パークコート青山 ザ タワー［旧：(仮称)港区南青山二丁目計画］

[匿名 [女性]]

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社(株)大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

パークコート赤坂檜町ザ タワーに続くプロジェクトです。
パークコート青山 ザ タワーについて情報交換いたしましょう。


所在地：東京都港区南青山２丁目27番1（地番）
交通：東京メトロ銀座線・半蔵門線・都営大江戸線「青山一丁目」駅　徒歩3分
東京メトロ千代田線「乃木坂」駅　徒歩７分
総戸数：163戸（総販売戸数１６３戸（一般販売住戸９９戸　事業協力者販売住戸６４戸））

【仮称名称を正式物件名称に変更し、物件情報を追加しました。　2016.6.8 管理担当】

[スムログ 関連記事]
パークコート青山ザ・タワー (1)ガラス曲面に関する考察
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パークコート青山ザ・タワー (2)階高に関する考察
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パークコート青山ザ・タワー (3)プライベートガーデンに関する考察
https://www.sumu-log.com/archives/2709

[661: 購入検討中さん]

[複数のスレッドで同じ内容の投稿を確認したため、削除しました。管理担当]

[662: 匿名さん]

>>660
低層の角部屋の事業協力者住戸が売りに出されるなら是非買いたいですね。
倍率高そうだなぁ。。

[663: 匿名さん]

>660
坪単価おいくらくらいですか？

[664: マンション比較中さん]

>661
しつこい。ここと関係ない

[665: 匿名さん]

低層階といっても南向きなので坪８３０万台ですね。
全体で最低坪単価が８００万、最低価格が１７８００万。
一次の倍率も１０倍前後の部屋が多数あったようです。

まあ、安い部屋といっても手が出ません。

[666: 匿名さん]

ここは地権者ではなく、事業協力者が約１／３の部屋を事前に買っていますね。
ということは、三井の関係企業のオーナー等が予約購入したわけですよね。
それもほとんどが高層階の５億～３０億の部屋を。
ということは、このマンションは凄いお値打ちマンションだということですよね。
皆さんが「お金さえあれば買いたい」という意味がやっとわかりました。

[667: 匿名さん]

六本木や表参道に比べたら華やかさがない立地だけど
神宮外苑のイチョウ並木にこれだけ近くて、周りも緑豊かで
それでいて仕様がしっかりしたタワマンは後にも先にもこれが最後かも。

[668: 匿名さん]

マンションは事業協力者住居が多いほど人気が高いということです。
有名なのがグラン千鳥ヶ淵。

[669: マンション検討中さん]

でも今回の二次で事業協力者住戸売りに出てる？様なんですが、、、

[670: 匿名さん]

どさくさに紛れてグラン千鳥ヶ淵なんてもちだしてるが首都高直下型物件は比較対象にならない。
グラン南青山もそうだが三菱はアンダーで売り切れなかった物件を少数だけ売り出して即完を演じることが多い。

[671: 匿名さん]

今回事業協力者住居を売り出したのは１１戸で全て低層階。
１１戸を除いても全体の１／３が事業協力者住居。

アンダーで大半が売れること、即ち人気では？
アンダーで売れ残った部屋が即完売したら、即ち人気では？

[672: マンション検討中さん]

669です。なるほど。勉強になります。確かにそうですね。高い住戸の協力者住戸出てませんものね。

[673: 匿名さん]

21F以上のプレミアム住戸に至っては15億円の部屋を含め一般販売は22Fだけ。
20F以下のフロアも20Fは全部、18F,19Fも半分以上が事業協力者住戸。
26Fは30億円以上らしいけど、上層階の事業協力者住戸は全て完売だって。
相場が乱高下しようと全く関係ないんだろうね、この辺買える人たちは。
15億円出しても最上階26Fはおろか25F24F23Fも買えないなんて泣ける。
18F以上で200億円くらいはもう売り切ってるんじゃないのかな、もしかしたら。

[674: 匿名さん]

なんだかんだ言ってもここ売り切るのは時間がかかると思うよ。

[675: 匿名さん]

人気のバロメーターには、
事業協力者住戸や会員優先住戸が多いか否か。
完売速度、抽選住戸の多少、抽選倍率、キャンセル住戸（先着順）が３％以内かどうか等々が上げられます。

ただ、全体戸数、経済状況、国際情勢、イベント、為替、金利等々により大幅に変動があり、一概には断定できないと思われます。

そして、６７４さんがおっしゃるとおり
ここの完売は竣工後でしょうね。
あまりに高額帯が多すぎます。
それでも値引きはしないでしょう。

[676: 評判気になるさん]

富裕層向け都心部マンションの販売状況の詳しい方、現況教えて下さい。

[677: マンション検討中さん]

プラウド六本木は苦戦中？

[678: 匿名さん]

ここ以外は極めて不調。３Ａも番町も。
これはデベの共通認識。

中古も同様。高値では全く売れてない。
レインズで比較すると１年半前と比べ約１０％安くなっている模様。

[679: 匿名さん]

パークマンション檜町公園はアンダーで46戸この夏に全部売り切ってたよ。
3億円～60億円と言われてたけど、立地と仕様さえしっかりしてれば高くても売れてる。
パークコート赤坂檜町タワー同様、ミッドタウンガーデン＆檜町公園正面という立地をうまく生かしてた。
プラウド六本木は立地が残念なのに強気に行って撃沈。
南側に高層ホテルが建つ予定もある上に眺望のない低層なので相当割安じゃないと誰も買わない。
賃貸利回りが取れなくなってきているので余程の立地で実需が見込めるところでないと苦しい。
結果として一般的には賃貸利回りが十分取れるところまで資産価格が下落することは十分に考えられる。

この物件に関していえば小規模ながらも、近隣が神宮外苑、赤坂御用地、青葉公園、青山公園、青山霊園と
駅近の立地の割には緑に恵まれた唯一無二のタワーマンションなので、形はヘンテコで損してる気もするが
全面角住戸みたいな開放感のある間取りは悪くなく実需が期待できることから、時間がかかっても
そのうち売り切れると思う。ただパークマンション檜町公園同様、逆に単価を3億前後以上にあげて
戸数減らした方がより実需期待の路線が明確で売りやすかったんじゃないのかなとも思う。

[680: 匿名さん]

パークマンション檜町公園は地権者住戸はなかったの？
地権者住戸があったのか、なかったのか、あったとしたら何戸かによって、アンダー完売の評価は分かれるよね。

パークコート赤坂檜町タワーが今販売しているとしたら、あの価格で完売していただろうか？
たとえ、ここが売り出していなくても難しかったというのが、デベの認識のようだけど。

それくらい、今の高級マンション販売状況は冷え込んでいるということ。

今後はトランプノミクス？？？でどうなるか・・・。

[681: 匿名さん]

ミッドタウンの二件は別格でしょ。完成すればわかる。
パークマンションはもちろん地権者なんかいない。三井の顧客だけでほとんど売り切ったらしい。

ここも別格感はあるけど、大通りにへばりつくように建っているのがマイナスだね。

[682: 匿名さん]

６８０です。
ミッドタウン２件を貶めるつもりは全くありません。
ただ、デベを含む不動産業界の大半の人がそう感じているのは事実のようです。

勿論、完成時のことはわかりません。
あくまで現状での評価として。

[683: マンコミュファンさん]

不動産融資、最高の7兆円＝マイナス金利で、日銀は過熱警戒―16年度上期
今後の予見、意見聞かせて下さい。

[684: 匿名さん]

↑ここでやる質問ではない。他行って。

[685: 匿名さん]

二次の状況はどんなでしょうか？
ＭＲの混み具合とか教えてください。

[686: 匿名さん]

本当に気になるならMRに電話すればいい。
このスレは、購入に関係ない人や
非三井のデベとかそんな人しかいないね。

[687: 匿名さん]

ＭＲに電話して人気はどうですかって聞く？
知ってる人がいれば教えてあげたらいいじゃん。

まあ、ここに投稿している人は全員野次馬だね。
普通、どこのスレでも数人は申し込みした人とか当選した人がいるよね。

[688: 匿名さん]

強烈なポジの書き込みが散見されるけど
契約した人だとおもふ

[689: 匿名さん]

ここ買えた人がここに来るかね？

[690: マンション検討中さん]

結構強引な売り方したみたいだけど契約は順調なようで完売は間違いないね。

[691: 匿名さん]

強烈なポジと言われると心外だなあ。

私は中古マンションのキャピタル狙いの投資をしている者です。
かれこれ１５年です。

ご存じのとおり「投資イコール情報」です。
デベはもちろん、それなりの不動産屋まで幅広く人脈を持たなければなりません。

そんななか、新築も当然話題になります。
なかでも、ここは必ず話題に上ります。
その一端を紹介しただけですがね。

またポジと言われますが、
ここは買って損はないと思いますよ。
しかし、私は中古を狙います。
１年半も大金を寝かせることは愚の骨頂ですから。

[692: 匿名さん]

691様に質問させて頂きたいのですが、ここは買っても損はしないとは、価格は落ちないと言った意味ですか？キャピタル狙いということは、中古で価格が落ちてその時買うということなんです？資金を寝かせておくと損だとは思いますが、実際のところ中古のときは価格どうなると予想されているか教えてください。

[693: 匿名さん]

お金に困ってる人は買わないので、中古の物件は当面かなり強気な価格しか出ません。売れたら売ってやるという価格。

[694: 匿名さん]

だいぶ出来上がってきたね。
これにガラス張られたら相当迫力ありそう。

http://view.tokyo/?p=29837

道路気になる人は反対側にすればいいんじゃない？
どのくらい残ってるのか知らないけど。

[695: 匿名さん]

６９３さん
不動産（マンション）を売りたい方の事情は様々です。
若い方はそうでもないかもしれませんが、
極秘で売りたい方は結構多いのです。
そういう物件は適正価格より安めで買える確率が高いのです。
超人気物件の購入者は、社会的地位も高く、保守的ですのでより可能性は高いです。

６９２さん
近隣人気物件が１０年後仕入れ値に対し１００％と仮定します。
あくまで予想ですが、ここは１１０％？
しかし、虎ノ門ヒルズには適いません。

ただ、無理して購入する物件ではありません。
管理費だけでもバカにできませんから。

[696: 匿名さん]

虎ノ門ヒルズ、どうなんだろうね。
官庁街の延長で、そもそも緑も商業施設も少ない。
乗換もできない新駅作ったところで富裕層が買うのかな？

[697: 匿名さん]

森ビルの虎ノ門に懸ける思いは並々ならないからね。
レジデンシャルタワーも日本のタワーマンション最高峰にするって断言してるくらいだし。

[698: 匿名さん]

いくら最高峰にするって言ったって、こういう価格設定で売れるのかな？

http://www.rehouse.co.jp/toshin/bkdetail/FSATTA02/

レジデンシャルタワーの分譲はもうちょっと安い価格設定で行かないと売れないでしょ。
まあ売れなかったら賃貸やサービスアパートメントにするんだろうけどね。

[699: 匿名さん]

695さん、お答えありがとうございました。

[700: 匿名さん]

ここは、子育て世帯多そうですか？

個人的に、タワマンは音が響き易いので、子育て世帯は住むべきでないと思うのですが。階下の人に多大なる迷惑をかけるので、違法ではないのかもだけど、自粛すべきでしょう。

[701: 匿名さん]

>>690 マンション検討中さん

強引な売込みされて買えるレベルなら買いたいよねっていう。

[702: 匿名さん]

>>700 匿名さん
音の問題が気になる人は戸建てか最上階を選べば良い話。マンションに住む以上、文句言うべきではない。

[703: 匿名さん]

>>700
子育て世代が住むのは違法でないけど自粛しろ？
あなたがタワマンを自粛したほうがいい。

[704: 匿名さん]

MRでは子供見かけたし、周辺に緑が多いし、繁華街から離れてるのでこの価格帯としては意外に子育て世代の注目が高いと聞いた。実際にどうかは知るよしもないが年寄りが多いタワマンになりそうもないので子供はそこそこいると思っておいた方がいいかもね。

[705: 匿名さん]

表参道駅直結？の南青山第一マンションズの建て替え物件はどう思いますか。

[706: 匿名さん]

>>702 匿名

乳幼児が走り回るのもアリですか？

[707: 匿名さん]

ここは生活感がないコンセプトですよね。

[708: 匿名さん]

まあ結局セカンドハウスにする人が多いんだろうから音なんか気にならなそうだけどね。
そもそも神経質な人はタワマンなんてやめた方がいい。
乳幼児より気になる歩き方する大人もたくさんいるからね。

[709: 匿名さん]

表参道交差点の周辺地価はとんでもなく高い
http://www.tochidai.info/area/aoyama/
南青山第一マンションズは相当高くなると思うよ。
青山一丁目周辺が割安に見えてくる。

[710: 匿名さん]

>>709 匿名さん

とんでもなく高いかもしれないけど、流石に、住むには微妙だと思うよ。完全に商業地なので。