案をつくり、「水辺空間、自然とのふれあいの場の創出」「子どもから高齢者までが遊び、集う公園」「防災機能の拡充」などの整備方針を定め平成24年4月に全面開園しました。
公園には、はらっぱ広場や四季を楽しめる緑のほか、噴水や自然観察池といった水や生きものと触れ合える施設、マンホールトイレ、かまどベンチ、利水槽、災害備蓄倉庫など災害に対応する施設があります。
また、犬が自由に走り回れるドッグランが整備されています。(ドッグランの利用には登録が必要です)
＊この公園の一部は国有地の無償貸付を受けています。

[10967: 匿名さん]

>>10963
その表だけがマンションの全てではないですよ。比較しててもキリがないでしょう？
買う人にとって重要なのはこれだけだということです。

--------------------------
WCTのランニングコストは、シャトルバス抜き、機械式駐車場、かつ標準的な部屋で毎月７万円。平置き、かつ高い部屋だと10万円。これが事実。

[10968: 匿名さん]

WCTトリビア

WCT前の緑水公園ドッグランは愛犬家の集いの場としてひそかに盛り上がっている。
定期的にアジリティ教室や愛犬ゲーム大会が行われて、多くの愛犬家でにぎわっている。

[10969: 匿名さん]

>>10967
＞買う人にとって重要なのはこれだけだということです。




WCTのランニングコストは、シャトルバス抜き、機械式駐車場、かつ標準的な部屋で毎月６７８２０円
修繕費は国土交通省のガイドライン「適合」

パークシティ豊洲は、機械式駐車場、かつ標準的な部屋で毎月６３５００円
修繕費は国土交通省のガイドライン「非適合」

芝浦アイランドグローブは、機械式駐車場、かつ標準的な部屋で毎月６３０２０円
修繕費は国土交通省のガイドライン「非適合」

グローバルフロントタワーは、機械式駐車場、かつ標準的な部屋で毎月７６７４０円
修繕費は国土交通省のガイドライン「非適合」

ブリリアマーレ有明は、機械式駐車場、かつ標準的な部屋で毎月６６１２０円
修繕費は国土交通省のガイドライン「非適合」

ドゥトゥールは、機械式駐車場、かつ標準的な部屋で毎月６０３００円
修繕費は国土交通省のガイドライン「非適合」

芝浦アイランドケープは、機械式駐車場、かつ標準的な部屋で毎月５３５３０円
修繕費は国土交通省のガイドライン「非適合」




確かに買う人にとって重要なのはこれだけ↑だね。しかし、何を言っても馬鹿には分からないのかな？

[10970: Wctさんへ]

WCTさん、本当にあなたボコボコにやられてますよ。
言ってること無茶苦茶。本当にひとつも勝ててない。
このままだとどんどん資産価値落ちますよ！もっと絞り出して！

[10971: 匿名さん]

＞WCTの管理費は駐車場代で補てんしているから安い＝駐車場代が高いという主張があったので、
駐車場が高いと言えるのか、駐車場代にも興味がひかれたので比較してみた。

修繕費にしわ寄せがきて、値上げ（平坦化）せざるを得なくなってしまった。
湾岸でＷＣＴだけですよ。

[10972: 匿名さん]

>>10969


ランニングコストのたった数千円の多寡よりも、大事なのはここだね。



ＷＣＴ・・・修繕費は国土交通省のガイドライン「適合」


他のマンション・・・ 修繕費は国土交通省のガイドライン「非適合」


国は大規模高層マンションには㎡あたり206円を修繕費として積み立てるように推奨している。
その後のコスト高騰で、最近は国交省基準の1.35倍（278円）は必要との指摘も出ている。


確かに、買う人にとって重要なのはこれだけだ。

[10973: 匿名さん]

>>10970
おめーだよ。全く勝ててないのはｗｗｗ

[10974: 匿名さん]

＞修繕費にしわ寄せがきて、値上げ（平坦化）せざるを得なくなってしまった。


あまりにもアホすぎて話にならんな。もう一度、国が何を言ってるか読んでから
顔洗って出直して来な！特に最後の3行が重要な。



マンションの修繕積立金に関するガイドライン

（抜粋）

４ 修繕積立金の積立方法について

（１）修繕積立金の積立方法

修繕積立金の積立方法には、長期修繕計画で計画された修繕工事費の累計額を、計画期間中均等に積み立てる方式（均等積立方式）の他、当初の積立額を抑え段階的に積立額を値上げする方式（段階増額積立方式）があります。また、購入時にまとまった額の基金（「修繕積立基金」と呼ばれます。）を徴収することや、修繕時に一時金を徴収する又は金融機関から借り入れたりすることを前提とした積立方式を採用している場合もあります。

段階増額積立方式や修繕時に一時金を徴収する方式など、将来の負担増を前提とする積立方式は、増額しようとする際に区分所有者間の合意形成ができず修繕積立金が不足する事例も生じていることに留意が必要です。将来にわたって安定的な修繕積立金の積立てを確保する観点からは、均等積立方式が望ましい方式といえます。

[10975: 匿名さん]

部外者ですが、投稿数や文字数また画像などｗｃｔさんが優勢のように感じます。
むしろアンチｗｃｔの方が勢いが弱いのでは？

[10976: 匿名さん]

>>10971

日本語読めないのか？　大事な部分だけを抜き出すからほんとーによく読め！


段階増額積立方式や修繕時に一時金を徴収する方式など、将来の負担増を前提とする積立方式は、増額しようとする際に区分所有者間の合意形成ができず修繕積立金が不足する事例も生じていることに留意が必要です。将来にわたって安定的な修繕積立金の積立てを確保する観点からは、均等積立方式が望ましい方式といえます。

[10977: 匿名さん]

>>10969 匿名さん
何か間違ってるなら、具体的に指摘してくださいな。人を馬鹿呼ばわりするならね。

買う人にとって重要なのはこれだけだということです。

--------------------------
WCTのランニングコストは、シャトルバス抜き、機械式駐車場、かつ標準的な部屋で毎月７万円。平置き、かつ高い部屋だと10万円。これが事実。

[10978: 匿名さん]

不動産の監督官庁はこう言ってるんだよ


「将来にわたって安定的な修繕積立金の積立てを確保する観点からは、均等積立方式が望ましい方式といえます」

だからWCTは2016年から、この指導の通りに「均等積立方式」に変更した。これにより、月々の支払額は多くなるが健全性が保たれ資産価値にもポジティブに働く。且つ、管理費は安いのでトータルの支払額は他の類似マンションと同等に抑えることが出来ている。



もう一度言う。修繕積立金の積み立て方法に対する指導を守っているのはＷＣＴだけ。あんたが言う通り、買う人にとって重要なのはこれだけだということだ。

[10979: 匿名さん]

この資料を精読してから　顔洗って出直してきな！

http://www.mlit.go.jp/common/001080837.pdf

[10980: 匿名さん]

横からひと言。某マンション（三井不動産分譲）の事例です。月々の修繕積立金は最初は安かったのですが、当初から計画されていた通り10年目に大きく増額されました。さらに問題なのは、10年目に修繕積立基金一時金（部屋の広さに応じて40万円から80万円程度）の徴収がありました。しかし、経済状況から支払わない人や、最近増えてきた外国人所有者が支払いに応じず大問題になっています。こういうのは、購入時には予想できないことでしょうが、最終的にトータルで払う額が同じなら、修繕積立金は均等方式にしないと他のマンションでもトラブルになる可能性が高いと思います。

[10981: 匿名さん]

>>10979

この資料によると20階建て以上のマンションの修繕費は、90㎡の場合


基準値　206円×90㎡＝18540円

最低値　170円×90㎡＝15300円

最高値　245円×90㎡＝22050円

となりますね。タワーマンションはさらに高額の修繕費がかかると言われていますが、
最低値をも満たしていないマンションが多い。国は、こんなことを放置しておいて
良いのかと思います。

[10982: 匿名さん]

>>10981

その通りです。そのうえで、もう一度10963の表を見てみると湾岸タワーマンションに潜在するリスクの大きさがわかります。湾岸は「地震が・・・」「液状化が・・・」とかくだらないことをひたすら書く人が多いですが、そういった問題よりもはるかに大きく、且つ顕在化する可能性が高い問題が「修繕積立金徴収不足問題」だと思いますね。

[10983: 匿名さん]

>10982

地震が来ても、湾岸タワーマンションが地震で倒壊することは無いだろうけど、地震で予定外の
大規模な補修・修繕が必要になることは十分に想定される。その際に、10年後、20年後に
たくさん集める予定で、当初はちょびっとしか修繕費を集めていないと。後々大変なことになる
可能性はあるな。

そういう意味ではWCTは比較的健全な運営を行っていると見ることができる。国交省の基準が
正しいとすると、ほかのタワーマンションは、間違いなく積み立て不足だろうな。
それを度外視して、「維持費が安い」とか喜んでいたり「WCTは維持費が高い」とかDisるのは
愚の骨頂だな。

[10984: 匿名さん]

入居時は頭金やら諸々金がかかるから、修繕積立金だけでも低めに抑えてくれるのは
理に適ってる。
数年たってから余裕ができてローンの繰り上げ返済までしちゃう人がでてくるくらいで、
段階的に引き上げていき、修繕の時期までには多くの人がローンが身軽になって、
修繕費の積立額も、フラットも上昇型も支払総額は同額。
なにもおかしくない。
しかもリニアに上昇していく場合は、大規模修繕前に転出する人にっても不満がない。

永住する人にも、転売する人にも、どっちにとっても有利なのが、段階引き揚げ。
お役所が指導してるのは、組合が小規模でお金の回収能力が低いようなマンションね。

今日だけでもレスがすごい伸びてるようだが、いま、最新の50レスしか読んでなが、
湾岸タワマンの話題としてＷＣＴの人間は鬼の首を取ったように・・・笑える。

[10985: 匿名さん]

タワマンのような管理がしっかりしてるマンションの場合は、
お上が指導する定額制なんか聞き入れる必要もなく、しかも違反でもない。
小さい問題マンションがこのガイドラインを利用するならわかるが。

きっとＷＣＴには永住しか頭にないモンスター住民がいるんだろうね。
ガイドラインを振りかざして、理事会で大活躍～

都心のタワマンにとって完全フラットは絶対に不利だよ。
5年、10年おきの数十万のまとめ払いだけを廃止すりゃよかったんだよ。

[10986: 匿名さん]

↑　馬鹿が2人　いや1人か？



①修繕費が最初は安く、後から跳ね上がる　＋　一時金徴収

②修繕費は完全フラット


つまり、①はあとから中古を買う購入者に高い修繕費を押し付ける。

中古購入者もこのスレのWCTネガほど馬鹿じゃない。

しかも、WCTは管理費、駐車場代が安いので現在のトータルコストは

他のマンションとほぼ同じ。①のマンションの修繕費が跳ね上がった後は、

WCTのほうがトータルのランニングコストは安くなる。

条件として、どっちが中古物件として売却しやすいか明白。

そういう言う計算もできないやつが棲みついているんだなｗｗｗ

[10987: 匿名さん]

消費税もが上がれば、さらに修繕費の必要額も数％上がる。もともとが
億単位の話だから数％も馬鹿にならない。
消費税５％、８％を前提に修繕計画は組まれている。そういうことも計算に入れないとな。

[10988: 匿名さん]

＞10986

WCTさん、それよりも、築20年になったころに中古として売るつもりなのか？

どこに住み替えるんだよ。折角リニアを待ってたのに？

なんか論理が破綻してるな。

修繕費が３倍のタワマンなんか、若い人には最悪だよ。

これから昇進していく人生設計に合わせた月額コストの段階アップがいいのに。

[10989: 匿名さん]

>>つまり、①はあとから中古を買う購入者に高い修繕費を押し付ける。

築年数が経った状態のマンションを選んでる時点で、
そんなことは承知なんだよね。買う側は。

②の場合、フラットで払い続けてきた前オーナーは、それを販売価格に転嫁しようと
するでしょ？

だから同じなんだよ。

積立金の徴収方法を均等にすべきっていうのは、
各戸を回って苦労して集金してるような郊外の小さいマンション。
大型のマンションでそれを採用して、ひょっとして既に不払いが起きてるとかだろ

[10990: 匿名さん]

>>10989 匿名さん

順調に集まってまっせ。

[10991: 匿名さん]

>>10989 匿名さん
バカだね。大規模タワマンこそ集まらないんだよ。特に、都心のマンションで一時金なんて払わないというアジア系外国人投資家が増えてるのしらないのか？

[10992: 匿名さん]

>>10991
バカだね。一時金の話じゃないのに

[10993: 匿名さん]

たとえば月々の積立額が、

マンションＡ　８千円
マンションＷ　2.4万円

これは衝撃的
若い人ってのはローン限度めいっぱいの物件を選んだりするから、
月々の合計支払額を考えると、後者の価値はガタ落ちだぞ。

[10994: 匿名さん]

>>10989 匿名さん

どんな田舎のマンションでも、今のご時世に、各戸回ってお金集めるところなんてないでしょ。

ある？

[10995: 匿名さん]

田舎の小規模は実需が多いし顔が見えるから不払い問題は起きないけど東京の大規模はいろんな人が1000人も1500人も集まると不払い問題が起きやすい。10989は真逆のことを言ってる。

[10996: 匿名さん]

>>10993 匿名さん

ピンチ！マンション大規模修繕の深刻

http://diamond.jp/articles/-/84383?display=b


修繕費が少ないマンションは敬遠される

[10997: 匿名さん]

豊洲タワーは昨年に修繕積立均等方式に移行してますね。

10961の管理費の表ですが、入居時の金額で今は変わってるところが多いですね。下げたところが多いです。

[10998: 匿名さん]

>>10997
豊洲タワーの管理組合はしっかりしてるんですね。安い修繕費を放置しているマンションは、あとあとトラブルになる可能性がありますからね。

[10999: 匿名さん]

なんか、マンショントピ専用掲示板なのに、あまりにマンションのことを知らない投稿者が多くて驚く。修繕費が安い方がいいなんて、マンション管理組合理事を経験して内情を知ってたらとても出来ない発言。国の定めたガイドラインを見れば、多くの湾岸マンションは修繕費積み立て不足は明らか。明るみに出れば、のんきにマンションの資産価値をあーだこーだ言ってるどころの話では無くなるのに。

[11000: 匿名さん]

>>修繕費が安い方がいい
修繕が行われるまでに集める額は同額なんでしょ。
ほとんど永住が目的の立地と、値上がりしていく立地で売買が盛んな場所では、
ガイドライン通りがいいと果たして言えるかどうかという流れさえも読めないなんて。
それこそマンション事情がまるでわかってない理事でもいるんだろうね。
ＷＣＴは本当に均等にしてしまって、早まったと思うよ。