文京ガーデンってどうですか？

[匿名さん]

事業名称：春日・後楽園駅前地区第一種市街地再開発事業
施行者 ：春日・後楽園駅前地区市街地再開発組合
所在地 ：東京都文京区小石川一丁目地内
施行地区：約2.4ha
地域地区：商業地域、防火地域、地区計画、高度利用地区
組合員数：175名（権利者171名、参加組合員4名）

公式URL：http://www.harusan.jp/index.html
http://www.eonet.ne.jp/~building-pc/tokyo-kensetu/tokyo-110kasuga.htm



街区　　：南街区（S-A,B,C）
敷地面積：約9,320m2
建築面積 ：約5,110m2
延べ面積 ：約93,910m2
容積率 ：約850%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上23階/地下2階
建築物高さ：約104m


街区　　：北街区（N-X,Y）
敷地面積：約6,210m2
建築面積 ：約4,070m2
延べ面積 ：約84,320m2
容積率 ：約950%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上40階/地下2階
建築物高さ：約141m


街区　　：西街区（W）
敷地面積：約460m2
建築面積 ：約240m2
延べ面積 ：約2,740m2
容積率 ：約400%
主要用途 ：事務所、住宅、店舗、駐車場
階数 ：地上13階/地下1階
建築物高さ：約45m


【計画概要を追記しました。2017.8.2　管理担当】

[3721: 匿名さん]

天ぷらなら 天や がいいね。
アナゴ エビ の爆盛り天丼が900円で食べれる。
学生とか中堅リーマンが客層の9割を占めるエリアだから こういう単価設定の店が一番ウケるだろうね。

[3722: 匿名さん]

てんやは入ったことないからわからない。
油と小麦粉でしこたまカロリーを摂取する究極の悪事なので、せめてハゲ天程度の品質は欲しいなあ。できるなら近藤さんの弟子の揚げるてんぷらが食べられると嬉しいけどね

[3723: 匿名さん]

その辺りは慎重にエリア年収を見てマーケティングするだろうね。
観光客が食事でお金を落としてくれる都心と違って、その辺りには全く期待できないから、エリア年収の低さよりシビアになる。
ランチ設定だと、都心の半分でも高いんじゃないかな。

[3724: 匿名さん]

( ´艸｀)

[3725: 匿名さん]

所得格差って残酷だな、寿司やてんぷらを日常的に食べる初心者マークもいれば、丸亀製麺のぶっかけでただ腹を満たすので精一杯な初心者マークもいる。

まあ、港区あたりの高い店には値段だけのことがない店も多いから、高けりゃいいというわけではないけどね

[3726: マンコミュファンさん]

最近は一蘭も神座も質が落ちて話にならん。
丸亀とか天やは、罰ゲームでしょ。

[3727: 匿名さん]

美味いカレー屋が欲しいな、店に入るとマサラの香りに包まれるような良心的なところが入るといいね。客単価2000円ぐらいならそこそこ美味しい店になるだろう

[3728: 匿名さん]

安い弁当といえばグリーンバレーの広場にキッチンカーが並ぶんじゃないかな、この辺オープンエアーな屋台村みたいなのがないので、できると面白そう。路上営業は苦情が出るからね。

[3729: 匿名さん]

牡蠣とシャブリで暑気払いのできる屋外の席のあるおしゃれなビストロとかグリーンバレーに面してできると楽しいな。夜ライトアップしたりすると、ご近所の学生さんが彼女を連れて集合するだろうね。青いナポリの成功体験をなぞるのはいい考えだ。

[3730: マンコミュファンさん]

私の大好きな初心者マークが並んで爽快なので、もったいないけど教えます。

シャブリやシャルドネもいいけど、ちょっと飽きたらグリューナー・フェルトリーナーがおススメです。

飲ませると女にモテます。

[3731: 経営者]

文京区の方々はお洒落な店に 憧れ を抱いているという認識で、宜しいでしょうか。

ランドプラン 拝見しました。
地権者・デベの利益を最大化する為に練り込まれた建ぺい率66%という 余裕のない敷地。
住民の窮屈さを強いてまで計画したにもかかわらず、商業施設の延べ床面積と店舗の数がアンバランスですね。
これだけ一店舗の面積が狭いと、いわゆる文京区の方々が 憧れ を抱くお洒落な店は、無理。半年で頓挫します。
この状況で大事なのは回転率。

長年このエリアでやってこられた地権者の方々は当然特性を理解しておられるでしょう。

麺系の店や揚げ物系の店は、最適ですね。
丸亀製麺、てんや。儲けるためにはなかなか目の付け所が良いと思いますよ。

[3732: 匿名さん]

>>3730
お、ホイリゲ経験者かな？　ハイリゲンシュタットで飲んだのは美味かった
甲州ワインのいいやつみたいな感じで美味いよね

まあ白山通りの本郷側みたいな店の構成にするのは地権者の勝手だよ。
周りに趣味のいいワインや、この時期岩牡蠣を振る舞う店もあるしそういう店に行けばいいだけさ。この辺の大人は今までもそうしてきたし、これからもそうするだけ。つまらん街だよねーなんて言いながらこれからも笑ってるだけ

[3733: 匿名さん]

ちなみに麻布十番の酒屋にはオーストリアワインをたくさん置いているお店があるので近くになくても地下鉄に乗ればいいだけなのでここに置く必要はありません。ただ通り過ぎていくだけですから、ご愁傷様。

[3734: 匿名さん]

港区みたいに良い店が誘致できない理由がまさにこれですね。
令和元年６月の最新版。
ここは水没３メートルエリアのまさにど真ん中。
科学的根拠に基づいた公的機関の発表ですよ。

https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0181/2503/20197514634.pdf

[3736: 匿名さん]

>>3728 匿名さん

学生さん目当ての焼きそばやたこ焼きの屋台が並ぶことで 賑わい が増しますね。

毎日 食べカスやゴミや吸い殻だらけになりますが、やはり 賑わい の為には管理組合で掃除費用を負担するのが良いでしょう。

[3737: 匿名さん]

＞その辺りは慎重にエリア年収を見てマーケティングするだろうね。
＞観光客が食事でお金を落としてくれる都心と違って、その辺りには全く期待できないから、エリ＞ア年収の低さよりシビアになる。
ランチ設定だと、都心の半分でも高いんじゃないかな。


同意。
年収3200万の貧民だけど、毎日ランチ1000円は正直キツい。
でも文京区民って見栄にはいくらでも金を払ってくれるから、客単価800円くらいならギリのラインで経営すればいけると思う。

[3748: 匿名さん]

[No.3735～本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
・住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害
・自作自演、もしくは成りすまし行為
・削除されたレスへの返信

[3749: 匿名さん]

う?ん、そうか。残念だね

[3750: 匿名さん]

まぁ確かにここに出店する場合、ラクーアよりは安い店にしないと経営は厳しいだろうね。
観光客や外国人がお金を使ってくれるエリアかどうかの違いって、大きいからね。
タワマン住民が毎日毎日必死こいて買い支えてくれるなら話は別だけど。
てか、それ想像したら笑えてきた。笑


>3731 経営者
この人のマーケティングが一番現実的で参考になるね。

[3751: 匿名さん]

流行るといいね。近所と同じ店を出すんだ。安値競争で従業員が集まるかよく見ていてあげるよ

[3752: 匿名さん]

同じ店よりはもう少し安くしないとね。
失礼だけど高給とは言えないサラリーマンと学生さんがメインターゲットと考えても、何が流行るかは客単価から絞るマーケティングが重要だろうし。
大前提として、学食や社員食堂には勝たないといけないからね。
思い切ってワンフロアをラーメン横丁にするのはアリだと思う。

[3753: 匿名さん]

グーグルの社食には勝てないと思うけどね,,,あとは言わない
地権者さんも賢明な選択をしてほしい。ここにはアンメットニーズがある。

[3754: 匿名さん]

もしラクーアやメトロエム と同じレベルの店を出すなら、駅や集客施設からの距離から言って負ける。商業施設を住宅に変えたらいかがだろうか。

[3755: 匿名さん]

　多分一階の路面店には低レベルな店もいいとは思うが、本気でそれで埋め尽くすなら私はここには行かないというか、ここが想定する客ではない。でも、それでいいの？

[3756: 匿名さん]

書き込みを削除された時点で、手付け放棄も考えた。
フォークリフトと道に唾吐く工場労働者の街が良いなら私は去る。できれば、工場で働く人に十分な給与を払ってあげてほしい。他の印刷大手が流す超特急印刷のために頑張って働いてくれる人たちに。なぜ唾を吐くのだろうか？考えたことはありますか。

[3757: 匿名さん]

>>3756 匿名さん
手付け放棄？
根本的に発想がズレてますよ。
ここ、タワマンのスレッドじゃあないんで。
だから延々と勘違いした投稿を続けていたのですね。
>>3755 匿名さん
そもそもタワマン住民の為の商業施設じゃあないので、来なくても余り困らないと思いますよ。


地域ニーズやエリア収入レベルを悉くないがしろにした投稿が続くと思っていたら、こういう理由だったんですね。
南青山児相問題のいきさつと、瓜二つだと思いました。

[3758: 通りがかりさん]

赤ちゃん連れで行ける店が少ないから、増えると嬉しいなぁ。広めな青いナポリも、ベビーカーあるとあまりいい顔されない。面積が狭いなら無理かなぁ。子育て支援施設ができると書いてあるけど、エリア全体が子連れの使いやすい環境になってくれるといいなぁ。
子供いない人は関係ないと思うかもしれないが、これからの日本を支えていく子供たちがのびのびできる環境が欲しいよ。

[3759: 匿名さん]

環境悪いですし、ここである必要がないかと。

[3760: 検討板ユーザーさん]

大きな本屋がないから入って欲しいなあ

[3761: 匿名さん]

大きな本屋こそ人が集まる場所じゃないと、採算取れないよ。
ここの場所では、どう考えてもやっていけない。

[3762: 通りがかりさん]

>>3761 匿名さん

ちょっと何いってるか分からない

[3763: 匿名さん]

皆んな大好き 唐揚げ屋もいいね。
メガ盛りや食べ放題を設定するとサラリーマンの行列で賑わいそうだ。

[3764: 匿名さん]

串カツ田中とか？まああれば行くかもね
ただこの辺の人は結構健康に気を使っている人が多いね、早朝ランナーはよく見かける

[3765: 匿名さん]

中華料理屋もいいね。
回鍋肉酢豚弁当 800円くらいならザラにあるし。

[3766: 匿名さん]

中国人がやっているような小さな中華料理屋は周辺に３?４軒既にあるからねえ、Xianとかももうあるし。陳麻家とか万豚記あたりのが入るんじゃないかな

[3767: マンション検討中さん]

やっぱり本屋さん希望！

[3768: 匿名さん]

私も欲しいですが、正直この立地で本屋はやっていけないでしょう。
紙媒体は厳しいですからね、近頃。
それよりもおそらく、ネットカフェができるんじゃないかと思ってます。
これなら地域ニーズにも経営形態にもマッチしていますし。

[3769: 匿名さん]

ネットカフェいいね。思いつかなかった。
学生やサラリーマンで賑わうだろうね。
ラーメン屋とか中華定食屋とコラボってくれれば最高。

[3770: 匿名さん]

地元富裕層の方々に伺ったのですが
この一帯は沼地で昔から水害リスクの高い場所
関東大震災時は揺れも大きかったそうです
タワマン購入も持ちかけられたそうですが皆さん丁重にお断りされたとの事（後日談
我々庶民は駅近タワマンというだけでのせられそうですが、昔からのお金持ちの方々の足並み揃った対応を見ると色々と勉強になりますね

https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0181/2503/20197514634.pdf


参考までに、杭の長さと耐震機能一覧

江東区豊洲　パークシティ豊洲 28m/制震
江東区有明　ブリリアマーレ有明 34m/耐震
文京区小石川 パークコート文京小石川 35-40m/制震
江東区豊洲　THE TOYOSU TOWER 44m/免震
江東区豊洲　シティタワーズ豊洲 ザ・ツイン 45m/耐震

[3771: 匿名さん]

こんなところにまたタワマン建てるんですね。
住まいとしては疑問符がつくエリアですが、タワマンなら地面と離れてるし、ストレスはないのかな。

[3772: 匿名さん]

文京ガーデンサウスに向けた値下げ攻勢がはじまりましたね、暖簾に腕押し、糠に釘、まことに笑止千万

[3773: 匿名さん]

>3772 匿名さん
関係者さんでしょうか。
的外れな方向へ誘導するのはやめましょう。
北側のタワマン（パークコト小石川）購入者のように感情論でゴリ押しするミゼラブルな物件にはなって欲しくありません。
北側のタワマンは杭の長さが江東区並みの軟弱地盤のようですが、こちらは如何でしょう。

[3774: マンコミュファンさん]

細長！！

[3775: 匿名さん]

目の前が白山大通りなので、窓を開けると騒音がうるさいです。上の方の階に住んでいましたが、それでも窓を開けるとテレビの音をかなり大きくしなければ聞こえないくらいでした。下の方の階だと洗濯物を干すのも排気ガスが気になりそうです。
ただ、壁もそうですが窓も防音はしっかりしているので、窓を閉めると騒音は気になりません。というより慣れます。笑
子連れには不向きな場所ですね。

[3776: 匿名さん]

最初から読むと延々とポジが書いてあるのでそちらも参考にね、ではネガの皆さんご存分にどうぞ

[3777: 口コミ知りたいさん]

ポジ内容も読むには読みましたが、悉く論破されてますね。
やはりマンコミュは、理論武装されたネガ情報こそが役に立つ掲示板です。

[3778: 匿名さん]

騒音で悪名高い白山通りにべったり…、って感じの敷地ですね。
まずおそらく T4サッシ が必要になってはくるでしょうが、その辺りの仕様面でのコストカットはないですかね？

[3779: 匿名さん]

先程通りがかりましたが兎に角、白山通りは交通量が凄いです、なんというか、必見。

こういう騒音とか排気ガスとか、住環境が悪い場所はピンポイントで避けたいんですよね…。

[3780: 匿名さん]

はなまるうどんが入るなら住みたいね
麺屋武蔵、とんかつさぼてん、串カツたなか
まで揃えば完璧

[3781: 匿名さん]

古くからある田舎の駅前のような雑然とした猥雑な雰囲気のお店に囲まれたいんですね

それがあなたの故郷の風景なんでしょうか

[3782: 匿名さん]

ル・サンク小石川後楽園の跡地が気になります。

[3783: マンション検討中さん]

台風15号が猛威をふるってますが、今夜から翌朝にかけての大雨で、ここら谷地が浸水するのか、どのようになるのか、要注意です。

[3784: 匿名さん]

このエリアの方々
非常に気にされていたこのたびの台風
雨はほとんど降りませんでしたが
どうやら水没だけはまぬがれたようですね

おめでとうございます

今後も台風がくるたびに
ドキドキしながら住まなくてはいけませんね

[3785: 匿名さん]

該当スレ（笑）を見ると、購入者総出で夜通し、戦々恐々としていたようだね。
騒音で眠れない夜は慣れても、今回のように精神的に眠れない夜はキツいだろうね。

[3788: 匿名さん]

パークコート小石川は浸水するかしないかで延々と大舌戦が繰り広げられてますね。笑
雨が降るたびに大騒ぎするエリアって、住まいとしてどうなんでしょ。
昔は貧民が住む地歴だったんだけどなぁ、そういうところって。

[3791: 匿名さん]

[No.3786～本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
・自作自演、もしくは成りすまし行為
・他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言
・削除されたレスへの返信

[3792: 匿名さん]

ここはもともと武家地だったけれど、明治時代になって水戸中納言の屋敷に流れる上水の水資源を利用するために砲兵工廠が来てからは何千人もの工員が勤務する一大工業地域だったからね。商業化も非常に早い時期から進み、おかげで山手よりも早く市電が整備されて発展の基礎が作られた。そのまま行けば浅草に負けない街になったかもしれないが、小倉に砲兵工廠が移転してからは文京区役所や8時だよ全員集合の収録でもおなじみの元の文京公会堂ことシビックホール、後楽園遊園地、後楽園球場ができて巨大プールやアイススケート場などなど都民の憩いの場に変わっていった。その地の利もあって複数の地下鉄計画がこの地を通過し駅も複数作られた。決して地歴は悪くないが、大政奉還が大きな転機になって工業都市からアミューズメントの中心、そして得難い都心のベッドタウンと次々とその相貌を変えながら、東京の新たな中心地として今注目されつつある。自意識過剰な人たちにはそれが目障りなようだね。

[3793: 匿名さん]

感情論と主観を織り交ぜた長文は、必死で読みづらいです。
こういったお金がある人々からは避けられてきたような元沼地を表現する言葉としては、些か困難となりました。

＊杭の長さと耐震機能
江東区豊洲　パークシティ豊洲 28m/制震
江東区有明　ブリリアマーレ有明 34m/耐震
文京区小石川 パークコート文京小石川 35-40m/制震
江東区豊洲　THE TOYOSU TOWER 44m/免震
江東区豊洲　シティタワーズ豊洲 ザ・ツイン 45m/耐震

[3794: 匿名さん]

主観ではない、事実だよ。
特に山手より先に都電が縦横に走って明治時代は都市化が一気に進んでいる。
歴史の本ぐらい読みなさい

[3795: 匿名さん]

杭の長さが凄いですね。

なんでこんな場所にマンションなんか造ることにしたんでしょう？

[3796: 匿名さん]

単純にマーケティングリサーチの結果としてここに住みたい人がたくさんいるからでしょう。それ以上でもそれ以下でもないと思います。地権者住戸だけ作ってホテルにしてもよかったと思いますよ。今でも外人かなり多いですからこの辺。

[3797: 匿名さん]

外人とは失礼ですね。
訪れるのが中韓の方だからといって差別されているのでしょうか？

そして、この場所。
このように容積率が余って放置されたエリアは、デベにとっては金のなる木。
勿論、地権者にとっても。
地盤的にホテル向きではないし、ハザードマップの問題もある。
事情を知らぬは購入者のみ、という感じでしょう（そもそも一般人はここまで知らないですが）。
最も条件が良いとされる南東の角部屋を全て地権者がさらっていったという信じ難い現象が起きてしまったのも、こういった事情を裏づけます。
こんな酷いやり方は都内見渡しても他にはないですが、それでも購入者は自己都合的に解釈してしまうものなのでしょう。

[3798: 匿名さん]

事業協力者住戸が有利な場所にあるというのは再開発事案あるあるでしょう。小さな個人商店に無理やり作ったマンションなら、ワンフロア程度だから文句もでないかもしれませんが、ここは規模が大きいですからね。それに事業協力者の皆さんもあなたも同じ人間ですよ。むしろ他人にここをおしつけて逃げ出そうとする人よりも、これからもここに住んでいこうとする地元愛に溢れる人々がこれだけたくさんいるというのは、ここが良い土地である証拠ではないですかね。ありもしない悪意でストレスを溜めるのは人生損ですよ。苦しんでも楽しんでも人生は一回こっきりですから、楽しいことを考える方がお得です。

[3799: 匿名さん]

それと外人さん、ヨーロッパ系の人もこの辺とっても多いですよ。私は白人崇拝はしないので、中国だろうが韓国だろうが関係ないですけどね。この辺住んでいないからわからないんでしょうね。お部屋をどこか借りてお住まいになってみればいい、色々と良い事があることがわかりますよ。

[3800: 匿名さん]

この大規模再開発地区は、昨日の何十年ぶりの大型台風でも何の被害もなく、神田川の河川も全く問題ないことがわかり、安心しました。
ネガの人はもはや浸水のことに頭が心酔してるんでしょうね。

[3801: 匿名さん]

>>3800
それぐらいしか攻めようがないからね
でもなんども言ってくる、羨ましくてしょうがないんだろうね。

[3802: 匿名さん]

長文だらけで見るに耐えませんね。

地権者さんに高額なお布施を支払ったストレスの再燃でしょうか。

お隣は南東角部屋をすべて奪われた唯一の滑稽マンションと言えますが、反面教師としてこちらは良いマンションになるといいですね。

[3803: 通りがかりさん]

こちらのスレも、昨日浸水しなかったという事でお祭り騒ぎになってますね。
お隣のパコータワー小石川も大騒ぎになってますが、雨のたびに一々議論が巻き起こる場所に住むのって、ちょっとよくわかりませんね。

皆さま、家族はいらっしゃらないのでしょうか？

[3804: マンション検討中さん]

柳町小学校は避難所に指定されていない（指定できない）と聞いています。

[3805: 匿名さん]

くやしい、うらやましい、そういう風にしか読めない文面が三連投...
ただでさえつまらない人生がもっとつまらなくなるからそういうのはおやめなさい

[3806: 匿名さん]

小石川の人って、同じことの繰り返しですね。
止めないのでそのまま板橋民に自慢しててください。
中央線超えたら笑いモンですよ。

[3807: 匿名さん]

池袋の方が上。
当たり前の話。

[3808: 匿名さん]

必死ですね、誰もが良いと当たり前に思うものを、他人に無価値と信じさせるには本当に大きな努力がいりますね。そんな無駄な努力をするよりも、自分を変えればもっと楽になれるはずですよ。あなたが変わればきっと良い事がおきるでしょう、若葉マークさん。

[3809: 匿名さん]

ネガにだいぶイラついてますね

[3810: eマンションさん]

ネガのことはほっておいて、
そろそろ入るスーパーとか決まったんですかねー。

[3811: 匿名さん]

ニンニク豚骨のラーメン屋が欲しいね。

[3812: eマンションさん]

>>3811 匿名さん

うーん、別にいらないなあ
野郎系もブームさってるしな

[3813: 通りがかりさん]

30過ぎたらラーメン自体食べなくなったな

[3814: 匿名さん]

スーパーはピーコックかライフでしょ、既出。

ラーメン屋がないと誰もこんなとこに食べに来ないよ。
サラリーマンとか学生さんのランチ需要が喫緊の課題だから、他にもから揚げ食べ放題とかマンガ喫茶とかが、この手の商業系にはセンス良い。

[3815: 匿名さん]

まあそういう店はコンビニの方が安いので真っ先に潰れちゃうでしょうね。最近は街中華もラーメン屋も高くなりました。稼ぎのいい人はいまどき野菜とお魚の上品なランチを召し上がると思いますよ。

[3816: 匿名さん]

ラクーアのおぼんdeごはんは平日ですら行列ができているので、かなり強力な需要がありそうですね、まあ、ここに書いたら多分入らないかもしれませんが、似たような業態は入るでしょう。

[3817: 匿名さん]

このエリアのサラリーマンは都心に比べると稼ぎはあまりよくないですね。
ラクーアは観光客需要があるので、このエリアのニーズの実態をカウントするには不向きです。

ランチ1000円では間違いなく閑古鳥。
弁当の路上販売にも負けます。
激安もしくはボリュームのある並価格、こういったラインナップがランチには求められると思います。

[3818: マンション検討中さん]

官僚、医者、弁護士、大手町や日本橋勤めのサラリーマンが住むエリアだからね。それはあなたが大好きな港区内側に住むIT社長のようには稼いでませんよ。

[3819: 匿名さん]

休日にこんなとこでメシ食うの？
平日のランチでしょ。メインは。
むしろ安上がりに済ませたいサラリーマンや学生さんが中心でしょう。

[3820: 匿名さん]

店で食べると消費税が高いからね、これからはコンビニやほか弁の時代ですよ。
ちょっと若葉マークさんは時代遅れですね。