文京ガーデンってどうですか？

[匿名さん]

事業名称：春日・後楽園駅前地区第一種市街地再開発事業
施行者 ：春日・後楽園駅前地区市街地再開発組合
所在地 ：東京都文京区小石川一丁目地内
施行地区：約2.4ha
地域地区：商業地域、防火地域、地区計画、高度利用地区
組合員数：175名（権利者171名、参加組合員4名）

公式URL：http://www.harusan.jp/index.html
http://www.eonet.ne.jp/~building-pc/tokyo-kensetu/tokyo-110kasuga.htm



街区　　：南街区（S-A,B,C）
敷地面積：約9,320m2
建築面積 ：約5,110m2
延べ面積 ：約93,910m2
容積率 ：約850%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上23階/地下2階
建築物高さ：約104m


街区　　：北街区（N-X,Y）
敷地面積：約6,210m2
建築面積 ：約4,070m2
延べ面積 ：約84,320m2
容積率 ：約950%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上40階/地下2階
建築物高さ：約141m


街区　　：西街区（W）
敷地面積：約460m2
建築面積 ：約240m2
延べ面積 ：約2,740m2
容積率 ：約400%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上13階/地下1階
建築物高さ：約45m


【計画概要を追記しました。2017.8.2　管理担当】

[644: 匿名さん]

都心の再開発における転出者はゼロというデマを流布し続けるんでしょうか？

[645: 匿名さん]

富久クロスみたいに成功出来るかな？

[646: 匿名さん]

>>641
そう思えば権利変換すりゃいい。ただし売れなかったら管理費等々は住んでなくても払うし、売れたら税金もかかる。優先枠で手ごろにゲットできたとしても、市況次第という不安定要素もある。元々不動産オーナーの地権者なら商売なんだし変換して物件を持つが、リスクを負えない一般の家族は経費をもらって転出でしょ。ここも転出組が３割以上いるんじゃ？

[647: 匿名]

>>646 匿名さん
そうではなく、権利変換する前に売るということ。

[648: 匿名さん]

マンションができるのは平成32年7月では？
http://www.harusan.jp/rooms/news/news1604.pdf

免震ではなく制振のようですね。
http://www.harusan.jp/rooms/news/news1612.pdf

[649: 匿名さん]

平成３０年頃には販売スタートですね

[650: 匿名さん]

富久って成功したの？
結構中古も出て来て値段も下がっているように思うけど。

[651: 匿名さん]

>>647
再開発の事業認可を受けたら勝手に売買など自分で処分できなくなることも知らんとは。

[652: 匿名]

>>651 匿名さん
できるよ。
そんなの建前だよ。許可っていうより通知みたいなもんです。

[653: 匿名さん]

>>652
スルー

>>650
トミヒサは発売価格が安かったからすぐ完売しただけで、
タワーなのに駅から遠いという無理し過ぎの物件だから、
易かったから大人気とだった、ということでしょう。
値上がりしてしまったら魅力はありません。

[654: 匿名さん]

>>そうではなく、権利変換する前に売るということ。
それは地権者でなくなるということ。変換でも転出でもない。

[655: 匿名]

[当掲示板の趣旨に反する不適切な発言であると判断し、削除しました。管理担当]

[656: 匿名さん]

まだ人様に突っかかるか
権利変換者か転出者の２択の流れで、どちらにするか決めた後に勝手に処分したら契約違反だろ。
決める前に引っ越ししたら、それは地権者でも何でもないだろ。

[657: 匿名]

>>656 匿名さん
話し変えないでくれますか？
転出含め補償金なんてずっと前から、だいたいいくらぐらいと話しがあります。権利変換するか転出するか決める前に売却するという選択肢があると言ってるんですよ。その売却金額が転出の補償金よりも多いはずだと。
だから、わざわざ金額の低い転出を選ぶはずがないと決めつけたまでです。

[658: 匿名さん]

>>657
再開発組合が発表する転出率は、開発に寄与しない勝手に引っ越す人の統計はとらない。
池袋の地権者のデータが貼られてたが、それもだろ。

[659: 匿名さん]

それに加えて、転出ゼロってほざいてたんだが。それについてはどうなんだよ。
それと四半世紀前から転出者が多いという現状だが、
お前の説では権利を放棄して引っ越ししてしまうから今では転出ゼロにでもなったか？

[No.634～本レスまでの、一部テキストを削除しました。管理担当]

[660: 管理担当]

管理担当です。

いつもご利用ありがとうございます。

他の投稿者に対する批判や暴言、中傷を含むレスが散見されたため、
関連レスの一斉削除を行っております。

削除によってやりとりが不明確になっているかと思いますが、
ご了承頂きますようよろしくお願い申し上げます。

検討されている方にとって有益な物件に関する「マイナスの情報」については、
すべて掲載させていただいておりますが、投稿をされている方に向けた
悪口や暴言、皮肉や嘲笑うような内容の投稿は、健全な情報交換を逸脱し、
また、関係のない第三者にも、不快感を与えることがありますので、
どうぞご配慮を持ったご利用をお願いいたします。

今後とも、宜しくお願いいたします。

[661: 匿名]

>>659 匿名さん
ゼロって言ったことは、早々に謝ってますけど。すみませんと。四半世紀前のは詳しい方の指摘もありましたが、第2種再開発と言ってたでしょ？今回の話しとは全く関係ないことでしたよね。
ちなみに、あなたが地権者だったら、転出と売却の2択を迫られたらどちらを選びますか？

[662: 匿名さん]

管理担当の方から660で指摘を受けて、まだ権利変換の話を続けるんですか？上に建つ建物の話をしませんか？今日、現地見て来ましたけど、遺跡調査は3月一杯では全然終わらない様子でした。着工が遅れても予定通りのスケジュールで建てる方法と言うか、挽回する方法は有るんでしょうか？それとも解体・遺跡調査が遅れれば遅れただけ完成も遅れるんでしょうか？どなたか詳しい方はいらっしゃいませんか？

[663: 匿名さん]

解体、遺跡調査の遅れは、取り戻すことはできない。
すでに相当遅れている。
これが、工期延長や価格転嫁になります。
発表もできない程度の遺跡調査を早く終わりにしないと
地権者、権利者、購入者の負担は膨らむだけですね。

[664: 匿名さん]

結局地権者以外は自分のお金で買うんだから
そのことに集中しないと
またこの物件も見送りになるよ

[665: 匿名さん]

調査や工事が延びた分だけ購入価格が上がるんだよね。
毎日何万円も高くなっていくイメージだよ。

[666: 匿名さん]

とにかく驚くような価値のないダラダラ調査を中止してもらわないと
何十億もの負担をマンション購入者がすることになる。
　このような民間への過剰な負担や私道を国交省もできないと
いっている。

[667: 匿名さん]

>>666 匿名さん

文京区リスク

[668: 匿名さん]

見てると遺跡調査で掘ったところを埋め戻ししてるようなんですが地下2階とかの建物たてるのに埋め戻し必要なんですかね？

[669: 匿名さん]

遺跡調査でわかることもあるんでしょう。
一度マンションを建ててしまったら同じ場所の遺跡調査は100年くらいできなくなるかもしれないんだし、必要ならば仕方ないのでは。
多少マンションが高くなろうが、買う人は買うでしょうし。競争相手が少なくなっていいと思う人もいるかも。

[670: 匿名さん]

いや、市況が落ち着いてむしろ安くなるかと。

[671: 匿名さん]

オリンピック終わればどこのマンションも安くなるよ、たぶん。

[672: 匿名さん]

安くなるにしてもこれ以上安くできないラインというのはあるでしょうね。
土地の購入代金や建築費、人件費もろもろはすでに決まっているだろうし。
それより安くしないと売れそうもないならそもそもマンションではなく他の用途の割合を増やすでしょうし（マンションは地権者のみとして、オフィスやショップのみとか）。

[673: 匿名さん]

高くても売れるマンションと値下げしても売れないマンションに2極化すると思います。

[674: 匿名さん]

長期不動産不況で都内マンションはすでに２，３割下がっているのが
春日後楽園マンションだけは値下げしないのかな。なぜかな。

[675: 匿名さん]

はい、先生！
春日駅前の再開発があるからです！

[676: 匿名]

>>672 匿名さん
地権者の人は知っていると思いますが、他の再開発の話を聞くと平均で400万弱で仕入れているのではと思います。平均600なんかで売れたらデベは大儲けだろうと。
用途は再開発の認可の時に決まっているので、後から変えるなんて不可能だと思いますよ。

[677: 匿名さん]

>>674
それでルサンクで
購入者が頑張っているんですかね
http://tkc.jp/law/lawlibrary/saishin/2017/02/0228_25544864

[678: マンション検討中さん]

この再開発マンションが安くならないのは、２０年間も地元で調整してできた街づくりとしてできた利便性、環境性
安全な街づくりを確保した総合的な都市再開発だからです。
参考までに春日後楽園市街地再開発事業のコンセプトは下記です。
地区の南側には「文京シビックセンター」が隣接し、さらにその南側には「東京ドーム」が立地しています。
また、地下鉄４路線が当地区周辺で交差するという利便性の高さや街区の４周を幹線道路が囲むという公共施設整備の高さも加え、文京区随一のポテンシャルを備えた地区と言えます。
その他、「小石川後楽園」や「中央大学・東京大学」、「上野公園」などの文教的な要素も豊富にあり、他の地域にはない独特のコンセプトに基づくまちづくりを予感させる地区です。
一方で現在の利用状況を見ると、街区の幹線道路沿いにはいくつかのオフィスビルが完成してはいるものの、街区の内部では老朽化した建物や細街路も多く残されており、災害時の安全性などについて課題の残る状況となっています。①住宅、商業、事務所、大学、大学院など都市の高度機能集中 ②既存行政、文化、体育、娯楽施設との連携
③グリーンバレーの公園、避難広場、地域の防災広場、防災センター ④スーパー、などショッピング機能向上
⑤幼稚園、駅前児童施設 ⑥無電柱化、電気施設の都市安全⑦駅と連携

[679: eマンションさん]

>>674 匿名さん
2〜3割も下がってるなんて知らなかった！
ちなみにどこのマンション？

[680: 匿名さん]

これですか
↓
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/561919/res/565-574

[681: 名無しさん]

番町辺りですかねー？あと、日本橋とか。
上がりすぎエリアなだけなのかな。

文京区もまぁ湯島とか、少してっぺんよりは大人しめになってる印象ありますよね。

[682: 匿名さん]

>>661
読んだ方々が誤解せぬよう、正確なことを書いておきます。
その引用元は第１種の話です。引用元に「権利者の転出率が高く」とありますよ。
２種は最初から転出率は100％です。「高い」ことを問題視しているで１種です。

以上　正しておきます

[683: 匿名さん]

どうでも良いです

[684: 匿名]

ほんとどうでもいいけど権利者と地権者は別物じゃね

[685: 匿名さん]

権利者と地権者は完全に同じ意味ですね

[686: 匿名]

>>685 匿名さん
借家人や零細企業に配慮せよって書いてあるから、権利者とは、さらに広義の関係権利者であって地権者だけを指してないよ。

[687: マンション検討中さん]

　都心に近いこと。駅に近いこと。水辺に近いこと。ストレス時代と呼ばれる現代が、探してやまないのは、都心の華やぎとウォーターフロントの潤いを思いのままに堪能できる新次元のタワーであろう。
　ごみごみした春日後楽園マンションより散策、ランニングできる広々としたウォーターフロント沿いがよいな。
しかも、東京駅まで徒歩通勤可能、２割安い価格。

[688: 匿名さん]

>>687 マンション検討中さん
リバーフロント、悪くないね。
でも、湊あたりは絶対に嫌だな。閑散とし過ぎてて殺風景だし、どんなに頑張って再開発しても低地ならではの空気の淀みが拭いきれない。

[689: 匿名さん]

　文京区は過去の街だが東京で最も発展している高輪、品川周辺は便利で発展性大だね。
　例えば天王洲アイル駅を最寄りとするウオーターフロント『品川イーストシティタワー』は、
実は品川駅までのアクセスもとても便利。
　丸の内から一流企業が全て品川、大崎、天王洲へ移転で将来性抜群。
品川駅は新幹線、各鉄道など日本を代表するターミナル駅ですが、
2027年にはリニア中央新幹線の始発駅、開業を予定している。

[690: 匿名さん]

>>689 匿名さん
宣伝はいいけど、天王洲は高輪品川周辺というには無理がある。丸の内から一流企業が全て移転？ってどこのこと？
むしろ金融機関なんか外資系含め大丸有や日本橋八重洲に集中化する流れでは？

[691: 匿名さん]

>>686
借家人も地権者ですよ。

[692: 匿名さん]

春日後楽園マンションは震度１０や長周期地震に耐えられるといわれるが、どの耐震設計か
＜耐震構造＞
壁や柱を強化したり、補強材を入れることで建物自体を堅くして振動に対抗する。
＜制震構造＞
建物内にダンパーと呼ばれる振動軽減装置を設置し、地震のエネルギーを吸収。建物に粘りをもたせて振動を抑え
＜免震構造＞
建物と地面の間に免震装置を設置。建物を地面から絶縁して、振動を伝えない。
地震に対するアプローチはまるで別モノ。国内で最も普及しているのは「耐震工法」で、いまも年間約13万棟に採用されています（※木造建築を除く。「一般財団法人建築物価調査会 建築統計年報」調べ）。一方、年間約250棟と数は少ないもののリニューアルした東京駅丸の内駅舎に採用されるなど、注目を集めているのが「免震工法」。
いずれの構造も、建物自体の損壊を防ぐという点では優れた工法ですが、「免震」の場合はさらに「建物内の揺れを軽減する」という利点があります。基礎部分に埋め込まれた免震装置が「激しい地震エネルギーを吸収」→「ゆるやかな横揺れに変え、家具の転倒などの被害を最小限に食い止める」というもので、耐震・制震に比べ揺れを三分の一程度に抑えられるそう。じっさい免震工法を施した某調理専門学校では中越地震の際に食器の落下がまったくなく、翌日から何事もなく授業を再開できたとか。

[693: 匿名さん]

そもそも震度10ってありえるの？？

[694: 匿名さん]

こんな記事がありました。

http://www.sankei.com/smp/region/news/170319/rgn1703190002-s1.html

[695: 匿名さん]

>>692
定義では、震度10というのは存在しませんよ？

[696: 匿名さん]

再開発組合の記事では、文京区一安全を図るため建築中の西側再開発が耐震構造、南側、北側が
免震構造で長周期地震に対応する耐震構造のようだが、震度は不明だね。
一般的には震度７に対応するにも安全上、震度１０程度を確保するのではないか。

[697: 匿名さん]

震度って7までしかないけど。。。
まともな情報よろしく

[698: 匿名さん]

>>694
遺跡の見学会
http://en-us.facebook.com/groups/1528689934035054/permalink/1877675682...
http://twitter.com/gundariumalloy/status/813175914913669120

[699: 匿名さん]

　遺跡の見学会はつまらなかった。
松池、神田や赤坂、中央区など都内各地ででているね。
　この程度に何十億もかけるなら江戸城天守閣復元（３００億）
熊本城補修工事（２００億）に使用したほうが、都民
国民のためになると思うよ。

[700: マンション検討中さん]

四月に着工？

[701: 名無しさん]

年内発売？

[702: 匿名さん]

ここのデベや施工会社の情報ありますか？
白金2丁目とパークコート浜離宮検討中なので、ここも候補に入るかどうかを見極めたいです。

[703: 匿名さん]

今年のマンション発売はむりだろうね。
４月以降もダラダラ解体が続くからね。
３年も４年も解体やっているからな。
都心の超高層ビルの解体は１年だが。

[704: 匿名さん]

春日の低地でしょ

[705: 匿名さん]

小石川や小日向の高台にあがってしまうと、駅なし交通不便地域なもんでタワマンは成立しない

[706: 匿名さん]

>>705 匿名さん

アトラスタワー茗荷谷とかブランズタワー文京小日向があるけど。

[707: 匿名さん]

坪800万は超えますよね？

[708: 匿名さん]

>>706
ああ、丁目まで指定しておかないと駄目ってね。
でも文京区民ならわかるはず。小日向の住宅街で中層マンションの建設反対の看板。
春日通りから奥に入った小石川の高台の戸建てエリア。

[709: 匿名さん]

＞706
そのアトラスタワー茗荷谷から“坂を上がって高台にいくと”小日向の低層エリアがあるね。あそこでタワーを計画したら周辺住民の猛反対に合う。１０階建てさえも無理なんだから。

[710: 口コミ知りたいさん]

>>709 匿名さん

第1種低層地域でなんでわざわざタワマン建てなきゃならんのよw

[711: 匿名さん]

だから小日向の高台でタワマンは成立しない、春日の低地でやる、OK？

[712: 匿名さん]

だから高台か低地かというより、利便性が高い立地かどうかってことでOKなんじゃない？
タワマンの場合、利便性が高ければ低地でも人気が出るし、値段も高くなる。

[713: 匿名さん]

>>711 匿名さん
だから小日向の高台でも春日通り沿いの四丁目にはタワマンありますよ。

[714: 匿名さん]

だから低層エリアじゃなくて幹線道路沿いでしかやらないってことでしょ

[715: 匿名さん]

だから文京区の木造エリアは再開発の空白地域になってるんでしょ
http://www.uraja.or.jp/town/map/tokyo/t-bunkyou/bunkyou-zentai.htm

[716: 匿名さん]

だから幹線道路沿いがよいけど、人気がある場所なら奥地でも大丈夫でしょう。
元麻布ﾋﾙｽﾞとか港区の物件の多くはそうだし、この近くだと小石川パークタワーとか。

[717: 匿名さん]

それ賃貸では？

[718: 評判気になるさん]

小日向のタワマンの下駄のポルシェは小石川だね。
小石川のネームバリューは凄い。
特に四丁目、五丁目の大通りから少し入った高台が最高。
パークタワーは、古いし坂の途中過ぎる。
http://sakamichi.tokyo/?p=2161

[719: 匿名さん]

再開発工事が西側が地下工事中、北側、南側が山留工事、杭打ち工事着手
いよいよ本稼働になったな。
全体完成を前倒しでオリンピック前に完売だな。

[720: マンション検討中さん]

ついに発売？

[721: マンション検討中さん]

いま、販売は不動産不況で苦戦するぞ。
野村のプラウド文京千駄木は５０００万代に下げ
２３区全域にチラシをまいてる状況だからな。

[722: 匿名さん]

まだ解体も残ってる様ですから発売は来年とかじゃないですか？完成まで随分と時間もかかるでしょうから販売ものんびりやるんでしょう。

[723: 匿名さん]

>>721
第一期抽選販売！とか竣工前完売！とか、
もうそういうことする必要なんてないんですよ。
スミフのように何年もかけて売っていく方が利益が出る。
買える人が現物を内覧してから買うという時代。

[724: マンション検討中さん]

>>721 マンション検討中さん
五千万台に下げたっていうから見てみたけど、2LDK56.5平米で5900万だから坪350万じゃん。隣のライオンズとか坪260万だったんだよ。

[725: 匿名さん]

総戸数７８戸で駅直結でもなければ商業施設直結でもないのに坪350万～となると、
ここの上層階は坪650万かな。最上階は700万～かな。

[726: 匿名さん]

14000万円もするなら一戸建て買うな

[727: 匿名さん]

ここを心待ちをしてる人ってどんな人だろう。ルサンカー？

[728: マンション比較中さん]

参考までに小石川のとあるマンション販売中
価格　4,480万円～7,980万円最多価格帯
間取り　1LDK～3LDK＋S　※Sはサービスルーム（納戸）。
専有面積　43.73m2～75.71m2
販売戸数
管理費（月額）12,550円～21,730円
修繕積立金（月額）4,370円～7,570円
修繕積立基金（一括）235,980円～408,780円
そのほかの費用管理準備金 : 12,550円～21,730円（一括）

[729: 匿名さん]

どの駅からもスーパーからも離れたプレシス文京小石川かな

静穏の杜とというよりここは中層マンションの密集エリア。
窓の外がお見合いだらけ。
さらに、駅徒歩11分だと、手放すときに「歩１０分以内検索」から漏れるから売りにくい。

結論　春日駅直結タワマンとの比較に全くならない

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[730: マンション検討中さん]

るさんカーは、昨年２月入居予定でしたから
ココを待つと、５年遅れくらいになりますね。
中学生がもう大学生に

[731: 匿名さん]

ルサンクの契約者がどうなったかなんて、それこそどうでもいいです。

[732: 匿名さん]

地盤が悪そうだから免震だとよかったかなあと思います。

[733: マンション検討中さん]

この辺は、千川の谷底低地で浸水常習地帯、地盤も極端に悪いため
耐震構造は震度８以上に耐えられる文京区で最も安全な設計のようだ。
本郷や西片など壊滅状態のとき避難場所になるようだな。
早く完成させ地域住民に安心を願うよ。

[734: 匿名さん]

震度に8以上はありませんが。

[735: 匿名さん]

震度7までしかないのに…っていうツッコミが欲しいのでしょうか？
免震でないのは残念ですが、さすがにタワマンなので倒壊はないでしょう。
でもイメージというものがあるし、周りに洒落た店が集まっているわけでもないので、ある程度以上の価格帯になることはあり得ないと思います。
価格が出たときのお楽しみですね。

[736: 匿名さん]

まぁ生粋の文京区民は地権者以外まず欲しがらないけどね

[737: 匿名さん]

私は生粋でない文京区民なので、ぜひ検討したいと思っていますが、もし坪単価が600万、700万にもなるのであれば、港区とか番町あたりのマンションにしたほうが住環境や資産性の面で良いかなあと思います。

[738: 匿名さん]

>>737 匿名さん

同じ金額であれば文京区の再開発よりそちらの方が賢明なご判断かと。利便性、資産性を重視されるのであれば港区、番町に到底かないませんよ。それでも文京区がお好みであればここではないと思います。文京区の本当の良さは利便性ではありませんから。極めて個人的な意見ですが。

[739: 匿名さん]

>>733
またあなたですか。間違いを指摘されたら、少しは勉強してください。

[740: マンション検討中さん]

600、700万円なら地盤のいい港区の物件にします。
最大でも80平米みたいですし、それはないのではないかと思うのですが。

[741: 匿名さん]

知らないけど夜は巨人ファンだらけになると嫌だな

[742: 匿名さん]

そうなると坪400万～500万くらいが現実的なレンジでしょうかね。
住友とお見合いになる住戸は400万円以下でないと厳しいような気もしますが。

[743: 匿名さん]

最近マンション価格も落ち着き始めた感がある。ここも異常な金額には出来ないと思うが。