文京ガーデンってどうですか？

[匿名さん]

事業名称：春日・後楽園駅前地区第一種市街地再開発事業
施行者 ：春日・後楽園駅前地区市街地再開発組合
所在地 ：東京都文京区小石川一丁目地内
施行地区：約2.4ha
地域地区：商業地域、防火地域、地区計画、高度利用地区
組合員数：175名（権利者171名、参加組合員4名）

公式URL：http://www.harusan.jp/index.html
http://www.eonet.ne.jp/~building-pc/tokyo-kensetu/tokyo-110kasuga.htm



街区　　：南街区（S-A,B,C）
敷地面積：約9,320m2
建築面積 ：約5,110m2
延べ面積 ：約93,910m2
容積率 ：約850%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上23階/地下2階
建築物高さ：約104m


街区　　：北街区（N-X,Y）
敷地面積：約6,210m2
建築面積 ：約4,070m2
延べ面積 ：約84,320m2
容積率 ：約950%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上40階/地下2階
建築物高さ：約141m


街区　　：西街区（W）
敷地面積：約460m2
建築面積 ：約240m2
延べ面積 ：約2,740m2
容積率 ：約400%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上13階/地下1階
建築物高さ：約45m


【計画概要を追記しました。2017.8.2　管理担当】

[864: 名無しさん]

三井とか住友と か財閥アナクロニズムの匂いがするな。
だからアングロサクソンに負けるんだよ、お前らは。

[865: 評判気になるさん]

住友涙目

[866: 通りがかりさん]

東大の准教授以上の借り上げ住宅当確だよ

[867: 匿名さん]

この辺りは意外と安いお店が多くて生活コストがかからないんですよね。
それでいて、洒落た店もそこかしこにあり、日常生活の満足度が高いです。
手の届く価格なら買いたいけど、私では無理だろうな。。

[868: マンション検討中さん]

新築狙う人には厳しい時代だよね
でも日和って遠い街に買うと大変だよ、安いのは安いなりの問題がある

[869: マンション比較中さん]

不動産の二極化が進みそうやで
高い物件ほど、中古での価値減少が少ないという

[870: 坪単価比較中さん]

目黒のツインタワーは都心から離れてるし
駅まで横断歩道が二つある。
ここが坪単価６００でも不思議はない。

[871: マンション掲示板さん]

ここは賃貸に出したらマナーのいい店子が入りそうだ

[872: マンション比較中さん]

ザ・パークハウス本郷の売れ行きをみて
価格決定予定？

[873: マンション検討中さん]

値付けの自由度はあまりなさそうだな、高いことは間違いない。
ただ築年数による将来の値下がりや賃貸に出した時の空室リスクが低い安全資産だから背伸びしてでも買う個人は多いだろう。

[874: 匿名さん]

表面利回り3%とかになるから安全資産というよりただの節税商品だよ

[875: マンション検討中さん]

同じ時期の同規模の市街地再開発事業の物件で、坪単価は周辺価格から４００前後か。
「大井一丁目南第一地区第一種市街地再開発事業」は住宅と商業施設等を兼ね備えた、複合施設となります。（完成予定時期：平成31年7月中旬）また、本物件は「大井一丁目南第一地区市街地再開発事業組合」を施行者とする市街地再開発事業の一部であり、売主は参加組合員として取得した保留床を分譲するものです。
1993年以降発表された「大井町」駅を最寄り駅とする分譲マンションの中で、本計画の総戸数635戸・階層29階建は最大規模・最高層。（MRC調べ）（平成28年9月現在）
・面積　３０～１００㎡　・販売戸数　未定　・販売価格　未定

[876: マンション検討中さん]

大井町と春日では家賃的に1.5倍程度の差がある
大井町で坪400なら、ざっくり坪600は突飛な数字ではない
ただ竣工がオリンピックに間に合わないというところがどう影響するか未知数だな

[877: マンション掲示板さん]

坪600はないでしょ、、、。、
600っ、600って連呼して何がしたいの?
だったら、麹町とか千代田区アドレスに購入するかと。

[878: マンション比較中さん]

　今回の再開発の隣に住友不動産が分譲し、平成16年に竣工した「アトラスタワー小石川」が今回の再開発の北側にある。当時、文京区でのタワーマンションは珍しかったこともあり、発売した平成14年当時はマンション価格が下落している中で平均面積78.80m2、平均価格6,618万円という販売価格で人気物件でした。坪単価では278万円／坪となります。当時の文京区の平均単価が260万円／坪程度でしたのでそれよりも7％ほど高い単価設定でした。（ちなみに平成24年～平成25年の文京区平均単価は320万円／坪程度です。）今回の再開発と同じように敷地形状は隣接地が入り組んでいる計画でしたが、高評価だったといえる。

[879: マンション検討中さん]

逆に坪400なら66平米の3LDKで8千万、実質利回りは借り入れの有無にもよるが3%超えるでしょ。プロが全部かっさらってくでしょ。逆に誰も買えなくなる。

[880: マンション掲示板さん]

プロがかっさらっていくって、、、?
新築物件は抽選ですよね。

[881: マンション検討中さん]

発売されれば抽選だけど、まだ発売されるかどうかもわからないですからねえ。
坪単価がそんなに高くできないなら、売らないで貸すという選択肢もあるでしょう。
最近分譲棟と賃貸棟が混在するマンションも耳にしますよね。

[882: マンション検討中さん]

個人相手の販売はローンの審査で落ちる人とか何かの理由で突然辞退したりする人が出てロスが大きいし、
商談に費やす人的物的コストも安くないです。だから個人相手の部屋が安いはずがないと思います。
いっそ即金で買ってもらえるならと販売経費分割り引いて法人に売却するのもありではないかと。

[883: マンション掲示板さん]

都内も空き家が目立ちこれから人口も減るのに、賃貸業は
そんなに楽観的にみて大丈夫なのかしらね。
いくら便利な場所でも家賃が高かったら、港区や千代田区に流れるでしょうね。

高い家賃払って賃貸に住む人々って、六本木や湾岸の
景色のいい派手な地域を好みそう。

[884: マンション比較中さん]

ザ・パークハウス本郷（坪５００台）より安くなるとは
思えんが。

[885: 匿名さん]

600超えは当然
550ならすごい安いって印象

[886: マンション検討中さん]

パークハウス本郷って売れてんの?

[887: マンション検討中さん]

>>879 >>881 >>882 の検討中です
パークハウス本郷の売れ行きは私も気になります。相場に影響するでしょうから。
ただ文京区は賃貸や物件が出ればよほどの欠点がない限り右から左というイメージがあります。
ここはスカイツリーも隅田川花火も山越しに見えますしねえ、文京区には珍しく眺望がいい

[888: 周辺住民さん]

先日中の人と話したんだけど、地下にスーパーが入るらしい
もちろん、地下鉄とも地下直結

住人だけでなく、路線利用者にとってもありがたいよ。
定期券で途中下車して買い物ができるなんて

[889: 周辺住民さん]

あと、オリンピックに間に合わすらしいというが、さすがにこれは無理じゃないかと思うのだが、どうなんでしょw

[890: 匿名さん]

ザ・パークハウス本郷が坪５００？売れ残るだろうな
後にはこっちが控えてるし

[891: マンション検討中さん]

３Ｌで賃貸って出ますでしょうか？また、いくらくらいになりますでしょうか？

[892: マンション掲示板さん]

坪600万なら、六本木並の賃貸料ですね。

[893: マンション検討中さん]

普段不動産屋の広告から感じる家賃相場は3Lで月25から30ぐらいだけど、空いてるのは駅から遠かったり古かったりで難ありばかり。
ここがもっとするのは確実だろうね。
ただ60とかはない気がするな、内外装や間取りはそういう家賃を払う人向けの作りじゃないだろうし。

[894: マンション検討中さん]

>>893 マンション検討中さん

ありがとうございます。子供を文京区内の私学に行かせようと思いまして。３〜６年間過ごすのに最適だなと思いました。

[895: 評判気になるさん]

春日後楽園は子供の教育のためにわざわざ移り住む人も多いよなあ、いい物件は開けばすぐ借り手がつくよ

[896: マンコミュファンさん]

おそらくオリンピック前後は未曾有の空きマンション時代が来ると思います。
勝ち負けが明確になる事は間違いないのではないでしょうか。
そういった時期であっても、こちらは間違いないなく完売するでしょうね。高くとも。
迷惑かかるので何処とは書きませんが、文京区内の新築マンションでも売り悩むところが現在でさえ、チラホラ。
２年待てる人と、取り敢えず文京区であれば良いという人はある意味チャンスですね。
７０００万で販売されたマンションが新古で５０００万代という時代が来るかもです。

[897: マンション検討中さん]

確かに中国人など外人が投資目的で購入した物件が利益確定のために大量に中古市場に出るという話はあるね。
もし春日後楽園で新古がディスカウント価格で出るなら、他の駅の状況はそれは恐ろしいことになるだろうな。
でも都心は域外からの流入が見込まれるからそこまではないだろう

[898: 匿名さん]

春日・後楽園市街地再開発の5月進捗状況
①西街区　　平成29年度完成　中層マンション棟、下部構造工事中
②北街区　　平成31年度完成　高層マンション棟、低層事務棟　仮設工事中
③南街区　　平成31年度完成　複合事務棟、低層マンション棟　　仮設、基礎工事中
　　　　　　平成32年度完成　高層マンション棟　旧建物解体中
　　　　　　 マンション販売は順次開始の予定。販売価格は未定。

[899: マンション検討中さん]

そろそろ販売始まっても良さそうだが...
西街区はほぼ地権者住宅かもな

[900: 匿名さん]

近隣の三井・三菱の物件がある程度終わる迄は販売しないんじゃないですか？

[901: マンション比較中さん]

ザ・パークハウス本郷が６月売り出し予定。
ここは、そのあとでしょうか。

[902: マンション検討中さん]

その後というより、春日の開発マンションはパークハウスより入居日が１年〜２年以上後なんですから価格発表は来年じゃないですか？

[903: マンション検討中さん]

ここは北街区が本命だからなあ、待ち遠しい

[904: 匿名さん]

この辺は利便性と民度と気取らなさのバランスが都内でも屈指だよね

[905: マンション検討中さん]

確かに。渋谷や六本木、麻布には無い気安さがありますね。バックボーンに日本一の文教の町というプレミアが程良い高級感をもたらしてると思います。有名病院や寺に囲まれてますし。

[906: マンション検討中さん]

ザ・パークハウス本郷のような単独物件は
１年から１年半まえ売り出しですが、
大規模再開発物件は竣工三年前くらいが普通ですから
いつ売り出されても不思議はないですね。

[907: 匿名さん]

終の棲家で検討したいと思いますが、どんなタイプが何戸位あるのかどこかに情報が無いでしょうか？

[908: マンション検討中さん]

私の知る限りですと（春日開発）などと検索すると出てくるサイトが1番詳しいくらいですかね。
個人の方のサイトなので貼りませんが。
街区ごとに案内されてるようですが。

[909: マンション検討中さん]

今マンションを買うのは住みたい人が買っているから、値おちしたからといってすぐに売る人はあまりいない。2020年以降に安く出るのは古かったり不便だったりと難ありなものばかりだろう。マクロの統計数字は下がっても、個々をミクロ的に見れば優良物件へと選択と集中が起きるだろう。

[910: マンション比較中さん]

春日後楽園再開発タワーマンションは、２年遅れ、いつ完成するのか不明なので
現在販売中の下記物件を考えることにした。
プレシス文京小石川　静穏の杜
東京都文京区小石川3丁目93番3他（地番）
東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅 徒歩11分 他
第1期(3次･4次)・第2期(2次･3次)・第3期
間取り: 1LDK～2LDK | 専有面積: 43.73㎡～70.37㎡
価格： 4480万円～6980万円

[911: 匿名さん]

早くて3年後、遅れたら4年後もあるだろう。

[912: 匿名さん]

3年間の居住費分、購入価格に1000万乗っかるってこと。これからのマンション市場や文京区エリアの特徴を考慮すると損するのは明白だけど、それほどの物件ですかね？ここ

[913: マンション検討中さん]

>>910
それ私も一瞬考えた
ただ真向かいのスミフの計画中物件の方が南面道路で日当たり良さそう
あともう少し駅近で東急も計画がある
焦らなくてもいいんじゃないかと

[914: マンション検討中さん]

追伸、小石川近辺の中層マンション群は駅から遠く賃貸に出しづらい
あるいは日照や眺望に難ありだったり崖下で震災時の安全性に懸念がある物件が多いので注意が必要

[915: マンション検討中さん]

駅 徒歩11分 の坪３３０万と
駅直結の坪６００万では、
客層が全く違うのでは。

[916: マンション検討中さん]

６百万の価値はないよね。
駅直結といっても近いのは三田線と南北線?
南北線は地下深いし。

600万なら駅近くの港区千代田区アドレスにするかな。

[917: 匿名さん]

最上階が坪850万で下層階が坪350万なら平均単価600万は充分あり得ます。
下層階坪350万なら日当たり悪くても欲しい。でも無いな。

[918: マンション検討中さん]

下層階の条件の悪い場所はワンルーム中心じゃないかなと >>917
安ければそれなりに需要ありそうだけどねえ

坪600はあると思うけどなあ。

[919: マンション掲示板さん]

まさにバブル価格。中国人しか買い占められませんね。
国際色豊かな物件になりそう。

[920: マンション検討中さん]

文京区は需要が高い割に供給が少なすぎる
相続でも滅多に土地が出ないから戸建てがそもそも高い
マンションが建つようなまともな広さと容積率の土地となれば奇跡みたいなもの
特に小石川春日近辺の宅地は崖地や変形狭小地以外はこのご時世でも未だに瞬間蒸発
この傾向が続く限りは安くなりようがないし高値も正当化される

[921: マンション掲示板さん]

駅周辺にマンションたくさんたってますよ。
戸建てはないけど。

[922: 匿名さん]

確かに安くなりようはないんだけれど、ある程度以上は高くなりようもない。
だって春日だから。

坪600行くのは上層階の一部のプレミアム住戸のみ

[923: 匿名さん]

いつ頃の分譲になるかはっきりしないと周辺の新築マンションが逆に売れなくなりそうですよね。ここの間取りと価格は周辺に相当影響がありそうです。

[924: 匿名さん]

北街区は40階建てだと聞いてます。上層階のプレミア住戸が１００㎡で坪６００万だと１８０００万ですけど・・・さすがに安すぎませんか？

[925: マンション検討中さん]

最近の下記マンションの後に販売開始になるようだが、マンション不況もあり
本物件の価格設定が微妙に影響するのでは
ザ・パークハウス 本郷
三菱地所レジデンス株式会社 
東京都文京区本郷1丁目107番3（地番）
東京メトロ丸ノ内線「本郷三丁目」駅 徒歩7分 他
間取り: 2LDK・3LDK | 専有面積: 60.49㎡～90.13㎡
価格： 価格未定
物件概要
■丸ノ内線「本郷三丁目」駅より徒歩7分／5駅6路線利用可能。
■文京区・本郷の高台／日本の美意識を受け継ぐ全92邸のレジデンス誕生。
■メインエントランスには車寄せを設置／内廊下設計／設計変更対応可 。
　・ 外との一体感を感じさせるエントランスホール・ 先進性を感じさせる佇まい・ 生活を支える商業施設
・国内屈指の教育機関・ 「東京」駅まで約3.7kmの近さ・ 都心主要エリアへの優れたアクセス性を享受する
・プライベート性の高い内廊下・ 穏やかな陽光が射し込む片廊下型
・全タイプ、設計変更プランにも対応

[926: マンション検討中さん]

たくさんというのは大雑把な話だよね。
見ている方としては何十年もかけてここまでやっとマンションが増えたという印象があるが...
建ったとしも小粒な中層物件で眺望もイマイチで駅から遠い。駅から近い物件は築年数のかなりいった古家ばかりという土地で
駅上物件で濡れずに4路線利用は都内でも珍しいし、高層階の眺望もよく保育園や店も入り生活利便性は極めて高い。
坪600は北街区の高層物件をイメージして言ってるんだが、それでもやっぱり高いかなあ？

[927: マンション比較中さん]

むしろ、
ザ・パークハウス本郷が５００台で
ここも５００台ってことが
ありえるの？

[928: 匿名さん]

>>927 マンション比較中さん

あちらは半分が地権者だからお布施で割高だとは思うけど

[929: マンション比較中さん]

計画変更出てますね
北街区：平成３３年７月竣工
南街区：SB棟、平成３３年３月部分竣工（その後変電設備移設）
西街区：平成３０年９月竣工

[930: マンション比較中さん]

ル・サンク小石川後楽園の標識も書き替えられてました。先月だったかな。

[931: マンション検討中さん]

そもそもその価格でパーク本郷が売れるのかな?
売れればこちらも強気に出れると思うけど。　
今マンションが売れないのは、価格が異常に高すぎるからでしょうし。

そもそも常識的に考えて800万や600万だと中国人や一部の富裕層しか買えないですよね。
派手にお金を使う層は、後楽園なんて地味な土地でなく六本木や湾岸を購入するでしょうし。

文京区を考える堅実な富裕層は、羽上がった価格に納得するのかな。
いい意味で冷静でけちだから、お金持ちになれたのでしょうし。
東京には駅直結にこだわらなくても、いい物件ってたくさんありますしね。
オリンピックが終わり資材が安くなり、人口が減ったら、今のバブルは弾けるでしょうしね。

[932: 匿名さん]

文京区に住みたい金持ち層はむしろ一軒家を好みそう

[933: 匿名さん]

ここ子育て世代向けマンションだけど、たくさんの子供たちを受け入れるだけの学校が周辺にあるのかな

[934: 匿名さん]

ここは区から多額の助成金がつぎ込まれているから、
ごく一部の区民しか手の届かない価格帯にすることは難しい。
仕様を落としてそこそこの価格で売ると思いますよ。

[935: 匿名さん]

想像される販売価格だと子育て世代は多分買えません。

[936: 匿名さん]

>>934 匿名さん

税金使われてるからこそ安売りできないのでは？

[937: マンション検討中さん]

子育て世代って何歳なんだろう。
今は初婚年齢が上がっているからねえ

[938: マンション検討中さん]

野村不動産HDを日本郵政が買う時代だから、不動産は難しい時代なのかな

[939: 匿名さん]

>936さん
安売りをするのではなく、仕様を落としたり、専有面積を減らしたりして
坪単価やグロスの価格帯を落とすのかと。結果的には割高になるかもしれない。

建設費高騰分を満額助成金の増額で賄う、甘々のプロジェクトらしい。
http://a-kaizu.net/blog/archives/168

[940: マンション検討中さん]

文京区の新しい戸建がヨーカンみたいな長屋状になっているところがあるけど、
あれ、間口が２ｍソコソコのが一件五千万オーバーなんだよね。
富裕層が対面を考えるとすでに春日小石川では二億出してさらに神頼みしないと手に入らないだろう。
港区とか千代田区はドロップアウトした敗者の出す売り物が結構厚い

[941: マンション検討中さん]

>>939
昔の文京区って都心の川口みたいな街だったんだよ
バブルの頃も軽工業中心のものづくりの街だった
でも、コピー機の出現や高齢化で文京区の将来はこのままだとゴーストタウン
区民の危機感は大きい。甘い計画だなんて誰も言わない。区議会でもあっさり通った。
はいそこ、ゴーストタウンになったら大規模開発できてイイねなんて言わないw

[942: 匿名さん]

>>941 マンション検討中さん

バブル期のころ18万人を割った文京区の人口は都心回帰のおかげで21万人を超えたし、人口流入は子育て世代が中心なのでそんなに心配ないと思うけど。

[943: 周辺住民さん]

コピー機の出現って
４０年前？

[944: 匿名さん]

子育てといえば30-50歳くらいか
マンション子供だらけで賑やかそうだな

[945: 匿名さん]

北街区、平成33年7月完成なんですね。オリンピックの後。

[946: マンション掲示板さん]

夜は東京ドームのイベントでうるさそう。
中国人に買い占められるんでしょうね。

[947: マンション検討中さん]

この辺は都心とは言わない。東京らしく発展し今後も自立できるのは都心3区、千代田、中央、港で
さらに都心5区には渋谷、新宿、都心7区には豊島、品川が加わる。
従って、文教は都心に出稼ぎに出る東京の田舎街だ。
今後は、と全体がそうだが、特に当区は急激な人口減、高齢化の
分岐点で斜陽化は免れず、マンション需要も大幅び減少している。
現在のマンション不況は、この影響が出始めていることだ。
再開発マンションの価格をさげてバブル崩壊を打開するしかないのでは。

[948: 匿名さん]

>>947 マンション検討中さん

池袋のある豊島区はさておき品川区が都心？？
いま文京区の人口は増加傾向だけどいつから減りますか？

[949: 匿名さん]

半世紀ぶりのオリンピックで、全世界に街の風景を魅せる競技がマラソン。
そのコースがここのちょい南。都心の認識でいいと思うよ。

[950: マンション検討中さん]

なんか活性化してるねw
まあ盛り場がなく地味だが犯罪率も低く子供の多い文教地区というのが文京区の売りだから
歌舞伎町とか六本木の喧騒を繁栄と見るか子供には見せられない痴態と見るかで文京区民になるような人かどうかがわかるな。この辺は車が来なくても信号を守る人が多い土地柄、子供のお手本になる大人の住むところって気がする。

[951: マンション検討中さん]

>>947
>再開発マンションの価格をさげてバブル崩壊を打開するしかないのでは。
価格が下がることそのものがバブル崩壊では...
確かに北朝鮮とかトランプとか世界的な景気減速とか色々考えると確かに極端な高値では売り出せないだろうけど、多分みんなが買える坪400台なら買うというより購入権が賞品の福引きに参加するって感じになっちゃうだろうな。世間の給料はそこまで下がってないし。多分600が妥当なところ

[952: 匿名さん]

今年4月に発表された国勢調査に基づく予想によると、文京区は2030年までは人口が増加するらしいよ。

[953: 匿名さん]

ここの利便性を考えたら普通に600行くでしょう。

[954: マンション検討中さん]

リセールバリューを考えている外国人が手を出しにくいぐらいに高価にしてほしいな。
全部じゃないだろうが、又貸し禁止なのにAirbnbやったり修繕積立金や共益費を踏み倒したりと最低なのが混じってる。
安くするとイナゴみたいにやって来て食い散らかされる

[955: 匿名さん]

Airbnbはokにして貰わないと。

時代について来れない旧時代の方は買わなくて結構。

[956: マンション検討中さん]

本郷パークハウスも坪４００ぐらいに下げる話もあるようだ。
チャンスかな。

[957: 匿名さん]

Airbnbって分譲マンションでやるのはそもそも違法ですよね。違いましたっけ？

[958: マンション掲示板さん]

バブルタワーは中国人しか買えないでしょう。
一等地のタワーの高層階の中国人に買い占めれてますしね。
子育て世代の普通のサラリーマンにはてがでない。

[959: マンション検討中さん]

年収2000万超える人なら普通に買えるんだけどなあ
三十路越えでこれぐらいの年収のある人は東京にはゴロゴロしてるよ

[960: マンション検討中さん]

年収の高い人って住宅ローン減税適用されると結構節税になるからなあ

[961: 834]

年収高いと節税どころか、通常課税になります。
損失合わせで圧縮できたとき以外は制度適用関係ないです。
当方は所得分類別で損失分だしたことはないですが･･･

[962: マンション掲示板さん]

年収2000万って全体の0.4%みたいですね。
30代で結構いるんですかね。
ヒルズ族のような10年後はどうなってるか分からないお仕事だといそうですね。

[963: 834]

>>962
大丸霞日が主戦場。所得別では主は給与、2000レベル頃以降は年俸制の14回支給。
所得別ではプラス不動産、雑、配当あたりの合算申告。
不動産は重量鉄骨の併用でしたから、事務所貸し主。近隣知りあいでビル併用の
新築時に、建築期間中自宅貸し３回あり。基本的に住居賃貸しはしません。
今は近年、大手経由で入札式(提示額でお引き取りください式）で地権中層マソ開発向け
売却したので、不動産はなくなりました。

桁数一番大きいのは源泉徴収票。事務所は償却他等損金算入確保用とはいえ、
確定税額は上乗せになります。リスク資産税額は払いっぱなし。