文京ガーデンってどうですか？

[匿名さん]

事業名称：春日・後楽園駅前地区第一種市街地再開発事業
施行者 ：春日・後楽園駅前地区市街地再開発組合
所在地 ：東京都文京区小石川一丁目地内
施行地区：約2.4ha
地域地区：商業地域、防火地域、地区計画、高度利用地区
組合員数：175名（権利者171名、参加組合員4名）

公式URL：http://www.harusan.jp/index.html
http://www.eonet.ne.jp/~building-pc/tokyo-kensetu/tokyo-110kasuga.htm



街区　　：南街区（S-A,B,C）
敷地面積：約9,320m2
建築面積 ：約5,110m2
延べ面積 ：約93,910m2
容積率 ：約850%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上23階/地下2階
建築物高さ：約104m


街区　　：北街区（N-X,Y）
敷地面積：約6,210m2
建築面積 ：約4,070m2
延べ面積 ：約84,320m2
容積率 ：約950%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上40階/地下2階
建築物高さ：約141m


街区　　：西街区（W）
敷地面積：約460m2
建築面積 ：約240m2
延べ面積 ：約2,740m2
容積率 ：約400%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上13階/地下1階
建築物高さ：約45m


【計画概要を追記しました。2017.8.2　管理担当】

[601: マンション比較中さん]

２．４ｈａの４５％がグリーンバレー公園を整備し区に提供する負担
防災避難場所の提供、非常時の区と連動した基地、莫大な埋蔵調査費、
２０年も要した事業計画と住民調整費などで坪１０００万以上のようだな。
しかも２００人の地権者等の権利住民が６０％もおり、権利変換計画時に
残りの４０％もほとんど決定し資金計画にメドをつけ工事は始まるようだな。
従って、販売するマンションは少ない。このため坪１０００万以下はないのではないでしょうか

[602: 匿名さん]

>>601 マンション比較中さん
再開発の仕組みを知らない人の発言ですね。

[603: 匿名さん]

坪700でも安い気がする。

坪750までだったら買いかな、、

[604: 匿名さん]

高い高いとあおりたてて、購入希望者を減らしいつもの倍率を下げる作戦ですね。

そうしないと、想像を超えるような超倍率になるのは必至で、コネでも使わない限り買えなくなりますもんね。

[605: 匿名さん]

春日の坪単価知ってる？
そんなに高かったら土地付き一戸建て買うよね

[606: 匿名さん]

春日で戸建てなんて買ったら地震で隣の古～い戸建てが倒れ掛かってきて大変じゃないですか？値段はともかくあの辺り再開発しないと危なくてしょうがない。

[607: 匿名さん]

春日で戸建てなんて、狭い土地がたまに出るくらいでここと比較検討の対象にならないでしょうね。

[608: 匿名さん]

タワーだと周辺の新築の２割増し〜ですよね。

[609: 匿名さん]

坪1000なら春日駅直結の戸建てが買えますね。

[610: 匿名さん]

組合のHP見ると地権者は175人でマンションは40階建て23階建て13階建てと書いてありますから全部が住居で無いにしても相当な戸数分譲されると思いますよ。
タワー棟の最上階で超スペシャルな仕様の部屋でも分譲価格坪1000万はチャレンジでしょうね。

[611: 匿名さん]

>>610 匿名さん

こういう場合、良い部屋は地権者が先に押さえているのが普通ですから。

[612: 匿名さん]

超都心の再開発事業では、土地付き戸建ての地権者くらいですよ、入居できるのは。
等価交換となるとワンルームになってしまうので、これを機に転出する人が多数。
そういうものです。でもその土地にこだわりがない人には、お得な話でもあります。

[613: 匿名さん]

>>612 匿名さん
全然デタラメちゃんだね。

[614: 匿名さん]

>>612 匿名さん
以前からデタラメばかり言ってる人だね。

[615: 匿名さん]

↑
は？
一般論ではあるが、都心では
権利者のうち、半分が転出、半分が権利変換、こんなの普通にあること。
無知は恥じゃないよ。でも人にケチつけるのはチョットね

[616: 匿名さん]

デタラメというのは、611のような発言だと思いますよ。
良い間取り、階数、眺望は、換算する価格も高いので等価交換でより狭くなる。
広い部屋を選んだ結果、むしろ低層で眺望ゼロの地権者戸がある物件なんて、
よくあること。

[617: 匿名さん]

権利変換の仕組み、全然分かってないでしょ。半分が転出、半分が権利変換ってのも意味分からん。

[618: 匿名さん]

まず、反対が多ければ再開発はできません。金に困ったり、年寄りでもない限り、賛成しといて転出は選択しません。
ましてや、ここではないですが、私の再開発が決まったマンションの場合、補償をもらって転出を選択した場合4000万弱。今売ったら、6000〜7000万はする。ほんとうに補償もらって転出する人がいるのか？ゼロでしょ。

[619: 坪単価比較中さん]

坪単価が５００以下で環境、交通、買い物、教育などどの条件もよい
二子多摩川、武蔵小杉、下丸子など沢山あるよ。
春日後楽園再開発にこだわる人は子供の教育だけだよ。
付近は大学ＮＯ１の東大、高校ＮＯ！の開成、桜陰、筑波、小石川
小中は都内ＮＯ１などの学校だらけで、この関係者以外片身がせまい
から、他区のタワーマンションのほうが人生豊かにすごせるよ。

[620: 匿名さん]

>>617
>>618
あらあら、まだ言ってるんですか。
例えば、豊島区南池袋２丁目A地区再開発事業（区役所のタワマン）では、
全地権者中、権利変換者49名、転出者64名、一部権利変換が2名ですよ。
転出の方が多いですよね。
人にケチつける前に、勉強してください。

[621: 匿名さん]

>>617
権利変換はデベの保留床と自分の床を交換する手続きのこと。
転出の場合は権利を契約で譲渡した上で諸経費を補償をしてもらう。

[622: マンション比較中さん]

西街区は、
竣工－2019年12月31日予定だけど、
分譲しないの？

[623: マンション比較中さん]

総戸数578戸の北街区も
竣工2020年03月31日予定やから
そろそろ販売開始？

[624: 匿名さん]

>>二子多摩川、武蔵小杉、下丸子など沢山あるよ。
河川沿いや工場跡地の地盤や土壌が悪そうな場所ばかり。
それとタワマン密集地帯か。
もし朝に都心に出るとき、電車も車も上りのラッシュを避けられない住居より、
東京の中心から外に向かって移動するという特権が得られるのが山手線内側。

[625: 匿名さん]

>>620 匿名さん
とりあえず、都心の再開発ではないね。

[626: マンション検討中さん]

目黒のツインタワーも
竣工三年前くらいに販売開始？

[627: 匿名さん]

まだ解体も終わって無いのでせめて解体が終わって杭打ちでも始まってからでないと販売は無理じゃないですか？

[628: 匿名さん]

617と618のアホは、もう消えたか？
文京区の公式サイトにさえ書いてあることだよな。
http://www.city.bunkyo.lg.jp/bosai/machizukuri/toshikeikaku/toshikeika...

[629: 匿名]

>>620 匿名さん
他に転出の多い再開発ってありますか？池袋が例外なんじゃないか？
ワンルームなんかだと追加で資金投入しないと転出せざるおえないから、それが理由じゃない？

[630: 匿名]

>>612 匿名さん
これ、デタラメでしょ？

[631: マンション比較中さん]

タワー棟の最上階で超スペシャルな仕様の部屋でも分譲価格坪1000万はチャレンジでしょうね。
これ本当なの。
マンション長期不況に突入し、坪単価３００でも売れず
どの業者も値引きラッシュのようだが。
再開発の場合、建築より公園など他の負担が多すぎ
値下げでｋないのでは。
これでは他の区のマンションを購入したほうが
面積が２倍、３倍の物件を購入できそうだ。
当物件は検討対象から外れることになるな。

[632: 匿名さん]

>>629
こいつ、まだ言ってるのか。
豊島区はワンルーム規制条例があるのも知らないとは。
区役所の真上で規制と逆のワンルームを作るはずないだろ。
もう引っ込んでろ

[633: 匿名さん]

ワンルームがある場所を再開発したからと言うなら、そんな場所他にもある。
まず再開発において91条補償があるのは何のためか？転出者のためだ

[634: 匿名]

>>632 匿名さん
再開発だと、最低面積が30m2以上とかじゃないとダメだったと記憶しているけど、20m2のワンルームの地権者が権利変換すると20m2弱しかもらえない。そうなった時は、10m2分以上を追加投資できないと権利変換できないよね？資金がなきゃ転出せざるおえないってこと。要するに池袋は金ない投資家が多かった。(？)
俺の池袋とは違う超都心の再開発には転出はほぼいない。時期の問題かもしれないけど、転出考えたり、待てない人はすでに売却してる。それも少数だけどね。

[635: 匿名さん]

>>634
ははぁ、632だけ読んで633を読まずに反論したんだろうな。

http://www.kanto-ba.org/declaration/detail/h04s.html
かなり以前から都心の再開発では転出率が高いことに対する話だ。
関東弁護士会連合会「都市再開発の現状と課題」より
　従前の権利者の転出率が高く・・・

>>ほんとうに補償もらって転出する人がいるのか？ゼロでしょ。
に対して2015年竣工のブリリアタワー池袋では、半数以上が転出と判明。
現在でも都心の再開発は転出が決して少なくないという事例。
普通だったらケチつけて申し訳ありませんでした、だろ？

富久のように一戸建て中心のエリアでしかもあそこは地権者が組合設立に
寄与してる場合は、当然ながらそこに住む前提の計画をするが、そういうのは
非常にレアケースなんだよ。

[636: 匿名さん]

>>634

再開発後、毎月の管理費と修繕費が払えない人もいるんだし、全員が権利変換するわけない。
普通に売るよりも考慮された高値で売れるし、引っ越し先が決まるまでの貸家料や引っ越し代も
補償されるから、むしろ収入の低い高齢者は便利な施設に移るチャンスでもある。
他人をどうこう言う前に、本当に勉強した方がいい。

[637: 匿名]

普通に売った方が転出の1.５倍くらいなんだがな。私の知ってる都心が例外みたいでしだ。すみませんでした。
普通のマンションでも9割くらい権利変換されますけどね。ちなみに木造で容積ギリギリの戸建の方が狭くなる。

[638: 匿名]

>>635 匿名さん
関東弁護士会〜何の参考にもならない。四半世紀前の話だし、再開発後に住居部分がないから、住んでた人は全て転出せざるおえなかったって話しだろ？
残念ながら、池袋が一般的だという話しにはならないね。で、ホントのところ、春日の転出はどんぐらいなんだろ？

[639: 匿名さん]

>>638
お前、ホント頑固な。
四半世紀も前から転出者がずっと出ているっていうのに、まだゼロと主張すんのか？苦笑

>>637
普通のマンションと、タワマンと、高級レジデンスとでは、転出率は全然違うよ。
また、ここや東池袋のような駅直結と、富久のような陸の孤島も大違い。
変換後の床面積が全然変わってくるし、戸建てをマンション１室に変換するのは
当然有利だから。

とにかく、権利変換者と転居者は、それぞれ家族構成や年収や開発の立地により様々。
春日の事業のような都心の駅直結ともなると、無理に高級マンションに変換して、
そのあと転売できないリスクを考えると、現金をもらって近くの手ごろな中古に住み
替える選択が賢くなってくる。管理費と修繕積立金と駐車場で月７万とか無理でしょ。
だから転出組が多くなってくる。

[640: 匿名さん]

＞638
再開発で全てオフィスや商業に変わってしまう場合は、第二種再開発事業と言って、権利変換方式ではなく、権利を最初に買い取って「一度全員が転出する」という形になる。

[641: 匿名]

>>639 匿名さん
だから、ここ何年かは補償もらうより売った方が金になるから。

[642: 匿名]

>>639 匿名さん

四半世紀の話をする奴の方がどうかしてるけどな。

[643: 匿名]

>>640 匿名さん
四半世紀前の第2種再開発事業の話を持ち出したんでしょ？

[644: 匿名さん]

都心の再開発における転出者はゼロというデマを流布し続けるんでしょうか？

[645: 匿名さん]

富久クロスみたいに成功出来るかな？

[646: 匿名さん]

>>641
そう思えば権利変換すりゃいい。ただし売れなかったら管理費等々は住んでなくても払うし、売れたら税金もかかる。優先枠で手ごろにゲットできたとしても、市況次第という不安定要素もある。元々不動産オーナーの地権者なら商売なんだし変換して物件を持つが、リスクを負えない一般の家族は経費をもらって転出でしょ。ここも転出組が３割以上いるんじゃ？

[647: 匿名]

>>646 匿名さん
そうではなく、権利変換する前に売るということ。

[648: 匿名さん]

マンションができるのは平成32年7月では？
http://www.harusan.jp/rooms/news/news1604.pdf

免震ではなく制振のようですね。
http://www.harusan.jp/rooms/news/news1612.pdf

[649: 匿名さん]

平成３０年頃には販売スタートですね

[650: 匿名さん]

富久って成功したの？
結構中古も出て来て値段も下がっているように思うけど。

[651: 匿名さん]

>>647
再開発の事業認可を受けたら勝手に売買など自分で処分できなくなることも知らんとは。

[652: 匿名]

>>651 匿名さん
できるよ。
そんなの建前だよ。許可っていうより通知みたいなもんです。

[653: 匿名さん]

>>652
スルー

>>650
トミヒサは発売価格が安かったからすぐ完売しただけで、
タワーなのに駅から遠いという無理し過ぎの物件だから、
易かったから大人気とだった、ということでしょう。
値上がりしてしまったら魅力はありません。

[654: 匿名さん]

>>そうではなく、権利変換する前に売るということ。
それは地権者でなくなるということ。変換でも転出でもない。

[655: 匿名]

[当掲示板の趣旨に反する不適切な発言であると判断し、削除しました。管理担当]

[656: 匿名さん]

まだ人様に突っかかるか
権利変換者か転出者の２択の流れで、どちらにするか決めた後に勝手に処分したら契約違反だろ。
決める前に引っ越ししたら、それは地権者でも何でもないだろ。

[657: 匿名]

>>656 匿名さん
話し変えないでくれますか？
転出含め補償金なんてずっと前から、だいたいいくらぐらいと話しがあります。権利変換するか転出するか決める前に売却するという選択肢があると言ってるんですよ。その売却金額が転出の補償金よりも多いはずだと。
だから、わざわざ金額の低い転出を選ぶはずがないと決めつけたまでです。

[658: 匿名さん]

>>657
再開発組合が発表する転出率は、開発に寄与しない勝手に引っ越す人の統計はとらない。
池袋の地権者のデータが貼られてたが、それもだろ。

[659: 匿名さん]

それに加えて、転出ゼロってほざいてたんだが。それについてはどうなんだよ。
それと四半世紀前から転出者が多いという現状だが、
お前の説では権利を放棄して引っ越ししてしまうから今では転出ゼロにでもなったか？

[No.634～本レスまでの、一部テキストを削除しました。管理担当]

[660: 管理担当]

管理担当です。

いつもご利用ありがとうございます。

他の投稿者に対する批判や暴言、中傷を含むレスが散見されたため、
関連レスの一斉削除を行っております。

削除によってやりとりが不明確になっているかと思いますが、
ご了承頂きますようよろしくお願い申し上げます。

検討されている方にとって有益な物件に関する「マイナスの情報」については、
すべて掲載させていただいておりますが、投稿をされている方に向けた
悪口や暴言、皮肉や嘲笑うような内容の投稿は、健全な情報交換を逸脱し、
また、関係のない第三者にも、不快感を与えることがありますので、
どうぞご配慮を持ったご利用をお願いいたします。

今後とも、宜しくお願いいたします。

[661: 匿名]

>>659 匿名さん
ゼロって言ったことは、早々に謝ってますけど。すみませんと。四半世紀前のは詳しい方の指摘もありましたが、第2種再開発と言ってたでしょ？今回の話しとは全く関係ないことでしたよね。
ちなみに、あなたが地権者だったら、転出と売却の2択を迫られたらどちらを選びますか？

[662: 匿名さん]

管理担当の方から660で指摘を受けて、まだ権利変換の話を続けるんですか？上に建つ建物の話をしませんか？今日、現地見て来ましたけど、遺跡調査は3月一杯では全然終わらない様子でした。着工が遅れても予定通りのスケジュールで建てる方法と言うか、挽回する方法は有るんでしょうか？それとも解体・遺跡調査が遅れれば遅れただけ完成も遅れるんでしょうか？どなたか詳しい方はいらっしゃいませんか？

[663: 匿名さん]

解体、遺跡調査の遅れは、取り戻すことはできない。
すでに相当遅れている。
これが、工期延長や価格転嫁になります。
発表もできない程度の遺跡調査を早く終わりにしないと
地権者、権利者、購入者の負担は膨らむだけですね。

[664: 匿名さん]

結局地権者以外は自分のお金で買うんだから
そのことに集中しないと
またこの物件も見送りになるよ

[665: 匿名さん]

調査や工事が延びた分だけ購入価格が上がるんだよね。
毎日何万円も高くなっていくイメージだよ。

[666: 匿名さん]

とにかく驚くような価値のないダラダラ調査を中止してもらわないと
何十億もの負担をマンション購入者がすることになる。
　このような民間への過剰な負担や私道を国交省もできないと
いっている。

[667: 匿名さん]

>>666 匿名さん

文京区リスク

[668: 匿名さん]

見てると遺跡調査で掘ったところを埋め戻ししてるようなんですが地下2階とかの建物たてるのに埋め戻し必要なんですかね？

[669: 匿名さん]

遺跡調査でわかることもあるんでしょう。
一度マンションを建ててしまったら同じ場所の遺跡調査は100年くらいできなくなるかもしれないんだし、必要ならば仕方ないのでは。
多少マンションが高くなろうが、買う人は買うでしょうし。競争相手が少なくなっていいと思う人もいるかも。

[670: 匿名さん]

いや、市況が落ち着いてむしろ安くなるかと。

[671: 匿名さん]

オリンピック終わればどこのマンションも安くなるよ、たぶん。

[672: 匿名さん]

安くなるにしてもこれ以上安くできないラインというのはあるでしょうね。
土地の購入代金や建築費、人件費もろもろはすでに決まっているだろうし。
それより安くしないと売れそうもないならそもそもマンションではなく他の用途の割合を増やすでしょうし（マンションは地権者のみとして、オフィスやショップのみとか）。

[673: 匿名さん]

高くても売れるマンションと値下げしても売れないマンションに2極化すると思います。

[674: 匿名さん]

長期不動産不況で都内マンションはすでに２，３割下がっているのが
春日後楽園マンションだけは値下げしないのかな。なぜかな。

[675: 匿名さん]

はい、先生！
春日駅前の再開発があるからです！

[676: 匿名]

>>672 匿名さん
地権者の人は知っていると思いますが、他の再開発の話を聞くと平均で400万弱で仕入れているのではと思います。平均600なんかで売れたらデベは大儲けだろうと。
用途は再開発の認可の時に決まっているので、後から変えるなんて不可能だと思いますよ。

[677: 匿名さん]

>>674
それでルサンクで
購入者が頑張っているんですかね
http://tkc.jp/law/lawlibrary/saishin/2017/02/0228_25544864

[678: マンション検討中さん]

この再開発マンションが安くならないのは、２０年間も地元で調整してできた街づくりとしてできた利便性、環境性
安全な街づくりを確保した総合的な都市再開発だからです。
参考までに春日後楽園市街地再開発事業のコンセプトは下記です。
地区の南側には「文京シビックセンター」が隣接し、さらにその南側には「東京ドーム」が立地しています。
また、地下鉄４路線が当地区周辺で交差するという利便性の高さや街区の４周を幹線道路が囲むという公共施設整備の高さも加え、文京区随一のポテンシャルを備えた地区と言えます。
その他、「小石川後楽園」や「中央大学・東京大学」、「上野公園」などの文教的な要素も豊富にあり、他の地域にはない独特のコンセプトに基づくまちづくりを予感させる地区です。
一方で現在の利用状況を見ると、街区の幹線道路沿いにはいくつかのオフィスビルが完成してはいるものの、街区の内部では老朽化した建物や細街路も多く残されており、災害時の安全性などについて課題の残る状況となっています。①住宅、商業、事務所、大学、大学院など都市の高度機能集中 ②既存行政、文化、体育、娯楽施設との連携
③グリーンバレーの公園、避難広場、地域の防災広場、防災センター ④スーパー、などショッピング機能向上
⑤幼稚園、駅前児童施設 ⑥無電柱化、電気施設の都市安全⑦駅と連携

[679: eマンションさん]

>>674 匿名さん
2〜3割も下がってるなんて知らなかった！
ちなみにどこのマンション？

[680: 匿名さん]

これですか
↓
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/561919/res/565-574

[681: 名無しさん]

番町辺りですかねー？あと、日本橋とか。
上がりすぎエリアなだけなのかな。

文京区もまぁ湯島とか、少してっぺんよりは大人しめになってる印象ありますよね。

[682: 匿名さん]

>>661
読んだ方々が誤解せぬよう、正確なことを書いておきます。
その引用元は第１種の話です。引用元に「権利者の転出率が高く」とありますよ。
２種は最初から転出率は100％です。「高い」ことを問題視しているで１種です。

以上　正しておきます

[683: 匿名さん]

どうでも良いです

[684: 匿名]

ほんとどうでもいいけど権利者と地権者は別物じゃね

[685: 匿名さん]

権利者と地権者は完全に同じ意味ですね

[686: 匿名]

>>685 匿名さん
借家人や零細企業に配慮せよって書いてあるから、権利者とは、さらに広義の関係権利者であって地権者だけを指してないよ。

[687: マンション検討中さん]

　都心に近いこと。駅に近いこと。水辺に近いこと。ストレス時代と呼ばれる現代が、探してやまないのは、都心の華やぎとウォーターフロントの潤いを思いのままに堪能できる新次元のタワーであろう。
　ごみごみした春日後楽園マンションより散策、ランニングできる広々としたウォーターフロント沿いがよいな。
しかも、東京駅まで徒歩通勤可能、２割安い価格。

[688: 匿名さん]

>>687 マンション検討中さん
リバーフロント、悪くないね。
でも、湊あたりは絶対に嫌だな。閑散とし過ぎてて殺風景だし、どんなに頑張って再開発しても低地ならではの空気の淀みが拭いきれない。

[689: 匿名さん]

　文京区は過去の街だが東京で最も発展している高輪、品川周辺は便利で発展性大だね。
　例えば天王洲アイル駅を最寄りとするウオーターフロント『品川イーストシティタワー』は、
実は品川駅までのアクセスもとても便利。
　丸の内から一流企業が全て品川、大崎、天王洲へ移転で将来性抜群。
品川駅は新幹線、各鉄道など日本を代表するターミナル駅ですが、
2027年にはリニア中央新幹線の始発駅、開業を予定している。

[690: 匿名さん]

>>689 匿名さん
宣伝はいいけど、天王洲は高輪品川周辺というには無理がある。丸の内から一流企業が全て移転？ってどこのこと？
むしろ金融機関なんか外資系含め大丸有や日本橋八重洲に集中化する流れでは？

[691: 匿名さん]

>>686
借家人も地権者ですよ。

[692: 匿名さん]

春日後楽園マンションは震度１０や長周期地震に耐えられるといわれるが、どの耐震設計か
＜耐震構造＞
壁や柱を強化したり、補強材を入れることで建物自体を堅くして振動に対抗する。
＜制震構造＞
建物内にダンパーと呼ばれる振動軽減装置を設置し、地震のエネルギーを吸収。建物に粘りをもたせて振動を抑え
＜免震構造＞
建物と地面の間に免震装置を設置。建物を地面から絶縁して、振動を伝えない。
地震に対するアプローチはまるで別モノ。国内で最も普及しているのは「耐震工法」で、いまも年間約13万棟に採用されています（※木造建築を除く。「一般財団法人建築物価調査会 建築統計年報」調べ）。一方、年間約250棟と数は少ないもののリニューアルした東京駅丸の内駅舎に採用されるなど、注目を集めているのが「免震工法」。
いずれの構造も、建物自体の損壊を防ぐという点では優れた工法ですが、「免震」の場合はさらに「建物内の揺れを軽減する」という利点があります。基礎部分に埋め込まれた免震装置が「激しい地震エネルギーを吸収」→「ゆるやかな横揺れに変え、家具の転倒などの被害を最小限に食い止める」というもので、耐震・制震に比べ揺れを三分の一程度に抑えられるそう。じっさい免震工法を施した某調理専門学校では中越地震の際に食器の落下がまったくなく、翌日から何事もなく授業を再開できたとか。

[693: 匿名さん]

そもそも震度10ってありえるの？？

[694: 匿名さん]

こんな記事がありました。

http://www.sankei.com/smp/region/news/170319/rgn1703190002-s1.html

[695: 匿名さん]

>>692
定義では、震度10というのは存在しませんよ？

[696: 匿名さん]

再開発組合の記事では、文京区一安全を図るため建築中の西側再開発が耐震構造、南側、北側が
免震構造で長周期地震に対応する耐震構造のようだが、震度は不明だね。
一般的には震度７に対応するにも安全上、震度１０程度を確保するのではないか。

[697: 匿名さん]

震度って7までしかないけど。。。
まともな情報よろしく

[698: 匿名さん]

>>694
遺跡の見学会
http://en-us.facebook.com/groups/1528689934035054/permalink/1877675682...
http://twitter.com/gundariumalloy/status/813175914913669120

[699: 匿名さん]

　遺跡の見学会はつまらなかった。
松池、神田や赤坂、中央区など都内各地ででているね。
　この程度に何十億もかけるなら江戸城天守閣復元（３００億）
熊本城補修工事（２００億）に使用したほうが、都民
国民のためになると思うよ。

[700: マンション検討中さん]

四月に着工？

[701: 名無しさん]

年内発売？

[702: 匿名さん]

ここのデベや施工会社の情報ありますか？
白金2丁目とパークコート浜離宮検討中なので、ここも候補に入るかどうかを見極めたいです。

[703: 匿名さん]

今年のマンション発売はむりだろうね。
４月以降もダラダラ解体が続くからね。
３年も４年も解体やっているからな。
都心の超高層ビルの解体は１年だが。

[704: 匿名さん]

春日の低地でしょ

[705: 匿名さん]

小石川や小日向の高台にあがってしまうと、駅なし交通不便地域なもんでタワマンは成立しない

[706: 匿名さん]

>>705 匿名さん

アトラスタワー茗荷谷とかブランズタワー文京小日向があるけど。

[707: 匿名さん]

坪800万は超えますよね？

[708: 匿名さん]

>>706
ああ、丁目まで指定しておかないと駄目ってね。
でも文京区民ならわかるはず。小日向の住宅街で中層マンションの建設反対の看板。
春日通りから奥に入った小石川の高台の戸建てエリア。

[709: 匿名さん]

＞706
そのアトラスタワー茗荷谷から“坂を上がって高台にいくと”小日向の低層エリアがあるね。あそこでタワーを計画したら周辺住民の猛反対に合う。１０階建てさえも無理なんだから。

[710: 口コミ知りたいさん]

>>709 匿名さん

第1種低層地域でなんでわざわざタワマン建てなきゃならんのよw

[711: 匿名さん]

だから小日向の高台でタワマンは成立しない、春日の低地でやる、OK？

[712: 匿名さん]

だから高台か低地かというより、利便性が高い立地かどうかってことでOKなんじゃない？
タワマンの場合、利便性が高ければ低地でも人気が出るし、値段も高くなる。

[713: 匿名さん]

>>711 匿名さん
だから小日向の高台でも春日通り沿いの四丁目にはタワマンありますよ。

[714: 匿名さん]

だから低層エリアじゃなくて幹線道路沿いでしかやらないってことでしょ

[715: 匿名さん]

だから文京区の木造エリアは再開発の空白地域になってるんでしょ
http://www.uraja.or.jp/town/map/tokyo/t-bunkyou/bunkyou-zentai.htm

[716: 匿名さん]

だから幹線道路沿いがよいけど、人気がある場所なら奥地でも大丈夫でしょう。
元麻布ﾋﾙｽﾞとか港区の物件の多くはそうだし、この近くだと小石川パークタワーとか。

[717: 匿名さん]

それ賃貸では？

[718: 評判気になるさん]

小日向のタワマンの下駄のポルシェは小石川だね。
小石川のネームバリューは凄い。
特に四丁目、五丁目の大通りから少し入った高台が最高。
パークタワーは、古いし坂の途中過ぎる。
http://sakamichi.tokyo/?p=2161

[719: 匿名さん]

再開発工事が西側が地下工事中、北側、南側が山留工事、杭打ち工事着手
いよいよ本稼働になったな。
全体完成を前倒しでオリンピック前に完売だな。

[720: マンション検討中さん]

ついに発売？

[721: マンション検討中さん]

いま、販売は不動産不況で苦戦するぞ。
野村のプラウド文京千駄木は５０００万代に下げ
２３区全域にチラシをまいてる状況だからな。

[722: 匿名さん]

まだ解体も残ってる様ですから発売は来年とかじゃないですか？完成まで随分と時間もかかるでしょうから販売ものんびりやるんでしょう。

[723: 匿名さん]

>>721
第一期抽選販売！とか竣工前完売！とか、
もうそういうことする必要なんてないんですよ。
スミフのように何年もかけて売っていく方が利益が出る。
買える人が現物を内覧してから買うという時代。

[724: マンション検討中さん]

>>721 マンション検討中さん
五千万台に下げたっていうから見てみたけど、2LDK56.5平米で5900万だから坪350万じゃん。隣のライオンズとか坪260万だったんだよ。

[725: 匿名さん]

総戸数７８戸で駅直結でもなければ商業施設直結でもないのに坪350万～となると、
ここの上層階は坪650万かな。最上階は700万～かな。

[726: 匿名さん]

14000万円もするなら一戸建て買うな

[727: 匿名さん]

ここを心待ちをしてる人ってどんな人だろう。ルサンカー？

[728: マンション比較中さん]

参考までに小石川のとあるマンション販売中
価格　4,480万円～7,980万円最多価格帯
間取り　1LDK～3LDK＋S　※Sはサービスルーム（納戸）。
専有面積　43.73m2～75.71m2
販売戸数
管理費（月額）12,550円～21,730円
修繕積立金（月額）4,370円～7,570円
修繕積立基金（一括）235,980円～408,780円
そのほかの費用管理準備金 : 12,550円～21,730円（一括）

[729: 匿名さん]

どの駅からもスーパーからも離れたプレシス文京小石川かな

静穏の杜とというよりここは中層マンションの密集エリア。
窓の外がお見合いだらけ。
さらに、駅徒歩11分だと、手放すときに「歩１０分以内検索」から漏れるから売りにくい。

結論　春日駅直結タワマンとの比較に全くならない

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[730: マンション検討中さん]

るさんカーは、昨年２月入居予定でしたから
ココを待つと、５年遅れくらいになりますね。
中学生がもう大学生に

[731: 匿名さん]

ルサンクの契約者がどうなったかなんて、それこそどうでもいいです。

[732: 匿名さん]

地盤が悪そうだから免震だとよかったかなあと思います。

[733: マンション検討中さん]

この辺は、千川の谷底低地で浸水常習地帯、地盤も極端に悪いため
耐震構造は震度８以上に耐えられる文京区で最も安全な設計のようだ。
本郷や西片など壊滅状態のとき避難場所になるようだな。
早く完成させ地域住民に安心を願うよ。

[734: 匿名さん]

震度に8以上はありませんが。

[735: 匿名さん]

震度7までしかないのに…っていうツッコミが欲しいのでしょうか？
免震でないのは残念ですが、さすがにタワマンなので倒壊はないでしょう。
でもイメージというものがあるし、周りに洒落た店が集まっているわけでもないので、ある程度以上の価格帯になることはあり得ないと思います。
価格が出たときのお楽しみですね。

[736: 匿名さん]

まぁ生粋の文京区民は地権者以外まず欲しがらないけどね

[737: 匿名さん]

私は生粋でない文京区民なので、ぜひ検討したいと思っていますが、もし坪単価が600万、700万にもなるのであれば、港区とか番町あたりのマンションにしたほうが住環境や資産性の面で良いかなあと思います。

[738: 匿名さん]

>>737 匿名さん

同じ金額であれば文京区の再開発よりそちらの方が賢明なご判断かと。利便性、資産性を重視されるのであれば港区、番町に到底かないませんよ。それでも文京区がお好みであればここではないと思います。文京区の本当の良さは利便性ではありませんから。極めて個人的な意見ですが。

[739: 匿名さん]

>>733
またあなたですか。間違いを指摘されたら、少しは勉強してください。

[740: マンション検討中さん]

600、700万円なら地盤のいい港区の物件にします。
最大でも80平米みたいですし、それはないのではないかと思うのですが。

[741: 匿名さん]

知らないけど夜は巨人ファンだらけになると嫌だな

[742: 匿名さん]

そうなると坪400万～500万くらいが現実的なレンジでしょうかね。
住友とお見合いになる住戸は400万円以下でないと厳しいような気もしますが。

[743: 匿名さん]

最近マンション価格も落ち着き始めた感がある。ここも異常な金額には出来ないと思うが。

[744: 匿名さん]

「主に60～80m2を中心とした」と書いてあるので、それより広い住戸もあるのでは。
でも私もそれほど高くはならない（できない）と思っています。

[745: マンション検討中さん]

平均坪５２０と予測

[746: 買い替え検討中さん]

販売中のスミフの明治記念館と赤坂御用地間にある『ガーデンヒルズ四ツ谷 迎賓の森』
を見たが、後楽園が坪５００万以上は高すぎるのではないか。

[747: 匿名さん]

ここが380とか日和った価格で出しちゃったら周辺の物件総崩れだから、希望的にみても400後半だと思う。

[748: マンション検討中さん]

少なくとも１年以上は先だから、その時にはここも周辺も
オリンピックバブル総崩れもあるかもしれませんね。

[749: 匿名さん]

市況は既に悪化している
茗荷谷や白山に坪400以上出して買った人は間違いなく頂点掴みだよね

[750: マンション検討中さん]

こればっかりはその時になってみないと分からないよね。
今と変わらないかもしれないし、下がる下がるって言われて、小康状態が続いてるしね。

[751: 匿名さん]

過去に戻って安く買うことはできないんだから、高値掴みしてもそれは仕方のないこと。
待っている間にも家賃はかかる。

[752: 匿名さん]

株と円相場に半年遅れくらいで必ず比例するからね
金融商品みたいなもの
今の円高みると半年後はもっと下がるとみていい

[753: 匿名さん]

仮に年明けに発表して来年夏に販売開始というスケジュールだと、保有期間5年以上のタワマンを中国人が売り出すのが本格化する頃だと思います。
完成までの期間中の相場下落も考慮して、ある程度抑えた価格にせざるを得ないでしょう。

最上階に売れ残り覚悟のプレミアム住戸（坪600万程度）を数戸作って建物全体の高級感を演出する一方で、
客寄せのために住友とお見合いになる方角の低層部分に坪350万程度のお買い得住戸をある程度用意して、
平均は坪450万程度になると予想します。

[754: マンション検討中さん]

高値掴みでも、必要な時が買い時だよね。
年齢があがるとローンも組めなくなるし。

[755: 匿名さん]

>>754 マンション検討中さん

とはいえ今年のピークに買った場合2割、3割の強烈な下落もあり得るわけでなったら激痛だよ

[756: 匿名さん]

激痛になる人は買うべきでなかった人でしょうから、買わなくてよかったですね。
そういう人は車も買えないんじゃないかな。減価が著しいですから。

[757: 匿名さん]

買いたい時買える人は幸せと思う。

[758: 匿名さん]

車は使えるけど、マンションは引き渡しの時に既に1割2割下落していることもあり得る危険な金融商品と化してるからそんな負け惜しみは辛いよ
賃貸の場合の家賃と比べ物にならない損失
一昨年、昨年は2、3割近くバブって警告されてたんだから尚更

ま、崩壊しないといいね

[759: 匿名さん]

なんか破綻しているな。車は使えてマンションは使えないのか？
まあ、下がるまで5年、10年待つのもいいけれど、その間に人生の何分の一かが終わっちゃうんだよね。

[760: マンション検討中さん]

投資用ならともかく永住する人には余り関係ない話かも。
住んでる間に上がったり下がったりする訳だし｡

[761: 匿名さん]

近い将来、都心3区以外は人口減少です。さらにその先は人口1億人割れが待っているのに、文京区の再開発マンションで儲け話とはなんともおめでたい。1割、2割下がる程度であればマシな方でしょ。

[762: 匿名さん]

>>759 匿名さん

甘すぎ
株と円相場に完全に連動してる都心マンションを安易にローン組んで買ったら痛い目に合うよ
何言っても負け惜しみにしか聞こえない

[763: 匿名さん]

>>762
必死だな（笑）　なに？負け惜しみって？　むしろ高値にもかかわらず今買えるのは勝ちじゃないのか？

でも確かに痛い目に合う人（相場下落時のロスを許容できない人）は買っちゃだめだね。
忠告ご苦労さん。
2～3割下がると思っているのなら、2～3割頭金を入れておいたほうがいいね。
あと、それ以上にキャッシュも残しておいたほうがいい。

[764: 匿名さん]

理想は値上がりしそうな時に買いたいですよね。直近ではリーマンショックの直後とか？でも、そこを狙って買った人はあんまりいないと思います。たまたま、その時が年齢的に買うタイミングだったのではとないかと思います。

[765: 匿名さん]

ここ数年の高騰は明らかに異常でしょ
見てなよ、昨年から今年にかけて買った人は必ずこれから泣く羽目になるから

[766: 匿名さん]

じゃあ、この物件は来年以降の販売だから、買った人は笑う羽目になるのか。

しかし不安を煽っている奴は自分で思っているだけでは気が済まないのかね。
いちいち他人に言う意味がわからん。
リスクをとれない自分の不甲斐なさを正当化しようとしているのだろうか。
あるいは、自分の判断に自信が持てないから他人も巻き添えにしたいのか？

[767: 匿名さん]

円高きてるから都心のマンションの市況は嫌でも悪化する

[768: マンション掲示板さん]

人気のマンションだと、その時にしか買えない間取、買えない物件はあるよね。
住めればどこでもいいのであれば、値下がりするまで待ってればよいかと。

高層階の節税のメリットがなくなったから、上層階の買い占めも減るのかしら。

[769: 匿名]

>>768 マンション掲示板さん
高層階の節税メリットは、少し減っただけで、ほぼそのままです。

[770: 匿名さん]

>>767
短期的な円高で変わるのは、海外からの不動産投資だけです。
しかし中国の爆買いは既に終了しているからこれ以上どうのこうのもないでしょうね。
低金利政策が続いているから、日本人による不動産の購入熱は下がっていませんし、
数が減ったのは高値になったからです。
新築数が減っていくからこそ、いい立地は今後出るかどうかも不明なので、
駅近と駅遠の格差は拡大していくでしょう。

この物件ほどの利便性を備えたタワマンも、しばらく現れないとなると
買い手は絶対にいますよ。
これから新築数が少なくなるのなら、安値で瞬売させる必要もないでしょうし、
立派な値段をつけて五輪をまたいで売っていくのではと思います。

[771: 匿名さん]

ちなみに東京五輪のマラソンコースは、ここからわずか600ｍほど。
上空から、東京ドームとシビックセンターと完成まじかとなっているここが、
並んでＴＶにうつるはず。

[772: 匿名さん]

これからは爆買いした中国人が爆売りし出すのかな？

[773: 匿名さん]

>>768 マンション掲示板さん

中古は、高層階節税メリットがそのまま。上層階なら中古、下層階なら新築、がお得。

[774: 匿名さん]

ほんとのバブルの時は青山のワンルームが1億円とかありました。一般の人がバブルだとか異常だとか言ってるうちはなかなか相場は下がりません。むしろ皆が今が買い時だとか言い出した時のほうが危ない。

[775: 匿名さん]

リーマンショックの後、不動産会社がバタバタ潰れてアウトレットマンションとか値下げの新築が街にあふれ、その時の為替は70円台だったと思いますが。今、買えない人はそんな時にとても買う度胸は無いでしょ。

[776: マンション掲示板さん]

売れない場合、不良債権だよね。
すみふは体力があるから出来るらしいけど、その内周りの相場と異様な位差がついても、管理費や維持費を払い続けるのかな。

[777: 匿名さん]

体力がないゴールドクレストもその戦略だし、できないことではないし、
不良債権って？新築不動産物件が？は？　最上級の優良在庫だよ。

[778: マンション検討中さん]

不動産の営業が見張ってるよね。
なんか必死。

[779: 匿名さん]

確かにゴールドクレストは先見の明がありましたね。
新幹線やモノレールに乗るたびに、あの紙カーテンだらけのタワーどうするんだろうと思って見ていましたが、10年近く？経った今でも順調に売り続けていますから、大したものだと思います。
ここは三井だから1年くらいかで売り捌くのでしょうかね。
興味はあるので検討したいですが、完成まで時間がかかるのがネックです。

[780: 匿名さん]

文京区は外人少な方平和なのが良いのに、マンション爆買いで外人だらけになったらなんか嫌だな

[781: 匿名さん]

>> 780 さんへ　　中国人は文京区なんて全然興味無いから心配には及びません。彼らは湾岸や東京南部へ行きます。

[782: 匿名さん]

文京区は山手線内だから買うんじゃない？現地見ないで買ったら、幹線道路沿い以外は下町でビックリとかね。

[783: マンション比較中さん]

２３区のマンション不況が深刻だね。オリンピック前でこれだから
その後は、大不況が始まり、当地の価格も坪３００代に大幅ダウン
させないと完売は不可能だろう。

[784: 匿名さん]

中国人はもう来ていないし、彼らはアドレス（3Aとか六本木とか外国人に知名度があるかどうか）を見て買うから、ここまではあまり来ないでしょう。
方角的に高層階から都会や海が見えるわけでもなく、タワマンとしては地味すぎますしね。

しかし、スルーするべきなんでしょうけれど、783さんは突っ込みどころが満載でウケますね（笑）

[785: 匿名さん]

どうしても安く買いたい人の書込みがあるのは仕方ない事ですね。

しかし、竣工前完売御礼！とか懸命に目指すデベは、もう古い体質だなと思います。
資金繰りに困っている弱小工務店でもあるまいし。
大手なら、新築在庫の販売マネジメントをしっかりして、最大利益を出す仕組みを
数理科院卒とかMBAたちにやらせないと。スミフはそこら辺がしっかりしてるのかと。

[786: マンション検討中さん]

不動産やさんお疲れ様です。

[787: 匿名さん]

日経に億ションの販売3割減って出てるね

[788: 匿名さん]

チャンスですね！

[789: 匿名さん]

>>786
不動産屋ではないが、きっとあなたより詳しいです。
震度１０とか、転出する地権者はいないとか、誤情報は書き込まないように願います。

[790: 匿名]

>>789 匿名さん
私も不動産屋さんだと思いました。
ただのオタクってことでしょ？
お呼びじゃないよ。

[791: 匿名さん]

どうしても安く買いたい人の書込みがあるのは仕方ない事ですね。

[792: マンション検討中さん]

高く売りたい人　不動産や
安く買いたい人　購入検討者　

どちらがお客の声かな。
購入検討者が必死にこんな掲示板で高値にしようとするかしら。
これから人工が減り空き家が増えるのに、
不動産さんやさんも2年も3年も売れない在庫をかかえて
強気なんですね。

[793: マンション検討中さん]

人工ではなく人口です。

しかも震度10とか書いてないですし、ここで不動産やはこれからすみふのようにならなければいけないなんて、
不動産や以外に書く人いないと思うけど。

[794: 匿名さん]

>>購入検討者が必死にこんな掲示板で高値にしようとするかしら。
え？掲示板で操作できるとでも思っているのですか？
それに市況やデベの在り方について、客や資産家が一過言持つのは普通かと。
なにも意見するな、書くな、ですか？
何のための掲示板ですかね。
あと、誤情報は迷惑なのでちゃんと指摘させてもらいますよ。

[795: 匿名さん]

あー、安く買いたいからそういう投稿していたのか。本当に買う気あるのかな？

普通の検討者は安く買いたくても買った後のこともあるから、そんな投稿しないと思うけど。
だいたい、こんな掲示板で価格を動かせると思っているなんて、おめでたいですね。
単なる憂さ晴らしじゃないのかな？

[796: 匿名]

>>789 匿名さん
賃借人は地権者だって言ったのは、あなたですか？

[797: 匿名さん]

>>796
借家権者や借地権者のことですか？それが何か？

[798: マンション検討中さん]

>>795 匿名さん

あなたも憂さ晴らしでは?

[799: マンション検討中さん]

>>794 匿名さん

ここ後楽園再開発スレでデベのあり方スレではないですよね。
スレ違いは迷惑ですけど。
不動産やにはわからないのかしら。

[800: 買い替え検討中さん]

こんな販売広告になるかな
東京・都心、山の手の本流。
江戸時代より憧憬の地となった、由緒正しき正統なる都心・小石川。その矜持は今もなおこの地を包み、その視線は東京の歓びをしっかりと捉える。歓びを、あなたへ。