パークコート青山 ザ タワー［旧：(仮称)港区南青山二丁目計画］

[匿名 [女性]]

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社(株)大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

パークコート赤坂檜町ザ タワーに続くプロジェクトです。
パークコート青山 ザ タワーについて情報交換いたしましょう。


所在地：東京都港区南青山２丁目27番1（地番）
交通：東京メトロ銀座線・半蔵門線・都営大江戸線「青山一丁目」駅　徒歩3分
東京メトロ千代田線「乃木坂」駅　徒歩７分
総戸数：163戸（総販売戸数１６３戸（一般販売住戸９９戸　事業協力者販売住戸６４戸））

【仮称名称を正式物件名称に変更し、物件情報を追加しました。　2016.6.8 管理担当】

[スムログ 関連記事]
パークコート青山ザ・タワー (1)ガラス曲面に関する考察
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パークコート青山ザ・タワー (2)階高に関する考察
https://www.sumu-log.com/archives/2239
パークコート青山ザ・タワー (3)プライベートガーデンに関する考察
https://www.sumu-log.com/archives/2709

[451: 匿名さん]

>>450 匿名さん
すごいよなー 一番狭い部屋で安めの住戸で角部屋を提供してるなんて…！！眺望条件悪いのかな？にしても抽選なのか。そりゃそうだよね。

[452: 匿名さん]

83Aは低層なので目の前の南青山サマリヤマンションが視界に入ってくるはず。
でもこのマンション南側のカーブしたリビングじゃないと魅力半減だし、
まあ抽選になりますよね。
1次の55戸全部売り切ったらすごいなと思いますが果たして??

[453: マンション検討中さん]

1次の申し込み今日から1週間だって

[454: 匿名さん]

９０Ａも８５Ａも抽選。
８５Ｂも販売していたら抽選だったろうな。
この４タイプが総合的に魅力的。
しかし、自分の年収、資産では無理。
賃貸でもいいから住みたいけど、住宅手当は２０万、ダメか～。

[455: 匿名さん]

ほとんど抽選になりそうですね
多分完売する

[456: 匿名さん]

高過ぎ
誰が買うのかね

[457: 匿名さん]

誰が買う？
お答えします。
ここは安いと感じた超々富裕層。
桁違いの富裕層。

[458: 金融投資家]

高いとか安いとかじゃなく、
話のネタになるから買うんですよ、ここは。

少なくとも、
私や私の知り合いはそんな感じですね。

[459: 匿名さん]

ここは一般販売では７０m2以下の部屋はないですね。
穿った物言いをすれば、
中途半端な富裕層やサラリーマンには売らない。買わせない。
金持ちケンカせずではないが、トラブルを引き起こしそうな人は、この時点で排除可能。

また、ゲストルームがないのには驚きましたが、説明に納得。
居住者以外の宿泊を原則させない。
民泊も実質不可能な規則を策定。

ＭＲで出会った人たちは皆様上品な方々でした。（金ピカな方はいませんでした）
海外の方も日本人以上に。

それと、賃貸で入居しても一般住民との生活様式が違いすぎて精神的に厳しいのでは？

[460: マンション掲示板さん]

>>458 金融投資家さん
え？貴方が買うんですか？

[461: 金融投資家]

>459

ここに賃貸で住む人は、
金がなくて買えない人ではなくて、
会社経費にするような人ですよ。

あなたのお財布事情とは違うよ、勉強しようね。

[462: 口コミ知りたいさん]

>>461 金融投資家さん

鷹揚になりなさい

[463: 匿名さん]

金融投資家さん、
会社の経費？小さいことを。

ここは金融関係者といっても頭取クラスですよ。

[464: 匿名さん]

豊洲エリアが土壌汚染でメタメタだから、多少広さを狭くしてでも内陸のタワマンにプチ富裕層が移ってくるという傾向はあるのでしょうか？

[465: 匿名さん]

真の金持ちはこんな割高物件買わんよ

[466: 匿名さん]

乃木坂ナショナルコートの建替で
乃木坂駅徒歩1分、ミッドタウンも徒歩圏内の
25階建てのタワマンがこの後三井から売り出されるはず。

乃木坂の方が仕様的には普通のはずだから、
青山が割高だと思う人は、こっちの方をじっくり待って買えばいい。
同じ南青山アドレスだが個人的にはこっちの方が人気出ると思う。
大通りからちょっと入ったいい場所なんだよねー。

[467: 匿名]

乃木坂ナショナルコートの建替は、建築面積490㎡で高さ90メートルだから、かなりのペンシルですね。あまり惹かれないかな。

[468: 匿名さん]

>>459 匿名さん
2億弱の部屋が多いので中途半端なお金持ちが多いと思いますけど、、
別に賃貸で入居しても問題ないと思います。

[469: 金融投資家]

>463
頭取？
お坊ちゃまだな。
会社の経費好き放題使う人々って、
そんなきれいな仕事してるより、
ブラックな会社してる人のほうが多いんだぜ。
だから賃貸多いマンションは荒れるんだよ。
頭取ばかり住んでたら、荒れるわけないだろ（笑）

[470: 匿名さん]

>>467
ペンシルタワーといっても赤坂檜町ザタワーと似たような縦横スケールだと思います。
サイズ的にはマジェスタワー六本木あたりと同じような感じかな。
好き嫌いは分かれると思いますが、乃木坂ナショナルコートの立地はかなり魅力です。
決してこちらの青山ザタワーの立地が悪いわけではないですが、ちょっと地味目。

[471: 匿名さん]

>>468 匿名さん

賃貸出るかな？マイナスになるくらいの価格なんでしょ？

[472: 匿名さん]

ここを検討する人の資産状況ってどれくらいなのかな？
さすがに現金で買う人は少ないと思うけど、2億弱のローンを組ませてくれる銀行は少ないだろうし、だいたいみんな何割くらいの頭金で考えてるんですか？
年収は、多分2000万以上は最低限必要ですよね。

[473: 匿名さん]

金融投資家さん、申し込み状況教えてくださいませんか。
日時も記してくださいね。

[474: 匿名さん]

こういった物件の頭金は人それぞれだと思いますが、
大なり小なりローンを組むなら年収2000万じゃ足りないと思います。
夫婦そろって年収2000万なら話は別ですが。

[475: 匿名さん]

>>472
その金銭感覚で買えるのは1億まででしょうね

[476: 匿名さん]

ここ買う方はローンは組みません。
ただ、銀行に懇願されてローンを組む方はいらっしゃるかもしれません。

[477: 匿名さん]

>>476 匿名さん
普通に組む人いるでしょう。
何故いないと断定？

[478: マンション検討中さん]

あれ？ローンって一億までじゃありませんでしたっけ？

[479: 匿名さん]

2億円のローンなんて普通は組ませてくれないよね

[480: 匿名さん]

んなこたーない
うちは3億までなら組めるって言われたよ
絶対組まないけど

[481: 匿名さん]

>>480 匿名さん
本当ですか？！
年収世帯で4000万とかですか？(単純計算)

[482: 匿名さん]

何故ローンが0か100かでしか考えられないのか。
2億現金、8000万ローンとかあり得るでしょう。

[483: 匿名さん]

>>481
世帯年収は5000万くらいだけど嫁の年収はあてにならないってことで無視されたよ

[484: 匿名さん]

自分はマンション購入で3億ローン組みました。
現金も近い金額有るけれど、金利が非常に安く、
事業資金が手元にあったほうが安心なので借りました。三菱、みずほは10年で返済なら3億可。りそなは金利の安い35年の住宅ローンで3億でも可。

[485: 匿名さん]

現状、銀行は貸したい病。
しかし、超富裕層は借りない方が多い。
なぜなら、登記簿がきれいかどうかを気にするから。

[486: 通りがかりさん]

>>469 金融投資家さん

また、暇人野郎か。訴えるぞ。

[487: 通りがかりさん]

>>469 金融投資家さん

だぜじゃねぇだろ〜。だよ〜？だろ〜？
そろそろ、いてまうぞ。

[488: 通りがかりさん]

>>463 匿名さん
相手しない方がいいですよ。
彼、ネットサーフィンしてる輩で、何も持たない小金持ち、小心者ですよ〜。
>>461 金融投資家さん

[489: 通りがかりさん]

>>488 通りがかりさん

たまに見回らないと、意味不明な意見を言ってる
んです。こいつは。不動産さえ所有してませんよ。

[490: 匿名さん]

>>485 匿名さん
今の60代ぐらいの人は気にしないよ。それよりもっと上の80代、90代とかの世代だな。

[491: 匿名さん]

モデルルームは来週までですか？11月になっても行けますか？

[492: 通りがかりさん]

今週末が申し込み締め切りでは❓

[493: 匿名さん]

モデルルームは年内は確実にあいてますよ。
全部売り切れるわけないし
パークコート赤坂檜町ザタワーですら
約1年はあいてました。

[494: 匿名さん]

モデルルームは、成約後、オーナーズスタイルングのためにも使用するので、1年くらいは開いているんですよ。

[495: 12]

▽「第１期販売開始／登録受付10/15～10/23」
今回販売戸数：55戸（総戸数163戸）
専有面積：70.07㎡～234.04㎡
販売価格：17,880万円～150,000万円
間取り ：1LDK～3LDK
入居予定：2018年4月下旬予定
*実質で50％程の放出販売となる
区内知人等では手元流動性が膨れてるGは、物件集約高額購入組と都心高額賃貸組に
別れている。
概要ttp://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/news/2016/1018/download/sumai/20161018.pdf

[496: 匿名さん]

新築マンションの契約率はリーマンショック以来の最低の数字ですからね。
悪い物件ではないと思うけど、ここもじっくり売っていくしかないですね。

[497: 匿名さん]

オリンピックでの観光客や海外メデイアによるＰＲ効果ははかり知れない。
三井はオリンピック後１年以内の完売を企画段階から狙っていた。
この情報どう思いますか？

[498: 匿名さん]

2016年に売り出して2021年までの完売を目指すなんて随分と控えめな企画ですなぁ

[499: 匿名さん]

>>497
そういう目論見なら計画自体を寝かすでしょ
ダラダラ長期間売ってたら印象も良くないしね

仮に新たな販売手法や顧客の開拓を目指すということなら、
完全に竣工販売にしたほうが海外勢にはマッチするだろうし、
そのほうが潔いしイメージも悪くならない

[500: 匿名さん]

景気がすでに踊り場から上向き始めていることに気づいてないのかな？

[501: 金融投資家]

これだけ金融緩和しても、実体経済が完全に下向きになりましたからね。
クロちゃんも前回の会合で、ついに白旗宣言だし。

少子高齢化が続く限り、実体経済が上向くことはありません。
不動産屋にはツラい話かもしれませんが。

ただし、全体には下向きといっても、
格差は拡大しますから、
ここのような高額マンションは、
これからの時代には逆によく売れるようになるかもしれません。

[502: 匿名さん]

ここのデザインやコンセプトを見れば当然海外需要を見込んでるでしょう。
国内経済の下振れとは関係ないでしょう。

[503: 金融投資家]

国内経済の下振れは、海外要因に関連することが多いんだよ。

グローバルな視点を持てるようになりましょうね♪

日本の不動産を積極的に買うのは、
中国人以外はそう多くはないし。

[504: 匿名さん]

再度のお願いです。
ここの申し込み状況を教えてください。
日時も記入してくださいね。
金融投資家さん。

[505: 匿名さん]

やっぱり83Aが人気なんですね。
南向きの角部屋で、この価格。人気が出るのも頷けます。

階による価格差がほとんどありませんが、これは上層になればなるほど墓地ビューが気になるからということでしょうか。
むしろ低層の方がプライベートガーデンを借景にできてお勧めでしょうか。
皆様方のご意見を頂戴いたしたく。

[506: 匿名さん]

お風呂が1418なんだね！

[507: 匿名さん]

>>505
セカンドハウスか、一人暮らしに良さそう
お金が捨てるほどあったら買いたい
ただ借景の先のビューはどうなの？

[508: 匿名さん]

>507
敷地南側には南青山サマリヤマンションが立っていますね。
８階建なので，階高の高いここの８階以上なら視界が抜けてくるのではないかと。
そう考えると803、903号室あたりは703、603号室などと比べてお買い得に思います。
プライベートガーデンに近い低層にすべきか、抜け感を狙って９階にするか。悩ましい。

ちなみに、南青山サマリヤマンションの南西向き２ＳＬＤＫ66.42m²が、4,690万円で売りに出ています。
築40年オーバーの物件なので今後の立て替え狙いで買っておいてもよいかもしれません。
情報をお持ちの方はいらっしゃいますか？

[509: 匿名さん]

南青山サマリヤマンションは2036年までの借地権付なので買っておいても。。
83Aは、8階9階でもサマリヤマンションの上層階は視界に入ってきますので
眺望が完全に抜けるということはないです。まあだから比較的安いんでしょうけど。
青山霊園もこの辺は木がまばらなので墓石は結構見えます。
あと左側にある道路側の棟のリビングの張り出しが結構目に入ってくるんですよね。
向う側からは見えないと言われてもなんだか気になる感じ。
結局、中途半端な高さなので個人的にはガーデンに近い低層の方がおすすめです。

[510: 匿名さん]

>>505
このクラスにしては天井が思ったより高くないみたいだけど
ウィンドウ面が広いから圧迫感ないのかも

間取りのトイレの位置を入り口近くに変える。
MBRとバスルームの間の廊下をつぶして
バスルームに直接入れるようにする。
奥のBRをWICにし、MBRに元々付いてるWICをつぶして
その分リビングダイニングキッチンを広くする。
そんな１BRにリフォームできるとラグジュアリー感増して
賃貸でも単身かDINKsのVIPに需要ありそう

[511: 匿名さん]

芸能人とか住むのかなぁ、だとしたら嫌だなぁ

[512: 匿名さん]

>>505 匿名さん
ここのプライベートガーデンって、ほぼ芝生に見えるから上が良い気がするけど、墓地ビューになるのね…うまい値付け。
このタイプは三面各部屋だけど、どの方向が墓地ビューなの？

[513: 匿名さん]

海外投資家の日本の不動産売り越しがかなり拡大してるみたいですね。
特に東京都心部の高級物件への投資が冷え込んでいるとか。
外国人があてにできないとなるとここを売り切るのは非常に大変そうですね。

[514: 匿名さん]

為替次第。
１１０円になれば爆買い。
１２０円復活なら超爆買い。

[515: 匿名さん]

高過ぎだろ。
高値掴み乙になるぞ。

[516: 金融投資家]

>514

甘いねぇ、素人は。
そんなこと言ってるから、不動産屋はバカばっかりって言われるんだよ。
投資家の知り合いなんて、いないんでしょ。

もう、お祭り（アベノミクス）は終わりました。
それが世界中の投資家のコンセンサス。
クロちゃんも、前回の日銀会合で敗北宣言したでしょ。

110円になったって、
買い上げる時代ではなくて、
ラッキーって売り逃げる時代。

湾岸タワマンにしたって、
狡猾な中国人が売り逃げに入って、
逃げ道もないローンで買ったバカが負の遺産を背負う。

２、３年前とは、世界が変わったんだよ。
妄想こいてると、首つることになるよ。

[517: 匿名さん]

投資向きの物件でないのは間違いないですね。
値上がり益も利回り益も期待できない。
それを覚悟で購入する実需向け。
セカンドハウスとして購入しても痛い目にあう可能性あり。
管理費高い物件って売り抜けづらいんですよね、実際。

[518: 匿名さん]

再々度のお願いです。
ここの申し込み状況を教えてください。
日時も記入してくださいね。
金融投資家さん。

[519: 匿名さん]

湾岸タワーと違って、自分が買うかもしれない高級物件の資産価値は安泰とでも言いたいのか？
まったく虫が良い話だな。

[520: 匿名さん]

>>518 匿名さん
？営業に聞いたら？
日時とか質問の意味が分からないし。

[521: 匿名さん]

>>519 匿名さん
湾岸あぶないでしょw
ただここの80で2億弱は値下がりないんじゃない？
今の現状では割と適正価格だと思う。
角部屋だから価値も高いし。

[522: 金融投資家]

>519
>521

下がるか下がらないかと言えば下がるに決まってるんだけど。

下がっても話のネタで笑えるくらいの、
趣味でマンション買える層が買うマンションだよ、ココは。

あなたがそうじゃないなら、引いといた方がいいよ。

[523: 匿名さん]

角部屋だろうと80㎡前後の2LDKが
中古になった時に2億以上で売れる可能性は低いよ。
管理費が高いなら尚更。
買い手の側に立てば当然の感覚。
値下がり気にするならやめときな。

[524: 匿名さん]

>>523 匿名さん
そうですかね、2億位ならあんまり下がらなそうな気がします。
15億の部屋は下がると思いますが。

[525: 匿名さん]

>>524 匿名さん
そだね
しかも1.8億でしょ？
2億越えから値下がり率は上がるんじゃないかな。
いまの中古でも赤坂とかで1.5億とか普通だもんね。

昔の最高値だった30億くらいしたドムスなんとかって物件は3億弱まで下がったみたいだし、その辺は一応参考にしといたほうが良いだろうねぇ。

[526: 匿名さん]

>>522 金融投資家さん
もしかして、抽選部屋申し込んでます？

[527: 匿名さん]

タワマンへの課税強化も、心理的にマイナスだね…

[528: 匿名さん]

地震大国で液状化リスク覚悟して買う湾岸タワーと一緒にして欲しくないな。

[529: 匿名さん]

投稿している人の中で
何人申し込みしているのかなあ？
もしかしたら０人？
申し込んだ人しかわからない情報発信は全くないよね。
ホラ吹きと大口叩く人は結構いるけど・・・。
でも、楽しんでいますので、もっと凄いホラを吹いてね。
金融投資家さん頑張って。応援しています。

[530: 評判気になるさん]

ヒノキタワーとここ、どちらがほしいかと言われたら俺は檜派。今まで日本にはなかったタイプのプールと独特の曲線角部屋には憧れるが、檜のほうがランドスケープと生活利便性が圧倒的に優れているように思える。あとはやっぱり眺望が檜とは比較にならないし、新築で免震じゃないというのはちょっとな。

[531: マンション検討中さん]

今から申し込み行ってきます。

[532: 匿名さん]

檜は実際住むとなると交通の利便性がイマイチ。
六本木駅までかなりかかるし、乃木坂駅も改札までは遠い立地。
あと檜は低地で液状化リスクが高い地盤のペンシルタワー。
免震ついててもあまり安心はできないよ。
https://www.city.minato.tokyo.jp/bousai/hazard_map/documents/ekijouka_...

ミッドタウン近接の良さはあると思うけど、檜は地権者も多いし
建物内に公共施設はあるので不特定多数の人間がタワーに入ってくる上、
暴力団の総本部が複数近隣にあるのでセキュリティ面での不安も結構ある。
眺望も南側は目の前のミッドタウンのタワーと
お見合いになってる部屋が多くそれほどいいとは言えない。
檜ほめたいなら他行ってやってくれ。

[533: 匿名さん]

>530
どちらも高値掴みでは・・

[534: 匿名さん]

どちらでも買えた人は悩んだでしょうね。
同時期に売り出してたらどちらが人気出たでしょうね？！
平均はこちらの方が高くなるんでしょうか？

[535: 匿名さん]

こことの比較は新・中古を問わず、ＰＭ千鳥ヶ淵が妥当では？
日本人向け最高峰の千鳥ヶ淵。
世界に通用する青山。

いつかは千鳥ヶ淵、
いつかは青山。

[536: 匿名さん]

お金が有り余ってる人以外は今は買うべきでは無い。
今は中古物件の売り時であって、買い時では無い。

[537: 匿名さん]

千代田区の高額物件は自分で住むならいいけれど、今は本当に借り手がいないですよ。
港区の3Aでも同じでは。

[538: 匿名さん]

高額家賃を出せる人が激減してるからね。
投資用で買っても、借り手がつかないからドボンだよ。

[539: 匿名さん]

なんで不動産ばかり 高いんだ！
景気 そんなに よくないよね〜

[540: 匿名さん]

今は都心と周辺の一部だけのマンションバブル。
金利が超低いからね。
ただし馬鹿高いマンションを今買っても大損するだけ。
買うなら2年前までだった。

[541: 匿名さん]

>>535 匿名さん
PMのほうは、やっぱり皇居を見下ろせる事が価値？
仕様を見てもPC青山が勝ちな感じはあるけど…

[542: 匿名さん]

こちらのPMは阪神ファンの人が住むには厳しそうですよ。

[543: 匿名さん]

>>534 匿名さん
当たり前やん
こっちの最高額30億だよw

[544: 匿名さん]

>>538 匿名さん
そうなの？
統計とか出てる？

[545: 匿名さん]

>>542 匿名さん
なぜ？w

[546: 匿名さん]

予想外の倍率？（又聞きですが）
１０倍以上の部屋が５戸～１０戸？
５倍以上も５戸～１０戸？
２倍以上は１０戸以上？

どなたか詳しい倍率教えてください。

[547: 匿名さん]

倍率はしらんけど1期1次55戸は全戸完売したらしい。
15億円が売れたのもすごいが
低層まで売れちゃったみたいだね。
タワマン税制変更が追い風？

[548: 匿名さん]

>>547
現時点では55戸完売じゃなくて55戸申し込みでは？
おそらく完売するだろうけど。

[549: 匿名さん]

モモレジや榊の評価とおりだったね。
恐れ入りました。
価格以上の価値なんだ。

[550: 匿名さん]

>>505 抽選当たったのかな？