湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲 他） part15

[匿名さん]

前スレッド1000件を超えていたので、part15です。

湾岸エリアのタワーマンションについて話し合うスレッドです。
購入を検討していないけれど、湾岸のタワーマンションについて物申したい！という方のためのスレッドです。
今のところ、湾岸に新築計画タワーマンション、近日分譲開始タワーマンションは無いので、
エリアや地域相場、周辺物件の話題…もちろん都心湾岸エリアのタワーマンションであれば分譲中・中古問わず、
タイトル以外の物件の話題もOK！！
有意義な情報交換しましょう。

【スレッドのタイトルを修正致しました。H28.2.10　管理担当】


[スムログ 関連記事]
【動画】湾岸エリアのタワーマンション上空を飛ぶ
https://www.sumu-log.com/archives/3361

[10451: 匿名さん]

黒田さん、そろそろ円安誘導お願いしまーーす。バズーカー皆、待ってます。

ＷＣＴが芝浦とのいがみ合いをしてるものの、結局湾岸住民はいつも大勝利！

豊洲、芝浦、港南は最強！

[10452: 匿名さん]

２０２０年まで下がるのは一緒だろう。だが、下がり方には差が出る。

芝浦アイランド、ＧＦＴ

サウスゲートエリアなのでアイランドの下落幅は２割程度の２７０万。ＧＦＴは３３０万。
ただ、ＧＦＴも完成５年を超え、中古も使用済み部屋になる２０２０年以降は築浅とは
言えなくなり、年数による差はなくなり地域の適正相場に収斂されていくので、今の新築
未入居プレミアムは消失。ＧＦＴも２７０万になるだろう。

港南ＷＣＴ

サウスゲートの中心、東京の第二の心臓になる交通の要衝としての駅力＋個別マンションの
知名度、ブランド力が生かされる。築年数の経過による価格下押し圧力をリニア開通が迫る
ことによる地域への期待の高まりが打ち消して坪単価は２７０万程度に収斂。

ＤＴ

２９０万。築年数が浅いことで２０２０年時点ではＷＣＴよりも若干高いが、オリンピック
終了後に晴海に供給される大量の住宅の煽りで２０２１年以降は２５０万まで下落。
最寄の駅が開通が新しいマイナーな地下鉄駅のみなのがネック。

[10453: 匿名さん]

>>10450
先週空売りして1200万。ま、俺はFXはやらない。

[10454: 匿名さん]

日経平均株価は2008年リーマンショック直後の大暴落以降で、
最大の下落らしいよ。

[10455: 匿名さん]

10444さん、どうもありがとう！
現在は築古マンションに住んでおり、新築タワマン購入を検討しているのですが、止めた方が良いということですね？

[10456: 匿名さん]

EU崩壊の可能性が出てきましたね。
湾岸エリア壊滅は確定的でしょう。

[10457: 匿名さん]

>>10454 匿名さん

通過によるな。
ポン円はリーマンショック超えてるよ。

[10458: 匿名さん]

これで新築マンションの価格が下がったらいいなと思う素人です。

[10459: 匿名さん]

WCTのブリーズ分譲最終期72戸は坪単価340-550万円。まさにリーマンショック直後で最悪の状況。この値段で売れるわけ無いと思っていたが、毎月2-3戸ずつ売れて約2年で完売。最上階は坪単価600超えてたが4億円の部屋も2010年に売れた。あの時は、WCTに対する根強い人気を感じざるを得なかった。

[10460: 匿名]

WCTさんが芝浦さんにボコボコにされてて笑った！
全て論破されてて本当にスカッとした！
それにしても芝浦さんは頭いいですね。
またWCTさんが無茶苦茶やりだしたらお願い致します。

[10461: 匿名さん]

>>10460
ぜーんぜん論破されてないし。WCTネガは根拠がないデタラメだらけwww
結局、芝浦とWCTの成約時価には差が無いと証明されただけだな。

[10462: 匿名さん]

芝浦マンション時価

[10463: 匿名]

相当なコンプレックスがあるようですね笑
完全に呑まれて負けてましたよ！
そんなカリカリしない！笑

[10464: 匿名さん]

株価も暴落したし、たった3mの高潮で水没する芝浦マンションの今後はいかに？笑

[10465: 匿名さん]

ネガが何を言っても巷にはWCTポジティブ情報しかないんだよねえ。悔しいだろうが。なんか、芝浦マンションのポジティブ情報出せば？

[10466: 匿名さん]

これ以上議論しても意味がない気がしますね。
豊洲タワー、WCT>>>GFTという結論が出たことですし、ここで終わりにしましょう。

[10467: 匿名]

全然悔しくないし大丈夫です。
君は相当悔しいみたいだね笑

[10468: 検討板]

>>10466 匿名さん
そうですね笑 逆になってますが、終わりにしましょう笑

[10469: 匿名さん]

今は物件バトルより、不動産全体の行方を検討する時期だと思う。

[10470: 匿名さん]

結局、ＷＣＴのことが羨ましくてしょうがないんだよな。自分のところの話はしないでＷＣＴの話ばかりしているのがその証拠。ネガも結局、ＷＣＴの宣伝に加担してる。メディアの論調も港南の今後についてはポジティブな情報ばかり。分譲が終わるとランキングから姿を消し、マスコミにもネットにも取り上げられなくなるほかのエリアとはそれが大きな違い。港南の場合は、むしろ分譲が終わってかなり経ってからポジティブ情報がたくさん出てきた。国土交通省と東京都の緊急都市整備事業で快適な住宅地としての整備もサウスゲート計画の一環で分譲終了後に進んだ。情報量の多さは単なるデベのコマーシャルかどうかの違い。勝手に宣伝してくれて知名度がますます高まるってのはいいことだ。

[10471: 匿名さん]

相変わらずだね、このスレ。俄かに暗雲が立ち込めてきたと言うのに果てしないマウンティングの応酬。

[10472: 匿名さん]

正直、港南という響きはダサい。しかし、10年前と今では港南は天と地くらい見違えるのは確か。冷静に考えれば品川駅の存在はやはり大きい。環境的にも豊洲には及ばないが、歩道や公園が整備され、環境は大きく改善された。昔は夜は暗くて怖くて歩けない場所だったからな。

[10473: 匿名さん]

確かに、今は豊洲が圧倒的すぎて港南がみすぼらしく見えてしまいますね。
港南に住んでたら豊洲に住めなかった人と思われそうで嫌ですね。

[10474: 匿名さん]

FTSEやDAXに漸く値が付いたようだが暴落だね。

[10475: 匿名さん]

何気にRMBも大幅安。2年前に元投で湾岸マンション買った中国人は為替だけで35％のゲインだな。

[10476: 匿名さん]

リーマンショックの再来だというのに港南が湾岸がと呑気ですね

[10477: 匿名さん]

キャメロン首相辞意表明。FTSEもDAXも1割暴落でオープン。￡は一瞬にして18円の下落。

[10478: 匿名さん]

今晩のNYがどうなるかが注目だね。楽観論で前日200ドル以上あげてただけに。

[10479: 匿名さん]

>>10472

ずっと不毛な戦いを見てたけど、真面目に語らせて。実はもうすでに芝浦港南は湾岸マンションカテゴリーではないんだよね。今の湾岸マンションの定義は勝どきより東。2005年ごろ、小泉総理の時代、バブル崩壊の余韻が残っている雰囲気のなかで湾岸マンションは際物扱いで売れるかどうか分からなかった。それで、芝浦・港南の第一次湾岸戦争時は、湾岸のなかでも一番可能性がありそうな立地（港区アドレス、ＪＲ利用）に三井と住不が派手なマンションを建てた。それがアイランドとＷＣＴ。だから、湾岸の中では一番ポテンシャルが高いのは当たり前。ただ、当時はそれでも売れるかどうか分からなかったから、特に駅から遠いＷＣＴは駅までのシャトルバスやてんこ盛りの共用設備や初期は安い価格設定、お台場・レインボーブリッジを正面にとらえる眺望、全面窓にしたリビングなどを売りにしてアピールした。結果として第一期、第二期は即日完売するなど大成功したわけだが、結構消費者の受けが良く、湾岸マンションは共用設備などつけなくても売れることが分かってきたので、いろんな共用部も全部住戸として売るようになった。ＷＣＴのロビーは広大な３層吹き抜けだけど、ある意味２階３階を住戸にして売ることもできたわけだからもったいない話。いまは、ああいう設計はもったいなくて行わないだろう。結果、ＷＣＴのような面白いマンションは二度と供給されないことになった。立地的にもターミナル品川駅が直接利用できるというのは、今の他の湾岸マンションに比べりゃアドバンテージ。結果として港区アドレスで品川駅利用と現在の湾岸全体としては比較的良い立地なのに、他にはないような独特の特徴がいっぱいある共用設備もたくさんあるという面白いマンションＷＣＴが出来上がり、そのユニークさが今でも注目を集め続けて人気ランキングとして現れているというからくりだ。もしも、ＷＣＴが有明にあったり、現在の場所だけど普通のオーソドックスなマンションだったら、まず人気マンションにはならないだろう。その後、開発は中央区から江東区に移ったが、もうＷＣＴのような巨大マンション＋共用設備、マンション店舗てんこ盛りマンションは土地があっても作られることは無かった。結果としての唯一無二性、他には無いユニークネス、日本最大であることによる知名度、注目度で築10年以上が経過してもいまだに話題に上がるマンションが出来上がった。他の湾岸マンションは築10年も経過したら雑誌などに取り上げられることは無いことからもその注目度が分かる。ただ不動産の常識からすれば駅から遠くて常識的には売れるはずが無かったマンション。2005年ごろは品川駅も五反田駅とイメージは余り変わらなかったが、その後の品川駅の注目度上昇はいうまでもない。スミフにしたら二束三文の土地を付加価値つけて最後は坪５５０万で売り切ったのだからしてやったり。住民も満足していて大成功。中古市場で人気があるのも事実。ただ、外野から見れば「駅から遠くて何がいいの？」となる。それがＷＣＴに対しての評価が割れる原因。

[10480: 匿名さん]

まあリーマンショックの時ですら湾岸タワマンの価格は上昇し続けたぐらいだからなあ…

[10481: 匿名さん]

最大の危機に直面＝ドミノ離脱の恐れ―EU
ルペン党首は「フランスでも国民投票実施を求める。全てのEU加盟国もそうすべきだ」と訴えている。

[10482: 匿名さん]

リーマンショック以上の激震。ブラック・フライデーとでも言おうか。
インバウンド頼みの再開発は急ブレーキ。
さて、豊洲と品川では、どっちが打撃？

[10483: 匿名さん]

>>10482
どっちも打撃。しかし、都心3区不動産は他区との比較では常に上がるのは最初、下がるのは最後。今回もそうなるか？

[10484: 匿名さん]

築地市場の移転で、湾岸では豊洲が断トツ知名度アップだと思います。日本全国民、豊洲って地名を覚えますよね♪世界中にもTOYOSU を覚えていただける良いチャンス。購入者の分母、つまり検討者が何百倍にも増える予感～。

[10485: 匿名さん]

港区の芝浦港南地区は、大規模分譲マンションの開発余地がほとんどなく、新規供給が限られることが、既存中古物件の資産価値を下支えする。
一方、中央区・江東区の湾岸部は、都有地の払い下げやオリンピック用地の転用により新規供給ラッシュが続くため、既存中古物件の市況は下押しプレッシャーとなりそうだ。
なので、これから買うなら、将来の資産価値を考えた場合には、中央･江東の新築物件よりも、芝浦港南の中古物件を狙った方が、有利だと思います。

[10486: 匿名さん]

>>10484
残念ながら、同時に江東区という形容詞が付く。まあ、港区と江東区では購入者層は違うが。

[10487: 匿名さん]

＞大規模分譲マンションの開発余地がほとんどなく、新規供給が限られることが、既存中古物件の資産価値を下支えする。

住人が増えないようなところは便利施設もできないので、
永久に不便ですよ。ＷＣＴの周辺なんて酷いよ。
徒歩5分圏内に真面な飲食店すらない。
これからも永遠にできないでしょう。

[10488: 匿名さん]

徒歩４分の天王洲アイルに飲食店が多数あるけど、それが「真面な」飲食店かどうかはしらない

[10489: 匿名さん]

何か、このスレのWCTネガのレス見てると、
マンションの管理や修繕の一般常識知ら無過ぎてちょっと驚く。

駐車場の料金を管理費会計に入れてるのは、
マンションでは多い、特にタワマンでは
初期設定ではほぼ100%そうなってる。
そして駐車場料金は借り手が付く限り
高い方が良いのは当然のこと。
自分のマンションの管理会計見てみて。
それをdisるのはタダの無 知さらし。


あと、修繕積立月額料金が安いのは
寧ろ大きなリスクとされるのが一般常識。
上で出てきた、アイランドの修繕積立の月額の
設定は結構安すぎてヤバい。

定期的に倍々で値上げ、しかも数十万円の一時金もダブルで来るので、滞納続出のリスク大。
アイランドは来年あたりがそのタイミングかな？

この辺りは国土交通省も問題視していて、
デベにはやんわりとお達し出しているんだが、
何故か三井はこの方式。
三菱と住友は最近少なくとも一時金徴収は
無くしてる物件が殆ど。

マウント取り合いするのは良いけど、
一般常識知らずに、disるのは
かなり恥ずかしいから気を付けたほうが良いね。

[10490: 匿名さん]

豊洲はまた新しい開発計画が発表されました。2016年6月22日
「大和ハウス工業／豊洲埠頭地区（東京都江東区）で複合施設開発／１９年５月竣工・開業」
http://www.decn.co.jp/?p=70859
2丁目の駅前再開発も先客万来もこの開発もホテルあり。あっという間にホテルだらけ。
全国、全世界から、オリンピック、市場へ来るお客を迎えいれないといけないので当たり前かもしれませんが。

2016年4月
ＢＲＴ！
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/kiban/brt/pdf/keikaku_01.pdf

2016.04.10
東京8号線（有楽町線）の延伸
http://trafficnews.jp/post/50208/

2016年3月5日
「豊洲市場「千客万来施設」、飲食店モールと温泉に」
http://www.asahi.com/articles/ASJ3454FGJ34UTIL03T.html
なんと店舗数は170～280店ですよ。

2016-01-25
「１５年６月時点での想定規模は、Ａ棟が地下２階地上３５階建て、高さ約１８０ｍ。オフィスのほか、高層階にはホテル２００室が入居する。オフィス・商業施設からなるＢ棟は地下１階地上２３階建て、高さ約１４０ｍを想定している。低層部に商業施設、上層階にエネルギーセンターを整備する計画だ。Ｃ棟は高さ約８０ｍ。」
http://www.kensetsunews.com/?p=59825

ここ半年だけみても開発案件の発表が目白押しの豊洲！
楽しみですなあ～。

[10491: 匿名さん]

>>10485
くだらない議論が続くのでずっとROMってましたが、まともな話が出来そうですね。すでに、芝浦港南は空き用地がなく、新規の大規模マンション供給はまず考えられない状況です。加えて、サウスゲート再開発はコアの部分だけではなく高輪サイド、港南芝浦サイドの両方に波及効果として好影響をもたらすでしょう。したがって、中古マンションを検討するなら港区湾岸というのは私も同じ見方です。ただ、適正価格は坪330万、80㎡で8000万というところでしょう。その近辺で買うなら適正価格と考えます。もちろん、高層と低層、眺望有り無しでプラス、マイナスはありますが。

オリンピックバブルに沸いた中央区、江東区は、オリンピックバブルという言葉が象徴するようにオリンピックという一過性のイベントに刺激されたバブルです。新駅を中心としたサウスゲート開発と関連投資の好影響がずっと残る港区と違い、オリンピック終了後は晴海に大量に選手村住宅が払い下げ供給されます。明らかな供給過剰となり、資産価値が下落することはあっても上がる可能性は乏しいでしょう。

したがって、私も中古を検討するなら港区湾岸と考えます。ただし、ある程度年数が経過して、評価が固まった物件を選ぶべきですね。最近2年以内の新築マンションは同様にオリンピックバブルの影響を受けてしまっています。総合的にお勧めは、芝浦港南で築5年以上経過していること、加えて仮に売却する場合の売却のしやすさを考えるとランドマーク性のある有名マンションということになると思います。

[10492: 匿名さん]

＞10489
分譲価格が高かった方が中古価格も高いに決まってるとか、中古坪単価400でも300でも200でも100下がるときはみな100下がるとか言い放つ情弱がＷＣＴネガの典型です。まともに相手するのは時間のムダですね。

[10493: 匿名さん]

>>10489
いきなりの上から目線ですね。
でもちょっと勘違いしてますよ。みんながマンション管理の知識がないと思ったら大間違い。

駐車場の料金を管理会計に繰り入れたり、修繕積立金が段階的に値上げもしくは一時金の初期設定になっているのはたしかによくあることだが、それはデベがどうこう言う問題ではなく、管理組合がどういう方針を立てるのか、という問題ですよ。WCTはもう10年経ってるんだから、初期設定がどうかは全く関係ない話。

駐車料収入は本来、駐車場の修繕に充てるべきです。もし余剰があるなら、管理費ではなく建物の修繕積立金に繰り入れるべき。管理費に補てんするのは、緊急避難的に行う以外は適切とは言えませんね。

修繕積立金はフラットにするのが正解。この点WCTは合格ですね。ただし実際に大規模修繕を行うと予算通りにいかないことが往々にあるため、その都度見直しが必要です。

駐車場代は周囲相場に合わせるのが基本。借りてが付く限り高く・・というのは賛成できません。無理する人が出てくるし、そういう人にはランニングコストはボディブローのように効いてきますからね。

[10494: 匿名さん]

>>10489
おっしゃる通りですね。修繕積立金は以前より問題視されていました。特に、購入を促すために最初を安くみせかけて、月々をだんだん値上げ、プラス不足分を10年おきに一括して何十万円単位で徴収する三井方式。それを知らずに表示されている修繕費が安いのは良いことだというのは論外。将来の建物維持に大きな不安が残ります。

一方で管理がしっかりされていることが前提ですが、管理費は安いほうが良いでしょう。マンションごとの管理費設定を見ると㎡単位で200円から500円まで幅があるのに驚きます。基本的に維持管理でやることは同じはずなのに、これだけ差があると販売後にデベロッパー系の管理会社が入ってあとで購入者から吸い上げる方式かと勘繰りたくなりますね。管理会社は管理組合の意思で変えることができるとかいう意見もありますが、変えて管理の質が上がった事例は少ない。管理費が相場よりも高い物件は避けた方が良いと思います。

また、駐車場代は管理費に組み入れるのはどこのマンションでもやっていること。WCTの話が出ていましたが、あのマンションはものすごい規模があるので、規模のメリットで1戸当たりの管理費負担が軽くなっていることと、駐車場の設置台数が1300台とすごい数で、料金設定が安いのでほとんどそれが埋まっている。その収入も莫大なので一部を管理費に回すことでさらに管理費を安く設定できている。結果として非常にうまく資金計画が立てられていると思います。2100戸の規模があるからできることですが。

このように、駐車場の料金設定と設置台数はうまく回れば管理費運営にプラスにもなりますが、需要がないのに設置台数が多すぎたり、料金設定が高すぎて駐車場が埋まらないと、駐車場の維持管理や修繕にも支障をきたす可能性もあり、駐車場がお荷物にもなることもある非常にデリケートな問題だと思います。

[10495: 匿名さん]

まあ、どんどん安くなるよ。

[10496: 匿名さん]

＞10491
同意です。
敢えて個別物件名を挙げると、
予算が許すなら、やはり駅へのアクセスがよい、①Ｖタワー、②カテリーナ三田
厳しければ、③ワールドシティ、④グローブ、⑤ＣＭＴ、あたりでしょうか。
おっしゃるとおり、過去２年の築浅物件は、あえてどことはいいませんが、狭小部屋ばかりで仕様・共用設備もいまひとつなものが多く、どうかなと。
例外として、ＧＦＴは、もう少し価格がこなれれば妙味あると思いますが、今の相場はリスクが大きいとみています。

[10497: 匿名さん]

・湾岸花火がなくなり
・千客万来が縮小され
・オリンピックが縮小され
・カジノがなくなり
・地下鉄構想もなくなり
・タワマン税金対策も絶たれ
・円高になり
・外国人インバウンドも消え
・アベノミクスは失敗し
・日経平均株価は下落の一途

2016年は地獄や。

[10498: 匿名さん]

＞駐車料収入は本来、駐車場の修繕に充てるべきです。もし余剰があるなら、管理費ではなく建物の修繕積立金に繰り入れるべき。

どこのマンションでも長期修繕計画は最初からいつどこにどれだけの費用が掛かるか計画されていますし、WCTくらいの規模になれば完売後も管理組合の会議に住友不動産や管理会社の人間も入って随時見直しをかけているでしょう。あの住友不動産が代表作の一つと位置付ける大規模マンションで、そういうことで問題が起きたということになれば、住友不動産が今後販売するマンションの売れ行きにも影響する問題ですから。私の住んでいるマンションでもデベロッパーや管理会社も定期的に建物全体の維持管理状況や劣化状況を確認したうえでスタッフが参加し、資材の値上がりなども含めて、いついくら修繕にかかるかを随時確認しながら慎重に検討しています。そのうえで、修繕費は修繕費として今、集めている分で賄える見通しであれば、わざわざ駐車場代を修繕費に組み入れる必要はないでしょう。むしろ、管理費に組み入れてトータルとして個々の負担はリーズナブルなコストで管理状態を良好に維持した方が良いと言えます。WCTが修繕費を完全フラットにしたのは英断だと思いますが、それももともと安い管理費があるから管理組合総会でも異論なく決議できたのだと思います。総合的に見て管理修繕の運営はうまくいっているマンションなのだと思います。

[10499: 匿名さん]

＞例外として、ＧＦＴは、もう少し価格がこなれれば妙味あると思いますが、今の相場はリスクが大きいとみています。

おっしゃる通りですね。私は、GFTの分譲価格を見たときに、分譲価格の設定は非常に適正で良いものだと思いました。ただ、マンションバブルに乗った空中族とかいうんですか？最初から短期間に転売する前提で買っている人が、即売り出している今の価格は、明らかに相場を大きく上に逸脱しています。こんなことを書くとGFTの方が怒るかもしれませんが、マンションはいったん購入者の手に渡れば、即中古として周辺相場との比較になります。芝浦マンションの平均成約相場は320万円から330万円。新築未入居というプレミアを考えたとしても、今売り出されている中古の価格設定は明らかに高すぎです。いま、芝浦には他に新しいマンションが無いので、どうしてもあのあたりに真新しいマンションの部屋を持ちたい人でGFTを買い逃した少数の金持ちに売れることはあるかもしれませんが、本来の分譲価格が適正価格で、今の値段で買っても新築築浅プレミアが無くなった数年後には資産価値の維持は厳しいでしょう。

[10500: 匿名さん]

>10494
修繕積立金を段階的に値上げしていくことは、経年劣化に伴い増加する修繕費を、区分所有者（受益者）が所有期間に応じて応分負担してもらうためであり、公平な制度設計であると思います。（新築取得後数年での売却を意図する区分所有者に、10年以上先の修繕費用を割り勘で負担させることは、必ずしも合理的とはいえません。）
一方、修繕一時金は、おっしゃるとおり修繕費を一見安く見せるための販売テクに過ぎませんね。これは、三井に限らず住友でも使っていたテクで、ＷＣＴは10年目の一時金徴収を前に、管理組合主導で月次修繕金に平準化させました。
実際、新築から10年もたつと、修繕一時金の支払いに応じない区分所有者も少なくなく（典型的なのは、某国人系投資家）、回収に相当苦労するのが目に見えているからです。
グローブではどうされるんでしょうかね。