文京ガーデンってどうですか？

[匿名さん]

事業名称：春日・後楽園駅前地区第一種市街地再開発事業
施行者 ：春日・後楽園駅前地区市街地再開発組合
所在地 ：東京都文京区小石川一丁目地内
施行地区：約2.4ha
地域地区：商業地域、防火地域、地区計画、高度利用地区
組合員数：175名（権利者171名、参加組合員4名）

公式URL：http://www.harusan.jp/index.html
http://www.eonet.ne.jp/~building-pc/tokyo-kensetu/tokyo-110kasuga.htm



街区　　：南街区（S-A,B,C）
敷地面積：約9,320m2
建築面積 ：約5,110m2
延べ面積 ：約93,910m2
容積率 ：約850%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上23階/地下2階
建築物高さ：約104m


街区　　：北街区（N-X,Y）
敷地面積：約6,210m2
建築面積 ：約4,070m2
延べ面積 ：約84,320m2
容積率 ：約950%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上40階/地下2階
建築物高さ：約141m


街区　　：西街区（W）
敷地面積：約460m2
建築面積 ：約240m2
延べ面積 ：約2,740m2
容積率 ：約400%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上13階/地下1階
建築物高さ：約45m


【計画概要を追記しました。2017.8.2　管理担当】

[384: 通りすがり]

西向きの低層なら400万台半ばもあるんじゃないでしょうか？しかしそれでも60㎡～80㎡とのことですから8000万オーバーです。もっと狭いタイプも作って総額を下げていただけると助かります。

[385: 匿名さん]

埋蔵文化財の調査で何か見つかったのですか？

[386: 匿名さん]

>>385
何も見つかってません。

[387: 匿名さん]

ここ地権者だらけなんだね。

相場を上げようとしてるのが見え見えで面白い。

文京区は本当に異質ですね。

[388: 匿名さん]

地権者は別に相場上げなくても平気なんですけど・・値段決まってるんで。

[389: 匿名さん]

あ、すぐに転売とか考えてる地権者は相場が上がった方が良いのか。

[390: 匿名さん]

文京区マンション値上がりすぎでしょう
http://dlvr.it/C19d4f

[391: マンション比較中さん]

建設中の西側再開発マンション（１５F）は、地権者ですべて完了。南側再開発マンション（２２F）も
全て地権者向けのようだな。同じく今年着手している北側再開発マンション（４０F)も半分は地権者用
で、残りを分譲するようだが、抜群のロケーション、安全安心マンションのため高そうだな。

[392: 周辺住民さん]

ところでこのマンション、雨の日に傘なしで濡れずに後楽園駅まで行けるんでしょうかね。

>>384さん
60～80「中心」なので、小さいタイプも少しくらいは造られると思いますよ。ただし低層階ですみふのビルに面しているとか、条件は悪いでしょうね。

[393: 匿名さん]

>>390
都心でマンション「大暴落」
http://twitter.com/gendai_biz/status/775439125033787393

[394: 匿名さん]

ほんとに大暴落するなら有り難いけどね。

[395: 匿名さん]

大暴落するのでは？
文京区もマンションの供給過剰ですから。

[396: マンション検討中さん]

中央区、江東区、港区、品川区、大田区、世田谷区」等大型マンション、再開発が多い地区では
売れ残りマンションが続出している。
　あと五戸だからと説明を受け現地に行ってみると１階、２階はほとんど売れ残りだった。
オリンピックのブームは終わった感じだな。マンション不況に突入している。
相続税対策として建設している賃貸マンションもほとんど埋まらずビジネスモデルが崩壊だな、
再開発マンションは地権者、借地権者、等３００人に優先し残りを分譲するので完売するのでは。

[397: 匿名さん]

文京区でも下がる物件と下がらない物件はあると思いますよ。皆が欲しがる物件は大暴落にも限界あるんじゃないですかね？ほんとに大暴落とかすんのかな？

[398: 匿名さん]

この辺りは緩やかに下がる程度な気もしますが、
それにしても今はどこも高い。

[399: 評判気になるさん]

過去の推移を見るに、都心5区に比べ、極端に上がりもせず下りもしない、それが文京区（今高いのは間違いないけど）。士業や勤務医といった小金持ちの文京ラバーで支えられてる特殊なマーケットなのでヤマっけのある投資家は絡み辛い。

[400: 匿名さん]

NIPPOが東京都を提訴した理由について語りました。
http://twitter.com/kentaro_arch/status/778440495106170884

[401: マンション検討中さん]

　最近の23区マンションの売れ行き状況は、地点数では「横ばい」が全体の3分の2（95地点中63）を占め、「値上がり」は3分の1にとどまります。値上がり傾向がストップしたマンションも少なくないわけです。
値上がりが続いているマンションは、一つは「プレミアム感があるマンション」です。もうひとつは、「都心部で価格が据え置かれていたマンション、再開発など環境性、利便性、公共性が高いマンション」といえます。タワーマンションなどに隠れて注目度が低いゆえに、価格が抑え気味だったマンションが、じわじわと値上りを続けている。
さらに、以前なら同じマンション内の物件は同じような動きをしていましたが、最近では、同じマンション棟内でも、物件による差が目立つようになってきました。 たとえば、とあるタワーマンションでは、中層階の物件は相場より少しでも価格が高いと問い合わせがありません。しかし、「最上階」や「角部屋」、「東京タワー・ビュー」などの特徴が加わると、多少高めの価格でも売れています。同じマンション内で同時に複数の物件が売り出されている場合は、こうした良い物件から先に売れている状況です。「高くても売れる物件」の条件が徐々に狭まっています。こうした状況に来ると、相場全体の上昇傾向は最終コーナーを迎えつつあるといえる。

[402: 周辺住民さん]

『春日後楽園市街地再開発事業』の目玉事業「グリーンバレー」
■「グリーンバレー」の整備
街区を南北に貫く緑豊かな広場空間「グリーンバレー」を確保し、安全で快適な歩行者空間、地域コミュニティ形成の場ともなる、武蔵野風の緑に囲まれた潤いのあるオアシス、憩いの場を創出します。
■交通結節点機能を強化する「地下広場」の整備
地下階に広場状空地を設け、既存の地下鉄駅や公共駐輪場へ接続する、バリアフリーにも配慮した動線を確保することで、交通結節点機能を強化し、利便性向上を図ります。
■災害時の公共貢献
広場空間「グリーンバレー」等において、災害時の一時避難場所としての機能整備（非常用トイレ等）を図ります。
■安全で快適な歩行者空間・回遊動線の整備
敷地内に歩行者通路を整備し、「グリーンバレー」と外周道路とを連絡するきめこまかな歩行者空間を整備すると共に、2階レベルでの歩行者回遊動線を確保します。また、区道206号は、歩車が共存するコミュニティ道路として整備します。

[403: 匿名さん]

マンションはいつ販売になるんでしょうか？

[404: 匿名さん]

北街区は地下で他の街区と繋がって無い様ですね。2階レベルの「回遊動線を確保」という事は2階を通って後楽園の駅まで行けるって事ですね。それにしても南側と西側にマンションとオフィスビルが囲む様に建つわけですから日当たりとか眺望はどうなんでしょうね？

[405: マンション比較中さん]

春日後楽園市街地再開発事業の計画コンセプト
地区の南側には「文京シビックセンター」が隣接し、さらにその南側には「東京ドーム」が立地しています。
また、地下鉄４路線が当地区周辺で交差するという利便性の高さや街区の４周を幹線道路が囲むという公共施設整備の高さも加え、文京区随一のポテンシャルを備えた地区と言えます。
その他、「小石川後楽園」や「中央大学・東京大学」、「上野公園」などの文教的な要素も豊富にあり、他の地域にはない独特のコンセプトに基づくまちづくりを予感させる地区です。
一方で現在の利用状況を見ると、街区の幹線道路沿いにはいくつかのオフィスビルが完成してはいるものの、街区の内部では老朽化した建物や細街路も多く残されており、災害時の安全性などについて課題の残る状況となっています。①住宅、商業、事務所、大学、大学院など都市の高度機能集中 ②既存行政、文化、体育、娯楽施設との連携
③グリーンバレーの公園、避難広場、地域の防災広場、防災センター ④スーパー、などショッピング機能向上
⑤幼稚園、駅前児童施設 ⑥無電柱化、電気施設の都市安全⑦駅と連携

[406: マンション検討中さん]

マンションの売れ行きがよくないな。春日後楽園開発再開発マンションも来年から販売のようだが、販売価格はいくらになるかな。
　先月の首都圏のマンション新規発売戸数は一年前に比べ＜－３０．７％＞の３３１７戸となり８ケ月連続で減少しており、この３３１７戸は２００９年の３２３０戸以来の低い水準となっているのです。
本来なら完売しても不思議ではない戸数しか販売していないにも拘わらず、首都圏で３６％以上、東京都区部では４４％余りが売れ残っており、マンションが売れていないとなっているのです。
大手マスコミ等では絶対に報じられないでしょうが、月間発売数・月間契約率から見るマンション市場は今や大不況とも言え、デパートの不況・家具店の赤字もマンション不況と関連しており、今や消費の現場では、「爆買い」の消滅もあり、異常事態に陥りつつあると言えます。

[407: 匿名さん]

分譲に至るまでに長い時間が掛かってますから近隣で売れ残りが多いとしても価格を下げて分譲するのは無理じゃないでしょうか？それなりの価格で分譲して高いのなんのと言われながら気長に販売して行く事になるんでしょうね。

[408: 匿名さん]

マンション販売まだですかー
いつですかー

[409: 匿名さん]

タワーマンションを利用した相続税対策にリスクはないのか？
http://www.family-office.co.jp/blog/?itemid=258

固定資産税の見直しも議論されているようですね。

[410: 買い替え検討中さん]

タワーマンションの高層階ほど増税、低層階ほど減税する税制変更は、１８年度実施だ。来年、ぜひ契約したいな。
タワーマンションの所有者にかかる固定資産税について、政府・与党は「高層階ほど増税、低層階ほど減税」にする検討を始めた。フロアごとに資産価値は違うのに、どの階も床面積あたりでは同じ税額となる不公平感や、一部の富裕層が相続時の節税に使っている問題が指摘されていた。この対策として来年度の与党税制改正大綱に盛り込み、早ければ２０１８年度から実施する。
　おおむね２０階建て以上の新築マンションは、階に応じて固定資産税を増減する方向で調整中だ。１棟の課税総額は変えない。年末までに具体的な対象や税額の計算方法を詰める。
　マンションの固定資産税は現在、まず１棟全体で価値を評価して税額を算出。フロアに関係なく、各部屋の床面積に応じて税額を割り振っている。

[411: 匿名さん]

来年契約しても旧法の適用が再来年以降に続くわけではないから、急ぐ理由にならないと思うよ。

[412: 匿名さん]

高層階はどうせ予算的に無理そうなので、真ん中から下の階なら固定資産税が減額されると考える方が前向きですね。

[413: 匿名さん]

真ん中から下の階で固定資産税が減額されるかもしれませんが、資産価値が下がるのも早いためにお得かどうかわからないと思います。

[414: 匿名さん]

車を買うのと同じ様にローンが終わるまで住み続ければ資産価値は関係ないですよね。所詮は耐久消費財、住まいなんで値上がりに越したことは無いですが値下がりしても売らないで住んでれば良いですよね。

[415: 匿名さん]

シビックセンターより

[416: 匿名さん]

最新概要

[417: 匿名さん]

さぁ、そろそろ分譲発売されますね。
いくらなのかかなり気になります。

[418: 匿名さん]

坪いくらからだと思いますか？

[419: 匿名さん]

秋に分譲って話でしたけど、年明けになるんですかね？年内に分譲されるんでようか？解体は随分進んでますけんど。

[420: 匿名さん]

平均坪470！

[421: 匿名さん]

470じゃ浜離宮より安いじゃないですか

平均600－700くらいじゃないですかね

[422: 匿名さん]

浜離宮やり安いでしょ。

あちらの方が圧倒的に立地良いし。

[423: 匿名さん]

いずれにしても文京区NO1物件でしょうから分譲価格とか売れ行きでで文京区の実力がわかりますね。

[424: 匿名さん]

そんなにいきますか！
浜松町も再開発地区ですしね。
低層階だと400前半からあってほしいな。

[425: 匿名さん]

都心一等地の再開発、このご時世に坪500きったら瞬間蒸発ですよ

[426: 匿名さん]

今後に値が下がってもですか？

[427: 匿名さん]

下がると思う人は買わなければ良いだけ

[428: 匿名さん]

低層400〜で平均470ってところだと思う。
アトラスタワーの頃では考えられへんね。

[429: マンション検討中さん]

この再開発は計画後、地権者地元協議、再開発法や都市計画法、建築基準法などの法手続きに
１５年要した。２８年３月からマンション着工の予定であったが、現在も非効率的な解体法、
何もでない発掘作業で大幅に遅れている。近隣区で施工した場合の２倍の工期を要している。
従って、販売価格は他区が大幅に低下している中で、平均５００をきることはないのでは。

[430: 匿名さん]

文京区に坪600以上の出す人はいないと思う、
何で港区アドレスかつ再開発目白押しで利便性の高い浜離宮より上だと思えるのかが謎。

[431: 通りがかりさん]

余計な期間と予算が掛かっているから、高額にしないと事業が成り立たないという話にすぎないですよ。

坪600の価値がないことは自明とはいえ、今まで余計な期間と費用をかけてしまっているので売り切れるギリギリを狙うのだと思います。
安値追求してロクでもない上物が出来ないかは正直不安ですが。

というか、なんで文京区はいつも揉めるんだろう。

[432: 匿名さん]

>>430 匿名さん

この物件自体が大きな再開発ですが、ビル建て替えを再開発と勘違いしてませんか？　また、利便性は地下鉄アクセスを考えるとこちらが上では？

[433: マンション検討中さん]

土地の仕込みが相当昔だし、600とかはないでしょ。市況もピーク過ぎてるしなんだかんだ300後半〜一部500台でしょ

[434: 匿名さん]

北街区は40階建てらしいですから最上階が500万台は安すぎませんか？スミフのビル側の低層は300台あると思いますけど。最上階が590万だとしても30坪で2億しないのって無理じゃないですか？安いに越したことはないですけどね。

[435: 匿名さん]

>>432 匿名さん
このレベルで大きな再開発と言えるのが文京区。
たかが1ヘクタールレベル。
浜松町の周辺の開発計画の規模と件数を見てみましょうね。

そもそも文京区は都心じゃ無いし。
利便性は

[436: 匿名さん]

駅が貧弱な路線しか無いのが残念だよね。

[437: 匿名さん]

事業計画の施工地区は約2.4haって書いてありますよ。文京区で40階建てのタワーマンションなんて2度と建たないと思いますけど、文京区でなければタワーなんて珍しくも無いですから価格的には微妙ですかねー。

[438: 匿名さん]

>>436 匿名さん

丸の内線、三田線、大江戸線が揃っていて貧弱ということないでしょう。JRが使いたいのだとしたら山手線内側は不向きということです。

[439: 匿名さん]

>>438 匿名さん
南北線が漏れてました。。

[440: 周辺住民さん]

文京区は、２３区でＪＲのない区だが、通勤、通学、娯楽で利用者がトップ級の
水道橋駅に中央線の快速電車を停車させる計画があるようだ。そうなれば、水道橋駅まで
１０分だから貧弱な交通網でなくなるよ。

[441: 匿名さん]

>>438 匿名さん
地下鉄がこれだけあれば全く問題なし。JRは寧ろ郊外地方へ向かう時に使うだけ。

[442: 匿名さん]

私は東京ドームで野球が見たいので値段はともかく狭い部屋でも何とか手に入れたいと思ってます。低俗で申し訳ありません。

[443: 匿名さん]

田舎住まいの人ほどJRがないと嫌だって騒ぐよね。
都内は地下鉄があれば充分。

[444: 匿名さん]

>>443 匿名さん
都内出身だけど、普通にJRの方が便利だろw

京浜東北、山手のどちらかはあって欲しい

[445: 匿名さん]

>>444 匿名さん
それでは山手線内側には住めないですね。JR好きには北千住、赤羽、蒲田あたりがおすすめです。

[446: 匿名さん]

地下鉄しか通っていない駅、たとえば大手町や霞ヶ関、赤坂、六本木が職場だと、家から職場まで乗り換えなしで辿り着けないJRの方が不便ということもあります。

[447: 匿名さん]

>>446 匿名さん
地下鉄に慣れると、当たり前だが空調のないJRのホームは苦痛。

[448: 匿名さん]

>>446 匿名さん
だから複数路線あるJRの駅が人気あるんじゃないの。

パークコート浜離宮なら大江戸線もあるから六本木、麻布十番にも行けるしね。

大手町も東京駅から地下道で歩いて行けるし、地下鉄必須の駅以外なら複数路線あるJR付近が最強。

[449: 匿名さん]

春日のレスで浜離宮の宣伝って。山手線の内側で地下鉄が使えれば不便って事はないでしょ。山手線にこだわる理由がわかりません。

[450: 匿名さん]

東京駅から地下道で大手町まで歩くぐらいなら丸の内線に乗ります。地下道歩くと結構ありますよ。どのビルに行くのかにもよりますけど。

[451: 匿名さん]

>>448 匿名さん

港区にも文京区にも住んだことのある私からアドバイスです。パークコート浜離宮から大手町にいくなら御成門駅から三田線に乗るほうがJRより便利ですよ。浜松町エリアが便利なのは認めますが、JR信仰？はよくわからんです。

[452: 匿名さん]

そもそも都心3区どころか、都心５区にも入らない文京区では、比較する事自体おこがましいな。

[453: 匿名さん]

>>452 匿名さん
JR至上主義が利便性の観点から論破されたからって、見苦しい。

[454: 匿名さん]

JRは便利だよ。

特に山手、中央、京浜東北線辺りは。

山手線内側のど真ん中だと飯田橋、市ヶ谷、四ツ谷辺りも良いね。

世田谷や文京至上主義の方はJRいらないって人は多いよね。

[455: 匿名さん]

地下鉄4路線使えて貧弱って。。。
ここを貧弱と言っている人はどんな場所に住んでるんでしょうかね。
東京駅近くのホテル住まいのセレブでしょうか笑

[456: 匿名さん]

>>454 匿名さん

山手線内側では、麻布十番や白金台は地下鉄開通までは長らく陸の孤島でしたが、それでも人気あるエリアでしたよね。交通利便性だけで住まいを選ばない価値観もあるのです。いまでも西麻布あたりは陸の孤島な感ありますね。春日は交通利便性と住宅地としての落ち着きを兼ね備えているのが、ただのオフィス街の浜松町との違いですね。

[457: 匿名さん]

春日とか後楽園に住むのが都合の良い人が買えば良いわけで地下鉄とかJRがどれだけ通ってても自分の通勤とかに関係ない路線なら無いのと一緒ですよね。資産価値的には複数路線の方が良いのかもしれませんけど。

[458: 匿名さん]

>>457 匿名さん
そうですね。そういう観点では、地方出身の方ほど郊外や地方とつながりあるJR駅にこだわりを見せる傾向にあるというのも間違いないところと思います。別にそれを悪くいうつもりもありません。

[459: 匿名さん]

>>458 匿名さん
帰省に便利とかね。

[460: 周辺住民さん]

ＪＲとかメトロとか他区では問題にならないことを問題にしイチャモンつけるのが紛狂区だ。
文京区は、東京の中心で全てが山手線の内側にある区で後楽園駅はメトロ交通の中心地だ。しかし、都心３区（千代田、中央、港）都心５区（３区に新宿区、渋谷区）には、知名度、財政的、裕福度では遥かに及ばず、東京のどこにあるのかも分からない都民が多い。文京区は紛狂区とも週刊誌で記されていたが、東大闘争、マンション紛争など協調性のない住民が多く紛争が至るところで生じている。

[461: 口コミ知りたいさん]

>>458 匿名さん

生粋の文京プロパーなら地権者以外ここを欲しいとは思わないけどね。わざわざ文京区を選択するならもっと緑豊かで静かな地域を選んだ方がいいと思うけど。

高い家賃払って長年区内に住み続け、物件探した結論がここなら、もっと資産性も利便性も高い三都心にさっさと住めばいいのにって思う。まぁそれが所謂文京ラバーなんでしょうけど。

[462: 匿名]

>>461
千代田区と港区のタワマンはもう坪500万弱じゃ買えないでしょ。

[463: 匿名さん]

ここって文京区の中では悪い場所なんですか？緑豊かで静かな地域って文京区のどの辺にあるんですかね？後楽園？小石川植物園？

[464: 口コミ知りたいさん]

>>463 匿名さん

一般的な不動産価値を基準としたらここら辺と本郷だと思いますが、文京区のオリジナリティで言えば、仰る通り、後楽園、小石川植物園に加え、六義園、西片、小日向辺りかと思います。

[465: 口コミ知りたいさん]

>>463 匿名さん

すみません、あと播磨坂を中心とした茗荷谷。

[466: 匿名さん]

ここも平均坪５００超えるんじゃないの？

[467: 匿名さん]

此処はジェットコースター等からの悲鳴はうるさくありませんか？

[468: 匿名さん]

ゴゴゴゴゴー！きゃーぎゃー！わー！

[469: 口コミ知りたいさん]

>>467 匿名さん

ですから正直うるさいです。とりわけドームで、コンサートがあったりする時は。

[470: 匿名さん]

秋にも分譲って話だったと思うんですが、遅れてますよね？解体はどんどん進んでますけど分譲はいつになるんでしょうか？どなたかご存知ありませんか？

[471: 匿名さん]

ジェットコースターはそれほど気にならないけど、コンサートのときは重低音みたいなのが少し気になることはある。でも夜遅くまではやってないし、窓を開けてなければ気にならないレベルかと。

[472: 匿名さん]

今日シビックセンターの展望台からジェットコースター見ましたけど全く音がしませんでした。防音のせいですかね。

[473: 匿名さん]

>>472 匿名さん

建物から聞こえるか聞こえないかではなく、決して静かな環境ではないということです。

[474: 匿名さん]

シビックセンターのほうがジェットコースターに近いが、全く音が聞こえない。
ドームでコンサートがあろうが、駅と反対なので人並みも関係ない。
都心部で静かな場所を望むなら、低層の駅遠マンションがいいですよ。
ここは複数路線と区役所とコンサートホールにデッキで直結、ドームシティ至近、
中央大や東大があって店も活気があり、植物園や小石川後楽園もあって、無二の場所です。
他に区内に超高層マンションが建ちそうもないから希少価値もあるし。埋立地でもないし。
平均坪６００万、プレミアで１０００万ですね。
２０２０年にかけてゆっくり売っていけばいい。

[475: 匿名さん]

浜離宮の平均が坪500万、プレミア1,000万だから、それと同等かそれ以上でしょう。
浜離宮はいいロケーションだが運河エリアの埋立地。駅も遠い。そして線路沿いだから騒音も。
ここはオフィスとアミューズメントと大学が混在していて活況がある駅近物件。
オフィス棟に生鮮スーパーも入って便利だし、タウンドイトやオリンピックなど店も色々。
東大を始め歴史ある文京のレガシーエリア。

[476: 匿名さん]

>>474 匿名さん

たしか文京区民センター側で野村がタワマン建設計画中ですよね。既に揉めてますけど。

[477: 匿名さん]

NIPPOでは？

[478: 匿名さん]

>>477 匿名さん

ルサンクではありませんよ。文京区民センターの所在地ってご存じですか？

[479: 匿名さん]

建つとしても四半世紀先になるんじゃないでしょかね？あるいは建っても使えないとか？

[480: 匿名さん]

南青山第一マンションズが建替え！表参道駅前。住民はラッキー
http://toshin.club/area/minato/ms3/minamiaoyama_manshons/4686
再々開発されるとなると修繕積立金も戻ってきて、無料で新築に！

駅直結のような立地でしか実現できない夢。

ここの再開発もそう。やっぱり駅直はイイね！

[481: 匿名さん]

念のため、474と477は別人です

[482: 匿名さん]

今回の再開発では購入が不可能だが、向かい側の、本郷四丁目、西片一丁目にも再開発計画があり
タワマンが立つ予定があると区議関係者が言っていたが、いつごろになるのか具体的計画がわからないな。

[483: 匿名さん]

西片でタワマンとか無理じゃないでしょうか？と言うか春日以外にタワマンは無理だと思います。何十年もかければ別ですけど