パークコート青山 ザ タワー［旧：(仮称)港区南青山二丁目計画］

[匿名 [女性]]

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社(株)大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

パークコート赤坂檜町ザ タワーに続くプロジェクトです。
パークコート青山 ザ タワーについて情報交換いたしましょう。


所在地：東京都港区南青山２丁目27番1（地番）
交通：東京メトロ銀座線・半蔵門線・都営大江戸線「青山一丁目」駅　徒歩3分
東京メトロ千代田線「乃木坂」駅　徒歩７分
総戸数：163戸（総販売戸数１６３戸（一般販売住戸９９戸　事業協力者販売住戸６４戸））

【仮称名称を正式物件名称に変更し、物件情報を追加しました。　2016.6.8 管理担当】

[スムログ 関連記事]
パークコート青山ザ・タワー (1)ガラス曲面に関する考察
https://www.sumu-log.com/archives/2075
パークコート青山ザ・タワー (2)階高に関する考察
https://www.sumu-log.com/archives/2239
パークコート青山ザ・タワー (3)プライベートガーデンに関する考察
https://www.sumu-log.com/archives/2709

[481: 匿名さん]

>>480 匿名さん
本当ですか？！
年収世帯で4000万とかですか？(単純計算)

[482: 匿名さん]

何故ローンが0か100かでしか考えられないのか。
2億現金、8000万ローンとかあり得るでしょう。

[483: 匿名さん]

>>481
世帯年収は5000万くらいだけど嫁の年収はあてにならないってことで無視されたよ

[484: 匿名さん]

自分はマンション購入で3億ローン組みました。
現金も近い金額有るけれど、金利が非常に安く、
事業資金が手元にあったほうが安心なので借りました。三菱、みずほは10年で返済なら3億可。りそなは金利の安い35年の住宅ローンで3億でも可。

[485: 匿名さん]

現状、銀行は貸したい病。
しかし、超富裕層は借りない方が多い。
なぜなら、登記簿がきれいかどうかを気にするから。

[486: 通りがかりさん]

>>469 金融投資家さん

また、暇人野郎か。訴えるぞ。

[487: 通りがかりさん]

>>469 金融投資家さん

だぜじゃねぇだろ〜。だよ〜？だろ〜？
そろそろ、いてまうぞ。

[488: 通りがかりさん]

>>463 匿名さん
相手しない方がいいですよ。
彼、ネットサーフィンしてる輩で、何も持たない小金持ち、小心者ですよ〜。
>>461 金融投資家さん

[489: 通りがかりさん]

>>488 通りがかりさん

たまに見回らないと、意味不明な意見を言ってる
んです。こいつは。不動産さえ所有してませんよ。

[490: 匿名さん]

>>485 匿名さん
今の60代ぐらいの人は気にしないよ。それよりもっと上の80代、90代とかの世代だな。

[491: 匿名さん]

モデルルームは来週までですか？11月になっても行けますか？

[492: 通りがかりさん]

今週末が申し込み締め切りでは❓

[493: 匿名さん]

モデルルームは年内は確実にあいてますよ。
全部売り切れるわけないし
パークコート赤坂檜町ザタワーですら
約1年はあいてました。

[494: 匿名さん]

モデルルームは、成約後、オーナーズスタイルングのためにも使用するので、1年くらいは開いているんですよ。

[495: 12]

▽「第１期販売開始／登録受付10/15～10/23」
今回販売戸数：55戸（総戸数163戸）
専有面積：70.07㎡～234.04㎡
販売価格：17,880万円～150,000万円
間取り ：1LDK～3LDK
入居予定：2018年4月下旬予定
*実質で50％程の放出販売となる
区内知人等では手元流動性が膨れてるGは、物件集約高額購入組と都心高額賃貸組に
別れている。
概要ttp://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/news/2016/1018/download/sumai/20161018.pdf

[496: 匿名さん]

新築マンションの契約率はリーマンショック以来の最低の数字ですからね。
悪い物件ではないと思うけど、ここもじっくり売っていくしかないですね。

[497: 匿名さん]

オリンピックでの観光客や海外メデイアによるＰＲ効果ははかり知れない。
三井はオリンピック後１年以内の完売を企画段階から狙っていた。
この情報どう思いますか？

[498: 匿名さん]

2016年に売り出して2021年までの完売を目指すなんて随分と控えめな企画ですなぁ

[499: 匿名さん]

>>497
そういう目論見なら計画自体を寝かすでしょ
ダラダラ長期間売ってたら印象も良くないしね

仮に新たな販売手法や顧客の開拓を目指すということなら、
完全に竣工販売にしたほうが海外勢にはマッチするだろうし、
そのほうが潔いしイメージも悪くならない

[500: 匿名さん]

景気がすでに踊り場から上向き始めていることに気づいてないのかな？

[501: 金融投資家]

これだけ金融緩和しても、実体経済が完全に下向きになりましたからね。
クロちゃんも前回の会合で、ついに白旗宣言だし。

少子高齢化が続く限り、実体経済が上向くことはありません。
不動産屋にはツラい話かもしれませんが。

ただし、全体には下向きといっても、
格差は拡大しますから、
ここのような高額マンションは、
これからの時代には逆によく売れるようになるかもしれません。

[502: 匿名さん]

ここのデザインやコンセプトを見れば当然海外需要を見込んでるでしょう。
国内経済の下振れとは関係ないでしょう。

[503: 金融投資家]

国内経済の下振れは、海外要因に関連することが多いんだよ。

グローバルな視点を持てるようになりましょうね♪

日本の不動産を積極的に買うのは、
中国人以外はそう多くはないし。

[504: 匿名さん]

再度のお願いです。
ここの申し込み状況を教えてください。
日時も記入してくださいね。
金融投資家さん。

[505: 匿名さん]

やっぱり83Aが人気なんですね。
南向きの角部屋で、この価格。人気が出るのも頷けます。

階による価格差がほとんどありませんが、これは上層になればなるほど墓地ビューが気になるからということでしょうか。
むしろ低層の方がプライベートガーデンを借景にできてお勧めでしょうか。
皆様方のご意見を頂戴いたしたく。

[506: 匿名さん]

お風呂が1418なんだね！

[507: 匿名さん]

>>505
セカンドハウスか、一人暮らしに良さそう
お金が捨てるほどあったら買いたい
ただ借景の先のビューはどうなの？

[508: 匿名さん]

>507
敷地南側には南青山サマリヤマンションが立っていますね。
８階建なので，階高の高いここの８階以上なら視界が抜けてくるのではないかと。
そう考えると803、903号室あたりは703、603号室などと比べてお買い得に思います。
プライベートガーデンに近い低層にすべきか、抜け感を狙って９階にするか。悩ましい。

ちなみに、南青山サマリヤマンションの南西向き２ＳＬＤＫ66.42m²が、4,690万円で売りに出ています。
築40年オーバーの物件なので今後の立て替え狙いで買っておいてもよいかもしれません。
情報をお持ちの方はいらっしゃいますか？

[509: 匿名さん]

南青山サマリヤマンションは2036年までの借地権付なので買っておいても。。
83Aは、8階9階でもサマリヤマンションの上層階は視界に入ってきますので
眺望が完全に抜けるということはないです。まあだから比較的安いんでしょうけど。
青山霊園もこの辺は木がまばらなので墓石は結構見えます。
あと左側にある道路側の棟のリビングの張り出しが結構目に入ってくるんですよね。
向う側からは見えないと言われてもなんだか気になる感じ。
結局、中途半端な高さなので個人的にはガーデンに近い低層の方がおすすめです。

[510: 匿名さん]

>>505
このクラスにしては天井が思ったより高くないみたいだけど
ウィンドウ面が広いから圧迫感ないのかも

間取りのトイレの位置を入り口近くに変える。
MBRとバスルームの間の廊下をつぶして
バスルームに直接入れるようにする。
奥のBRをWICにし、MBRに元々付いてるWICをつぶして
その分リビングダイニングキッチンを広くする。
そんな１BRにリフォームできるとラグジュアリー感増して
賃貸でも単身かDINKsのVIPに需要ありそう

[511: 匿名さん]

芸能人とか住むのかなぁ、だとしたら嫌だなぁ

[512: 匿名さん]

>>505 匿名さん
ここのプライベートガーデンって、ほぼ芝生に見えるから上が良い気がするけど、墓地ビューになるのね…うまい値付け。
このタイプは三面各部屋だけど、どの方向が墓地ビューなの？

[513: 匿名さん]

海外投資家の日本の不動産売り越しがかなり拡大してるみたいですね。
特に東京都心部の高級物件への投資が冷え込んでいるとか。
外国人があてにできないとなるとここを売り切るのは非常に大変そうですね。

[514: 匿名さん]

為替次第。
１１０円になれば爆買い。
１２０円復活なら超爆買い。

[515: 匿名さん]

高過ぎだろ。
高値掴み乙になるぞ。

[516: 金融投資家]

>514

甘いねぇ、素人は。
そんなこと言ってるから、不動産屋はバカばっかりって言われるんだよ。
投資家の知り合いなんて、いないんでしょ。

もう、お祭り（アベノミクス）は終わりました。
それが世界中の投資家のコンセンサス。
クロちゃんも、前回の日銀会合で敗北宣言したでしょ。

110円になったって、
買い上げる時代ではなくて、
ラッキーって売り逃げる時代。

湾岸タワマンにしたって、
狡猾な中国人が売り逃げに入って、
逃げ道もないローンで買ったバカが負の遺産を背負う。

２、３年前とは、世界が変わったんだよ。
妄想こいてると、首つることになるよ。

[517: 匿名さん]

投資向きの物件でないのは間違いないですね。
値上がり益も利回り益も期待できない。
それを覚悟で購入する実需向け。
セカンドハウスとして購入しても痛い目にあう可能性あり。
管理費高い物件って売り抜けづらいんですよね、実際。

[518: 匿名さん]

再々度のお願いです。
ここの申し込み状況を教えてください。
日時も記入してくださいね。
金融投資家さん。

[519: 匿名さん]

湾岸タワーと違って、自分が買うかもしれない高級物件の資産価値は安泰とでも言いたいのか？
まったく虫が良い話だな。

[520: 匿名さん]

>>518 匿名さん
？営業に聞いたら？
日時とか質問の意味が分からないし。

[521: 匿名さん]

>>519 匿名さん
湾岸あぶないでしょw
ただここの80で2億弱は値下がりないんじゃない？
今の現状では割と適正価格だと思う。
角部屋だから価値も高いし。

[522: 金融投資家]

>519
>521

下がるか下がらないかと言えば下がるに決まってるんだけど。

下がっても話のネタで笑えるくらいの、
趣味でマンション買える層が買うマンションだよ、ココは。

あなたがそうじゃないなら、引いといた方がいいよ。

[523: 匿名さん]

角部屋だろうと80㎡前後の2LDKが
中古になった時に2億以上で売れる可能性は低いよ。
管理費が高いなら尚更。
買い手の側に立てば当然の感覚。
値下がり気にするならやめときな。

[524: 匿名さん]

>>523 匿名さん
そうですかね、2億位ならあんまり下がらなそうな気がします。
15億の部屋は下がると思いますが。

[525: 匿名さん]

>>524 匿名さん
そだね
しかも1.8億でしょ？
2億越えから値下がり率は上がるんじゃないかな。
いまの中古でも赤坂とかで1.5億とか普通だもんね。

昔の最高値だった30億くらいしたドムスなんとかって物件は3億弱まで下がったみたいだし、その辺は一応参考にしといたほうが良いだろうねぇ。

[526: 匿名さん]

>>522 金融投資家さん
もしかして、抽選部屋申し込んでます？

[527: 匿名さん]

タワマンへの課税強化も、心理的にマイナスだね…

[528: 匿名さん]

地震大国で液状化リスク覚悟して買う湾岸タワーと一緒にして欲しくないな。

[529: 匿名さん]

投稿している人の中で
何人申し込みしているのかなあ？
もしかしたら０人？
申し込んだ人しかわからない情報発信は全くないよね。
ホラ吹きと大口叩く人は結構いるけど・・・。
でも、楽しんでいますので、もっと凄いホラを吹いてね。
金融投資家さん頑張って。応援しています。

[530: 評判気になるさん]

ヒノキタワーとここ、どちらがほしいかと言われたら俺は檜派。今まで日本にはなかったタイプのプールと独特の曲線角部屋には憧れるが、檜のほうがランドスケープと生活利便性が圧倒的に優れているように思える。あとはやっぱり眺望が檜とは比較にならないし、新築で免震じゃないというのはちょっとな。

[531: マンション検討中さん]

今から申し込み行ってきます。

[532: 匿名さん]

檜は実際住むとなると交通の利便性がイマイチ。
六本木駅までかなりかかるし、乃木坂駅も改札までは遠い立地。
あと檜は低地で液状化リスクが高い地盤のペンシルタワー。
免震ついててもあまり安心はできないよ。
https://www.city.minato.tokyo.jp/bousai/hazard_map/documents/ekijouka_...

ミッドタウン近接の良さはあると思うけど、檜は地権者も多いし
建物内に公共施設はあるので不特定多数の人間がタワーに入ってくる上、
暴力団の総本部が複数近隣にあるのでセキュリティ面での不安も結構ある。
眺望も南側は目の前のミッドタウンのタワーと
お見合いになってる部屋が多くそれほどいいとは言えない。
檜ほめたいなら他行ってやってくれ。

[533: 匿名さん]

>530
どちらも高値掴みでは・・

[534: 匿名さん]

どちらでも買えた人は悩んだでしょうね。
同時期に売り出してたらどちらが人気出たでしょうね？！
平均はこちらの方が高くなるんでしょうか？

[535: 匿名さん]

こことの比較は新・中古を問わず、ＰＭ千鳥ヶ淵が妥当では？
日本人向け最高峰の千鳥ヶ淵。
世界に通用する青山。

いつかは千鳥ヶ淵、
いつかは青山。

[536: 匿名さん]

お金が有り余ってる人以外は今は買うべきでは無い。
今は中古物件の売り時であって、買い時では無い。

[537: 匿名さん]

千代田区の高額物件は自分で住むならいいけれど、今は本当に借り手がいないですよ。
港区の3Aでも同じでは。

[538: 匿名さん]

高額家賃を出せる人が激減してるからね。
投資用で買っても、借り手がつかないからドボンだよ。

[539: 匿名さん]

なんで不動産ばかり 高いんだ！
景気 そんなに よくないよね〜

[540: 匿名さん]

今は都心と周辺の一部だけのマンションバブル。
金利が超低いからね。
ただし馬鹿高いマンションを今買っても大損するだけ。
買うなら2年前までだった。

[541: 匿名さん]

>>535 匿名さん
PMのほうは、やっぱり皇居を見下ろせる事が価値？
仕様を見てもPC青山が勝ちな感じはあるけど…

[542: 匿名さん]

こちらのPMは阪神ファンの人が住むには厳しそうですよ。

[543: 匿名さん]

>>534 匿名さん
当たり前やん
こっちの最高額30億だよw

[544: 匿名さん]

>>538 匿名さん
そうなの？
統計とか出てる？

[545: 匿名さん]

>>542 匿名さん
なぜ？w

[546: 匿名さん]

予想外の倍率？（又聞きですが）
１０倍以上の部屋が５戸～１０戸？
５倍以上も５戸～１０戸？
２倍以上は１０戸以上？

どなたか詳しい倍率教えてください。

[547: 匿名さん]

倍率はしらんけど1期1次55戸は全戸完売したらしい。
15億円が売れたのもすごいが
低層まで売れちゃったみたいだね。
タワマン税制変更が追い風？

[548: 匿名さん]

>>547
現時点では55戸完売じゃなくて55戸申し込みでは？
おそらく完売するだろうけど。

[549: 匿名さん]

モモレジや榊の評価とおりだったね。
恐れ入りました。
価格以上の価値なんだ。

[550: 匿名さん]

>>505 抽選当たったのかな？

[551: 匿名さん]

差別化 ってやつだね
お見事な戦略
2〜3億だせるなら ここだよね
もちろんそれ以上ならなおさら

[552: 匿名さん]

>>548
契約はこれからなので現時点では完売とは言えないですね、失礼しました。
まあでも全戸完売までにはそれほどかからなさそうですね。

[553: 匿名さん]

モモレジや榊だけではなく、
三菱や野村や東急の営業マンも高い評価をしていたよ。

[554: 匿名さん]

節税のつもりが大損になるよ

[555: 匿名さん]

タワマンの高層階増税の影響はこのクラスのマンションになるとなさそうでしょうか？

[556: 住民板ユーザーさん4]

一期完売は当たり前。申し込み分しか販売しないんだから。

[557: 匿名さん]

金さえあればだれでも欲しいよね。ここなら。

[558: 匿名さん]

二次は一次以上の倍率だろうな。

[559: 匿名さん]

>>557
同感
バブル期の物件は夢があっていいよね
不景気じゃあなかなかこういう贅を尽くした物件ってのはお目に掛かれない
ウン十億の物件がウン億に下がったりもするんだろうけど、
ここ買うような人は全く気にしてないと思うし・・・

[560: 匿名さん]

バブルの塔ですな

[561: 匿名さん]

>>560 匿名さん
ゲームであったよね
違うかw

[562: 匿名さん]

もう一次完売しちゃったの？
もう二次始まるまでモデルルームいけないかな？今月来月はもう行けないかなぁ〜

[563: 匿名さん]

やや円安傾向のなか、海外勢が狙いを定めているようですよ。
アジア系のみならず中東系、欧米系も。
ただ、アジア系はもろお墓ビューの部屋は遠慮気味とのこと。

[564: 匿名さん]

ここと赤坂檜町の平均坪単価やペントハウスの価格はどちらが上なんですか？

[565: 匿名さん]

>>564 匿名さん
青山のほう

[566: 匿名さん]

234Aが坪2000万超
135Aが坪1200万前後
115Aが坪1100万前後
以上の南向きパノラマリビング住戸が
平均坪単価を押し上げているだけで
それ以外の100㎡クラス以下の住戸は
ほとんど坪800万台だから
平均的な住戸だけ比較すると檜町より
青山の方が坪単価的には割安。

[567: 匿名さん]

>>564
352㎡のペントハウスは事業協力者住戸。
30億はするらしいけど詳細不明。

[568: 匿名さん]

檜町は高級タワーマンション
青山はビンテージタワーマンション。

場所なら檜町。
レガシーなら青山。

もしかして、両方買ってる方もいるかも。

[569: 匿名さん]

>>568 匿名さん

新築なのにどうやったらビンテージになるんですか？

[570: 匿名さん]

年数が経っても価値が落ちないってことでしょ。

[571: 口コミ知りたいさん]

>>568 匿名さん

卓見。
まさにその表現。

[572: 匿名さん]

青山一丁目駅徒歩3分で、神宮外苑も徒歩5分のところに
バレーパーキング、ポーター、コンシエルジュ付きで
唯一無二のデザインのタワマンが坪800～だったら
お金あったら普通に買いだと思います。

ワテラスなんかもそうですがデザインがガラスメインの
マンションって手入れさえ行き届いていれば
年数が経っても劣化が非常に目立たない。
CGでは質感がわかりづらいのですが
このマンションが出来上がったら
想像以上のすごい芸術作品になってるん
じゃないかと期待させるものを感じます。

[573: 金融投資家]

>571

卓見？
できない子が、「ぼくはＹＤＫ」って言ってるレベルだと思うが。。
ビンテージとは、
なる前に語るのではなくて、
なってから語る言葉だよ、
わかった？

まぁ個人的な好みによるのだろうが、
ビンテージマンションに価値を感じる人の気が知れないが。
私にとってはマンションは消耗品なので５年で捨てる考えの人なんで。

ビンテージとは、
マンションがガラス張りとか、そんなしょうもないことで決まることではなくて、
絶対唯一無比な土地という立地があり、そこに新しいマンションができないのでしょうがなしに中古にすむ消極的な価値観だよ。

具体的に絶対唯一無比な立地って、
あたしの中では皇居か東京駅直結くらいかな。。

もう一度、教えてあげますね。
ビンテージとは上物ではなく、絶対唯一無比な土地がありきですよ！

[574: 匿名さん]

立地的には十分ヴィンテージに値する素養があると思うけどね。
まあ感覚は人それぞれですが。

[575: 匿名]

無様、ブザマ
無粋、ブスイ

お子ちゃまはあちこち噛みつかないこと。

[576: 匿名]

↑
573さん

[577: 匿名さん]

どなたか教えていただけませんか。
檜町は部屋毎の抽選だったのですか？

[578: 匿名さん]

>>577
ここでそんな質問してどーすんの？

[579: 匿名さん]

>>574 匿名さん
この人は東京駅直結と皇居って言っているので、この人の論理だとヴィンテージマンションは残念ながらひとつもありません。
従って、無視しても良いでしょう。
ここは立地的にも、デザイン的にも将来のヴィンテージ物件になり得ることは、もうほぼ決定でしょうね。

[580: 金融投資家]

>579

日本には、ヴィンテージマンションなんて１件もありません。
中古を高く売りたい業者の売り文句でしかありません。

あるというなら、どこのことを言ってるのでしょう？

少なくとも、青山１丁目なんてダサい駅の近くではないですよね？