湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲 他） part15

[匿名さん]

前スレッド1000件を超えていたので、part15です。

湾岸エリアのタワーマンションについて話し合うスレッドです。
購入を検討していないけれど、湾岸のタワーマンションについて物申したい！という方のためのスレッドです。
今のところ、湾岸に新築計画タワーマンション、近日分譲開始タワーマンションは無いので、
エリアや地域相場、周辺物件の話題…もちろん都心湾岸エリアのタワーマンションであれば分譲中・中古問わず、
タイトル以外の物件の話題もOK！！
有意義な情報交換しましょう。

【スレッドのタイトルを修正致しました。H28.2.10　管理担当】


[スムログ 関連記事]
【動画】湾岸エリアのタワーマンション上空を飛ぶ
https://www.sumu-log.com/archives/3361

[10351: 匿名さん]

上昇率を最大化するために、中古成約平均の時はで圧倒的に高いブリーズは入れて、分譲時平均には入れないというズルさ。なんで毎回そういうズルするの？

[10352: 匿名さん]

>>10347 通りがかりさん

新築未入居の売出しばかりのＧＦＴやベイシティは純然たる中古とは言えない。
元データもそういう観点で比較している。

さらに、公平に比較するなら建設時期、築年数が同等のマンションと比較するべきである。新築が築１０年－１１年より築１年のマンションが高いのは当たり前。ＧＦＴが築１０年を迎えたときにどうなっているか？それは誰にも分からない。

[10353: 通りがかりさん]

>>10352 匿名さん
無茶苦茶な理論だな。そんなこといったら、WCTとまったく同じデベ、築年数、建物で比較するしかなくてそれは不可能。そもそも、WCTは芝浦大規模タワマンと比較するとビリ争い、という言葉の真偽について議論しているのに、築年数とか関係ない話を持ち込む始末。論理が破綻してますけど頭大丈夫？

[10354: 匿名さん]

ＷＣＴさん、３７５という成約は１年間における３７件の成約記録のなかでたった１件だけですよ。もう一度いいます、たった１件、１/３７、つまり２．７％だけです。３５０越えの部屋も５件だけわずか１３％です。

３７５の部屋はブリーズの超高層部屋です。わずか１３％しかない３５０越えの部屋はほんどがブリーズタワー。あなたが買ったような分譲時２４０の資金ではブリーズの高層は買えませんよ。勘違いもほどほどにした方がいい。

[10355: 匿名さん]

アクアタワー　　 分譲時平均　248万円
キャピタルタワー 分譲時平均　251万円
ブリーズタワー　　分譲時平均　285万円

３棟の平均およそ２６１．３

やっぱり２６１が正しいデータですね。ですから坪単価は６０程度しか上がっていません。

グローヴは分譲時２５６、現在は３４８でしたよね。ですから坪９０くらい上がってる。

自分を大きく見せようとしても仕方ありませんよ。

[10356: 匿名さん]

>>10350

アクアタワー竣工は２００５年１２月、キャピタルタワー竣工は２００７年３月、ブリーズタワー竣工は２００７年１０月。

アクアタワー第一期は２００４年５月、坪単価２２７万円～２６５万円、平均２４６万円（最上階除く）

ブリーズタワー最終期は定かではないが２００９年５月販売開始　坪単価３４５万円～５６０万円（最上階除く）

つまり竣工時期は２年、販売開始時期は５年も違う。見て分かるとおり、市況の変化でスミフはかなり値上げした。

これではもはや「同じマンション」として平均を論じるのは意味が無い。

さらに、私はブリーズタワー最終期７２戸を入れた全体平均を言っているのではなく、２００８年までに完売した

私の部屋を含む、平均２４８万円～２５１万円の住戸の話をしている。

[10357: 匿名さん]

おやおや、WCTさんの嘘が露呈して、いきなりレスが無くなっちゃったけど大丈夫？ベソかいちゃったかな？だっさ（笑）

[10358: 匿名さん]

>>10356 匿名さん
なんか貴方の都合のいい数字をとってきて、恣意的な発言をしてるから説得力がまるでありませんよ？本気でおっしゃってるなら一度精神科への通院をお勧めします。

[10359: 匿名さん]

>>10354 匿名さん

>３５０越えの部屋はほんどがブリーズタワー

それは事実と違うが、ソースありますか？

[10360: 匿名さん]

アクアタワー竣工は２００５年１２月、キャピタルタワー竣工は２００７年３月、ブリーズタワー竣工は２００７年１０月。

アクアタワー第一期は２００４年５月、坪単価２２７万円～２６５万円、平均２４６万円（最上階除く）

ブリーズタワー最終期は定かではないが２００９年５月販売開始　坪単価３４５万円～５６０万円（最上階除く）

つまり竣工時期は２年、販売時期は５年も違う。見て分かるとおり、市況の変化でスミフはかなり値上げした。

これでは「同じマンション」として平均を論じるのは意味が無い。

さらに、私はブリーズタワー最終期７２戸を入れた全体平均を言っているのではなく、２００８年までに完売した

私の部屋を含む、平均２４８万円～２５１万円の住戸の話をしている。

[10361: 匿名さん]

ＷＣＴさん、この投稿ちゃんと読んでる。

「ＷＣＴさん、３７５という成約は１年間における３７件の成約記録のなかでたった１件だけですよ。もう一度いいます、たった１件、１/３７、つまり２．７％だけです。３５０越えの部屋も５件だけわずか１３％です。

３７５の部屋はブリーズの超高層部屋です。わずか１３％しかない３５０越えの部屋はほんどがブリーズタワー。あなたが買ったような分譲時２４０の資金ではブリーズの高層は買えませんよ。勘違いもほどほどにした方がいい。」

ブリーズ高層じゃないと坪３５０越えなんて無理なんだよ。あなたが買った坪２４８ではブリーズは買えません。つまり成約が３５０超えることはまずない。平均で買った部屋は中古売却も平均の３２０で落ち着くにきまってるでしょ。

[10362: 匿名さん]

残念ながら中古成約平均でブリーズが高いと言う事実は無い。むしろ第一期アクアの東側高層のほうが高い。ブリーズの最終期７２戸の購入者には申し訳ないが、その部分は全く値上がりしていない部屋もある。その例外的な５年も遅れて発売された２１００戸中の７２戸を入れて全体平均を出すと数字がおかしくなるので、新築時坪単価からも中古相場からも除かないと正しい評価はできないので分けて考えるべきと考えている。

[10363: 匿名さん]

>３５０越えの部屋はほんどがブリーズタワー

それは事実と違うが、ソースありますか？


＞＞分譲価格が４０弱も高いブリーズが中古で一番高いのは当たり前だろうが(笑)中古売り出し見てもブリーズが一番高い。中古売却になった自分の棟を恣意的に高くしちゃうんだろうね、君の思考パターンだと。

[10364: 匿名さん]

３７５万の部屋はブリーズの高層だというデータはあるのかな？あのデータはのらえもん氏のブログからの引用なのだが。元データあるならレインズデータをコピペして見せて欲しい。

それにそもそも、芝浦の最低レベルと同等と言う主張に対して反論したのであって、それは事実では無いと確認されたのだからそれで議論は決着がついている。細かいくだらないことを持ち出して根拠の無い主張を展開するのは論点のすり替えに過ぎず、ロジカルな議論とは言えない。

[10365: 匿名さん]

残念ながら中古成約平均でブリーズが高いと言う事実は無い。むしろ第一期アクアの東側高層のほうが高い。ブリーズの最終期７２戸の購入者には申し訳ないが、その部分は全く値上がりしていない部屋もある。その例外的な５年も遅れて発売された２１００戸中の７２戸を入れて全体平均を出すと数字がおかしくなるので、新築時坪単価からも中古相場からも除かないと正しい評価はできないので分けて考えるべきと考えている。

＞＞はいはい、君がアクア東高層なのね。分かりす安い奴だ(笑)じゃあ、ブリーズ高層より君が済んでいるアクア高層のが高いというデータをレインズのデータのみで示してくれる。いいかげんなこというとブリーズ住人に怒られますよ。

[10366: 匿名さん]

>>10363 匿名さん

それは、まさにあんたの個人的見解

[10367: 匿名さん]

>>10365 匿名さん

口から出まかせ言ってもすぐにバレる。悔しまぎれに捨てぜりふですか。惨めですね〜。

[10368: 匿名さん]

それにそもそも、芝浦の最低レベルと同等と言う主張に対して反論したのであって、それは事実では無いと確認されたのだからそれで議論は決着がついている。

＞＞
レインズみても、住まいサーフィンの成約データ見ても、

ＧＦＴ＞＞グローヴ＞＞ＣＭＴ＞ＷＣＴ＞ケープ

は揺るがない事実ですけど。芝浦の大規模タワマンの最低ラインあたりがＷＣＴという主張のどこが誤りなの？？？皆、不思議でしょうがないんだけど。

[10369: 匿名さん]

分譲時高かった部屋の方が高く売れるのは一般論として当たり前なのにもかかわらず、自分がアクアに住んでるからと言ってそれさえ否定するという始末。

坪２６１だったマンションの２４８という底辺の部屋買って、なんで中古で２．７％しかいない３７５で売れると思うのが不思議で仕方ない。君が言ってることは、西から太陽が昇ることがあると言ってるようなもんだ。

[10370: 匿名さん]

だから、何回も言うようにレインズデータがすべてを語っているから議論の必要性なし。

[10371: 匿名さん]

平均はほとんど同じ。むしろ最低レベルはWCTの方が高い。

[10372: 匿名]

WCTブリーズ最終期価格はこちら。
http://towerlife.jp/m/area/tokyo/worldcitytowers.php

このページの最後尾に時期ごとに買いてある。
全部ではないと思うけど、大体データは揃ってると思う。

ブリーズは他の2棟と比較して、眺望が良いこと、販売時期が遅かったことによりかなり分譲価格はかなり高い。
北東角部屋、東高層、北高層は、今売っても分譲価格とトントンくらいだろう。

ブリーズの中古成約価格が他の2棟と比較して高いのは、上記の分譲価格が高い要因と関連していると見るのがよい。
平均的に条件が良いことに加え、もともと分譲価格が高かったので、どうしても高い中古売り出し価格となってしまうのだろう。

[10373: 匿名さん]

350以上がブリーズタワーだという話はまったく無いので、単なる憶測。加えてブリーズだけが成約価格が高いというデータは一切無い。

[10374: 匿名さん]

ＧＦＴ＞＞グローヴ＞＞ＣＭＴ＞ＷＣＴ＞ケープ


なのに、どうしても芝浦タワマンの底辺レベルという事実を認めたくないんだね。言ってることは破綻してるのはさすがに自分でもわかってるだろ。

芝浦への強烈なライバル意識とコンプレックスが根底にあるのでしょう。将来的にも再開発がなにもないのに、ライバルは上がる要素しかないという焦り。それがこういう思考と行動へと結びつけるのでしょう。

[10375: 匿名さん]

GFTは駐車場が4万～だが、WCTは2.5万～。
年間換算で48万vs30万、10年で180万円もの差がある。
車保有者にとってはこれはマジで重要!!

[10376: 匿名さん]

あの中古でＷＣＴ見に行きましたけど、価格が高いのはやっぱりブリーズで、他２棟はそれより安いからお求めやすいみたいな営業トークをされましたけど。

事務所帰ってから成約実績みても、特別高いのはほどんどブリーズだったのは事実かと思います。ご自身で納得いかないなら住友不動産販売にでも顔出してみたらどうですか？

[10377: 匿名さん]

最終期の部屋は７２戸、全体では２１００戸。最終期の部屋は全体の３％

３５０万前後を越える部屋は７戸、３７戸のなかの比率は１９％。

比率的には、３５０万を越える部屋は全部ブリーズタワー最終期というのは

おかしな話。また、根拠となるデータもなし。なので、個人的見解以下の

単なるネガの願望と思われる。

[10378: 匿名さん]

＞＞１０３７５

一次取得時の坪単価が３３６対２６１という経済的ステータスの差がありますから、その対比は無駄。２６１の人にとっては年間１８万は大きいのでしょうけど、３３６にとっては正直端金。しかも２．５万って最低ラインであって平置き５万もすんだろ。

ＷＣＴ住んで家族四人でシャトルバス乗ってると、月２８８００円かかるんだろ。二人でも１５０００円程度。駐車代安くてもあんな不便なとこに住んでたら色々余計なお金がかかるでしょうね。

[10379: 匿名]

ブリーズタワーは棟内お見合いとなる西側の部屋が少なく、眺望に恵まれた東・北東・北側の部屋が多いことと、道路から奥まった位置に立地していることが成約平均単価を押し上げていることに貢献している。

[10380: 匿名さん]

３５０万前後を越える部屋は７戸、３７戸のなかの比率は１９％。


＞＞３５０超えてるのは５戸な。３５０前後とか言って分子をちょろまかしたりしてアホか！普段の仕事ぶりが心配になるわ。

[10381: 匿名]

毎日シャトルバス乗ってる奴は稀だろ。
平置きはあまり無い。
多くは2.5万と2.8万程度。

[10382: 匿名さん]

>>10376
http://www.stepon.co.jp/mansion/detail_161J3031/

たとえば、この部屋などアクアの低層にもかかわらず売り出しは３５０万を超えている。

http://www.nomu.com/mansion/1486455/

この部屋も然り

http://www.nomu.com/mansion/1492571/

この部屋も然り

分譲価格はブリーズが高かったが、中古はブリーズタワーだけが高いと言う事実は無い。ただし、方位によって東と西では大きく評価が異なるのは事実。それはブリーズ、アクア共通。むしろ、共用設備が集中するアクアが最も人気が高い。

[10383: 匿名さん]

事務所帰ってから成約実績みても、特別高いのはほどんどブリーズだったのは事実かと思います。ご自身で納得いかないなら住友不動産販売にでも顔出してみたらどうですか？

＞＞ほらほら。自分で行ってみなよ、現実を知るために。分譲時で平均を大きく下回る部屋買って売却時に上位１３％に入れるわけないだろ(笑)この程度の話、猿、いやチンパンジーならわかると思うよ。

[10384: 匿名さん]

ＧＦＴ＞＞グローヴ＞＞ＣＭＴ＞ＷＣＴ＞ケープ

で、WCTは芝浦大規模タワマンの序列でいくと最低レベル、というのは反論がないようなので認めたようですね。

[10385: 匿名さん]

毎日シャトルバス乗ってますけど。。。乗らない人は全く乗らない、乗る人は毎日乗ってる。そういうバスだと思いますよ。

[10386: 匿名さん]

>>10378 匿名さん

シャトルバス利用者は住民約５０００人のうち毎日７００－９００人程度。モノレール利用者、りんかい線利用者、自宅勤務者、車通勤者、送迎がある方、通勤、通学する必要が無い人が４１００人（８割以上）。家族４人でシャトルバスを利用と言う前提は極端すぎる。且つ、シャトルバスの料金くらいでガタガタいう低収入の人はＷＣＴを購入するべきではない。

[10387: 匿名さん]

売り出しを高くするのはアクアだろうが、それは売主の勝手であり、夢を見るのはもちろん自由。

ただ、いざ成約となるとブリーズ高層が最上位層にいるのは事実。住友不動産販売に中古見に行ったやつがいってんだから。現実みようぜ、アクア。

[10388: 匿名さん]

>>10384 匿名さん
どこをどう読むとそうなる？レインズデータが出てるのに認めるわけ無いだろ？

[10389: 匿名さん]

ＷＣＴもブリーズなかったら成約平均、３００程度まで下落しますよね。つまり、ケープ＞＞アクアね。

[10390: 匿名さん]

>>10387

それは事実では無いが、仮にそれが事実とするとＷＣＴブリーズタワーは最低坪３５０－最高３７５のレンジだから芝浦のグローブやキャピタルマークタワーよりも高いと言うことは認めるわけね？

[10391: 匿名さん]

レインズ成約を中心に出されている住まいサーフィンの中古単価は

ＧＦＴ（４３２）＞＞グローヴ（３４７）＞＞ＣＭＴ（３２３）＞ＷＣＴ（３２０）＞ケープ（３１７）

なんですけど、どこが間違えているんですか？(笑)どうみても芝浦タワマンの最低ラインくらいというのは事実ですけど。

[10392: 匿名さん]

>>10385 匿名さん

人によりますね。私は車なのでまったく乗らない

[10393: 匿名さん]

それは事実では無いが、仮にそれが事実とするとＷＣＴブリーズタワーは最低坪３５０－最高３７５のレンジだから芝浦のグローブやキャピタルマークタワーよりも高いと言うことは認めるわけね？


＞＞それはブリーズ東高層が３５０オーバーを記録するというだけであって、成約平均なら３３５程度でしょう。だってブリーズにも東中層以下、北、西、南があるんだから。３５０オーバーが１３％しかないのをみてもわからんのか？大学出てます？

[10394: 匿名さん]

シャトルバスの料金くらいでガタガタいう低収入の人はＷＣＴを購入するべきではない。

＞＞でも駐車料金が年間で最大１０数万やすいだけでガタガタは言うんだね。いつも筋が通ってなくて感心します。

[10395: 匿名さん]

修繕費が高くなって、そろそろ中古の価格を落とさないと売れなくなる。

有明は物件自体が安いからプールがあってもＯＫ

[10396: 匿名さん]

棟ごとにわけてあげたら


ＧＦＴ（４３２）＞＞グローヴ（３４７）＞＞ブリーズ＞ＣＭＴ（３２３）＞ケープ（３１７）＞アクア＞キャピタル

ブリーズは芝浦の中堅レベル、アクアとキャピタルは芝浦最底辺以下。これで最終結論でいいね。

[10397: 匿名さん]

ＷＣＴの修繕費２万５千円っていつから始めたの？今年？

[10398: 匿名さん]

>>10396 匿名さん
なるほど、WCTの2/3は芝浦最底辺ということですね。よくわかりました。

[10399: 匿名さん]

なるほど、WCTの2/3は芝浦最底辺ということですね。よくわかりました。

＞＞良くデータ見て、「最底辺以下」です。「以下」を忘れないようにしましょう。ブリーズ住民は港南最上位住民であり芝浦でも中堅に値する存在として認識してあげましょう。

[10400: 匿名さん]

ブリーズが引き揚げてるＷＣＴ平均値も、ＴＧＭＭや駅前再開発、札の辻再開発の竣工を控えいるケープにすら抜かれるのも時間の問題ですけどね。新駅ですらケープのが近いしね(笑)。