文京ガーデンってどうですか？

[匿名さん]

事業名称：春日・後楽園駅前地区第一種市街地再開発事業
施行者 ：春日・後楽園駅前地区市街地再開発組合
所在地 ：東京都文京区小石川一丁目地内
施行地区：約2.4ha
地域地区：商業地域、防火地域、地区計画、高度利用地区
組合員数：175名（権利者171名、参加組合員4名）

公式URL：http://www.harusan.jp/index.html
http://www.eonet.ne.jp/~building-pc/tokyo-kensetu/tokyo-110kasuga.htm



街区　　：南街区（S-A,B,C）
敷地面積：約9,320m2
建築面積 ：約5,110m2
延べ面積 ：約93,910m2
容積率 ：約850%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上23階/地下2階
建築物高さ：約104m


街区　　：北街区（N-X,Y）
敷地面積：約6,210m2
建築面積 ：約4,070m2
延べ面積 ：約84,320m2
容積率 ：約950%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上40階/地下2階
建築物高さ：約141m


街区　　：西街区（W）
敷地面積：約460m2
建築面積 ：約240m2
延べ面積 ：約2,740m2
容積率 ：約400%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上13階/地下1階
建築物高さ：約45m


【計画概要を追記しました。2017.8.2　管理担当】

[464: 口コミ知りたいさん]

>>463 匿名さん

一般的な不動産価値を基準としたらここら辺と本郷だと思いますが、文京区のオリジナリティで言えば、仰る通り、後楽園、小石川植物園に加え、六義園、西片、小日向辺りかと思います。

[465: 口コミ知りたいさん]

>>463 匿名さん

すみません、あと播磨坂を中心とした茗荷谷。

[466: 匿名さん]

ここも平均坪５００超えるんじゃないの？

[467: 匿名さん]

此処はジェットコースター等からの悲鳴はうるさくありませんか？

[468: 匿名さん]

ゴゴゴゴゴー！きゃーぎゃー！わー！

[469: 口コミ知りたいさん]

>>467 匿名さん

ですから正直うるさいです。とりわけドームで、コンサートがあったりする時は。

[470: 匿名さん]

秋にも分譲って話だったと思うんですが、遅れてますよね？解体はどんどん進んでますけど分譲はいつになるんでしょうか？どなたかご存知ありませんか？

[471: 匿名さん]

ジェットコースターはそれほど気にならないけど、コンサートのときは重低音みたいなのが少し気になることはある。でも夜遅くまではやってないし、窓を開けてなければ気にならないレベルかと。

[472: 匿名さん]

今日シビックセンターの展望台からジェットコースター見ましたけど全く音がしませんでした。防音のせいですかね。

[473: 匿名さん]

>>472 匿名さん

建物から聞こえるか聞こえないかではなく、決して静かな環境ではないということです。

[474: 匿名さん]

シビックセンターのほうがジェットコースターに近いが、全く音が聞こえない。
ドームでコンサートがあろうが、駅と反対なので人並みも関係ない。
都心部で静かな場所を望むなら、低層の駅遠マンションがいいですよ。
ここは複数路線と区役所とコンサートホールにデッキで直結、ドームシティ至近、
中央大や東大があって店も活気があり、植物園や小石川後楽園もあって、無二の場所です。
他に区内に超高層マンションが建ちそうもないから希少価値もあるし。埋立地でもないし。
平均坪６００万、プレミアで１０００万ですね。
２０２０年にかけてゆっくり売っていけばいい。

[475: 匿名さん]

浜離宮の平均が坪500万、プレミア1,000万だから、それと同等かそれ以上でしょう。
浜離宮はいいロケーションだが運河エリアの埋立地。駅も遠い。そして線路沿いだから騒音も。
ここはオフィスとアミューズメントと大学が混在していて活況がある駅近物件。
オフィス棟に生鮮スーパーも入って便利だし、タウンドイトやオリンピックなど店も色々。
東大を始め歴史ある文京のレガシーエリア。

[476: 匿名さん]

>>474 匿名さん

たしか文京区民センター側で野村がタワマン建設計画中ですよね。既に揉めてますけど。

[477: 匿名さん]

NIPPOでは？

[478: 匿名さん]

>>477 匿名さん

ルサンクではありませんよ。文京区民センターの所在地ってご存じですか？

[479: 匿名さん]

建つとしても四半世紀先になるんじゃないでしょかね？あるいは建っても使えないとか？

[480: 匿名さん]

南青山第一マンションズが建替え！表参道駅前。住民はラッキー
http://toshin.club/area/minato/ms3/minamiaoyama_manshons/4686
再々開発されるとなると修繕積立金も戻ってきて、無料で新築に！

駅直結のような立地でしか実現できない夢。

ここの再開発もそう。やっぱり駅直はイイね！

[481: 匿名さん]

念のため、474と477は別人です

[482: 匿名さん]

今回の再開発では購入が不可能だが、向かい側の、本郷四丁目、西片一丁目にも再開発計画があり
タワマンが立つ予定があると区議関係者が言っていたが、いつごろになるのか具体的計画がわからないな。

[483: 匿名さん]

西片でタワマンとか無理じゃないでしょうか？と言うか春日以外にタワマンは無理だと思います。何十年もかければ別ですけど

[484: 匿名さん]

西片って言っても白山通り沿いの低地でしょ。

[485: 匿名さん]

住宅街はほとんど２２ｍ制限掛かるからタワマンは無理だと思うけど・・・本郷４と西片１なら可能性あるのは白山通り沿いか春日通り沿いくらい。

[486: 匿名さん]

>>483 匿名さん

タワマンありきで人間の居住空間の価値を語っている訳ではありませんよ。文京区でタワマンって、やたら場違いな個性を主張したがるヤンキーにしか見えませんよね。

[487: 匿名さん]

ヤンキーと言えばあのリーゼントの様な区役所の議場？まさに個性を主張してますね。再開発のマンションはあそこから丸見えなんでしょうね。

[488: 匿名さん]

販売、遅れてるの？

[489: 匿名さん]

遺跡調査で解体工事が遅れてるようですね。多少工事が遅れても決められた手続き通りにスケジュールを進めた方が良いですね。ここは文京区なんですから。工事現場は丸見えだし。

[490: 匿名さん]

他区では、大型機で解体し老朽ビルは、３週間程度で解体しているが、２倍の工期を
かけている。雨や風で休み公務員以上に仕事していないようだ。
おまけに、遺跡調査（貴重な遺跡はない）で大幅に遅れている。
予定のスケジュールでは３月よりマンション建設のはずだが、
仮住まいの２００人の地権者が工期の遅れで負担がまた増大する。
土地の半分をグリーンバレー公園に提供しているが、負担も増えるばかりだ。
早く完成することが、権利者や地元のためです。

[491: 匿名さん]

>>490 匿名さん
とある南の島の大王の国みたいだな。

[492: 匿名さん]

アスベストを使ってる建物が多いのも時間が掛かる原因ですね。飛散防止の為に建物を取り囲んでアスベスト除去してから解体してますからね。区役所から見ると結構細かい仕事してますよ。

[493: マンション比較中さん]

千川通りの老朽マンションだから、今朝の地震は揺れたな。３．１１のような
揺れ方だったな。震度１０に耐えられる再開発マンションに住みたいな。
５００以上なんて言っているが買い替えで買えるような販売価格を期待するよ。

[494: 匿名さん]

地震の時に高層階から地上まで降りるのが大変ですよ。

[495: 匿名さん]

竣工も遅れそうなの？

[496: 匿名さん]

トランプ氏は｢TPP離脱｣を宣言
アベノミクスが思うような成果を上げていないだけに、TPP合意の実施によって米国や東南アジアに自由度の高い市場を作れば、貿易を拡大し日本経済を復活させることができると考えられていた。
http://pic.twitter.com/m7xZn3SBEU

[497: 匿名さん]

結局、オリンピック前には完成しないんでしょうね。相場的にはどうなんでしょうか？もっとも、終の棲家で考えるなら値段はあんまり関係無いですけど。年取ると足腰も弱くなるし便利な場所に住んでないと、車の運転も危ないですしね。

[498: 匿名さん]

足腰が弱くなると
いざという時に高層建築物は困りますよ。

[499: 匿名さん]

用地取得にこれだけ手間をかけて、地権者も多く、建築費が高騰しているなかで、遺跡やアスベスト対策などの作業も追加され、金利上昇局面ですね。

時期と前提条件が悪すぎるのでいっそオリンピック後に作った方がいいかもしれない。

[500: 匿名さん]

区役所は10年越しの改修工事。ここもあと何年かかるやら。文京区はホント消費者ファーストじゃないですよね。金利上昇リスクは払拭出来ない。

http://www.kensetsunews.com/?p=74307

[501: マンション検討中さん]

近隣住民です。こちらに買い換えたいですが坪500はいっちゃいますよね、きっと。迷うところです。買っても価値が落ちないのは明らかなので。

[502: 匿名さん]

>>500 匿名さん
10年もかけるんですか。
いろいろと不便になりそうな展開が想像されますね。

[503: 匿名さん]

>>500さん
区役所の改築って東京都からの許可や確認を取ることになるのですかね？

[504: 住民板ユーザー]

そもそも大規模物件は、都認可だよ

[505: 匿名さん]

>>504 住民板ユーザーさん
ルサンクのスレで話題になってましたね。延べ面積10,000平米以下にしていれば都の所管でなくなって、揉めなかったと書かれてました。

[506: 匿名さん]

分譲がいつ頃かどなたか情報をお持ちじゃないでしょうか？

[507: 匿名さん]

計画では着手がＨ２８．３だが、解体工事で大幅に遅れいつ終わるかわからない。
この理由は、①施工方法が悪い。高層ビルで規模が遥かに大きいアカプリや三井物産、丸紅などは
一年以内で解体している。大型機械導入、施工口数、施工日等施工方法がチンタラ施工である。
②いまだにアスベスト処理が完了しておらず来年も施工する予定のようだ。
③遺跡調査はいつものことだが、ダラダラ調査で開発者負担は増えるばかり。
④民間事業に展望台より不必要な指示を出し事業妨害になっていることもある。
⑤周辺のビルやマンション、通行人は皆我慢しているが遅々として進まず限界にきている。
●プロはこの程度に小規模ビル、面積なら半年ぐらいで処理し地域へ。の迷惑も軽減できるのでは

[508: 通りがかりさん]

ちんたら、だらだらしている原因はなんなんでしょうか。

[509: 匿名さん]

>>507
前々から予測されていたことでしょ

[510: 匿名さん]

一年遅れで来年3月ぐらいに着工するとしたら分譲もその辺からでしょうか？

[511: 匿名さん]

シビックセンターからの映像
http://t.co/5Gs3srZSiw

[512: 匿名さん]

明日、区議会の建設委員会があるけど
ここの議論もされるのかしらね。傍聴してみては？

[513: 匿名さん]

毎日のように地震が発生しており、最近は、また、３．１１東日本震災のような地震も発生しており、仮入居している老朽マンションも大きく揺れた。一刻も早く、再開発を完成することを各、権利者は望んでいます。東京周辺では地震が頻発し、東京直下型大地震が報じてられているが、大地震が発生し小石川の千川流域が猛火で地獄谷にならないように、土地の半分を提供しグリーンバレー公園を設置し地域住民のための避難場所、この再開発マンションと区役所が延焼防止帯になり、地元を大火災から防止することを期待します。また、大地震の時は３．１１より多くの避難民が集中するので、区役所と防災センターの役割を発揮する避難場所を確保していることなので入居者だけでなく近隣に住む住民も安心できます。この地区の住民は、予定工期を前倒ししても早く完成することを期待します。

[514: 匿名さん]

三菱春日町支店はそのままなんですかね？移転とかお知らせ何も出てませんけど。

[515: ご近所さん]

　日本生命春日第二ビルの裏に三菱銀行の仮ビルをプレハブで建設中です。
予定より大幅に遅れているようです。
　いつになるかわからないので三菱銀行も移転予定を掲示できないのではないか。

[516: 匿名さん]

23区の発売単価は、つるべ落とし状態になっている。／首都圏新築マンション市場に陰り
http://pic.twitter.com/XlmzoarABt

[517: 匿名さん]

516は、なぜツイッターのＵＲＬ？
クリックすると、足跡追跡ウィジェットで解析されてしまうとか？

[518: 匿名さん]

分譲開始が先になって価格が下がるなら歓迎です。ただ、場所が場所なのであんまり期待できない様な気がします。

[519: 匿名さん]

下がるわけないでしょ。こんなに時間かかって地権者にも金ばらまいてるし相当コスト増。全て販売価格に反映します。たぶん驚き価格。

[520: 匿名さん]

坪550超えてきますかね？

多分地元民以外は見向きもしないと思いますが。

パークコート浜離宮と同じくらいの価格と思っていますが、とうなんでしょう。

[521: 匿名さん]

>>520 匿名さん
パークコート浜離宮と同じ値段では売れるわけないですが、余計なコストを増やし続けているので、ペイする値段で売ろうとすると相場より割高にするしかないということでしょう。
良い物件になる要素が感じ取れませんが、売れるといいですね。

[522: 匿名さん]

ペイする値段で売ろうとするのが無理があるのでは？
>>516の指摘するように不動産価格はつるべ落とし状態です。

[523: 匿名さん]

　アベノミクスの行き詰まりでオリンピックを前に不動産不況に突入か。不動産経済研究所のマンション市場動向調査によれば、７月の東京都区部のマンション契約率は＜５６．５％＞と７月としては２００８年以来の低さとなっている。２３区の大規模マンションは軒並み売れ残りが増加し完売はない。鉄鋼、セメント、労務費が低下し建設コストが低下し新築マンションの価格も低下し始めた。都内では学生アパートが多摩で２万円、区部で４万円の物件が出始め、駐車場も賃料値下げ、空き家、空き地の増大など不況が拡大している。
　当マンションは大部分が権利者に抑えられているが、工期の長期化、膨大な地元対策費、環境対策費、埋蔵物調査費等で販売価格が大幅アップし大量に売残る。

[524: 匿名さん]

湾岸部は息切れしてますね。
液状化や、交通の不便さ、タワマン林立地帯の病院や学校の不足など、
それでも湾岸に住みたいという一定数の人々が、もう残り少ないのでしょう。
内陸部の駅直結ともなれば、一定数どころか大多数が憧れる立地なので、
これからは明確に差が出てくるでしょう。

[525: 匿名さん]

パークコート浜離宮は良い物件とは思いますが、
浜松町駅から物件までの動線がＪＲの高架沿いの細道で、
建設現地に行くまでに、これはないなと思いましたよ。

米金利と原油価格の上昇で円安局面に変わったので、
今から発売される物件は海外からの投資が追い風になるでしょう。
文京区のこのタワマンを安売りする理由が見つかりません。

[526: 匿名さん]

>>525 匿名さん
三井推奨の道は一本線路から離れた道です。エントランスもその道に近い所にあるので、実際に住むと線路沿いはあまり歩かないと思います。

[527: 匿名さん]

タワマンだらけの港区浜離宮の物件とタワマン全然無い文京区の物件をなんで比べないといけないのか良く分かりませんね。そもそも住む人が全然違う様な気がします。分譲価格が高くて売れなければ他の新築マンションと同じでこっそり値下げして売るんでしょうから、どうしても欲しい階数とか間取りなら高くても買う。最悪買えなくても良ければ、こっそり値下げの時に買う。興味無ければ買わない。で良いと思いますけど。

[528: 匿名さん]

文教のが再開発物件は、マンション不況の現状から販売価格が
下がるのが常道だ。
しかし、イチャッモンの多く工期は港区の２倍、
千代田区では、江戸城の石垣が出ても開発優先だが、
当区は遺跡調査に毎日１００人動員で１００億も
かけるようであるから不動産不況とは逆行で
値段は浜離宮よりは高いようだな。

[529: 匿名さん]

>>528さん
ふみのみやこ だからでは？

[530: 匿名さん]

メトロ複数路線に直結で生鮮が買えるスーパーが敷地内に新設され、
ドームシティのような巨大エンタメ施設があるタワマンです。
ドームシティホテルに毎日宿泊するようなもの。
人を呼ぶにも駅内の案内表示だけで来れてしまう動線は完璧。
これ以上のマンションは発表されてないと思います。
坪５００万なら即買いしますよ。

[531: 匿名さん]

中層階以上は坪600万～。高層は900万
高層でも固定資産税が変わらない最後の物件だからね

[532: 匿名さん]

>>527 匿名さん

文京区だって、タワマンはありますよ。小規模なのが多いけど。

[533: 匿名さん]

>>531さん
> 高層でも固定資産税が変わらない最後の物件だからね
間違っているのでは？
税法改正されたら高層が高くなると思うけど。

[534: 匿名さん]

早く物件概要出ないかなあ。待ってるんだよー。
高くても買う覚悟出来てる。気にせず買う。
文京区の駅近物件はこれが最後には間違いないので。

[535: 匿名さん]

>文京区の駅近物件はこれが最後には間違いないので。

↓があるようです。
http://web.archive.org/web/www.jkhome.com/properties/detail_smp.php?ty...

場所は礫川公園の真向かい、シビックセンターの斜向かい！
春日・後楽園駅から徒歩1分という立地です。
お部屋は約53平米もあって11.8万円（管理費込）！
訳あり物件のためかなりお安くなってます。

その訳ありというのは、こちらのマンション、来年頭頃に建替えのため解体予定となります。

[536: 匿名さん]

>>533
は？

[537: 匿名さん]

買い替えで買える範囲の価格で分譲してもらえれば坪単価とか関係なく買いたいです。別に転売して儲けようとか考えて無いし死ぬまで住むなら値上がりも値下がりも関係無いですから。

[538: 匿名さん]

>>536 匿名さん

533さんではないが、来年三月までに分譲開始しないと固定資産税が変わります。

[539: 匿名さん]

ああ、2018以降の物件に適応かと思ってた。2018から課税だね。
つまりもうこの物件は新税制の適用だ。

[540: 匿名さん]

来年三月の販売開始どころか、来年も解体工事やっているんではないですか。
今月は解体マシーンが遊んでいるね。
段取りが悪い会社だからな。
下請け丸投げ。本体工事をやらないからやる気がみられないのでは。
この程度の解体で３年もかけているからマンション販売のめどが立たないのでは。
通常の民間工事では１年。

[541: 匿名さん]

>>539 匿名さん

いや、とにかく来年3までに売り始めていればいいみたい。

[542: 周辺住民さん]

糸魚川大火災原因は木造密集地区、細街路で消化、避難困難地区で防災対策ができなかったことだ。
　被害が出た地域は、ＪＲ糸魚川駅前の木造建物が密集している地域。雪よけのための「雁木（がんぎ）」と呼ばれる木製のひさしがつらなっている。場所によっては、建物と建物の間に人が通る隙間（すきま）もなかった。
　「火元のラーメン店の西側には広めの道があり放水できたが、北側と南側は少し離れて狭い通路があるだけ。東側はほぼ放水不能だった」。消防士は当時の状況を振り返る。
　糸魚川市史によると、今回火災があった同市大町周辺では１９２８年にも１０５棟を焼く火災が発生。火は、今回と同様に南風にあおられて広がっていったという。また、西側にある横町では３２年に３８０棟を全半焼する火災が起きている。
　記者会見した米田徹市長によると、被災地区には大正から昭和初期に建築された建物が多いという。「古さが観光の売りにもなっており、住民に愛着もあって、防火のために街並みを変えるというのはなかなかできなかった」
　文京区も江戸時代からの木造密集地区、細街路で消化、避難困難地区で東京都の危険レベル５だが、
春日・後楽園の防災再開発で少しは安心・安全な地域ができるのかな。早く完成してもらいたいな。

[543: 匿名さん]

>>541 匿名さん
残念ながらそれはないようですよ。
まだまだ待たされる模様。

[544: 匿名さん]

文京区の遺跡一覧
http://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0116/0764/isekiichiran.pdf

[545: 匿名さん]

組合のHP見ると来年の3月末まで遺跡調査って書いてありますね。分譲は来年の秋ですかね。

[546: 匿名さん]

　遺跡調査に莫大な費用を民間の再開発に負担させるのは問題だね。
しかも価値のある遺跡ならともかく、区屋上から見る限り、廃屋跡であまり価値はない。
正月中に終わりにしたほうがよういのでは。
工期はおくれに遅れ、２３区で低下しているなかでこのマンションの販売価格は
うなぎ上りだ。一刻も早く終了したほうが良い。

[547: 匿名さん]

無理がありましたね

[548: 匿名さん]

ここは平均坪700万くらいですか？

[549: 匿名さん]

地権者の分を除いて何戸くらい分譲されるんでしょうか？

[550: 匿名さん]

>>548 匿名さん
いえ、500万くらいですよ。

[551: 匿名さん]

>>550 匿名さん

どこからの情報でしょうか。

[552: 周辺住民さん]

進展なし？

[553: 匿名さん]

まだしばらくは情報出ないでしょうね。
気長に待ちましょう。

[554: 匿名さん]

千代田５、中央１３、港１６、渋谷８、新宿８など各区でタワマン含む高層ビルラッシュだ。
しかも、オリンピックまでに完成させる案件が多い。
マンションは１６年度で７割しか契約できていないので、今後、坪単価は大きく値下げする。
しかし１棟しかない文京区が販売単価を下げないのではないか。むしろ、諸事情で高価になる。

[555: 匿名さん]

手前に映ってます
http://www.youtube.com/watch?v=JJf_nGNjaqo

[556: 匿名さん]

はやく

[557: 匿名さん]

間取り見たいんだけど･･･

[558: マンション検討中さん]

付近の地価上昇？

[559: 匿名さん]

高騰です

[560: マンション比較中さん]

文京は坪５００以下はないよ。都内でも通勤交通が便利で環境、景観、スポーツもできる
多摩川沿いの世田谷、大田、川崎などのリバーサイドのマンションは坪３００程度のようだ。

[561: 匿名さん]

弥生時代、奈良・平安時代、江戸時代の遺構・遺物が出土
http://www.youtube.com/watch?v=5m_WxIY5Ci8

[562: 匿名さん]

　都内ならどこにでもあるような遺跡より、マンションの値段がきになるね。
特に再開発は２００人の地権者が仮妻いしまっているから、遺跡調査で
のんびりしていると契約違反とならないかな組合さん。

[563: 匿名さん]

建物できるのは随分先だな