湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲 他） part15

[匿名さん]

前スレッド1000件を超えていたので、part15です。

湾岸エリアのタワーマンションについて話し合うスレッドです。
購入を検討していないけれど、湾岸のタワーマンションについて物申したい！という方のためのスレッドです。
今のところ、湾岸に新築計画タワーマンション、近日分譲開始タワーマンションは無いので、
エリアや地域相場、周辺物件の話題…もちろん都心湾岸エリアのタワーマンションであれば分譲中・中古問わず、
タイトル以外の物件の話題もOK！！
有意義な情報交換しましょう。

【スレッドのタイトルを修正致しました。H28.2.10　管理担当】


[スムログ 関連記事]
【動画】湾岸エリアのタワーマンション上空を飛ぶ
https://www.sumu-log.com/archives/3361

[10851: 匿名さん]

>10847
ＷＣＴの管理費は見かけの管理費なのでアウト（駐車場代で補てんして安く見せてる）
修繕費用も平坦化により高額決定。
修繕費の積み立てがうまくいかず早めの平坦化を決断したと予想する。

[10852: 匿名さん]

ガイドラインの1.5倍って酷いね。
無駄な共用施設が多いからかな。

[10853: 匿名さん]

>>10763 匿名さん

WCTレベルになると、インターやボーディングが標準で、そんな不毛なお受験勉強しませんよ。

頑張って詰め込んでも、行き先は、せいぜい、世界ランキング４３位の東大。今の子供達が受験する頃には、１００位以内に残っているかも疑わしい。

間違って私立行った日には、良くて、５０１〜６００位の慶応。

サピックスとか通ってる子のヒョロヒョロのガタイに覇気のなさ、幼さ、見てください。あれが東大入って日本を背負って闘っていくんじゃ、日本がドンドン落ちていくのもやむを得ないと思う。

[10854: 匿名さん]

酒もタバコもダメじゃな。エサだよ。ただのエサ。漫画の女の子に恋してヒゲは永久脱毛（笑）どんどん外国に打ちのめされてる。

[10855: 匿名さん]

インター入ってもほとんどは社会に適応できない中途半端なやつになるけど。学力は超低いし、アイビーリーグに入ってるやつなんてほとんどいないが(笑)可と言って日本のまともな大学にすら入れない。

インター高校まで行ってどうすんの？

しかも港南なんてまともなインターなんてないでしょ。港区じゃ数少ない不毛の地。

[10856: 匿名さん]

ＷＣＴはプールの中までしっかり極太柱が食い込んでて、プールまで完全なるインフレームなのは笑った。さすがだよね。

俺がもしＷＣＴ買ったら、理事になって大規模修繕で柱をすべて抜いてあげるよ。君の部屋に食い込んでる４-５本の極太柱も綺麗に抜いてあげる。みんなが苦しんでるあの完全なるインフレームを改善するといえば理事長になれるかな。

[10857: 匿名さん]

>>10854
そういうお前こそ、ろくに英語もしゃべれなくて、外国人に話しかけられたら顔真っ赤にして逃げ出すタイプなんじゃないの？

昔の人間より、今の若者の方が英語は話せるやつが多い。ただ人口が少なすぎるからまともな奴が少ないだけ。ただ根性ないやつは多いのは間違いない。

[10858: 匿名さん]

>>10855 匿名さん

日本人が大学からアイビーリーグ入るのは、かなり難しいでしょう。

でも、現状でも、東大より（世間的な評価が）良い大学は４２大学あるわけです。今の子供達が学生になる頃にはもっと増えているでしょう。

あとは、日本社会が何処まで変わるか（変わらざるをえないか）でしょうね。

[10859: 匿名さん]

ここ数年で関東大震災クラスが来る可能性が高いのに、災害対策がタワマン最低ランクのＷＣＴにこれからわざわざ住むって、素人が裸でライオンの群れと戦うようなものだよね。管理費余ってるなら災害対策にまわさないの？

[10860: 匿名さん]

港区の区役所は、津波に備えて、電源設備を屋上に移設する工事をしました。

WCTクラスになれば、当然、そういった工事も完了しているでしょう。

[10861: 匿名さん]

とうとう最新のアジアの大学ランキングで東大が首位の座から4位に転落していたし。ちょっと社会全体が考え方が内向きすぎて厳しいよね。一人当たりのＧＤＰですら2-3年の間に韓国に抜かれるんだろ。終わってるよ。

少子化対策に本気だせなかったつけがすべての悪循環を招いている。何をしようが、子供がいなければ国には立ち上がらないよ。

[10862: 匿名さん]

＞１０８６０
はい！、ＷＣＴは電源施設は地下に埋まったままです。正直災害来たら終わりです。

[10863: 匿名さん]

>>10862
えっ本当ですか？？

あの有名マンションのWCTですよ？ そんなズサンな防災体制になってるわけないじゃないですか。
もっとよく調べてください。ヴィンテージ候補のWCTが、まさか地震で一発アウトの構造なんて、信じられない！

[10864: 匿名さん]

1990年代に特殊出生率を２．０に戻せていたら、今でも日本は間違いなく一流国のままだったはず。本当に腹立たしい。これ以上、税金取られたらやってらんねえぜ。最終的に税率５２．３％取られてんだぞ。

わけのわかんないシングルとＤＩＮＫＳが社会に多すぎる。経済衰退の元凶なんだから、やつらの税率を２０％くらいあげるくらいのドラスティックな改革が必要。

移民受け入れなんてしたらほとんど中国人になって国自体乗っ取られて終わり。

[10865: 匿名さん]

そもそも本当にビンテージ候補のマンションが港区大規模タワマンの資産価値ランキングで見事ワーストスリーと言うこと自体がありえないから。ギャグですな。

[10866: 匿名さん]

>>10861 匿名さん

横から失礼。

自分、３０半ばですが、子供3人います。教育費のことを考えると頭痛いですが、楽しいですよ。

後先考えずに産んだだけですが、とりあえず、なんとかなっています。妻任せなので、詳しいこと忘れてしまいましたが、港区は、二人目か三人目から、保育園無償だと思います。大学も、無償にして欲しいです。

[10867: 匿名さん]

住民から一世帯当たり１千万の一時金を徴収して、耐震補強や電気設備などの補強にまわしましょう！

[10868: 匿名さん]

あんたみたいに子供３人産んでるような社会貢献大の世帯には、所得税を２０％くらい下げてあげるべき。

共用部で子供がうるさいだのどういう図式で社会が成り立っているかわかってないシングル、ディンクスの税率を大幅に上げるべき。そこまでしないと、ここまで小子化が悪循環した社会は変えられない。

[10869: 匿名]

WCTの防災設備、耐震や電源の場所、ガラスに関して他のホテルと比較して教えてください！

[10870: 匿名さん]

>>10864 匿名さん

〉わけのわかんないシングルとＤＩＮＫＳが社会に多すぎる。

全く同感です。

産めない人は別として、産まないことを、個人の選択とかいって、さもカッコ良いようにもてはやすのは、おかしい。

子を産み・育てる、ということは、それ自体、人の成長を促すきっかけになるものですが、ある程度の人格の成熟さがないと、それ以前に、自分の成長を優先させたい、だから、私達は二人の人生を選びました、なんてアホな考えをするようになる。

[10871: 匿名さん]

産めない人であろうが産まない人であろうが、彼らのせいで社会がおかしくなっているのだから、しっかり税金取るべきでしょう。そこまでしないと産まないやつは沢山いる。

税金で年に１００万以上の差が出れば、自然と出生率も回復すると思うよ。産めない人だって、養子縁組で子供を育てれば同等の権利を与えればいい。他の先進諸国のように養子縁組の促進も必要。

[10872: 匿名さん]

＞＞１０８６９
そんなの１０年前のタワマンだから最低ランクなんですよね。住友自体が旧型ダイレクトウインドウの危険性を認識していて、ＤＴでは眼鏡なスタイルに変更しているしね。非免震構造は致命的に過去のものだし（ここが一番痛い）、ガラス、コンクリート、金属の強度、電源設備、非常用物品の整備なのが最新タワマンと比較すると比較にならないほど低い。

[10873: 匿名さん]

＞ＷＣＴの管理費は見かけの管理費なのでアウト（駐車場代で補てんして安く見せてる）

WCTの管理費は駐車場代で補てんしているから安い＝駐車場代が高いという主張があったので、
駐車場が高いと言えるのか、駐車場代にも興味がひかれたので比較してみた。

WCTの機械式駐車場は安いほうから2番目だった。平置きは芝浦エリアでは設置自体がなかった。
アイランドでは平置きは障がい者用としてある。同様に議論には加わらないので、論評は
ご自由にどうぞ。

[10874: 匿名さん]

まぁ震災を気にするのであれば、311以降に建てられたマンションを選択すべきでしょうね。
311以前と以降では、防災対策の手厚さが雲泥の差ですから。

[10875: 匿名さん]

少子化で困り果ててる国なのに、現在でも子持ち過程への税金の減額や特別金の補助といったものがなく、子持ち世帯の生活が圧倒的に苦しくなるのが今の日本。いくら、保育園やら増やしたって子供なんてほとんど増えない。

子供を産んで育てることが、本当の大人になるために必要な当然なステップであり、大きな社会貢献なんだという強い価値観を社会に浸透させ、実際に大きな経済的メリットを与えなければ出生率を２．０以上に戻すのは無理。今すぐでも早くやればやるほど日本は２０年後には回復基調に入ることができる。

[10876: 匿名さん]

>>10873
BMAの機械式最高値は、なぜ空欄？

[10877: 匿名さん]

>>10868 匿名さん

同感です。
民主党時代に扶養控除廃止してくれたお陰で子育て世代の負担を増加させるというお粗末さ。
未だに扶養控除は廃止されたままだし、本当にこの国は子育てに厳しい。

[10878: 匿名さん]

もう一度、管理費、修繕費の一覧。ただし、修繕費は国のガイドラインでは㎡あたり206円は基準値として提示されている。下回っていても法律違反ではないが、安ければいいというのは間違いであることは確か。ネガはさんざん批判したのだから、論点を災害対策とかにすり替えずに正面から向き合うべきだと思うが、私はデータを提示するだけで議論には加わらない第三者なのであえて論評は差し控える。湾岸タワーマンションを検討できるくらいの人ならネガが言っていることが正しいかどうかわかるだろうから。

[10879: 匿名さん]

>>10875 匿名さん

その通りなんでしょうけど、そうならないんでしょうね。なぜか。

[10880: 匿名さん]

>>10873
これ見事に分譲時坪単価と比例してるよね。単純に貧乏人から金取らないようにしてると言うだけ。

[10881: 匿名さん]

馬鹿みたいに同じ表を何度も貼るんじゃねえよ、ＷＣＴ。同じものを一日何回貼ってんだよ。ルールにも書いてあるだろ、論議の邪魔になるのでこれ以上やるとアクセス禁止依頼にするよ。

[10882: 匿名さん]

>>10876
＞BMAの機械式最高値は、なぜ空欄？

他のマンションでは場所などで同じ機械式も若干値段に幅があるが、場所に関係なく
BMAは一律18000円、GFTは一律40000円だから記載しなかった。記載するとこうなる。

[10883: 匿名さん]

>>10866 匿名さん

大学は、本当に入りたくて、頑張った人だけが入れるような、高度教育機関にすれば良いと思います。今みたいな、モラトリアム期間のためのお気楽大学はいらないと思います。その上で、無償にしてほしい。

[10884: 匿名さん]

＞馬鹿みたいに同じ表を何度も貼るんじゃねえよ

さんざん、維持費が高いのなんだの言って、嘘だとバレるとデータを貼るなだって　爆笑



＞論議の邪魔になるのでこれ以上やるとアクセス禁止依頼にするよ

どうぞ、せこせこアクセス禁止依頼出せば？べちゅに構わいまちぇんよぉ　お坊ちゃま！　笑

[10885: 匿名さん]

駐車場価格表大変参考になります。
各物件の坪単価の表はありますか？

[10886: 匿名さん]

このような考えを強く持つ政治家が政権与党でトップ貼れることができればね。

現状、選挙民をみれば、老人、シングルディンクスの人口が多すぎるのと、地方が違憲状態の一票の格差があるから、政策がわけのわからない方向に向くんだよね。老人への一時金とか愚の骨頂。

子供手当が一人１万ちょっととか何これとしかいいようがない。共働きを促進する方向で一時的な生産人口増やそうと必死だけど、結局共働きが増えれば出産も少なくなる。ここまで国がおいこまれてるわりには、依然やり方が姑息的で救いようがない。

[10887: 匿名さん]

>>10884
いくらなんでも品がなさすぎ

[10888: 匿名さん]

都合が悪くなると逃げる



書きこむなと恫喝する



こんなもんだよね



ネガのレベルは

[10889: 匿名さん]

>>10884
こういうのが大人なんだから今の日本の現状もいたしかたないのかもしれません。若者を批判する前に、大人がこれでは。

[10890: 匿名さん]

まあ、修繕費やシャトルバス代が高いからこれから中古のネックになるのは間違いないんだから。しかも国交省ガイドライン、ＷＣＴ以外全部×とか、お前の評価でだろうが。

最終的な資産価値が港区大規模タワマンワーストスリーと言う事実がすべてだよ。ああだこうだ都合のよいデータならべても実際取引されてる資産価値が低いんだから。買う方も馬鹿じゃないってこと。

[10891: 匿名さん]

冗談抜きで、ＷＣＴ検討していてもこの異常なＷＣＴさんの書き込みみて、こんな住人がいるんだと思って、辞める人いると思う。

本人はおかまいなしなんでしょうけど、他の大多数の住民は勘弁してほしいと思ってるでしょうね。

[10892: 匿名さん]

つまり、こういうことですな



最初はポジがWCTの駐車場は安いと主張

ネガは安いのは資産価値が低いからと主張

↓

調べた結果、月ぎめの港南4は一番高いことが判明

↓

ネガは最初に何を言ったか忘れてWCT内の平置き駐車場が

湾岸で一番高い港南4より、さらに高いとネガ
↓


ネガはWCTの駐車場は高いので維持費がかかる。高い駐車場代が管理費に組み込まれている
そんなマンションには住めないとネガ
↓


第三者が管理費、修繕費、駐車場代の一覧を作成
↓


普通に使う機械式は湾岸タワマンの中で2番目から3番目に安いと判明
WCTの駐車場料金設定は周辺よりかなり安く設定されていて
住民フレンドリーと判明
↓


ネガは都合が悪いので「論議の邪魔だから書きこむなと恫喝」
↓


駐車場が安いのは安いマンションだからとネガ



以下、堂々巡りｗｗｗｗｗ




良識ある人が見れば、どっちが正しいことを冷静に主張しているか一目瞭然

[10893: 匿名さん]

＞国交省ガイドライン、ＷＣＴ以外全部×とか、お前の評価でだろうが。


お前の評価ではなく国交省のガイドラインに適合しているか？なんだがね。
添付の表が国交省のガイドラインな。


http://www.mlit.go.jp/common/001080837.pdf

[10894: 匿名さん]

WCTさん、頭に血が上りすぎ。見ているだけで恥ずかしい。

[10895: 匿名さん]

最終的な資産価値が港区大規模タワマンワーストスリーと言う事実がすべてだよ。ああだこうだ都合のよいデータならべても実際取引されてる資産価値が低いんだから。買う方も馬鹿じゃないってこと。

デカイだけが取り柄の大衆マンションなんだからさ。

とにかく現在の管理修繕費の合計額が一番高いのはＷＣＴ、駅に行くだけで余計なコストが発生するのもＷＣＴだけ。買う人はフラット修繕金だろうが今がやすいことしかみないから、まあ中古では不利だよね。

[10896: 匿名さん]

ついでに、修繕積立金の徴収方法に関する国交省の指導。最後の五行が重要、これ試験に出るからね。ヨーク覚えておいてね。





修繕積立金の積立方法には、長期修繕計画で計画された修繕工事費の累計額
を、計画期間中均等に積み立てる方式（均等積立方式）の他、当初の積立額を
抑え段階的に積立額を値上げする方式（段階増額積立方式）があります。また、
購入時にまとまった額の基金（「修繕積立基金」と呼ばれます。）を徴収するこ
とや、修繕時に一時金を徴収する又は金融機関から借り入れたりすることを前
提とした積立方式を採用している場合もあります。

段階増額積立方式や修繕時に一時金を徴収する方式など、将来の負担増を前
提とする積立方式は、増額しようとする際に区分所有者間の合意形成ができず
修繕積立金が不足する事例も生じていることに留意が必要です。
将来にわたって安定的な修繕積立金の積立てを確保する観点からは、均等積
立方式が望ましい方式といえます。

[10897: 匿名さん]

>>10894
いつもこれだからね。みんな苦笑い。まあ自分に自信がなく、人生に余裕がないとこういう人格が形成されやすい。いつか、まともになれることを期待します。

[10898: 匿名さん]

WCTのランニングコストは、シャトルバス抜き、機械式駐車場、かつ標準的な部屋で毎月７万円。平置き、かつ高い部屋だと10万円。これが事実。

[10899: 匿名さん]

あいかわらず誰も興味ない内容を永遠に貼り続ける。ここまでくるとそろそろ過疎りますね。

[10900: 匿名さん]

結局積立金が一番高いwctが一番価値が高いということですか？
みんな長文で素人だと核心がよくわかりません。

[10901: 匿名さん]

しまいにゃ、ＷＣＴに住むとこんな人達と一緒にプール入って、シャトルバスに相乗りして、マルエツで一緒に買い物するわけだ。そして子供と目の前の公園で遊んでいても、いつもマンコミで血が上って狂ったように書き込みしている人がこの建て物にいるという存在を感じることができる。

[10902: 匿名さん]

＞国土交通省の指導内容


＞段階増額積立方式や修繕時に一時金を徴収する方式など、将来の負担増を前提とする積立方式は、増額しようとする際に区分所有者間の合意形成ができず修繕積立金が不足する事例も生じていることに留意が必要です。将来にわたって安定的な修繕積立金の積立てを確保する観点からは、均等積立方式が望ましい方式といえます。


いま話題に上っている湾岸マンションで、管理組合の意思で「均等積み立て方式」を
採用したのはWCTとBMAだけ。うちガイドライン以上の額を集めているのはWCTだけ。
それでも、まだ修繕費が高いと批判するならご自由にどーぞ。削除依頼したければ
すればよい。

[10903: 匿名さん]

ここまで度を越すと、もはや胡散臭さしか残らん。

[10904: 匿名さん]

まとめるとこんな感じですね。

資産価値　芝浦、港南１－２＞港南３－４≧豊洲、月島＞勝どき＞晴海＞東雲＞有明
将来性　豊洲、芝浦、港南１－２＞勝どき、晴海、港南３＞有明＞月島、東雲、港南４

[10905: 匿名さん]

豊洲工作員も登場ですね。

[10906: 匿名さん]

どこと比べて安いとか基準がどうとか、買う側には関係ありません。以下を許容できるかどうかが全て。

WCTのランニングコストは、シャトルバス抜き、機械式駐車場、かつ標準的な部屋で毎月７万円。平置き、かつ高い部屋だと10万円。これが事実。

[10907: 匿名さん]

築10年
駅歩14分（改札まで19分）
修繕費25000円以上（80平米台）
液状化地帯
首都高沿い
海岸通り沿い
非免震（しかも３．１１前の設計施工）
電源系統地下
非常電源6時間
完全なるインフレーム
柱だらけの老化だらけの酷い間取りの数々
毎年3000万赤字を誇るプールなど余計な共用部施設が年々脆性的な負担を増す
水門外
サウスゲートなのに再開発ゼロ地帯

大変だね。再開発もないのに、改札まで19分の自称品川駅物件という立地で、リニアという言葉だけで資産価値が上がると信じているんですね。

頑張れよ。

[10908: 匿名さん]

＞結局積立金が一番高いwctが一番価値が高いということですか？


そういうこと。修繕費不足が言われているのは常識。ガイドラインに沿っているのはWCTだけ。

将来修繕費が不足して建物の保守修繕が出来なくなったら、マンションの資産価値どころの

話ではなく、買い手など付かなくなる。




マンション「大規模修繕積立金」不足が全国で相次ぐ　「復興」「五輪」で費用高騰に加え、販売会社の「無責任」も

2015/12/27 11:30



分譲マンションの建物を適切に維持するための大規模修繕に備え、入居者が月々支払っている「修繕積立金」が不足し、予定通りの修繕ができないケースが、2015年にかけて全国に広がっているという。施工費用の高騰などが背景とされるが、マンションを販売する側の売り方にも問題があるとの指摘が強い。


修繕積立金の安さに飛びつくのは危険だ。マンションという資産は自分で守るしかない。管理組合の新たな借金も急増

マンションは年月がたてば、給水管や配管のほか、壁や屋上も傷む。住環境を良好な状態に維持し、資産価値を落とさないためには、定期的に修繕を行わなければならない。しかし、多数の世帯が住み、建物の規模も大きいことから、修繕工事の費用は億単位に上ることも多く、その都度、一括徴収することは難しい。このため分譲マンションは、長期の修繕計画を作り、これに基づいて月々の積立金の額を決め、各世帯が支払っているのが一般的だ。

しかし、この2年ほどで積立金不足が問題になる例が全国で相次いでいるという。積立金不足への対応のため、借金までする管理組合も増えているのだそうだ。実際、住宅金融支援機構によると、管理組合向けの大規模修繕用融資の件数は2011年度に178件だったのが、2014年度は278件と1.5倍に増えた。1戸当たりの平均融資額も2011年度の46万円が、2014年度は53万円へと約15％も膨らんでいる。2015年も同じ傾向と見られる。

積立金不足の大きな要因の一つは、施工費用が高騰していることだ。「修繕工事の見積もり額は2013年ごろと比べて約4割上昇している」（東京都内のマンション管理コンサルタント）とされる。東日本大震災の復興工事や2020年の東京五輪に向けて工事需要は急速に高まっており、資材や人権費が急騰しているためだ。

[10909: 匿名さん]

>>10901 匿名さん

同感です
同じマンションにこんな人が住んでいると思うと、ちょっと怖いです。
色々な人が住んでいる大規模の弊害ですね。

[10912: 匿名さん]

>>10908
いまは国交省のガイドライン206円/㎡の1.365倍が必要と言われている。つまり282円/㎡。これを満たしている湾岸マンションはWCTだけ。





マンション各社の「キリギリス」路線で、修繕積立金の不足問題が深刻化

建築＆住宅ジャーナリスト　細野透
2014年 8月4日


国交省の「マンション修繕積立金ガイドライン」

分譲マンションを購入して、管理組合の役員に就任。必要に迫られて電卓をはじいた途端に、多くの人がビックリしてしまう問題がある。入居者が毎月支払っている修繕積立金が少なすぎるため、長期の修繕計画に必要な工費をまかなうことが不可能に近いのである。それに加えて、最近続いている建築費の高騰が、問題をさらに深刻化させている。

マンションは当然のことではあるが、定期的に修繕しなければならない。鉄部塗装は４年ごと、外壁、バルコニー、屋上、廊下は１２年ごと、給排水菅、ガス管、電気設備、給水設備、エレーベーターは２０～３０年ごとの修繕が求められる。

国土交通省が「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（２０１１年４月）に示した、必要な修繕積立金の額を紹介する。これは、マンションの共用部分に関して、新築から３０年間に必要な修繕工事費に必要な、専有面積当たりの修繕積立金である。なお、機械式駐車場の修繕費に関しては考慮していない。

忘れてならないのは、国交省が「修繕積立金に関するガイドライン」を試算した当時と比べて、現時点では建築費が約３０％アップしている事実である。消費税も既に８％にアップし、さらに２０１５年１０月から１０％にアップする可能性がある。

建築費の約３０％アップ、および消費税の計５％アップを考慮すると、現実に必要な修繕積立金は、国交省が必要とした金額の「１.３×１.０５」倍、すなわち１.３６５倍に跳ね上がる。

[10913: 匿名さん]

wctと豊洲はこのスレで禁止にできないかな？

[10914: 匿名さん]

もう一度言う。国交省基準を満たしているのはWCTだけ。ほかのマンションは将来悲惨な目に合う可能性がある。

[10915: 匿名さん]

豊洲は全然ＯＫでしょ。ＷＣＴのこのＫＹ病的書き込みは勘弁してほしい。楽しい会話が全くできない。欲しくもないＷＣＴの宣伝を永遠にされる。

[10916: 匿名さん]

中古マンション、修繕積立金不足はあなたの負担
不動産コンサルタント・長嶋修


中古マンションを購入すると、前の所有者が積み立ててきた「修繕積立金」は、次の所有者がそっくりそのまま引き継ぐこととなる。たとえば築15年のマンションで積立金額が毎月5000円だとすると、累積の積立金額は90万円にものぼる。

■少なすぎる積立金、購入者に負担

しかし、ここで安心してはいけない。このケースが70平方メートル程度の一般的なファミリータイプのマンションだった場合、次の所有者は大きな実質的負債を抱えることがほぼ確定的だ。なぜなら前所有者の積立金額があまりにも少なすぎるからだ。

「マンションの修繕積立金に関するガイドライン（国土交通省）」によれば、修繕積立金の目安はおよそ１平方メートル当たり200円。70平方メートルのマンションなら１万4000円で、これはさくら事務所の管理組合コンサルティングの実感ともあっている。こうした基準に照らせば、先のマンションの場合、本当は252万円を引き継いでいなければならなかった。では、差額の162万円はどうするか。当然に次の所有者であるあなたが負担することになる。

１回目の大規模修繕は12～15年目あたりにやってくる。この時はすでに積み立てている積立金で足りる。しかし24～30年目に訪れるであろう２回目の大規模修繕が問題だ。確実に積立金はショートしている。

■大規模修繕ができない管理組合も

　この時、所有者で構成するマンション管理組合はどうするか。大きく３つのパターンがある。

（１）一時金を徴収する

　１住戸あたり50万円、100万円などまとまった額を一時金として徴収し、大規模修繕費用に充当するパターンだ。しかしこれは、支払えないという人がいると実現しないし、それでも実行する場合には不公平感を伴うものとなる。

（２）管理組合で借り入れをする

　大規模修繕に足りないお金を金融機関から借り入れ、ローン返済は修繕積立金の額をアップさせることでまかなうパターン。これまで5000円だった積立金が何倍にも跳ね上がるのは必至だ。

（３）なにもしない

　「大規模修繕はやったほうがいい。しかしお金が足りない。しばらく様子を見よう」というような状態。何か状況を打開できるわけではないのだが、結果としてこうしたモラトリアム状態になっているマンションが、実は非常に多い。

■管理組合の差が価格に反映されるべき



横のつながりを確保し、自主的に勉強会などを行う管理組合もある（ＲＪＣ48の勉強会の様子）「マンションは管理が大事だ」とは以前から言われながらも、実際にしっかりとした管理運営を行っている組合は思いのほか少ない。

　管理組合の横のつながりの確保を目指し、首都圏を中心に約110マンション（総戸数４万戸程度）の管理組合の理事会役員経験者が自主的に勉強会を行う「ＲＪＣ48」（アールジェイシーフォーティーエイト）といった任意団体があるが、管理組合員がこうした活動に参加しているマンションの資産性はもっと上がっていいはずだ。

　ところが、こうした管理組合の運営状態の差は現在、資産価格にほとんど織り込まれていないのが実情である。購入者にはマンション管理組合の運営について、しっかりとした選球眼が求められているのだ。

[10917: 匿名さん]

むしろ豊洲の再開発の話をしたい。

[10918: 匿名さん]

もう一度言う

築10年
駅歩14分（改札まで19分）
修繕費25000円以上（80平米台）
液状化地帯
首都高沿い
海岸通り沿い
非免震（しかも３．１１前の設計施工）
電源系統地下
非常電源6時間
完全なるインフレーム
柱だらけの老化だらけの酷い間取りの数々
毎年3000万赤字を誇るプールなど余計な共用部施設が年々脆性的な負担を増す
水門外
サウスゲートなのに再開発ゼロ地帯

大変だね。再開発もないのに、改札まで19分の自称品川駅物件という立地で、リニアという言葉だけで資産価値が上がると信じているんですね。

頑張れよ(笑)。

[10919: 匿名さん]

豊洲民は他スレでも工作してるけど相手にされてないから別に気にせんでもいいかと

[10920: 匿名さん]

>>10911
下を覗きこまないように

[10925: 匿名さん]

>>10918
＞＞修繕費25000円以上（80平米台）

それでも足りないくらいだと国は言ってるんだが


無視を決め込むなら何回でもいうぞ


さんざん、維持費が高いと貶しまくったのだからな

[10928: 匿名さん]

高層階からの自然な目線の高さの景色だよん　笑

[10931: 匿名さん]

でも都内マンションで人気No.1なんだよなあ

[10932: 匿名さん]

湾岸初のビンテージマンション候補にも挙がってるんだよなあ

[10933: 匿名さん]

>>10928
自然な目線？
人間の目にしては、そのアスペクト比はかなり不自然かと。笑

[10936: 匿名さん]

港南は資産価値が落ちない街　WCTは不安視されているタワーマンションの
長期修繕積立状況も万全。ほかの追随を許さないね。

[10937: 匿名さん]

レンタル方式でＷＣＴが受けがいい、生涯フラット料金で修繕費と同じ月２５０００円を予定していますので、是非お申込みください。

[10938: 匿名さん]

一方、共用設備充実にもかかわらず、管理費は湾岸マンションどころか都内タワーマンションで
一番安いのもすごいところ

[10940: 匿名さん]

あーああ　ちょっかい出すからこういうことになるんだよ。もうWCTがNo.1でいいじゃん

[10941: 匿名さん]

じゃあファイナルアンサーね。ようするに買う側人が以下を許容できれば良し、できなければ諦める。以上

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WCTのランニングコストは、シャトルバス抜き、機械式駐車場、かつ標準的な部屋で毎月７万円。平置き、かつ高い部屋だと10万円。これが事実。

[10943: 匿名さん]

まあ、こういう景色は他のマンションには無理だろう

[10945: 匿名さん]

>>10941
＞WCTのランニングコストは、シャトルバス抜き、機械式駐車場、かつ標準的な部屋で毎月７万円

さっきの表で、90㎡の部屋を買った場合の、管理費・修繕費・駐車場代（一番安い駐車場を借りる前提）で比較。結果、どのマンションも大して変わらんと思うがな。そのなかで、WCTは管理費と駐車場代が安いので、修繕費は国交省のガイドラインを適合する水準にしても合計額は他のマンションとほとんど同じ。これは理想的な姿と思うが、評価は任せる。

[10946: 匿名さん]

ＷＣＴトリビアその９９

アクアの２階にあるプールは側面が窓になっていて眺望が見え、おなじみの港南５丁目の汚い対岸ビューを楽しみことができる。

[10947: 匿名さん]

>>10945

なんだよ。ケープは安いけど、あとはみんな６－７万じゃん。変わんねーよ。

ってか、GFTの駐車場たっけーな。

[10949: 匿名さん]

まだ無理するようだから繰り返す

築10年
駅歩14分（改札まで19分）
修繕費25000円以上（80平米台）
液状化地帯
首都高沿い
海岸通り沿い
非免震（しかも３．１１前の設計施工）
電源系統地下
非常電源6時間
完全なるインフレーム
柱だらけの老化だらけの酷い間取りの数々
毎年3000万赤字を誇るプールなど余計な共用部施設が年々脆性的な負担を増す
水門外
サウスゲートなのに再開発ゼロ地帯

大変だね。再開発もないのに、改札まで19分の自称品川駅物件という立地で、リニアという言葉だけで資産価値が上がると信じているんですね。

頑張れよ。

[10950: 匿名さん]

WCTトリビア

隣の港区立緑水公園はWCT公開空地と一体となった公園で、事実上マンションの敷地のように
なっている。公園には噴水やドッグランのほか親水池や遊具も豊富。公園内には最新の防災設備や
災害備蓄物資が備えられている。