匿名さん [更新日時] 2017-04-03 14:03:26
前スレッド1000件を超えていたので、part15です。
湾岸エリアのタワーマンションについて話し合うスレッドです。
購入を検討していないけれど、湾岸のタワーマンションについて物申したい！という方のためのスレッドです。
今のところ、湾岸に新築計画タワーマンション、近日分譲開始タワーマンションは無いので、
エリアや地域相場、周辺物件の話題…もちろん都心湾岸エリアのタワーマンションであれば分譲中・中古問わず、
タイトル以外の物件の話題もOK！！
有意義な情報交換しましょう。
【スレッドのタイトルを修正致しました。H28.2.10 管理担当】
[スムログ 関連記事]
【動画】湾岸エリアのタワーマンション上空を飛ぶ
https://www.sumu-log.com/archives/3361
[スレ作成日時]2016-02-06 17:52:40
＼専門家に相談できる／
湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲 他） part15
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25214:
匿名さん
[2017-02-20 20:54:26]
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25215:
匿名さん
[2017-02-21 08:21:29]
>「東京を知らない地方の人」が買うのがタワーマンションなのだ
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20170221-00001463-bunshun-soc... |
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25216:
匿名さん
[2017-02-22 23:03:41]
＞25215
＞http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20170221-00001463-bunshun-soc... このリンク先は大変参考になります。豊洲は土壌汚染や液状化や側方流動だけでなく大規模修繕などの問題も山積していますね。 以下にリンク先の一部を抜粋コピーしました。 まだあまり話題になっていないが、築15年から20年を迎える物件で目立ち始めたのが、雨漏りの問題である。タワマンの多くが、首都圏でも湾岸エリアに立地している。工場や倉庫の跡地といった広い敷地を活用したものが多いからだ。海沿いは潮風が強い。そして高層建物であるために強風を受けて常に微小な「揺れ」が生じている。また日本は地震の多い国なので、建物はしばしば強い揺れにも襲われている。 この「潮と風と揺れ」は意外に曲者だ。コンクリートの継ぎ目や窓枠の目地には元来コーキング材などが充填されているが、経年とともに劣化する。タワマンのとりわけ湾岸エリアはその度合いが通常のマンションなどと比べものにならないほど激しいのだ。強風によって吹きつけられる潮はコーキング剤の劣化を早め、小さな揺れの連続は亀裂を促進させるからだ。 タワマンは、高層であるために修繕にあたって足場を組むことすらできない。したがって雨漏りが始まっても、必要な修繕が施せずに放置状態が続くことになる。 |
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25217:
匿名さん
[2017-02-22 23:30:48]
>タワマンは、高層であるために修繕にあたって足場を組むことすらできない。したがって雨漏りが始まっても、必要な修繕が施せずに放置状態が続くことになる。
窓拭き用のゴンドラがありますから、それなりの修繕補修は足場を組まずに適宜できるようですよ。 もちろん、大規模修繕はそれなりにコストがかかることは否定しません。 |
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25218:
匿名さん
[2017-02-22 23:55:13]
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25219:
匿名さん
[2017-02-22 23:57:09]
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25220:
匿名さん
[2017-02-22 23:59:58]
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25221:
匿名さん
[2017-02-23 00:19:38]
＞25217
＞窓拭き用のゴンドラがありますから、それなりの修繕補修は足場を組まずに適宜できるようですよ。 窓ふき用のドンどらを使ってところで効率よく修繕することはできない。効率が悪ければそれだけ人件費やゴンドラ使用料などの費用もかさむ。 タワーマンションの場合、損傷箇所や故障箇所の点検や修繕にはゴンドラが必要になるのに加えて、強風の日はゴンドラ作業を中止せざるを得ない。ゴンドラの設置、工期の遅れは、施工費を大幅にアップさせる要因になる。 強風の日ではなくても、上層階が常に強風にあおられる状況にあるタワーマンションでは、常に不安定な状況での作業になるため、修繕に取りかかる前の点検だけでも長期間かかり、点検作業そのものも非常に困難。 修繕を行う以前に、損傷箇所や故障箇所の全容解明やその原因の完全究明は困難を極めるどころか不可能かも知れない。 特に豊洲などの湾岸は 点検や修繕をするにも作業員の安全確保が必要なので、危険建物指定を受けるレベルではなくても、建物の損傷が激しい場合はゴンドラも使用できなくなる。 特に、豊洲などの海沿いは潮風が強い。そして高層建物であるために強風を受けて常に微小な「揺れ」が生じている。また日本は地震の多い国なので、建物はしばしば強い揺れにも襲われている。潮と風と揺れという曲者三拍子がそろった豊洲は大規模修繕費がさらにかかる。 |
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25222:
匿名さん
[2017-02-23 00:20:44]
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25223:
匿名さん
[2017-02-23 00:24:42]
＞25222
＞ですから、一人ブランコを何台か並べてバルコニーの定期清掃してます。例えば某品川のタワマン。 窓ふき用のゴンドラで窓ふきくらいはできますがそのゴンドラを使ったころで効率よく修繕することはできない。効率が悪ければそれだけ人件費やゴンドラ使用料などの費用もかさむ。 タワーマンションの場合、損傷箇所や故障箇所の点検や修繕にはゴンドラが必要になるのに加えて、強風の日はゴンドラ作業を中止せざるを得ない。ゴンドラの設置、工期の遅れは、施工費を大幅にアップさせる要因になる。 強風の日ではなくても、上層階が常に強風にあおられる状況にあるタワーマンションでは、常に不安定な状況での作業になるため、修繕に取りかかる前の点検だけでも長期間かかり、点検作業そのものも非常に困難。 修繕を行う以前に、損傷箇所や故障箇所の全容解明やその原因の完全究明は困難を極めるどころか不可能かも知れない。 修繕をするにも作業員の安全確保が必要なので、危険建物指定を受けるレベルではなくても、建物の損傷が激しい場合はゴンドラも使用できなくなる。 特に、豊洲などの海沿いは潮風が強い。そして高層建物であるために強風を受けて常に微小な「揺れ」が生じている。また日本は地震の多い国なので、建物はしばしば強い揺れにも襲われている。潮と風と揺れという曲者三拍子がそろった豊洲は大規模修繕費がさらにかかる。 |
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25224:
匿名さん
[2017-02-23 00:28:08]
＞25209
＞昔、ロサンゼルスの大地震が起こったときにNHKに招かれた工学博士が日本の高速道路は絶対倒壊したり桁が外れたりしません。電車も同じです、日本の電車はそんなことはなりません。とのたまわっていました。ロス地震では高速道路の桁が落ちて何十人だか何百人だか知りませんが押しつぶされました。 ＞ところが、阪神淡路の大震災、高速倒壊、飛行場に行く新品の道路さえ倒壊、電車はがたがたです。倒壊だらけです。 ＞新設のまだできてなかった関西空港へのモノレールの橋脚まで壊れました。 ＞近代的ビルが幾つも横倒しです。病院まで押しつぶされています。 ＞今回の大地震で驚いたのがことごとく、防潮堤が簡単に壊されてるのです。一応計算してあるんでしょう。勿論、何の根拠もない計算式をコンピューターに入れて計算したんでしょう。 ＞25210 ＞ 一瞬で高層ビル倒壊 ＮＨＫが報じた「キラーパルス」 ＞http://www.asyura2.com/14/jisin20/msg/395.html 豊洲のような軟弱地盤の埋立地のタワーマンションはキラーパルスで倒壊や大損壊の被害を受ける可能性が高そうですね。 |
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25225:
匿名さん
[2017-02-23 00:52:01]
>>25223
大規模修繕は別として、雨漏り等には対応できると最初から申しておりますが？ ただ規模の経済という点では、大規模タワーでは、平均コストは下がるでしょうね。タワーマンションに住むなら大規模の方が良いということでしょう。これは経済学の原理ですから。 |
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25226:
匿名さん
[2017-02-23 02:01:44]
＞25225
＞ただ規模の経済という点では、大規模タワーでは、平均コストは下がるでしょうね。タワーマンションに住むなら大規模の方が良いということでしょう。これは経済学の原理ですから。 コストが下がっても実際の価値に見合わない高値どまりだからタワーマンションは全く売れてないよね。大手ゼネコンも値下げしたくても下げられない状況が続いていて、オリンピックを待たずに大幅値下げされるという声も上がってるよ。 それでも土壌汚染や液状化や側方流動や問題山積で大規模修繕に関しても問題山積の「豊洲のタワーマンション」は怖くて買えません(笑) |
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25227:
匿名さん
[2017-02-23 08:03:39]
＞25226
＞土壌汚染や液状化や側方流動や問題山積で大規模修繕に関しても問題山積の「豊洲のタワーマンション」は怖くて買えません(笑) 豊洲駅から徒歩10分以内のマンションの場合 概ね 管理費が月額12,000～20,000円 修繕積立金が月額10,000～15,000円 駐車料が月額15,000～30,000円 で毎月の支払い合計額が37,000～65,000円といったところ。 今現在、タワーマンションの修繕積立金は15階以下の通常マンションと同じ条件で想定されている。しかし、実際のところタワーマンションは給配水管や給水施設、給電施設やエレベータなどには特殊で高額な設備が多く使われているため、設備費だけでも通常マンションの３倍以上の費用がかかる。 一般的にマンションの大規模修繕工事は、築後10年程度で外壁などの補修工事を行い、築後25年をめどに給排水菅の更新を検討する必要がある。 タワーマンションほどの大規模なマンションになれば、外壁などの補修工事で足場を組めないため損傷箇所や故障箇所の点検や修繕にはゴンドラを利用することになるが、強風の日はゴンドラ作業を中止せざるを得ない。ゴンドラの設置、工期の遅れは、施工費を大幅にアップさせる要因になる。 また、ゴンドラは強風に弱く、天候次第ですぐに工事が中止になる。そのため、通常のマンションの修繕期間が2～3カ月のところ、平均して半年～１年半という長い期間が必要になる。 特に海沿いに建つ湾岸のタワーマンションは常に強風にあおられるため外壁の補修工事期間は確実に1年を超えると言われている。特に、豊洲などの海沿いは潮風が強い。そして高層建物であるために強風を受けて常に微小な｢揺れ｣が生じている。また日本は地震の多い国なので、建物はしばしば強い揺れにも襲われている。｢潮・風・揺れ｣という曲者三拍子がそろった豊洲は大規模修繕費がさらにアップする。 工期が遅れれば、その分、ゴンドラ設置費用や施工費や人件費がアップする。 特に、豊洲などの海沿いは潮風が強い。そして高層建物であるために強風を受けて常に微小な｢揺れ｣が生じている。また日本は地震の多い国なので、建物はしばしば強い揺れにも襲われている。｢潮・風・揺れ｣という曲者三拍子がそろった豊洲は大規模修繕費がさらにアップする。 強風の日ではなくても、上層階が常に強風にあおられる状況にあるタワーマンションでは、常に不安定な状況での作業になるため、修繕に取りかかる前の点検だけでも長期間かかり、点検作業そのものも非常に困難。 修繕を行う以前に、損傷箇所や故障箇所の全容解明やその原因の完全究明は困難を極めるどころか不可能かも知れない。 また、修繕積立金は15年後には8～10倍以上、20年後には15倍以上になるという想定もある。 豊洲駅から徒歩10分以内のマンションの最も安い管理費、修繕積立金、駐車料の毎月の支払合計額37,000円、倍率を8倍で計算したとしても月々の支払額は37,000円×8で29万6,000円。 管理費、修繕積立金、駐車料の毎月の支払合計額が中間の5万円の場合は40万円。 ローン返済額は6,000万の35年固定金利でボーナス返済無しの場合、月々の返済額は20万円くらい。 子供の養育費は幼稚園から大学まですべて国公立で、大学の学部は医歯薬学系や理工系の学部ではなく、文系学部に通わせた場合でも1人当たり3,000万円、子供が2人いれば6,000万円。1人当たり月々の養育費は10～12万円、子供が2人いれば月々の養育費は20～24万円。 年間手取り1,000万円を単純計算で12で割ると、月の手取りは833,333円。 年収が1,000万円でなく、税金などを差し引いた年間可処分所得(年間手取り)が1,000万円だったとしても足りない。 そもそも、これまでの計算に夫婦2人分の生活費は含まれていない。家族旅行などのレジャー費や盆正月の帰省交通費や宿泊費なども含まれていない。小学生以上からは子供の習い事費やクラブ活動費などの出費が一気に増えるが、それも計算には含まれていない。大規模修繕の工期が遅れた場合の追加費用なども含まれていない。 また、この計算はそのマンションの全戸の住民が全く滞納しなかった場合のもの。 豊洲など湾岸タワーマンションの場合、中国人投資家が多く、彼らには修繕費を積み立てるという概念がなく、管理費や修繕積立金を支払う意識が希薄なので、しっかり支払いをしたとしても大きな不足が生じて大規模修繕そのものが出来なくなる可能性が高い。そのマンションは老朽化が加速され、入居者が減るとともにスラム化していく。 |
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25228:
匿名さん
[2017-02-23 09:54:02]
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25229:
匿名さん
[2017-02-23 10:07:22]
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25230:
匿名
[2017-02-23 12:24:45]
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25232:
匿名さん
[2017-02-23 12:39:43]
＞25227の改訂版
豊洲駅から徒歩10分以内のマンションの場合 概ね 管理費が月額12,000～20,000円 修繕積立金が月額10,000～15,000円 駐車料が月額15,000～30,000円 で毎月の支払い合計額が37,000～65,000円といったところ。 今現在、タワーマンションの修繕積立金は15階以下の通常マンションと同じ条件で想定されている。しかし、実際のところタワーマンションは給配水管や給水施設、給電施設やエレベータなどには特殊で高額な設備が多く使われているため、設備費だけでも通常マンションの３倍以上の費用がかかる。 一般的にマンションの大規模修繕工事は、築後10年程度で外壁などの補修工事を行い、築後25年をめどに給排水菅の更新を検討する必要がある。 タワーマンションほどの大規模なマンションになれば、外壁などの補修工事で足場を組めないため損傷箇所や故障箇所の点検や修繕にはゴンドラを利用することになるが、強風の日はゴンドラ作業を中止せざるを得ない。ゴンドラの設置、工期の遅れは、施工費を大幅にアップさせる要因になる。 また、ゴンドラは強風に弱く、天候次第ですぐに工事が中止になる。そのため、通常のマンションの修繕期間が2～3カ月のところ、平均して半年～１年半という長い期間が必要になる。 特に海沿いに建つ豊洲など湾岸のタワーマンションは常に強風にあおられるため外壁の補修工事期間は確実に1年を超えると言われている。豊洲などの海沿いは潮風が強い。そして高層建物であるために強風を受けて常に微小な｢揺れ｣が生じている。また、日本は地震の多い国なので、建物はしばしば強い揺れにも襲われている。｢潮・風・揺れ｣という曲者三拍子がそろった豊洲は大規模修繕費がさらにアップする。 工期が遅れれば、その分、ゴンドラ設置費用や施工費や人件費がアップする。 強風の日ではなくても、上層階が常に強風にあおられる状況にあるタワーマンションでは、常に不安定な状況での作業になるため、修繕に取りかかる前の点検だけでも長期間かかり、点検作業そのものも非常に困難。 修繕を行う以前に、損傷箇所や故障箇所の全容解明やその原因の完全究明は困難を極めるどころか不可能かも知れない。大規模修繕はタワーマンションを建てた張本人であるスーパーゼネコンが請負を拒否するほど困難な作業。 また、修繕積立金は15年後には8～10倍以上、20年後には15倍以上になるという想定もある。 豊洲駅から徒歩10分以内のマンションの最も安い管理費、修繕積立金、駐車料の毎月の支払合計額37,000円、倍率を8倍で計算したとしても月々の支払額は37,000円×8で29万6,000円。 管理費、修繕積立金、駐車料の毎月の支払合計額が中間の5万円の場合は40万円。 ローン返済額は6,000万の35年固定金利でボーナス返済無しの場合、月々の返済額は20万円くらい。 子供の養育費は幼稚園から大学まですべて国公立で、大学の学部は医歯薬学系や理工系の学部ではなく、文系学部に通わせた場合でも1人当たり3,000万円、子供が2人いれば6,000万円。1人当たり月々の養育費は10～12万円、子供が2人いれば月々の養育費は20～24万円。 年間手取り1,000万円を単純計算で12で割ると、月の手取りは833,333円。 年収が1,000万円でなく、税金などを差し引いた年間可処分所得(年間手取り)が1,000万円だったとしても足りない。 そもそも、これまでの計算に夫婦2人分の生活費は含まれていない。家族旅行などのレジャー費や盆正月の帰省交通費や宿泊費なども含まれていない。小学生以上からは子供の習い事費やクラブ活動費などの出費が一気に増えるが、それも計算には含まれていない。大規模修繕の工期が遅れた場合の追加費用なども含まれていない。 また、この計算はそのマンションの全戸の住民が全く滞納しなかった場合のもの。 豊洲など湾岸タワーマンションの場合、中国人投資家が多く、彼らには修繕費を積み立てるという概念がなく、管理費や修繕積立金を支払う意識が希薄なので、しっかり支払いをしたとしても大きな不足が生じて大規模修繕そのものが出来なくなる可能性が高い。そのマンションは老朽化が加速され、入居者が減るとともにスラム化していく。 |
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25233:
検討中
[2017-02-23 15:45:35]
>>25232 匿名さん
ご意見ありがとうございます。 タワマンにあこがれて検討しておりましたが いろいろな方の投稿を読んで きっぱりあきらめました。 修繕積立て金で破産する夢を見ました。 神のお告げだったのかもしれません。 岩盤のしっかりしたエリアで低層マンションを探します。 ありがとうございました。 |
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25234:
検討板ユーザーさん
[2017-02-23 18:06:29]
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