ディアナコート茗荷谷翠景

[物件比較中さん]

本スレッドとは分離して、検討者さま専用のスレッドとして作成いたしました。
実際に検討している方のみで情報交換をされたい方はこちらをご利用ください。

【検討者専用】ディアナコート茗荷谷翠景はどうでしょう？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/597619/


2016.4.8　管理担当
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ディアナコート茗荷谷翠景についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/dc-myogadani/index.html

所在地：東京都文京区大塚3丁目35番14他（地番）
交通：丸の内線「茗荷谷」駅 徒歩7分
間取：1LDK+S～3LDK
面積：58.77m2～96.38m2
売主：株式会社モリモト
施工会社：株式会社合田工務店
管理会社：株式会社モリモトクオリティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[323: ご近所さん]

321さん
これはモリモトさん以外の賛成派にとってもウィンウィンの提案ですよ。
確かに民間企業が利益追求しなくてどううする・・　ですが、これが出来る企業だったら尊敬するな
と、思ったもので。

[324: 匿名さん]

>>323
モリモトの債権者の銀行からしても安易に損失を出されることは認められないでしょう。貸し倒れリスクが高まるので。どうやって銀行を説得できますか？

[325: 購入検討中さん]

経済合理性で考えると、譲ってほしい容積率分をお隣さんがお金で買い取ればいいんだよ。
27戸のところ26戸になるのなら１戸分一億円で買い取る。そうすればお互いハッピーなんじゃないかな。

[327: ご近所さん]

いえいえ。
モリモトさん以外に、この提案に反論する必要はないのでは？
あくまでも購入者にふたんしてもらうのではなく、モリモトさんの英断できるか？
ですから。

[328: 匿名さん]

環境問題の運動などでもよく見られることですが、あまりに資本主義や法規制の現実から離れた話をしても得られるものは少ないですよ。

[329: 匿名さん]

むしろ区に土地を買い取ってもらって公共施設にでもして貰うほうが一戸建て化よりもまだ可能性追求できる選択肢と思う。

[330: 匿名さん]

反対派マンションも含めて再開発、総合設計制度でタワマン化がいいです。

[331: 物件比較中さん]

>>319に本音が出てきたなｗ
結局自分とこより低くて景観がよくなればなんでもいいんでしょ
Win-Winだっていうなら，戸建て化による損失分を反対派が払ってあげればいいんだよ
もしくは土地を反対派が買い取って公園にすればいい
あなたの言ってるのはこれと同じレベルの話だからね

[332: 購入検討中さん]

反対派の方は、自分のweb pageで意見を述べるにとどめたほうがいい、、
お互いのためにも、

[333: 初耳です]

>>319
私は新しいマンションが建って、日当たりの影響を受けない近所です。
近所で一戸建てにした方が良いなんて話、初めて聞きました。
反対派の人たちは、マンション建築自体には反対していませんよ。
こんな非現実的なこと考えている人、居るわけないでしょ。

>>331
誰の本音かヤラセだか知りませんが、そんな話に乗っても仕方ないですよ。

そもそも今までの書き込みを見たら、建設反対と言ってないようです。
お隣のパークハウスのようなゆとりある建設計画にして欲しいだけなのでは？

[334: 匿名さん]

パークハウスみたいではなく本案件により目の前の公園が見えなくなるから反対してるのでしょう。

[335: 匿名さん]

パークハウスって具体的に建築基準法に照らし合わせてどこら辺がゆとりあるの？

[336: ご近所さん]

以前に購入検討者のために重要と思われる情報は住民運動のHPを通じて情報提供する旨をお伝えしましたが、昨日、建築確認を取消すための手続の打合せ会合が開かれましたのでご報告いたします。

場所は、小石川二丁目のルサンクマンションの建築確認を取り消した日置雅晴弁護士の法律事務所です。ルサンクマンションでは、無理な建築計画がたたり、購入者は全て契約解除となってしまいました。

文京区から提供された概要書をもとに建築確認取消しのために、代理人である日置雅晴弁護士、農端康輔弁護士と、綿密な打合せが行われました。

http://blog.goo.ne.jp/bunkyochiku

から紛争の事実経緯にお入りください

[337: 匿名さん]

長い闘いが始まりましたね。
てか、モリモトのことだからもう先着順で何戸か売っちゃってますよね？ｗ

[338: 匿名さん]

法令違反なしで取り消しを求める会合とはなかなかですなw

[339: ご近所さん]

>>337
そうでしょうか。それでしたら、その方々にはお気の毒な結果になります。

>>338
いえ、法令違反の存在を前提にした会合です。申し合わせにより私からは具体的には申し上げられませんが、どうしてもという方は日置雅晴先生の法律事務所までお問い合わせください。

[340: 匿名さん]

だれも335に答えられないとは。

[341: ご近所さん]

>>340
私への問い合わせではなかったのでお答えしませんでしてが、パークハウスについては、事前の近隣の要望聴取を受けて、

1. 高さを当初計画より一階低くした
2, 裏の4階建ての立体駐車場を地下だけにした
3. 隣接地との離隔を2メートルほどに広げた

といった変更がありました。

当初案も規制ギリギリのものでは無かったと思いますが、変更の結果、規制に比してかなり余裕ができたのは確かだと思います。

これでよろしいでしょうか？

[342: 匿名]

>>339
すいません、具体的な根拠条文を教えてください。

[343: 近所です]

>>340
パークハウスは、最初の計画から裏のマンションよりも低層にする計画でした。
住民説明会を受け、さらに一階減らし、離隔を広げ、駐車場についても騒音に考慮したりと、
形ばかりの住民説明会ではなく、説明会で出た意見をずいぶんと採用してくれました。
それは近隣への配慮だけでなく、離隔や駐車場に関しては、
完成したマンションの住人にとっても悪い話ではなかったように思います。

しかし、今回の計画では、特に離隔については問題が多いように感じています。
70ｃｍしか隣の敷地と離れていないうえ、緑化条例に合わせ、その狭い隙間に植栽計画がなされています。
万一、災害があった場合、植栽が邪魔で避難路としての役割は果たさないでしょう。
また、そのような狭い場所に植栽をしても植物が十分に育つとは思えず、
そうなった場合には条例違反ということになるわけです。

離隔を十分とって設計し直したとすると、北側斜線と相まって階数が減ることになり、
その結果として、パークハウスは7階建てになったのではないでしょうか。

事実だけを書けばよかったのですが、
専門家でもないのに、知ったかぶって推論まで書いてしまいました。
大変失礼しました。

[344: 匿名さん]

ルサンクと同じ弁護士先生でルサンクと同様の結果にならないと良いですね。マンションは建つけど入居者もなく暫く取り壊しもされない状態で本当に得したのは、同様の訴訟のために名をあげた弁護士だけと思います。

[345: 匿名]

>>343
成る程、そうすると、法令違反は、避難路の確保不能と緑化条例脱法行為。請求の主旨は建築確認取消のみですか？不法行為による損害賠償請求まで踏み込みますか。？

[346: atelier [男性 50代]]

>>340
事実のみ書きます。各自でご判断ください。

近隣マンションの比較
ディアナコート（計画）：敷地面積768.70㎡　建築面積481.89㎡　建蔽率62.69％
パークハウス　　　　　：敷地面積812.99㎡　建築面積445.76㎡　建蔽率54.83％
ベルメゾン小石川植物園：敷地面積822.35％　建築面積432.23㎡　建蔽率52.56％

これらは区の建築指導課で概要書の閲覧をすれば確認できます。

[347: ご近所さん]

>>342
建築審査会での戦術上、ここでディアナコート茗荷谷翠景の法令違反について具体的にお伝えできず、恐縮です。
もしも購入検討者の方でどうしてもお知りになりたい方は、申立代理人の日置雅晴弁護士の法律事務所までお問い合わせください。
日置先生は、小石川二丁目のルサンクマンションの建築確認が取り消された手続の代理人でもあり、マンション建築関連法令に関するわが国の第一人者です。早稲田大学の教授でもあり、立教大学をはじめその他の大学でもこの分野について教鞭をとられてもいます。

[348: ご近所さん]

>>345
343の方は建築確認取消手続のメンバーの方ではないように見受けられます。
法令違反箇所は多岐にわたりますので、
即断なさらない方がよろしいかと存じます。

[349: ご近所さん]

>>344
そういった見方をする方がいることは否定しませんし、マンションの購入をしたのに後で業者から全戸解除となって多大な損失をうけた方々には本当にお気の毒に思います。
しかし、ルサンクについては、万が一災害となった時に満足な避難ができない設計になっていたわけですから、万一の時に多数の方々が逃げ遅れるといったリスクを抱えたまま住み続けなくて済んだと考えれば、得をしたのは本当に誰なかは一概に言えないように感じます。

[350: ご近所さん]

>>346
明確な根拠ありがとうございます。
これだけでも、ディアナコート茗荷谷翠景が、普通のマンション業者の計画施工とは異なる（採算のみを追求した）無理がある建築とわかるかと存じます。
ここからは弁護士の先生方からの受け売りですが、狭い敷地で容積率を無理にあげようとすれば、いろいろな箇所で別に無理が発生します。現在は一次的に建築確認を出すのが民間機関で、しかも、複数の中から選べるので、審査の甘い機関を選べばそれでも通ってしまいます。そして、実際にそうした甘い審査のみで無理に建てたマンション建築が見過ごされている例があることは事実です。
しかし、そうしたマンションは一定の危険を孕んでおり、実際、二次的に審査をする行政の建築審査会に申し立てられれば、一発で取消されてしまいます。しかも、容積率いっぱいの建築ですと、もはや修繕による補正がきかず、結果、ルサンクのように修正不能な違法建築として全戸解除のようなことがおこるわけです。

[351: 匿名さん [男性 30代]]

結論、文京区民はちょっと痛い。囧囧囧

[352: ご近所さん]

住民運動のHPに、このマンションが窪町小学区であると業者が説明しており、それを前提に購入検討したとのコメントをいただきました。
http://blog.goo.ne.jp/bunkyochiku
しかしこれは誤った情報であり、どなたか以前に書いてましたが大塚小学区です。業者による誤導により購入を検討されている方が少なからずいるようですので、こちらにも書かせていただき検討者の注意を促したいと存じます。

なお、この板はディアナコート茗荷谷翠景を購入検討されている方には重要な情報が提供されている貴重な板です。情報の中には当然に業者にとって不都合な
ものも含まれてしまうこともあるかとは思いますが、それも含めて購入検討者には重要な情報です。
最近、業者にとって不都合な情報の提供が増えたせいか、管理人の方に閉鎖を主張する方が出るようになっていますが、購入検討者ためにも、そのようなことはあってはならないと考えます。
誹謗中傷が見受けられないわけではないですが、それらはもっぱら業者擁護派から住民運動に向けられたものですので、それを理由に閉鎖ということでは、都合の悪い情報が出てきたら誹謗中傷を繰り返せば閉鎖できるという悪しき前例を作ってしまいかねません。管理人の方のご高察のほどをお願いいたします。

[353: ご近所さん]

>>351
そのような印象を与えてしまったのでしたら、申し訳ありません。ただ、文京区にお住いの方に、一家言あり、かつ、筋を通そうとする方が多いのは確かかと存じます。

[354: 匿名さん]

建ぺい率は土地の形状にもよるのであまり意味がないですね。建ぺい率が高い方が低層になる場合もあります。
容積率はどうでしょうか。

また、この地域は建ぺい率６０％ですね。角地で緩和されているのだとしたら、制限７０％に対して６２％は悪くないですね。

都合のよい事実だけを出すと胡散臭くなります。たぶん、建て方がえげつないと言いたいのかなと思いますが。
グーグルで航空写真を見るとパークハウスも紳士的に建てられているようには到底見えません。
だれかが書いていましたが、所詮そんな地域なのではないかな？

[355: ご近所さん]

>>354
グーグル航空写真で見ていただいたのでしたら、346さんが挙げた三つのマンションの土地の形状がほとんど違わないことがわかるかと存じます。すなわち、
単純比較が可能なケースであり、346さんは「都合のいい事実だけを出」しているわけではないといえます。

また、航空写真ではマンションの高さはわからないでしょう。高さについても現在問題視されているポイントです。

パークハウスの建築過程の実態は、私が341に書いたほか、343にもある通りでした。ですので、格別に反対運動など起きなかったですし、もちろん、建築確認取消手続が開始されることもなかったです。

同じ場所で異なる現象が起きているわけですから、「所詮そんな地域」ということでは説明できません。むしろ、業者が目先の利益だけでなくトータルで利害得失を考えられるかの問題であり、その意味でさすが三菱地所と思います。

[356: 匿名さん]

>>350
建蔽率54%に比べて62%という数字を見るだけで計画に無理があるとわかります、という言い分に無理がある。これだけで色々と手の内があるように見せかけつつ、ただのイチャモンに過ぎないんだろうと思っちゃいます。

[357: 匿名]

>>355
確かに三菱は、①住民対話を実質化し、それを設計に反映させた、②審査会も当該事情を考慮して建築確認をした可能性がある、との主張ですね。しかし、①確認取消訴訟の被告は審査会であり、②モリモトの本件開発経過における瑕疵の態様、程度、そもそもの有無が事実上法律上認定されるかにつき実体法、相当の無理がある、③訴訟法上もその挙証責任は近隣住民にある、等々を総合勘案すると、モリモトには、当事者適格がなく、また過失責任は無いとなりそうですが、いかがでしょうか？もしモリモトの企業責任を追及するのであれば709条を主張すべきです。仮に709条では敗訴の見込みが高いと判断されているのであれば、その点を開示くださいませ。

[358: 匿名]

>>352
私はどちらかと言うとモリモト擁護派ですが、全く賛成です。事実上、法律上の主張を冷静に徹底的に議論して、論点と事態の帰趨を全面的に開示すべきです。最終的に行政訴訟になると思われるので、その経過も開示してください。

[359: ご近所さん]

>>356
そうですね、他のマンションが54%なのに62%だから「無理がある」建築だとは論理的に導けないかもしれません。その点は筆が滑りました。ごめんなさい。

ただ、これまでの書き込みで、パークハウスなど周辺マンションに比較して「余裕がない」計画になっているかも問題視する方がいらっしゃいましたから、その点についてはデータ上明確かと存じます。

加えて、余裕のない狭い敷地で容積率を無理にあげようとする建築は... と、ここからは350の後半の繰り返しになってしまいますので、そちらをお読みください

[360: 匿名さん]

土地の形状、全然違うんじゃない？パークハウスは奥に不整形の部分があって駐車場に使ってますね。ベルメゾンの南西側の隣地への寄せ具合こそ異様。南側をこんなに寄せたら、今回のような問題になるに決まってますね。

https://www.google.co.jp/maps/@35.7209281,139.7390133,93m/data=!3m1!1e3

[361: atelier [男性 50代]]

>>354
建ぺい率は敷地に対する建物の水平投影面積であり、敷地にどれだけ空地があるかを示す指標となるものです。
指定建ぺい率は６０％ですが、耐火建築物にすることで７０％になっています。角地緩和ではありません。
各延面積、容積率は次のとおりです。
ディアナコート（計画）　　：敷地面積768.70㎡　全体延面積2506.05㎡　容積対象延面積2124.43㎡　容積率276.37％
パークハウス　　　　　　　：敷地面積812.99㎡　全体延面積2515.46㎡　容積対象延面積2098.17㎡　容積率258.09％
ベルメゾン小石川植物園：敷地面積822.35㎡　全体延面積2947.49㎡　容積対象延面積2660.59㎡　容積率323.53％

容積対象には屋内駐車場、共用通路部分は含まれず、また平成27年からエレベーターシャフトも容積対象から除外されたため、共用部の形状や確認時期が異なるものを単純に比較はできません。
全体延面積には屋内駐車場、屋内の共用通路階段は含まれますが、屋外廊下、屋外階段、バルコニーは含まれず、階高も異なるため、これも外観上の空間に占めるボリュームという見方においては、単純比較ができません。

私が346で建ぺい率のみを記したのは、あくまで敷地に対する”空地”＝”余裕”がどれだけあるかを比較する指標として、建ぺい率以外では単純に比較ができないので、取り上げたまでです。
尚、建ぺい率は、建築基準法上の居室採光、安全条例上の窓先空地、屋外避難通路、区条例の緑地面積等に大きく関わっているものであり、計画建物の住環境、避難上の安全性、周辺環境への影響という観点において、大きな意味を持つものでもあります。

[362: 匿名さん]

atelierさん、ありがとうございます。数字は嘘をつかないですね。

僕は正直言ってどっちでもいいんですが、住民エゴみたいなのは嫌いです。これからマンション買いたい派としては、安く良いマンションが増えればいいなと思っています。ルサンクでも近隣のマンションが反対してて「どんぐりの背比べじゃないの」と思ったのですが、ここはルサンク以上にマンション向けの土地じゃないですかね。

公平にベルメゾンの情報を出していただいて、容積率がモリモトよりも大きいことも分かりましたが、atelierさんはどのように評価してますか？　またベルメゾンの建ぺい率はどうなんでしょうか？（もちろん土地の形とか向きで、単純な比較が意味ないことは分かりますが）

[363: ご近所さん]

>>357
書き込みが多岐の点にわたっているので、お答えの仕方が難しいのですが...

「三菱は、①住民対話を実質化し、それを設計に反映させた」はその通りですが、「②審査会も当該事情を考慮して建築確認をした可能性がある、との主張」というご理解は違います。建築確認は民間機関が出し、それに疑義があるものが申し立てると審査会が審査します。三菱の場合は申し出自体がなされていませんので、審査会の審査はなされていません。また、審査会では客観的に法令違反があるか否かが審査されますので、事前の住民対話の有無や内容は関係ありません。ただ、住民が納得すれば誰も審査会に申し出ませんので、結果、万一何か違反があったとしても、そもそも審査会自体が開かれないという事実上の効果はあります。

[364: 匿名]

>>363
ありがとうございます。そうすると、本件建築確認は「東京都の指定を受けた」「指定確認検査機関」でない一般私人による確認であり「行政処分」に該当せず、従って公定力を有しない、との主張で宜しいでしょうか？

[365: ご近所さん]

>>357
「①確認取消訴訟の被告は審査会」は、審査会の手続は「訴訟」ではなくその意味では「被告」とは呼ばないのですが、相手方という意味では建築確認を出した審査機関であり、審査会は裁判所的な役割になります。

②③については、要は、建築確認が正しいものであったか審査会が法令に照らして再審査するものとお考えください。

「モリモトには、当事者」ではないという理解は正しいのですが、その理由はご指摘のことは関係なく、上記の審査会の手続構造によるものです。ただ、建築確認が取り消されると一番影響を受けるのはモリモト、そして、完成前に買ってしまった購入者であるのは確かです。

[366: ご近所さん]

>>357
モリモトの「過失責任」、「企業責任を追及」するため民法「709条を主張すべき」か、その場合の「見込」については、今後の争訟の戦略にかかわりますので、弁護士から止められており、ここでは開示できません。どうしてもという購入検討者の方は、日置雅晴先生の法律事務所までお問い合わせください。

[367: 匿名]

>>365
ありがとうございます。①一般に指定確認業者による確認の「適法性の推定力」はいかに考えるべきですか？②審査会で確認取消に至る為の具体的要件規範は判例で示されていますか？③それら要件の適用において、ルサンクと本件の具体的異同は何ですか？すいませんが開示ください。

[368: マンション愛好者]

>>362
建ぺい率は346に出てますよ。
atelierさんが、容積率については共用部の形状や確認時期が異なるものを単純に比較できないのに対し、敷地に対する”空地”＝”余裕”がどれだけあるかを比較する指標として建ぺい率は有効として、346で示してくれています。

[369: 匿名]

>>366
ありがとうございます。私も原告として訴訟を断念した経験がありますが、日本の民事裁判では709条による不法行為請求は、交通事故や他覚性ある傷害事件でないかぎり、9割方敗訴しますよね。従って本件につき行政訴訟オンリーという訴訟選択と理解しました。

[370: ご近所さん]

>>367=364さん
①については、専門家でないので不正確であるかもしれませんが、建築確認それ自体が審査機関に裁量権があるようなものではなく、結果、「裁量の範囲であれば適法とされる」ということもないという理解でいます。したがって、審査会の法令解釈や事実認定が審査機関のそれと異なる場合、審査会は躊躇なく自分の解釈や認定に従って判断を下すので、甘い審査機関を使って建築確認をとった場合、確認が取り消される可能性は高くなります。

②については裁判所ではないので「判例」ではなく、したがって同様の公開や
データベース化がなされているわけではないと思いますが、先例集のようなものはあるようですよ。

③については、戦略上、弁護士に止められていますので、どうしてもという購入検討者は日置雅晴弁護士の法律事務所までお問い合わせくださいませ。

[371: ご近所さん]

>>369
敗訴するか否かは事案次第なので、一般的な率は関係ないと思います。
民事手続の可能性については、今後の戦略上弁護士に口外を止められていますので、どうしてもという購入検討者の方は日置雅晴弁護士の法律事務所までお問い合わせください。

[372: 匿名]

>>370
ありがとうございました。論点が１つ見えて来ました。先ず、東京都の指定を受けた指定業者による確認は、行政処分の適格性を与えられた明確な「行政行為」です。従って、モリモトからすれば、適格な確認を得たから開発や先行販売は適法になり、取消請求による具体的な損害発生の証明に成功すると考えれば、住民に対する損害賠償請求訴訟の「反訴」又は「別訴」を提起するでしょう。一方で、住民からすれば、適格性ある行政処分の違法性を主張して当該行政処分の取消を主張することになります。とすると、公定力の意義につき判例は「行政処分は、たとえ違法であってもその違法が重大かつ明白で当然無効ならしめるものを除いては、適法に取り消されない限り完全にその効力を有する」としていますので、審査会に取消の行政裁量が如何なる基準で認められるのか、という点につき住民が余程の自信度を有しない限り、当該取消訴訟は住民側にリスクが高いものになると考えます。当然、モリモト弁護士も既にルサンクの事例を詳細に検討して、確認取り消し