湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲 他） part15

[匿名さん]

前スレッド1000件を超えていたので、part15です。

湾岸エリアのタワーマンションについて話し合うスレッドです。
購入を検討していないけれど、湾岸のタワーマンションについて物申したい！という方のためのスレッドです。
今のところ、湾岸に新築計画タワーマンション、近日分譲開始タワーマンションは無いので、
エリアや地域相場、周辺物件の話題…もちろん都心湾岸エリアのタワーマンションであれば分譲中・中古問わず、
タイトル以外の物件の話題もOK！！
有意義な情報交換しましょう。

【スレッドのタイトルを修正致しました。H28.2.10　管理担当】


[スムログ 関連記事]
【動画】湾岸エリアのタワーマンション上空を飛ぶ
https://www.sumu-log.com/archives/3361

[10901: 匿名さん]

しまいにゃ、ＷＣＴに住むとこんな人達と一緒にプール入って、シャトルバスに相乗りして、マルエツで一緒に買い物するわけだ。そして子供と目の前の公園で遊んでいても、いつもマンコミで血が上って狂ったように書き込みしている人がこの建て物にいるという存在を感じることができる。

[10902: 匿名さん]

＞国土交通省の指導内容


＞段階増額積立方式や修繕時に一時金を徴収する方式など、将来の負担増を前提とする積立方式は、増額しようとする際に区分所有者間の合意形成ができず修繕積立金が不足する事例も生じていることに留意が必要です。将来にわたって安定的な修繕積立金の積立てを確保する観点からは、均等積立方式が望ましい方式といえます。


いま話題に上っている湾岸マンションで、管理組合の意思で「均等積み立て方式」を
採用したのはWCTとBMAだけ。うちガイドライン以上の額を集めているのはWCTだけ。
それでも、まだ修繕費が高いと批判するならご自由にどーぞ。削除依頼したければ
すればよい。

[10903: 匿名さん]

ここまで度を越すと、もはや胡散臭さしか残らん。

[10904: 匿名さん]

まとめるとこんな感じですね。

資産価値　芝浦、港南１－２＞港南３－４≧豊洲、月島＞勝どき＞晴海＞東雲＞有明
将来性　豊洲、芝浦、港南１－２＞勝どき、晴海、港南３＞有明＞月島、東雲、港南４

[10905: 匿名さん]

豊洲工作員も登場ですね。

[10906: 匿名さん]

どこと比べて安いとか基準がどうとか、買う側には関係ありません。以下を許容できるかどうかが全て。

WCTのランニングコストは、シャトルバス抜き、機械式駐車場、かつ標準的な部屋で毎月７万円。平置き、かつ高い部屋だと10万円。これが事実。

[10907: 匿名さん]

築10年
駅歩14分（改札まで19分）
修繕費25000円以上（80平米台）
液状化地帯
首都高沿い
海岸通り沿い
非免震（しかも３．１１前の設計施工）
電源系統地下
非常電源6時間
完全なるインフレーム
柱だらけの老化だらけの酷い間取りの数々
毎年3000万赤字を誇るプールなど余計な共用部施設が年々脆性的な負担を増す
水門外
サウスゲートなのに再開発ゼロ地帯

大変だね。再開発もないのに、改札まで19分の自称品川駅物件という立地で、リニアという言葉だけで資産価値が上がると信じているんですね。

頑張れよ。

[10908: 匿名さん]

＞結局積立金が一番高いwctが一番価値が高いということですか？


そういうこと。修繕費不足が言われているのは常識。ガイドラインに沿っているのはWCTだけ。

将来修繕費が不足して建物の保守修繕が出来なくなったら、マンションの資産価値どころの

話ではなく、買い手など付かなくなる。




マンション「大規模修繕積立金」不足が全国で相次ぐ　「復興」「五輪」で費用高騰に加え、販売会社の「無責任」も

2015/12/27 11:30



分譲マンションの建物を適切に維持するための大規模修繕に備え、入居者が月々支払っている「修繕積立金」が不足し、予定通りの修繕ができないケースが、2015年にかけて全国に広がっているという。施工費用の高騰などが背景とされるが、マンションを販売する側の売り方にも問題があるとの指摘が強い。


修繕積立金の安さに飛びつくのは危険だ。マンションという資産は自分で守るしかない。管理組合の新たな借金も急増

マンションは年月がたてば、給水管や配管のほか、壁や屋上も傷む。住環境を良好な状態に維持し、資産価値を落とさないためには、定期的に修繕を行わなければならない。しかし、多数の世帯が住み、建物の規模も大きいことから、修繕工事の費用は億単位に上ることも多く、その都度、一括徴収することは難しい。このため分譲マンションは、長期の修繕計画を作り、これに基づいて月々の積立金の額を決め、各世帯が支払っているのが一般的だ。

しかし、この2年ほどで積立金不足が問題になる例が全国で相次いでいるという。積立金不足への対応のため、借金までする管理組合も増えているのだそうだ。実際、住宅金融支援機構によると、管理組合向けの大規模修繕用融資の件数は2011年度に178件だったのが、2014年度は278件と1.5倍に増えた。1戸当たりの平均融資額も2011年度の46万円が、2014年度は53万円へと約15％も膨らんでいる。2015年も同じ傾向と見られる。

積立金不足の大きな要因の一つは、施工費用が高騰していることだ。「修繕工事の見積もり額は2013年ごろと比べて約4割上昇している」（東京都内のマンション管理コンサルタント）とされる。東日本大震災の復興工事や2020年の東京五輪に向けて工事需要は急速に高まっており、資材や人権費が急騰しているためだ。

[10909: 匿名さん]

>>10901 匿名さん

同感です
同じマンションにこんな人が住んでいると思うと、ちょっと怖いです。
色々な人が住んでいる大規模の弊害ですね。

[10912: 匿名さん]

>>10908
いまは国交省のガイドライン206円/㎡の1.365倍が必要と言われている。つまり282円/㎡。これを満たしている湾岸マンションはWCTだけ。





マンション各社の「キリギリス」路線で、修繕積立金の不足問題が深刻化

建築＆住宅ジャーナリスト　細野透
2014年 8月4日


国交省の「マンション修繕積立金ガイドライン」

分譲マンションを購入して、管理組合の役員に就任。必要に迫られて電卓をはじいた途端に、多くの人がビックリしてしまう問題がある。入居者が毎月支払っている修繕積立金が少なすぎるため、長期の修繕計画に必要な工費をまかなうことが不可能に近いのである。それに加えて、最近続いている建築費の高騰が、問題をさらに深刻化させている。

マンションは当然のことではあるが、定期的に修繕しなければならない。鉄部塗装は４年ごと、外壁、バルコニー、屋上、廊下は１２年ごと、給排水菅、ガス管、電気設備、給水設備、エレーベーターは２０～３０年ごとの修繕が求められる。

国土交通省が「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（２０１１年４月）に示した、必要な修繕積立金の額を紹介する。これは、マンションの共用部分に関して、新築から３０年間に必要な修繕工事費に必要な、専有面積当たりの修繕積立金である。なお、機械式駐車場の修繕費に関しては考慮していない。

忘れてならないのは、国交省が「修繕積立金に関するガイドライン」を試算した当時と比べて、現時点では建築費が約３０％アップしている事実である。消費税も既に８％にアップし、さらに２０１５年１０月から１０％にアップする可能性がある。

建築費の約３０％アップ、および消費税の計５％アップを考慮すると、現実に必要な修繕積立金は、国交省が必要とした金額の「１.３×１.０５」倍、すなわち１.３６５倍に跳ね上がる。

[10913: 匿名さん]

wctと豊洲はこのスレで禁止にできないかな？

[10914: 匿名さん]

もう一度言う。国交省基準を満たしているのはWCTだけ。ほかのマンションは将来悲惨な目に合う可能性がある。

[10915: 匿名さん]

豊洲は全然ＯＫでしょ。ＷＣＴのこのＫＹ病的書き込みは勘弁してほしい。楽しい会話が全くできない。欲しくもないＷＣＴの宣伝を永遠にされる。

[10916: 匿名さん]

中古マンション、修繕積立金不足はあなたの負担
不動産コンサルタント・長嶋修


中古マンションを購入すると、前の所有者が積み立ててきた「修繕積立金」は、次の所有者がそっくりそのまま引き継ぐこととなる。たとえば築15年のマンションで積立金額が毎月5000円だとすると、累積の積立金額は90万円にものぼる。

■少なすぎる積立金、購入者に負担

しかし、ここで安心してはいけない。このケースが70平方メートル程度の一般的なファミリータイプのマンションだった場合、次の所有者は大きな実質的負債を抱えることがほぼ確定的だ。なぜなら前所有者の積立金額があまりにも少なすぎるからだ。

「マンションの修繕積立金に関するガイドライン（国土交通省）」によれば、修繕積立金の目安はおよそ１平方メートル当たり200円。70平方メートルのマンションなら１万4000円で、これはさくら事務所の管理組合コンサルティングの実感ともあっている。こうした基準に照らせば、先のマンションの場合、本当は252万円を引き継いでいなければならなかった。では、差額の162万円はどうするか。当然に次の所有者であるあなたが負担することになる。

１回目の大規模修繕は12～15年目あたりにやってくる。この時はすでに積み立てている積立金で足りる。しかし24～30年目に訪れるであろう２回目の大規模修繕が問題だ。確実に積立金はショートしている。

■大規模修繕ができない管理組合も

　この時、所有者で構成するマンション管理組合はどうするか。大きく３つのパターンがある。

（１）一時金を徴収する

　１住戸あたり50万円、100万円などまとまった額を一時金として徴収し、大規模修繕費用に充当するパターンだ。しかしこれは、支払えないという人がいると実現しないし、それでも実行する場合には不公平感を伴うものとなる。

（２）管理組合で借り入れをする

　大規模修繕に足りないお金を金融機関から借り入れ、ローン返済は修繕積立金の額をアップさせることでまかなうパターン。これまで5000円だった積立金が何倍にも跳ね上がるのは必至だ。

（３）なにもしない

　「大規模修繕はやったほうがいい。しかしお金が足りない。しばらく様子を見よう」というような状態。何か状況を打開できるわけではないのだが、結果としてこうしたモラトリアム状態になっているマンションが、実は非常に多い。

■管理組合の差が価格に反映されるべき



横のつながりを確保し、自主的に勉強会などを行う管理組合もある（ＲＪＣ48の勉強会の様子）「マンションは管理が大事だ」とは以前から言われながらも、実際にしっかりとした管理運営を行っている組合は思いのほか少ない。

　管理組合の横のつながりの確保を目指し、首都圏を中心に約110マンション（総戸数４万戸程度）の管理組合の理事会役員経験者が自主的に勉強会を行う「ＲＪＣ48」（アールジェイシーフォーティーエイト）といった任意団体があるが、管理組合員がこうした活動に参加しているマンションの資産性はもっと上がっていいはずだ。

　ところが、こうした管理組合の運営状態の差は現在、資産価格にほとんど織り込まれていないのが実情である。購入者にはマンション管理組合の運営について、しっかりとした選球眼が求められているのだ。

[10917: 匿名さん]

むしろ豊洲の再開発の話をしたい。

[10918: 匿名さん]

もう一度言う

築10年
駅歩14分（改札まで19分）
修繕費25000円以上（80平米台）
液状化地帯
首都高沿い
海岸通り沿い
非免震（しかも３．１１前の設計施工）
電源系統地下
非常電源6時間
完全なるインフレーム
柱だらけの老化だらけの酷い間取りの数々
毎年3000万赤字を誇るプールなど余計な共用部施設が年々脆性的な負担を増す
水門外
サウスゲートなのに再開発ゼロ地帯

大変だね。再開発もないのに、改札まで19分の自称品川駅物件という立地で、リニアという言葉だけで資産価値が上がると信じているんですね。

頑張れよ(笑)。

[10919: 匿名さん]

豊洲民は他スレでも工作してるけど相手にされてないから別に気にせんでもいいかと

[10920: 匿名さん]

>>10911
下を覗きこまないように

[10925: 匿名さん]

>>10918
＞＞修繕費25000円以上（80平米台）

それでも足りないくらいだと国は言ってるんだが


無視を決め込むなら何回でもいうぞ


さんざん、維持費が高いと貶しまくったのだからな

[10928: 匿名さん]

高層階からの自然な目線の高さの景色だよん　笑

[10931: 匿名さん]

でも都内マンションで人気No.1なんだよなあ

[10932: 匿名さん]

湾岸初のビンテージマンション候補にも挙がってるんだよなあ

[10933: 匿名さん]

>>10928
自然な目線？
人間の目にしては、そのアスペクト比はかなり不自然かと。笑

[10936: 匿名さん]

港南は資産価値が落ちない街　WCTは不安視されているタワーマンションの
長期修繕積立状況も万全。ほかの追随を許さないね。

[10937: 匿名さん]

レンタル方式でＷＣＴが受けがいい、生涯フラット料金で修繕費と同じ月２５０００円を予定していますので、是非お申込みください。

[10938: 匿名さん]

一方、共用設備充実にもかかわらず、管理費は湾岸マンションどころか都内タワーマンションで
一番安いのもすごいところ

[10940: 匿名さん]

あーああ　ちょっかい出すからこういうことになるんだよ。もうWCTがNo.1でいいじゃん

[10941: 匿名さん]

じゃあファイナルアンサーね。ようするに買う側人が以下を許容できれば良し、できなければ諦める。以上

--------------------------
WCTのランニングコストは、シャトルバス抜き、機械式駐車場、かつ標準的な部屋で毎月７万円。平置き、かつ高い部屋だと10万円。これが事実。

[10943: 匿名さん]

まあ、こういう景色は他のマンションには無理だろう

[10945: 匿名さん]

>>10941
＞WCTのランニングコストは、シャトルバス抜き、機械式駐車場、かつ標準的な部屋で毎月７万円

さっきの表で、90㎡の部屋を買った場合の、管理費・修繕費・駐車場代（一番安い駐車場を借りる前提）で比較。結果、どのマンションも大して変わらんと思うがな。そのなかで、WCTは管理費と駐車場代が安いので、修繕費は国交省のガイドラインを適合する水準にしても合計額は他のマンションとほとんど同じ。これは理想的な姿と思うが、評価は任せる。

[10946: 匿名さん]

ＷＣＴトリビアその９９

アクアの２階にあるプールは側面が窓になっていて眺望が見え、おなじみの港南５丁目の汚い対岸ビューを楽しみことができる。

[10947: 匿名さん]

>>10945

なんだよ。ケープは安いけど、あとはみんな６－７万じゃん。変わんねーよ。

ってか、GFTの駐車場たっけーな。

[10949: 匿名さん]

まだ無理するようだから繰り返す

築10年
駅歩14分（改札まで19分）
修繕費25000円以上（80平米台）
液状化地帯
首都高沿い
海岸通り沿い
非免震（しかも３．１１前の設計施工）
電源系統地下
非常電源6時間
完全なるインフレーム
柱だらけの老化だらけの酷い間取りの数々
毎年3000万赤字を誇るプールなど余計な共用部施設が年々脆性的な負担を増す
水門外
サウスゲートなのに再開発ゼロ地帯

大変だね。再開発もないのに、改札まで19分の自称品川駅物件という立地で、リニアという言葉だけで資産価値が上がると信じているんですね。

頑張れよ。

[10950: 匿名さん]

WCTトリビア

隣の港区立緑水公園はWCT公開空地と一体となった公園で、事実上マンションの敷地のように
なっている。公園には噴水やドッグランのほか親水池や遊具も豊富。公園内には最新の防災設備や
災害備蓄物資が備えられている。