文京ガーデンってどうですか？

[匿名さん]

事業名称：春日・後楽園駅前地区第一種市街地再開発事業
施行者 ：春日・後楽園駅前地区市街地再開発組合
所在地 ：東京都文京区小石川一丁目地内
施行地区：約2.4ha
地域地区：商業地域、防火地域、地区計画、高度利用地区
組合員数：175名（権利者171名、参加組合員4名）

公式URL：http://www.harusan.jp/index.html
http://www.eonet.ne.jp/~building-pc/tokyo-kensetu/tokyo-110kasuga.htm



街区　　：南街区（S-A,B,C）
敷地面積：約9,320m2
建築面積 ：約5,110m2
延べ面積 ：約93,910m2
容積率 ：約850%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上23階/地下2階
建築物高さ：約104m


街区　　：北街区（N-X,Y）
敷地面積：約6,210m2
建築面積 ：約4,070m2
延べ面積 ：約84,320m2
容積率 ：約950%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上40階/地下2階
建築物高さ：約141m


街区　　：西街区（W）
敷地面積：約460m2
建築面積 ：約240m2
延べ面積 ：約2,740m2
容積率 ：約400%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上13階/地下1階
建築物高さ：約45m


【計画概要を追記しました。2017.8.2　管理担当】

[621: 匿名さん]

>>617
権利変換はデベの保留床と自分の床を交換する手続きのこと。
転出の場合は権利を契約で譲渡した上で諸経費を補償をしてもらう。

[622: マンション比較中さん]

西街区は、
竣工－2019年12月31日予定だけど、
分譲しないの？

[623: マンション比較中さん]

総戸数578戸の北街区も
竣工2020年03月31日予定やから
そろそろ販売開始？

[624: 匿名さん]

>>二子多摩川、武蔵小杉、下丸子など沢山あるよ。
河川沿いや工場跡地の地盤や土壌が悪そうな場所ばかり。
それとタワマン密集地帯か。
もし朝に都心に出るとき、電車も車も上りのラッシュを避けられない住居より、
東京の中心から外に向かって移動するという特権が得られるのが山手線内側。

[625: 匿名さん]

>>620 匿名さん
とりあえず、都心の再開発ではないね。

[626: マンション検討中さん]

目黒のツインタワーも
竣工三年前くらいに販売開始？

[627: 匿名さん]

まだ解体も終わって無いのでせめて解体が終わって杭打ちでも始まってからでないと販売は無理じゃないですか？

[628: 匿名さん]

617と618のアホは、もう消えたか？
文京区の公式サイトにさえ書いてあることだよな。
http://www.city.bunkyo.lg.jp/bosai/machizukuri/toshikeikaku/toshikeika...

[629: 匿名]

>>620 匿名さん
他に転出の多い再開発ってありますか？池袋が例外なんじゃないか？
ワンルームなんかだと追加で資金投入しないと転出せざるおえないから、それが理由じゃない？

[630: 匿名]

>>612 匿名さん
これ、デタラメでしょ？

[631: マンション比較中さん]

タワー棟の最上階で超スペシャルな仕様の部屋でも分譲価格坪1000万はチャレンジでしょうね。
これ本当なの。
マンション長期不況に突入し、坪単価３００でも売れず
どの業者も値引きラッシュのようだが。
再開発の場合、建築より公園など他の負担が多すぎ
値下げでｋないのでは。
これでは他の区のマンションを購入したほうが
面積が２倍、３倍の物件を購入できそうだ。
当物件は検討対象から外れることになるな。

[632: 匿名さん]

>>629
こいつ、まだ言ってるのか。
豊島区はワンルーム規制条例があるのも知らないとは。
区役所の真上で規制と逆のワンルームを作るはずないだろ。
もう引っ込んでろ

[633: 匿名さん]

ワンルームがある場所を再開発したからと言うなら、そんな場所他にもある。
まず再開発において91条補償があるのは何のためか？転出者のためだ

[634: 匿名]

>>632 匿名さん
再開発だと、最低面積が30m2以上とかじゃないとダメだったと記憶しているけど、20m2のワンルームの地権者が権利変換すると20m2弱しかもらえない。そうなった時は、10m2分以上を追加投資できないと権利変換できないよね？資金がなきゃ転出せざるおえないってこと。要するに池袋は金ない投資家が多かった。(？)
俺の池袋とは違う超都心の再開発には転出はほぼいない。時期の問題かもしれないけど、転出考えたり、待てない人はすでに売却してる。それも少数だけどね。

[635: 匿名さん]

>>634
ははぁ、632だけ読んで633を読まずに反論したんだろうな。

http://www.kanto-ba.org/declaration/detail/h04s.html
かなり以前から都心の再開発では転出率が高いことに対する話だ。
関東弁護士会連合会「都市再開発の現状と課題」より
　従前の権利者の転出率が高く・・・

>>ほんとうに補償もらって転出する人がいるのか？ゼロでしょ。
に対して2015年竣工のブリリアタワー池袋では、半数以上が転出と判明。
現在でも都心の再開発は転出が決して少なくないという事例。
普通だったらケチつけて申し訳ありませんでした、だろ？

富久のように一戸建て中心のエリアでしかもあそこは地権者が組合設立に
寄与してる場合は、当然ながらそこに住む前提の計画をするが、そういうのは
非常にレアケースなんだよ。

[636: 匿名さん]

>>634

再開発後、毎月の管理費と修繕費が払えない人もいるんだし、全員が権利変換するわけない。
普通に売るよりも考慮された高値で売れるし、引っ越し先が決まるまでの貸家料や引っ越し代も
補償されるから、むしろ収入の低い高齢者は便利な施設に移るチャンスでもある。
他人をどうこう言う前に、本当に勉強した方がいい。

[637: 匿名]

普通に売った方が転出の1.５倍くらいなんだがな。私の知ってる都心が例外みたいでしだ。すみませんでした。
普通のマンションでも9割くらい権利変換されますけどね。ちなみに木造で容積ギリギリの戸建の方が狭くなる。

[638: 匿名]

>>635 匿名さん
関東弁護士会〜何の参考にもならない。四半世紀前の話だし、再開発後に住居部分がないから、住んでた人は全て転出せざるおえなかったって話しだろ？
残念ながら、池袋が一般的だという話しにはならないね。で、ホントのところ、春日の転出はどんぐらいなんだろ？

[639: 匿名さん]

>>638
お前、ホント頑固な。
四半世紀も前から転出者がずっと出ているっていうのに、まだゼロと主張すんのか？苦笑

>>637
普通のマンションと、タワマンと、高級レジデンスとでは、転出率は全然違うよ。
また、ここや東池袋のような駅直結と、富久のような陸の孤島も大違い。
変換後の床面積が全然変わってくるし、戸建てをマンション１室に変換するのは
当然有利だから。

とにかく、権利変換者と転居者は、それぞれ家族構成や年収や開発の立地により様々。
春日の事業のような都心の駅直結ともなると、無理に高級マンションに変換して、
そのあと転売できないリスクを考えると、現金をもらって近くの手ごろな中古に住み
替える選択が賢くなってくる。管理費と修繕積立金と駐車場で月７万とか無理でしょ。
だから転出組が多くなってくる。

[640: 匿名さん]

＞638
再開発で全てオフィスや商業に変わってしまう場合は、第二種再開発事業と言って、権利変換方式ではなく、権利を最初に買い取って「一度全員が転出する」という形になる。

[641: 匿名]

>>639 匿名さん
だから、ここ何年かは補償もらうより売った方が金になるから。

[642: 匿名]

>>639 匿名さん

四半世紀の話をする奴の方がどうかしてるけどな。

[643: 匿名]

>>640 匿名さん
四半世紀前の第2種再開発事業の話を持ち出したんでしょ？

[644: 匿名さん]

都心の再開発における転出者はゼロというデマを流布し続けるんでしょうか？

[645: 匿名さん]

富久クロスみたいに成功出来るかな？

[646: 匿名さん]

>>641
そう思えば権利変換すりゃいい。ただし売れなかったら管理費等々は住んでなくても払うし、売れたら税金もかかる。優先枠で手ごろにゲットできたとしても、市況次第という不安定要素もある。元々不動産オーナーの地権者なら商売なんだし変換して物件を持つが、リスクを負えない一般の家族は経費をもらって転出でしょ。ここも転出組が３割以上いるんじゃ？

[647: 匿名]

>>646 匿名さん
そうではなく、権利変換する前に売るということ。

[648: 匿名さん]

マンションができるのは平成32年7月では？
http://www.harusan.jp/rooms/news/news1604.pdf

免震ではなく制振のようですね。
http://www.harusan.jp/rooms/news/news1612.pdf

[649: 匿名さん]

平成３０年頃には販売スタートですね

[650: 匿名さん]

富久って成功したの？
結構中古も出て来て値段も下がっているように思うけど。

[651: 匿名さん]

>>647
再開発の事業認可を受けたら勝手に売買など自分で処分できなくなることも知らんとは。

[652: 匿名]

>>651 匿名さん
できるよ。
そんなの建前だよ。許可っていうより通知みたいなもんです。

[653: 匿名さん]

>>652
スルー

>>650
トミヒサは発売価格が安かったからすぐ完売しただけで、
タワーなのに駅から遠いという無理し過ぎの物件だから、
易かったから大人気とだった、ということでしょう。
値上がりしてしまったら魅力はありません。

[654: 匿名さん]

>>そうではなく、権利変換する前に売るということ。
それは地権者でなくなるということ。変換でも転出でもない。

[655: 匿名]

[当掲示板の趣旨に反する不適切な発言であると判断し、削除しました。管理担当]

[656: 匿名さん]

まだ人様に突っかかるか
権利変換者か転出者の２択の流れで、どちらにするか決めた後に勝手に処分したら契約違反だろ。
決める前に引っ越ししたら、それは地権者でも何でもないだろ。

[657: 匿名]

>>656 匿名さん
話し変えないでくれますか？
転出含め補償金なんてずっと前から、だいたいいくらぐらいと話しがあります。権利変換するか転出するか決める前に売却するという選択肢があると言ってるんですよ。その売却金額が転出の補償金よりも多いはずだと。
だから、わざわざ金額の低い転出を選ぶはずがないと決めつけたまでです。

[658: 匿名さん]

>>657
再開発組合が発表する転出率は、開発に寄与しない勝手に引っ越す人の統計はとらない。
池袋の地権者のデータが貼られてたが、それもだろ。

[659: 匿名さん]

それに加えて、転出ゼロってほざいてたんだが。それについてはどうなんだよ。
それと四半世紀前から転出者が多いという現状だが、
お前の説では権利を放棄して引っ越ししてしまうから今では転出ゼロにでもなったか？

[No.634～本レスまでの、一部テキストを削除しました。管理担当]

[660: 管理担当]

管理担当です。

いつもご利用ありがとうございます。

他の投稿者に対する批判や暴言、中傷を含むレスが散見されたため、
関連レスの一斉削除を行っております。

削除によってやりとりが不明確になっているかと思いますが、
ご了承頂きますようよろしくお願い申し上げます。

検討されている方にとって有益な物件に関する「マイナスの情報」については、
すべて掲載させていただいておりますが、投稿をされている方に向けた
悪口や暴言、皮肉や嘲笑うような内容の投稿は、健全な情報交換を逸脱し、
また、関係のない第三者にも、不快感を与えることがありますので、
どうぞご配慮を持ったご利用をお願いいたします。

今後とも、宜しくお願いいたします。

[661: 匿名]

>>659 匿名さん
ゼロって言ったことは、早々に謝ってますけど。すみませんと。四半世紀前のは詳しい方の指摘もありましたが、第2種再開発と言ってたでしょ？今回の話しとは全く関係ないことでしたよね。
ちなみに、あなたが地権者だったら、転出と売却の2択を迫られたらどちらを選びますか？

[662: 匿名さん]

管理担当の方から660で指摘を受けて、まだ権利変換の話を続けるんですか？上に建つ建物の話をしませんか？今日、現地見て来ましたけど、遺跡調査は3月一杯では全然終わらない様子でした。着工が遅れても予定通りのスケジュールで建てる方法と言うか、挽回する方法は有るんでしょうか？それとも解体・遺跡調査が遅れれば遅れただけ完成も遅れるんでしょうか？どなたか詳しい方はいらっしゃいませんか？

[663: 匿名さん]

解体、遺跡調査の遅れは、取り戻すことはできない。
すでに相当遅れている。
これが、工期延長や価格転嫁になります。
発表もできない程度の遺跡調査を早く終わりにしないと
地権者、権利者、購入者の負担は膨らむだけですね。

[664: 匿名さん]

結局地権者以外は自分のお金で買うんだから
そのことに集中しないと
またこの物件も見送りになるよ

[665: 匿名さん]

調査や工事が延びた分だけ購入価格が上がるんだよね。
毎日何万円も高くなっていくイメージだよ。

[666: 匿名さん]

とにかく驚くような価値のないダラダラ調査を中止してもらわないと
何十億もの負担をマンション購入者がすることになる。
　このような民間への過剰な負担や私道を国交省もできないと
いっている。

[667: 匿名さん]

>>666 匿名さん

文京区リスク

[668: 匿名さん]

見てると遺跡調査で掘ったところを埋め戻ししてるようなんですが地下2階とかの建物たてるのに埋め戻し必要なんですかね？

[669: 匿名さん]

遺跡調査でわかることもあるんでしょう。
一度マンションを建ててしまったら同じ場所の遺跡調査は100年くらいできなくなるかもしれないんだし、必要ならば仕方ないのでは。
多少マンションが高くなろうが、買う人は買うでしょうし。競争相手が少なくなっていいと思う人もいるかも。

[670: 匿名さん]

いや、市況が落ち着いてむしろ安くなるかと。