湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲 他） part15

[匿名さん]

前スレッド1000件を超えていたので、part15です。

湾岸エリアのタワーマンションについて話し合うスレッドです。
購入を検討していないけれど、湾岸のタワーマンションについて物申したい！という方のためのスレッドです。
今のところ、湾岸に新築計画タワーマンション、近日分譲開始タワーマンションは無いので、
エリアや地域相場、周辺物件の話題…もちろん都心湾岸エリアのタワーマンションであれば分譲中・中古問わず、
タイトル以外の物件の話題もOK！！
有意義な情報交換しましょう。

【スレッドのタイトルを修正致しました。H28.2.10　管理担当】


[スムログ 関連記事]
【動画】湾岸エリアのタワーマンション上空を飛ぶ
https://www.sumu-log.com/archives/3361

[10051: 匿名さん]

>>10049 匿名さん

和を語るなら日本語の使い方をしっかりしようぜ！ チャイナさん

[10052: WCT住民3]

>10047
ふうん、そうなんだ。でも、現に3/11の時も大きなダメージはなかったし、あまり悲観していないけどね。
まあでもそういう神経質な方はここはやめといたほうがいいね。
でも、地盤そのものがユルユルの中央区・江東区の湾岸部の方がもっと危なそうだけど。

[10053: 匿名さん]

>>10046 WCT住民3さん

う〜ん、それは駅から遠いよ、
バスは便利なんだろうけど。

[10054: 匿名さん]

＞財政豊かな港区内に住めるだけでも御の字

住民税は23区均一だし、インフラや公共施設を考えると駅遠は税金の投下が少ない。
https://suumo.jp/edit/kyotsu/gyosei_child/tokyo23/ranking.html

[10055: WCT住民3]

＞10049

はぁ？
もしプールの大規模修繕で一戸あたり数百万円の負担にでもなりゃプール廃止に動くかもしれんが、そういうこと？
それとも、もしかしてやっぱり「算数」もおできにならない方？

[10056: 匿名さん]

ＷＣＴに2年前まで住んでいてその後新しいタワマンに越しましたけど、住んでいた時は便利だし良いマンションだと思っていましたけど、今新しいタワマンに越してみると、やっぱり交通利便性は凄く悪く（便利なところに越せばよくわかる）、施設も古く、眺望も皆が言うとおり足元が異常に汚なかったと思います。

皆さんも坪320で売れるなら今の内に売って、新しいタワマンに越しみるといいと思いますよ。坪320ならＰＨＴ、予算が坪50-100くらい足せるならＰＣ湊、ＤＴあたりとかね。

[10057: 匿名さん]

結局駅遠だから再開発にも関係ない地域になってしまっているわけで、徒歩14分までくるとこれからの時代、ちょっとさすがに厳しいと思うよ。

[10058: 匿名さん]

>>10051
どこがおかしいか教えてください

[10059: 匿名さん]

＞10055
どうやら、大規模修繕に関して頭が回ってなかったようで。大規模な施設を備えたタワマンは、修繕問題で築15年や20年過ぎるとパタッと売れなくなりますよ。
ＷＣＴさん、がんばってくださいね。

[10060: WCT住民3]

>10053
そりゃ、もう少し金があったら、ツインパかＶを買ったんだけどね
でも、いくら駅近でも、有楽町線とか大江戸線とかは考えなかったな、乗り換え面倒だし、場末感この上ないし。。。

[10061: WCT住民3]

なんか勘違いされているようだけど、ＷＣＴが唯一無二の最高の物件だなんてツユほども思っていないよ。
ＷＣＴのディスられポイントがそうでもないといっているだけだよ。
実際、運用でも受けたお金もあるんで、青山の三井レジの新築物件を検討しかけているところ。
ちなみにそこも、大規模じゃないけどプール付。苦笑

[10062: 匿名さん]

>>10053 匿名さん

徒歩4分以内の物件はツインパとタワーズ台場、WCTだけだぞ。>>10012 を見てみろ。
ツインパかタワーズ台場の方？

勝どきビュータワーは除く。あそこは色々と論外。

[10063: WCT住民3]

＞10047
つーかさ、湾岸タワマンは、中国マネーも流入し、実力以上に相場が騰がり過ぎたので、調整期に入ったということ。
ＷＣＴだって、例外じゃない。
新築も今が高値。
新築も中古もしばらく様子見が正解。

[10064: 匿名さん]

青山は坪１０００予想ですよ。坪２４０からのステップアップは前代未聞かと。草野球チームからヤンキースに入団するくらいのギャップ。

[10065: WCT住民3]

持ち株の含み益を現金化すればなんとかと思っていたんだけど、２億超えとなるとやっぱり厳しいかな。

[10066: 匿名さん]

アイル駅やお台場駅は一人前の駅として見なされてませんから。駅直結だろうが、部屋にホームが着いてようが価値なし。存在自体が不便。

[10067: 匿名さん]

70平米で2憶2千万くらいになるでしょう。しかも70平米みたいな狭い部屋ないだろ。現金で3-4億からで最低ラインの部屋検討可能では。

[10068: 匿名さん]

>>10048 匿名さん
私、湾岸タワマンほとんど見ました。眺望に関してはWCTが一位で異論ありません。

[10069: 匿名さん]

>>10067 匿名さん

恐ろしすぎる。

東京は、コエーとこだよ。

[10070: 匿名さん]

http://wangantower.com/?p=11778

ここ1年の成約平均見る限り、
芝浦=WCTだね。
しかもクローヴは明確に芝浦の平均引き上げてるので、他の芝浦マンションは、実際はWCTより下だね。
http://wangantower.com/?p=11778

あと、合わせてこっち見ると勝どき、豊洲を筆頭にした東湾岸は、芝浦港南の港区湾岸とは、エリアとして明確な差があるので、序列の議論に参加する資格は無いんじゃないかな？
http://wangantower.com/?p=11752

[10071: 匿名さん]

>>10067 匿名さん

恐ろしすぎる。

東京は、コエーとこだよ。

[10072: 匿名さん]

芝浦の大規模タワマンはグローヴ、ケープ、ＣＭＴ、ＧＦＴしかないんだよ。田町というくくりならカテリーナもある。

坪単価みてみ

ＧＦＴ＞カテリーナ＞＞グローヴ＞ＣＭＴ＞ＷＣＴ≥ケープでしょうが。

芝浦の最低ラインとほぼ同等なのが港南３－４丁目の裸の大将ＷＣＴさんのポジション。

芝浦＞港南は明らか。芝浦コンプレックスが重症なのはよくわかります傷が広がるだけなのではやめときな。

しかもＴＧＭＭ、駅前商店街、札の辻、芝浦1丁目、新駅、竹芝、浜松町の再開発で芝浦はどんどん上がっていくが、ＷＣＴは再開発エリアから遥か彼方で蚊帳の外ですから現状維持できれば御の字で差は広がる一方という現実が待っているわけですから。

[10073: 匿名さん]

昔はグローヴと同じくらいの時期もあったんだけど、いつの間にかグローヴと資産価値のがかなり差がついてしまったね。そしてこれからも開き続けるという確実な未来。

これからも3-4丁目でも新駅徒歩10分以内のコスモポリス、パークタワーに逆転されるという確実な未来もあるし。その後はフェイバリッチやブランファーレとの争いかな。

[10074: 匿名さん]

>>10072 匿名さん

でも売却しやすいのは大人気のWCT♫

[10075: 匿名さん]

>>10073 匿名さん
>これからも3-4丁目でも新駅徒歩10分以内のコスモポリス、パークタワーに逆転されるという確実な未来もあるし。

思い込み激しいね。まったく根拠無しだし。笑

[10076: 匿名さん]

>>10075
逆転されるなら、とっくの昔に逆転されてる。もう11年経つんだぜ？永遠に逆転はねーよ。

[10077: 匿名さん]

>>10068 匿名さん

湾岸タワマンほとんど見たんですか？
凄すぎます！

豊洲3丁目は、どうですか？

[10078: 匿名さん]

>>10072 匿名さん

10070さんみたいにソース示さないと説得力ゼロ

[10079: 匿名さん]

>9950
>今出てるのは海が見えない西、南、低層中心だから前からそんなものです。

東、北、高層で見てみると坪単価は330を超えてくると思います。


3か月前の坪324のときも同じこと言ってた。

[10080: 匿名さん]

>>10077

眺望の話を聞いているのであれば、豊洲3丁目タワーは景色は平凡。虹橋までは3kmくらい離れてるので見慣れると遠いなーって感じだし、北側から眺めるので逆光で綺麗な景色には見えない。北側の眺めも住宅や低層ビル密集の中にスカイツリーが見えることぐらいかな。シティタワー豊洲の営業マンが「豊洲は眺望では売ってません」と言ってた。街並みは道路が整備されてるから綺麗だけどね。だけど、それも豊洲3丁目町内だけ。周囲の一般幹線道路は大型車がバンバン走ってるし、ストップアンドゴーで空気は悪い。道渡れば、再開発地域外だからね。昔ながらの古い建物が密集した街が残ってる。あと、ららぽーとがあって便利と言うんだけど、豊洲3丁目マンションからららぽーとまでは実は結構距離があるんだよね。マンションの脇には文化堂などもあるけど、決して買い物などが便利な街だとは思えなかったな。自転車は必須だと思った。

[10081: 匿名さん]

>>10072
>芝浦の最低ラインとほぼ同等なのが港南３－４丁目の裸の大将ＷＣＴさんのポジション。

レインズの芝浦4丁目成約事例と加重平均(グローブ、ケープ、CMT)
成約坪単価325万円

[10082: 匿名さん]

レインズのWCT成約坪単価平均325万円。芝浦4と同じだね。ちゃんとソース示さないから、またデタラメだとすぐにバレる。

[10083: 匿名さん]

週刊現代（７/2号）の「２０２０年あの人気マンション値段はこうなっている！ 」（全１１７物件）に掲載されていた湾岸タワー１４物件を、並べ替えてみました。
記事によると、価格の根拠は、不動産価格推定サービス「ＧＥＥＯ」だそうです。
これを見て、データの信憑性含め、なにをどう思うかは、皆様のご勝手ということで。

[10084: 匿名さん]

書き忘れましたが、価格はすべて、2LDK、70平米物件に換算して算出しているそうです。

[10085: 匿名さん]

>10080
3丁目は豊洲通向きですね。
○幹線道路から2ブロック離れていて静かだし、芝浦工大はオープンキャンパスでオシャレな建物なのでドラマの撮影にも使われている。シンボル、豊洲タワーのエリアは閑静で豊洲エリアの奥座敷的立地です。
○フォレシアができて飲食店が充実したのも良い。普段使いに良い店がたくさん入ってます。駅からの帰りにスーパービバに寄れるのも便利。スーパー、ドラッグストア、本屋、電気屋にホームセンター等が入っていて、日常生活品が充実してます。
○眺望も方角によっていろいろ楽しめます。レインボーブリッジ、東京タワー、スカイツリー、恐竜橋（も見えたはず）。隅田川の花火大会も楽しめます。低層でも3丁目は運河ビューが楽しめます。
○フォレシアができたおかげで、シンボルはほとんど濡れずに駅まで歩けるのも、ポイントだと思います。通勤は毎日のことですので。
○ららぽは、週末行く程度なので十分徒歩圏ですよ。夕食後、空いた時間にゆっくり買い物できるのも豊洲ならではです。
○もちろん2丁目は良いと思うけど、3丁目のほうが価格が高かったため仕様が良い。スーパーゼネコン施工なのも安心材料です。
ということで、派手で分かりやすい2丁目、渋く通な3丁目という感じです。

[10086: 匿名さん]

10083です。
「現在価格」順の並べ替えを失敗していたので、修正版をアップします。

[10087: 匿名さん]

＞虹橋までは3kmくらい離れてるので見慣れると遠いなーって感じだし、北側から眺めるので逆光で綺麗な景色には見えない。

レインボーブリッジって昼眺めるの？そもそも人間の目は写真と違い高性能なので、逆光でも十分綺麗な景色が見れますよ。
太陽を見上げるわけではなく、街を見下ろすわけですし。もう少し言うと、順光と違い、時々刻々と光の当たり具合が変わるので景色に変化があり、寧ろ、眺望楽しめます。見慣れる見慣れないは、遠い近いはあまり関係ないんじゃないですかね。これも、寧ろ、近い方がそればかり強調されて飽きるの早い気もするし。

[10088: 匿名さん]

2020価格順も間違ってた。。。（汗
何度もすいませんが、あらためて差し替えます。

[10089: 匿名さん]

また豊洲で新しい開発計画が発表されました。

豊洲駅前の再開発は、芝浦のＴＧＭＭと同規模の再開発だったのですが、
これで完全に超えてしまったようです。

http://www.decn.co.jp/?p=70859

もちろん、山手線の田町に敵うとは思ってないので、
ネガいらないよ。メトロマイナー路線のマイナー駅なのに、
頑張ってるでしょって言いたいがために田町を例に出してるだけなので。

[10090: 匿名さん]

北部屋は最悪でしょ。
眺望以前の問題。
陽が３６５日×２４ｈ当たらないんですよ。
そんなの住居じゃない。
自律神経に悪そう。
洗濯物すら干せない。
南部屋なら冬でも天気が良ければ
ベランダで日向ぼっこできるのに。

[10091: 匿名さん]

湾岸タワマンのスレで南向き信仰を熱く語るとはいまどき珍しいね。

http://mainichi.jp/premier/business/articles/20160202/biz/00m/010/0120...
http://allabout.co.jp/gm/gc/426807/
http://business.nikkeibp.co.jp/article/report/20140910/271076/

[10092: 匿名さん]

>レインボーブリッジって昼眺めるの？

私は湾岸の景色は海が真っ黒になる夜よりもよく晴れた昼間のほうが100倍綺麗だと思います。

＞見慣れる見慣れないは、遠い近いはあまり関係ないんじゃないですかね。

ランドマーク的構造物からの距離は景色の印象を大きく変えますよ。花火大会を近くで見るのと遠くから見るのに近い感覚。

[10093: 匿名さん]

＞東、北、高層で見てみると坪単価は330を超えてくると思います。


疑わしいので調べてみた。断っとくが私はＷＣＴアンチでもポジでもないので、事実だけ記す。

＜今売り出し中のＷＣＴ中古物件の方位別平均坪単価＞
東向　３７９万円
南向　３４１万円
北向　３４０万円
西向　３０６万円
全体　３３４万円

これを見ると確かに西側だけは極端に安いというのは事実のようだ。
今売り出し中物件の約半分は西向きだった。よって西向きが全体の平均を押し下げているのは
正しい主張と思われる。

[10094: 匿名さん]

>>10088
ありがとうございます。特に一番下の今後の値動き騰落率予想が興味深いですね。中央区が２５％から３０％下落、江東区は１０％下落、港区の下落率は１０％未満。最も価格が下がらないのはワールドシティタワーズ、芝浦アイランドということですね。やはり、芝浦・港南のサウスゲートエリアは資産価値が下がらないと見ているということなんでしょうね。中央区が江東区よりも下落率が大きいのはちょっと意外な気もしますが、中央区が暴落するのはやはりタワマン乱立＋オリンピック後に放出される大量の選手村後の住宅で供給過剰になるということなんでしょうね。

[10095: 匿名さん]

う～～ん。雑誌の人がどう推測したか．．を推測しても、なんだかむなしくないですか？

[10096: 匿名さん]

＞ランドマーク的構造物からの距離は景色の印象を大きく変えますよ。

ネットで拾った豊洲からのレインボーブリッジ。確かに、遠いうえに逆光で後ろの景色に溶け込んでしまうのでどこが虹橋だか全然わからない。

[10097: 匿名さん]

ネットで拾ったWCTの室内からと思われる虹橋。距離がめちゃ近くて順光で橋が輝くので綺麗に見える。

[10098: 匿名さん]

>>10097
たいへん！足元モザイクしないと！

[10099: 10083]

>10094
どういたしまして。
騰落率予測を見ると、あきらかに、港南・芝浦＞中央区湾岸＞江東区湾岸、という基調が読み取れますが、その原因・背景は次のとおりと見ております。

①都内のマンション市況は、新築価格の高騰に引き摺られ、中古も2007年以来のプチバブル状態であり、湾岸・内陸を問わず、今後数年で１０％程度の調整は必至。（現代の記事では、湾岸物件に限らず、内陸のビンテージマンションもほとんど下落予測となっています。為念）
②中央区・江東区はオリンピック効果をフルに享受し、「現在価格」はプレミアム（実質価値比高め）相場を呈している。
③とりわけ中央区アドレスは、江東区物件に比べ、新築物件のプライシングが強気の分、ポスト・オリンピックの中古下落率も大きいと予測される。
④港南・芝浦は、オリンピック後も、新駅開業・リニア開通を起爆剤とする開発期待大きい上、中央区・江東区に比し、新築物件の供給が限られていることも、中古相場の下支え要因となる。

以上、素人による個人的意見です。気に入らなければ読み飛ばしてください。苦笑

[10100: 匿名さん]

>10098
モザイクなんかいらんでしょ。ほかのタワマンの景色なんか、これに比べたら見られたもんじゃない。某タワマンだけど、これなんか全部モザイク入れないとダメでしょ。