湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲 他） part15

[匿名さん]

前スレッド1000件を超えていたので、part15です。

湾岸エリアのタワーマンションについて話し合うスレッドです。
購入を検討していないけれど、湾岸のタワーマンションについて物申したい！という方のためのスレッドです。
今のところ、湾岸に新築計画タワーマンション、近日分譲開始タワーマンションは無いので、
エリアや地域相場、周辺物件の話題…もちろん都心湾岸エリアのタワーマンションであれば分譲中・中古問わず、
タイトル以外の物件の話題もOK！！
有意義な情報交換しましょう。

【スレッドのタイトルを修正致しました。H28.2.10　管理担当】


[スムログ 関連記事]
【動画】湾岸エリアのタワーマンション上空を飛ぶ
https://www.sumu-log.com/archives/3361

[10501: 匿名さん]

修繕する前に転出したらかなり損だね。
築10年以内の物件で渡り歩く空中族には。

[10502: 匿名さん]

ＷＣＴは2016年度から修繕費がフラットになる予定だったから、2015年まで中古が多量に放出された？　スレで話題になったとき検索したら70件とか出てた。

[10503: 匿名さん]

＞予算が許すなら、やはり駅へのアクセスがよい、①Ｖタワー、②カテリーナ三田
＞厳しければ、③ワールドシティ、④グローブ、⑤ＣＭＴ、あたりでしょうか。

私も同意見です。ほかにもタワーマンションはたくさんありますが（芝浦ベイワード、ブランファーレ、コスモポリスなど）もしも売却となれば、中古購入検討者はマンションの立地や質と同時に、マンションそのもののブランド力や知名度を少なからず考慮するという調査結果が出ていました。マンションが多いエリアでは、やはり地域を代表する物件をまずか検討するでしょう。例えば、芝浦の中古マンションを検討するときに、芝浦ベイワードを検討しないことはありえますが、芝浦アイランドグローブを素通りすることはまず考えられません。港南においても同じことが言えます。ワールドシティは間違いなく検討の俎上に必ず乗ってくるでしょう。三田であれば真っ先にカテリーナ三田を見ると思います。なかには、芝浦アイランドやワールドシティに絞って自分のニーズに合う部屋は売り出されるのを待っている人もいます。そういう意味でマンションそのものの知名度は重要です。

あとは、今後の開発影響をどう見るか。私が個人的に興味を持ってみているのは、パークタワー品川ベイワードです。少し先の話になりますが、山手線新駅が完成すると新駅から徒歩6分に格上げになります。また、タワーマンションとしては規模が小さいですが、住むことと利便性を重視するなら、港南の品川タワーフェイスが品川駅から徒歩8分と比較的近く、目立たないけど良いマンションではないかと考えています。

[10504: 匿名さん]

どんどん安くなるよ。

[10505: 匿名さん]

視点を変えたいようだけど、英国EU離脱で投資家が対応に追われている。時間稼ぎしても無駄。一斉に売りが増える。

[10506: 匿名さん]

長文って絶対読まないだろ。文が下手だと長くなり、下手だから読む気にならず、ただの荒らし。

[10507: 匿名さん]

国にガイドラインでは、均等積立方式が望ましいとしてるけどね。

数年で売却を意図する区分所有者が、
その期間に大きな修繕が発生しないからといって、少ない負担
ですませられる合理的な理由は無いと思うけど。

[10508: 匿名さん]

>>10498
ええ、言われていることはよく分ります。実際そのようにされているマンションも多いし、それで運用に滞りがなければ問題ないとも言えます。WCTも問題はないだろうと思います。
でも本来的にはやはりリスクはあるんですよ。修繕計画は慎重にフォローされていると言われてますが、どんなに優秀なデベでも30年後の修繕費用は正確に予測できないわけです。不確定要素がある以上、駐車場収入に余剰があるならそのストックに充てるのが本来だということです。管理金会計は管理費収入の範囲内でやりくりするのが正当であり、最も健全です。管理を手厚くするために別予算を繰り入れるのは、邪道とは言わないまでも、家計で言えば分に合わない支出を認める、ということになりますから。

[10509: 匿名さん]

>10503
同意です。パークタワー品川ベイワードは、港南物件の中では、もっとも新駅開業の恩恵を受ける立地であるにもかかわらず、人気はそれほどでもなく、ちょっと前まで80平米以上あるスクエアなファミリー用物件が割安価格（坪単価300以下）で出ていました。芝浦ベイワードも、同様です。
デベも一流ですし、芝浦・港南地区で中古を物色されている方は要注目物件ですね。

[10510: 匿名さん]

10年おきに一括して何十万円単位で徴収っていうのは少数派。これは確実に頂けない。
修繕時期が近づくにつれてリニアに上昇していくのは、考えとしては間違っていない。

ボーナス払いのような不適正な部分だけを見直して、リニアにしてる例もあったはず。
完全なフラットではなく。

[10511: 匿名さん]

管理費を駐車場代で補てんするような管理は最低のマンションです。
見せかけだけ安くしても、購入検討者はそこまでアホじゃないので、
引っかかりません。

[10512: 匿名さん]

>10506
お前の投稿がイラネーよ。消えろ！

[10513: 匿名さん]

>>10502
＞ＷＣＴは2016年度から修繕費がフラットになる予定だったから、2015年まで中古が多量に放出された？　

私もこのエリアに長く住んでいるので、ときどきネットで周辺のマンションの売り出し価格など状況を見ていましたが、WCTは常に30戸～多い時で70戸くらいの売り出しはありました。過去10年くらいの間、常にそうです。たぶん今でも40戸くらいは出ていると思います。ただ、売れていないからそうなっているのではなく、販売住戸の内容を見ると常に中身は入れ替わっています。もちろん、売り止めもあると思いますが、常に中古物件が活発に売買されているようです。多く売り出しが出ていると売れていないように見えますが、考えてみれば2100戸ですから普通の大規模マンションの3棟分です。実際3棟ありますしね。もちろん、WCTだけが良く売れているというわけではなく、コスモポリスやアイランド、ブランファーレも売れています。港南は品川駅という便利な駅に徒歩で行けるというプレミアがありますし、注目が集まる品川エリアの再開発で今後も資産価値的には維持が期待できる面がありますから、根強い需要は常に継続しているようです。私もいずれ売却しますので状況を時々見ています。いくら資産的には価値があっても、欲しい人がなかなか現れずに売却に苦労するというのはよく聞く話ですが、少なくとも芝浦港南では価格が適正であれば割とスムーズに売却できているようです。

[10514: 匿名さん]

>>10492 匿名さん

あなたの書き込みの方が誰からも相手にされず、スルーされてますねw

可哀想なので相手してみましたよ！

[10515: 匿名さん]

>10513
住んでみてがっかりする方が単純に多いだけでは。
同じエリアのＶタワーなんて、ほとんど売りに出ませんよ。

[10516: 匿名さん]

>10511
お前の投稿こそアホっぽいよｗ

[10517: 匿名さん]

冷静に考えてみると、リーマンの再来で相場が下がるなら、今後しばらくして出てくる新築マンションは安くなるってことだよね。きっと。

それ狙う方が正解かも。

[10518: 匿名さん]

＞10517
中国マネーも終わりだから、リーマンよりも長く暗い時代になる。

[10519: 匿名さん]

一度でも負けてみたい。
湾岸マンションは今まで全勝ですね。

[10520: 匿名さん]

＞＞１０５１３
この方、ＷＣＴさんですが、一人で長文連発しています。長い割に内容がなく読む気がしないところですし、根本的な考えに大きな欠損があります。

ＧＦＴの売り出しが高すぎるとありますが、都心、あるいは都内に限定して言っても条件が同じような物件において築年数に１０年の差があれば坪７０－８０程度の新しい物件の中古が高くなるのはどこでも同じことです。ＧＦＴと比較できるのは同じ三井の１０００戸クラスのグローヴのみです。ＧＦＴとグローヴの坪差は丁度７０くらいで一般的にいう適正な差が付いているだけ。ＷＣＴさんにとっては４２０－４３２という数字があまりに大きく見えるのでしょうが、港南芝浦にタワマン新築がずっとなかっただけであり、築１０年が坪３２０－３５０まで上がってきたということは、新築の値段はそれくらいになっているということに今だ気づいていないのでしょう。

この坪評価の差はずっと維持されます。お互いが築２０年を超えてくると差が５０程度にはなりますが、それでも築２０年と３０年では評価が全然違います。しかし築１５年くらいまではタワマンなら新築ともある程度比較対象になるくらい価格は維持できますが、築２５年でそれはありません。

ＧＦＴの中古を買っているのは中国人でも投資家でもありません。普通に住みたいという実需の人が買っています。今まで港区内陸のマンションを買っていた層が劇的に環境が改善し、近い未来により良くなるのを見こして港南芝浦のマンションを買っているのですよ。つまりそれくらい地位が上がったということ。築浅中古の評価額には嫉妬するだけでなく、実際にそれだけ地位が向上したということを素直に喜ぶべきだと思いますよ。築１０年若い物件が高ければ高いほど自分達の物件も評価されるということ。

また、グローヴとの比較でいえば、田町駅歩もほぼ同等、ランドスケープはグローヴが上だが、三田駅とゆりかもめへのアクセス、車での都心主要部へのアクセスはＧＦＴが上。浜松町駅にも１０分程度といけるのもＧＦＴのみで、眺望もＧＦＴのが良い。再開発絡みでも駅前再開発地区へはＧＦＴがが至近で歩行デッキが使えるなど恩恵はより受けやすい。他にも芝浦１丁目、竹芝、浜松町の再開発にもＧＦＴは徒歩圏と条件がいい。ＧＦＴとＷＣＴは条件が違いすぎて比較にはならない。ＷＣＴと築浅条件なら、品川駅に同じ駅歩で大手で１０００戸という物件が出てこない限り、比較にはならないし。もし比較対象がでてくれば、同じように１０年なら坪７０－８０の差はつくし、その差は築２０年３０年で大きく縮小するもののそれでも４０－５０は残る。

これだけ当たり前の話ですからわざわざ解説の必要もないわけですが、港南芝浦には大規模タワマンの新築が１０年ありませんでしたから想像がつかなかったのかもしれません。湾岸の適正が３２０とかそういう問題じゃないのよ。築年数は絶対的な評価の差になるし、芝浦港南の評価が港区内陸底辺にはほぼ並びかけており、より所得の高い内陸検討層が流れてきていると言うだけの話。

こんかいのＵＫショックで不動産市況が下がれば、皆一緒に下がるが、港南芝浦は他より下がりにくい。これも間違いない。

[10521: 匿名さん]

>>10515 匿名さん

せっかく、良い議論になってるのに
2行レスの的外れな人がいつも邪魔ですね。

荒れる全ての現況はいつもこの人ですね、
WCT住民は、アホなネガレスに反撃してるだけで。
まぁスルーしろって話ではありますが。

[10522: 匿名さん]

ＧＦＴって敷地狭くない？
周辺も汚い感じだし。

[10523: 匿名さん]

>10521

>10515に全く反論できてないのが寂しい。

[10524: 匿名さん]

＞同じエリアのＶタワーなんて、ほとんど売りに出ませんよ。

Ｖタワーも取り扱いが分散するので目立たないですが結構売りに出ていますよ。今ちょっと見てみましたが9件出ています。ざっとメジャーなサイト見ただけなので、ほかにもあるかもしれません。総戸数は650戸ですから1.4％は売りに出ています。
最近は売り出しが減っている気がしますが、数年前はyahoo掲載分だけで15戸ほど出ていた時期もありました。Ｖタワーはまさに指名買いもあるようなので、ネット掲載せずにまずは待機している検討客に見せて、そのまま両手取引でネットに掲載されないまま成立するケースもあるようなので、ネットに出ているだけで9件/650戸というのは特段少ないということは言えないと思います。


http://www.e-legend.co.jp/shinagawa_vtower/　　（5件）


http://www.womans-mansion.com/2015110610008.html　　（1件）


http://www.rehouse.co.jp/toshin/bkdetail/FAXTTA2D/　　（1件）


http://realestate.yahoo.co.jp/used/mansion/detail_corp/b0004102077/　（1件）


http://realestate.yahoo.co.jp/used/mansion/detail_corp/b0005618620/　　（1件）

[10525: 匿名さん]

文は短く！　まとめてくれ。

[10526: 匿名さん]

http://www.stepon.co.jp/premier/worldcity-tower/　18件

http://www.nomu.com/mansion/library/id/P0005988/　11件

http://www.rehouse.co.jp/mapSearch/#!q=%25E6%25B8%25AF%25E5%258C%25BA%25E6%25B8%25AF%25E5%258D%2597&r=1&lat=35.62804900000002&lng=139.75000599999996&zoom=15&mansionFlg=1&kodateFlg=1&tochiFlg=1&sonotaFlg=1&ohFlg=1&newFlg=0&kakakuMin=0&kakakuMax=0&senyuMin=0&tochiMin=0&madori=&chikunen=0&tohofun=0&kodawari=
10件

http://www.rehouse.co.jp/mansion/popular/ABM0000482/　2件

http://www.womans-mansion.com/　4件

ＷＣＴなんて探せば無限に出てくるよ。この短時間で。

[10527: 匿名さん]

このまま政権交代にまで行くな。マンションはどんどん安くなるよ。

[10528: 匿名さん]

＞ＧＦＴって敷地狭くない？
＞周辺も汚い感じだし。

GFTは表からは見えないですが、裏側の運河沿いにはかなり大きな敷地スペースがあって植栽もされているのが海岸通り側から見るとよく見えます。敷地はよく整備されていると思います。土地が狭く周囲が汚いとのことですが、GFTのある芝浦一丁目は住居地域ではなく準工業地域で、周囲は住宅や生活関連施設ではなく、商業ビルやオフィスビルが多い地域であり大きなまとまった土地は確保しづらい場所ですから、むしろあのエリアでは大きな土地を確保できたほうだと思います。田町駅北口の再開発でペデストリアンデッキがマンションのそばまで作られますので、再開発で周囲の環境は改善することが予想されます。ただ、芝浦一丁目の最大のネックは公立学校が遠いことでしょうか。私立に入れるのであれば問題ないですが、小学校は芝浦小学校なので1.3km離れてます。中学校に至っては港南中学校なので港南まで通学することになります。たぶん2km以上はあるでしょう。

[10529: 匿名さん]

敷地面積いくつですか？
エントランス側ってマンションの顔だから、
そっちが狭いのってイマイチだと思うし。
旗竿物件みたいなイメージですかね。

[10530: 匿名さん]

>>10526
WCTとの比較をするのであれば、現時点でＶタワーは9戸/650戸ですから、同じ比率だとWCT2100戸では29戸ということになりますね。ご指摘のリンク先のWCT物件は専任媒介の物件だけではないので重複掲載もかなりありますね。WCTの実際の売り出し戸数は、多く見えるかもしれませんが、ⅴタワーも先ほど申し上げたように数年前に一度に15戸くらい売り出されていた時期もありましたから、特段WCTが多い、Vタワーが少ないということも言えず、意味のある差ではないでしょう。港南も芝浦もどこのマンションも大した差は無いですね。

[10531: 匿名さん]

>>10529
旗竿ということはなく敷地は整形ですし、五角形のユニークな形状の建物だと思います。敷地の中の緑化スペースを道路側ではなく運河側に持ってきたのは正解だと思います。水辺空間が多いのは芝浦港南の大きな特徴の一つで、内陸物件には無い価値だと思いますから公開空地は運河沿いの立地を良く生かしていると思います。欲を言えば近隣に大きな公園でもあると良いのですが、芝浦運河沿いの緑地だけだとちょっと憩いのスペースがすくないですかね。

[10532: 匿名さん]

タワマンの敷地面積を世帯数で割ってみた。
もちろん土地の価格差があるから仕方ないのかもしれないけど、
敷地の広い豊洲や晴海のクロノあたりは、敷地に余裕があって
ゆったりしていて雰囲気良いです。

(田町)
GFT 10,590 883 12.0
ｸﾞﾛｰｳﾞ 12,595 833 15.1


(港南)
WCT 24,316 2090 11.6

(晴海）
クロノ 14925 883 16.9
ＤＴ 15222 1450 10.5

(勝どき)
勝ﾋﾞｭｰ 6346 712 8.9
勝ｻﾞﾀﾜｰ 10878 1420 7.7
TTTｼｰ 17027 1333 12.8
TTTﾐｯﾄﾞ 12690 1461 8.7

(豊洲)
PCT 28900 1481 19.5
ｼﾝﾎﾞﾙ 16571 853 19.4
ｽｶｲｽﾞ 18273 1089 16.8

[10533: 匿名さん]

いづれも内陸と比べたらゆったりした敷地だよね。

[10534: 匿名さん]

土地代が高いと狭くなるんでしょうね。

[10535: 匿名さん]

豊洲は各オフィスも敷地にゆとりがあって、
街並みは湾岸の中でも特別きれいです。

[10536: 匿名さん]

>>10532
晴海や豊洲が余裕があるように感じられるのは、敷地面積もさることながら周囲に細かい建物が密集した雰囲気の場所か？それとも敷地外も整然と整備されていたり、となりの建物にも空地が十分確保されているか？周囲の道路や歩道は広くてきれいに整備された道か？による印象が大きいと思います。例えば港南エリアなどは豊洲のようなにぎやかさは無いですが、道は再整備されて歩道は拡張され、大きな公園や大学キャンパスもあることと、大きな建物が多くそういう意味で空間が多いので小さな建物が密集している雰囲気よりはマンションの周囲にも余裕のある感覚を受けます。芝浦でもアイランド周辺は公開空地も広く、運河沿いの歩道なども整備されているので比較的に良い印象を受けますね。マンション内の敷地の余裕だけではなく、周辺の雰囲気に左右される部分が大きいと思います。

[10537: 匿名さん]

GFTは敷地内の公園以外にも、徒歩1－2分の愛育病院前に新芝浦公園が今秋にオープン予定ですよ。だだっ広い芝生だけというものではなくて、新進気鋭の会社がデザイン設計をしているので子供の遊具や造形などもあるようですので期待していいと思います。また、芝公園も徒歩数分ですし、旧芝離宮公園も10分くらいですから、まあこんなもんでしょう。

小学校は学区の芝浦小学校が遠いのがネックですが、港区は学区外が選択自由なので、実際は徒歩10分以内でより学業的な評判のいい芝小学校に数人、東町、白金などなど学区外に通わせている子供が結構いて、別に私立組もいるので、芝浦小学校に行っているのは実質半分以下という状況のようですね。芝浦小学校は校庭や設備は最高ですが、教育のクオリティが評判今一なので、アイランドの人も学区外や私立選択している人は結構多いですよね。中学に関しては、ほぼ私立なので公立の学区を気にかけている人はまれですね。

[10538: 匿名さん]

ＷＣＴは報知新聞のビルが食い込んでいてまったく計画性がない。
あれはダメ。行き当たりばったりって感じ。

[10539: 匿名さん]

ついでに言うと、幹線道路に面してるし、首都高も、モノレールも建物の目の前走ってる。
ゆったり感なんて全くなし。

[10540: 匿名さん]

>>10537
そうなんですか。私は子供がいないので、知人の話で聞いていただけですが、越境は割と柔軟に対応できているんですね。申請すればすぐに通るんですか？新しい公園ができるのはいいですね。いずれも知りませんでしたので、新たな情報をありがとうございます。

[10541: 匿名さん]

整然とした綺麗さ、周囲の解放感という部分では豊洲、特にTWPが最強でしょう。晴海もクロティアには解放感ありますが、DTまでくると周囲が囲まれすぎて解放感はかなり落ちるし。有明はただ何もないだけの空間なのであれは別ものかと。WCTにしても周囲に高層の建物はありませんが、首都高沿いだったり、隣の5丁目は非常に汚い景観ですからね。アイランドは整備されていてきれいですが、いざアイランド区域を抜けると埠頭に近い分まだまだ汚い場所が多いし、毎日あるく駅前への経路は雑然とした商店街があり、ここは再開発予定がない。GFTはTGMMが終われば駅からマンションへの経路は大変きれいになりますが、芝に隣接しているのでどういしてもごちゃごちゃ感はあるのでは。綺麗さ、解放感という意味では豊洲の圧勝ですね。

[10542: 匿名さん]

>>10523 匿名さん
反論する価値の無いレスだからじゃ無いw
スルーされてた君の方が哀しそうだったので、
拾ってあげたのになー。

[10543: 匿名さん]

WCTはパーティで何度が御呼ばれして行っているけど、タクシーで乗り付けるとあの首都高と報知新聞、そしてなぜかモノレールがエントランス上にとおっていて、外客が入ってくるエントランスはしょぼいよね。中入るとおっという感じにはなるけど。将来的に報知新聞がいなくなるとちょっとよくなるね。

[10544: 匿名さん]

なんか、芝浦さんからも、港南さんからも豊洲さんの投稿が相手にされず、スルーされてますね…。ちょっと可哀想な感じ。。。

[10545: 匿名さん]

スカイズは陸の孤島なんだけどね。

[10546: 匿名さん]

2016年6月22日
「大和ハウス工業／豊洲埠頭地区（東京都江東区）で複合施設開発／１９年５月竣工・開業」
http://www.decn.co.jp/?p=70859
2丁目の駅前再開発も先客万来もこの開発もホテルあり。あっという間にホテルだらけ。
全国、全世界から、オリンピック、市場へ来るお客を迎えいれないといけないので当たり前かもしれませんが。

2016年4月
ＢＲＴ！
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/kiban/brt/pdf/keikaku_01.pdf

2016.04.10
東京8号線（有楽町線）の延伸
http://trafficnews.jp/post/50208/

2016年3月5日
「豊洲市場「千客万来施設」、飲食店モールと温泉に」
http://www.asahi.com/articles/ASJ3454FGJ34UTIL03T.html
なんと店舗数は170～280店ですよ。

2016-01-25
「１５年６月時点での想定規模は、Ａ棟が地下２階地上３５階建て、高さ約１８０ｍ。オフィスのほか、高層階にはホテル２００室が入居する。オフィス・商業施設からなるＢ棟は地下１階地上２３階建て、高さ約１４０ｍを想定している。低層部に商業施設、上層階にエネルギーセンターを整備する計画だ。Ｃ棟は高さ約８０ｍ。」
http://www.kensetsunews.com/?p=59825

ここ半年だけみても開発案件の発表が目白押し。
豊洲よろしく！

[10547: 匿名さん]

2016年4月28日
東京・豊洲に新劇場　世界で２つ目　客席が３６０度回転
http://mainichi.jp/articles/20160428/spn/00m/200/007000c

ＴＢＳとフジテレビが相次ぎ劇場整備
http://nikkankensetsukogyo2.blogspot.jp/2015/09/blog-post_91.html
ということでフジテレビも劇場作ります。

[10548: 匿名]

芝浦の人相変わらず説得力ありますね。
ただ、解放感ならスカイズやクロノとはやはり比較にはなりませんよ。逆にいうとスカイズとクロノは回りに本当に何もない。それがいい人が買ってるんでしょうが。

[10549: 匿名さん]

BRTって、この前報道されてたけど、
専用レーン無しになったんだよね？
タダのバスじゃん。信号優先は渋滞してると
全く意味無いし。そんなに嬉しいか？

新橋まで、勝どきで公称10分だから豊洲からだと最低20分以上かかるね。意味あるのか…？

[10550: 匿名さん]

>>10548 匿名さん
自作自演感全開過ぎて、面白いよ君(笑)