文京ガーデンってどうですか？

[匿名さん]

事業名称：春日・後楽園駅前地区第一種市街地再開発事業
施行者 ：春日・後楽園駅前地区市街地再開発組合
所在地 ：東京都文京区小石川一丁目地内
施行地区：約2.4ha
地域地区：商業地域、防火地域、地区計画、高度利用地区
組合員数：175名（権利者171名、参加組合員4名）

公式URL：http://www.harusan.jp/index.html
http://www.eonet.ne.jp/~building-pc/tokyo-kensetu/tokyo-110kasuga.htm



街区　　：南街区（S-A,B,C）
敷地面積：約9,320m2
建築面積 ：約5,110m2
延べ面積 ：約93,910m2
容積率 ：約850%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上23階/地下2階
建築物高さ：約104m


街区　　：北街区（N-X,Y）
敷地面積：約6,210m2
建築面積 ：約4,070m2
延べ面積 ：約84,320m2
容積率 ：約950%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上40階/地下2階
建築物高さ：約141m


街区　　：西街区（W）
敷地面積：約460m2
建築面積 ：約240m2
延べ面積 ：約2,740m2
容積率 ：約400%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上13階/地下1階
建築物高さ：約45m


【計画概要を追記しました。2017.8.2　管理担当】

[921: マンション掲示板さん]

駅周辺にマンションたくさんたってますよ。
戸建てはないけど。

[922: 匿名さん]

確かに安くなりようはないんだけれど、ある程度以上は高くなりようもない。
だって春日だから。

坪600行くのは上層階の一部のプレミアム住戸のみ

[923: 匿名さん]

いつ頃の分譲になるかはっきりしないと周辺の新築マンションが逆に売れなくなりそうですよね。ここの間取りと価格は周辺に相当影響がありそうです。

[924: 匿名さん]

北街区は40階建てだと聞いてます。上層階のプレミア住戸が１００㎡で坪６００万だと１８０００万ですけど・・・さすがに安すぎませんか？

[925: マンション検討中さん]

最近の下記マンションの後に販売開始になるようだが、マンション不況もあり
本物件の価格設定が微妙に影響するのでは
ザ・パークハウス 本郷
三菱地所レジデンス株式会社 
東京都文京区本郷1丁目107番3（地番）
東京メトロ丸ノ内線「本郷三丁目」駅 徒歩7分 他
間取り: 2LDK・3LDK | 専有面積: 60.49㎡～90.13㎡
価格： 価格未定
物件概要
■丸ノ内線「本郷三丁目」駅より徒歩7分／5駅6路線利用可能。
■文京区・本郷の高台／日本の美意識を受け継ぐ全92邸のレジデンス誕生。
■メインエントランスには車寄せを設置／内廊下設計／設計変更対応可 。
　・ 外との一体感を感じさせるエントランスホール・ 先進性を感じさせる佇まい・ 生活を支える商業施設
・国内屈指の教育機関・ 「東京」駅まで約3.7kmの近さ・ 都心主要エリアへの優れたアクセス性を享受する
・プライベート性の高い内廊下・ 穏やかな陽光が射し込む片廊下型
・全タイプ、設計変更プランにも対応

[926: マンション検討中さん]

たくさんというのは大雑把な話だよね。
見ている方としては何十年もかけてここまでやっとマンションが増えたという印象があるが...
建ったとしも小粒な中層物件で眺望もイマイチで駅から遠い。駅から近い物件は築年数のかなりいった古家ばかりという土地で
駅上物件で濡れずに4路線利用は都内でも珍しいし、高層階の眺望もよく保育園や店も入り生活利便性は極めて高い。
坪600は北街区の高層物件をイメージして言ってるんだが、それでもやっぱり高いかなあ？

[927: マンション比較中さん]

むしろ、
ザ・パークハウス本郷が５００台で
ここも５００台ってことが
ありえるの？

[928: 匿名さん]

>>927 マンション比較中さん

あちらは半分が地権者だからお布施で割高だとは思うけど

[929: マンション比較中さん]

計画変更出てますね
北街区：平成３３年７月竣工
南街区：SB棟、平成３３年３月部分竣工（その後変電設備移設）
西街区：平成３０年９月竣工

[930: マンション比較中さん]

ル・サンク小石川後楽園の標識も書き替えられてました。先月だったかな。

[931: マンション検討中さん]

そもそもその価格でパーク本郷が売れるのかな?
売れればこちらも強気に出れると思うけど。　
今マンションが売れないのは、価格が異常に高すぎるからでしょうし。

そもそも常識的に考えて800万や600万だと中国人や一部の富裕層しか買えないですよね。
派手にお金を使う層は、後楽園なんて地味な土地でなく六本木や湾岸を購入するでしょうし。

文京区を考える堅実な富裕層は、羽上がった価格に納得するのかな。
いい意味で冷静でけちだから、お金持ちになれたのでしょうし。
東京には駅直結にこだわらなくても、いい物件ってたくさんありますしね。
オリンピックが終わり資材が安くなり、人口が減ったら、今のバブルは弾けるでしょうしね。

[932: 匿名さん]

文京区に住みたい金持ち層はむしろ一軒家を好みそう

[933: 匿名さん]

ここ子育て世代向けマンションだけど、たくさんの子供たちを受け入れるだけの学校が周辺にあるのかな

[934: 匿名さん]

ここは区から多額の助成金がつぎ込まれているから、
ごく一部の区民しか手の届かない価格帯にすることは難しい。
仕様を落としてそこそこの価格で売ると思いますよ。

[935: 匿名さん]

想像される販売価格だと子育て世代は多分買えません。

[936: 匿名さん]

>>934 匿名さん

税金使われてるからこそ安売りできないのでは？

[937: マンション検討中さん]

子育て世代って何歳なんだろう。
今は初婚年齢が上がっているからねえ

[938: マンション検討中さん]

野村不動産HDを日本郵政が買う時代だから、不動産は難しい時代なのかな

[939: 匿名さん]

>936さん
安売りをするのではなく、仕様を落としたり、専有面積を減らしたりして
坪単価やグロスの価格帯を落とすのかと。結果的には割高になるかもしれない。

建設費高騰分を満額助成金の増額で賄う、甘々のプロジェクトらしい。
http://a-kaizu.net/blog/archives/168

[940: マンション検討中さん]

文京区の新しい戸建がヨーカンみたいな長屋状になっているところがあるけど、
あれ、間口が２ｍソコソコのが一件五千万オーバーなんだよね。
富裕層が対面を考えるとすでに春日小石川では二億出してさらに神頼みしないと手に入らないだろう。
港区とか千代田区はドロップアウトした敗者の出す売り物が結構厚い

[941: マンション検討中さん]

>>939
昔の文京区って都心の川口みたいな街だったんだよ
バブルの頃も軽工業中心のものづくりの街だった
でも、コピー機の出現や高齢化で文京区の将来はこのままだとゴーストタウン
区民の危機感は大きい。甘い計画だなんて誰も言わない。区議会でもあっさり通った。
はいそこ、ゴーストタウンになったら大規模開発できてイイねなんて言わないw

[942: 匿名さん]

>>941 マンション検討中さん

バブル期のころ18万人を割った文京区の人口は都心回帰のおかげで21万人を超えたし、人口流入は子育て世代が中心なのでそんなに心配ないと思うけど。

[943: 周辺住民さん]

コピー機の出現って
４０年前？

[944: 匿名さん]

子育てといえば30-50歳くらいか
マンション子供だらけで賑やかそうだな

[945: 匿名さん]

北街区、平成33年7月完成なんですね。オリンピックの後。

[946: マンション掲示板さん]

夜は東京ドームのイベントでうるさそう。
中国人に買い占められるんでしょうね。

[947: マンション検討中さん]

この辺は都心とは言わない。東京らしく発展し今後も自立できるのは都心3区、千代田、中央、港で
さらに都心5区には渋谷、新宿、都心7区には豊島、品川が加わる。
従って、文教は都心に出稼ぎに出る東京の田舎街だ。
今後は、と全体がそうだが、特に当区は急激な人口減、高齢化の
分岐点で斜陽化は免れず、マンション需要も大幅び減少している。
現在のマンション不況は、この影響が出始めていることだ。
再開発マンションの価格をさげてバブル崩壊を打開するしかないのでは。

[948: 匿名さん]

>>947 マンション検討中さん

池袋のある豊島区はさておき品川区が都心？？
いま文京区の人口は増加傾向だけどいつから減りますか？

[949: 匿名さん]

半世紀ぶりのオリンピックで、全世界に街の風景を魅せる競技がマラソン。
そのコースがここのちょい南。都心の認識でいいと思うよ。

[950: マンション検討中さん]

なんか活性化してるねw
まあ盛り場がなく地味だが犯罪率も低く子供の多い文教地区というのが文京区の売りだから
歌舞伎町とか六本木の喧騒を繁栄と見るか子供には見せられない痴態と見るかで文京区民になるような人かどうかがわかるな。この辺は車が来なくても信号を守る人が多い土地柄、子供のお手本になる大人の住むところって気がする。

[951: マンション検討中さん]

>>947
>再開発マンションの価格をさげてバブル崩壊を打開するしかないのでは。
価格が下がることそのものがバブル崩壊では...
確かに北朝鮮とかトランプとか世界的な景気減速とか色々考えると確かに極端な高値では売り出せないだろうけど、多分みんなが買える坪400台なら買うというより購入権が賞品の福引きに参加するって感じになっちゃうだろうな。世間の給料はそこまで下がってないし。多分600が妥当なところ

[952: 匿名さん]

今年4月に発表された国勢調査に基づく予想によると、文京区は2030年までは人口が増加するらしいよ。

[953: 匿名さん]

ここの利便性を考えたら普通に600行くでしょう。

[954: マンション検討中さん]

リセールバリューを考えている外国人が手を出しにくいぐらいに高価にしてほしいな。
全部じゃないだろうが、又貸し禁止なのにAirbnbやったり修繕積立金や共益費を踏み倒したりと最低なのが混じってる。
安くするとイナゴみたいにやって来て食い散らかされる

[955: 匿名さん]

Airbnbはokにして貰わないと。

時代について来れない旧時代の方は買わなくて結構。

[956: マンション検討中さん]

本郷パークハウスも坪４００ぐらいに下げる話もあるようだ。
チャンスかな。

[957: 匿名さん]

Airbnbって分譲マンションでやるのはそもそも違法ですよね。違いましたっけ？

[958: マンション掲示板さん]

バブルタワーは中国人しか買えないでしょう。
一等地のタワーの高層階の中国人に買い占めれてますしね。
子育て世代の普通のサラリーマンにはてがでない。

[959: マンション検討中さん]

年収2000万超える人なら普通に買えるんだけどなあ
三十路越えでこれぐらいの年収のある人は東京にはゴロゴロしてるよ

[960: マンション検討中さん]

年収の高い人って住宅ローン減税適用されると結構節税になるからなあ

[961: 834]

年収高いと節税どころか、通常課税になります。
損失合わせで圧縮できたとき以外は制度適用関係ないです。
当方は所得分類別で損失分だしたことはないですが･･･

[962: マンション掲示板さん]

年収2000万って全体の0.4%みたいですね。
30代で結構いるんですかね。
ヒルズ族のような10年後はどうなってるか分からないお仕事だといそうですね。

[963: 834]

>>962
大丸霞日が主戦場。所得別では主は給与、2000レベル頃以降は年俸制の14回支給。
所得別ではプラス不動産、雑、配当あたりの合算申告。
不動産は重量鉄骨の併用でしたから、事務所貸し主。近隣知りあいでビル併用の
新築時に、建築期間中自宅貸し３回あり。基本的に住居賃貸しはしません。
今は近年、大手経由で入札式(提示額でお引き取りください式）で地権中層マソ開発向け
売却したので、不動産はなくなりました。

桁数一番大きいのは源泉徴収票。事務所は償却他等損金算入確保用とはいえ、
確定税額は上乗せになります。リスク資産税額は払いっぱなし。

[964: 匿名さん]

最近じゃ、定年退職者が退職金と、昭和に買った土地と家を売って、
現金一括払いで都心のマンションに移り住む。
しかも50平米が老夫婦にちょうどいいから、買えてしまう。

DINKSは世帯年収が普通に1,300万以上ある。これが必死に頭金を貯めて、
都心タワマンを買う。

あとは格差社会で富裕層がプレミアム戸を買う。起業家や医者、歯科医、
投資で成功した人、都心のビルオーナー、などなど。
利便性重視だからここのような場所はたいへん重宝される。
↑
このレベルの物件は、ここがターゲット。
しかも港区のスレた場所ではなく、こんな所が欲しかった、というレアモノ。

安く買いたい人には申し訳ないが、そういうわけにいかない。
むしろ安いと抽選になるので、困る。高値でぜひ買わせてもらいたい。
即完売なんていうみっともない安っぽい売り方は逆に迷惑。

[965: 匿名さん]

ヤフオクの人気商品と同じで安く落とせるはずもなく。
競り勝ちたい人は、わんさといる。

[966: 匿名さん]

>>964 匿名さん

↑ということは、医者の中でもアッパーマス層の勤務医はターゲット外ってことでしょうか。

[967: マンション検討中さん]

あなたの隣の二千万プレーヤーは巣の様なワンルーム賃貸に寝るためだけに帰り、週末は秋葉原で同人誌や人形漁りしてるかもね。
見た目はクタクタしてるから安給料にしか見えない

[968: 匿名さん]

>>967 マンション検討中さん

穏やかではないですねw私は生まれながらの文京区育ち、医者や士業の方にも何度か土地を売却したこともございます。恐らく区内では最高クラスのマンションにも居住しておりますよ。正直、この再開発マンションには全く興味なく、現状に満足しておりますが、開発経緯も良く知っております関係で、たまにここを見かけるわけです。文面よりここを待ち焦がれていらっしゃるのは良く伝わって参りますが、分析が随分雑だなぁと気になった次第です。

[969: マンション検討中さん]

春日後楽園再開発と同様な再開発事業で生まれる都心高層マンションの坪単価が
下記に360万からあります。

【住友不動産のマンション】「銀座」約1.3km圏、「東京」1.4km圏、「日本橋」約1.2km圏、中央区の内陸立地　クラシカルモダンデザインの全492邸大規模免震タワー　土地区画整理事業で美しく生まれ変わる再開発の新街区に誕生
価格　5,400万円台予定～1億4,000万円台予定
住所　東京都中央区湊二丁目100番1、2、3、4、13（地番）　
交通　京葉線 「八丁堀」駅 徒歩5分 　
入居時期　2019年08月下旬予定

[970: マンション検討中さん]

>>968
おお、プロ降臨
雑なのは素人なのでお許しください
ぜひ御見解を披瀝いただけると幸甚です。この凡夫の目の節穴を塞いでいただけないでしょうか。