湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲 他） part15

[匿名さん]

前スレッド1000件を超えていたので、part15です。

湾岸エリアのタワーマンションについて話し合うスレッドです。
購入を検討していないけれど、湾岸のタワーマンションについて物申したい！という方のためのスレッドです。
今のところ、湾岸に新築計画タワーマンション、近日分譲開始タワーマンションは無いので、
エリアや地域相場、周辺物件の話題…もちろん都心湾岸エリアのタワーマンションであれば分譲中・中古問わず、
タイトル以外の物件の話題もOK！！
有意義な情報交換しましょう。

【スレッドのタイトルを修正致しました。H28.2.10　管理担当】


[スムログ 関連記事]
【動画】湾岸エリアのタワーマンション上空を飛ぶ
https://www.sumu-log.com/archives/3361

[10751: 匿名さん]

庶民には十分高いでしょう。

[10752: 匿名さん]

>>10751

庶民が住むマンションじゃないってことだろ？

[10753: 匿名さん]

＞WCTの毎月の維持費は安くて7万、普通で8万、高いと10万かかっている。何を言ってもこれが事実です。

はあ？
管理費が200円/㎡　修繕費がフラットに移行した後で295円/㎡。逆算すると維持費10万円って200㎡の部屋？
そんな部屋はWCTには無いぞ？全くのデタラメだな。まさか、ローンの支払いとか駐車場代まで入れるととか
アホなことは言わねーよな？


＞マンコミュで宣伝活動を頑張ってるマンションもないけどね。

宣伝じゃなくてデタラメに対する反論が勝手に宣伝になるんだろ？上の維持費の問題なんか。湾岸で一番管理
費が安いWCTに対して「高い」とか言ったらデータ出されていじられるの当たり前。

[10754: 匿名さん]

駐車場が安いのは資産価値が安い土地だからだろ？

[10755: 匿名さん]

>>10753 匿名さん

はいはい。

[10756: 匿名さん]

港南４丁目の一般月ぎめ駐車場は品川駅に近いこともあり機械式でもタワー方式でも40000円～41000円と湾岸で一番高い。しかし、そのなかでWCTの駐車場は機械式で23000円～28000円と相場よりかなり安い設定でGood。何回も同じ説明させるな。

[10757: 匿名さん]

>>10753

＞WCTの毎月の維持費は安くて7万、普通で8万、高いと10万かかっている。何を言ってもこれが事実です。

＞まさか、ローンの支払いとか駐車場代まで入れるととかアホなことは言わねーよな？


そのアホです。こいつのいう維持費10万円は「110㎡の部屋に住んで平置きの駐車場（￥46000）を借りると」という枕詞が抜けてますね。

で、安くて7万、普通で8万ってのは


普通で8万・・・「110㎡の部屋に住んで機械式駐車場を借りる」という前提が「普通」らしいです

安くて7万・・・「90㎡の部屋に住んで機械式駐車場を借りる」という前提で90㎡以下は検討に入らないそうです

こいつのネガは、ちょっと脳みそが足りなさ過ぎて笑えるレベルですからコテンパンにするがよろしいかと。

[10758: 匿名さん]

WCTの維持費

＜８０㎡３ＬＤＫの標準的モデル＞

管理費（205円/㎡）＝16400円
修繕費（295円/㎡）＝23600円※

80㎡で維持費は40000円

※修繕費は将来の増額や一括徴収は無い均等徴収方式




＜駐車場を借りる場合＞

駐車場＝23000～28000円/月（平置きは46000円だが現在満車）


従って、管理費、修繕費、駐車場代は都内マンションでも最もリーズナブルな部類

[10759: 匿名さん]

だからシャトルバス代があるでしょうに。家は共働きの４人家族で子供二人は私立いってるんですよ。そうした場合は品川駅までのアクセスに月２８８００円。あるいはモノレール使うにしても新橋に出るまでが他の物件より余計にかかる運賃と想定すれば片道２００円で、親は会社からでるので問題ないが、子供二人分は１カ月２４０００円

管理修繕費４００００＋駐車場２８０００＋２８８００円（Ｏｒ　２４０００）

＝９６８００円/月（ローンはもちろん別）

この物件中古は港区で買えるタワマンとしては最低ランクの大衆的な金額で買えるが、ランニングコストが高すぎる。

[10760: 匿名さん]

修繕費を定額にしたのは永住組には大英断だけど、一生住むつもりがなく数年後には転売したい人にとっては迷惑極まりない決断だったね。たかが８０平米で修繕費２万５千円は必ずネックになってくる。今からでも買えた方がいいんじゃない？

[10761: 匿名さん]

>>10759

お前の家庭が世界標準じゃあねーんだよボケ！　ＷＣＴ全住民５０００人のなかで

毎日バス使うのは９００人、５．５人に１人だ。

家族４人ともがそろって毎日シャトルバスで品川駅行くなんてのは滅多にない

加えて、たった１０万程度でガタガタいう奴はタワーマンションなんか無理だ。

[10762: 匿名さん]

＞家は共働きの４人家族で子供二人は私立いってるんですよ。そうした場合は品川駅までのアクセスに月２８８００円。



この前提も間違ってますね。土日も含めて３０日間毎日全員が品川駅まで往復する

前提になってますが、そんなことはありえない。

普通は平日のみで計算するでしょ？それとも旦那さんも奥さんも共働きでローンの

返済のために土日も全部働いてんのかな？で、子供の土日も学校に行って勉強？

だから維持費でぎゃあぎゃあ言うわけか。納得。

[10763: 匿名さん]

土曜日は普通塾に行くし、日曜日は大抵テストがあるものなのですが。。。子供いない人？中学生の息子は土日は部活ですから当然品川駅を使うと思いますが。夫婦も土日は駅も行かないのが普通なんですか？４丁目にいないとだめ？

[10764: 匿名さん]

坪２４０万程度のマンション買った人は月１０万円のランニングコストには普通ガタガタいうと思います。修繕費８０００円にしてもらえませんか？

[10765: 匿名さん]

＞家は共働きの４人家族で子供二人は私立いってるんですよ

大変ですなあ。しかし、共働きじゃないと子供２人を私立に行かせられない収入で、マンションの維持費が気になるレベルでは、そもそも分譲マンションなんか買うのはやめておいたほうがよろしいかと。

[10766: 匿名さん]

＞修繕費８０００円にしてもらえませんか？

怖っ！

修繕費８０００円のマンションなんか俺は怖くて住めんわ。

[10767: 通りすがり]

>>10766 匿名さん

釣られるなよ　笑

[10768: 匿名さん]

だから結局４人家族ならＷＣＴではローンと別に１０万円のランニングコストは見ておいた方が無難ということですね。今後の中古販売は結構厳しくなりそうですね。４人家族なら１０万のランニングコストって。。。その駅遠が原因の余計にかかるランニングコストをローンにまわして、より高級な物件買った方が良さそうですね。

[10769: 匿名さん]

修繕費8000円がいいとか、不勉強の奴が多すぎるな。ちったあ勉強してからものを言え

http://www.homes.co.jp/cont/press/buy/buy_00040/

http://www.nikkeibp.co.jp/article/sj/20140801/410064/

http://www.j-cast.com/2015/12/27253829.html

http://www.cip.co.jp/mend/longplanning01.html

[10770: 匿名さん]

10万ってちょっとした買い物ですぐ使う額ですよね？
もしかして私の金銭感覚が普通よりも高いのかしら？
皆さんそんなに生活切り詰めてらっしゃるのかなw

[10771: 匿名さん]

ローンと別に月１０万って坪２４０で買った人には大きな重荷でしょう。

[10772: 匿名さん]

<修繕積立金が高い物件の場合の馬鹿な検討者>


客 ： 「ここ、修繕積立金高いね…。」
営業マン ： 「はい、何故高いのかと言いますと、将来上がらないようにするためです。安くで設定してしまうと、将来どんどん上がってしまいます。お客様の月の返済額が、予想外に上がらないよう、考えております。」
客 ： 「でも、高いね…。よその方が安いなあ…。」
営業マン ： 「いえ、よそは初めは安くしていますが、必ず上げてきますよ。見た目の安さに飛びついてしまうと、将来後悔しますよ。」
客 ： 「でも、この初めの月支払い額は高いよ…。もったいないな。」

なかなか、納得してもらえない。初めの価格設定が高く支払い額にもろ出るため、損するようにしか見えない。しかし、修繕費は将来必ず必要な経費。安すぎる設定で積み立て不足が発覚すると後から大変なことになるのだ。




<修繕積立金が安い物件の場合の馬鹿な検討者>


客 ： 「ここ、修繕積立金安いね！」
営業マン ： 「そうなんですよ。月の支払いも安くで済みます。よそは高すぎますからね。損ですよ。」
客 ： 「ずっとこの金額で済むんですか？」
営業マン ： 「通常、マンションは修繕積立金は上がるものですから。まあ、ウチも若干上がりますが、もとの支払いが安いので、貯金もできますし、初めは安い方がお得ですよ。」

具体的にいくら上がるかは、なかなか教えてくれない。マンションはどこも上がるんだと逃げる。実際は倍々で上がったり、あとから月々の最大100倍が一括徴収されたりする。しかし、そんなことを知らない客は納得してしまう。




だから、業者は初めは安く設定する。客にとって将来どれぐらい負担が増えるかなど、どうでもいい。安易に納得してしまわないよう注意しよう。

さらに、一括徴収方式では支払いに応じない某アジア国系投資家が増えてトラブルになっているケースも出てきているらしいので十分注意すること。

[10773: 匿名さん]

>>10768

お前は、馬鹿な検討者の典型だな↑

[10774: 匿名さん]

>10771
>坪２４０で買った人には大きな重荷でしょう。


＜今売り出し中のＷＣＴ中古物件の方位別平均坪単価＞
東向　３７９万円
南向　３４１万円
北向　３４０万円
西向　３０６万円
全体　３３４万円


坪240ってどこの話？

[10775: 匿名さん]

馬鹿て言葉を使うこと自体いかがかな？ちょっと頭に血が上りすぎじゃない？

そもそもが坪２４０の安マンションを築１０年で３２０で買った挙句、月１０万のランニングコストがかかるなら、交通利便性が悪いからかかる余計なコストをローンにまわして寄り便利でより高級な物件を検討するのもまたひとつの選択肢だねっというのが何が悪いのかしら。

[10776: 匿名さん]

＞１０７７４　
今出てる物件計算したら売り出し価格平均ですら３１０に満たないという書き込みが上にあったけど。無駄なランニングコストが敬遠されてここ最近で値下がりしつつあるのかもね。

[10777: 匿名さん]

＞坪２４０で買った人には大きな重荷でしょう。



分譲価格のことを言ってるなら大馬鹿だな。11年間もたって全く収入が上がって

ないわけないだろ？　能力があれば最低でも普通は２倍になる

あっ　お前は能力低いから年収上がってないのか！お前、自分が標準だと思ったら

大恥かくぞ！　爆笑

[10778: 匿名さん]

5年で新築を味わって引越し決めてる客も
いるからな。

[10779: 匿名さん]

今ならWCTの平均年収は1200万くらいでしょうね。

[10780: 匿名さん]

ＷＣＴにも一部お金持ちが住んでいるよ。ただそういう人達は、パシパシ逃げ出している。友達のＷＣＴに住んでた人も、「共有部も専有部も古びてきたし、何より地震が怖くなってきたから引っ越そうかと思って」と言っていた人は、１年前に新築に引っ越していったなあ。一次取得者でいまだ残ってる人は、こんな感じで相手を罵倒してくるような人になってしまうんでしょうね。

[10781: 匿名さん]

＞築１０年で３２０で買った挙句、月１０万のランニングコストがかかるなら、寄り便利でより高級な物件を検討


聞きたいんだが、坪320で買って土日も毎日４人がバス乗る前提で月10万コストが仮に真実
として、坪いくらでランニングコストがいくらのマンションを買うんだ？　10万っていうのは
駐車場も入ってるんだろ？具体例を示してみな？



＜ＷＣＴの場合１０万のコストで住めるのは９３㎡の部屋＞

部屋の広さ９３㎡、管理費１８６００円、修繕費２７４００円、駐車場２５０００円　バス家族４人２８８００円



より高級な物件と言えば、この近辺だと白金か高輪か。より高級な物件買えば、同時に管理費も
修繕費も駐車場代も跳ね上がるけど、家族４人だと３ＬＤＫは必要だろ？どういう条件の部屋に
住めるのか実例を提示してみな？

[10782: 匿名さん]

＞今出てる物件計算したら売り出し価格平均ですら３１０に満たないという書き込みが上にあった

馬鹿が住友不動産のサイトの掲載物件だけを見てるからそうなるｗｗｗ

[10783: 通りすがり]

で、WCTは、修繕積立金高めのフラットにして、今後絶対値上げしないことが確定してるの？

[10784: 匿名さん]

より高級な物件と言えば、この近辺だと白金か高輪か。より高級な物件買えば、同時に管理費も修繕費も駐車場代も跳ね上がるけど、家族４人だと３ＬＤＫは必要だろ？どういう条件の部屋に住めるのか実例を提示してみな？

＞＞グローヴタワーにしようかと思ってます。

[10785: 匿名さん]

＞夫婦も土日は駅も行かないのが普通なんですか？４丁目にいないとだめ？

車を使わないのなら車売れば？生活苦しいんでしょ？駐車場代が浮きますよ？

[10786: 匿名さん]

しかし言葉が悪いし、余裕がないねＷＣＴさんは。カルシウムもうすっこし取った方がいいんじゃないか。

[10787: 匿名さん]

理事会でプール廃止の議論は出ていませんか？あんな古くて２０メートルしかないプールに年間世帯あたり１万コスト払ってるとかバカバカしくないですか？廃止してくれたら考えようかな。

[10788: 匿名さん]

古臭いにおいはするし、２０メートルとか短すぎるしいらなくない？

また２階にあるとか中途半端すぎ、長男の公立小のプールでも４階にあるぞ。

しかも、プールにまで柱が入り込んでる、見事なインフレームなんだよな。あの物件自体、柱が多すぎる。次の大規模修繕で柱を減らしてほしい。

[10789: 匿名さん]

>>10784

WCTの家族４人のバス代含めて維持費１０万円なら９３㎡の部屋に住めるので、同じ９３㎡で試算。


グローブタワー

管理費２６１００円（２８１円/㎡）

修繕費１００５０円（１０８円/㎡）

駐車場代　月額２９０００円～３００００円

合計６５１５０円～６６１５０円


で、グローブタワーのほうが安く見える。

しかーし、グローブタワーは竣工２００７年３月で来年３月で丸１０年。

１１年目から月々修繕積立金が２倍以上に跳ね上がる

加えて、１０年経過時の修繕積立基金一括納入約６００，０００円が必要

６０万を向こう１０年の一括とすれば月に直して５０００円。

つまり修繕金は来年から実質３００００円に上がるのである。

そうすると、実質、月の支払いは９５０００円から９６０００円になる。

バスに乗らなくてもいいにもかかわらずＷＣＴとほぼ同じになるのだ。

このことは中古購入時の重要事項説明で説明されるはず。嘘だと思ったら

問い合わせてみろ。

[10790: 匿名さん]

＞で、WCTは、修繕積立金高めのフラットにして、今後絶対値上げしないことが確定してるの？

余裕をもって修繕費計画を立てているので値上げの可能性は想定されていません。

[10791: 匿名さん]

＞今出てる物件計算したら売り出し価格平均ですら３１０に満たないという書き込みが上にあったけど。


それは住友不動産取り扱い分だけを計算しているからだな。野村や他の仲介業者
の扱いなども入れた実際の正しい状況はこれだ。

＜今売り出し中のＷＣＴ中古物件の方位別平均坪単価（2016年6/25現在）＞

東向　３７９万円
南向　３４１万円
北向　３４０万円
西向　３０６万円
全体　３３４万円

[10792: 匿名さん]

＞＞１０７８９
そんなの買う時に、住んですぐ一括納入払うのは割に合わないから物件価格から６０万引いてくれといえば、９割方の売主はＯＫだすよ。それで万事解決だと思うけど。

余計なランニングコストがかからず、より高級で便利なグローヴタワーにします。

[10793: 匿名さん]

>>10791
相変わらず、必死で余裕がありませんなあ。
売値なんてどうてもいいんだよ。結局、港区の大規模タワマンの資産価値でワーストスリーなのが事実なんだから。

２０００戸のデカさが取り柄の大衆マンション、この値段で港区すめちゃうよ、みんなさあ買って買って。

こういうやり方のがいいと思いますよ。貧乏人が見栄張ろうとするから空回りする。

[10794: 匿名さん]

＞友達のＷＣＴに住んでた人も、

でた！妄想話！

[10795: 通りすがり]

>>10790 匿名さん

管理会社の説明ですか？

どこも、だいたいそう説明しますよね。

[10796: 匿名さん]

＞売値なんてどうてもいいんだよ。

ネガするポイントが無くなって、もう支離滅裂ですなｗｗｗ

WCTの売り出し価格が308万円とネガを書き、それがたった一つのサイトの掲載物件の

平均だとバレたら、自分から売値を言い出したにもかかわらず「売値はどうでもいい」

と逃げる。

実際の売り出し価格と成約価格が相場を示しているのに売値なんてどうでもいいとは

もう、なんとかネガしようとして必死ということですなあ

また、自分の発言のつじつまが合わなくなって墓穴掘るからやめといたほうがいいよ。

[10797: 匿名さん]

＞管理会社の説明ですか？

あほか？分譲した住友不動産（管理会社ではなく）と管理組合で将来予想を検討した結果に決まってるだろ？

[10798: 匿名さん]

＞貧乏人が見栄張ろうとするから空回りする。

「共働きじゃないと生活が維持できない貧乏人」が、バス代も無理やり入れた10万の維持費を「ねつ造」したうえで、そのたった10万ぽっちの「実際には無い設定のねつ造された維持費」を貧乏人ゆえに高いだなんだとさんざんガタガタ言っといて、最後は自分の言ってることのつじつまが合わなくなって、自分が貧乏人のくせに「WCT住民が貧乏人」とは、もう支離滅裂とはこのことですな。

[10799: 匿名さん]

しかしガラが悪いねえＷＣＴさんは。。

家族４人でランニングコストが１０万って実際かかるわけなのになぜねつ造になるのか意味がわからない。

子供に部活もさせるな、塾にも行かせるな、習い事もさせるなというのか？あるいは徒歩１４分改札まで１９分の道のりを、真夏の３８度に熱射病覚悟で歩いて生きろとでもいうのか？

[10800: 匿名さん]

＞そんなの買う時に、住んですぐ一括納入払うのは割に合わないから物件価格から６０万引いてくれといえば、９割方の売主はＯＫだすよ。

↑こいつ、ほんと馬鹿だね　おなじことはＷＣＴを含む全マンションに言えるだろ　修繕費が高いから売値を少し下げてくれって言えば同じこと。結局、修繕積立金の表示されている費用しか見ないで騙されるパターンだな。まあ、国土交通省もそのあたりには警告のためにガイドラインを出しているわけだから、特に三井の設定はひどいけどな。

http://www.mlit.go.jp/common/001080837.pdf