文京ガーデンってどうですか？

[匿名さん]

事業名称：春日・後楽園駅前地区第一種市街地再開発事業
施行者 ：春日・後楽園駅前地区市街地再開発組合
所在地 ：東京都文京区小石川一丁目地内
施行地区：約2.4ha
地域地区：商業地域、防火地域、地区計画、高度利用地区
組合員数：175名（権利者171名、参加組合員4名）

公式URL：http://www.harusan.jp/index.html
http://www.eonet.ne.jp/~building-pc/tokyo-kensetu/tokyo-110kasuga.htm



街区　　：南街区（S-A,B,C）
敷地面積：約9,320m2
建築面積 ：約5,110m2
延べ面積 ：約93,910m2
容積率 ：約850%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上23階/地下2階
建築物高さ：約104m


街区　　：北街区（N-X,Y）
敷地面積：約6,210m2
建築面積 ：約4,070m2
延べ面積 ：約84,320m2
容積率 ：約950%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上40階/地下2階
建築物高さ：約141m


街区　　：西街区（W）
敷地面積：約460m2
建築面積 ：約240m2
延べ面積 ：約2,740m2
容積率 ：約400%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上13階/地下1階
建築物高さ：約45m


【計画概要を追記しました。2017.8.2　管理担当】

[424: 匿名さん]

そんなにいきますか！
浜松町も再開発地区ですしね。
低層階だと400前半からあってほしいな。

[425: 匿名さん]

都心一等地の再開発、このご時世に坪500きったら瞬間蒸発ですよ

[426: 匿名さん]

今後に値が下がってもですか？

[427: 匿名さん]

下がると思う人は買わなければ良いだけ

[428: 匿名さん]

低層400〜で平均470ってところだと思う。
アトラスタワーの頃では考えられへんね。

[429: マンション検討中さん]

この再開発は計画後、地権者地元協議、再開発法や都市計画法、建築基準法などの法手続きに
１５年要した。２８年３月からマンション着工の予定であったが、現在も非効率的な解体法、
何もでない発掘作業で大幅に遅れている。近隣区で施工した場合の２倍の工期を要している。
従って、販売価格は他区が大幅に低下している中で、平均５００をきることはないのでは。

[430: 匿名さん]

文京区に坪600以上の出す人はいないと思う、
何で港区アドレスかつ再開発目白押しで利便性の高い浜離宮より上だと思えるのかが謎。

[431: 通りがかりさん]

余計な期間と予算が掛かっているから、高額にしないと事業が成り立たないという話にすぎないですよ。

坪600の価値がないことは自明とはいえ、今まで余計な期間と費用をかけてしまっているので売り切れるギリギリを狙うのだと思います。
安値追求してロクでもない上物が出来ないかは正直不安ですが。

というか、なんで文京区はいつも揉めるんだろう。

[432: 匿名さん]

>>430 匿名さん

この物件自体が大きな再開発ですが、ビル建て替えを再開発と勘違いしてませんか？　また、利便性は地下鉄アクセスを考えるとこちらが上では？

[433: マンション検討中さん]

土地の仕込みが相当昔だし、600とかはないでしょ。市況もピーク過ぎてるしなんだかんだ300後半〜一部500台でしょ

[434: 匿名さん]

北街区は40階建てらしいですから最上階が500万台は安すぎませんか？スミフのビル側の低層は300台あると思いますけど。最上階が590万だとしても30坪で2億しないのって無理じゃないですか？安いに越したことはないですけどね。

[435: 匿名さん]

>>432 匿名さん
このレベルで大きな再開発と言えるのが文京区。
たかが1ヘクタールレベル。
浜松町の周辺の開発計画の規模と件数を見てみましょうね。

そもそも文京区は都心じゃ無いし。
利便性は

[436: 匿名さん]

駅が貧弱な路線しか無いのが残念だよね。

[437: 匿名さん]

事業計画の施工地区は約2.4haって書いてありますよ。文京区で40階建てのタワーマンションなんて2度と建たないと思いますけど、文京区でなければタワーなんて珍しくも無いですから価格的には微妙ですかねー。

[438: 匿名さん]

>>436 匿名さん

丸の内線、三田線、大江戸線が揃っていて貧弱ということないでしょう。JRが使いたいのだとしたら山手線内側は不向きということです。

[439: 匿名さん]

>>438 匿名さん
南北線が漏れてました。。

[440: 周辺住民さん]

文京区は、２３区でＪＲのない区だが、通勤、通学、娯楽で利用者がトップ級の
水道橋駅に中央線の快速電車を停車させる計画があるようだ。そうなれば、水道橋駅まで
１０分だから貧弱な交通網でなくなるよ。

[441: 匿名さん]

>>438 匿名さん
地下鉄がこれだけあれば全く問題なし。JRは寧ろ郊外地方へ向かう時に使うだけ。

[442: 匿名さん]

私は東京ドームで野球が見たいので値段はともかく狭い部屋でも何とか手に入れたいと思ってます。低俗で申し訳ありません。

[443: 匿名さん]

田舎住まいの人ほどJRがないと嫌だって騒ぐよね。
都内は地下鉄があれば充分。

[444: 匿名さん]

>>443 匿名さん
都内出身だけど、普通にJRの方が便利だろw

京浜東北、山手のどちらかはあって欲しい

[445: 匿名さん]

>>444 匿名さん
それでは山手線内側には住めないですね。JR好きには北千住、赤羽、蒲田あたりがおすすめです。

[446: 匿名さん]

地下鉄しか通っていない駅、たとえば大手町や霞ヶ関、赤坂、六本木が職場だと、家から職場まで乗り換えなしで辿り着けないJRの方が不便ということもあります。

[447: 匿名さん]

>>446 匿名さん
地下鉄に慣れると、当たり前だが空調のないJRのホームは苦痛。

[448: 匿名さん]

>>446 匿名さん
だから複数路線あるJRの駅が人気あるんじゃないの。

パークコート浜離宮なら大江戸線もあるから六本木、麻布十番にも行けるしね。

大手町も東京駅から地下道で歩いて行けるし、地下鉄必須の駅以外なら複数路線あるJR付近が最強。

[449: 匿名さん]

春日のレスで浜離宮の宣伝って。山手線の内側で地下鉄が使えれば不便って事はないでしょ。山手線にこだわる理由がわかりません。

[450: 匿名さん]

東京駅から地下道で大手町まで歩くぐらいなら丸の内線に乗ります。地下道歩くと結構ありますよ。どのビルに行くのかにもよりますけど。

[451: 匿名さん]

>>448 匿名さん

港区にも文京区にも住んだことのある私からアドバイスです。パークコート浜離宮から大手町にいくなら御成門駅から三田線に乗るほうがJRより便利ですよ。浜松町エリアが便利なのは認めますが、JR信仰？はよくわからんです。

[452: 匿名さん]

そもそも都心3区どころか、都心５区にも入らない文京区では、比較する事自体おこがましいな。

[453: 匿名さん]

>>452 匿名さん
JR至上主義が利便性の観点から論破されたからって、見苦しい。

[454: 匿名さん]

JRは便利だよ。

特に山手、中央、京浜東北線辺りは。

山手線内側のど真ん中だと飯田橋、市ヶ谷、四ツ谷辺りも良いね。

世田谷や文京至上主義の方はJRいらないって人は多いよね。

[455: 匿名さん]

地下鉄4路線使えて貧弱って。。。
ここを貧弱と言っている人はどんな場所に住んでるんでしょうかね。
東京駅近くのホテル住まいのセレブでしょうか笑

[456: 匿名さん]

>>454 匿名さん

山手線内側では、麻布十番や白金台は地下鉄開通までは長らく陸の孤島でしたが、それでも人気あるエリアでしたよね。交通利便性だけで住まいを選ばない価値観もあるのです。いまでも西麻布あたりは陸の孤島な感ありますね。春日は交通利便性と住宅地としての落ち着きを兼ね備えているのが、ただのオフィス街の浜松町との違いですね。

[457: 匿名さん]

春日とか後楽園に住むのが都合の良い人が買えば良いわけで地下鉄とかJRがどれだけ通ってても自分の通勤とかに関係ない路線なら無いのと一緒ですよね。資産価値的には複数路線の方が良いのかもしれませんけど。

[458: 匿名さん]

>>457 匿名さん
そうですね。そういう観点では、地方出身の方ほど郊外や地方とつながりあるJR駅にこだわりを見せる傾向にあるというのも間違いないところと思います。別にそれを悪くいうつもりもありません。

[459: 匿名さん]

>>458 匿名さん
帰省に便利とかね。

[460: 周辺住民さん]

ＪＲとかメトロとか他区では問題にならないことを問題にしイチャモンつけるのが紛狂区だ。
文京区は、東京の中心で全てが山手線の内側にある区で後楽園駅はメトロ交通の中心地だ。しかし、都心３区（千代田、中央、港）都心５区（３区に新宿区、渋谷区）には、知名度、財政的、裕福度では遥かに及ばず、東京のどこにあるのかも分からない都民が多い。文京区は紛狂区とも週刊誌で記されていたが、東大闘争、マンション紛争など協調性のない住民が多く紛争が至るところで生じている。

[461: 口コミ知りたいさん]

>>458 匿名さん

生粋の文京プロパーなら地権者以外ここを欲しいとは思わないけどね。わざわざ文京区を選択するならもっと緑豊かで静かな地域を選んだ方がいいと思うけど。

高い家賃払って長年区内に住み続け、物件探した結論がここなら、もっと資産性も利便性も高い三都心にさっさと住めばいいのにって思う。まぁそれが所謂文京ラバーなんでしょうけど。

[462: 匿名]

>>461
千代田区と港区のタワマンはもう坪500万弱じゃ買えないでしょ。

[463: 匿名さん]

ここって文京区の中では悪い場所なんですか？緑豊かで静かな地域って文京区のどの辺にあるんですかね？後楽園？小石川植物園？

[464: 口コミ知りたいさん]

>>463 匿名さん

一般的な不動産価値を基準としたらここら辺と本郷だと思いますが、文京区のオリジナリティで言えば、仰る通り、後楽園、小石川植物園に加え、六義園、西片、小日向辺りかと思います。

[465: 口コミ知りたいさん]

>>463 匿名さん

すみません、あと播磨坂を中心とした茗荷谷。

[466: 匿名さん]

ここも平均坪５００超えるんじゃないの？

[467: 匿名さん]

此処はジェットコースター等からの悲鳴はうるさくありませんか？

[468: 匿名さん]

ゴゴゴゴゴー！きゃーぎゃー！わー！

[469: 口コミ知りたいさん]

>>467 匿名さん

ですから正直うるさいです。とりわけドームで、コンサートがあったりする時は。

[470: 匿名さん]

秋にも分譲って話だったと思うんですが、遅れてますよね？解体はどんどん進んでますけど分譲はいつになるんでしょうか？どなたかご存知ありませんか？

[471: 匿名さん]

ジェットコースターはそれほど気にならないけど、コンサートのときは重低音みたいなのが少し気になることはある。でも夜遅くまではやってないし、窓を開けてなければ気にならないレベルかと。

[472: 匿名さん]

今日シビックセンターの展望台からジェットコースター見ましたけど全く音がしませんでした。防音のせいですかね。

[473: 匿名さん]

>>472 匿名さん

建物から聞こえるか聞こえないかではなく、決して静かな環境ではないということです。

[474: 匿名さん]

シビックセンターのほうがジェットコースターに近いが、全く音が聞こえない。
ドームでコンサートがあろうが、駅と反対なので人並みも関係ない。
都心部で静かな場所を望むなら、低層の駅遠マンションがいいですよ。
ここは複数路線と区役所とコンサートホールにデッキで直結、ドームシティ至近、
中央大や東大があって店も活気があり、植物園や小石川後楽園もあって、無二の場所です。
他に区内に超高層マンションが建ちそうもないから希少価値もあるし。埋立地でもないし。
平均坪６００万、プレミアで１０００万ですね。
２０２０年にかけてゆっくり売っていけばいい。

[475: 匿名さん]

浜離宮の平均が坪500万、プレミア1,000万だから、それと同等かそれ以上でしょう。
浜離宮はいいロケーションだが運河エリアの埋立地。駅も遠い。そして線路沿いだから騒音も。
ここはオフィスとアミューズメントと大学が混在していて活況がある駅近物件。
オフィス棟に生鮮スーパーも入って便利だし、タウンドイトやオリンピックなど店も色々。
東大を始め歴史ある文京のレガシーエリア。

[476: 匿名さん]

>>474 匿名さん

たしか文京区民センター側で野村がタワマン建設計画中ですよね。既に揉めてますけど。

[477: 匿名さん]

NIPPOでは？

[478: 匿名さん]

>>477 匿名さん

ルサンクではありませんよ。文京区民センターの所在地ってご存じですか？

[479: 匿名さん]

建つとしても四半世紀先になるんじゃないでしょかね？あるいは建っても使えないとか？

[480: 匿名さん]

南青山第一マンションズが建替え！表参道駅前。住民はラッキー
http://toshin.club/area/minato/ms3/minamiaoyama_manshons/4686
再々開発されるとなると修繕積立金も戻ってきて、無料で新築に！

駅直結のような立地でしか実現できない夢。

ここの再開発もそう。やっぱり駅直はイイね！

[481: 匿名さん]

念のため、474と477は別人です

[482: 匿名さん]

今回の再開発では購入が不可能だが、向かい側の、本郷四丁目、西片一丁目にも再開発計画があり
タワマンが立つ予定があると区議関係者が言っていたが、いつごろになるのか具体的計画がわからないな。

[483: 匿名さん]

西片でタワマンとか無理じゃないでしょうか？と言うか春日以外にタワマンは無理だと思います。何十年もかければ別ですけど

[484: 匿名さん]

西片って言っても白山通り沿いの低地でしょ。

[485: 匿名さん]

住宅街はほとんど２２ｍ制限掛かるからタワマンは無理だと思うけど・・・本郷４と西片１なら可能性あるのは白山通り沿いか春日通り沿いくらい。

[486: 匿名さん]

>>483 匿名さん

タワマンありきで人間の居住空間の価値を語っている訳ではありませんよ。文京区でタワマンって、やたら場違いな個性を主張したがるヤンキーにしか見えませんよね。

[487: 匿名さん]

ヤンキーと言えばあのリーゼントの様な区役所の議場？まさに個性を主張してますね。再開発のマンションはあそこから丸見えなんでしょうね。

[488: 匿名さん]

販売、遅れてるの？

[489: 匿名さん]

遺跡調査で解体工事が遅れてるようですね。多少工事が遅れても決められた手続き通りにスケジュールを進めた方が良いですね。ここは文京区なんですから。工事現場は丸見えだし。

[490: 匿名さん]

他区では、大型機で解体し老朽ビルは、３週間程度で解体しているが、２倍の工期を
かけている。雨や風で休み公務員以上に仕事していないようだ。
おまけに、遺跡調査（貴重な遺跡はない）で大幅に遅れている。
予定のスケジュールでは３月よりマンション建設のはずだが、
仮住まいの２００人の地権者が工期の遅れで負担がまた増大する。
土地の半分をグリーンバレー公園に提供しているが、負担も増えるばかりだ。
早く完成することが、権利者や地元のためです。

[491: 匿名さん]

>>490 匿名さん
とある南の島の大王の国みたいだな。

[492: 匿名さん]

アスベストを使ってる建物が多いのも時間が掛かる原因ですね。飛散防止の為に建物を取り囲んでアスベスト除去してから解体してますからね。区役所から見ると結構細かい仕事してますよ。

[493: マンション比較中さん]

千川通りの老朽マンションだから、今朝の地震は揺れたな。３．１１のような
揺れ方だったな。震度１０に耐えられる再開発マンションに住みたいな。
５００以上なんて言っているが買い替えで買えるような販売価格を期待するよ。

[494: 匿名さん]

地震の時に高層階から地上まで降りるのが大変ですよ。

[495: 匿名さん]

竣工も遅れそうなの？

[496: 匿名さん]

トランプ氏は｢TPP離脱｣を宣言
アベノミクスが思うような成果を上げていないだけに、TPP合意の実施によって米国や東南アジアに自由度の高い市場を作れば、貿易を拡大し日本経済を復活させることができると考えられていた。
http://pic.twitter.com/m7xZn3SBEU

[497: 匿名さん]

結局、オリンピック前には完成しないんでしょうね。相場的にはどうなんでしょうか？もっとも、終の棲家で考えるなら値段はあんまり関係無いですけど。年取ると足腰も弱くなるし便利な場所に住んでないと、車の運転も危ないですしね。

[498: 匿名さん]

足腰が弱くなると
いざという時に高層建築物は困りますよ。

[499: 匿名さん]

用地取得にこれだけ手間をかけて、地権者も多く、建築費が高騰しているなかで、遺跡やアスベスト対策などの作業も追加され、金利上昇局面ですね。

時期と前提条件が悪すぎるのでいっそオリンピック後に作った方がいいかもしれない。

[500: 匿名さん]

区役所は10年越しの改修工事。ここもあと何年かかるやら。文京区はホント消費者ファーストじゃないですよね。金利上昇リスクは払拭出来ない。

http://www.kensetsunews.com/?p=74307

[501: マンション検討中さん]

近隣住民です。こちらに買い換えたいですが坪500はいっちゃいますよね、きっと。迷うところです。買っても価値が落ちないのは明らかなので。

[502: 匿名さん]

>>500 匿名さん
10年もかけるんですか。
いろいろと不便になりそうな展開が想像されますね。

[503: 匿名さん]

>>500さん
区役所の改築って東京都からの許可や確認を取ることになるのですかね？

[504: 住民板ユーザー]

そもそも大規模物件は、都認可だよ

[505: 匿名さん]

>>504 住民板ユーザーさん
ルサンクのスレで話題になってましたね。延べ面積10,000平米以下にしていれば都の所管でなくなって、揉めなかったと書かれてました。

[506: 匿名さん]

分譲がいつ頃かどなたか情報をお持ちじゃないでしょうか？

[507: 匿名さん]

計画では着手がＨ２８．３だが、解体工事で大幅に遅れいつ終わるかわからない。
この理由は、①施工方法が悪い。高層ビルで規模が遥かに大きいアカプリや三井物産、丸紅などは
一年以内で解体している。大型機械導入、施工口数、施工日等施工方法がチンタラ施工である。
②いまだにアスベスト処理が完了しておらず来年も施工する予定のようだ。
③遺跡調査はいつものことだが、ダラダラ調査で開発者負担は増えるばかり。
④民間事業に展望台より不必要な指示を出し事業妨害になっていることもある。
⑤周辺のビルやマンション、通行人は皆我慢しているが遅々として進まず限界にきている。
●プロはこの程度に小規模ビル、面積なら半年ぐらいで処理し地域へ。の迷惑も軽減できるのでは

[508: 通りがかりさん]

ちんたら、だらだらしている原因はなんなんでしょうか。

[509: 匿名さん]

>>507
前々から予測されていたことでしょ

[510: 匿名さん]

一年遅れで来年3月ぐらいに着工するとしたら分譲もその辺からでしょうか？

[511: 匿名さん]

シビックセンターからの映像
http://t.co/5Gs3srZSiw

[512: 匿名さん]

明日、区議会の建設委員会があるけど
ここの議論もされるのかしらね。傍聴してみては？

[513: 匿名さん]

毎日のように地震が発生しており、最近は、また、３．１１東日本震災のような地震も発生しており、仮入居している老朽マンションも大きく揺れた。一刻も早く、再開発を完成することを各、権利者は望んでいます。東京周辺では地震が頻発し、東京直下型大地震が報じてられているが、大地震が発生し小石川の千川流域が猛火で地獄谷にならないように、土地の半分を提供しグリーンバレー公園を設置し地域住民のための避難場所、この再開発マンションと区役所が延焼防止帯になり、地元を大火災から防止することを期待します。また、大地震の時は３．１１より多くの避難民が集中するので、区役所と防災センターの役割を発揮する避難場所を確保していることなので入居者だけでなく近隣に住む住民も安心できます。この地区の住民は、予定工期を前倒ししても早く完成することを期待します。

[514: 匿名さん]

三菱春日町支店はそのままなんですかね？移転とかお知らせ何も出てませんけど。

[515: ご近所さん]

　日本生命春日第二ビルの裏に三菱銀行の仮ビルをプレハブで建設中です。
予定より大幅に遅れているようです。
　いつになるかわからないので三菱銀行も移転予定を掲示できないのではないか。

[516: 匿名さん]

23区の発売単価は、つるべ落とし状態になっている。／首都圏新築マンション市場に陰り
http://pic.twitter.com/XlmzoarABt

[517: 匿名さん]

516は、なぜツイッターのＵＲＬ？
クリックすると、足跡追跡ウィジェットで解析されてしまうとか？

[518: 匿名さん]

分譲開始が先になって価格が下がるなら歓迎です。ただ、場所が場所なのであんまり期待できない様な気がします。

[519: 匿名さん]

下がるわけないでしょ。こんなに時間かかって地権者にも金ばらまいてるし相当コスト増。全て販売価格に反映します。たぶん驚き価格。

[520: 匿名さん]

坪550超えてきますかね？

多分地元民以外は見向きもしないと思いますが。

パークコート浜離宮と同じくらいの価格と思っていますが、とうなんでしょう。

[521: 匿名さん]

>>520 匿名さん
パークコート浜離宮と同じ値段では売れるわけないですが、余計なコストを増やし続けているので、ペイする値段で売ろうとすると相場より割高にするしかないということでしょう。
良い物件になる要素が感じ取れませんが、売れるといいですね。

[522: 匿名さん]

ペイする値段で売ろうとするのが無理があるのでは？
>>516の指摘するように不動産価格はつるべ落とし状態です。

[523: 匿名さん]

　アベノミクスの行き詰まりでオリンピックを前に不動産不況に突入か。不動産経済研究所のマンション市場動向調査によれば、７月の東京都区部のマンション契約率は＜５６．５％＞と７月としては２００８年以来の低さとなっている。２３区の大規模マンションは軒並み売れ残りが増加し完売はない。鉄鋼、セメント、労務費が低下し建設コストが低下し新築マンションの価格も低下し始めた。都内では学生アパートが多摩で２万円、区部で４万円の物件が出始め、駐車場も賃料値下げ、空き家、空き地の増大など不況が拡大している。
　当マンションは大部分が権利者に抑えられているが、工期の長期化、膨大な地元対策費、環境対策費、埋蔵物調査費等で販売価格が大幅アップし大量に売残る。