文京ガーデンってどうですか？

[匿名さん]

事業名称：春日・後楽園駅前地区第一種市街地再開発事業
施行者 ：春日・後楽園駅前地区市街地再開発組合
所在地 ：東京都文京区小石川一丁目地内
施行地区：約2.4ha
地域地区：商業地域、防火地域、地区計画、高度利用地区
組合員数：175名（権利者171名、参加組合員4名）

公式URL：http://www.harusan.jp/index.html
http://www.eonet.ne.jp/~building-pc/tokyo-kensetu/tokyo-110kasuga.htm



街区　　：南街区（S-A,B,C）
敷地面積：約9,320m2
建築面積 ：約5,110m2
延べ面積 ：約93,910m2
容積率 ：約850%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上23階/地下2階
建築物高さ：約104m


街区　　：北街区（N-X,Y）
敷地面積：約6,210m2
建築面積 ：約4,070m2
延べ面積 ：約84,320m2
容積率 ：約950%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上40階/地下2階
建築物高さ：約141m


街区　　：西街区（W）
敷地面積：約460m2
建築面積 ：約240m2
延べ面積 ：約2,740m2
容積率 ：約400%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上13階/地下1階
建築物高さ：約45m


【計画概要を追記しました。2017.8.2　管理担当】

[844: 名無しさん@春日在勤]

イトーピア小石川梅津ビルの下にある南北線後楽園駅6番出口横には通路延長できるスペースがすでに開業当初からある。三田線春日駅はもともと再開発地域に接しているからこれらの駅と地下直結は間違いない。文京区役所、南北線、丸ノ内線、三田線、大江戸線のいずれにも雨に濡れずに行けるだろう。大手町の駅の真上にある物件みたいな感じかな。交通アクセスに関しては下手すると都内最強かもね。マンション売り出し直後瞬殺かも。オフィスもここに営業所を置けばかなりメリットがあるだろう。三田線に並行して地下通路を整備して東京ドームシティーと繋げればもっと便利になりそうだが計画にはないみたいだね、残念。

[845: マンション検討中さん]

土地の売却も済んでるだろうし、賃貸部分や区の施設ならともかく、居住区を高値で売っても儲かるのはデベだけでは?

[846: 名無しさん@春日在勤]

例えば六本木一丁目駅の泉ガーデンタワーの会社にお勤めなら、ドアツードアで一度も外に出ずにマンションの自宅からオフィスに通勤できる。まあ社用車使える人には関係ないだろうがw

[847: 名無しさん@春日在勤]

>>845
まあ価格にみあった効能があるというなら買ったもの勝ちでしょ。
物件ってのは一期一会だしね、住宅の場合は利回りまで考えて買う人は逆に少ないんじゃないかな。

[848: 匿名さん]

>>846さん
その泉ガーデン自体がもはや斜陽なんですけどね。
あと、和泉ガーデン自体にもレジデンスあるし、
六本木一丁目は落ち着いていて住みやすいので、ここに住む必要はありません。

[849: 名無しさん＠春日在勤]

>>848
泉ガーデンレジデンスは意識の外でしたねえ。
文京区に住む人と港区に住む人では若干価値観に差があるから単純比較は難しいかと。
でもあそこの中古ってそんなに供給があるの？

[850: 匿名さん]

レジデンスは賃貸だけど、
六本木一丁目の徒歩5分以内にマンションがたくさんありますね。
南北線で離れてかつタワマンということになると、こちらではなく南方向に行くのが一般かと。

[851: 名無しさん＠春日在勤]

確かに一億越え物件だとどうしても港区や中央区の物件との比較になっちゃうもんねえ。
ただ港区のなんとなく浮いた感じが嫌いな人もいるからねえ、コミュニティーの濃度も違うし。
4路線利用が訴求する層って公共交通機関を利用して地味に暮らす堅実な人達だろうから、何かと派手でコスパの悪い港区には逆に住まないだろうね。案外そういう人の方が手堅く現金を握ってるもんだよ。

[852: 匿名さん]

久々にここにカキコ

>>851
その通りですね。
自分もかつて港区でしたが「港区ダゾー！」みたいな荒稼ぎ住民の民度に辟易して、
すぐ文京エリア周辺に越しました。ほかに新宿・豊島も住むには便利です。

正直言うと、文京は古くからの一戸建ての人々はちょっとクセがある気はしますが。
（これはあくまで個人的感想。代々の話の自慢、新規住民につっかかる等の経験から）
この開発エリアの東にも2020年に再開発の話があるので、ここ一帯は様変わりする
でしょう。新しい住民による街の新陳代謝も必要と思ってます。

[853: 名無しさん＠春日在勤]

>>852
そそ、港区のねえあの華やかというか、悪くいえばチャラいノリについてけない人が文京区に住んでる感じですね。結構誰もが知っているような会社の幹部がゴロゴロ住んでいるのも文京区、特に春日周辺なんで、住み替えなら億越え上等な人って地元にいっぱいいそうです。ただスレ違いかもしれないですが、気難しいと言われる戸建ての皆さんも、新住民が旧住民に正しい敬意を払わないことで彼らのへそ曲がりに拍車をかけているところは否めないですねえ。何しろ新住民の多くは日本を代表する企業にお勤めの高学歴高年収エリートですからねえ、いろいろ旧住民に厳しい差別的眼差しで接して彼らを無意識に挑発しているという視座もあります。

[854: マンション検討中さん]

ザ・パークハウス本郷が
坪５００超えてきたようですが、
ここは６００に迫るのでしょうか。

[855: 匿名さん]

あそこで500ならこちらは600越えが当然

[856: 名無しさん]

目黒ツインタワーの坪600も驚きでしたが、
ついに文京区でも600到達ですか。

[857: マンション検討中さん]

坪600万なら白金台かな。高台だし、別にちゃらいとは
思わない。

[858: 通りがかりさん]

ランドマークとなる再開発だから作る人の士気も上がるだろうな。いい仕事してよっ！中の人。

[859: マンション比較中さん]

文京区史上
空前絶後の大再開発？

[860: 匿名さん]

なんか、無理して張り切ってる感が出ちゃってるんだよなぁ
こりゃ、再開発しても相変わらず垢抜けなさそうだわ…

[861: 匿名さん]

番町まで自転車通勤の距離だからなあ、密かに人気なんだよねこのエリア(w

[862: 匿名さん]

多分住民はかなりインタナショナルになるだろうな

[863: マンション掲示板さん]

計画を見てると、敷地に建物を詰め込んだ感が満載でとても垢抜けた感じはしませんね。
まあそれでも売れるからいいんでしょうけど。

[864: 名無しさん]

三井とか住友と か財閥アナクロニズムの匂いがするな。
だからアングロサクソンに負けるんだよ、お前らは。

[865: 評判気になるさん]

住友涙目

[866: 通りがかりさん]

東大の准教授以上の借り上げ住宅当確だよ

[867: 匿名さん]

この辺りは意外と安いお店が多くて生活コストがかからないんですよね。
それでいて、洒落た店もそこかしこにあり、日常生活の満足度が高いです。
手の届く価格なら買いたいけど、私では無理だろうな。。

[868: マンション検討中さん]

新築狙う人には厳しい時代だよね
でも日和って遠い街に買うと大変だよ、安いのは安いなりの問題がある

[869: マンション比較中さん]

不動産の二極化が進みそうやで
高い物件ほど、中古での価値減少が少ないという

[870: 坪単価比較中さん]

目黒のツインタワーは都心から離れてるし
駅まで横断歩道が二つある。
ここが坪単価６００でも不思議はない。

[871: マンション掲示板さん]

ここは賃貸に出したらマナーのいい店子が入りそうだ

[872: マンション比較中さん]

ザ・パークハウス本郷の売れ行きをみて
価格決定予定？

[873: マンション検討中さん]

値付けの自由度はあまりなさそうだな、高いことは間違いない。
ただ築年数による将来の値下がりや賃貸に出した時の空室リスクが低い安全資産だから背伸びしてでも買う個人は多いだろう。

[874: 匿名さん]

表面利回り3%とかになるから安全資産というよりただの節税商品だよ

[875: マンション検討中さん]

同じ時期の同規模の市街地再開発事業の物件で、坪単価は周辺価格から４００前後か。
「大井一丁目南第一地区第一種市街地再開発事業」は住宅と商業施設等を兼ね備えた、複合施設となります。（完成予定時期：平成31年7月中旬）また、本物件は「大井一丁目南第一地区市街地再開発事業組合」を施行者とする市街地再開発事業の一部であり、売主は参加組合員として取得した保留床を分譲するものです。
1993年以降発表された「大井町」駅を最寄り駅とする分譲マンションの中で、本計画の総戸数635戸・階層29階建は最大規模・最高層。（MRC調べ）（平成28年9月現在）
・面積　３０～１００㎡　・販売戸数　未定　・販売価格　未定

[876: マンション検討中さん]

大井町と春日では家賃的に1.5倍程度の差がある
大井町で坪400なら、ざっくり坪600は突飛な数字ではない
ただ竣工がオリンピックに間に合わないというところがどう影響するか未知数だな

[877: マンション掲示板さん]

坪600はないでしょ、、、。、
600っ、600って連呼して何がしたいの?
だったら、麹町とか千代田区アドレスに購入するかと。

[878: マンション比較中さん]

　今回の再開発の隣に住友不動産が分譲し、平成16年に竣工した「アトラスタワー小石川」が今回の再開発の北側にある。当時、文京区でのタワーマンションは珍しかったこともあり、発売した平成14年当時はマンション価格が下落している中で平均面積78.80m2、平均価格6,618万円という販売価格で人気物件でした。坪単価では278万円／坪となります。当時の文京区の平均単価が260万円／坪程度でしたのでそれよりも7％ほど高い単価設定でした。（ちなみに平成24年～平成25年の文京区平均単価は320万円／坪程度です。）今回の再開発と同じように敷地形状は隣接地が入り組んでいる計画でしたが、高評価だったといえる。

[879: マンション検討中さん]

逆に坪400なら66平米の3LDKで8千万、実質利回りは借り入れの有無にもよるが3%超えるでしょ。プロが全部かっさらってくでしょ。逆に誰も買えなくなる。

[880: マンション掲示板さん]

プロがかっさらっていくって、、、?
新築物件は抽選ですよね。

[881: マンション検討中さん]

発売されれば抽選だけど、まだ発売されるかどうかもわからないですからねえ。
坪単価がそんなに高くできないなら、売らないで貸すという選択肢もあるでしょう。
最近分譲棟と賃貸棟が混在するマンションも耳にしますよね。

[882: マンション検討中さん]

個人相手の販売はローンの審査で落ちる人とか何かの理由で突然辞退したりする人が出てロスが大きいし、
商談に費やす人的物的コストも安くないです。だから個人相手の部屋が安いはずがないと思います。
いっそ即金で買ってもらえるならと販売経費分割り引いて法人に売却するのもありではないかと。

[883: マンション掲示板さん]

都内も空き家が目立ちこれから人口も減るのに、賃貸業は
そんなに楽観的にみて大丈夫なのかしらね。
いくら便利な場所でも家賃が高かったら、港区や千代田区に流れるでしょうね。

高い家賃払って賃貸に住む人々って、六本木や湾岸の
景色のいい派手な地域を好みそう。

[884: マンション比較中さん]

ザ・パークハウス本郷（坪５００台）より安くなるとは
思えんが。

[885: 匿名さん]

600超えは当然
550ならすごい安いって印象

[886: マンション検討中さん]

パークハウス本郷って売れてんの?

[887: マンション検討中さん]

>>879 >>881 >>882 の検討中です
パークハウス本郷の売れ行きは私も気になります。相場に影響するでしょうから。
ただ文京区は賃貸や物件が出ればよほどの欠点がない限り右から左というイメージがあります。
ここはスカイツリーも隅田川花火も山越しに見えますしねえ、文京区には珍しく眺望がいい

[888: 周辺住民さん]

先日中の人と話したんだけど、地下にスーパーが入るらしい
もちろん、地下鉄とも地下直結

住人だけでなく、路線利用者にとってもありがたいよ。
定期券で途中下車して買い物ができるなんて

[889: 周辺住民さん]

あと、オリンピックに間に合わすらしいというが、さすがにこれは無理じゃないかと思うのだが、どうなんでしょw

[890: 匿名さん]

ザ・パークハウス本郷が坪５００？売れ残るだろうな
後にはこっちが控えてるし

[891: マンション検討中さん]

３Ｌで賃貸って出ますでしょうか？また、いくらくらいになりますでしょうか？

[892: マンション掲示板さん]

坪600万なら、六本木並の賃貸料ですね。

[893: マンション検討中さん]

普段不動産屋の広告から感じる家賃相場は3Lで月25から30ぐらいだけど、空いてるのは駅から遠かったり古かったりで難ありばかり。
ここがもっとするのは確実だろうね。
ただ60とかはない気がするな、内外装や間取りはそういう家賃を払う人向けの作りじゃないだろうし。