ディアナコート茗荷谷翠景

[物件比較中さん]

本スレッドとは分離して、検討者さま専用のスレッドとして作成いたしました。
実際に検討している方のみで情報交換をされたい方はこちらをご利用ください。

【検討者専用】ディアナコート茗荷谷翠景はどうでしょう？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/597619/


2016.4.8　管理担当
===============================================================
ディアナコート茗荷谷翠景についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/dc-myogadani/index.html

所在地：東京都文京区大塚3丁目35番14他（地番）
交通：丸の内線「茗荷谷」駅 徒歩7分
間取：1LDK+S～3LDK
面積：58.77m2～96.38m2
売主：株式会社モリモト
施工会社：株式会社合田工務店
管理会社：株式会社モリモトクオリティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[344: 匿名さん]

ルサンクと同じ弁護士先生でルサンクと同様の結果にならないと良いですね。マンションは建つけど入居者もなく暫く取り壊しもされない状態で本当に得したのは、同様の訴訟のために名をあげた弁護士だけと思います。

[345: 匿名]

>>343
成る程、そうすると、法令違反は、避難路の確保不能と緑化条例脱法行為。請求の主旨は建築確認取消のみですか？不法行為による損害賠償請求まで踏み込みますか。？

[346: atelier [男性 50代]]

>>340
事実のみ書きます。各自でご判断ください。

近隣マンションの比較
ディアナコート（計画）：敷地面積768.70㎡　建築面積481.89㎡　建蔽率62.69％
パークハウス　　　　　：敷地面積812.99㎡　建築面積445.76㎡　建蔽率54.83％
ベルメゾン小石川植物園：敷地面積822.35％　建築面積432.23㎡　建蔽率52.56％

これらは区の建築指導課で概要書の閲覧をすれば確認できます。

[347: ご近所さん]

>>342
建築審査会での戦術上、ここでディアナコート茗荷谷翠景の法令違反について具体的にお伝えできず、恐縮です。
もしも購入検討者の方でどうしてもお知りになりたい方は、申立代理人の日置雅晴弁護士の法律事務所までお問い合わせください。
日置先生は、小石川二丁目のルサンクマンションの建築確認が取り消された手続の代理人でもあり、マンション建築関連法令に関するわが国の第一人者です。早稲田大学の教授でもあり、立教大学をはじめその他の大学でもこの分野について教鞭をとられてもいます。

[348: ご近所さん]

>>345
343の方は建築確認取消手続のメンバーの方ではないように見受けられます。
法令違反箇所は多岐にわたりますので、
即断なさらない方がよろしいかと存じます。

[349: ご近所さん]

>>344
そういった見方をする方がいることは否定しませんし、マンションの購入をしたのに後で業者から全戸解除となって多大な損失をうけた方々には本当にお気の毒に思います。
しかし、ルサンクについては、万が一災害となった時に満足な避難ができない設計になっていたわけですから、万一の時に多数の方々が逃げ遅れるといったリスクを抱えたまま住み続けなくて済んだと考えれば、得をしたのは本当に誰なかは一概に言えないように感じます。

[350: ご近所さん]

>>346
明確な根拠ありがとうございます。
これだけでも、ディアナコート茗荷谷翠景が、普通のマンション業者の計画施工とは異なる（採算のみを追求した）無理がある建築とわかるかと存じます。
ここからは弁護士の先生方からの受け売りですが、狭い敷地で容積率を無理にあげようとすれば、いろいろな箇所で別に無理が発生します。現在は一次的に建築確認を出すのが民間機関で、しかも、複数の中から選べるので、審査の甘い機関を選べばそれでも通ってしまいます。そして、実際にそうした甘い審査のみで無理に建てたマンション建築が見過ごされている例があることは事実です。
しかし、そうしたマンションは一定の危険を孕んでおり、実際、二次的に審査をする行政の建築審査会に申し立てられれば、一発で取消されてしまいます。しかも、容積率いっぱいの建築ですと、もはや修繕による補正がきかず、結果、ルサンクのように修正不能な違法建築として全戸解除のようなことがおこるわけです。

[351: 匿名さん [男性 30代]]

結論、文京区民はちょっと痛い。囧囧囧

[352: ご近所さん]

住民運動のHPに、このマンションが窪町小学区であると業者が説明しており、それを前提に購入検討したとのコメントをいただきました。
http://blog.goo.ne.jp/bunkyochiku
しかしこれは誤った情報であり、どなたか以前に書いてましたが大塚小学区です。業者による誤導により購入を検討されている方が少なからずいるようですので、こちらにも書かせていただき検討者の注意を促したいと存じます。

なお、この板はディアナコート茗荷谷翠景を購入検討されている方には重要な情報が提供されている貴重な板です。情報の中には当然に業者にとって不都合な
ものも含まれてしまうこともあるかとは思いますが、それも含めて購入検討者には重要な情報です。
最近、業者にとって不都合な情報の提供が増えたせいか、管理人の方に閉鎖を主張する方が出るようになっていますが、購入検討者ためにも、そのようなことはあってはならないと考えます。
誹謗中傷が見受けられないわけではないですが、それらはもっぱら業者擁護派から住民運動に向けられたものですので、それを理由に閉鎖ということでは、都合の悪い情報が出てきたら誹謗中傷を繰り返せば閉鎖できるという悪しき前例を作ってしまいかねません。管理人の方のご高察のほどをお願いいたします。

[353: ご近所さん]

>>351
そのような印象を与えてしまったのでしたら、申し訳ありません。ただ、文京区にお住いの方に、一家言あり、かつ、筋を通そうとする方が多いのは確かかと存じます。

[354: 匿名さん]

建ぺい率は土地の形状にもよるのであまり意味がないですね。建ぺい率が高い方が低層になる場合もあります。
容積率はどうでしょうか。

また、この地域は建ぺい率６０％ですね。角地で緩和されているのだとしたら、制限７０％に対して６２％は悪くないですね。

都合のよい事実だけを出すと胡散臭くなります。たぶん、建て方がえげつないと言いたいのかなと思いますが。
グーグルで航空写真を見るとパークハウスも紳士的に建てられているようには到底見えません。
だれかが書いていましたが、所詮そんな地域なのではないかな？

[355: ご近所さん]

>>354
グーグル航空写真で見ていただいたのでしたら、346さんが挙げた三つのマンションの土地の形状がほとんど違わないことがわかるかと存じます。すなわち、
単純比較が可能なケースであり、346さんは「都合のいい事実だけを出」しているわけではないといえます。

また、航空写真ではマンションの高さはわからないでしょう。高さについても現在問題視されているポイントです。

パークハウスの建築過程の実態は、私が341に書いたほか、343にもある通りでした。ですので、格別に反対運動など起きなかったですし、もちろん、建築確認取消手続が開始されることもなかったです。

同じ場所で異なる現象が起きているわけですから、「所詮そんな地域」ということでは説明できません。むしろ、業者が目先の利益だけでなくトータルで利害得失を考えられるかの問題であり、その意味でさすが三菱地所と思います。

[356: 匿名さん]

>>350
建蔽率54%に比べて62%という数字を見るだけで計画に無理があるとわかります、という言い分に無理がある。これだけで色々と手の内があるように見せかけつつ、ただのイチャモンに過ぎないんだろうと思っちゃいます。

[357: 匿名]

>>355
確かに三菱は、①住民対話を実質化し、それを設計に反映させた、②審査会も当該事情を考慮して建築確認をした可能性がある、との主張ですね。しかし、①確認取消訴訟の被告は審査会であり、②モリモトの本件開発経過における瑕疵の態様、程度、そもそもの有無が事実上法律上認定されるかにつき実体法、相当の無理がある、③訴訟法上もその挙証責任は近隣住民にある、等々を総合勘案すると、モリモトには、当事者適格がなく、また過失責任は無いとなりそうですが、いかがでしょうか？もしモリモトの企業責任を追及するのであれば709条を主張すべきです。仮に709条では敗訴の見込みが高いと判断されているのであれば、その点を開示くださいませ。

[358: 匿名]

>>352
私はどちらかと言うとモリモト擁護派ですが、全く賛成です。事実上、法律上の主張を冷静に徹底的に議論して、論点と事態の帰趨を全面的に開示すべきです。最終的に行政訴訟になると思われるので、その経過も開示してください。

[359: ご近所さん]

>>356
そうですね、他のマンションが54%なのに62%だから「無理がある」建築だとは論理的に導けないかもしれません。その点は筆が滑りました。ごめんなさい。

ただ、これまでの書き込みで、パークハウスなど周辺マンションに比較して「余裕がない」計画になっているかも問題視する方がいらっしゃいましたから、その点についてはデータ上明確かと存じます。

加えて、余裕のない狭い敷地で容積率を無理にあげようとする建築は... と、ここからは350の後半の繰り返しになってしまいますので、そちらをお読みください

[360: 匿名さん]

土地の形状、全然違うんじゃない？パークハウスは奥に不整形の部分があって駐車場に使ってますね。ベルメゾンの南西側の隣地への寄せ具合こそ異様。南側をこんなに寄せたら、今回のような問題になるに決まってますね。

https://www.google.co.jp/maps/@35.7209281,139.7390133,93m/data=!3m1!1e3

[361: atelier [男性 50代]]

>>354
建ぺい率は敷地に対する建物の水平投影面積であり、敷地にどれだけ空地があるかを示す指標となるものです。
指定建ぺい率は６０％ですが、耐火建築物にすることで７０％になっています。角地緩和ではありません。
各延面積、容積率は次のとおりです。
ディアナコート（計画）　　：敷地面積768.70㎡　全体延面積2506.05㎡　容積対象延面積2124.43㎡　容積率276.37％
パークハウス　　　　　　　：敷地面積812.99㎡　全体延面積2515.46㎡　容積対象延面積2098.17㎡　容積率258.09％
ベルメゾン小石川植物園：敷地面積822.35㎡　全体延面積2947.49㎡　容積対象延面積2660.59㎡　容積率323.53％

容積対象には屋内駐車場、共用通路部分は含まれず、また平成27年からエレベーターシャフトも容積対象から除外されたため、共用部の形状や確認時期が異なるものを単純に比較はできません。
全体延面積には屋内駐車場、屋内の共用通路階段は含まれますが、屋外廊下、屋外階段、バルコニーは含まれず、階高も異なるため、これも外観上の空間に占めるボリュームという見方においては、単純比較ができません。

私が346で建ぺい率のみを記したのは、あくまで敷地に対する”空地”＝”余裕”がどれだけあるかを比較する指標として、建ぺい率以外では単純に比較ができないので、取り上げたまでです。
尚、建ぺい率は、建築基準法上の居室採光、安全条例上の窓先空地、屋外避難通路、区条例の緑地面積等に大きく関わっているものであり、計画建物の住環境、避難上の安全性、周辺環境への影響という観点において、大きな意味を持つものでもあります。

[362: 匿名さん]

atelierさん、ありがとうございます。数字は嘘をつかないですね。

僕は正直言ってどっちでもいいんですが、住民エゴみたいなのは嫌いです。これからマンション買いたい派としては、安く良いマンションが増えればいいなと思っています。ルサンクでも近隣のマンションが反対してて「どんぐりの背比べじゃないの」と思ったのですが、ここはルサンク以上にマンション向けの土地じゃないですかね。

公平にベルメゾンの情報を出していただいて、容積率がモリモトよりも大きいことも分かりましたが、atelierさんはどのように評価してますか？　またベルメゾンの建ぺい率はどうなんでしょうか？（もちろん土地の形とか向きで、単純な比較が意味ないことは分かりますが）

[363: ご近所さん]

>>357
書き込みが多岐の点にわたっているので、お答えの仕方が難しいのですが...

「三菱は、①住民対話を実質化し、それを設計に反映させた」はその通りですが、「②審査会も当該事情を考慮して建築確認をした可能性がある、との主張」というご理解は違います。建築確認は民間機関が出し、それに疑義があるものが申し立てると審査会が審査します。三菱の場合は申し出自体がなされていませんので、審査会の審査はなされていません。また、審査会では客観的に法令違反があるか否かが審査されますので、事前の住民対話の有無や内容は関係ありません。ただ、住民が納得すれば誰も審査会に申し出ませんので、結果、万一何か違反があったとしても、そもそも審査会自体が開かれないという事実上の効果はあります。

[364: 匿名]

>>363
ありがとうございます。そうすると、本件建築確認は「東京都の指定を受けた」「指定確認検査機関」でない一般私人による確認であり「行政処分」に該当せず、従って公定力を有しない、との主張で宜しいでしょうか？

[365: ご近所さん]

>>357
「①確認取消訴訟の被告は審査会」は、審査会の手続は「訴訟」ではなくその意味では「被告」とは呼ばないのですが、相手方という意味では建築確認を出した審査機関であり、審査会は裁判所的な役割になります。

②③については、要は、建築確認が正しいものであったか審査会が法令に照らして再審査するものとお考えください。

「モリモトには、当事者」ではないという理解は正しいのですが、その理由はご指摘のことは関係なく、上記の審査会の手続構造によるものです。ただ、建築確認が取り消されると一番影響を受けるのはモリモト、そして、完成前に買ってしまった購入者であるのは確かです。

[366: ご近所さん]

>>357
モリモトの「過失責任」、「企業責任を追及」するため民法「709条を主張すべき」か、その場合の「見込」については、今後の争訟の戦略にかかわりますので、弁護士から止められており、ここでは開示できません。どうしてもという購入検討者の方は、日置雅晴先生の法律事務所までお問い合わせください。

[367: 匿名]

>>365
ありがとうございます。①一般に指定確認業者による確認の「適法性の推定力」はいかに考えるべきですか？②審査会で確認取消に至る為の具体的要件規範は判例で示されていますか？③それら要件の適用において、ルサンクと本件の具体的異同は何ですか？すいませんが開示ください。

[368: マンション愛好者]

>>362
建ぺい率は346に出てますよ。
atelierさんが、容積率については共用部の形状や確認時期が異なるものを単純に比較できないのに対し、敷地に対する”空地”＝”余裕”がどれだけあるかを比較する指標として建ぺい率は有効として、346で示してくれています。

[369: 匿名]

>>366
ありがとうございます。私も原告として訴訟を断念した経験がありますが、日本の民事裁判では709条による不法行為請求は、交通事故や他覚性ある傷害事件でないかぎり、9割方敗訴しますよね。従って本件につき行政訴訟オンリーという訴訟選択と理解しました。

[370: ご近所さん]

>>367=364さん
①については、専門家でないので不正確であるかもしれませんが、建築確認それ自体が審査機関に裁量権があるようなものではなく、結果、「裁量の範囲であれば適法とされる」ということもないという理解でいます。したがって、審査会の法令解釈や事実認定が審査機関のそれと異なる場合、審査会は躊躇なく自分の解釈や認定に従って判断を下すので、甘い審査機関を使って建築確認をとった場合、確認が取り消される可能性は高くなります。

②については裁判所ではないので「判例」ではなく、したがって同様の公開や
データベース化がなされているわけではないと思いますが、先例集のようなものはあるようですよ。

③については、戦略上、弁護士に止められていますので、どうしてもという購入検討者は日置雅晴弁護士の法律事務所までお問い合わせくださいませ。

[371: ご近所さん]

>>369
敗訴するか否かは事案次第なので、一般的な率は関係ないと思います。
民事手続の可能性については、今後の戦略上弁護士に口外を止められていますので、どうしてもという購入検討者の方は日置雅晴弁護士の法律事務所までお問い合わせください。

[372: 匿名]

>>370
ありがとうございました。論点が１つ見えて来ました。先ず、東京都の指定を受けた指定業者による確認は、行政処分の適格性を与えられた明確な「行政行為」です。従って、モリモトからすれば、適格な確認を得たから開発や先行販売は適法になり、取消請求による具体的な損害発生の証明に成功すると考えれば、住民に対する損害賠償請求訴訟の「反訴」又は「別訴」を提起するでしょう。一方で、住民からすれば、適格性ある行政処分の違法性を主張して当該行政処分の取消を主張することになります。とすると、公定力の意義につき判例は「行政処分は、たとえ違法であってもその違法が重大かつ明白で当然無効ならしめるものを除いては、適法に取り消されない限り完全にその効力を有する」としていますので、審査会に取消の行政裁量が如何なる基準で認められるのか、という点につき住民が余程の自信度を有しない限り、当該取消訴訟は住民側にリスクが高いものになると考えます。当然、モリモト弁護士も既にルサンクの事例を詳細に検討して、確認取り消し

[373: 匿名]

>>372
の「再取り消し訴訟」を展望していると思われます。モリモトからすれば、販売遅延による損害賠償請求、住民からすれば、人格権侵害による損害賠償請求との主張で、長引けば余裕で一年を越えるでしょう。住民はかような訴訟展望につき、担当弁護士から教示を受けられましたか？すいませんが開示してください。

[374: ご近所さん]

>>373
手続の展望の詳細については、日置先生からみなさん詳しく伝えられていますので、ご心配ありません。

[375: ご近所さん]

>>372
370にも書きましたし、専門家でないので不正確であるかもしれませんが、建築確認それ自体が審査機関に裁量権があるようなものではなく、結果、「裁量の範囲であれば適法とされる」ということもないというのが運用であり、その点はご理解が間違えている気がします。
つまり、審査会の法令解釈や事実認定が審査機関のそれと異なる場合、審査会は躊躇なく自分の解釈や認定に従って判断を下すという理解でおります。

行政処分一般論から導くのではなく、実際の運用から議論した方が建設的であるように思います。

[376: 匿名さん]

すいません。建ぺい率も書いていただいていましたね。

建ぺい率が低くて容積率が高い（一般的には高層階まで太さが変わりにくい）のと、建ぺい率が高くて容積率が低い（高層階になると細くなりやすい）のはどちらが近所に配慮されていますかね。この数字はどのようにも読めますね。

結局、建ぺい率を比較しても意味が無いんじゃないでしょうかね。容積率が大きいというのは、それだけ周囲へのインパクトのある建物ということになりませんか？

[377: atelier [男性 50代]]

>>362
容積率について
敷地に建てられる建物の外形上のボリュームというのは、許容建ペイ率、日影規制、高度斜線制限、道路斜線制限、隣地斜線制限により、概ね決まってきます。概ねと書いたのは、現行法には道路斜線制限、隣地斜線制限を適用除外する天空率の制度や、大規模開発にみられる総合設計制度等があるからなのですが、話を簡潔にするためにここでは解説を省略します。
ここで言う外形上のボリュームには容積は関係ありません。
容積とは簡単に言うと法的にカウントされるべき床面積の合計であり、上記の制限により定められるボリュームの中で何層床が取れるかということと、容積にはカウントされない共用部等を含めた配置計画、平面計画により決まってきます。
たとえば、同じボリュームでも階高を高く設定したり、共用廊下が長かったり、吹抜けを設けたりすれば床面積は減り、容積率は下がります。配置計画上は、敷地形状が大きく左右します。
ベルメゾンについて言えば敷地がほぼ長方形であり、空地を確保しながらも比較的効率よく配置計画が可能だったため、結果的に容積率を上げられたのだと考えられます。
敷地が整形でない場合は、低層での建築面積を多くとったとしても、上層階で日影規制、高度斜線制限などが、複雑になり、どうしても平面計画上の効率は下がるため、容積率を上げることは難しくなります。
私が前に言うところの制限ぎりぎりという表現は、容積率を指すものではなく、敷地形状ゆえの複雑さを伴った日影規制、高度斜線制限等に由来するものです。

[378: マンション愛好者]

>>376

atelierさんは

容積対象には屋内駐車場、共用通路部分は含まれず、また平成27年からエレベーターシャフトも容積対象から除外されたため、共用部の形状や確認時期が異なるものを単純に比較はできません。
全体延面積には屋内駐車場、屋内の共用通路階段は含まれますが、屋外廊下、屋外階段、バルコニーは含まれず、階高も異なるため、これも外観上の空間に占めるボリュームという見方においては、単純比較ができません。

て書いてますけど...

[379: atelier [男性 50代]]

＞＞376
建ぺい率の比較に意味があるかないかは、各自のご判断にお任せします。
建ぺい率というものは建築計画上の一つの結果であり、事実を情報として提供したまでですので。
購入をご検討の方は、自身が住む環境として、適しているかどうかをご判断されればよろしいかと存じます。

[380: 匿名]

>>375
ありがとうございます。おっしゃいます通りに、行政処分一般論の教条適用をするつもりはありません。但し、そうだとしても処分性は相当に重い概念であり、この点、即ち処分性を害しても保護されるべき住民の利益は何か、また確認で見落とされていた違法性は何か、について、繰り返しで誠にすいませんが、簡単な箇条書きで開示してくださいませ。よろしくお願いいたします。

[381: 教えないよ [男性 50代]]

モリモトさん、もういい加減にして下さい。何を焦って事前にこちらの
手の内を知って対処しようとしているのですか。
これから確認審査請求する側が手の内を晒す筈が無いでしょうが。
自信があるのでしょうから堂々と受けて立てば良いじゃありませんか。
我々は弁護士からこの手の対応は一切止められています。
もうこの種類の質問は止めて下さい。我々は一切反応しません。

[382: ご近所さん]

>>380
民間機関による建築確認、疑義がある場合の行政の審査会での審査という構造が、行政処分、不服がある場合の裁判所での行政訴訟という構造と全く同じとは理解していませんので、処分性の重さ云々の議論には俄には賛同しかねます。

381さんとは異なり、380さんが業者関係ではないと信じたいです。ですが、やはり戦術上、これ以上の詳細をお話することは弁護士から止められていますので、購入検討者の方でしたら、日置雅晴先生の法律事務所まで直接にお問い合わせくださいませ。

[383: 匿名]

>>381
すいませんが私はモリモトではありません。従って焦ってもいません。私のお願いは住民の法律上の請求行為に有意性があるのか否か、訴訟権の濫用に当たるのではないか、逆にモリモトの違法行為の存否、程度を利害関係人として開示して頂きたい、ということです。
逆に、住民側が開示不能を突如言い出すとすると、住民の民度、見識も含めて将来の訴訟においても不利に働くこととなります。ご説明の詳細さにおいて回答者は間違いなく住民であり、本件の一連の書き込みは十分に訴訟における直接証拠としての証拠能力を有します。さらに本訴と成れば当事者照会制度、文書提出命令等々の民事訴訟法の制度により「手の内を明かさない」訴訟活動は認められないのが現行法の制度設計です。本件掲示板の維持を希望されたのが、住民だとすれば堂々と、ビクビクせずに主張根拠を開示してください。よろしくお願いいたします。

[384: 匿名]

>>382
冷静なご返答ありがとうございました。重要な論点を頂きましたので、暫く検討致します。ありがとうございました。

[385: ご近所さん]

>>383
私は開示をしないとは一言も言っていません。弁護士代理人がついていますから、そちらを通して照会くださいと何度も何度も申し上げています。

また、建築審査会への申し立ては、法制度上利害関係者に認められたものであり、その権限を行使することに何の躊躇も必要ありません。いわば民間機関に建築確認の権限を移したことの反射として設定された制度であり、それが近隣住民から行使されることは、制度上、あらかじめ予定されています。

[386: 匿名さん]

atelierさんの話しは、客観的な数字を提示したまでといいながら、実際には価値判断が相当含まれていますよ。

建ぺい率が高ければ近隣への影響が大きく、小さければ小さいという関係かどうかが問題です。一般論としては建ぺい率が低ければ境界との空きも多くなりますが、パークハウスのような不整形な土地（この点は皆さん黙ってしまいましたが）だったら、普通に建てると建ぺい率は下がりますね。また、高層にすれば建ぺい率が下がりやすいはずです。

これと同じで容積率も仰る通りですけど、容積率が大きければボリュームが大きいという一般的な関係もありますね。
建ぺい率は重視するけど容積率は実態を表さない、というのは数字に名を借りたミスリーディングじゃないかな。

ちなみに、建ぺい率を殊更に挙げているから言っているのであって、どちらの数字を見ても実態を正確に反映しないというのであれば反対するものではないですけど（笑）

[387: 購入検討中さん]

>>385
弁護士にこちらの掲示板までご登場頂くのが、さまざまな疑念、争点の解決となり経済性、合理性があると思います。いかがでしょうか？

[389: 匿名さん]

弁護士に情報漏らすなと言われてるのなら始めから掲示板に書き込みしなければいいのに。

[390: 購入検討中さん]

法守っておけばいいんじゃないの？
アウトだったらルサンクコースってことでいいやん
話がくどいわ
もっと他のスレみたいにいかんかな？

[391: 購入検討中さん]

文京区の人間は
暇なのか
閉鎖的なのか

京都府民と同じ匂いがする

[392: 匿名さん]

同じ文京区民として恥ずかしい限りです。

[393: 反対派の私達は [男性 50代]]

近隣住民の皆さん、筑波ＰＴＡの皆さん、問題を解消したマンションの購入を検討している皆さん、もう相手（誰かは容易に分かりますけど）の挑発に乗っていちいち反応するのは止めましょう。相手はなんだかんだ屁理屈を重ねて、こちらの確認審査請求の中身を知りたくて・知りたくて仕方がないのです。日置弁護士にドーンと出してもらえば良いでしょう。
こう言うと相手は、弁護士もこの場に出てこいとか、反対派は尻尾を巻いて逃げだしたとか、問題点を公開するのは義務だとか、また一生懸命煽りをして、情報収集の土俵から逃げないようにするでしょう。相手の挑発に乗ると少しずつでも当方の指摘項目が分かってしまいます。「金持ち（勝ち組）喧嘩せず」です。逃げたとか、卑怯とか何を言おうとほっておくことです。間もなく戦いが始まるのですから。意見があるのなら弁護士に聞いて貰いましょう。くれぐれも００００会社の挑発に乗らないようにしましょう。

[394: ご近所さん]

>>390
おっしゃる通り、このままいくとルサンクコースの可能性は高いです。

>>391
閉鎖的にみえたら申し訳ありません。
京都府民と同じかどうかは、京都をよく知らないのでお返事できません。

>>392
文京区民としてともに頑張りましょう

[395: ご近所さん]

>>393
ありがとうございます。
おっしゃる通り、情報収集のための挑発には乗らずに、日置先生の指揮の下、建築確認取消手続が始まるという事実、そして、ルサンクのように悲惨なことになることの危険性を購入検討者に知らせるに止め、あとは日置先生に任せたいと存じます。

[396: 購入検討中さん]

>>393
383です。繰り返しますが私はモリモトではありません。従って煽りの意図もありません。その証拠に住民側に有利な情報=常識を１つ開示させてください。
一般的に弁護士は勝ち筋の事件しか受任しません。勝ち筋とは、①豊富な直接証拠の存在と、②法規、判例の適合性です。住民側弁護士が経験と実績に満ちた方ですから単なる売名行為や着手金目当てでも絶対にないでしょう｡そうすると、これまでにうっすらと示された証拠と論点が住民と弁護士で共有され、かつ「大きな闘争戦略」の下に本マンコミが利用されホームページまで作成されているのだと考えます。住民側とすれば至極当然な戦法ですし、私も住民であれば同じかさらに先鋭化した合理的手段をも選択したでしょう。確かに「戦い」とはそういうものであり、文京区民か否かは全く関係ありません。いかがでしょうか？

[397: ご近所さん]

違憲のまま選挙が行われる時代だし、今更工事が止まるだろうか？
ルサンク同様、出来た建物に人が住むか、住めないかの二択。
誰得って話があるが、先見の明のある購入者得。

[398: 購入検討中さん]

>>394
付け加えますと、「ルサンクコースの可能性は高いです」の発言はただちに撤回されることを強くお勧めします。刑法233条の業務妨害罪における「風説の流布」の構成要件に該当してしまいます。
恐らくモリモト側も本マンコミを重大な関心を持って常時監視記録していますから、刑事告発されるとIPアドレスから本人情報が特定されます。日置先生にもご確認ください。お気をつけて。
それよりも客観的真実たるモリモトの違法開発行為の具体的内容を教えてくださいませ。

[399: 40代さん [男性]]

雰囲気悪いな
ここのレス（物件）

[400: atelier [男性 50代]]

>>386
No.377の容積率については、No.362でベルメゾンの容積がモリモトよりも大きいことに対してどのように評価していますか？と問われたことに答えただけなので、評価を問われればそこに価値判断が入るのはやむを得ないかと。建ぺい率、容積率として記載した数字は客観性も主観性もないただの結果としての事実です。建ぺい率に固執しているわけではなく、配置計画で無理に住戸面積を増やそうとすれば、その結果として建ぺい率は上がるということです。計画上の無理や近隣への影響に関してはNo.34、44、57、213にコメントさせて頂いていますので、お読みになっていただければ、その結果として建ぺい率が髙くなっていることがお分かりになるかと存じます。
容積率については、一般論では評価できないということを言っているのであって、容積率がまったく実態を表さないなどとは考えていません。その敷地の条件や建築要件によって決まるものなので、違う条件で容積率の数字だけを比較してもあまり意味がないということです。
これに対して、建ぺい率は平面に投影された建物面積比率なので、敷地面積に対しての空地率としては二次元的な一定の評価の比較が可能です。ニ次元で評価される対象としては、近隣とのプライバシーやNo.361に挙げた窓先空地、屋外避難通路、緑地等があります。確かにパークハウスのような不整形敷地の場合、現実的にマンション住戸として建てられない部分が生じていて、結果として建ぺい率が下がっていると言えますが、その部分が空地として残ることで、隣接地の日照は以前の建物があった状態と比べ実際に良くなっています。
高層にすれば建ぺい率は下がるのではとのご意見ですが、最高高さが３１ｍ、第３種高度斜線制限がある中では、ディアナコートの１０階が限度であり、それ以上の高層化はできないので、現計画と同じ容積を確保するためには、建ぺい率は下がりません。
容積率が大きければボリュームが大きいとのご指摘については、概ねの相関関係はもちろん有ります。そのことを否定しているわけではありません。ただ、デイアナコートの容積率がベルメゾンより低いのは、建物形態を見る限り、それ以上は建てられないという物理的な制約によるものであって、容積率が低いからといって周辺環境に配慮しているかどうかを判断する指標としてはそれだけでは評価できないと考えています。これは主観的だと捉えられても構いませんが、これらを含めて購入ご検討の方の判断材料になればと存じます。

[401: 通りすがりですが]

>>396
この人の言ってることはごもっとも。
特にルサンクで有名なあの先生は勝ち筋しか受けないので有名だよ。
自分の評判がかかっているからね。

[402: 購入検討中さん [男性 40代]]

候補の一つとしていましたが、現地の旗や掲示の多さ、このサイトの情報から、
候補にすべき物件ではないとわかりました。反対の人達に賛成するわけではありませんが、情報は参考になります。皮肉をこめてですが、ありがとうございました。

[403: 火中の栗]

>>402
確かに。わざわざ拾う気にはなれん。

[404: ご近所さん]

>>398
確かに、390さんの「アウトだったらルサンクコース」という発言に同意しただけのつもりでしたが、表現が適切ではなかったかもしれません。そうでしたら、お詫びいたします。

建設確認取消手続がこれから始まるのは事実ですし、住民側が弁護士の先生方と十分な準備を重ねて自信をもっていることも事実です。また、その弁護士の先生がルサンクマンションの建築確認の取消を勝ち取った実績があることも事実です。また、ルサンクマンションの購入者が結果として多大な損害を被ったのも、新聞報道が多数あるように事実です。そうしたことを、390さんの発言に同意する形であまりに短く言ってしまいました。表現が稚拙でしたら、申し訳ありませんでした。

[405: ご近所さん]

>>397
おっしゃる通り、購入者に先見の明があれば、ルサンクのような悲惨なことに巻き込まれずに済んだと思います。同感です。

[406: 匿名さん [男性 30代]]

結論文京区民はうざい囧囧囧

[407: ご近所さん]

>>406
351さんでもあるかと存じますが、そのような印象を与えてしまったのでしたら、申し訳ありません。ただ、文京区にお住いの方に、一家言あり、かつ、筋を通そうとする方が多いのは確かかと存じます。

[408: デベからみれば]

>>406
うざいのは確か。デベからみればね。

[409: 匿名さん]

ルサンクが平成28年12月完成という話は本当ですか？

[410: 購入検討中さん]

マンション購入検討中の者です。初めて書き込みします。

ちょっとよく分らないので教えてください。
建設反対派（？）の人たちは、このマンションが違法建築に当たるということで審査請求をされるわけですよね？ つまり早く言えば告発ですよね。で、その違法性をここで訴えているにもかかわらず、違法内容を詳細に出せない理由がよく分かりません。

弁護士から止められているとのことですが、それ自体が不思議な話です。問題を告発するに当たり、何が違法なのかを明らかにすることがなぜできないのでしょうか？審査会での戦略とか戦術とか、そんな駆け引きに支障があるからといって、違法建築という重要情報を購入検討者に開示できないというのは、本末転倒な気がします。弁護士に問い合わせれば分かるというなら、ここに書いても問題ないのではないでしょうか。

百歩譲ってどうしても駆け引き戦術は出せないということなら、違法内容だけでも書いてくれれば購入検討者の参考になると思うのですが、いかがでしょうか。ご検討よろしくお願いします。念のため繰り返しておきますが、私は純粋な購入検討者であり、利害関係者ではございません。

[411: ご近所さん]

>>410
ありがとうございます。
戦術面の理由も含め、日置雅晴先生の法律事務所までお問い合わせいただければ幸いです。

[412: 匿名さん]

周辺の反対がひどいマンションは買いたくない
住んでからもめんどくさそう
新規流入がないから住民の高齢化により活力がなくなり街が衰退するんでしょうね

[413: 匿名さん]

> 違法内容を詳細に出せない理由がよく分かりません。
参考になるかと。
http://m-fujiwara.net/2015/08/

[414: 購入検討中さん]

>>410
もういちどお聞きします。問い合わせれば分かることを、ここに書けない理由は何でしょう？


なおこの点については、住民と弁護士でスタンスが異なるのではないでしょうか。

弁護士の目的な審査で勝つことだと思いますが、住民の目的な本来、安らかな住環境を保つことですよね。その中には新しいマンション住民との宥和・交流も含まれるものと思います。マンション購入検討者にとってもきわめて重要な情報をにおわすだけで開示しないことが、その目的にとって正しい行動なのかどうか。いちど原点に戻って考えていただければと思います。

[415: 匿名さん]

争訟で手の内情報を出さないのは当然です。

[416: 匿名さん]

法は侵してないでしょ？
周辺住民が勝手に違法だと言ってるだけでは？

[417: 匿名さん]

>>415
審査に勝てばいいの？ 検討者は置き去りで。ならこれ以上ここにいる理由はないのでは？

[418: 匿名さん [男性 30代]]

老害の街、それが文京区。

[419: 匿名さん]

渋谷区恵比寿３丁目の
モリモトのマンションで反対運動を見たことがある

http://red.ap.teacup.com/applet/mansionwar/20060620/archive

[420: モリモトは他にも]

>>419
ディアナコート千石丸山町でも反対運動が激しかったね。なお、まだ売れ残っている模様。

[421: マンション購入検討者]

>>414
真剣に文京区内でのマンション購入を検討している者です。日置雅晴弁護士についてはググればすぐに事務所の連絡先がわかりましたので、月曜にでも聞いてみようと思います。
逆に、購入検討中さんも、本当にマンションを探している方なら、こんなところで不特定多数を相手に叫んでいるよりも、さっさとその弁護士さんに連絡して聞いてみた方が早いですよ。

[422: マンション愛好者]

>>416
代理人の日置雅晴は、マンション建築関連の法律関係では日本の第一人者。早稲田大学教授で、他のメジャーな大学でも教えてる。勝ち筋しか受けない人。以上。

[423: ご近所さん]

>>412
統計資料によりますと
文京区の人口は、
1995年172,474人
2000年176,017人
2005年189,632人
2010年206,626人
というように、一貫して増えています。人口割合も35-39歳の層が一貫して一番多く、高齢化の指摘はあたらないかと。

[424: ご近所さん]

>>418
423に書いた通りですので、高齢化が進んでいるとの指摘はあたりません。

[425: 匿名さん]

>>420
千石 おとめ湯 紛争
検索すればわかりますよ

[426: 購入検討中さん]

>>421
正にご指摘の通りです。従って、可能であれば日置先生から頂いた見解をこのマンコミで開示して頂けましたら、本当に助かります。すいませんが、ぜひよろしくお願いいたします。
但し、
日置先生側は、ほぼ100%の確率で審査請求内容を開示せず「審査請求内容を行政に確認してください」と言うでしょう。理由は、いちいち対応が面倒だし説明義務がないからです。
皆様お分かりの通り、住民の「大きな闘争戦略」からすれば、これで良いのです。
①審査請求を実行する
②その旨を大きく拡散したい
③拡散できる媒体を探す
④つねに媒体に張り付いて書き込みをする
⑤購入検討者の減少らしき事態を見せる
⑥モリモトからの譲歩を引き出す
⑦結果として価額が上昇し、購入者の負担となる
当該戦略は、陳腐ですが、住民からすれば、当然採るべきものであり、合法である限り誰も攻められませません。但し、「相当に組織化されているにも関わらず、論理戦に弱い」印象を受けるので、コアの活動家は非現業の年配者か女性でしょう。
既にお分かりの通り、真の利益相反の当事者は「住民」と「購入者」です。住民はモリモトに対する違法開発の具体的内容を、ここで開示できないなら、購入者の費用と負担の増加額見込みを示すことが、その「戦略」を倫理的に正当化する根拠となると考えます。いかがでしょうか？

[427: 検索してみました]

>>425
検索したら確かに出てきました。この業者、いたるところでモメまくりなんですね。

http://rokkakuzaka.edoblog.net/Entry/1588/

[428: 購入検討中さん]

>>426
それと、モリモトも実名で担当者を張り付けて、このマンコミとホームページで違法開発の具体的内容の有無を、逐次報告することが、企業CRとしても正しい選択肢だと思いますが、いかがでしょうか？

[429: Do it yourself]

>>426
自分で電話したら？
ただ、さすがに業者には教えてくれないかもね。

[430: 匿名さん]

atelierさん、丁寧な返事をありがとうございます。

数字は嘘をつかないものですが、数字を都合良く取捨して「事実だけ」として伝えることはマヤカシです。建ぺい率の高低によって配置計画の適否を判断することなんてできないでしょう。配置計画をいうなら、ベルメゾンの隣地との境界距離（南東・南西）はどうなのか、隣地に法律の範囲内の建物が建ったときに困らない計画になっていたのか？低層の工場だったことに甘えた無理のある計画だったのはベルメゾンではなかったのか？と、疑問はつきないわけです。

所詮そんな地域、どんぐりの背比べという感想は変わりません。ディアナはパークハウスより整形なので、普通に合理性を求めて設計すると似たような建物になる気がしますけど、atelierさんがよい対案をお持ちならぜひモリモトに提案してみてはいかがでしょうか？

反対派よりの意見としては一番傾聴に値するので引き続き投稿を楽しみにしてますが、僕はこれにて撤退しま〜す。
ありがとうございました。

[431: 購入検討中さん]

ベルメゾンは何故南西側にベランダを作ったのか。1999年の購入時に隣地に10階建くらいの建物が建つリスクの説明は受けているばすで、そのリスクを承知の上で買っているんじゃないの？
想像力が乏しい住民が多いとしかいいようがない。

[432: 購入検討者 [男性]]

文京区でマンションを探しています。
３件ほど候補がありますが、妻は学校の関係でここが気になっているようです。
モリモトさんの物件のようですが、総戸数何件で分譲が何件、非分譲が何件か
教えて下さい。当選の可能性を判断したいと思います。

[433: atelier [男性 50代]]

>>430
ご傾聴いただきありがとうございます。
ディアナコートに対して批判的なコメントになってしまいましたが、計画のすべてを否定しているわけではありません。
一建築士として、敷地条件や建築主から与えられた要件の中で奮闘を重ねている設計者の方には常に敬意を払っております。
もし今後何らかの対策が必要となったならば、対策を提案するのはモリモトさんから依頼を受けている設計者さんがすることですので、私がしゃしゃり出ることではありません。
建築審査会の件で、いろいろ論争になっていて私としても疑義がありますが、個人的には、ここでの論争に加わるより、設計者さんの話を聞きたいものです。

[434: ご近所さん]

>>432
学校関連でこの物件という方は、念のために、352の情報もご覧いただければ幸いです。

[435: 匿名さん]

財団法人日本建築センターによる建築確認でした
http://blogs.yahoo.co.jp/yochojukankyo/archive/2007/10/17

[436: 購入検討中さん]

>>431
ご指摘の通りです。しかし、ご指摘の通りの故に、かような陳腐かつ古典的な戦法によらざるを得ないのでしょう。
もっとも私が住民だとすれば、同じ行動をすると思います。
結局、南永久眺望でない限り、「準工業地域」に物件を買ってはいけないのです。

[437: 匿名さん]

>>427

千石宮坂のモリモト物件も
もめていましたが。

住居表示 豊島区南大塚1-4

いまどうなっていますか？

[438: ご近所さん]

見に行ったら、凄いことになっています。
通りすがりの方々も足を止めて見入る人が多い。
ベルメゾンは西陽に悩まされなくなって良いけど、マンション中古価値は半額かなぁ。

[439: 購入検討中さん]

>>438
原発反対テント村マンション？

[440: 匿名]

>>439
写真拡大してみたら、横断幕が足立区西新井と川崎黄金町のマンションで使われていたものと同じでした。びっくりしました。

[441: 匿名さん]

結局、このマンションの住人が資産価値が下がるのを防ぐために、周辺との調和などとゴネてるだけでしょ。マンションや土地を買うときはそういう可能性も織込み済みなはずだけどねえ。

[442: 匿名]

>>441
その通りですけど、こちらの住民の方々はホームページまで作って、ご自身の氏名まで公表されて運動しています。お子さん達の関連や近所付き合いで相当なリスクを覚悟しての活動ですから、可能性としては以下の３通りかと考えます。
①モリモトの違法性があまりにも酷い為に、受忍限度を大きく越えた。
②見通し能力に乏しく、現状変更は合法であっても絶対に許せない人達が、たまたま集まってしまった。
③各種の左派市民活動の経験者が存在する。
私は①であって欲しいです。
文京は足立区西新井ではないですから。

[443: 匿名さん]

>>442
でも違法性って、ここで出てるのはディアナの中の避難経路やら植栽がどうの、ということだけですよ。それ以外は弁護士から極秘指令が出ているとかで分かりませんが、お隣の受忍限度を超えるというようなことは無いんじゃないでしょうかね。