文京ガーデンってどうですか？

[匿名さん]

事業名称：春日・後楽園駅前地区第一種市街地再開発事業
施行者 ：春日・後楽園駅前地区市街地再開発組合
所在地 ：東京都文京区小石川一丁目地内
施行地区：約2.4ha
地域地区：商業地域、防火地域、地区計画、高度利用地区
組合員数：175名（権利者171名、参加組合員4名）

公式URL：http://www.harusan.jp/index.html
http://www.eonet.ne.jp/~building-pc/tokyo-kensetu/tokyo-110kasuga.htm



街区　　：南街区（S-A,B,C）
敷地面積：約9,320m2
建築面積 ：約5,110m2
延べ面積 ：約93,910m2
容積率 ：約850%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上23階/地下2階
建築物高さ：約104m


街区　　：北街区（N-X,Y）
敷地面積：約6,210m2
建築面積 ：約4,070m2
延べ面積 ：約84,320m2
容積率 ：約950%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上40階/地下2階
建築物高さ：約141m


街区　　：西街区（W）
敷地面積：約460m2
建築面積 ：約240m2
延べ面積 ：約2,740m2
容積率 ：約400%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上13階/地下1階
建築物高さ：約45m


【計画概要を追記しました。2017.8.2　管理担当】

[381: 匿名さん]

上層階は別にしてN-X棟の東側は結構な値段になりそうですね。平均単価が坪450万として東側は500万を超えますかね。

[382: 買い替え検討中さん]

後楽のように２haを超す再開発事業のような大街区方式の開発は、駅一体型、商業施設、教育施設、業務機能等の複合施設で便利性や環境もよく、しかも安全、安心であるが、地権者や借地権者、地元事業者等地元調整、法手続き２０年の時間を要したので３LDKで１億円以下はないのでは。

[383: 匿名さん]

>>381 匿名さん

400台半ばがあればかなり安いなと感じてしまいますが、どうでしょう…
もしその程度からあれば最近ではなかなか見ない瞬間蒸発もあり得るように思います。

[384: 通りすがり]

西向きの低層なら400万台半ばもあるんじゃないでしょうか？しかしそれでも60㎡～80㎡とのことですから8000万オーバーです。もっと狭いタイプも作って総額を下げていただけると助かります。

[385: 匿名さん]

埋蔵文化財の調査で何か見つかったのですか？

[386: 匿名さん]

>>385
何も見つかってません。

[387: 匿名さん]

ここ地権者だらけなんだね。

相場を上げようとしてるのが見え見えで面白い。

文京区は本当に異質ですね。

[388: 匿名さん]

地権者は別に相場上げなくても平気なんですけど・・値段決まってるんで。

[389: 匿名さん]

あ、すぐに転売とか考えてる地権者は相場が上がった方が良いのか。

[390: 匿名さん]

文京区マンション値上がりすぎでしょう
http://dlvr.it/C19d4f

[391: マンション比較中さん]

建設中の西側再開発マンション（１５F）は、地権者ですべて完了。南側再開発マンション（２２F）も
全て地権者向けのようだな。同じく今年着手している北側再開発マンション（４０F)も半分は地権者用
で、残りを分譲するようだが、抜群のロケーション、安全安心マンションのため高そうだな。

[392: 周辺住民さん]

ところでこのマンション、雨の日に傘なしで濡れずに後楽園駅まで行けるんでしょうかね。

>>384さん
60～80「中心」なので、小さいタイプも少しくらいは造られると思いますよ。ただし低層階ですみふのビルに面しているとか、条件は悪いでしょうね。

[393: 匿名さん]

>>390
都心でマンション「大暴落」
http://twitter.com/gendai_biz/status/775439125033787393

[394: 匿名さん]

ほんとに大暴落するなら有り難いけどね。

[395: 匿名さん]

大暴落するのでは？
文京区もマンションの供給過剰ですから。

[396: マンション検討中さん]

中央区、江東区、港区、品川区、大田区、世田谷区」等大型マンション、再開発が多い地区では
売れ残りマンションが続出している。
　あと五戸だからと説明を受け現地に行ってみると１階、２階はほとんど売れ残りだった。
オリンピックのブームは終わった感じだな。マンション不況に突入している。
相続税対策として建設している賃貸マンションもほとんど埋まらずビジネスモデルが崩壊だな、
再開発マンションは地権者、借地権者、等３００人に優先し残りを分譲するので完売するのでは。

[397: 匿名さん]

文京区でも下がる物件と下がらない物件はあると思いますよ。皆が欲しがる物件は大暴落にも限界あるんじゃないですかね？ほんとに大暴落とかすんのかな？

[398: 匿名さん]

この辺りは緩やかに下がる程度な気もしますが、
それにしても今はどこも高い。

[399: 評判気になるさん]

過去の推移を見るに、都心5区に比べ、極端に上がりもせず下りもしない、それが文京区（今高いのは間違いないけど）。士業や勤務医といった小金持ちの文京ラバーで支えられてる特殊なマーケットなのでヤマっけのある投資家は絡み辛い。

[400: 匿名さん]

NIPPOが東京都を提訴した理由について語りました。
http://twitter.com/kentaro_arch/status/778440495106170884

[401: マンション検討中さん]

　最近の23区マンションの売れ行き状況は、地点数では「横ばい」が全体の3分の2（95地点中63）を占め、「値上がり」は3分の1にとどまります。値上がり傾向がストップしたマンションも少なくないわけです。
値上がりが続いているマンションは、一つは「プレミアム感があるマンション」です。もうひとつは、「都心部で価格が据え置かれていたマンション、再開発など環境性、利便性、公共性が高いマンション」といえます。タワーマンションなどに隠れて注目度が低いゆえに、価格が抑え気味だったマンションが、じわじわと値上りを続けている。
さらに、以前なら同じマンション内の物件は同じような動きをしていましたが、最近では、同じマンション棟内でも、物件による差が目立つようになってきました。 たとえば、とあるタワーマンションでは、中層階の物件は相場より少しでも価格が高いと問い合わせがありません。しかし、「最上階」や「角部屋」、「東京タワー・ビュー」などの特徴が加わると、多少高めの価格でも売れています。同じマンション内で同時に複数の物件が売り出されている場合は、こうした良い物件から先に売れている状況です。「高くても売れる物件」の条件が徐々に狭まっています。こうした状況に来ると、相場全体の上昇傾向は最終コーナーを迎えつつあるといえる。

[402: 周辺住民さん]

『春日後楽園市街地再開発事業』の目玉事業「グリーンバレー」
■「グリーンバレー」の整備
街区を南北に貫く緑豊かな広場空間「グリーンバレー」を確保し、安全で快適な歩行者空間、地域コミュニティ形成の場ともなる、武蔵野風の緑に囲まれた潤いのあるオアシス、憩いの場を創出します。
■交通結節点機能を強化する「地下広場」の整備
地下階に広場状空地を設け、既存の地下鉄駅や公共駐輪場へ接続する、バリアフリーにも配慮した動線を確保することで、交通結節点機能を強化し、利便性向上を図ります。
■災害時の公共貢献
広場空間「グリーンバレー」等において、災害時の一時避難場所としての機能整備（非常用トイレ等）を図ります。
■安全で快適な歩行者空間・回遊動線の整備
敷地内に歩行者通路を整備し、「グリーンバレー」と外周道路とを連絡するきめこまかな歩行者空間を整備すると共に、2階レベルでの歩行者回遊動線を確保します。また、区道206号は、歩車が共存するコミュニティ道路として整備します。

[403: 匿名さん]

マンションはいつ販売になるんでしょうか？

[404: 匿名さん]

北街区は地下で他の街区と繋がって無い様ですね。2階レベルの「回遊動線を確保」という事は2階を通って後楽園の駅まで行けるって事ですね。それにしても南側と西側にマンションとオフィスビルが囲む様に建つわけですから日当たりとか眺望はどうなんでしょうね？

[405: マンション比較中さん]

春日後楽園市街地再開発事業の計画コンセプト
地区の南側には「文京シビックセンター」が隣接し、さらにその南側には「東京ドーム」が立地しています。
また、地下鉄４路線が当地区周辺で交差するという利便性の高さや街区の４周を幹線道路が囲むという公共施設整備の高さも加え、文京区随一のポテンシャルを備えた地区と言えます。
その他、「小石川後楽園」や「中央大学・東京大学」、「上野公園」などの文教的な要素も豊富にあり、他の地域にはない独特のコンセプトに基づくまちづくりを予感させる地区です。
一方で現在の利用状況を見ると、街区の幹線道路沿いにはいくつかのオフィスビルが完成してはいるものの、街区の内部では老朽化した建物や細街路も多く残されており、災害時の安全性などについて課題の残る状況となっています。①住宅、商業、事務所、大学、大学院など都市の高度機能集中 ②既存行政、文化、体育、娯楽施設との連携
③グリーンバレーの公園、避難広場、地域の防災広場、防災センター ④スーパー、などショッピング機能向上
⑤幼稚園、駅前児童施設 ⑥無電柱化、電気施設の都市安全⑦駅と連携

[406: マンション検討中さん]

マンションの売れ行きがよくないな。春日後楽園開発再開発マンションも来年から販売のようだが、販売価格はいくらになるかな。
　先月の首都圏のマンション新規発売戸数は一年前に比べ＜－３０．７％＞の３３１７戸となり８ケ月連続で減少しており、この３３１７戸は２００９年の３２３０戸以来の低い水準となっているのです。
本来なら完売しても不思議ではない戸数しか販売していないにも拘わらず、首都圏で３６％以上、東京都区部では４４％余りが売れ残っており、マンションが売れていないとなっているのです。
大手マスコミ等では絶対に報じられないでしょうが、月間発売数・月間契約率から見るマンション市場は今や大不況とも言え、デパートの不況・家具店の赤字もマンション不況と関連しており、今や消費の現場では、「爆買い」の消滅もあり、異常事態に陥りつつあると言えます。

[407: 匿名さん]

分譲に至るまでに長い時間が掛かってますから近隣で売れ残りが多いとしても価格を下げて分譲するのは無理じゃないでしょうか？それなりの価格で分譲して高いのなんのと言われながら気長に販売して行く事になるんでしょうね。

[408: 匿名さん]

マンション販売まだですかー
いつですかー

[409: 匿名さん]

タワーマンションを利用した相続税対策にリスクはないのか？
http://www.family-office.co.jp/blog/?itemid=258

固定資産税の見直しも議論されているようですね。

[410: 買い替え検討中さん]

タワーマンションの高層階ほど増税、低層階ほど減税する税制変更は、１８年度実施だ。来年、ぜひ契約したいな。
タワーマンションの所有者にかかる固定資産税について、政府・与党は「高層階ほど増税、低層階ほど減税」にする検討を始めた。フロアごとに資産価値は違うのに、どの階も床面積あたりでは同じ税額となる不公平感や、一部の富裕層が相続時の節税に使っている問題が指摘されていた。この対策として来年度の与党税制改正大綱に盛り込み、早ければ２０１８年度から実施する。
　おおむね２０階建て以上の新築マンションは、階に応じて固定資産税を増減する方向で調整中だ。１棟の課税総額は変えない。年末までに具体的な対象や税額の計算方法を詰める。
　マンションの固定資産税は現在、まず１棟全体で価値を評価して税額を算出。フロアに関係なく、各部屋の床面積に応じて税額を割り振っている。

[411: 匿名さん]

来年契約しても旧法の適用が再来年以降に続くわけではないから、急ぐ理由にならないと思うよ。

[412: 匿名さん]

高層階はどうせ予算的に無理そうなので、真ん中から下の階なら固定資産税が減額されると考える方が前向きですね。

[413: 匿名さん]

真ん中から下の階で固定資産税が減額されるかもしれませんが、資産価値が下がるのも早いためにお得かどうかわからないと思います。

[414: 匿名さん]

車を買うのと同じ様にローンが終わるまで住み続ければ資産価値は関係ないですよね。所詮は耐久消費財、住まいなんで値上がりに越したことは無いですが値下がりしても売らないで住んでれば良いですよね。

[415: 匿名さん]

シビックセンターより

[416: 匿名さん]

最新概要

[417: 匿名さん]

さぁ、そろそろ分譲発売されますね。
いくらなのかかなり気になります。

[418: 匿名さん]

坪いくらからだと思いますか？

[419: 匿名さん]

秋に分譲って話でしたけど、年明けになるんですかね？年内に分譲されるんでようか？解体は随分進んでますけんど。

[420: 匿名さん]

平均坪470！

[421: 匿名さん]

470じゃ浜離宮より安いじゃないですか

平均600－700くらいじゃないですかね

[422: 匿名さん]

浜離宮やり安いでしょ。

あちらの方が圧倒的に立地良いし。

[423: 匿名さん]

いずれにしても文京区NO1物件でしょうから分譲価格とか売れ行きでで文京区の実力がわかりますね。

[424: 匿名さん]

そんなにいきますか！
浜松町も再開発地区ですしね。
低層階だと400前半からあってほしいな。

[425: 匿名さん]

都心一等地の再開発、このご時世に坪500きったら瞬間蒸発ですよ

[426: 匿名さん]

今後に値が下がってもですか？

[427: 匿名さん]

下がると思う人は買わなければ良いだけ

[428: 匿名さん]

低層400〜で平均470ってところだと思う。
アトラスタワーの頃では考えられへんね。

[429: マンション検討中さん]

この再開発は計画後、地権者地元協議、再開発法や都市計画法、建築基準法などの法手続きに
１５年要した。２８年３月からマンション着工の予定であったが、現在も非効率的な解体法、
何もでない発掘作業で大幅に遅れている。近隣区で施工した場合の２倍の工期を要している。
従って、販売価格は他区が大幅に低下している中で、平均５００をきることはないのでは。

[430: 匿名さん]

文京区に坪600以上の出す人はいないと思う、
何で港区アドレスかつ再開発目白押しで利便性の高い浜離宮より上だと思えるのかが謎。