ディアナコート茗荷谷翠景

[物件比較中さん]

本スレッドとは分離して、検討者さま専用のスレッドとして作成いたしました。
実際に検討している方のみで情報交換をされたい方はこちらをご利用ください。

【検討者専用】ディアナコート茗荷谷翠景はどうでしょう？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/597619/


2016.4.8　管理担当
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ディアナコート茗荷谷翠景についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/dc-myogadani/index.html

所在地：東京都文京区大塚3丁目35番14他（地番）
交通：丸の内線「茗荷谷」駅 徒歩7分
間取：1LDK+S～3LDK
面積：58.77m2～96.38m2
売主：株式会社モリモト
施工会社：株式会社合田工務店
管理会社：株式会社モリモトクオリティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[364: 匿名]

>>363
ありがとうございます。そうすると、本件建築確認は「東京都の指定を受けた」「指定確認検査機関」でない一般私人による確認であり「行政処分」に該当せず、従って公定力を有しない、との主張で宜しいでしょうか？

[365: ご近所さん]

>>357
「①確認取消訴訟の被告は審査会」は、審査会の手続は「訴訟」ではなくその意味では「被告」とは呼ばないのですが、相手方という意味では建築確認を出した審査機関であり、審査会は裁判所的な役割になります。

②③については、要は、建築確認が正しいものであったか審査会が法令に照らして再審査するものとお考えください。

「モリモトには、当事者」ではないという理解は正しいのですが、その理由はご指摘のことは関係なく、上記の審査会の手続構造によるものです。ただ、建築確認が取り消されると一番影響を受けるのはモリモト、そして、完成前に買ってしまった購入者であるのは確かです。

[366: ご近所さん]

>>357
モリモトの「過失責任」、「企業責任を追及」するため民法「709条を主張すべき」か、その場合の「見込」については、今後の争訟の戦略にかかわりますので、弁護士から止められており、ここでは開示できません。どうしてもという購入検討者の方は、日置雅晴先生の法律事務所までお問い合わせください。

[367: 匿名]

>>365
ありがとうございます。①一般に指定確認業者による確認の「適法性の推定力」はいかに考えるべきですか？②審査会で確認取消に至る為の具体的要件規範は判例で示されていますか？③それら要件の適用において、ルサンクと本件の具体的異同は何ですか？すいませんが開示ください。

[368: マンション愛好者]

>>362
建ぺい率は346に出てますよ。
atelierさんが、容積率については共用部の形状や確認時期が異なるものを単純に比較できないのに対し、敷地に対する”空地”＝”余裕”がどれだけあるかを比較する指標として建ぺい率は有効として、346で示してくれています。

[369: 匿名]

>>366
ありがとうございます。私も原告として訴訟を断念した経験がありますが、日本の民事裁判では709条による不法行為請求は、交通事故や他覚性ある傷害事件でないかぎり、9割方敗訴しますよね。従って本件につき行政訴訟オンリーという訴訟選択と理解しました。

[370: ご近所さん]

>>367=364さん
①については、専門家でないので不正確であるかもしれませんが、建築確認それ自体が審査機関に裁量権があるようなものではなく、結果、「裁量の範囲であれば適法とされる」ということもないという理解でいます。したがって、審査会の法令解釈や事実認定が審査機関のそれと異なる場合、審査会は躊躇なく自分の解釈や認定に従って判断を下すので、甘い審査機関を使って建築確認をとった場合、確認が取り消される可能性は高くなります。

②については裁判所ではないので「判例」ではなく、したがって同様の公開や
データベース化がなされているわけではないと思いますが、先例集のようなものはあるようですよ。

③については、戦略上、弁護士に止められていますので、どうしてもという購入検討者は日置雅晴弁護士の法律事務所までお問い合わせくださいませ。

[371: ご近所さん]

>>369
敗訴するか否かは事案次第なので、一般的な率は関係ないと思います。
民事手続の可能性については、今後の戦略上弁護士に口外を止められていますので、どうしてもという購入検討者の方は日置雅晴弁護士の法律事務所までお問い合わせください。

[372: 匿名]

>>370
ありがとうございました。論点が１つ見えて来ました。先ず、東京都の指定を受けた指定業者による確認は、行政処分の適格性を与えられた明確な「行政行為」です。従って、モリモトからすれば、適格な確認を得たから開発や先行販売は適法になり、取消請求による具体的な損害発生の証明に成功すると考えれば、住民に対する損害賠償請求訴訟の「反訴」又は「別訴」を提起するでしょう。一方で、住民からすれば、適格性ある行政処分の違法性を主張して当該行政処分の取消を主張することになります。とすると、公定力の意義につき判例は「行政処分は、たとえ違法であってもその違法が重大かつ明白で当然無効ならしめるものを除いては、適法に取り消されない限り完全にその効力を有する」としていますので、審査会に取消の行政裁量が如何なる基準で認められるのか、という点につき住民が余程の自信度を有しない限り、当該取消訴訟は住民側にリスクが高いものになると考えます。当然、モリモト弁護士も既にルサンクの事例を詳細に検討して、確認取り消し

[373: 匿名]

>>372
の「再取り消し訴訟」を展望していると思われます。モリモトからすれば、販売遅延による損害賠償請求、住民からすれば、人格権侵害による損害賠償請求との主張で、長引けば余裕で一年を越えるでしょう。住民はかような訴訟展望につき、担当弁護士から教示を受けられましたか？すいませんが開示してください。

[374: ご近所さん]

>>373
手続の展望の詳細については、日置先生からみなさん詳しく伝えられていますので、ご心配ありません。

[375: ご近所さん]

>>372
370にも書きましたし、専門家でないので不正確であるかもしれませんが、建築確認それ自体が審査機関に裁量権があるようなものではなく、結果、「裁量の範囲であれば適法とされる」ということもないというのが運用であり、その点はご理解が間違えている気がします。
つまり、審査会の法令解釈や事実認定が審査機関のそれと異なる場合、審査会は躊躇なく自分の解釈や認定に従って判断を下すという理解でおります。

行政処分一般論から導くのではなく、実際の運用から議論した方が建設的であるように思います。

[376: 匿名さん]

すいません。建ぺい率も書いていただいていましたね。

建ぺい率が低くて容積率が高い（一般的には高層階まで太さが変わりにくい）のと、建ぺい率が高くて容積率が低い（高層階になると細くなりやすい）のはどちらが近所に配慮されていますかね。この数字はどのようにも読めますね。

結局、建ぺい率を比較しても意味が無いんじゃないでしょうかね。容積率が大きいというのは、それだけ周囲へのインパクトのある建物ということになりませんか？

[377: atelier [男性 50代]]

>>362
容積率について
敷地に建てられる建物の外形上のボリュームというのは、許容建ペイ率、日影規制、高度斜線制限、道路斜線制限、隣地斜線制限により、概ね決まってきます。概ねと書いたのは、現行法には道路斜線制限、隣地斜線制限を適用除外する天空率の制度や、大規模開発にみられる総合設計制度等があるからなのですが、話を簡潔にするためにここでは解説を省略します。
ここで言う外形上のボリュームには容積は関係ありません。
容積とは簡単に言うと法的にカウントされるべき床面積の合計であり、上記の制限により定められるボリュームの中で何層床が取れるかということと、容積にはカウントされない共用部等を含めた配置計画、平面計画により決まってきます。
たとえば、同じボリュームでも階高を高く設定したり、共用廊下が長かったり、吹抜けを設けたりすれば床面積は減り、容積率は下がります。配置計画上は、敷地形状が大きく左右します。
ベルメゾンについて言えば敷地がほぼ長方形であり、空地を確保しながらも比較的効率よく配置計画が可能だったため、結果的に容積率を上げられたのだと考えられます。
敷地が整形でない場合は、低層での建築面積を多くとったとしても、上層階で日影規制、高度斜線制限などが、複雑になり、どうしても平面計画上の効率は下がるため、容積率を上げることは難しくなります。
私が前に言うところの制限ぎりぎりという表現は、容積率を指すものではなく、敷地形状ゆえの複雑さを伴った日影規制、高度斜線制限等に由来するものです。

[378: マンション愛好者]

>>376

atelierさんは

容積対象には屋内駐車場、共用通路部分は含まれず、また平成27年からエレベーターシャフトも容積対象から除外されたため、共用部の形状や確認時期が異なるものを単純に比較はできません。
全体延面積には屋内駐車場、屋内の共用通路階段は含まれますが、屋外廊下、屋外階段、バルコニーは含まれず、階高も異なるため、これも外観上の空間に占めるボリュームという見方においては、単純比較ができません。

て書いてますけど...

[379: atelier [男性 50代]]

＞＞376
建ぺい率の比較に意味があるかないかは、各自のご判断にお任せします。
建ぺい率というものは建築計画上の一つの結果であり、事実を情報として提供したまでですので。
購入をご検討の方は、自身が住む環境として、適しているかどうかをご判断されればよろしいかと存じます。

[380: 匿名]

>>375
ありがとうございます。おっしゃいます通りに、行政処分一般論の教条適用をするつもりはありません。但し、そうだとしても処分性は相当に重い概念であり、この点、即ち処分性を害しても保護されるべき住民の利益は何か、また確認で見落とされていた違法性は何か、について、繰り返しで誠にすいませんが、簡単な箇条書きで開示してくださいませ。よろしくお願いいたします。

[381: 教えないよ [男性 50代]]

モリモトさん、もういい加減にして下さい。何を焦って事前にこちらの
手の内を知って対処しようとしているのですか。
これから確認審査請求する側が手の内を晒す筈が無いでしょうが。
自信があるのでしょうから堂々と受けて立てば良いじゃありませんか。
我々は弁護士からこの手の対応は一切止められています。
もうこの種類の質問は止めて下さい。我々は一切反応しません。

[382: ご近所さん]

>>380
民間機関による建築確認、疑義がある場合の行政の審査会での審査という構造が、行政処分、不服がある場合の裁判所での行政訴訟という構造と全く同じとは理解していませんので、処分性の重さ云々の議論には俄には賛同しかねます。

381さんとは異なり、380さんが業者関係ではないと信じたいです。ですが、やはり戦術上、これ以上の詳細をお話することは弁護士から止められていますので、購入検討者の方でしたら、日置雅晴先生の法律事務所まで直接にお問い合わせくださいませ。

[383: 匿名]

>>381
すいませんが私はモリモトではありません。従って焦ってもいません。私のお願いは住民の法律上の請求行為に有意性があるのか否か、訴訟権の濫用に当たるのではないか、逆にモリモトの違法行為の存否、程度を利害関係人として開示して頂きたい、ということです。
逆に、住民側が開示不能を突如言い出すとすると、住民の民度、見識も含めて将来の訴訟においても不利に働くこととなります。ご説明の詳細さにおいて回答者は間違いなく住民であり、本件の一連の書き込みは十分に訴訟における直接証拠としての証拠能力を有します。さらに本訴と成れば当事者照会制度、文書提出命令等々の民事訴訟法の制度により「手の内を明かさない」訴訟活動は認められないのが現行法の制度設計です。本件掲示板の維持を希望されたのが、住民だとすれば堂々と、ビクビクせずに主張根拠を開示してください。よろしくお願いいたします。