文京ガーデンってどうですか？

[匿名さん]

事業名称：春日・後楽園駅前地区第一種市街地再開発事業
施行者 ：春日・後楽園駅前地区市街地再開発組合
所在地 ：東京都文京区小石川一丁目地内
施行地区：約2.4ha
地域地区：商業地域、防火地域、地区計画、高度利用地区
組合員数：175名（権利者171名、参加組合員4名）

公式URL：http://www.harusan.jp/index.html
http://www.eonet.ne.jp/~building-pc/tokyo-kensetu/tokyo-110kasuga.htm



街区　　：南街区（S-A,B,C）
敷地面積：約9,320m2
建築面積 ：約5,110m2
延べ面積 ：約93,910m2
容積率 ：約850%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上23階/地下2階
建築物高さ：約104m


街区　　：北街区（N-X,Y）
敷地面積：約6,210m2
建築面積 ：約4,070m2
延べ面積 ：約84,320m2
容積率 ：約950%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上40階/地下2階
建築物高さ：約141m


街区　　：西街区（W）
敷地面積：約460m2
建築面積 ：約240m2
延べ面積 ：約2,740m2
容積率 ：約400%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上13階/地下1階
建築物高さ：約45m


【計画概要を追記しました。2017.8.2　管理担当】

[721: マンション検討中さん]

いま、販売は不動産不況で苦戦するぞ。
野村のプラウド文京千駄木は５０００万代に下げ
２３区全域にチラシをまいてる状況だからな。

[722: 匿名さん]

まだ解体も残ってる様ですから発売は来年とかじゃないですか？完成まで随分と時間もかかるでしょうから販売ものんびりやるんでしょう。

[723: 匿名さん]

>>721
第一期抽選販売！とか竣工前完売！とか、
もうそういうことする必要なんてないんですよ。
スミフのように何年もかけて売っていく方が利益が出る。
買える人が現物を内覧してから買うという時代。

[724: マンション検討中さん]

>>721 マンション検討中さん
五千万台に下げたっていうから見てみたけど、2LDK56.5平米で5900万だから坪350万じゃん。隣のライオンズとか坪260万だったんだよ。

[725: 匿名さん]

総戸数７８戸で駅直結でもなければ商業施設直結でもないのに坪350万～となると、
ここの上層階は坪650万かな。最上階は700万～かな。

[726: 匿名さん]

14000万円もするなら一戸建て買うな

[727: 匿名さん]

ここを心待ちをしてる人ってどんな人だろう。ルサンカー？

[728: マンション比較中さん]

参考までに小石川のとあるマンション販売中
価格　4,480万円～7,980万円最多価格帯
間取り　1LDK～3LDK＋S　※Sはサービスルーム（納戸）。
専有面積　43.73m2～75.71m2
販売戸数
管理費（月額）12,550円～21,730円
修繕積立金（月額）4,370円～7,570円
修繕積立基金（一括）235,980円～408,780円
そのほかの費用管理準備金 : 12,550円～21,730円（一括）

[729: 匿名さん]

どの駅からもスーパーからも離れたプレシス文京小石川かな

静穏の杜とというよりここは中層マンションの密集エリア。
窓の外がお見合いだらけ。
さらに、駅徒歩11分だと、手放すときに「歩１０分以内検索」から漏れるから売りにくい。

結論　春日駅直結タワマンとの比較に全くならない

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[730: マンション検討中さん]

るさんカーは、昨年２月入居予定でしたから
ココを待つと、５年遅れくらいになりますね。
中学生がもう大学生に

[731: 匿名さん]

ルサンクの契約者がどうなったかなんて、それこそどうでもいいです。

[732: 匿名さん]

地盤が悪そうだから免震だとよかったかなあと思います。

[733: マンション検討中さん]

この辺は、千川の谷底低地で浸水常習地帯、地盤も極端に悪いため
耐震構造は震度８以上に耐えられる文京区で最も安全な設計のようだ。
本郷や西片など壊滅状態のとき避難場所になるようだな。
早く完成させ地域住民に安心を願うよ。

[734: 匿名さん]

震度に8以上はありませんが。

[735: 匿名さん]

震度7までしかないのに…っていうツッコミが欲しいのでしょうか？
免震でないのは残念ですが、さすがにタワマンなので倒壊はないでしょう。
でもイメージというものがあるし、周りに洒落た店が集まっているわけでもないので、ある程度以上の価格帯になることはあり得ないと思います。
価格が出たときのお楽しみですね。

[736: 匿名さん]

まぁ生粋の文京区民は地権者以外まず欲しがらないけどね

[737: 匿名さん]

私は生粋でない文京区民なので、ぜひ検討したいと思っていますが、もし坪単価が600万、700万にもなるのであれば、港区とか番町あたりのマンションにしたほうが住環境や資産性の面で良いかなあと思います。

[738: 匿名さん]

>>737 匿名さん

同じ金額であれば文京区の再開発よりそちらの方が賢明なご判断かと。利便性、資産性を重視されるのであれば港区、番町に到底かないませんよ。それでも文京区がお好みであればここではないと思います。文京区の本当の良さは利便性ではありませんから。極めて個人的な意見ですが。

[739: 匿名さん]

>>733
またあなたですか。間違いを指摘されたら、少しは勉強してください。

[740: マンション検討中さん]

600、700万円なら地盤のいい港区の物件にします。
最大でも80平米みたいですし、それはないのではないかと思うのですが。

[741: 匿名さん]

知らないけど夜は巨人ファンだらけになると嫌だな

[742: 匿名さん]

そうなると坪400万～500万くらいが現実的なレンジでしょうかね。
住友とお見合いになる住戸は400万円以下でないと厳しいような気もしますが。

[743: 匿名さん]

最近マンション価格も落ち着き始めた感がある。ここも異常な金額には出来ないと思うが。

[744: 匿名さん]

「主に60～80m2を中心とした」と書いてあるので、それより広い住戸もあるのでは。
でも私もそれほど高くはならない（できない）と思っています。

[745: マンション検討中さん]

平均坪５２０と予測

[746: 買い替え検討中さん]

販売中のスミフの明治記念館と赤坂御用地間にある『ガーデンヒルズ四ツ谷 迎賓の森』
を見たが、後楽園が坪５００万以上は高すぎるのではないか。

[747: 匿名さん]

ここが380とか日和った価格で出しちゃったら周辺の物件総崩れだから、希望的にみても400後半だと思う。

[748: マンション検討中さん]

少なくとも１年以上は先だから、その時にはここも周辺も
オリンピックバブル総崩れもあるかもしれませんね。

[749: 匿名さん]

市況は既に悪化している
茗荷谷や白山に坪400以上出して買った人は間違いなく頂点掴みだよね

[750: マンション検討中さん]

こればっかりはその時になってみないと分からないよね。
今と変わらないかもしれないし、下がる下がるって言われて、小康状態が続いてるしね。

[751: 匿名さん]

過去に戻って安く買うことはできないんだから、高値掴みしてもそれは仕方のないこと。
待っている間にも家賃はかかる。

[752: 匿名さん]

株と円相場に半年遅れくらいで必ず比例するからね
金融商品みたいなもの
今の円高みると半年後はもっと下がるとみていい

[753: 匿名さん]

仮に年明けに発表して来年夏に販売開始というスケジュールだと、保有期間5年以上のタワマンを中国人が売り出すのが本格化する頃だと思います。
完成までの期間中の相場下落も考慮して、ある程度抑えた価格にせざるを得ないでしょう。

最上階に売れ残り覚悟のプレミアム住戸（坪600万程度）を数戸作って建物全体の高級感を演出する一方で、
客寄せのために住友とお見合いになる方角の低層部分に坪350万程度のお買い得住戸をある程度用意して、
平均は坪450万程度になると予想します。

[754: マンション検討中さん]

高値掴みでも、必要な時が買い時だよね。
年齢があがるとローンも組めなくなるし。

[755: 匿名さん]

>>754 マンション検討中さん

とはいえ今年のピークに買った場合2割、3割の強烈な下落もあり得るわけでなったら激痛だよ

[756: 匿名さん]

激痛になる人は買うべきでなかった人でしょうから、買わなくてよかったですね。
そういう人は車も買えないんじゃないかな。減価が著しいですから。

[757: 匿名さん]

買いたい時買える人は幸せと思う。

[758: 匿名さん]

車は使えるけど、マンションは引き渡しの時に既に1割2割下落していることもあり得る危険な金融商品と化してるからそんな負け惜しみは辛いよ
賃貸の場合の家賃と比べ物にならない損失
一昨年、昨年は2、3割近くバブって警告されてたんだから尚更

ま、崩壊しないといいね

[759: 匿名さん]

なんか破綻しているな。車は使えてマンションは使えないのか？
まあ、下がるまで5年、10年待つのもいいけれど、その間に人生の何分の一かが終わっちゃうんだよね。

[760: マンション検討中さん]

投資用ならともかく永住する人には余り関係ない話かも。
住んでる間に上がったり下がったりする訳だし｡

[761: 匿名さん]

近い将来、都心3区以外は人口減少です。さらにその先は人口1億人割れが待っているのに、文京区の再開発マンションで儲け話とはなんともおめでたい。1割、2割下がる程度であればマシな方でしょ。

[762: 匿名さん]

>>759 匿名さん

甘すぎ
株と円相場に完全に連動してる都心マンションを安易にローン組んで買ったら痛い目に合うよ
何言っても負け惜しみにしか聞こえない

[763: 匿名さん]

>>762
必死だな（笑）　なに？負け惜しみって？　むしろ高値にもかかわらず今買えるのは勝ちじゃないのか？

でも確かに痛い目に合う人（相場下落時のロスを許容できない人）は買っちゃだめだね。
忠告ご苦労さん。
2～3割下がると思っているのなら、2～3割頭金を入れておいたほうがいいね。
あと、それ以上にキャッシュも残しておいたほうがいい。

[764: 匿名さん]

理想は値上がりしそうな時に買いたいですよね。直近ではリーマンショックの直後とか？でも、そこを狙って買った人はあんまりいないと思います。たまたま、その時が年齢的に買うタイミングだったのではとないかと思います。

[765: 匿名さん]

ここ数年の高騰は明らかに異常でしょ
見てなよ、昨年から今年にかけて買った人は必ずこれから泣く羽目になるから

[766: 匿名さん]

じゃあ、この物件は来年以降の販売だから、買った人は笑う羽目になるのか。

しかし不安を煽っている奴は自分で思っているだけでは気が済まないのかね。
いちいち他人に言う意味がわからん。
リスクをとれない自分の不甲斐なさを正当化しようとしているのだろうか。
あるいは、自分の判断に自信が持てないから他人も巻き添えにしたいのか？

[767: 匿名さん]

円高きてるから都心のマンションの市況は嫌でも悪化する

[768: マンション掲示板さん]

人気のマンションだと、その時にしか買えない間取、買えない物件はあるよね。
住めればどこでもいいのであれば、値下がりするまで待ってればよいかと。

高層階の節税のメリットがなくなったから、上層階の買い占めも減るのかしら。

[769: 匿名]

>>768 マンション掲示板さん
高層階の節税メリットは、少し減っただけで、ほぼそのままです。

[770: 匿名さん]

>>767
短期的な円高で変わるのは、海外からの不動産投資だけです。
しかし中国の爆買いは既に終了しているからこれ以上どうのこうのもないでしょうね。
低金利政策が続いているから、日本人による不動産の購入熱は下がっていませんし、
数が減ったのは高値になったからです。
新築数が減っていくからこそ、いい立地は今後出るかどうかも不明なので、
駅近と駅遠の格差は拡大していくでしょう。

この物件ほどの利便性を備えたタワマンも、しばらく現れないとなると
買い手は絶対にいますよ。
これから新築数が少なくなるのなら、安値で瞬売させる必要もないでしょうし、
立派な値段をつけて五輪をまたいで売っていくのではと思います。