湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲 他） part15

[匿名さん]

前スレッド1000件を超えていたので、part15です。

湾岸エリアのタワーマンションについて話し合うスレッドです。
購入を検討していないけれど、湾岸のタワーマンションについて物申したい！という方のためのスレッドです。
今のところ、湾岸に新築計画タワーマンション、近日分譲開始タワーマンションは無いので、
エリアや地域相場、周辺物件の話題…もちろん都心湾岸エリアのタワーマンションであれば分譲中・中古問わず、
タイトル以外の物件の話題もOK！！
有意義な情報交換しましょう。

【スレッドのタイトルを修正致しました。H28.2.10　管理担当】


[スムログ 関連記事]
【動画】湾岸エリアのタワーマンション上空を飛ぶ
https://www.sumu-log.com/archives/3361

[25235: マンション検討中さん]

センチュリーパークタワーは住民層の質の高さもあって50階超え750世帯以上のタワマンの大規模修繕を成功させてますし、湾岸に限らず超高層マンションの大規模修繕ノウハウは溜まっていくこと事実も一方でありますね。

[25236: 匿名さん]

新宿の都庁も最初はそう思っていましたが、コスト最安値の７年前の時点で「修繕費用800億円」です。ノウハウなんてありません。資源高で今やると２０００億でしょう。

２０００億円で建てて、２０００億円で修繕をする。
個人にできますか？無理ですね。タワマンは、使い捨てライターにするしかないんですよ。

[25237: 匿名さん]

プっ君の社会貢献度は高いね。世直しを兼ねて人を救う。

[25238: 匿名さん]

坪１５０万で買ったマンションに月々３０万の維持費を払えるか？ｗ　

[25239: 匿名さん]

修繕費一覧表。一番高いWCTは管理組合で大規模修繕の見積もりをやり直し、同時に10年ごとの
一括徴収をやめ月々徴収する方式にした結果、一気に㎡295円/月になったらしい。
つまりそれくらい集めないと修繕はできないということだな。修繕費が安いマンションは
だんだんスラム化するのを前提にしてるんだろう。

[25240: 匿名]

>>25234 検討板ユーザーさん

そのうち お前が一番早く修繕積立て金を滞納しそうだね。

[25241: 匿名さん]

>>25232
>>25233

タワマンに憧れて夢にまで見てるんですね…

[25242: 匿名]

>>25241 匿名さん

よく読め
憧れてたけど止めたって言ってるだろ。

タワマンはデベの ぼろい儲け口だから 需要が低層マンションに行かれたら
困るのは分かるけど。

[25243: 匿名さん]

>>25232は榊のらえもんの天敵さんのコメントでしょうか？

埋もれさせるのはもったいない参考になる内容なので、僕の方でコピペしますね。

豊洲駅から徒歩10分以内のマンションの場合
概ね
管理費が月額12,000～20,000円
修繕積立金が月額10,000～15,000円
駐車料が月額15,000～30,000円
で毎月の支払い合計額が37,000～65,000円といったところ。


今現在、タワーマンションの修繕積立金は15階以下の通常マンションと同じ条件で想定されている。しかし、実際のところタワーマンションは給配水管や給水施設、給電施設やエレベータなどには特殊で高額な設備が多く使われているため、設備費だけでも通常マンションの３倍以上の費用がかかる。

一般的にマンションの大規模修繕工事は、築後10年程度で外壁などの補修工事を行い、築後25年をめどに給排水菅の更新を検討する必要がある。

タワーマンションほどの大規模なマンションになれば、外壁などの補修工事で足場を組めないため損傷箇所や故障箇所の点検や修繕にはゴンドラを利用することになるが、強風の日はゴンドラ作業を中止せざるを得ない。ゴンドラの設置、工期の遅れは、施工費を大幅にアップさせる要因になる。

また、ゴンドラは強風に弱く、天候次第ですぐに工事が中止になる。そのため、通常のマンションの修繕期間が2～3カ月のところ、平均して半年～１年半という長い期間が必要になる。

特に海沿いに建つ豊洲など湾岸のタワーマンションは常に強風にあおられるため外壁の補修工事期間は確実に1年を超えると言われている。豊洲などの海沿いは潮風が強い。そして高層建物であるために強風を受けて常に微小な｢揺れ｣が生じている。また、日本は地震の多い国なので、建物はしばしば強い揺れにも襲われている。｢潮・風・揺れ｣という曲者三拍子がそろった豊洲は大規模修繕費がさらにアップする。

工期が遅れれば、その分、ゴンドラ設置費用や施工費や人件費がアップする。

強風の日ではなくても、上層階が常に強風にあおられる状況にあるタワーマンションでは、常に不安定な状況での作業になるため、修繕に取りかかる前の点検だけでも長期間かかり、点検作業そのものも非常に困難。

修繕を行う以前に、損傷箇所や故障箇所の全容解明やその原因の完全究明は困難を極めるどころか不可能かも知れない。大規模修繕はタワーマンションを建てた張本人であるスーパーゼネコンが請負を拒否するほど困難な作業。

また、修繕積立金は15年後には8～10倍以上、20年後には15倍以上になるという想定もある。

豊洲駅から徒歩10分以内のマンションの最も安い管理費、修繕積立金、駐車料の毎月の支払合計額37,000円、倍率を8倍で計算したとしても月々の支払額は37,000円×8で29万6,000円。

管理費、修繕積立金、駐車料の毎月の支払合計額が中間の5万円の場合は40万円。

ローン返済額は6,000万の35年固定金利でボーナス返済無しの場合、月々の返済額は20万円くらい。

子供の養育費は幼稚園から大学まですべて国公立で、大学の学部は医歯薬学系や理工系の学部ではなく、文系学部に通わせた場合でも1人当たり3,000万円、子供が2人いれば6,000万円。1人当たり月々の養育費は10～12万円、子供が2人いれば月々の養育費は20～24万円。

年間手取り1,000万円を単純計算で12で割ると、月の手取りは833,333円。
年収が1,000万円でなく、税金などを差し引いた年間可処分所得(年間手取り)が1,000万円だったとしても足りない。

そもそも、これまでの計算に夫婦2人分の生活費は含まれていない。家族旅行などのレジャー費や盆正月の帰省交通費や宿泊費なども含まれていない。小学生以上からは子供の習い事費やクラブ活動費などの出費が一気に増えるが、それも計算には含まれていない。大規模修繕の工期が遅れた場合の追加費用なども含まれていない。

また、この計算はそのマンションの全戸の住民が全く滞納しなかった場合のもの。

豊洲など湾岸タワーマンションの場合、中国人投資家が多く、彼らには修繕費を積み立てるという概念がなく、管理費や修繕積立金を支払う意識が希薄なので、しっかり支払いをしたとしても大きな不足が生じて大規模修繕そのものが出来なくなる可能性が高い。そのマンションは老朽化が加速され、入居者が減るとともにスラム化していく。

[25244: 匿名さん]

>>25243 匿名さん
おいwいらねーからww

[25245: 匿名さん]

事実なので、隠す必要はないでしょう。

[25246: 匿名さん]

＞25243
買わなくて正解でしたね。

[25247: 匿名さん]

>>25239 匿名さん
WCTは管理費やすいって去年言われてなかったっけ？いきなりトップに躍り出たのか。成約価格にも影響出てきそうだね。いまはどうなってるかな？レインズ見れる人カモンヌ

[25248: 匿名さん]

>>25246 匿名さん
確かに角部屋でこの売り出し価格はビビった。
強気の有明とそんなに変わらない価格。

江東区湾岸vs港区湾岸の戦いが懐かしいね。あの頃は豊洲が本当に加熱していて、一時期そんなに変わらない坪単価だったもんね。

[25249: 匿名さん]

一方台場はまだまだ強気。ずっとこの辺の価格帯をウロウロ。
やはり一点モノは強いんだね。ここにして良かったw

[25250: 匿名さん]

そこに中央区の激安物件が参戦

[25251: 匿名さん]

>>25250 匿名さん

いやいやw35m2で4900万でしょ？充分高いわww

[25252: 匿名さん]

>>25251 匿名さん

ドゥトゥールの中古はどうなってるんだろうね。GFTと同じくらい？
市況が下がってきている今、久々に坪単価合戦みたいなのやりたいね。
誰かレインズ見れる人！カモォンヌ！

[25253: 匿名さん]

>>25251 匿名さん
しかもお風呂がシャワールームでこの価格だからね。外廊下だし。
意味ないやんって感じ。
内廊下はさらに高くなるしなぁ〜
それでもTDとそこまで変わらないのかな？DTとTD(笑)

[25254: 匿名さん]

そういえば、田町の開発はだいぶ進んできたね。

そして、唐突だけど、キャピタルマークタワーってやっぱりカッコいいね。
威風堂々という感じ！