湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲 他） part15

[匿名さん]

前スレッド1000件を超えていたので、part15です。

湾岸エリアのタワーマンションについて話し合うスレッドです。
購入を検討していないけれど、湾岸のタワーマンションについて物申したい！という方のためのスレッドです。
今のところ、湾岸に新築計画タワーマンション、近日分譲開始タワーマンションは無いので、
エリアや地域相場、周辺物件の話題…もちろん都心湾岸エリアのタワーマンションであれば分譲中・中古問わず、
タイトル以外の物件の話題もOK！！
有意義な情報交換しましょう。

【スレッドのタイトルを修正致しました。H28.2.10　管理担当】


[スムログ 関連記事]
【動画】湾岸エリアのタワーマンション上空を飛ぶ
https://www.sumu-log.com/archives/3361

[10201: 匿名さん]

ＷＣＴのプールは予想通り赤字です。

[10202: 匿名さん]

http://beblo.net/zero-mansion/room-358463/

ＷＣＴ，坪250万そこそこ。
しかし、月額修繕積立金がずいぶんと高いな

[10203: 匿名さん]

http://www.nomu.com/mansion/1458045/

こっちだと、管理費と修繕積立金合わせると、4万5千円超えるのね。

[10204: 匿名さん]

>>10192
なるほどと思ったので、Googleでマンション名を検索した時のヒット数を調べてみた。

"ワールドシティタワーズ"　　　　　９５０００件
"芝浦アイランドグローブタワー"　　４２９００件
"芝浦アイランドケープタワー"　　　４９７００件
"パークシティ豊洲"　　　　　　　　３９９００件
"シティタワーズ豊洲"　　　　　　　４３７００件
"品川Ｖタワー"　　　　　　　　　　３７４００件
"東京ツインパークス"　　　　　　　５９５００件
"スカイズタワー" 　　　　　　　　２１５００件

[10205: 匿名さん]

>>10203 匿名さん
45000円くらいが普通じゃね？

てか、管理費安いな

[10206: 匿名さん]

>>10205
管理費が安いのは、駐車場収入が一部組み込まれてるから

と、前の方のスレでやってた。

[10207: 匿名さん]

私も週刊現代を買ってきました。人工知能によるビッグデータ解析で算出された、
予想から作成した湾岸マンション予想騰落率ランキングと2020年予想坪単価
ランキングです。

2020年時点で最も値下がり率が低いのは

1位　ワールドシティタワーズ
2位　芝浦アイランド
3位　THE TOYOSU TOWER


2020年時点の予想坪単価で高いのは、

1位　ツインパークス
2位　勝どきビュータワー
3位　ワールドシティタワーズ

ということです。

[10208: 匿名さん]

>10206
ＷＣＴはプールも大赤字出してます。

[10209: 匿名さん]

>>10208
部分は赤字でもトータルで金が余ってるんだったら問題ないんじゃね？WCTは管理費安いのに、それでも使い切れずに毎年１億円近く金余っちゃってるらしいぜ。

[10210: 匿名さん]

修繕積立金が、異常に高額

[10211: 匿名さん]

水物はダメだね。維持費かかりすぎ。老朽化したらさらに立ち悪い。
ボイラーとか効率落ちてくるだろうし、いずれ更新。
多額の費用がかかる。完全にお荷物共用施設。

[10212: 匿名さん]

維持費年間3000万円、頭悩ませるプール付きタワーマンション
http://media.yucasee.jp/posts/index/14722/1
『1世帯あたり年間3万円の負担？
　「コストを考えたら、もうプールを付ける時代ではありません」。
山の手の某タワーマンション売り場の大手デベロッパー担当者がそう説明していた。・・・富裕層や高所得者向けアピールとして、デベロッパーがプールを流行させたことは否めないが、ある大手デベ社員は「デベによっては、管理の仕事を取るという意味もなかったわけではありません」ともいう。』

[10213: 匿名さん]

マンションのプールはどこでも最初から赤字覚悟。ただ、赤字は最初から織り込み済みで
計画されていて全体で吸収できてれば何にも問題ない。

[10214: 匿名さん]

でも、>10212の記事によれば購入者が頭を悩ませてるらしいですよ。
使ってない方なんて、特にそうでしょう。
利用してないのに年間3万円搾取されるわけですから。

[10215: 匿名さん]

プールの赤字心配するなら、
戸数が半分以下と少ないのにプール持ちの
PCTとかブリリアマーレを心配してあげた方が良いのでは。

そもそも、施設単体の赤字見ても意味なくて、
管理費会計全体で黒字出てれば全く問題無いのにね。頭 あまり良く無いのかな⁈

[10216: 匿名さん]

『上層階の人はプールの維持管理費についてもケチケチ言わないのではないかと思えばそうでもないらしく、総会では住んでいる階に関係なく活発な意見交換があるという。

「特に利用者が少ない早朝などは温水をやめる」
「温水の温度をキープするためにシートをかぶせる」
「定期清掃は住民たちもできるだけ手伝う」
「外部への有料貸出も検討する」

　ちなみに、温水プールを水にしてはという意見までは出なかったそうだが、これらの方法を仮に行ったとして、具体的な削減金額としては、年間で数十万円～百数十万円くらいのものだという。インパクトのある金額にまでは達せず、なかなか大変なようだ。』とも記事には書かれてます。

[10217: 匿名さん]

プールの維持費は年間3000万円くらいかかるのは事実で、それは最初から分かっていること。対してプール入場料は300円程度だから、単純にプール使用料でトントンにしようとしたら、平日も含めて365日、毎日300人くらいが利用しないと駄目。
だけど体育館のプールじゃないんだから、そもそも300人入れるキャパシティは無い。入場が分散しても、せいぜい100人がいいとこ。

つまり最初からプール単体では赤字になる想定で計画されているということ。WCTに関していえば、年間の管理費収入は、プールの維持費も含めた管理費支出を毎年5000万円～1億円近く上回っていて、余った金で新たな設備を充実させているくらい。管理組合でもプールの赤字が大問題になったことは無いし、議題にも挙がっていない。ただ、プールに金がかかるのは事実。マンションでプールを持とうと思ったら2000戸くらいで分担することは必要なんじゃないかとは思う。

[10218: 匿名さん]

http://1manken.hatenablog.com/entry/2015/05/07/055633

このリンク先の『自治会ニュース2013年2月15日号（Vol.16）_PDF』に
ＷＣＴのプールの記事が出てるけどね。赤字3000万の削減がどうこうとか・・・・。

[10219: 匿名さん]

>>10214
そもそも共有部にはプールを含めてさまざまな共有施設があり全管理組合員で管理費を分担する前提でマンション契約してるんだから、自分はプール使って無いからとあとから文句を言うのはおかしな話。

そんなこと言い出したら、自分はコンシェルジェサービスは使わないからその分の管理費は払いたくない、自分はラウンジは使わないからその分の管理費は払いたくない…全部がそうなってしまう。

[10220: 匿名さん]

管理収入余ってるって言うけど、駐車場代で穴埋めしてるんでしょ・・・。
駐車場代で補てんしないと赤字なわけで・・・。

[10221: 匿名さん]

>10219
でも、ＷＣＴ住人は文句言ってるみたいですよ。
完全にお荷物共用施設ですね。

[10222: 匿名さん]

>>10218
どうやっても単体では赤字なんだから誰も使わない早朝や昼間の時間はボイラー止めるとか節約するのは当たり前でしょう。プール自体を廃止という話はありませんよ。

[10223: 匿名さん]

そんな不便なプール余計使いたくない。

[10224: 匿名さん]

廃止にしない限り赤字垂れ流し。

[10225: 匿名さん]

>10222

『ちなみに、温水プールを水にしてはという意見までは出なかったそうだが、これらの方法を仮に行ったとして、具体的な削減金額としては、年間で数十万円～百数十万円くらいのものだという。インパクトのある金額にまでは達せず、なかなか大変なようだ。』

[10226: 匿名さん]

>>10220
管理費も安いのに、駐車場も近隣相場より安いんだけどね。近隣相場より安い駐車場収入を管理費に入れないなら、修繕費差し引いた上で余った駐車場収入はどうするの？

[10227: 匿名さん]

赤字だとしてもプール無いような貧乏くさいマンションよりはマシだと思うのは私だけでしょうか？

[10228: 匿名さん]

ＷＣＴの駐車場は相場より高いようです。

ＷＣＴ　平面　50,000円（周辺の駐車場より高い）

港南4丁目月極駐車場　平面　42,000円

東京都港区港南4-5　平面　40,000円　

港南２丁目11(屋内・機械) 月極駐車場　 30,000円

ＷＣＴ機械式　28,000円（立地の良い1丁目より高い）

港南１丁目6(屋内・機械) 月極駐車場　25,000円

ＷＣＴタワー　25,000円（1丁目と同じなんて高い。しかも待ち時間の長いタワー）

東品川２丁目5(屋内・機械) 月極駐車場　21,000円

[10229: 匿名さん]

>102277
でも、住人がセコイ文句言ってるみたいですよ。

『上層階の人はプールの維持管理費についてもケチケチ言わないのではないかと思えばそうでもないらしく、総会では住んでいる階に関係なく活発な意見交換があるという。

「特に利用者が少ない早朝などは温水をやめる」
「温水の温度をキープするためにシートをかぶせる」
「定期清掃は住民たちもできるだけ手伝う」
「外部への有料貸出も検討する」』

[10230: 匿名さん]

だから、住所が違う、一番安い、しかも満車の月ぎめ駐車場と比較しなくても、WCT目の前の屋根なし駐車場（黄色）が月40000円～42000円ですから。近隣のマンションや芝浦のマンションと比較しても最安料金。これで高いなら下げてくれれば助かりますけどね。笑

[10231: 匿名さん]

プールないのが貧乏くさいとは面白い価値観だね。

行ったことありますけど、すでに小汚くて古さを感じる短いプールでしたけどね。ラグジュアリー感はゼロ。スカイズのプールにお邪魔させてもらった方がいいのでは。

見かけがゴージャス風で、見栄張るために、究極の駅遠、首都高海岸通り沿いの坪240万買った分際で、貧乏くらいとは笑える。

[10232: 匿名さん]

>>10229
その話は2013年ごろ「少し節約すべきでは？」という話が管理組合で出て営業時間を見直したりしたけど、今は全く問題は出ていませんよ。

[10233: 匿名さん]

WCTの修繕費めちゃくちゃ高いじゃん。管理と合わせて4－5万って、こりゃ厳しいね。

[10234: 匿名さん]

>10226
うちのマンションの場合、駐車場代は全部、修繕費。
修繕費に余裕があるので、一時期、毎月集める修繕費を下げる議論したけど、
結局、万が一のことを考えて積み立てることにした。

[10235: 匿名さん]

>10230

平面と立体をごっちゃにしてる時点で意味のない資料。

以下が正解。

ＷＣＴ　平面　50,000円（周辺の駐車場より高い）

港南4丁目月極駐車場　平面　42,000円

東京都港区港南4-5　平面　40,000円　

港南２丁目11(屋内・機械) 月極駐車場　 30,000円

ＷＣＴ機械式　28,000円（立地の良い1丁目より高い）

港南１丁目6(屋内・機械) 月極駐車場　25,000円

ＷＣＴタワー　25,000円（1丁目と同じなんて高い。しかも待ち時間の長いタワー）

東品川２丁目5(屋内・機械) 月極駐車場　21,000円

[10236: 匿名さん]

>>10233
その代わり10年おきとかに何十万も集める「修繕積立一時金」はありませんよ。修繕積立一時金も無く、月々の修繕費も安い大規模タワマンがあるなら、むしろ修繕計画は大丈夫なのかが心配になりますけどね。

[10237: 匿名さん]

>>10235
で？WCTの駐車場が高いとして何が言いたいん？25000円が高いと思うんであれば、あなたがそう思ってればいいだけ。いくら港南でも港区内で25000円なんてめったにありませんから。

[10238: 匿名さん]

>10236
タワマンで、10年おきに一時金集めるマンションなんてあるの？

[10239: 匿名さん]

>10237
それ、待ち時間が長く超不便なタワーパーキングの価格でしょ。
平面は5万ですよね。相場より高い。

[10240: 匿名さん]

>>10234
WCTの場合、駐車場の平均駐車料金が約28000円、駐車台数1300台（一部空きあり）で駐車場収入月3500万円、年間42000万円、15年に一度の駐車場大規模修繕までに63億円も集まってしまう。さすがに駐車場修繕には63億円どころか20億円くらいしかかからない。だから管理費に充当している。2100戸もあるマンションは金額もケタが違うのです。建物修繕費は別途順調に計画通り集まっているので万事問題なし。

[10241: 匿名さん]

>>10239
平面の台数なんか1300台中の30台くらいしかないから、仮に50000円を40000円にしても年間収入4億2000万円が4億1970万円になるだけ。そんなことにこだわってどうするの？笑

[10242: 匿名さん]

>>10238
ここ見て
https://kawlu.com/journal/2016/02/21/14744/

[10243: 匿名さん]

現在売り出し中の中古情報

WCT　84平米３LDK　見事なインフレームで柱だらけ、リビング実質１１畳。
管理費17,320円 修繕積立金25,100円

グローヴタワー　84平米３LDK　リビングに柱なし
管理費22,880円　修繕積立金8,800円

管理費安いって言ったって、修繕費高すぎだから。WCTはさらに家族4人でシャトルバス代が月2万円以上かかる。同じ2006年竣工でこの差、ありえないだろ。100％グローヴ買います。

[10244: 匿名さん]

平面30台しかないの？
ペントハウスの方専用？？

不便な機械式やタワーパーキングが安いのは当たり前。

ＷＣＴの駐車場代は、むしろ相場より若干、高め。これが結論。

[10245: 匿名さん]

＞ＷＣＴの駐車場代は、むしろ相場より若干、高め。これが結論。

変人のあなたがそう思うならそれでいいけど、一般的な見方としてはそれはないな。WCTは相場より高いなら芝浦港南のほかのマンションはもっと相場より高いことになる。

[10246: 匿名さん]

でも、グローヴタワーって耐震で、３１１の被害、結構、あったんじゃなかったけ。

[10247: 匿名さん]

>20145
相場より高いのは明らか。

ＷＣＴ　平面　50,000円（周辺の駐車場より高い）

港南4丁目月極駐車場　平面　42,000円

東京都港区港南4-5　平面　40,000円　

港南２丁目11(屋内・機械) 月極駐車場　 30,000円

ＷＣＴ機械式　28,000円（立地の良い1丁目より高い）

港南１丁目6(屋内・機械) 月極駐車場　25,000円

ＷＣＴタワー　25,000円（1丁目と同じなんて高い。しかも待ち時間の長いタワー）

東品川２丁目5(屋内・機械) 月極駐車場　21,000円

芝浦は、そもそもＷＣＴより、立地が良いのでマンション自体高額ですよね。
駐車場代も当然そのぶん高くなるはずですよ。

[10248: 匿名さん]

>>10243
グローブタワーはもうすぐ丸10年だから、10年目の修繕積立一括基金を払わなければならない。金額は分からないが部屋の広さによって60万から80万円だろう。それをWCTのように月々分割して集めるか、10年に一回一括して集めるかの違い。しかし、基金方式だと集まらないリスクがあるので月々方式の方が健全な運営である。

[10249: 匿名さん]

大きな被害あったら、それこそ修繕費上がってるに決まってるだろ。

港南芝浦で唯一、液状化被害が出たWCTが誇る港南4丁目。結構酷い液状化だったらしいね。そもそも人が住むことを想定していない場所だから埋め立てもいい加減だったんでしょう。水路の堤防外っていう立地がすべてを語る。大震災来たら4丁目は浦安以上の被害になる可能性が十分ある。

[10250: 匿名さん]

駐車場収入が組み込まれるから管理費が安いと言っても、駐車場代だって結局住民が払ってるわけだからね。管理費、修繕積立金、それに駐車場代を合わせると毎月7〜8万円てやっぱり痛いよなぁ。