湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲 他） part15

[匿名さん]

前スレッド1000件を超えていたので、part15です。

湾岸エリアのタワーマンションについて話し合うスレッドです。
購入を検討していないけれど、湾岸のタワーマンションについて物申したい！という方のためのスレッドです。
今のところ、湾岸に新築計画タワーマンション、近日分譲開始タワーマンションは無いので、
エリアや地域相場、周辺物件の話題…もちろん都心湾岸エリアのタワーマンションであれば分譲中・中古問わず、
タイトル以外の物件の話題もOK！！
有意義な情報交換しましょう。

【スレッドのタイトルを修正致しました。H28.2.10　管理担当】


[スムログ 関連記事]
【動画】湾岸エリアのタワーマンション上空を飛ぶ
https://www.sumu-log.com/archives/3361

[10601: 匿名さん]

TWPってどこ？

[10602: 匿名さん]

>>10596 匿名さん
お台場は見ました？評価教えて下さい！

[10603: 匿名さん]

WCT氏の肩を持つわけじゃないですが、湾岸マンション検討者は内陸の小規模マンション密集地のように10分以内で検索に引っかかるとかいう形で検索で探す、そういう探し方はしていないと思います。


＞＞めちゃくちゃ肩持ってるっていうか、どうみてもWCT脳（笑）。自分じゃばれてないと思ってるんだろうね。

そもそもあんな中途半端で10年も経って小汚い庶民的なWCTプールに各戸、年間1万も2万も出すのは無駄じゃない？事務のプールの方がよっぽど広くて立派だと思うけど。

[10604: 匿名さん]

>10596
早速のご返答大変ありがとうございます。
おっしゃる通り豪華共用施設は大規模物件ならではのメリットですね。
プールの維持費がもったいないと感じる方は簡素な物件を選べばよく、それをネガ材料に大規模物件をディスるのはお門違いだということがよくわかりました。

[10605: 匿名さん]

おしゃれで綺麗でラグジュアリーさもあるスカイズのプールなら利用価値あるが、WCTのプールって古いし、小汚くてラグジュアリーさ全く感じなかったんですけど。まじめに泳ぐにも短いプールだし。スポーツクラブいった方がよくね？何か悲しくてあんな貧乏くさいプールが必要なのかよくわからない。

[10606: 匿名さん]

>10599
少し読解力が足りていないようですね(苦笑

[10607: 匿名さん]

＞事務のプールの方がよっぽど広くて立派だと思うけど。

間違いなく広くて立派でしょうね。だけど、パークシティ豊洲やブリリアマーレ、ザトーキョータワーズなどの知名度の高さを見るにつけ、エレベーター降りてすぐにプールで軽く泳いだらすぐにまた自室へ。エレベータ降りてジムで軽く運動、終わったら自室でシャワー、こういう生活をやってみたいと思う人は結果からすると多いということです。たとえば、豊洲で言えばシティタワーズ豊洲やザトヨスタワーもオーソドックスで立派なマンションだと思いますが、普通すぎるのでそれほど注目度は高くない。そういうことだと思いますね。

[10608: 匿名さん]

WCTのプールってアクアタワーにしかないから、2／3の人はマンションから外でてアクアまで歩かないと行けないんですよ。全然部屋からそのままという感覚ではなかった。それで、えっこんなちっさいプールなのって感じだった。真面目に泳ぐ感じでもなく、くつろぐにも微妙に匂いと汚れが気になって30分もいなかったな。

[10609: 匿名さん]

>>10602
お台場のタワーズ台場はちょっと良い意味で異質な湾岸マンションという印象を受けました。湾岸マンションというと、悪く言えば大衆向けみたいな部分もありますが、タワーズ台場は共用部の質感や装飾が明らかに富裕層＋ある程度上の年齢層をターゲットにしている感じを受けましたね。印象としてはツインパークスに近い。どうしてああいうコンセプトにしたのかはわかりませんが、マンションの共用部の質感は湾岸マンションでも上位の部類に入ると思います。有明お台場は交通インフラがネックですが、タワーズ台場はユリカモメまで徒歩ですぐ。そこから新橋に出られるので決して交通不便ということは無いと思いました。ただ、周辺で生活用品の買い物は何でもそろうというわけでもないので、もしも住んだら豊洲ららぽーとには車で頻繁にいくことになるかもしれないなと思いましたね。実際はどうだかわかりませんが。

[10610: 匿名さん]

実際には地下でつながっているとそいつは言っていたが、この方が早いと言って外から移動していた。

[10611: 匿名さん]

芝浦の区のプールのが良くない？超綺麗で大きいし、ジャグジーもあるよ。いろんなスクールも参加無料だし。

[10612: 匿名さん]

WCTは図体デカすぎて、共用施設へのアクセスが結構面倒なところがネックだよね。結構時間かかるんだよね、棟間の移動に。そのうち遠い共用部施設はめんどくさいから寄り付かなくなるみたいなパターンになる。TTTみたいに、ある程度集約した建物を作った方が利用しやすい。TTTの方が、共用部はお金かかっているのがわかる。使ってる材質が結構違う。共用部の総合評価はTTT＞WCTかな。

[10613: 匿名さん]

>>10611
言うまでもなく間違いなく施設は公共の施設が立派です。マンションのジムもプールもスポーツクラブに比べたらジムとは言えないしょぼいもの。だけど、玄関出たら外に出ずに1分でプールでとりあえず水に入って泳げる、ジムで運動できるというのも一つの価値。例えば、出勤前に早起きしてひと泳ぎ、ひと運動なんてことは、公共の施設では無理だけどマンション内ならできる。それはそれで、公共施設まで歩いて行って立派なプールに入るのとはまた違う満足感はあるでしょうね。

[10614: 匿名さん]

>>10612
そうらしいですね。昨日そういう書き込みがありましたが、それもあってジムやプールなどの共用施設が集中しているアクアタワーの中古人気が高いとWCT氏が言ってましたね。

[10615: 匿名さん]

>>10600 匿名さん


自分は、港区・渋谷区、2億以下、１２０平米以上、で検索かけます。

[10616: 匿名さん]

ここ見てると、興味もないのにいつの間にかＷＣＴに異常に詳しくなってる自分がいます。（笑）

[10617: 匿名さん]

不便な物件ほど、共用施設が必要。
ＷＣＴとかブリリアマーレとか。

[10618: 匿名さん]

>>10617
PCTは不便？

[10619: 匿名さん]

>>10616 匿名さん

買ってみよう！
EUの事も有るし年末に向けてバーゲン中

[10620: 匿名さん]

タワーマンションをこれから検討しようかと考えていたものです。
不勉強で恐れ入りますが今回のEUの件はかなり影響ありそうでしょうか？今は買い時ではなくしばらく待つべき？

・海外投資家への影響
・景気の悪化
なとで需要が追いつかなくなるということですかね。

[10621: 匿名さん]

>>10617 匿名さん

ツインパークスとか六本木ヒルズとかアークヒルズとかね

[10622: 匿名さん]

>>10620 匿名さん

何の目的で買うかで変わると思います。

[10623: 匿名さん]

共用施設のジムやプールを使うのは、本当に最初だけだよ。
いつもいるのは、ごく一部の「主」みたいな人だけ。

タワマンで重宝さるのがゲストルーム。週末は抽選予約。
あとはキッズルームと展望ルーム。
この３つで充分。

ジムやプールは、ホテルの会員になったほうがいい。

[10624: 匿名さん]

維持費年間3000万円、頭悩ませるプール付きタワーマンション
http://media.yucasee.jp/posts/index/14722/1
『「コストを考えたら、もうプールを付ける時代ではありません」。
　山の手の某タワーマンション売り場の大手デベロッパー担当者がそう説明していた。
・・・（略）・・・デベロッパーがプールを流行させたことは否めないが、ある大手デベ社員は「デベによっては、管理の仕事を取るという意味もなかったわけではありません」ともいう。』

購入後も、不動産会社に搾取され続けるしくみ。

[10625: 匿名さん]

＞タワマンで重宝さるのがゲストルーム。週末は抽選予約。

使いたいときに使えない施設もいらないかな。

[10626: 匿名さん]

豪華なエントランスにコンシェルジュくらいあれば良いねえ～。

[10627: 匿名さん]

>>10620
今月にでも買うとかいう話なら、絶対に考え直した方がいいでしょうね。
為替の損失や景気減退で賃貸オーナーが中古として放出するでしょうし、
経営者が住んでる高層階の広い物件なんかが差し押さえで出てきたり、
湾岸に住みたいからとカツカツのローンを組んだ若い家族が、冬のボーナスが
下がって手放したり。
こういうときは大型の物件は大量放出されてウリ合戦になるので不利ですね。
特に駅遠の物件から落ちていくでしょう。

[10628: 匿名さん]

>>10618 匿名さん
プールの維持は戸数が少ない所の方が圧倒的に
負担が大きいのにそれはスルー。
WCTだけ叩きたいので、都合の悪い事には触れないんだよね、浅はかw

PCTの戸数で、プールとか持つのは本当リスキーだよね。これから数年で三井方式の修繕段階値上げと大きな一時金が来るし。
だからこの一年中古成約価格が暴落してるのかな？

[10629: 匿名さん]

>>10617 匿名さん

『田舎ほど共用施設を設置する新築マンションが多い？』
http://blogos.com/article/177222/

千葉＞埼玉＞神奈川＞都下＞23区の順に共用施設（ゲストルーム、保育施設・キッズルーム）の設置割合が高い。
田舎になるほど、共用施設を設置する割合が高くなるのは、なぜか？

郊外になるほど、「多彩な共用施設」を設置しないと売れないからなのか・・・・・・。

[10630: 匿名さん]

まあ、プールはいずれ廃止だね。
無駄な買い物しちゃったね。
水物は維持費がかかりすぎるよね。

[10631: 匿名さん]

>>10622 匿名さん

目的は実需ですが、永住するわけではないので、資産価値は意識して買おうと思ってました。
ちょっと冷静になろうと思います。

[10632: 匿名さん]

>>10627 匿名さん

ありがとうございます。
勉強になりました。こうして買い控えの
傾向が広がるとますます需要の減少、価格の下落となるんでしょうね。
しばらく様子見てみます。

[10633: 匿名さん]

様子見も一つの選択
買うのも一つの選択

どっちがお得だったかは、数年先になってみないとわからない。

[10634: 匿名さん]

リーマンショックの時は新興デベが次々に倒産し、市場に格安で新築マンションが供給されましたね。
今回新興デベは淘汰され市場に存在しないため、リーマンショックの時ほど下がらない気がする。
大手は大幅に供給を絞って対応するのではないでしょうか。

[10635: 匿名さん]

>>10609 匿名さん
ありがとうございます。台場くん以外でこんなに評価が高いのは久々なんじゃないですか？ツインパークスに近いと言われるの誇らしいですね。エアタワーもそんな感じですよね。PCTの評価も聞いて良いですか？豊洲なのと虹橋への眺望遮断のせいでだいぶ下落してるようですが、あそこも共用部の質感はかなり上品だと思っているんですが。

[10636: 匿名さん]

>>10630 匿名さん

そうですよね。
戸数が少ないPCTとかブリリアマーレは
かなり危ない。維持できずにお荷物になりそう。

[10637: 匿名さん]

プールとかゲストルームとかパーティー部屋とか、共用設備を管理費高くしないで
維持するんならWCTくらいの規模がないと無理なんじゃね？

[10638: 匿名さん]

WCTなんてどうでもいいんだよ。　あと30年で解体だろ、寿命があるんだから。

[10639: 匿名さん]

そもそもからして、ホテルのプールであろうと公共の施設のプールであろうと、プール単体で利益出ているところなんてないのです。公共の施設は行政の補助金で赤字を賄っている。ホテルのプールなんて大赤字。ただ、プールがないと一流ホテルとしての総合的な魅力がないからプールを設置して宿泊や飲食で帳尻合わせているだけ。フィットネスのプールは会費や使用料で数千円取りますけど。実際、赤字にならないようにしようとしたらそれくらいかかるもの。だから、最初からプール単体は赤字の前提で全体として黒字になるように設計できてないといけない。そのためには、費用分担するために少なくとも1000世帯、安定的に運営するためには2000世帯以上は必要と思います。そうでなければ管理費を高額にする。プールを維持するためにブリリアマーレ有明の管理費は350円/㎡とかなり高くなっいます。一方、ザトーキョータワーズは220円/㎡、WCTは200円/㎡とほかのプール無しマンションよりも安いくらいで管理費会計全体は黒字で運営できています。プールを持つためには相当の規模が必要ということでしょう。

[10640: 匿名さん]

＞WCTなんてどうでもいいんだよ。

WCTの話題出るの嫌でしょーがねーんだなｗｗｗ　WCTコンプレックスの塊　爆笑

[10641: 匿名さん]

＞プールとかゲストルームとかパーティー部屋とか

都度利用料は１回いくらよ？

[10642: 匿名さん]

>>10609 匿名さん

だいたいはニトリと100均ショップで揃っちゃいますね。スーパーも棟内にありますし。ららぽーとには行った事ないなぁ。行ってみたいんですけど。

[10643: 匿名さん]

総務省の統計によると月一回程度水泳する人の割合は15歳以上人口の8.7％。つまり2000世帯5000人が暮らすマンションで15歳未満が400人とすると、月1-2回水泳する人は残り4600人のうちの8.7％、約400人となります。400人が月2回水泳するとすると1日当たりの来客は400×2/30＝26.7人、年間利用者は延べ9700人と試算できます。

2000世帯規模のマンションで1日利用者26.7人、年間9700人です。仮に、プール維持費を年3000万円とすると、プール単体で黒字にしようとしたら、入場1回当たり1人3000円以上集めないとならない計算になります。しかし、プール使用料は300-500円/１回が限界でしょう。したがって、プールというものはどうやっても赤字なのです。これはホテルも公共施設も一緒。

だから、プール付きのマンションを買う方は、

①管理費が他のマンションと比べて割高ではないか？
②管理費全体では安定的に黒字運営できているか？

をチェックする必要があると思います。ちなみにザトーキョータワーズ、WCTは①②ともに合格のようです。パークシティ豊洲、ブリリアマーレ有明の状況は不明です。

[10646: 匿名さん]

プールなんかに魅力感じて購入って、
不動産営業のホテルライクって言葉鵜呑みにして買っちゃったのかね。で、購入後も不動産会社に搾取され続ける。

[10647: 匿名さん]

プールよりも、スパがあるタワマンが良い。
プールは毎日入らないけど、スパはお風呂みたいなもので、毎日でも入りたい。

[10648: 匿名さん]

WCT はシャトルバスも問題になってるでしょ。
不便な立地を補うための設備が足引っ張ってる。
多少初期費用が大きくても結局、便利な立地を選んだ方がお得。

[10649: 匿名さん]

＞WCT はシャトルバスも問題になってるでしょ。

何が問題になってるん？

[10650: 匿名さん]

私もWCTの話題ばっかりでウザイなーと思ってたけど、最近はこれはこれである意味平和が維持できてるのかも、と思ってます。