文京ガーデンってどうですか？

[匿名さん]

事業名称：春日・後楽園駅前地区第一種市街地再開発事業
施行者 ：春日・後楽園駅前地区市街地再開発組合
所在地 ：東京都文京区小石川一丁目地内
施行地区：約2.4ha
地域地区：商業地域、防火地域、地区計画、高度利用地区
組合員数：175名（権利者171名、参加組合員4名）

公式URL：http://www.harusan.jp/index.html
http://www.eonet.ne.jp/~building-pc/tokyo-kensetu/tokyo-110kasuga.htm



街区　　：南街区（S-A,B,C）
敷地面積：約9,320m2
建築面積 ：約5,110m2
延べ面積 ：約93,910m2
容積率 ：約850%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上23階/地下2階
建築物高さ：約104m


街区　　：北街区（N-X,Y）
敷地面積：約6,210m2
建築面積 ：約4,070m2
延べ面積 ：約84,320m2
容積率 ：約950%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上40階/地下2階
建築物高さ：約141m


街区　　：西街区（W）
敷地面積：約460m2
建築面積 ：約240m2
延べ面積 ：約2,740m2
容積率 ：約400%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上13階/地下1階
建築物高さ：約45m


【計画概要を追記しました。2017.8.2　管理担当】

[724: マンション検討中さん]

>>721 マンション検討中さん
五千万台に下げたっていうから見てみたけど、2LDK56.5平米で5900万だから坪350万じゃん。隣のライオンズとか坪260万だったんだよ。

[725: 匿名さん]

総戸数７８戸で駅直結でもなければ商業施設直結でもないのに坪350万～となると、
ここの上層階は坪650万かな。最上階は700万～かな。

[726: 匿名さん]

14000万円もするなら一戸建て買うな

[727: 匿名さん]

ここを心待ちをしてる人ってどんな人だろう。ルサンカー？

[728: マンション比較中さん]

参考までに小石川のとあるマンション販売中
価格　4,480万円～7,980万円最多価格帯
間取り　1LDK～3LDK＋S　※Sはサービスルーム（納戸）。
専有面積　43.73m2～75.71m2
販売戸数
管理費（月額）12,550円～21,730円
修繕積立金（月額）4,370円～7,570円
修繕積立基金（一括）235,980円～408,780円
そのほかの費用管理準備金 : 12,550円～21,730円（一括）

[729: 匿名さん]

どの駅からもスーパーからも離れたプレシス文京小石川かな

静穏の杜とというよりここは中層マンションの密集エリア。
窓の外がお見合いだらけ。
さらに、駅徒歩11分だと、手放すときに「歩１０分以内検索」から漏れるから売りにくい。

結論　春日駅直結タワマンとの比較に全くならない

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[730: マンション検討中さん]

るさんカーは、昨年２月入居予定でしたから
ココを待つと、５年遅れくらいになりますね。
中学生がもう大学生に

[731: 匿名さん]

ルサンクの契約者がどうなったかなんて、それこそどうでもいいです。

[732: 匿名さん]

地盤が悪そうだから免震だとよかったかなあと思います。

[733: マンション検討中さん]

この辺は、千川の谷底低地で浸水常習地帯、地盤も極端に悪いため
耐震構造は震度８以上に耐えられる文京区で最も安全な設計のようだ。
本郷や西片など壊滅状態のとき避難場所になるようだな。
早く完成させ地域住民に安心を願うよ。

[734: 匿名さん]

震度に8以上はありませんが。

[735: 匿名さん]

震度7までしかないのに…っていうツッコミが欲しいのでしょうか？
免震でないのは残念ですが、さすがにタワマンなので倒壊はないでしょう。
でもイメージというものがあるし、周りに洒落た店が集まっているわけでもないので、ある程度以上の価格帯になることはあり得ないと思います。
価格が出たときのお楽しみですね。

[736: 匿名さん]

まぁ生粋の文京区民は地権者以外まず欲しがらないけどね

[737: 匿名さん]

私は生粋でない文京区民なので、ぜひ検討したいと思っていますが、もし坪単価が600万、700万にもなるのであれば、港区とか番町あたりのマンションにしたほうが住環境や資産性の面で良いかなあと思います。

[738: 匿名さん]

>>737 匿名さん

同じ金額であれば文京区の再開発よりそちらの方が賢明なご判断かと。利便性、資産性を重視されるのであれば港区、番町に到底かないませんよ。それでも文京区がお好みであればここではないと思います。文京区の本当の良さは利便性ではありませんから。極めて個人的な意見ですが。

[739: 匿名さん]

>>733
またあなたですか。間違いを指摘されたら、少しは勉強してください。

[740: マンション検討中さん]

600、700万円なら地盤のいい港区の物件にします。
最大でも80平米みたいですし、それはないのではないかと思うのですが。

[741: 匿名さん]

知らないけど夜は巨人ファンだらけになると嫌だな

[742: 匿名さん]

そうなると坪400万～500万くらいが現実的なレンジでしょうかね。
住友とお見合いになる住戸は400万円以下でないと厳しいような気もしますが。

[743: 匿名さん]

最近マンション価格も落ち着き始めた感がある。ここも異常な金額には出来ないと思うが。

[744: 匿名さん]

「主に60～80m2を中心とした」と書いてあるので、それより広い住戸もあるのでは。
でも私もそれほど高くはならない（できない）と思っています。

[745: マンション検討中さん]

平均坪５２０と予測

[746: 買い替え検討中さん]

販売中のスミフの明治記念館と赤坂御用地間にある『ガーデンヒルズ四ツ谷 迎賓の森』
を見たが、後楽園が坪５００万以上は高すぎるのではないか。

[747: 匿名さん]

ここが380とか日和った価格で出しちゃったら周辺の物件総崩れだから、希望的にみても400後半だと思う。

[748: マンション検討中さん]

少なくとも１年以上は先だから、その時にはここも周辺も
オリンピックバブル総崩れもあるかもしれませんね。

[749: 匿名さん]

市況は既に悪化している
茗荷谷や白山に坪400以上出して買った人は間違いなく頂点掴みだよね

[750: マンション検討中さん]

こればっかりはその時になってみないと分からないよね。
今と変わらないかもしれないし、下がる下がるって言われて、小康状態が続いてるしね。

[751: 匿名さん]

過去に戻って安く買うことはできないんだから、高値掴みしてもそれは仕方のないこと。
待っている間にも家賃はかかる。

[752: 匿名さん]

株と円相場に半年遅れくらいで必ず比例するからね
金融商品みたいなもの
今の円高みると半年後はもっと下がるとみていい

[753: 匿名さん]

仮に年明けに発表して来年夏に販売開始というスケジュールだと、保有期間5年以上のタワマンを中国人が売り出すのが本格化する頃だと思います。
完成までの期間中の相場下落も考慮して、ある程度抑えた価格にせざるを得ないでしょう。

最上階に売れ残り覚悟のプレミアム住戸（坪600万程度）を数戸作って建物全体の高級感を演出する一方で、
客寄せのために住友とお見合いになる方角の低層部分に坪350万程度のお買い得住戸をある程度用意して、
平均は坪450万程度になると予想します。

[754: マンション検討中さん]

高値掴みでも、必要な時が買い時だよね。
年齢があがるとローンも組めなくなるし。

[755: 匿名さん]

>>754 マンション検討中さん

とはいえ今年のピークに買った場合2割、3割の強烈な下落もあり得るわけでなったら激痛だよ

[756: 匿名さん]

激痛になる人は買うべきでなかった人でしょうから、買わなくてよかったですね。
そういう人は車も買えないんじゃないかな。減価が著しいですから。

[757: 匿名さん]

買いたい時買える人は幸せと思う。

[758: 匿名さん]

車は使えるけど、マンションは引き渡しの時に既に1割2割下落していることもあり得る危険な金融商品と化してるからそんな負け惜しみは辛いよ
賃貸の場合の家賃と比べ物にならない損失
一昨年、昨年は2、3割近くバブって警告されてたんだから尚更

ま、崩壊しないといいね

[759: 匿名さん]

なんか破綻しているな。車は使えてマンションは使えないのか？
まあ、下がるまで5年、10年待つのもいいけれど、その間に人生の何分の一かが終わっちゃうんだよね。

[760: マンション検討中さん]

投資用ならともかく永住する人には余り関係ない話かも。
住んでる間に上がったり下がったりする訳だし｡

[761: 匿名さん]

近い将来、都心3区以外は人口減少です。さらにその先は人口1億人割れが待っているのに、文京区の再開発マンションで儲け話とはなんともおめでたい。1割、2割下がる程度であればマシな方でしょ。

[762: 匿名さん]

>>759 匿名さん

甘すぎ
株と円相場に完全に連動してる都心マンションを安易にローン組んで買ったら痛い目に合うよ
何言っても負け惜しみにしか聞こえない

[763: 匿名さん]

>>762
必死だな（笑）　なに？負け惜しみって？　むしろ高値にもかかわらず今買えるのは勝ちじゃないのか？

でも確かに痛い目に合う人（相場下落時のロスを許容できない人）は買っちゃだめだね。
忠告ご苦労さん。
2～3割下がると思っているのなら、2～3割頭金を入れておいたほうがいいね。
あと、それ以上にキャッシュも残しておいたほうがいい。

[764: 匿名さん]

理想は値上がりしそうな時に買いたいですよね。直近ではリーマンショックの直後とか？でも、そこを狙って買った人はあんまりいないと思います。たまたま、その時が年齢的に買うタイミングだったのではとないかと思います。

[765: 匿名さん]

ここ数年の高騰は明らかに異常でしょ
見てなよ、昨年から今年にかけて買った人は必ずこれから泣く羽目になるから

[766: 匿名さん]

じゃあ、この物件は来年以降の販売だから、買った人は笑う羽目になるのか。

しかし不安を煽っている奴は自分で思っているだけでは気が済まないのかね。
いちいち他人に言う意味がわからん。
リスクをとれない自分の不甲斐なさを正当化しようとしているのだろうか。
あるいは、自分の判断に自信が持てないから他人も巻き添えにしたいのか？

[767: 匿名さん]

円高きてるから都心のマンションの市況は嫌でも悪化する

[768: マンション掲示板さん]

人気のマンションだと、その時にしか買えない間取、買えない物件はあるよね。
住めればどこでもいいのであれば、値下がりするまで待ってればよいかと。

高層階の節税のメリットがなくなったから、上層階の買い占めも減るのかしら。

[769: 匿名]

>>768 マンション掲示板さん
高層階の節税メリットは、少し減っただけで、ほぼそのままです。

[770: 匿名さん]

>>767
短期的な円高で変わるのは、海外からの不動産投資だけです。
しかし中国の爆買いは既に終了しているからこれ以上どうのこうのもないでしょうね。
低金利政策が続いているから、日本人による不動産の購入熱は下がっていませんし、
数が減ったのは高値になったからです。
新築数が減っていくからこそ、いい立地は今後出るかどうかも不明なので、
駅近と駅遠の格差は拡大していくでしょう。

この物件ほどの利便性を備えたタワマンも、しばらく現れないとなると
買い手は絶対にいますよ。
これから新築数が少なくなるのなら、安値で瞬売させる必要もないでしょうし、
立派な値段をつけて五輪をまたいで売っていくのではと思います。

[771: 匿名さん]

ちなみに東京五輪のマラソンコースは、ここからわずか600ｍほど。
上空から、東京ドームとシビックセンターと完成まじかとなっているここが、
並んでＴＶにうつるはず。

[772: 匿名さん]

これからは爆買いした中国人が爆売りし出すのかな？

[773: 匿名さん]

>>768 マンション掲示板さん

中古は、高層階節税メリットがそのまま。上層階なら中古、下層階なら新築、がお得。

[774: 匿名さん]

ほんとのバブルの時は青山のワンルームが1億円とかありました。一般の人がバブルだとか異常だとか言ってるうちはなかなか相場は下がりません。むしろ皆が今が買い時だとか言い出した時のほうが危ない。

[775: 匿名さん]

リーマンショックの後、不動産会社がバタバタ潰れてアウトレットマンションとか値下げの新築が街にあふれ、その時の為替は70円台だったと思いますが。今、買えない人はそんな時にとても買う度胸は無いでしょ。

[776: マンション掲示板さん]

売れない場合、不良債権だよね。
すみふは体力があるから出来るらしいけど、その内周りの相場と異様な位差がついても、管理費や維持費を払い続けるのかな。

[777: 匿名さん]

体力がないゴールドクレストもその戦略だし、できないことではないし、
不良債権って？新築不動産物件が？は？　最上級の優良在庫だよ。

[778: マンション検討中さん]

不動産の営業が見張ってるよね。
なんか必死。

[779: 匿名さん]

確かにゴールドクレストは先見の明がありましたね。
新幹線やモノレールに乗るたびに、あの紙カーテンだらけのタワーどうするんだろうと思って見ていましたが、10年近く？経った今でも順調に売り続けていますから、大したものだと思います。
ここは三井だから1年くらいかで売り捌くのでしょうかね。
興味はあるので検討したいですが、完成まで時間がかかるのがネックです。

[780: 匿名さん]

文京区は外人少な方平和なのが良いのに、マンション爆買いで外人だらけになったらなんか嫌だな

[781: 匿名さん]

>> 780 さんへ　　中国人は文京区なんて全然興味無いから心配には及びません。彼らは湾岸や東京南部へ行きます。

[782: 匿名さん]

文京区は山手線内だから買うんじゃない？現地見ないで買ったら、幹線道路沿い以外は下町でビックリとかね。

[783: マンション比較中さん]

２３区のマンション不況が深刻だね。オリンピック前でこれだから
その後は、大不況が始まり、当地の価格も坪３００代に大幅ダウン
させないと完売は不可能だろう。

[784: 匿名さん]

中国人はもう来ていないし、彼らはアドレス（3Aとか六本木とか外国人に知名度があるかどうか）を見て買うから、ここまではあまり来ないでしょう。
方角的に高層階から都会や海が見えるわけでもなく、タワマンとしては地味すぎますしね。

しかし、スルーするべきなんでしょうけれど、783さんは突っ込みどころが満載でウケますね（笑）

[785: 匿名さん]

どうしても安く買いたい人の書込みがあるのは仕方ない事ですね。

しかし、竣工前完売御礼！とか懸命に目指すデベは、もう古い体質だなと思います。
資金繰りに困っている弱小工務店でもあるまいし。
大手なら、新築在庫の販売マネジメントをしっかりして、最大利益を出す仕組みを
数理科院卒とかMBAたちにやらせないと。スミフはそこら辺がしっかりしてるのかと。

[786: マンション検討中さん]

不動産やさんお疲れ様です。

[787: 匿名さん]

日経に億ションの販売3割減って出てるね

[788: 匿名さん]

チャンスですね！

[789: 匿名さん]

>>786
不動産屋ではないが、きっとあなたより詳しいです。
震度１０とか、転出する地権者はいないとか、誤情報は書き込まないように願います。

[790: 匿名]

>>789 匿名さん
私も不動産屋さんだと思いました。
ただのオタクってことでしょ？
お呼びじゃないよ。

[791: 匿名さん]

どうしても安く買いたい人の書込みがあるのは仕方ない事ですね。

[792: マンション検討中さん]

高く売りたい人　不動産や
安く買いたい人　購入検討者　

どちらがお客の声かな。
購入検討者が必死にこんな掲示板で高値にしようとするかしら。
これから人工が減り空き家が増えるのに、
不動産さんやさんも2年も3年も売れない在庫をかかえて
強気なんですね。

[793: マンション検討中さん]

人工ではなく人口です。

しかも震度10とか書いてないですし、ここで不動産やはこれからすみふのようにならなければいけないなんて、
不動産や以外に書く人いないと思うけど。

[794: 匿名さん]

>>購入検討者が必死にこんな掲示板で高値にしようとするかしら。
え？掲示板で操作できるとでも思っているのですか？
それに市況やデベの在り方について、客や資産家が一過言持つのは普通かと。
なにも意見するな、書くな、ですか？
何のための掲示板ですかね。
あと、誤情報は迷惑なのでちゃんと指摘させてもらいますよ。

[795: 匿名さん]

あー、安く買いたいからそういう投稿していたのか。本当に買う気あるのかな？

普通の検討者は安く買いたくても買った後のこともあるから、そんな投稿しないと思うけど。
だいたい、こんな掲示板で価格を動かせると思っているなんて、おめでたいですね。
単なる憂さ晴らしじゃないのかな？

[796: 匿名]

>>789 匿名さん
賃借人は地権者だって言ったのは、あなたですか？

[797: 匿名さん]

>>796
借家権者や借地権者のことですか？それが何か？

[798: マンション検討中さん]

>>795 匿名さん

あなたも憂さ晴らしでは?

[799: マンション検討中さん]

>>794 匿名さん

ここ後楽園再開発スレでデベのあり方スレではないですよね。
スレ違いは迷惑ですけど。
不動産やにはわからないのかしら。

[800: 買い替え検討中さん]

こんな販売広告になるかな
東京・都心、山の手の本流。
江戸時代より憧憬の地となった、由緒正しき正統なる都心・小石川。その矜持は今もなおこの地を包み、その視線は東京の歓びをしっかりと捉える。歓びを、あなたへ。

[801: 匿名さん]

とにかく、瞬間蒸発するような安値で出してもらいたくないですね。ここは。
今後の周辺の開発の指標にもなりますから。
デベがどう出るか、見ものです。

[802: 匿名]

>>797 匿名さん
専門的には分からないけど、一般的には、借家人は地権者とは言われてないよ。ちょっとひっかかってたんだけど、どこで学んだ知識ですか？ほんとに詳しいんですか？

[803: マンション比較中さん]

伝統や由緒ではなく、
利便性（駅直結）、希少性（文京区の大規模再開発）、資産性
を前面に出す気がしますね。

[804: 匿名さん]

>>802
わからないなら、相手を中傷する前にご自分でネットで調べるべきです。
たとえば以下のページ
http://www.nxtone.co.jp/category/1576924.html

まず、借地借家法を知らない人でも、大昔の小作人の時代と違って、
賃借人が大家の権利と同等の権利を持つように改正されたことは
知っていますか？相当昔のことですし、店子が立ち退かずにもめる話など
どこにでもあるので、ドラマなんかで常識レベルだと思いますが。

以前から、正しい書込みをした人に対するここのスレでの攻撃的な態度には、
目に余るものがあります。しかも攻撃側が完全に間違っているし。

[805: 匿名]

>>804 匿名さん
借家人は再開発組合にも入れないのに、同等な権利だとか、地権者だとは恐れ入りました。
ちなみにどこにも借家人＝地権者とは書いてなかったね。

[806: 匿名さん]

>>805
ちゃんと参照先を読みました？かなり簡易なものをわざわざ貴殿のために探したんですよ。
なんだか宇宙人と会話してる気分です。
以後、スルーでよろしいですか？

[807: 匿名]

>>806 匿名さん
わかりずらかったです。
まず。ざっと読んで地権者という言葉すらなかった。

[808: 匿名さん]

税金入っている以上無茶な販売はできんやろ

[809: 匿名さん]

>>807

再開発で権利変換の対象となる人が >>804 に書いたリンク先にあるんですけどね。

対象者は以下です。
○土地所有者、土地建物所有者
○底地権者
○借地権者　←ここ見えますか？
○建物賃貸　←ここ見えますか？
○借家権者　←ここ見えますか？　


もっと詳しく知りたいなら次を熟読ください。
http://www.shinginza.com/saikaihatsu.htm 「都市再開発法における借家人の権利について」


最初に相手を恫喝するより先に、ご自分の知識を疑ってみてください。
ネットで調べるのは手間でしょうけれど、努力を惜しんでいては一生無知のままです。

[810: 匿名]

>>809 匿名さん
どう見ても、借家権者が地権者とは書いてない。再開発後に従来の賃借権を権利変換して、再度建物を借りることができるだけで、土地に対して何も権利を有していない。それで、地権者とは言わない。
残念ながら、私の質問には答えられていないし、やはりあなたが間違えている可能性も高い。前から指摘するように、賃借人は再開発では関係権利者と呼ばれる立場に過ぎないと。

[811: 匿名さん]

権利変換の対象に自分が入っているか否かと問われたら、
大丈夫。賃借人も入ります。と答えるのが正解だろ。

このしつこい人の言い分では、
いいえ、賃借人は再開発において権利変換が許されないので全員転出してください。
が正解となってしまうな。

ははは

[812: 匿名]

>>811 匿名さん

>>権利変換の対象に自分が入っているか否かと問われたら、

？？？
そんな問いはありませんでしたが、、

あなたの回答は、権利変換の対象になる借家人は地権者ですてとのことですね。ありがとうございます。

私は、それは違うと思います。以上。

[813: 匿名]

>>811 匿名さん
ちなみに、私の物件の賃借人さん達は、全員転出しました。おそらく、補償金の額や、権利変換できたとしても、従前の賃料の倍近い金額を払うことはできないからでしょう。

[814: マンション比較中さん]

防災対策はどうなってんだろう
都民と地域の防災力向上
安全な交通ネットワーク等の確保
津波等対策
防災意識啓発及び Twitter などによる情報発信 防災隣組 消防少年団の充実強化 など
１ 計画の概要
木密地域不燃化 10 年プロジェクト 緊急輸送道路沿道建築物の耐震化 など
道路・橋梁等の整備 エネルギーの安定供給 など
河川施設・海岸保全施設の耐震・耐水

[815: 匿名さん]

>>812
あなたは震度10と言ってた人ですか？
転出はありえないと言った人ですか？
両方ですか？

[816: 匿名]

>>815 匿名さん
とっとと売却した方が高い金額で売れるのに、転出して安い補償金もらう地権者なんていないだろう！と言った人間です。

[817: マンション検討中さん]

現在の下記の物件と同地区だが、再開発は条件が良いため坪単価が１．５倍は
するといわれている。
プレシス文京小石川　静穏の杜
価格　第1期（3次、4次）、第2期（2次、3次）、第3期　4,480万円～6,980万円
住所　東京都文京区小石川三丁目93番3他（地番）　
交通　東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩11分 （8番出口）　
入居時期　　2017年05月下旬予定

[818: マンション検討中さん]

ソースを教えてください。

[819: 匿名さん]

権利変換の底地がどうのとか賃借人がどうのとかどうでもいいです。知識自慢は他でやって下さい。そんな事よりいつ分譲になるかどなたかご存知ないですか？

[820: マンション比較中さん]

西街区は予定では先に竣工なのに動きがないですね。
賃貸にするのでしょうか。

[821: 匿名さん]

知らんけど工期遅れているし、オリンピック終わってからになるかもね

[822: マンション比較中さん]

この再開発は、解体工事に、３年もかけてるし、
西工区の本体工事もチンタラ工事でやる気がないようですし
これでは満足なマンションはできないのではないか。
請負業者を入れ替えて、安全、快適、低コストな
マンションを住民としては期待するのだが。

[823: 匿名さん]

>>819
そうですか。いろいろ知ってるけれど書く気がなくなりますね