パークコート青山 ザ タワー［旧：(仮称)港区南青山二丁目計画］

[匿名 [女性]]

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社(株)大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

パークコート赤坂檜町ザ タワーに続くプロジェクトです。
パークコート青山 ザ タワーについて情報交換いたしましょう。


所在地：東京都港区南青山２丁目27番1（地番）
交通：東京メトロ銀座線・半蔵門線・都営大江戸線「青山一丁目」駅　徒歩3分
東京メトロ千代田線「乃木坂」駅　徒歩７分
総戸数：163戸（総販売戸数１６３戸（一般販売住戸９９戸　事業協力者販売住戸６４戸））

【仮称名称を正式物件名称に変更し、物件情報を追加しました。　2016.6.8 管理担当】

[スムログ 関連記事]
パークコート青山ザ・タワー (1)ガラス曲面に関する考察
https://www.sumu-log.com/archives/2075
パークコート青山ザ・タワー (2)階高に関する考察
https://www.sumu-log.com/archives/2239
パークコート青山ザ・タワー (3)プライベートガーデンに関する考察
https://www.sumu-log.com/archives/2709

[361: 評判気になるさん]

東京って賃貸はあまり高くつかないんですね！
大阪だと5000～6000万円くらいのマンションで40万円くらいの賃料がついてるところもあるので、こちらで２億、７０㎡の物件が４０万円くらいという書き込みを見てビックリしました。
投資用のマンションではなく、自分で住むためのマンションなんですね。

ネット広告で素敵なマンションじゃないかなって思って評判を調べてみましたが、庶民には手が出ない物件ですね。

[362: 匿名さん]

大阪で７０㎡で６０００万で購入し賃料４０万取れるとしたら固定資産税管理費引いてもネットで6.5％の利回りになるのですが、本当ですか？なら速攻で完売すると思いますが。２％の利回りがあればオンの字というのが相場だとおもいます。ここは２％取れないみたいですが。

[363: 匿名さん]

大阪でもいいんで、70m2で6000万円で買えて、40万円前後でも貸せるマンション教えてください。すぐ買います。

[364: 匿名さん]

大阪で70m2　４０万は
ミッションインポッシブル

[365: 匿名さん]

>>361
おバカちゃんきてんね。

[366: 匿名さん]

>>363 匿名さん

一番大切な部屋の広さ書いてないから、騙されない方が良いww
そもそもいつ買ったか書いてないしw

[367: 評判気になるさん]

７０平米くらいの４０階を知人が４０００万台で購入してましたよ。
今はかなり価格が上がってますが。。
http://ietto-tower.jp/index.php?ac=detail&clientcorp_building_cd=2...
賃貸３２万円ついてます。。
なぜか大阪は買値からすると賃料たかいような気がします。

[368: 匿名さん]

>>367 評判気になるさん
やっばり今の値段じゃないんじゃんww
今はいくらくらいなの？

確かにでもえらい高いね
実際それで制約してるかは分からないけど
六本木ヒルズとかは100〜450万とかの賃貸物件あったりするけど、そういう物件って、大阪にはあるんですかね？梅田ヒルズみたいな。

もし無いなら、通常のタワマンが東京でいう六本木ヒルズとか虎ノ門ヒルズの賃貸物件みたいな、そういう位置付けになってるのかも。

[369: 匿名さん]

>>367 評判気になるさん

デマかよ

[370: 匿名さん]

利回り2％はきついな。それほんとかい？

[371: 匿名さん]

タワーマンションの課税評価は低層より更に低いです。固定資産税は１５０㎡で１００万行かないでしょう。減免期間中（５年）はさらに安いです。しかし高い管理費と減免期間終了後を鑑みると２％を切ることはないですがよくオーナーチェンジ物件の中古の利回りが４－５％とネットで出ておりますが不可能だと思われます。やはり資産保全の意味合いでアプローチする対象だと思います。そうそううまい話は無いです。

[372: 匿名さん]

>>367
その辺りを分析できれば良い儲けになるかもねｗ

元々大阪って住環境としての期待値が低くて成功者は30分～1時間圏内の周辺に居を構えるっていうからね
こっちだと世田谷の戸建てに好んで住む感覚かなぁ？
ホテルで事足りるというか駅近職近の需要が少ないんじゃないの？
近年は芦屋も下火でリタイア層や若い経営者なんかは新神戸界隈のタワマンに好んで住むみたいだね

ただ外資や転勤族はそんなの関係ないからね
大阪の経済も回復傾向で、駅近職近に賃貸少ない≒賃料高いって構図かなぁ？

それでもこちらの都心回帰や住職隣接ブームが飛び火して結構な数のタワマンが建ってて、
大阪の住環境が見直されてるというか、そこそこ売れてるって話は耳にする

以上、10年ぶりに大阪（神戸）を訪れた際にタクの運ちゃんから聞きかじった話ｗ

[373: 評判気になるさん]

＞３６８　匿名さん

今は６０００万円くらいではないでしょうか？
築１年半でこんなに上がってるので新築で購入された方は売りに出してるか、賃貸に出してることが多いです。
売り出したのが入居の２年以上前だったかと思いますので、その頃の購入された方は消費税も５％でしたし。かなり良かったのではないかと思います。
今から購入してもそんなに恩恵受けられませんね((+_+))

東京のように何百万の賃貸物件って大阪ではあまり聞いたことがありません。
こちらのマンションのように２００㎡超えの物件自体、一般人の目に触れることがありません。
もしあったとしても、販売前に超お金持ちに直接話持っていっったりしてるのではないかと。。。私の憶測にすぎませんが。
ま、とにかく東京は別格ですね。

[374: 匿名さん]

墓地のすぐ近くなのがなんだかな

[375: マンション検討中さん]

ここ、榊敦司が　とにかく買っておいてOKだと言ってます。

[376: 匿名さん]

再開発あるしね。

[377: 匿名さん]

榊敦司が買いって言ってるならヤバいかもね。
赤坂檜町タワーには相当いちゃもんつけてたけど
あっちのが免震もついてて間取りも使いやすそうだった。
バルコニーはないし窓もほとんどあけられないってのはねぇ。。

[378: 匿名さん]

日本のビルといえば六本木ヒルズ。
そして将来、日本のマンションといえば青山ザタワーと評されるのでは？

なにより芸術的であること。
世界の建造物の主流は、直線から曲線すなわち合理性から非合理性（無駄の追求）。
その無駄を評価し、なおかつ購入できる人たちが羨ましい限り。
ただ、残念なのは設計者が日本人ではないこと。

真面目なことを投稿してすみません。

[379: 匿名さん]

もう一度、隈研吾さんにお願いしておけばよかったのにね。

[380: 匿名さん]

全室バスルームと洗面器とお手洗いくらい付けて欲しかったな。
それかシャワールームと洗面器とお手洗い。

[381: 匿名さん]

>>380 匿名さん

いらないかな。

[382: 匿名さん]

ＭＲ行ってきた
予定価格を見てびっくり
坪単価８００万～１２００万、価格は１．８億～５億
プレミアムは不明
さあこの価格、高いか安いか

[383: 匿名さん]

>価格は１．８億～５億
はい、私にとってみると高いです。恐ろしく。
1億超えると「すごい」と思い、2億を超えると違う世界の人のような気がします。

マンション、宇宙船みたいです。本当に居住空間なんでしょうか。オフィスとして利用する人もいそうですね。普通にここに住む感覚が理解できない。

[384: 匿名さん]

>>375 マンション検討中さん
あれだけボロカス言ってる人が一番高い物件を買っておいてOKって(笑)
満足度はもちろん高いだろうが、中古になってこの価格を維持できると思ってるのだろうか？

[385: 住民板ユーザーさん8]

1.8億なんかあった？
私が見たときにはそんな安い部屋なかったけど。

[386: 匿名]

>385 ないっすよ。　19000万こえの日当り悪い最低層の1kはありましたね

[387: 匿名さん]

>>386 匿名さん
そこはDWの住戸でしょうか？

[388: マンション比較中さん]

386
そんなしょうもないばれる嘘ついてどうすんの？低層の70m2台は18000台じゃないか。
どんなことしてでも買いたいってこと？

[389: 口コミ知りたいさん]

価格表おねがいします！

[390: 匿名さん]

８日に正式価格が発表されるよ。
この価格なら、一期で５０戸～６０戸売り出せれば大成功でしょ。

[391: 匿名さん]

周辺住民より周辺情報です。（居住される予定がない方、興味がない方はスルーして下さい。）
広尾からこの付近へ移り、10年程住んでいる者です。
この辺りは青山と言えどお洒落な所ではなく洗練された印象は全くありません。
メリットは車や電車のアクセスが良い事。又、六本木、麻布、広尾、表参道、永田町等はなんとか徒歩圏です。
（各所でVIP扱いされるような方でもたまに公共交通機関やTAXIを使う方は多いですし、健康の為歩く方もいますね。）
平日はビジネスマンで混雑しておりちょっと煩雑な感じがします。土日はかなり静かです。PARK　AXIS（？）付近に庶民的なスーパーがありますが、MID TOWN（徒歩10分位）迄行くかネットスーパーを活用してる方が多いみたいです。少し不便です。
山王病院が近いです。赤坂御用地が近いので警察官が多く治安が良いです。明治神宮外苑が近くお散歩出来ます。
近隣には庶民的な方も2～3億ションにお住まいの方もいらっしゃいますが、年齢層が高めで気取らない方が多い気がします。
パークコートは建物に興味がありましたが今回買い替えは止めておきます。

　

[392: 匿名さん]

アクシスからの引っ越しが多そうだがソフト面がアクシスより劣る。
個人的にはこのマンションだけがずば抜けて高級感があるが近隣が冴えないイメージ。特にマンションの隣の大きなポン酢の看板はいただけない。
再開発があったとしてもオフィス街の雰囲気になるだけだろう。
このマンション近隣まで開発が伸びない限りバリューアップもないと思う。
またプライベートガーデンを作るためかなり道路面側に寄せたつくりも気になるところである。

[393: 匿名さん]

>>392 匿名さん
ソフト面というのは例えばどのような部分でしょうか？

[394: 匿名さん]

アクシスからの引っ越しが多い？
マジ？（笑）
いくらなんでも、それはないわ。

[395: 匿名さん]

モデルルームっていつまでやってるんだろう。

[396: 匿名さん]

>>394 匿名さん
アクシスが青山では一番高級マンションなんでしたっけ？

[397: 匿名さん]

アクシスは賃貸専用マンションですよ

[398: 匿名さん]

ソフト面っていうのはバレーパーキングのことを言っているのでは
アクシスにはあります

分譲マンションでバレーまであるところは少ないですよね

[399: 匿名さん]

アクシス住民の平均資産とここの申し込み者平均資産の比較予想。
アクシス１：Ｐ青山タワー１０～１００。

[400: 匿名さん]

担当者曰く「購入者が賃貸に出すのは極めて少ないだろう」
というよりも、「賃貸に出すような方には売りたくない」ようなニュアンスでした。

地権者住戸もそんなには出ないらしいですよ。

[401: 匿名さん]

パークアクシス青山一丁目タワーは
都営南青山一丁目団地の建替物件で
土地所有者は東京都のままで
70年間の定期借地権付
高級「風」賃貸専用マンションです。

そんなんでヒルズやミッドタウンのレジデンスに
比べて多少賃料が安い反面
ソフトもハードもいろいろ問題あるみたいですよ。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/41852/

[402: 匿名さん]

アクシスは24時間バレーサービスありますが、こちらは決められた時間のみ。

[403: 匿名さん]

不動産業界の方に聞いたのですが、
昔、千鳥ヶ淵ＰＭは場所に驚き、
シテイータワー品川とトミヒサは価格に驚き、
青山は設計に驚いた。
たぶん、青山は世界に評価されるだろう。
オイルマネーが潤沢になれば流入してくるはずとも。

賃貸でもいいから住んでみたい。

[404: 匿名さん]

>>403 匿名さん
ここみたいなデザインの物件、世界のどっかにないものなの？
シンガポールとかにはありそうだけどねぇ。

[405: 匿名さん]

シンガポールの新しめのコンドは投資の対象なのでしょう。夜、見上げると部屋の灯りがまばらなのです。売れてはいるのでしょうが、賃貸が滞っていそうです。２，３年前は賑やかに灯っていましたから。中国資本は入るのも
早いし出るのも早い。そういうマンションにはなってほしくない。

[406: 匿名さん]

このデザイン飽きると思うけどなあ
個人的には四角い千代田富士見が良かった、立地も価格も…

[407: 匿名さん]

歯に衣着せぬ辛辣な評論で有名な「榊」や「モモレジ」がこのマンションを物凄く高く評価。
「桜〇」ならいざ知らず。
まあ、この二人の評価が業界内の大勢？

[408: 匿名さん]

モモレジはポジトーク多い気が･･･てか価格考えたらポジティブな評価で当たり前では？

[409: 匿名]

六本木のタワーが似たようなコンセプトでしたが、
会社のパーティールームで使われてる部屋が多すぎて、夜な夜な騒がしくて、
ここも法人名義購入者多そうですし、パーティー用で使われるにはちょうどいいかもです

[410: 匿名さん]

２億前後が約５８戸、３億円前後が１９戸、４億前後が７戸、５億前後が１１戸、１５億以上が４戸。
いくらなんでも売れんやろ。
為替が１２０円の時でも無理やで。
ほんまに値打ちがあるんか、ここ。
大阪なら８割引きで梅田のええとこあんのにな。

[411: 匿名]

残念ながら、戸数少ないから売れますよ。
普通のユーザーはほぼないでしょうね。　会社名義で買って、パーティー用で使うか
税金対策用に買って賃貸に回すのがほとんどでしょうね

[412: 匿名さん]

>>406 匿名さん

千代田富士見と比較するのは、流石に、このマンションに失礼かと…。

[413: 通りがかりさん]

>>410 匿名さん
大阪人でっか？

[414: 匿名さん]

東京から見ると、
大阪って中国や朝鮮と同じイメージなんだな。。

[415: 匿名]

>>414 ニューヨーク育ち住まいの私からすると、東京も大阪も、英語も通じない田舎にしか思えませんが　笑

[419: 匿名さん]

自分が住んでる池袋は、中国語ができないとちょっと不便。
英語はできなくても没問題。

[420: 匿名さん]

[No.416～本レスまで、当掲示板の趣旨に反する不適切な発言であると判断し一部の投稿を削除しました。管理担当]

[421: マンション比較中さん]

田舎は同意できないが、英語が全然話せない日本人もどうかと思うが？

[422: 匿名さん]

中地半端な日本語と英語しか話せないよりは、英語は片言でも母国語で論理的にコミュニケーション出来る人の方が有益ですよ。

[423: 匿名さん]

>415

414だが、
どうせＮＹ知らないヤツだろうけど、
あえて教えてやろうかな。
ＮＹの生まれ育ちなんて、何の自慢にもならないんだよね。。
東京とＮＹ、両方知ってる人なら私の言うことがわかるだろうが。。

高給稼ぐために、しょうがなしに住む所だよ。
あんな所。

[424: 匿名さん]

>>410 匿名さん
ここと比較できる大阪の物件をおしえてほしいw

[425: 匿名さん]

中華系マンションになるだろうね

[426: 匿名さん]

中国企業の破綻も始まったみたいだし、円高もあって
日本の不動産へのチャイナマネーもかなり減っているみたいです。
新築中古のマンション市場も相当厳しくなっているし
管理費も高いので実需以外の投資対象としての購入は期待できそうもないですね。

[427: 匿名さん]

パークアクシスの青山一丁目タワーに住んでるお客さん多いらしいね
全然関係ないけど賃貸ならパークアクシスの南青山のほうがいいと思うわ

[428: 匿名さん]

現地みましたか？かなり道路面に近接した作りです。
建物も想像より小ぶりでイメージ映像みたいにな雰囲気になるのか不安

[429: マンション検討中さん]

即完売間違いないでしょ。青山のパークコートですから

[430: 匿名さん]

即完ですかぁ〜
そんな時代もありましたね(遠い目）

[431: 匿名さん]

一期一次は申込の入った部屋を売るだけだから完売は当然。
一期二次・三次も同様。

問題なのは二期から
２億前半までの部屋は一期で完売だろうけど、
２億後半～５億の部屋の数が極めて多く、
世界経済が大きく飛躍しない限り完売はあり得ないはず。
勿論１５億以上の部屋は１戸でも大変なのに４戸となると・・・。

[432: 匿名さん]

＞一期一次は申込の入った部屋を売るだけだから完売は当然。
と、思うでしょう？

売り出したら思ったように申し込まれなかったらしく
33戸先着順販売なんてことになっちゃってる
シティハウス中目黒ステーションコートなんていうマンションもあるのよ
最近の動向は難しそうだね。価格設定とか。

[433: 匿名さん]

まだ売り出してないですよ。
今日までが事前申込時期。

[434: 匿名さん]

1期は55戸販売のようですね。なかなかではないでしょうか？

[435: 匿名さん]

第1期販売住戸の一覧（価格含む）までHP上で開示するんですね。
他のデベも見習ってほしい。

[436: 匿名さん]

赤坂檜町はこちらより高かったものの一期一次で９割超出ましたけどね。
物件力の差なのか時期の違いなのか。

[437: 匿名さん]

８５Ｂは一期販売ゼロ、一期落選者の救済措置部屋？

[438: 匿名さん]

赤坂檜町は単に高額帯の比率が少なかったからですよ。
もう一つの理由は、先発と後発の差かな？

こちらは、高額帯を徐々に売るために低額帯も残しているのでは？
高額帯のみが残ると売りづらいという経験則からではないかな？

[439: 金融投資家]

ブル時は安いのから先に売って、様子を見ながら高いのをなるべく高く売る、
ベア時は高いのから売り抜け、安いのは値下げしたとしてもキズを小さくする、
売買の常識ですよ。

檜町＝ブル時
ここ＝ベア時
ということですよ。

[440: 匿名さん]

といっても3億超はほとんどなく、プレミアムフロアに至っては1件のみ。
かなり苦戦しているように見えますが。

[441: 匿名さん]

>>435 匿名さん
え、どのメニューにあるん？
iPhoneからだと見えないのかな？

[442: 匿名さん]

何かベアだよ、
株価はまだブル。
ベアになるって予測屋じゃん。

[443: 匿名さん]

４億以上が２２戸（内：１５億以上４戸）。
いくらなんでも国内需要では無理。
原油高騰によるオイルマネー、欧州・中国の景気回復、米国の景気持続、円安株高・・・。
要するに、その時々において景気が良い国の超々富裕層が購入する物件。

[444: 匿名さん]

価格は下記に詳しく載っています。

http://suumo.jp/ms/shinchiku/tokyo/sc_minato/nc_67714794/rooms/?rnms=4...

[445: 匿名さん]

プレミアムフロアは22階以外全て事業協力者住戸だよ。
確認してもらえばわかると思うけど
15億円の部屋の一般販売は1戸だけのはず。
でも4億円以上が22戸の一般販売ってのは間違ってない。
2億円前後の住戸も含めて今の環境でこの価格設定のまま
売り切れるとは到底思えない。値下げされる可能性も高いし
現時点では様子見が妥当な物件。
外需が期待できないので奇抜なデザインがアダになりそう。
赤坂檜町ザタワーのテイストで設計してれば
立地的には普通に売れたと思う。

[446: 口コミ知りたいさん]

>>441 匿名さん
http://www.31sumai.com/mfr/X1402/juko_01.html

[447: 匿名さん]

檜町ザタワーは3~4階くらいまで来てるけど
ひょろひょろでちょっとびっくりするな
あのデザインいいか？

[448: 匿名さん]

２億前後の部屋も様子見でＯＫ？
値下げも本当？
４４５さんは詳しそうだから信用しようかな？
２億前後の部屋が値下げされるまで待つことにします。

[449: 匿名さん]

インフレームでバルコニーないし坪単価以上に割高感あるよね。

[450: 匿名さん]

2億でも条件の良い83Aは普通に売れる
角部屋は全部抽選だぞ
>>448は必死過ぎ、ネットの情報など当てにならん、欲しければ買うべき

[451: 匿名さん]

>>450 匿名さん
すごいよなー 一番狭い部屋で安めの住戸で角部屋を提供してるなんて…！！眺望条件悪いのかな？にしても抽選なのか。そりゃそうだよね。

[452: 匿名さん]

83Aは低層なので目の前の南青山サマリヤマンションが視界に入ってくるはず。
でもこのマンション南側のカーブしたリビングじゃないと魅力半減だし、
まあ抽選になりますよね。
1次の55戸全部売り切ったらすごいなと思いますが果たして??

[453: マンション検討中さん]

1次の申し込み今日から1週間だって

[454: 匿名さん]

９０Ａも８５Ａも抽選。
８５Ｂも販売していたら抽選だったろうな。
この４タイプが総合的に魅力的。
しかし、自分の年収、資産では無理。
賃貸でもいいから住みたいけど、住宅手当は２０万、ダメか～。

[455: 匿名さん]

ほとんど抽選になりそうですね
多分完売する

[456: 匿名さん]

高過ぎ
誰が買うのかね

[457: 匿名さん]

誰が買う？
お答えします。
ここは安いと感じた超々富裕層。
桁違いの富裕層。

[458: 金融投資家]

高いとか安いとかじゃなく、
話のネタになるから買うんですよ、ここは。

少なくとも、
私や私の知り合いはそんな感じですね。

[459: 匿名さん]

ここは一般販売では７０m2以下の部屋はないですね。
穿った物言いをすれば、
中途半端な富裕層やサラリーマンには売らない。買わせない。
金持ちケンカせずではないが、トラブルを引き起こしそうな人は、この時点で排除可能。

また、ゲストルームがないのには驚きましたが、説明に納得。
居住者以外の宿泊を原則させない。
民泊も実質不可能な規則を策定。

ＭＲで出会った人たちは皆様上品な方々でした。（金ピカな方はいませんでした）
海外の方も日本人以上に。

それと、賃貸で入居しても一般住民との生活様式が違いすぎて精神的に厳しいのでは？

[460: マンション掲示板さん]

>>458 金融投資家さん
え？貴方が買うんですか？